成都市xx房產(chǎn)市場策劃特征2

1成都市xx房產(chǎn)市場籌劃特征目錄

前言

市場篇

一、本案面臨的市場特征

二、消費者的調(diào)查

三、本案及周邊市場情況的調(diào)查

四、價格的調(diào)查

產(chǎn)品篇

一、產(chǎn)品定位

二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

三、對產(chǎn)品的建議

四、產(chǎn)品的指標建議

五、臨河處理

六、大門處理

七、車位建議

銷售篇

一、總體銷售策略

二、銷售價格策略

三、付款方式策略

四、銷售預測

五、銷售造勢

六、銷售準備工作

廣告篇

一、推廣時機建議

二、推廣總體策略

三、總體形象定位

四、包裝重點

五、廣告總體預算

六、媒體建議

七、立體化市場推廣建議

環(huán)境篇

市場篇

房地產(chǎn)業(yè)是一個風險與時機并存的行業(yè)，專業(yè)的開發(fā)商能從眾多的市場現(xiàn)象中分析找出消費者的真正需求，并予以滿足，從而抓住時機，獲得成功。因此，市場是根本，是我們正確決策的依據(jù)。

一、工程概況及籌劃建設目標

1、位置與環(huán)境

〔1〕.工程位置：成都市南面，一環(huán)路以內(nèi)。東.南.西.北四條道路圍繞四周。

〔2〕.交通便利.暢通：園區(qū)四周均有市政道路和園區(qū)本身道路，周邊有多條公共交通線路。距機場.火車南站近。

〔3〕.環(huán)境幽靜：園區(qū)周邊房產(chǎn)已形成.,多已成現(xiàn)房。主要以居民為主.自然環(huán)境比擬清凈。

2.籌劃建設目標

在小天小區(qū)內(nèi)建成一個環(huán)境幽靜，規(guī)模和檔次較高，園林綠化首屈一指的高檔次.高品質(zhì)的小高層電梯組式公寓群。

3.園區(qū)的工程建設指標：

〔1〕.工程占地面積：50畝〔其中凈用地40.9畝〕

〔2〕.規(guī)劃建設工程：小高層電梯公寓，園區(qū)中心花及園林道路，化糞池.會所，物管中心，商業(yè)中心.賓館等。

4.建筑物概況：

〔1〕.主體建筑為小高層電梯公寓?？偨ㄖ娣e110000平方米，層數(shù)11-15層結(jié)構上采用框架剪刀墻結(jié)構。

〔2〕.主打戶型：面積130平方米〔70%〕，100平方米〔15%〕，層面設計小躍式。停車面積約10000m2

〔3〕綠化率47%.容積率25%.建設密度34%

二、市場時機點分析

〔一〕、都市住宅市場背景分析

隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)的各種扶持政策出臺，成都的房地產(chǎn)市場空前活潑起來?？偟膩碚f，目前的成都房地產(chǎn)開發(fā)存在著這樣一個特點：一方面是商品房總體開發(fā)量大，積壓情況嚴重；另一方面是商品房有效供給嚴重缺乏，消費者買不到所需的房子。在這種市場條件下，開發(fā)商只有切實的從市場的需求出發(fā)，從消費者的需求出發(fā)，找出市場時機點、空白點，進行差異化營銷，才能在競爭中取勝。

成都市住宅市場，具有如下特點：

1、商品房總體開發(fā)量過大，積壓現(xiàn)象嚴重

政府為了扶持房地產(chǎn)業(yè)的開展，不斷以減免開發(fā)商的各種稅費為手段來鼓勵開發(fā)。而銀行住房貸款的普及，以及去年的三次降息措施，更空前的調(diào)動了消費者的購房熱情。于是，有的開發(fā)商盲目地進行大規(guī)模開發(fā)，使成都的商品房總開發(fā)量迅速猛增，直至過剩，甚至出現(xiàn)一個區(qū)域內(nèi)數(shù)十個工程同時開發(fā)的情況〔如府南河〕。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的工程卻只是少數(shù)。商品房的大量積壓，使開發(fā)商們感到了市場形勢的嚴峻。有不少號稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費者的冷落，造成積壓，如“北斗星花園〞、“萬福世家〞、“盤古花園〞、“新陽光健康花園〞等等。

1、市場有效供給缺乏，需求與供給發(fā)生錯位

雖然市場上商品房的供給量如此之大，但仍有眾多的購房者買不到適合自己的房子。這說明，消費者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供給與消費者的需求類型發(fā)生了嚴重的錯位。因此，那些對準了購房者的需求的工程就能引起消費者的購房激情，從而創(chuàng)造出一個個銷售奇跡?！踩纭癝OHO寓所〞、“麗陽天下〞等〕反之，那些與消費者的需求發(fā)生錯位的工程就只能在競爭中被淘汰，而成為積壓房?！踩纭叭f福世家〞、“上河城〞等〕

3、差異化營銷成為占領市場的有效方法

房地產(chǎn)營銷之根本，就是要找出市場的空白點、時機點，為工程樹立鮮明的風格特色，與其它工程形成區(qū)隔，從而減少競爭，占領市場。人無我有，而“我有〞假設為市場所需，“我〞就占領了市場。因此，雖然市場競爭如此的劇烈，但仍有少數(shù)的樓盤在消費者中引起了轟動，一面市就被一搶而空，甚至被炒高數(shù)倍的價格出售。比方：“SOHO〞、“都市驛站〞、“麗陽天下〞等，這些開發(fā)商們看準了市場上沒有酒店式的小公寓，同時又存在有這種需求的消費者，市場出現(xiàn)了供需不平衡的空白點，進而去開發(fā)滿足這種需求的工程，再配以各自不同的風格進行營銷，最終贏得了市場。

2、挖掘工程潛力，實現(xiàn)等值營銷，將成為房地產(chǎn)營銷的主要趨勢

同一區(qū)位、同一檔次甚至同一類型的樓盤，因為挖掘潛力的程度不同，其最終結(jié)果也會大不相同。有的房子其本身價值并不高，單由于開發(fā)商對其潛在價值進行了大力的挖掘，使其最終實現(xiàn)了市場價值的最大化，如“置信雙楠誼苑〞，本來只有1600元左右的價值，置信公司通過各種手段，將其潛在價值充分的挖掘出來，最終將其價值提高到2000元左右。這說明，只有挖掘出工程的潛在價值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。隨著越來越多的開發(fā)商認識到等值營銷的重要性，未來，等值營銷將成為房產(chǎn)營銷總趨勢。

3、本案面臨的市場特征

1、總體供過于求，局部供不應求

自2000年以來，市場購置需求于開發(fā)量同步增長，總體上有效需求缺乏，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%的銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。

2、開發(fā)商注重市場研究，但準確度把握不高。

有實力的開發(fā)商均投入力量仔細分析市場需求，以便進行產(chǎn)品定位，但在方法中不能百分之百保證產(chǎn)品定位的市場準確度，造成大面積滯銷。

3、經(jīng)濟實用房暢銷，小康型小熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。

4、購置群體階層明顯

90年代中期的購房主體為高級富有階層和集團，90年代后期的購置主體為較成功企業(yè)商業(yè)主，目前的購房主體為中高及工薪階層。

5、購置者注重實表于品質(zhì)共有的社區(qū)

最能取悅消費者的社區(qū)具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。

6總價市場主宰一切

單價說明了社區(qū)品質(zhì)上下，總價反映了真實的客戶購置力，在有限的面積內(nèi)體會無限的生活品質(zhì)是當今購房的時尚心態(tài)。

7競爭空前劇烈

幾乎每一個樓盤都有強勁的對手，較量集中在綜和品質(zhì)性價比于廣告，開發(fā)商的首要任務不是賺取暴利，而是先學會躲避風險。

結(jié)論：綜上所述，目前的成都房地產(chǎn)市場，雖然由于開發(fā)量的急劇加大導致競爭日益加劇，但就市場需求和供給來說，仍然有市場供給缺乏的現(xiàn)象。在這種市場情況下，假設能夠真正的從市場的需求出發(fā)，找出市場的時機點，并挖掘出工程的全部潛在價值，實行差異化營銷，那么，開發(fā)的工程也將最終贏得消費者的青睞。特別是城東八里小區(qū)，作為政府規(guī)劃的東郊最大居住小區(qū)，現(xiàn)有開發(fā)工程有限，有效供給缺乏的現(xiàn)象表現(xiàn)更加明顯，加上政策導向、升值概念、開發(fā)本錢相對較低等優(yōu)勢，使這一區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)具有較多的市場時機。所以，我們認為，在本案的營銷中，關鍵是找準自身工程的市場時機點，通過對自身潛在價值的挖掘，制定出符合目標客戶群體需求的措施，那么，贏得市場，獲得較豐厚的利潤將有較大的把握。

綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻〞工程的賣點作如下分析：

1、市場接受度分析

本市的電梯公寓住宅正出于為市場接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點，如物管費用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導地位。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢，如外立面現(xiàn)代生動，符合時代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下〞的感覺，還是受到一局部人的喜愛。特別是25—40歲左右的白領階層的偏愛。這局部客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人開展?jié)摿Υ?，其中一局部已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。相對而言他們的購置力是不成問題的。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。

2、區(qū)域環(huán)境分析

本工程位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比擬優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比擬方便舒適。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應該都是不錯的。無論從生活設施、市政配套、醫(yī)院、學校等方面來看都是相當齊備和完善的。得到市場長期檢驗和認可，房地產(chǎn)開發(fā)時機是相當成熟的。

但同時我們也應該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)工程的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。如現(xiàn)有房產(chǎn)工程“小天芳苑〞、“盛錦華庭〞等，具體數(shù)據(jù)如下：

名稱占地售價〔元/m2〕套型面積(m2)裝修標準售房率

小天芳苑9畝2400—280096.26—234.52請水30%

盛錦華庭12畝3500—4000電梯

2798—3298多層120—240廚衛(wèi)精裝10%

從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑〞的套型設計和價格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認可；另一方面“盛錦華庭〞的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關注，這樣矛盾的心理，導致開發(fā)思路混亂不清。致使樓盤的風格盡失，定位失準。最終“盛錦華庭〞銷售的慘淡應在情理之中。

1、區(qū)域客戶心理分析

由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場的注目是不容質(zhì)疑的。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：

〔1〕、投資租賃者

A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進行投資回報是顯而易見的。

B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。

C、躍式小戶型，設計新穎，風格獨特，為年輕一族所接受。

〔2〕、滿足自住需求

A、對本區(qū)域較熟悉和認可，對該區(qū)域環(huán)境及未來開展有信心。

B、由于現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的居住狀況堪憂，二次置業(yè)者較少。

C年輕夫婦和單身貴族，他們多以事業(yè)為重，希望擁有個人空間，注重住宅環(huán)境和生活品位，有較豐厚的收入和穩(wěn)定的事業(yè)。

D、為下一代的成長而選擇本區(qū)域，寶寶的未來總是讓家長牽掛，為寶寶創(chuàng)造一個良好的氣氛及選擇一所較好的學校是家長的首選，而本區(qū)域的學校是本市最好的。這就是本案的又一優(yōu)勢所在。

第二部份產(chǎn)品篇

一、產(chǎn)品定位

建議在設計上充分表達高檔的時尚居住概念。產(chǎn)品的總體定位于小天小區(qū)的最正確生活園區(qū)，質(zhì)優(yōu)價惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氣氛。

二、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

1、優(yōu)勢

A、地段

隨著南門開發(fā)的熱潮，特別是本市眾多的優(yōu)秀樓盤都出自南門，使人們對南門的開發(fā)期望值高，倍受成都人的矚目。如果結(jié)合政府對該區(qū)域進行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢得以更佳的發(fā)揮。。

B、開展的社區(qū)

本工程所在地處于一環(huán)路的小天小區(qū)，周邊的社區(qū)配套以趨完善，作為武侯區(qū)的重點開展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。。

C、整體規(guī)模

雖然小天小區(qū)的工程眾多，但有影響的中高檔樓盤都沒有，能獨占鰲頭，一花獨放的樓盤更是沒有，無論從規(guī)模，還是從形象宣傳，本案都是大有可為的。

D、戶型優(yōu)勢

由于受客觀條件的制約，該工程應開發(fā)應定位于中高檔的樓盤，以小高層電梯公寓開發(fā)為主，用環(huán)境包裝來打動消費者，提高銷售成功率。

E、環(huán)境優(yōu)勢

本案可從社區(qū)環(huán)境設計方面著手，請專業(yè)設計公司設計制作，營造出“獨特、細致〞的環(huán)境風格。

F、公司品牌的延伸

興大公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的集團公司，已有成功樓盤“玫瑰園〞的先例，可以從這方面對本案的客戶進行誘導。

2、劣勢

A、區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的工程眾多，競爭壓力大

就目前而言，區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的工程眾多，各開發(fā)商對工程的開發(fā)都虎視眈眈。，競爭一觸即發(fā)。如何把握客戶.迎合市場是開發(fā)成功的關鍵之處。

B、消費者觀望心理嚴重

“好房子越來越多〞這是眾多客戶的潛在心理，由于南門開發(fā)的進度加快和工程選擇面大，造成消費者購房較遲疑。

C.獨特賣點的控制

消費者除了對房屋固有的特點較為關注以外，對其獨有的賣點也較為關注。要使吸引市場的目光，以至引發(fā)轟動效應，更應控制和發(fā)揮獨有的賣點。三、產(chǎn)品的建議

為到達良好的銷售進度，進一步提高本工程的檔次，到達提高開發(fā)商在行業(yè)和社會的知名度的目的。針對本工程的開發(fā)提出如下建議：

1、產(chǎn)品定位

結(jié)合本工程所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將產(chǎn)品定位于中高檔的電梯主圍式。

2、產(chǎn)品品質(zhì)建議

〔1〕、環(huán)境建議

由于本工程的定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點。

A、修建“庭院式游泳池〞，結(jié)合電梯公寓的局部處理，與之相結(jié)合，想照應，面積不要求太大，但要生動有特色。

B、網(wǎng)球場：網(wǎng)球場應設計在總平位置相對較偏的局部，最好不要占據(jù)中心位置。作為一個運動場地對居住環(huán)境不能不考慮。

C、庭院內(nèi)作品的展現(xiàn)：由于這局部客戶群體有喜好歐陸風情的特點，那么，園內(nèi)雕塑作品以歐陸風格為主，突出庭院內(nèi)濃濃的人文精神，通過作品來表達藝術氣息，提高小區(qū)檔次。

D、植物的選擇：客戶購置房屋的最大目的就是為了更好的生活，鳥語花香是一種境界，但是通過開發(fā)商對環(huán)境的營造，對植物的選擇，是不難做到的。如植物可以選擇“梅樹〞、“李子樹〞、“桂花樹〞等，鮮花品種可以有“郁金香〞、“黑牡丹〞等，使客戶在小區(qū)中真正生活起來，享受起來。

〔2〕、產(chǎn)品外立面建議

因為小區(qū)為組庭式的小高層電梯公寓，總體規(guī)模較大，容易引起客戶注意，所以外立面的風格應時尚，色彩絢麗，吸引目標群體的關注，投其所好，使之過目不忘，留下極深的印象。外立面的風格以歐陸風情為佳，結(jié)合廣告宣傳定位，能更好的表達工程的特色，使之準確定位。

〔3〕、產(chǎn)品內(nèi)部裝修建議

為更好的順應市場和給客戶更大的自由發(fā)揮的空間，建議采用全清水。但針對廚房、衛(wèi)生間的設施，開發(fā)商可提供樣品〔由供貨商提供〕菜單。對樣品嚴格審核，須是目前同類產(chǎn)品的頂級貨品。使客戶的心理得到尊重和滿足。從而認可開發(fā)商，接受本工程產(chǎn)品。

〔4〕、戶型建議

面積配比

50——90M210%一室一廳或兩室一廳單衛(wèi)針對投資客戶或單身貴族

90——120M220%兩室一〔二〕廳單衛(wèi)針對白領階層或三口之家

120——150M250%三室一〔二〕廳雙衛(wèi)主流戶型

150M2以上15%四室二廳雙衛(wèi)主流戶型補充

全躍式5%四〔五〕室三廳三衛(wèi)極品戶型滿足少局部頂級人士的要求

建材設備

綠化

公共配套

物業(yè)管理

四、臨道路的包裝設計：

本案最大賣點之一為市內(nèi)生活方式所帶來的居民生活方便，如果有環(huán)境、綠化、休閑的享受，因此本案應進行重點包裝：

a、建筑設計：外立面風格要有情趣

b、綠化設計：綠化走廊結(jié)合街道小景，可與市政配合處理，如選取較好的人行磚和路燈。

C、商業(yè)用房：應充分考慮營業(yè)用房的外立面風格和經(jīng)營檔次。經(jīng)營用途由物管進行約束,同時用法式邊廊設計風格令小商鋪看上去也較有檔次。

五、大門處理：

大門應結(jié)合建筑外立面風格設計，作為50畝小區(qū)的入口，應大方氣派。建議突出現(xiàn)代風格，以清涼風格，參加植物襯托展現(xiàn)社區(qū)親和力，并能恰入其分地融入藝術的魄力。。

六、車位建議：

由于小區(qū)定位中高檔住宅，因而車位能否入地下室，局部地面停車達60%即可，但小區(qū)總平面設計中應考慮多年后車數(shù)增加所帶來的停車壓力。

第三部份銷售篇

通過我們對工程及工程各項情況進行的細致深入的調(diào)查，以及我們對市場調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定如下銷售方案：

一、總體銷售策略

通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為躲避市場風險，爭取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價策略，努力做好造勢工作。

二、銷售價格策略

開盤時均價以3200元/m2為佳,中期追漲至3500元/m2,后期追漲至3800元/m2?！簿跃鶅r計〕

三、付款方式策略

制定多種付款方式，如一次性、按揭及分期付款等。尤其以前10/90付款方式翻開局面。

四、銷售造勢

1、開盤造勢

A、收集客戶名單

累積公司以往各個時期的老客戶、展銷會、各種活動吸引而來的新客戶。

B、通知上述客戶于某月某日舉行開盤儀式，邀其到現(xiàn)場參觀訂購。

C、邀請專家人士及相關同行到現(xiàn)場參觀、制造氣勢。

D、請市區(qū)各種新聞媒體參與報道。

E、現(xiàn)場做好接待工作，如訂單、銷售資料、各種宣傳道具等，并對已訂房客戶進行現(xiàn)場抽獎。

F、訂購方式靈活，現(xiàn)金、物品、身份證等照收，現(xiàn)金數(shù)額多少不管。

G、成敗關鍵。

a、意向性客戶累積；

b、業(yè)務員成功的邀約；

c、現(xiàn)場經(jīng)理控制。

2、現(xiàn)場造勢

A、開盤前

〔1〕樹立形象看板；

〔2〕二環(huán)路到工地現(xiàn)場掛彩旗、立廣告牌；

〔3〕現(xiàn)場圍墻景觀化。

B、中盤

配合開盤，做好方便接待工作。

C、后期

a、視銷售率和工程進度，不定期邀約意向性客戶和已成交客戶到現(xiàn)場舉行招待會，并召開新聞發(fā)布會。

b、與各不同行業(yè)協(xié)力廠商加電器、家具、裝修等聯(lián)合舉行展覽會，借以聚集人氣。

五、銷售準備工作

1、現(xiàn)場建議：

A、售樓處

售樓處是銷售的主要場地，好的售樓處不僅能反映開展商實力，更能吸引客戶。因此，應力爭把售樓處布置精美，并利用其中的銷售工具引導客戶購房簽約。

面積：100余平方米

功能區(qū)：柜臺區(qū)洽談區(qū)展覽區(qū)辦公區(qū)VIP客戶區(qū)

設備配置：柜臺辦公桌椅洽談桌椅沙發(fā)茶幾飲水機文件柜保險柜綠化音響射燈空調(diào)電腦

銷售道具：沙盤鳥瞰圖立面效果圖園林綠化效果圖現(xiàn)場展板燈箱手提袋小禮品

B、路牌

重點在五桂橋、牛沙路口。美觀、全面、有強力賣點。

C、樣板間

設立樣板間可以給客戶一種形象、直觀的感覺。

2、銷售常用表格及預訂單

a客戶管理系統(tǒng)一〔附表：接聽記錄表〕

b客戶管理系統(tǒng)二〔附表：新客戶登記表〕

c客戶管理系統(tǒng)三〔附表：老客戶登記表〕

d客戶管理系統(tǒng)四〔附表：銷售日統(tǒng)計表〕

e客戶管理系統(tǒng)五〔附表：銷售周統(tǒng)計表〕

f客戶管理系統(tǒng)六〔附表：月報表〕

g客戶管理系統(tǒng)七〔附表：已成交客戶檔案〕

h客戶管理系統(tǒng)八〔附表：應收帳款控制〕

i客戶管理系統(tǒng)九〔附表：保存樓盤控制表〕

3、人員配備模式及培訓

使銷售人員掌握工程的產(chǎn)品特點、優(yōu)劣勢、競爭對手狀況、國家相關政策、按揭知識等相應銷售技巧。

內(nèi)容：

人員配備模式

人員配備以專案模式進行，由專案經(jīng)理向業(yè)主負責，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄副專案和三個業(yè)務小組。

人員培訓模式

業(yè)務人員素質(zhì)培訓是為在促進客戶成交過程中具備“殺傷力〞，其根本技巧將從以下幾方面課目中得到提升，時間約2-3周：

1接待禮儀

2接聽技巧

3接待流程

4談判根本技巧

5客戶要求鎖定

6抗性訓練

7逼訂訓練

8簽約技巧

9客戶追蹤

10客戶拜房

11現(xiàn)場配合

12、答客問統(tǒng)一

13、建筑常識

14、房地產(chǎn)市場調(diào)查

15、房地產(chǎn)各類名詞素語及計算指標

16、針對電梯公寓利弊之各項訴求

第四部份廣告篇

一、本案推廣時機建議

本案的最正確推廣時機應結(jié)合本工程外環(huán)境營造的時間安排，但據(jù)我們分析，爭取在明年春節(jié)前實現(xiàn)內(nèi)部定購和預售，待明年正式開盤后將銷售推向頂峰。

二、本案推廣的總體策略

盡管我們從各方面努力，目的是要給客戶一個品質(zhì)高檔的生活小區(qū)，但在本案的推廣上，仍然應走質(zhì)優(yōu)價惠的路線，從而造成客戶的一定的心理差距，促使客戶盡快地下定決心，完成購置行為。三、本案總體形象定位

1、我們將本案定位于：南門小高層電梯公寓最正確居住園區(qū)。針對購置群體對市內(nèi)規(guī)模組團式小高層電梯公寓的向往情感，亮麗登場，抓住市場空白，突出本案優(yōu)勢，價格優(yōu)勢，給客戶一個超值的感覺。

2、本案建議用名

3廣告形象口號語

四、本案包裝重點

A現(xiàn)場部份

樹立形象看板，用以分隔客戶和售樓處。增設廣告路牌和布幅。

工地外圍墻景觀化。

上述設置應突出生態(tài)，綠化概念，強調(diào)生活檔次。

B環(huán)境

環(huán)境是本案所要訴求的重點，應努力在生態(tài)環(huán)境、綠化環(huán)境方面大做文章。環(huán)境應突出個性，制造坡地綠化，利用自然的水平落差，形成視覺沖擊。另外，注意環(huán)境與居家的結(jié)合，要有出類拔萃的感覺。

C物超所值

極具競爭力的價格，超值的品質(zhì)是本案另一個突出的賣點。另外，還要給客戶適當?shù)纳悼臻g，使客戶的心理得到極大滿足。

D付款方式

提供多種付款方式供客戶選擇，并進行誘惑性的導購方式，因為東門購置力較弱。

E配套設施

消除客戶入住后的顧慮，躲避可能出現(xiàn)的缺乏，發(fā)揮社區(qū)配套優(yōu)勢，增加一些社區(qū)結(jié)隊活動，如與醫(yī)院.學校之間的合作等。

F物業(yè)管理

采用先進、周密、完善的物業(yè)管理手段，讓客戶足不出戶也能感受到居家的便利，解決他們的后顧之憂。

五、廣告總體預算

控制在總金額的2%以內(nèi)。

六、媒體建議

在動態(tài)廣告投放中，各媒體分配比例為：

報版：70%

電視：20%

夾報：10%

報版：以商報為主，結(jié)合華西等輔助報紙。

版幅：以大版幅為主體，結(jié)合購房超市欄目。

注：60%本區(qū)域客戶經(jīng)常閱讀商報，65%非常喜愛收看電視。

七、立體化市場推廣建議

A、廣告目標市場策略：

針對工程的目標消費群，依據(jù)其不同的生活習慣和工作環(huán)境及個性特點等，我們特制定了不同的廣告訴求點和廣告的表現(xiàn)形式，力求在目標市場上更全面的傳遞廣告信息。

a無差異市場廣告策略：--導入期

即在一定的時間內(nèi)向一個大的目標市場運用多種媒體組合，做同一主題的廣告。這樣很容易在開盤初期迅速提高知名度樹立品牌形象。

b差異市場廣告策略：---強銷期

步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標消費群的細分，運用接近于該細分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。這樣很容易在強銷期內(nèi)抓住每一個細分市場。

c集中市場廣告策略—持續(xù)期

為防止廣告戰(zhàn)線拉得太長，力量分散，因此，在這一段時期采用：

把廣告宣傳的重點集中于已細分的一個或幾個目標市場上，以求在較小的細分市場中占有較大份額。

B廣告促銷策略：

在廣告過程中，結(jié)合營銷情況和市場情況，允諾給予消費者更多的附加利益，以吸引消費者注意，起一個立竿見影的廣告效果。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。

C、廣告心理策略

即針對消費者的購置心理，采取的廣告運動。因此，廣告的成功取決于我們是否能抓住消費者的心理變化過程：從感知—了解—信賴—產(chǎn)生購置行為

a消費者的需求：需求是消費者購置錦匯花園的原動力，因此，廣告訴求必確立在這一需求之上。

b引人注意：引人注意是廣告成功的根底，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。那么，深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費留下深刻的印象，那么，它就不算一個成功的廣告。

C想象空間：廣告要引導消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動感。

d記憶：每次廣告暴露以后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購置，而是對眾多的信息進行比照，因此有一定的時間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。

附件：一、市場賣點分析

綜合考慮小天小區(qū)的區(qū)域環(huán)境以及客戶特征，對“天之韻〞工程的賣點作如下分析：

1、市場接受度分析

本市的電梯公寓住宅正出于為市場接受的階段，由于電梯公寓特有的一系列特點，如物管費用高，公攤大，空間密度緊等，未能在本市的房地產(chǎn)開發(fā)中取得主導地位。雖然如此，由于電梯公寓另外一些顯而易見的優(yōu)勢，如外立面現(xiàn)代生動，符合時代潮流，居家生活方便，特有的“居高臨下〞的感覺，還是受到一局部人的喜愛。特別是25—40歲左右的白領階層的偏愛。這局部客戶知識文化層次較高，接受新鮮事物快，喜歡跟潮流和時尚的東西，最主要的是他們的未來個人開展?jié)摿Υ?，其中一局部已?jīng)是事業(yè)有成的成功人士。相對而言他們的購置力是不成問題的。如果開發(fā)商針對性的開發(fā)出他們所喜愛的住宅，迎合他們的需求，取得他們的信任，房屋產(chǎn)品市場的接受度是頗高的。

2、區(qū)域環(huán)境分析

本工程位于小天小區(qū)中心地段，地理位置比擬優(yōu)越，交通四通八達，居家環(huán)境與生活配套都比擬方便舒適。從房產(chǎn)開發(fā)的外圍環(huán)境來說，應該都是不錯的。無論從生活設施、市政配套、醫(yī)院、學校等方面來看都是相當齊備和完善的。得到市場長期檢驗和認可，房地產(chǎn)開發(fā)時機是相當成熟的。

但同時我們也應該看到，就目前而言，小天小區(qū)的現(xiàn)有房產(chǎn)工程的開發(fā)檔次不高，客戶群體的消費能力和市場承受力相對偏弱。如現(xiàn)有房產(chǎn)工程“小天芳苑〞、“盛錦華庭〞等，具體數(shù)據(jù)如下：

名稱占地售價〔元/m2〕套型面積(m2)裝修標準售房率

小天芳苑9畝2400—280096.26—234.52請水30%

盛錦華庭12畝3500—4000電梯

2798—3298多層120—240廚衛(wèi)精裝10%

從簡單分析看，一方面由于“小天芳苑〞的套型設計和價格與本區(qū)域客戶的普遍接受度接近，產(chǎn)品相比而言，較易引起客戶的注意與認可；另一方面“盛錦華庭〞的開發(fā)目的不明確，既想吸引普通客戶群體，又想攝取高額利潤，創(chuàng)造高檔住宅，博取金字塔尖人群的關注，這樣矛盾的心理，導致開發(fā)思路混亂不清。致使樓盤的風格盡失，定位失準。最終“盛錦華庭〞銷售的慘淡應在情理之中。

3、本區(qū)域客戶心理分析

由于本區(qū)域優(yōu)越的地理位置，因而受到市場的注目是不容質(zhì)疑的。而客戶最終決定買房的原因是多種多樣的，綜合起來分析，大致有如下幾種：

〔1〕、投資租賃者

A、較其他投資，選擇房地產(chǎn)熱土進行投資回報是顯而易見的。

B、首付少，月租供樓，輕松置業(yè)。

C、躍式小戶型，設計新穎，風格獨特，為年輕一族所接受。

〔2〕、滿