惠州某廣場可行性報告

1[原創(chuàng)]**廣場可行性研究報告〔標(biāo)準(zhǔn)研究，全文共賞〕

[center]目錄

第一章

惠州市社會經(jīng)濟開展概況……………

05

1．1

惠州市經(jīng)濟社會開展概況……………………05

1．2

惠州市經(jīng)濟開展歷程與特點…………………06

1．3

惠州市的區(qū)位條件……………

08

1．4

南海石化工程和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)……………………10

1．5

惠州市在珠三角的地位和作用……………

11

第二章

工程概括………………

12

2．1

研究根底………………

12

2．1．1

研究依據(jù)

…………………

13

2．1．2

工程參數(shù)

…………………

13

2．2

研究過程……………

14

2．2．1

研究目的

…………………

14

2．2．2

研究人員

…………………

14

2．2．3

研究內(nèi)容

…………………

15

2．2．4

研究方法

…………………

15

2．3

工程背景……………

16

2．3．1

開展商簡介

………………

16

2．3．2

工程概況

…………………

17

2．3．3

總體布局

…………………

17

2．3．4

交通組織

…………………

18

2．3．5

建筑功能

…………………

18

2．3．6

建筑造型

…………………

18

2．3．7

消防及分區(qū)

………………

18

2．4

區(qū)域特點……………

18

2．4．1根本描述

……………………

19

2．4．2總體布局

……………………

19

2．4．3道路系統(tǒng)

……………………

20

2．4．4公共設(shè)施配置

……………

21

2．4．5綠化系統(tǒng)規(guī)劃

……………

21

第三章

惠州市商品房需求狀況……………

22

3．1

根本情況……………

22

3．2

住宅建設(shè)和消費…………………

23

3．3

需求主要指標(biāo)…………………………

23

3．4

需求祈求………………

24

3．5

對環(huán)境及配套要求……………………

26

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

27

4．1

商品房供給總量及特點…………

27

4．2

住宅市場開展趨勢………………

28

第五章

個案分析……………

31

5．1

總體供給狀況………………………

31

5．2

個案分析……………

31

第六章

工程評估……………

34

6．1工程概括………………

34

6．2工程優(yōu)勢………………

34

6．3工程劣勢………………

36

第七章

市場容量……………

36

7．1工程市場定位…………………………

36

7．2目標(biāo)客戶分析………………………

37

7．3銷售價格預(yù)測……………

37

7．4市場容量估算……………

38

第八章

初步本錢分析………………………

40

8．1工程根本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………

40

8．2工程開發(fā)組織………………………

41

8．3土地本錢………………

43

8．4建安本錢……………

43

8．4．1

土建及裝修工程本錢

…………………

43

8．4．2設(shè)備安裝工程本錢

………………………

43

8．5前期費用

……………

43

8．6工程其它不可預(yù)見費

………………

44

8．7開發(fā)期稅、費

………………………

44

8．8紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費

…………………

44

8．9本工程靜態(tài)總投資

……………

44

8．10本工程開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例

…………

45

第九章

財務(wù)效益估算

……………………

45

9．1工程開發(fā)前景

……………………

45

9．2財務(wù)效益初步估算

………………

46

9．3工程總體開發(fā)盈虧平衡分析………………………55

9．4工程敏感性分析……………………

56

9．5影響開發(fā)效益的主要因素分析……………………

57

第十章

結(jié)論及建議………………………

59

10．1研究結(jié)論

…………………………

59

10．2可行性建議……………

60惠州**廣場可行性研究報告

本項研究為標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可行性研究包括時機研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本工程特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本工程進行標(biāo)準(zhǔn)的可行性研究，本項研究的原那么是：

◆

工程有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本工程有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)那么主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程所做的工程概算，同時與惠州市建設(shè)委員會公布的惠州市正在建設(shè)和已經(jīng)竣工的局部典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為比照。

◆

總投資測算一覽表，系按整個開發(fā)工程完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本工程各類物業(yè)的測定價格與分析比擬是根據(jù)對本工程周邊物業(yè)市場的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產(chǎn)開發(fā)工程投資可行性研究報告的表述形式，結(jié)合本工程的實際情總嚴(yán)謹(jǐn)測算得出。

◆

本開發(fā)工程的各項財務(wù)分析局部，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本工程的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的標(biāo)準(zhǔn)要求、計算模式以及測算要求。第一章

惠州市社會經(jīng)濟開展概況

1．1惠州市經(jīng)濟社會開展概況

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥龋被貧w線橫貫全市，雨量充分，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)〞，“嶺南名郡〞之譽。改革開放以前，惠州市經(jīng)濟根底相當(dāng)薄弱，直到1979年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值6.76億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.66億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為2.67億元。改革開發(fā)以后，特別是1988年地改市之后，全市經(jīng)濟社會進入了迅速開展、充滿生機活力的時期。

20多年來，惠州市國民經(jīng)濟持續(xù)快速開展，經(jīng)濟實力大大增強，社會和經(jīng)濟面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P(guān)注的投資熱土，從一個典型的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟區(qū)域變?yōu)檫M入工業(yè)化開展階段的新興城市。

2002年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值525.2億元，比1990年增長8.1倍，12年翻了三番多，年均增長20.2%。2003年行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積11158平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積94平方公里。按惠州市統(tǒng)計年鑒口徑，2002年底，惠州市總?cè)丝跒?33.72萬，其中戶籍人口〔常住人口〕283.02萬人，外來人口〔暫住人口〕50.7萬人。全市現(xiàn)有78個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個街道辦事處，1066個行政村，并設(shè)有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積1410.2平方公里，總?cè)丝?1.78萬；惠陽區(qū)土地總面積1262.1平方公里，總?cè)丝?0.77萬。1．2惠州市經(jīng)濟社會開展歷程與特點

縱觀惠州市近二十幾年的社會經(jīng)濟開展歷程，可以劃分為三個階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個階段是1989—1993年，第三個階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段，1978年到1988年是惠州市經(jīng)濟開展的積累階段，這個時期的代表性事件是中國開始實行改革開放，香港的勞動密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟開展比之改革開放前開展要快得多，GDP年均增長10.4%，1988年到達33.04億元；人口年均增長1.3%，1988年到達218.06萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長4.6%，1988年到達27.75平方公里；地方財政收入年均增長14.3%，1988年到達2.08億元；工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.8%，1988年到達20.7%億元；人均GDP年均增長8.5%，1988年到達1526元；三次產(chǎn)業(yè)比重從1978年的一產(chǎn)獨大開展到1988年退居第二的位置，但該階段第二產(chǎn)業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

1989—1993年是惠州市經(jīng)濟從起步進入快速開展的階段，經(jīng)濟社會各項指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大開展，GDP年均增長30.5%，地方財政收入年均增長40.8%，實際利用外資年均增長61%，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長24.7%，外貿(mào)出口總額年均增長37.7%，人均GDP年均增長27.2%。從1989年到1993年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增57.6%，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是當(dāng)時我國處于房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，當(dāng)時的惠州是房地產(chǎn)投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資金一度使惠州市經(jīng)濟開展到達輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經(jīng)濟開展的高遠(yuǎn)夢想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城工程在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經(jīng)濟社會開展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城工程的擱淺，惠州市的經(jīng)濟開展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市經(jīng)濟開展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給城市開展帶來的副作用，一邊進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使國民經(jīng)濟逐步實現(xiàn)持續(xù)健康快速穩(wěn)定的開展。在此期間，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長18.3%，地方財政收入年均增長13.6%，實際利用外資年均增長6.7%，外貿(mào)出口總額年均增長16.7%，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長21.9%，人均GDP年均增長14.5%。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化工程的最終簽訂。預(yù)計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產(chǎn)業(yè)將投入1000到1500億元的建設(shè)資金，巨大的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質(zhì)支撐，也將為整個惠州市的跨越式開展提供契機。1．3惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角興旺城市和國際大都市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市153公里，東距汕頭市320公里，南與深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅47海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速開展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改革開放以前，珠三角西岸的開展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺的優(yōu)勢突現(xiàn)，到2000年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟的開展提供動力，使東岸經(jīng)濟開展迅速趕上并超過西岸。

根據(jù)有關(guān)方面的測算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離根本上成反比，珠三角城市與香港的距離每減少1%，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加0.58%至0.61%，制造業(yè)外資投入金額增加0.4%至0.6%，效勞業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加0.34%至0.37%，效勞業(yè)外資投入的金額就增加0.2%到0.7%。

進入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。CEPA的簽署與實施，在未來假設(shè)干年香港對珠三角的輻射作用將大大加強，香港的國際融資能力和高端效勞業(yè)將大大促進珠三角的全面開展?；葜葑鳛橹槿浅鞘兄匾囊粏T，通過根底設(shè)施建設(shè)改善與香港交通的便捷性，進一步充分利用和強化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，使其接受香港和周邊大城市的經(jīng)濟輻射和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，與香港進行更深層次的合作方面，有更大的作為。1．4南海石化工程和大亞灣經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化工程，首期投資43億美元，是國內(nèi)目前最大的中外合資工程，由英荷殼牌公司與中國海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營。工程采用世界先進的石油化工技術(shù)，年產(chǎn)80萬噸乙烯，進而衍生出230多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)品，年銷售值達17億美元，對下游產(chǎn)品的拉動效應(yīng)為1:50。該工程已于2002年11月奠基，目前正在進行80萬噸乙烯裂解裝置建設(shè)，預(yù)計到2005年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國對石油化工產(chǎn)品的需求前景仍然十分廣闊，石化產(chǎn)品在中國還有很大的開展空間，惠州正積極抓住這次時機，爭取吸引更多配套的下游石化產(chǎn)業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，陸域面積273.68平方公里，海域面積488平方公里，海岸線52公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比擬完善的道路、供水、供電、通訊和港口等根底設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有開展臨海大型工業(yè)工程的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球500強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的開展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其開展前景更不可估量。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積740平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有開展多個大型工業(yè)工程的條件，正受到外來投資商的高度關(guān)注。1．5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供給基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的開展空間，從地理位置上實現(xiàn)了惠州從沿江城市向沿海城市的轉(zhuǎn)變。正在建設(shè)中的中海殼牌南海石化工程將給惠州市經(jīng)濟開展增添一臺強有力的發(fā)動機，推動惠州工業(yè)化進程，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工地位，進而帶動珠三角東翼邊緣的工業(yè)化起飛，為東翼乃至整個珠三角提供強大的根底性工業(yè)支撐。

同時，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海開展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。第二章

工程概括

2．1研究根底

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)

用地性質(zhì)：商住樓〔高尚住宅〕

工程名稱：**廣場

用地位置：惠州市江北27號小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)40%2．1．1可行性研究分析的根本依據(jù)

惠府國用〔

惠府國用〔

惠府國用〔

2．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第337號〔一期〕

3．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許〔2002〕42號〔一期〕溝2．象1．應(yīng)2項雅目經(jīng)柳濟技枯術(shù)指旺標(biāo)和餓有關(guān)猛參數(shù)

執(zhí)

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威可行梅性研棵究涉繭及到燃技術(shù)織與經(jīng)睡濟兩沒個層肯面，忠尤其思是對婆市場妄需求仿預(yù)測偽和成穿本測手算十玻分專傲業(yè)，宅因此蹦，要葛求研波究人巾員具鴉有扎切實的爬專業(yè)帶知識賞和工箭作經(jīng)寶驗。殃為了鵲到達模本初淺步投遍資可翼行性禾研究搭的既驅(qū)定目遙標(biāo)，址惠州腳市格**拍房地肅產(chǎn)開轎發(fā)有蔽限公堤司專放門成質(zhì)立由丹市場訂研究逢人員蚊、營碎銷策津劃人期員、舉房地婆產(chǎn)估粗價人維員、追工程業(yè)技術(shù)慧人員蛛、城企市及聯(lián)小區(qū)舊規(guī)劃膏研究譜人員寶、資鋼深建鑒筑師番、投顧資預(yù)羞算人聰員、森財務(wù)山分析朝人員動等組找成的社參謀長小組呼，通希過搜犬集大萄量相咬關(guān)的斯市場腐資料待及城針市規(guī)次劃資銅料，短結(jié)合侍工程派自身匯特點駕，對憑工程日開發(fā)激的可梢行性誠進行沸了系拆統(tǒng)和寬深入證的探非討，紐并對蛇工程爪的營虧銷策愿劃進映行初紙步探甚討。鬼2．浙2．膨3研互究內(nèi)吵容

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急截止勺20鋼03植年底贏，全賢市房秧地產(chǎn)默開發(fā)傾投資珠總額繼為1外6.僑67冊億元失，交鍛易面媽積1狠71雀.6貨6萬騾m2迫，交滋易金邪額1還8.布28覺億元戶，交剪易宗盯數(shù)1炕14孝8宗濤。全估年房箱地產(chǎn)誤施工律面積屑22裹1.短29繳萬m伙2，蠟竣工交面積會48憤.1剝4萬氏m2襲，銷稱售面星積3倡4.敵12剪萬m妖2，昨銷售盈金額蹦13南.7需4億華元，慮個人邪購置室商品混房面粥積比端重為從89曲.6硬%，惱個人預(yù)購置厭住宅環(huán)比重母為9吩6.填68飼%。西這表菠明，蹲惠州堂市房涂地產(chǎn)錫大市椅仍處嗎于較未為低校迷的阿的復(fù)必蘇階杯段，斤房地軟產(chǎn)市刊場仍鞏在處立于消性化期欺，但捆值得靈看好潔的是讀，市慘民對旺房屋竿的消估費持提續(xù)增預(yù)長，坡個人氧購置桐商品腿房已水成為賠拉動戴房地弟產(chǎn)市聾場的險一支攏重要拔力量嚇?，F(xiàn)牽全市唯住宅煤使用師面積中共有端42滔9萬翼m2指，居幕住人珍口4汪27會萬，貸人均雕居住繁面積賢為1駝5.饑3

殃m2運／人鳳。根之據(jù)城上市規(guī)貴劃和歸開展判要求僻，未發(fā)來2祝0年刪內(nèi)惠拒州市藍(lán)人均殃住房區(qū)面積旅要達蓋到3啄0－膊35固

m更2，舅住宅爬的需徐求量翅將有稈較大發(fā)的發(fā)失展，增這為閘惠州噸房地然產(chǎn)商爛提供沖了一敵個很秋大的具開展脊空間緩。梅3．惰3商千品房插需求莫主要曲指標(biāo)

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唇**殘廣場步主要槳面對躁惠州嚼市區(qū)舍居民綿，惠匆州市辦區(qū)主繩要經(jīng)躺濟指罰標(biāo)如辦下：

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明◆釀人均枯GD淡P4湊.1抄萬元飲，全清省排嚇7位蝕〔2慢00毒3年個〕

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六◆漢人均飲儲蓄之存款迷9.俊4萬老元，遇戶均抵月收擁入4掩75獎0元

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挑◆文商品糊房交識易率納59燦％〔煎20樓03裝年〕

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池◆挺市場搭面的躬狀態(tài)愧是：舉住宅除商品鋸化已賴成為柱群眾恭趨勢削，居話民購討房欲鐵望較均為強襖烈，賣支付區(qū)能力緊較強柴。絞3．境4商肯品房敬需求長祈求

箱3．榨4．露1商疾品房雪需求樓祈求

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籮

就根據(jù)展20截03匹年6劫月在鞏惠州罵進行肥的一促次抽激樣調(diào)湊查〔敲惠州彈市區(qū)循，分居層多幼級抽家樣，誰有效岸樣本榮50柔0戶趣〕結(jié)柄果表舌明，掛惠州濤市民笛購置蘇商品鈔房的孕根本恢特點猛是：

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遇◆楊一次貸性投鑰資額獻度為途13吉萬元墓。

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租◆餓低端蘇需求揚戶〔傲接受單商品繭房價添格為堂15謠00背－2曲00前0元犁／平擦方米禮者〕脈收入昂41殖30襪元，瀉需求稈房屋南面積浩均值縣為1趴13術(shù)m2策。4陣1％伯的人雄希望鍛一次遲性付膝款，販月均輔供樓杰支出壤12哄90撥元。

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嘗◆薦高端界需求餐戶〔絨20娘00禽－2金50燭0元湊／平求方米挺〕收邀入4枝54捕1元扣，需懷求房猛屋面登積均分值為嫂12責(zé)2平酷方米徒。2信2％條的人害希望疑一次腰付款山，月音均供滔樓支摸出1轟31裂1元抖。

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窄◆縣有購訊房意它向的裙家庭鍬中，殘地段疾偏好鳴的選鄰擇順舅序為咽：下緩埔、診江北傳、南秒壇、伶麥地屑、西裕湖、著東湖詠、上松排、撲河南看岸、禍龍豐撿、橋伐東、靜下角筍。繁3．?dāng)r4．謠2

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商聲品房幟為惠弱州居循民主皮要的吳消費灘支出

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沙隨著漠全省愛實物紀(jì)分房襲的終爬結(jié)和還貨幣墓分房胳的全毯面推熟行，鏟房地敬產(chǎn)作梯為一工項重瘡要的寨商品嫂，成進為大忍多數(shù)業(yè)個人仙和家宜庭的瘡一個具重要智的消希費和火投資爸的目能標(biāo)，箏因而掀房地或產(chǎn)需奮求必延會有現(xiàn)一定兔的增斑長。粒近兩痰年來悲惠州巧經(jīng)濟定有了伯穩(wěn)步兵增長恭，居危民的漏收入暗每年倆都有酷所提償高，船居民鈔手中鑰的可擠支配走性支刃出必額然會撓投向角一些巨投資鍛領(lǐng)域今，如節(jié)股票扭、債牢券、櫻教育席、旅跟游和己房地墓產(chǎn)上盞，而裹房地晴產(chǎn)作珠為不洲動產(chǎn)貍，其濃投資抱數(shù)額吩較大舉，增央值的勁時機假也頗簡為可嫁能。貍這部訴分潛晶在的設(shè)消費泄者，息其對純地理猴位置校優(yōu)越腦、規(guī)醋劃設(shè)腿計較最好、慎環(huán)境居一流螞、物鎮(zhèn)業(yè)管黑理水唐平頂峰的小腦區(qū)特式別中棚意，時這從泊東湖弦花園逐、金慚迪新處苑、筍碧水賀灣、蠢新世箭界長習(xí)湖苑導(dǎo)受眾側(cè)多市對民支溉持便街可略俗窺一危斑。贏3．婦4．踢3

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尊從對命消費陜者購受買力蕩的分沉析來我看，幕惠州沖居民姓已具傲有相植當(dāng)?shù)钠Ｙ徶帽肆?，治他們價對房殲屋的色要求篩已從信安置月型過隔渡到疼適用明和舒糕適型豪。據(jù)匠調(diào)查趨，惠張州市那民能勸夠接消受的獸商品片房平矩均價軌格為回18項05壓元／輕平方共米，播其中亭中高拉收入斗家庭帝那么為拌20隙50軋元／釘平方棉米。上在付夏款方陣式上塑，大者多數(shù)姿市民熱更傾禽向于格銀行逮按揭金分期鍋付款菠方式密。消督費者陳在購膛房時芹，對鑰小區(qū)寶周圍專環(huán)境充、配沫套設(shè)救施、撕物業(yè)合管理伐等因瘦素比賠較注度重，腹希望嶼開展記商能傻提供筋位置閥好、今價格小適中做、環(huán)拿境優(yōu)素美、厚配套奉完善睛、服脾務(wù)優(yōu)觸質(zhì)的掠小區(qū)峽。狡3．腥4．做4

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參消費堪者在翠房屋慕面積礙、間暑隔、脈裝修捉、戶紙型設(shè)市計方復(fù)面，胡大多偷希望浪房屋珍面積闖較大貸，尤席其是脂廳的黎面積逃要足剪夠大式，間盯隔合圍理，祥有基寧本的違室內(nèi)煩裝修杠或全跨部裝今修，農(nóng)裝修已檔次私處于饅中等監(jiān)，戶蟻型上粥選擇怨三房趙二廳女和四留房兩滋廳的鎮(zhèn)消費鄭者居民多。彩

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惠旦州居昨民對鑄商品才房環(huán)區(qū)境及潮配套易要求

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遮隨著潤收入撇水平太提高勸，惠該州居乳民對惹商品君房的言要求岡日趨燙苛求貍，調(diào)援查表藍(lán)明，欠綠化釘環(huán)境摸為購紡買商腎品房靈最重假設(shè)要的喂參考縱因素盛之一卡，尤愿其是握對于陡中高族收入識的白晃領(lǐng)人科士，怪這方澡面的扶祈求辭更強嘩烈。阻3．租5．針1

炮對住構(gòu)房硬位件的紹要求

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陳

北數(shù)據(jù)蛙說明炒，對窩住房叉的硬昂件要哄素，槳房屋鴿質(zhì)量挨是被喬認(rèn)為糊最重?fù)u要，開認(rèn)同燦比例復(fù)達咳68叮％，揪其次劑是小曲區(qū)綠刻化環(huán)弱境，尸認(rèn)同俗率達魚61握％，持再次馬是地班理位憤置，椅認(rèn)同違比例齒達5溫5.芬0％悔。如耽圖2敗所示視。

梢3．宰5．助2對趨小區(qū)謎配套乒設(shè)施抗要求

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陶

窗數(shù)據(jù)擁顯示鄙，對秤小區(qū)悄的休佳閑娛定樂配熟套設(shè)貧施，竄要求但有健爹身室盯的比竿例最筐大，嫩其次伙為兒用童樂閑園?？揪唧w姓數(shù)據(jù)段如圖撇3所河示。咸

飄第四士章舉

塑惠州情市商鍵品房艱供給接狀況

鴨4．倍1商叮品房逗供給嫩總量標(biāo)及特番點

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麻惠州礎(chǔ)房地紗產(chǎn)在限九二齒、九嚷三年幫曾與御海南蘇?？诰?、廣編西北在海成袋為全濃國的濾三大被開發(fā)貼熱點仇，房狐地產(chǎn)佳為虛賠火過鑄旺，唇從而惠在之競后的蠟國家狹宏觀染調(diào)控膽中，蜓房地忙產(chǎn)業(yè)扛進入戒谷底搬，商勁品房善市場枕明顯掛呈現(xiàn)爪總量饅過剩妥、供險過于據(jù)求的豐局面盼。吳

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擴二巷00秀二年勺，市引區(qū)商仁品房茄銷售什面積該27烘.1賴1萬店平方貌米,睜其中侄售給遭個人隨22拆.0佩2萬你平方機米，專二0母0三清年，勾商品某房銷沸售面列積3屢4.及12紹萬平膽方米揀。近封幾年連來，鑼房地償產(chǎn)市撕場在趙經(jīng)過橋國家幼政府珍的正摸確引柄導(dǎo)和決市場樂的良徑性競理爭和黃淘汰洞，房屯地產(chǎn)障開發(fā)懼商的楚數(shù)目巨從九凱十年苗代初贈的1瞎30俘0多徐家，草演變胃到目刪前的寧70從多家怎，買純方市貪場正刊在逐草漸形雁成。嚴(yán)在受耳到市地場競伐爭的股影響甚和消做費者山日益聰成熟貝的情逗形下拆，房判地產(chǎn)恰開展娃商之智間的婆競爭徐從初慧期的爺無序廊化圈展地競唯爭向助更高斃層次堅和更殿為規(guī)滿范的汁品牌抬競爭笨、服床務(wù)競攜爭演現(xiàn)進。

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陳

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葛各個繁房地言產(chǎn)商嚇為了勒在市朵場上枝爭得械更大右的市蝕場份凡額，縮不管顧在規(guī)癥劃設(shè)鳥計、雨房型妨、環(huán)寧境布娛置上艱，而喇且在漆質(zhì)量依管理彩、綠槐化、桶物業(yè)寺管理季水平閑上都店十分跌注重既提高修檔次炕和水貧平，斜惠州沃市也畏出現(xiàn)慨了諸歐如東至湖花長園、洗碧水值灣等貍一批騎高質(zhì)蜓素的革住宅另小區(qū)給，在吹市場邊銷售瓣上創(chuàng)喉出了軋不俗仿的成銅績，耕形成倦房地?zé)挳a(chǎn)消亮費的昨一個痕個小錢高潮西。從剖房地啦產(chǎn)市店場供四給的燈總體譽情況賀來說拋，房談屋總材量供睡過應(yīng)主求，丘空置憂房面炭積居劫高不病下，粥據(jù)二衛(wèi)00士三年鮮統(tǒng)計論，全級市商跌品房盼空置靜面積軍為8切5萬巴平方已米。版但總截量過槳剩并野不代裳表適噸銷對不路的生房地敲產(chǎn)項恥目過別剩，介而主池要是口結(jié)構(gòu)盟性的高過剩倦，諸禍多空浴置的哥商品測房賣登不出粉去主盯要是慌由于統(tǒng)規(guī)劃醋設(shè)計錄失當(dāng)多、戶糾型及咱結(jié)構(gòu)短不合皂理、攤房屋殲周圍淡環(huán)境章差、患配套介不完軌善等篩等原朵因。同4．招2惠走州市粥商品玉房市壩場發(fā)爆展趨橋勢

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餐房地惠產(chǎn)業(yè)核的發(fā)纖展，故將會聞帶動世一大蝕批相騰關(guān)產(chǎn)逃業(yè)的陪開展模，因缺而房泄地產(chǎn)素業(yè)成傘為一輝些相腎關(guān)產(chǎn)士業(yè)的移助動耳器。憂惠州笨市的競房地蔑產(chǎn)業(yè)哲的發(fā)獅展，駕也倍爆受政攏府和磨企業(yè)腥的關(guān)湊注。橫房地料產(chǎn)業(yè)裹的良匆性發(fā)亭展，幅受國錯家相止關(guān)政本策、祥法規(guī)架影響裂極大吳，當(dāng)裂前，暢國家適相繼技出臺奉了一統(tǒng)系列村法規(guī)封和政凍策，俯支持敏和刺掉激房偏地產(chǎn)秀業(yè)的炕開展半，國橋家建綁設(shè)部書也先砌后出伏臺了放相應(yīng)綢的措巴施鼓斧勵和討扶持模房地楊產(chǎn)業(yè)先的發(fā)炒展，墻在這織種情攔形下座，房曾地產(chǎn)聚業(yè)已澆成為荷國民跪經(jīng)濟仆的一果項關(guān)腥系國到計民瀉生的糠重要蟻產(chǎn)業(yè)息，具償有較孕為廣池闊的顯開展壺前景辮?；菰兄菔凶锓康鼐氘a(chǎn)的腸開展云，與悲國內(nèi)安其它罷城市索的房其地產(chǎn)途業(yè)相車比，距既具份有共奇同之默處，庭也顯快現(xiàn)出丑其特達殊的烏一面耽?；輾庵菔胸S商品少房發(fā)田展有各以下訴幾個親趨勢艇：哈

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寨

畢〔鐘1〕澡

在鍋政府織鼓勵番消費疾政策門和加斥快房瘦改進膊程影季響下拴，市右民的消商品愿房消連費日熄益提誼高，俊住宅跡市場機需求哭容量獻增大姓。國匙家為疏鼓勵線消費紅，近救幾年親來數(shù)體次調(diào)耀低銀冒行利朝率，答引導(dǎo)近人們貢加大藥消費稻量，給擴大流內(nèi)需衣。商妄品房濫作為甚老百族姓消膊費生唉活中俘的一孝個大賣件耐斷用消支費品學(xué)，其需主導(dǎo)忌作用足極為無明顯傻。加森之國婦家加調(diào)快房角改進圣程，羨取消奧了實妄物分工房，每開始詳實行柱貨幣療分房波，商炸品房遮的消欠費日福益成議為千繭家萬礎(chǔ)戶的脂的大臟宗消睡費。劈惠州準(zhǔn)市民禾人均傲收入浪近來森來一左直呈培增長娛態(tài)勢廊，其侍對商們品房逗的消勞費也嘆必將億有所溪增長其，住壘房需求求增例大增宅多。

磨

羨

裕

術(shù)〔常2〕側(cè)

房遮地產(chǎn)副市場臭競爭丟日益完劇烈私，競追爭將羽更多愉地表您現(xiàn)在獨開展繪商的選實力掌、信烘譽、估品牌旱上的侍競爭大，通寄過競應(yīng)爭，化市場帆日益扯標(biāo)準(zhǔn)椒和成弊熟。權(quán)房地顯產(chǎn)市愉場競管爭加洲劇，全各發(fā)碼展商耗在房螞地產(chǎn)抵工程鐮上更積趨于研理性套和務(wù)懶實，釣競爭勻不僅丹在戶竊型設(shè)雨計、喬結(jié)構(gòu)鬼、小宰區(qū)環(huán)集境等屠方面往，更勵多地分將在滴實力治、規(guī)王模、筆品牌趁上展宿開。

緩

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栽

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伴慎隨南烤海石社化項紛目的卡啟動嚷及惠懼州一時系列蛙集團搶公司胡的發(fā)創(chuàng)展壯羨大，費勢必陷帶來磨更多墨的外淚來資牌金和勁外地坊人口足，并壞由此欺進一槳步刺世激惠造州房拒地產(chǎn)灣業(yè)的植開展橋?；蓓氈葑鞣粸橹槔墙鈻|部普地區(qū)咽的經(jīng)健濟發(fā)把達城捐市，培經(jīng)濟欄建設(shè)證開展回很快興，并潤由于授其優(yōu)欣越的熟地理教位置谷和良朱好的店投資蹦環(huán)境妹，吸喇引了界眾多惹外地遮投資局者，捎在引珍來資虛金流乎的同刮時，部還涌饞入了饒大批貌經(jīng)商效務(wù)工請的外花來人驕員，壞他們尿的住燒房需僅求也勒會給險予本盞的房季地產(chǎn)閉業(yè)的燭一定濃的發(fā)跨展機霉會。

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隨緞著消棕費者棚和房霜地產(chǎn)議市場槍的逐富步成斷熟，殼消費憶者對繞房地筆產(chǎn)的抖要求當(dāng)將趨讓向于竊更加什舒適環(huán)、更傾便利播，住顆宅小棋區(qū)的嘆將會暢趨向隸人性稍化、練智能違化、貪生態(tài)氏化、捕園林卸化方我向發(fā)簽展，佳這為祥廣闊禍房地畫產(chǎn)商僵又提賓供了座一個冒新的軟市場相時機恰。

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仿在滿濁足了匆住的標(biāo)根本紛需要鴿后，車消費投者對蕩住宅舉的需拌求趨丙向更蠢高的貴要求貢，如捏對小貿(mào)區(qū)智鳥能化探的要載求，帶便是肚今后卡住宅死的一揭個發(fā)膊展方劇向。盛第五五章掉

農(nóng)個案其分析

蟻5．炎1總菠體供受給狀衡況

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涌惠州附市房奏地產(chǎn)朗業(yè)經(jīng)毛過幾六年的結(jié)開展職，市孩場競拆爭已孟進入城良性孟化競荒爭壯窯況，毒各開餐發(fā)商尾為爭輛奪更蛛大的抗市場花份額浪，在濟小區(qū)母的規(guī)答劃、框建設(shè)膽、管底理服杜務(wù)等臺方面廁都投鉛入了截一定截的力鍋量，著目前芽市場趟上進堵行銷獻售的薯和準(zhǔn)僚備的掩銷售搶的住綱宅超早過三勸十萬截平方代米，筆房屋叢總體鵲供給常情況痕呈供載大于遼求的掃局面腥。目鞠前銷麻售情建況較害好的螞小區(qū)大一般旅都位惕于市載區(qū)內(nèi)蝕，開扇發(fā)規(guī)前模較栗大，享物業(yè)繞形象俊和樓暴宇素遇質(zhì)良超好，家交通川便利蛙，但現(xiàn)由于膜這類認(rèn)小區(qū)崇一般吉銷售螺價格咐偏高嘩，個陜別樓盼盤物赤業(yè)管箏理水事平較步低，販影響算了市盒場消薦費者嗓對他揀們的縮購置質(zhì)欲望竄。波5．備2

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炕以上鼓兩個拐樓盤聾，小巨區(qū)占超地面程積各爐有不斃同，外碧水嗚灣占旋地面舞積超融過籌18叮萬平撈方米訴，而黎君華兇府占竿地面等積為偵4.潔3萬催平方客米。及均為荒一次傘性開攪發(fā)完糾成?；谠谘b眉修方時面，災(zāi)君華武府提旨供業(yè)努主基關(guān)本裝禮修，暗而碧己水灣泳提供隙給業(yè)威主的鵝為毛慚坯房欺。在關(guān)樓體她外觀逝上，沉采用嬸粉紅逝色的讀較多梯，君兆華府秋外墻小以米走黃色照為主接調(diào)，該在建小筑風(fēng)撕格上圈，那么說以歐娛陸式情風(fēng)格世為主冶，碧劣水灣核是港售式風(fēng)健格。

件

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扎綠地痰方面隱，碧毀水灣邪的綠夏化率朝均在幻38佳％以鳥上，榨君華仇府因乳為單藥體樓革的原喜因未痛做過貸多的色綠化磁。蔽5．妖2．使3

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釘在這就兩個雅樓盤動當(dāng)中翻，會螞所中獻以健鵲身／著健美食室、頂兒童濫樂園組〔游采戲室括〕、隱游泳唉池和拒乒乓勝球室劈最為吸普遍忙，其糟他如所室外林球場冰也較毒為普稍遍。展

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形健身朱/健勻美室越、兒地童樂蓬園、天游泳右池、注乒乓疫球室扶、西興餐廳

急碧水吳灣涼

堪

亦健身習(xí)/健泊美室筑、兒抹童樂拐園、參游泳白池、望乒乓鼠球室團、網(wǎng)童球場疫、羽桌毛球哄場、疑籃球嗽場造5．肺2．歪4各步樓盤冒銷售后策略

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