【2022精編】《重慶市江北區(qū)鐵山坪項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》

重慶市江北區(qū)鐵山坪工程一、重慶市總體投資環(huán)境分析中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略是人類歷史上規(guī)模最大、難度最大的開發(fā)戰(zhàn)略。重慶在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中舉足輕重。因?yàn)橹貞c地處東部經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)和西部資源富集地區(qū)的結(jié)合部，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。重慶是長江經(jīng)濟(jì)帶和西部地區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，有條件發(fā)揮在長江經(jīng)濟(jì)帶中承東啟西、左右傳遞的戰(zhàn)略樞紐作用，營造互惠互利、共謀開展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)作新格局。在西部大開發(fā)中發(fā)揮著“龍頭〞重慶是一座具有3000多年歷史文化的名城，是中國中西部唯一的中央直轄市,長江上游最大的中心城市和西部地區(qū)最大的工商業(yè)重鎮(zhèn)。重慶是西部地區(qū)惟一擁有長江黃金水道的特大城市，并且處在三峽庫區(qū)腹地。人口3100萬人,2003年生產(chǎn)總值已突破2000億大關(guān),達(dá)2250.56億元?？梢?重慶擁有的市場和良好的經(jīng)濟(jì)根底，在經(jīng)過直轄8年的蓄勢之后,被展和投資巨增,產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。例如2004年中國500強(qiáng)排行榜選擇在重慶揭曉，據(jù)2004年9月在重慶揭曉的結(jié)果，西部地區(qū)有50家企業(yè)進(jìn)入了中國企業(yè)500強(qiáng)名單，占到了上榜企業(yè)總數(shù)的10%，其總體數(shù)量比0家上榜企業(yè)中，重慶居于榜首,占了9家。福布斯2004中國富豪榜中200位的榜單地區(qū)分布，比擬早改革開放的南部就是廣多，但是現(xiàn)在更多的是從內(nèi)地產(chǎn)生。其中西部地區(qū)18人,占到了上榜總有長.2003年,重慶房地產(chǎn)市場商品房銷售市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資223.58億元,排在、某某、某某、廣州之后。位于40個重點(diǎn)城市第5位，同比增長48.2%。政策主導(dǎo)下的樓市也開始煥發(fā)出前所未有的活力。目前，重慶人均建筑面積為21平方米，城鎮(zhèn)化水平只有1年要實(shí)現(xiàn)65%的城鎮(zhèn)民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù)測算，“十五〞期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約2000萬平方米左右，具有廣闊的市場前景。需求引導(dǎo)供給。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動下，重慶市人均收入漲幅較快，居民消費(fèi)水平也不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2004年上半年市人均可支配收入為4754.33元，同比增長16.5%，而全市消費(fèi)支出增長13.0%，與收入同步力。從2004年看，全市住宅交易量最大的區(qū)域主要為渝北區(qū)、江北區(qū)和區(qū)住宅交易量的43.2%。而價格位居前列的北部新區(qū)、渝中區(qū)，區(qū)域住宅均價分別為3594元/平方米和3052元/平方米。在價格普遍上升的情況下，不少新入駐的實(shí)力房商，紛紛打出了“重慶地產(chǎn)向北望〞的旗號，北部新區(qū)主要聚集的眾多大盤，抬升了整個區(qū)域的住宅均價。隨著2005年舊城改造的繼續(xù)推進(jìn)、輕軌投入運(yùn)行、區(qū)域商業(yè)步行街的完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動，所帶來的住宅需求量也會隨之增加。預(yù)測明年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。重慶的房地產(chǎn)在未來5-10年將會呈上升二、工程總概本工程地處重慶市江北江。江北區(qū)位于重慶長江、嘉陵江北岸，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和立體快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，是重慶最具開展?jié)摿蜕鷻C(jī)活力的主城區(qū)中心距重慶港7公里、火車站3公里，距江北國際機(jī)場20分鐘車程。長江上游70萬標(biāo)箱的寸灘集裝箱碼頭、30萬噸滾裝碼頭和300萬噸鐵路貨運(yùn)站本工程地塊位于江北區(qū)鐵山坪。江北區(qū)鐵山坪街道座落于重慶市主城區(qū)的東部，江北區(qū)的中部，轄區(qū)總面積為28.2平方公里。東與郭家沱街道相江北區(qū)政府所在地觀音橋僅有18公里，街道辦事處現(xiàn)駐馬鞍山村黃桷灣。轄然行政村。現(xiàn)有耕地總面積為5996畝。本工程地塊座落于重慶市鐵山坪生態(tài)區(qū)。該生態(tài)區(qū)于1988年成立鐵山坪森林公園，占地面積1492.6公頃，分為兩大局部：一是鐵山坪森林公園，占地1026.9公頃；二是配套效勞區(qū)，占地465.7公頃。其中，配套效勞區(qū)主要規(guī)劃有六大功能區(qū)：中心效勞區(qū)32.7公頃，生態(tài)度假區(qū)107.25公頃，動物欣賞區(qū)75.42公頃(現(xiàn)在正在調(diào)整規(guī)劃)，文化旅游區(qū)83.08公頃，健康運(yùn)動區(qū)53.26公頃，花卉欣賞區(qū)48.11公頃。鐵山坪生態(tài)區(qū)距繁華的城區(qū)中心僅25公里，從市5分鐘之內(nèi)即可到達(dá)。鐵山坪生態(tài)區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成四通八達(dá)的15公里環(huán)狀5－7.5m寬的道路、天然氣管網(wǎng)、水、電、通訊〔固定、移動和寬帶網(wǎng)〕、數(shù)字有線電視網(wǎng)、郵政等根底設(shè)施齊全，完全具備開發(fā)條件。鐵山坪形成，地勢險、奇、秀、美，有當(dāng)年張獻(xiàn)忠鐵鏈鎖江的古戰(zhàn)場遺址和古跡"大江東去"石刻。本地塊覆蓋銅鑼?shí){全部景自然條件可謂空前絕后,在重慶甚至全國的別墅工程中都具有絕對的不可復(fù)制性。欣賞園地塊東部的天然綠色屏障，被稱為經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：容積率0.3，建筑密度不高于25%，綠地率不低于40%，建筑限高12米。銅鑼?shí){地塊面積663.66畝，其中林地167畝，耕地496.66畝，文化旅游用地和一級居住用地，文化旅游用地需調(diào)整為一級居住用地。欣賞園地塊934.3畝，其中林地132畝，耕地802.3畝,正在調(diào)整為一三、核心結(jié)論百圣豐公司以重慶工程為契機(jī)，參與重慶快速開展,并以工程提升重慶的房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢地位。百圣豐公司以從本工程營運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀所以其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價值和人文價值都將與日俱增?？梢哉f，本工程空前絕后的自然，獨(dú)享天成的尊貴,將給重慶“富人區(qū)〞概念一錘定音。峽全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕后。這種絕對的不可復(fù)制銅鑼?shí){地塊總收入85624萬元,總投資71257萬元,利潤14367萬回報(bào)率47.06%。于2005年7-12月投入20354萬元可啟動本工欣賞園地塊總收入119061萬元,總投資95193萬元,利潤26868萬回報(bào)率50.73%。于2006年7-12月投入31366萬元可啟動本工二工程組合運(yùn)作總收入204686萬元,總投資166450萬元,利潤38236萬元，投資回收期2.96年，全部資金投資回報(bào)率22.97%,自有資金投資回報(bào)率61.66%。于2005年7-12月投入20354萬元,于。兩工程組合營運(yùn)貸款的平安節(jié)奏與額度為：2005年7-12月貸款第二章公司介紹一、百圣豐公司簡介冊的企業(yè),是原總參直屬公司在1998年根據(jù)中央軍委的命令,實(shí)行軍企脫鉤后,逐漸演變而成的。公司董事會主要成員均是直屬企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)，與全國各大鋼廠、國外鐵礦石供給商、國內(nèi)鐵礦山、國內(nèi)外商社、部隊(duì)裝備和通信部門、中國移動、中國聯(lián)通、中船重工集團(tuán)和中油集團(tuán)、中石化集團(tuán)等部門和單位有著密切的往來和良好的合作。集團(tuán)公資子公香港百圣豐國際集團(tuán)立足于香港這個國際窗口，充分利用香港這個國際金融商貿(mào)中心、國際效勞中心、信息中心和跨國公司的地區(qū)總部的作用，架起內(nèi)地和世界溝通的橋梁，積極地為內(nèi)地部門和企業(yè)提供各種效勞。香港百圣豐國際集團(tuán)及其子公司充分利用科技研發(fā)和應(yīng)用的優(yōu)勢以及在部隊(duì)門和系統(tǒng)提供了完整的技術(shù)解決方案和效勞，并承當(dāng)多個安防系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)和電力監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和積極奉獻(xiàn)。與此同時，還承當(dāng)了中船重工717建設(shè)、大慶石油管理局通信管線安防監(jiān)控系統(tǒng)提供了一迅速、讓客戶信任司及其子公司本著“誠關(guān)系。已與市委、市府進(jìn)展了磋商，重慶市非常歡送我們進(jìn)入重慶市場。并與江北區(qū)委、市府進(jìn)展了交流，已明確了操同時派工作人員帶著屢次現(xiàn)場實(shí)地踏勘。百圣豐公司已獲取了優(yōu)良的房地產(chǎn)技術(shù)資源。為進(jìn)入重慶市場,已對重慶端物業(yè)市場進(jìn)展了市場調(diào)研，取得了大量一手資料。與房師業(yè)、營銷籌劃業(yè)、景觀設(shè)計(jì)業(yè)、建筑設(shè)計(jì)業(yè)、建筑施工業(yè)進(jìn)展了廣泛三、已完成工作及啟動方案四、公司介入重慶的使命與愿景產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，樹立業(yè)主投資團(tuán)隊(duì)的品質(zhì)形象與強(qiáng)勢地位。資營運(yùn)盈利模式。第三章市場分析一、市場分析2004年，重慶市經(jīng)濟(jì)開展總體形勢良好。政府加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的調(diào)節(jié)和監(jiān)視工作，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速穩(wěn)定增長。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局測算數(shù)據(jù)顯示，04年全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量大幅提高，僅上半年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1151.81億元，同比增長12.4%，第二、三產(chǎn)業(yè)仍然是推動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，其中，第二產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長7.8個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)增長4.1個百分點(diǎn)。創(chuàng)直轄以來開展新高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢增長，更是成為04從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟(jì)增長向都市興旺經(jīng)濟(jì)圈集中趨勢加強(qiáng)，興旺經(jīng)濟(jì)圈三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長情況別值〔億元〕〔%〕一產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)4產(chǎn)業(yè)總體1154.81定投資呈持續(xù)健康增長。上半年，全市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出持續(xù)快速增長趨，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資602.59億元，從投資主體來看，民間投資快速增長，上半年民間投資316.09億元，同營、股份制及其他經(jīng)濟(jì)最為活潑，累計(jì)完成投資159.75億元，增長87.7%，私營投資114.63億元，增長21%，另外，國有投資250.52億元，增長自2003年起，江北城拆遷、觀音橋商圈建設(shè)、化龍橋拆遷、大坪循環(huán)道、九高路和石坪橋和陳家坪立交等大型市政設(shè)施開工建設(shè)不僅帶動了大規(guī)模的開發(fā)，更為樓市帶來大批潛在的購房人群。2004年，市政府繼續(xù)致力于以主的根底設(shè)施建設(shè)的投入，為固定資產(chǎn)整體投資的穩(wěn)步增長奠定了堅(jiān)實(shí)根底。年初以來，在國有及其他投資中根施建設(shè)累計(jì)完成投資225.82億元，同比增長38.3%，占國有及其他投資總量的41.8%，一批交通、能源水利、市政環(huán)保、北部新區(qū)重大根底設(shè)施已在迅速形成工程量，從而對全社會投資的增長形成定的?重慶2021--都市區(qū)城市總體規(guī)劃〔2004~2021〕綱要?已通過國家建設(shè)確確立以都市圈為核心、大中小城市有機(jī)結(jié)合的城鎮(zhèn)開展戰(zhàn)略，并正在逐步建立規(guī)模適度、職能明確、布局合理、根底設(shè)施和社會效勞設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)、經(jīng)濟(jì)繁榮的長江上游城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系，到2021年，要形成由特大城市--大城市--中等城市--小城市--小城鎮(zhèn)組成的長江上游現(xiàn)代城鎮(zhèn)群，為重慶未來的開展指明了方向。為防止經(jīng)濟(jì)過熱、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康開展，自去年6月以來，中央連續(xù)實(shí)施了以有效控制投資規(guī)模為核心的一系列宏觀調(diào)控措施。繼央行與銀監(jiān)會相繼在緊縮銀根的?再貸款浮息制度?及適度控制房地產(chǎn)信貸的?商業(yè)銀行房地產(chǎn)供求風(fēng)前5個月繼續(xù)保持高位運(yùn)行，從6月份以來，投資速度開始緩和，重慶市房產(chǎn)投資增速比最高的5月回落6.7個百分點(diǎn)，但仍高于去年同期1.1個百分點(diǎn)。8月，市政府明文規(guī)定，市內(nèi)但主城區(qū)范圍內(nèi)的南岸、九龍坡、江北等2004下半年至今,市場供給量相對有所減少，但另一方面，此次調(diào)控政策對于重慶的房地產(chǎn)業(yè)開展也有向好的層面，對于標(biāo)準(zhǔn)市場、行業(yè)自律起到了積極影響。04年重慶市開發(fā)企業(yè)商品房銷售額趨勢如如下圖：1996年—2004年重慶市開發(fā)企業(yè)土地購置和完成土地開發(fā)面積趨勢如如下圖：2004年，本地強(qiáng)勁的購置力會繼續(xù)推動房地產(chǎn)增長。在直轄市的身份和西部大開發(fā)的背景下，重慶的舊城改造和市政建設(shè)再次掀起高潮，成為2004億元，同比增長26.8%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額是393.09億元，占重慶方案總投資累計(jì)完成投資2004年2088.830942其中：住宅208.69辦公樓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他土地開發(fā)投資土地購置費(fèi)竣工房屋價值商品房銷售額銷售給私人銷售額232.64211.58-7.5-1.6完成土地開發(fā)面積863.36施工面積6160.0432.7新開工面積2144.84竣工房屋面積-1.6銷售商品房面積銷售給私人面積預(yù)售房屋面積950.1846.3二、工程區(qū)域市場分析平有及渝澳大橋、黃花園大橋、石門大橋、高路、鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)等嚴(yán)密相連，長江上游最大的集是重慶重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地，家樂北。區(qū)域內(nèi)擁有重慶市外貿(mào)、海理區(qū)總面積為28.2平方公里。東與郭家沱街道相鄰，南與南岸區(qū)隔長江相望，西與寸灘街道接壤，北與渝北區(qū)石坪鎮(zhèn)毗連，離江北區(qū)政府所在地觀音橋僅有18公里，街道辦事處現(xiàn)駐馬鞍山村黃桷灣。轄2個社區(qū)居民委員會和6個自人口12498人，占總?cè)丝诘?7.5%。2003年農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入3000萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1135萬元，農(nóng)民人均純收入3105元。大中型企業(yè)〔含鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道所轄地區(qū)風(fēng)景秀麗，人文景觀重多，旅游資源十分豐富，有正在建設(shè)中的鐵山坪生態(tài)園區(qū)，有明代僧官寺遺址，有區(qū)級文物保護(hù)單位—亞細(xì)亞石油公司舊址等。鐵山坪林區(qū)是重慶主城區(qū)東部的天然綠色屏障，被稱為主城區(qū)的綠色“肺葉〞。林區(qū)面積22.5平方公里，境內(nèi)銅鑼?shí){是重慶出長江的第一峽，地勢十分險要。峽內(nèi)長江邊上建有溫泉渡假村兩座，抗日戰(zhàn)爭時期，國內(nèi)不少知名人士如何香凝、廖承志、黃炎培、陳叔通、茅盾、白楊等都曾先后在住過，至今仍保存部份遺址。本地區(qū)水陸交通十分方便，陸路方面有渝長高速公路和渝懷鐵路橫穿全，是我市“半小時主城〞的重點(diǎn)工程之一。六個行政村均早已村村通公路，已形成轄區(qū)內(nèi)縱橫交織的陸路交通網(wǎng)絡(luò)。水路方水可直達(dá)渝中區(qū)、南岸區(qū)，順江而下可到達(dá)境內(nèi)有門類齊全的金融、工商、稅務(wù)、郵電、通訊、供電、供氣等單慶好媳婦食品研究所。2002年以來五里坪工業(yè)園區(qū)和太平?jīng)_工業(yè)園區(qū)中的長集體林地?cái)?shù)量〔畝〕集體林地?cái)?shù)量〔畝〕00塊塊耕地?cái)?shù)量.66渝鐵山坪生態(tài)區(qū)配套效勞區(qū)內(nèi)設(shè)置汽車站;在銅鑼灣預(yù)留一條過江索道,以彎道處開辟一條至主要景點(diǎn)僧宮寺的道路，縮短上山的距離，并條盡端道路延伸至藝草城接五朵石，并設(shè)南大門。旱土至鐵山坪現(xiàn)狀道路道路。天然氣管網(wǎng)、水、電、通訊〔固定、移動和寬帶網(wǎng)〕、數(shù)字有施齊全。三、競爭分析程一覽表外來開發(fā)企業(yè)工程名稱1重慶渝能壹伯房地產(chǎn)開發(fā)重慶陽光100國際新城2重慶奧林匹克置業(yè)重慶奧林匹克花園3保利投資實(shí)業(yè)保利國際高爾夫花園廣廈城·江畔語林5和記黃埔比華利豪園6融僑長江房地產(chǎn)融僑半島魯能·星城8重慶棕澗泉房地產(chǎn)開發(fā)重慶棕澗泉國際花園天江·龍城10重慶香江高科地產(chǎn)開展香江國際·財(cái)富中心11宏聲遠(yuǎn)景集團(tuán)公司高山流水12重慶伯富實(shí)業(yè)伯富高爾夫別墅13重慶中華企業(yè)房地產(chǎn)開展中華新城華立·天地豪園15某某明泉星河城海宇·狀元府第融科·蔚城19重慶國窯房地產(chǎn)開發(fā)國窯明城20重慶紅鼎置業(yè)某某公司紅鼎國際名苑潤江·金韻天城22重慶杭熱實(shí)業(yè)萬豪國際金融中心23世紀(jì)金源集團(tuán)金源時代購物廣場24重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)某某城申燁·太陽城26重慶華新國際實(shí)業(yè)水天花園27重慶萬凱實(shí)業(yè)萬凱新都會某、廣州、浙江、香港、山東等地，他們不約而同地選擇了一個地是重慶，從某種意義上講，他們已經(jīng)不僅僅是投資某個地塊、某個區(qū)重慶樓市的開發(fā)商不階段，動輒圈定上千畝土地，出手就是上億的資金打近樓之間也會。別江北區(qū)石馬河來鹿寺(原江北農(nóng)場)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：新加坡建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：凱萊物業(yè)管理(2)周圍景觀：工程周邊景有球場風(fēng)光，還有江岸和坡地。小區(qū)內(nèi)采取“小區(qū)—組團(tuán)—庭院〞三級結(jié)構(gòu)，以山系、道路及天然湖泊為骨架進(jìn)4個2.2.3.銷售情況:方米以上；套；--保利國際高爾夫別墅(重慶)投資實(shí)業(yè)地址：重慶北部新城金山大道旁留云路景觀設(shè)計(jì)單位：廣州普幫園林景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理單位：保利廣州物業(yè)管理公司高速公路之間,南設(shè)有臥房，獨(dú)立設(shè)置的書房、家庭健身娛樂室、視聽室及工人房A統(tǒng)；社區(qū)管理、郵政、超市等；外部配套有中、小學(xué)、銀行、醫(yī)院、其他樣本示范區(qū)將同時對外開放；A區(qū)別墅信會有所不同；----藍(lán)湖郡物業(yè)管理單位：龍湖物管總建筑面積：分期來(3)建筑方面：在600畝中，聯(lián)排別墅743套，水邊獨(dú)立別墅29套；建筑風(fēng)格突出簡潔、色彩鮮明；(4)風(fēng)景：1600畝原生土地蘊(yùn)藏萬千光華，130畝藍(lán)藍(lán)湖長河船劃，1000平方米的旱地噴泉；；2.4.3.銷售情況:米；析----翡翠湖右；開盤時間：沙坪壩區(qū)、北碚三。到島造型新穎，是一個欣賞湖景的好去處，同時可以重人車分流，主要景觀流線與車行道垂直相交，2.5.3.銷售情況:銷售業(yè)績:銷售事態(tài)良好；個案分析----比華利豪園立花園別墅，6.1.實(shí)施主體情況地址：渝北區(qū)人和立交橋程情況容積率：0.35小巧的日光室，二是二樓設(shè)有多間套房，每個套房都帶有陽臺，三是每戶均擁有私家升降機(jī)直達(dá)各個樓層；風(fēng)格；1平方米，運(yùn)用意大利設(shè)計(jì)理念；平方米，參照美國白宮風(fēng)格；-450平方米的戶型面積為主；米；銷售業(yè)績:銷售了近70%左右；3.1.東方山水地址：渝北玉峰山鎮(zhèn)玉峰村〔鐵山坪森林公園旁〕建筑密度：21.95%綠化率：60.3%路和長江，等；戶型面積:比擬分散；售中；村為營運(yùn)模式，因而工程提供數(shù)款風(fēng)格不同的戶型，買家可以自由摘要；二是開發(fā)商提供十余款風(fēng)格統(tǒng)一的各式別墅設(shè)計(jì)圖，如果客戶根本認(rèn)可某一方案，可以在現(xiàn)有根底上修改，有多位工程師和設(shè)計(jì)人員為其提供指導(dǎo)；三是客戶自行設(shè)計(jì)、自由發(fā)揮。即在規(guī)劃批好的地塊內(nèi)，根據(jù)地塊大小、批準(zhǔn)的容積率大小，由買家自己設(shè)計(jì)別份款的地塊為350畝。四、產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶確定的因素前面幾章已經(jīng)闡述了重慶房地產(chǎn)宏觀環(huán)境(第一章:摘要重慶市總體投資環(huán)).中觀環(huán)境(第三章:重慶市場分析)和微觀環(huán)境(工程區(qū)域市場分析),這些與目標(biāo)客戶確定的因素：重慶房地產(chǎn)開展情況工程區(qū)域市場分析競爭者(開發(fā)商/產(chǎn)品)現(xiàn)狀分析工程的自然條件和規(guī)劃條件工程市場調(diào)研分析景資料年齡：主要集中在25-44歲，占80%。學(xué)歷：主要集中在大專和大本，占70%；其中大學(xué)占40%，大專和高收入：主要集中在5000-7000元/月,占55%,其次是7001-10000元/求購房時間：被訪者中有35%的想在未來2年內(nèi)購置住房，其次是未來5購房面積:被訪者想購置120-200平方米的最多；其次是?120平方米，0裝修情況:50%的被訪者喜歡毛坯房,按照自己的喜好去裝修自己的購房因素：在購房因素的選擇中周圍的自然環(huán)境選擇的最多，占60%，很接近。群注重因素:有購置別墅意向的客戶最注重的是別墅周圍的生態(tài)環(huán)境好,占擔(dān)憂問題:有購置別墅意向的客戶最擔(dān)憂的問題是別墅的質(zhì)量問題,占事業(yè)方面：大局部購房者在目前的事業(yè)開展中已經(jīng)取得一定的成功，其觀與規(guī)劃條件，地塊的產(chǎn)品擬定位是別墅,其中銅鑼?shí){地塊4、工程目標(biāo)客戶型體量，尖端別墅定位的市場特征，結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)考慮，主體目標(biāo)客戶界定的原如此有三：主體目標(biāo)客戶階層中的個體物業(yè)消費(fèi)承受能力強(qiáng)，開展?jié)摿薮?；主體目標(biāo)客戶應(yīng)具備充分的地域?qū)挾龋恢黧w目標(biāo)客戶階段層具備符合未來生活潮流的共同價值取向，必客戶定位別墅就是成功的象征，就是極品生活方式，擁有頂級別墅自然成為財(cái)富人士的選擇。本工不是逆勢去做。本工程面對的市場，是〞金字塔〞塔尖市場，客戶群是時代的成功人士，是社會開展的主要推動者，他們具有很強(qiáng)的社會責(zé)任感，注重自我定級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂來渝購房客/香港、臺灣來渝購房客/外籍客特1.不講究性價比，講究性能比。購置高級或頂級別墅的消費(fèi)者一般不很關(guān)2.需要絕對私密性。這局部消費(fèi)者非常獨(dú)立，所以對產(chǎn)品的的私密性要求3.需要絕對的平安性。由于這局部人身價較高，容易吸引外界視線，所以5.附庸風(fēng)雅。這些人購房不一定都懂行，但一定懂時尚；不一定都有品第四章競爭性分析本地塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,可謂空前絕，怪石磷殉，早晨云霧縈繞，頗富詩意，晴天視野開闊，佇立眺望，可見江面百舸爭流，點(diǎn)點(diǎn)漁帆穿梭往來，更有氣艇犁浪，游輪去來，汽笛聲聲，偶爾雄鷹盤旋，野鴨飛舞，令人無限留念。自然景觀神奇,文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國的別墅工程中都具有絕對的不可復(fù)制性，所以其價值更多的是一種永恒的價值，隨著時間的推移，積淀在別墅上的經(jīng)濟(jì)價值和人文價值都將與日俱增。可享天成的尊貴,將給重慶“富人區(qū)〞概念一錘本地塊處在鐵山坪林區(qū)中央，鐵山坪林區(qū)是重慶主城區(qū)東部的天然綠色屏林、灌木林覆蓋了方圓數(shù)十公里的山巒溝壑。林間野花盛開，百鳥爭鳴，一派致優(yōu)美的樂曲。這里的別墅是原生態(tài)森林的自然音符。在這里享盡建筑與自然印證了是少數(shù)人占據(jù)多數(shù)人山水資源的頂級別墅傳說。本工程被祖國的第一江-長江環(huán)抱，形成天然豐富的水資源。銅鑼?shí){溫泉?dú)釩oCo其水色澤隨氣侯的變化而變化，呈藍(lán)、墨綠和白工程地塊中也具有溫泉的可能。的資金實(shí)力和國際背景。并已建立了良好政府關(guān)已獲取了優(yōu)良的房地產(chǎn)技術(shù)資源。掌控了房地產(chǎn)律師業(yè)、營銷籌劃工程劣勢分析本地塊處新開發(fā)區(qū)域，加上周邊森林保護(hù)區(qū)，顯得清靜有余。本項(xiàng)有限時間內(nèi)大體量面市,在有限的時機(jī)上占有大量客戶有一定機(jī)分析規(guī)劃中的高速公路建成通車后，將改善本工程的交通狀況，并將增江北區(qū)的日益成熟將提升本地塊人氣和成熟度。影響。政府對鐵山坪生態(tài)區(qū)作為主城近郊的旅游渡假地區(qū)的支持與關(guān)注。4.工程威脅分析量大，運(yùn)作周期長，不確定因素多。本案屬高檔物業(yè)，客源分散，存在市場高位風(fēng)險。成熟板塊向市場提供的總體量巨大，對本案形成一定壓力。二、市場風(fēng)險分析頂級別墅，屬特定的產(chǎn)品，客戶屬于少數(shù)和極為狹窄的客戶層面，難這局部金字塔尖的人群在哪里，如何將頂級別墅的信息準(zhǔn)確地傳遞給受靜態(tài)市場局面誘惑，高價位拿地，而開發(fā)與銷售動作緩慢。以后來者身份進(jìn)入高度競爭的板塊,但產(chǎn)品又無明顯差異和優(yōu)勢。遠(yuǎn)離市場熱點(diǎn)區(qū)域、或過早進(jìn)入尚無人氣的潛力板塊，單打獨(dú)斗。開發(fā)在遠(yuǎn)郊，交通不方便的聯(lián)排別墅又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨(dú)立別銷策略，僅依靠大量粗宣傳等。體規(guī)劃和本身的自然條件的約束,本工程是富人區(qū)。富人區(qū)之：其一從量上,這片區(qū)域應(yīng)該有一定數(shù)量和規(guī)模的產(chǎn)品，但規(guī)模又不能過于龐大。其二,從氖圍上就是要營造出一種空間的私密性和奢侈感。其二,從。簡約哲學(xué)為產(chǎn)品理念。簡單即內(nèi)蘊(yùn),即山水之中生長的得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，與之相配的的人文景觀，及綠地規(guī)劃。要營造出4、建筑無論色彩，造型，強(qiáng)調(diào)融入自然，融入森林。風(fēng)格上，質(zhì)樸簡約，傳統(tǒng)與現(xiàn)代巧妙結(jié)合。要營造出一種硬朗的質(zhì)地。5、景觀出一種空間的私密性。保存大于開發(fā)，保存原始綠地，作不規(guī)如此劃分，配合景觀，渾然一體。要動靜結(jié)合，注重靈氣，活力，突出理念主題。要營造出一種大川的雄厚[詳見附件：鐵山坪工程產(chǎn)品規(guī)劃]總體來看，2005年重慶房地產(chǎn)業(yè)開展前景還是比擬樂觀。將呈現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟(jì)開展水平相適應(yīng)的持續(xù)穩(wěn)定開展趨勢。在供求關(guān)系影響下，房價仍將小幅攀升，局部房價將有一定回落，受宏觀調(diào)控及市場調(diào)控的雙重杠桿的影響，重慶房地產(chǎn)開發(fā)將逐步趨于理性，局部及結(jié)構(gòu)性的調(diào)整在所難免。加息等宏觀調(diào)控手段已經(jīng)對購房者產(chǎn)生了一些影響，打壓了投資及投機(jī)者的信，局部客戶產(chǎn)生持幣觀望心理，但從總體開展趨勢來看，受經(jīng)濟(jì)開展及需求持續(xù)增長的雙重拉動，2005年的重慶房地產(chǎn)市場競爭與機(jī)遇同時并舉的良性開展態(tài)勢。房價繼續(xù)保持穩(wěn)中有升受國家宏觀調(diào)控影響，從04年6月份開始，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資速度開始出現(xiàn)回落，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-5月回落12.9個百分點(diǎn)，由此帶動全社會投資速度下降3.2個點(diǎn)，但從全年來看，商品房價格的波動不大，出現(xiàn)平穩(wěn)上漲的正常趨勢，同時，從重慶市貸款發(fā)放來看，雖然開發(fā)貸款有所減少，但銀行資金仍可以多種方式介入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道并未有大的變化，從總體開展趨勢分析，受經(jīng)濟(jì)開展及需求持續(xù)增長的雙重拉動，在供求關(guān)系影響下，局部房價可能有一定回落，但總體仍將小幅攀升，由此，有理由相信2005年的重慶房地產(chǎn)市場仍將會繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定1.2、城鎮(zhèn)化建設(shè)繼續(xù)推進(jìn),市場需求進(jìn)一步擴(kuò)大，開發(fā)規(guī)模同步增長目前，重慶人均建筑面積為21平方米，城鎮(zhèn)化水平只有36.3%，均低于全國平均水平。按政府城鎮(zhèn)化建設(shè)總體目標(biāo)，到2005年，重慶城鎮(zhèn)化率將到據(jù)明確在現(xiàn)有1200萬城市人口的根底上至少還有600多萬人要轉(zhuǎn)移到城市，意味著未來幾年內(nèi)，每年約70萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市居民，隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。據(jù)測算，“十五〞期間我市城鎮(zhèn)居民住宅潛在年均需求量約2000萬平方米左右，具有廣闊的市場前景。需求引導(dǎo)供給。在城鄉(xiāng)居民收入增長加快和農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境不斷改善的推動下，重慶市人均收入漲幅較快，居民消費(fèi)水平也不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年市人均可支配收入為4754.33元，同比增長16.5%，而全市消費(fèi)支出增長13.0%，與收入同步增長。為全市的房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)增長提供了強(qiáng)大完工、中央商務(wù)區(qū)建設(shè)啟動，所帶來的住宅需求量也會隨之增加。預(yù)測明年全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，包括投資、施工面積、新開工面積、竣工面積等將繼續(xù)保從目前房市走向來看，重慶房市的競爭不僅是樓盤與樓盤之間的競爭，而且已經(jīng)演變成片區(qū)與片之間的競爭，多片區(qū)競爭格局正在形成。前幾年房交會成交情況，區(qū)域板塊的成交冠軍之爭主要在渝北、沙坪壩、渝中三個區(qū)域中展開。而近兩年，從主城區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)交易來看，各區(qū)之間的差距已在逐步縮小，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的完善、城市概念的延展，許多新成長區(qū)域的含金量有了更充分的底氣支撐。預(yù)計(jì)這種區(qū)域競爭態(tài)勢將持續(xù)延伸到明年，且隨著一些整個城市加速開展，這種趨勢在未來兩年會更加明顯。值得關(guān)注的是，2005年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的重心仍然是南岸與北部新區(qū)兩大板塊，04年北部新城區(qū)的眾多大盤開發(fā)，將給重慶房市帶來前所未有的開程，檔次極高，大局部大盤定位為復(fù)合性大社區(qū)，主要為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅細(xì)化方向開展在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)新的整合，一些資金實(shí)力不夠雄厚、，房地產(chǎn)業(yè)的品牌競爭將被提上戰(zhàn)略日程。2004年的重慶樓市根本是本地品牌、外來品牌平分秋色，許多外地企業(yè)憑借發(fā)設(shè)計(jì)在重慶市場上很快占據(jù)了一席之地，對外鄉(xiāng)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，也推動了本地房地產(chǎn)的品牌進(jìn)程，另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，土地獲取的難度和本錢加大，迫使開發(fā)企業(yè)將開始重視樓盤品質(zhì)、自身品牌的塑造，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個性化方向開展。預(yù)計(jì)2005年這種產(chǎn)品之間的品牌競爭會愈加明朗與劇烈，堅(jiān)持樓盤的品牌化、品質(zhì)化將是近兩年，越來越多的外地經(jīng)濟(jì)組織和個人來渝置業(yè)，紛紛看好重慶市場的資迅速增長，其中港資占了約80%，已成為諸多外來地產(chǎn)軍團(tuán)強(qiáng)勢登陸的地.產(chǎn)品推進(jìn)階段取如下節(jié)奏與推進(jìn)方案。時間時間2005200620072021工程7-12月1-6月7-12月1-6月7-12月1-6月時間2006200720212021工程7-12月1-67-121-6月7-121-6月7-12月月月月富人區(qū)建筑主體的當(dāng)然是豪不就是富人區(qū)。豪宅只是一種產(chǎn)品形式，而富人區(qū)自而本工程為富人區(qū)。為此,界定和詮釋富人文化是我們之責(zé)富人區(qū)是以價值而非價格來衡量，像歐美等國家的富人區(qū)，建筑都有百年的歷史。銅鑼?shí){的歷史文脈將成為本工程的基因,而百年鉅作是富人區(qū)的歷史就是人居文化變遷的歷史。重慶要產(chǎn)生真正現(xiàn)代意義上西部唯一的中央直轄市,長江上游最大的中心城市特大城市。占用大量且獨(dú)特的公共資源，包括景觀資源和人文資源。本富人區(qū)占富人區(qū)里的每個樓盤的單價都應(yīng)有一定的高度，這是一個富人區(qū)的價區(qū)域應(yīng)該有形成一定數(shù)量和規(guī)模的工程，但規(guī)模又不能，富人區(qū)絕對要求表現(xiàn)稀有、高貴和私密；品質(zhì)要整齊且準(zhǔn)，要有完善的國際學(xué)校、高級的配套設(shè)施，科學(xué)的保安山川文化生活方式川文化方式。因本地塊覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,制性，這種絕對的不可復(fù)制性表現(xiàn)為依山臨川,居高臨下,有山高人為峰的霸產(chǎn)品文產(chǎn)品文化市場滲透市場價值的挖掘,從而讓產(chǎn)品價值得以提升并且實(shí)現(xiàn)超額市場價值。市場要素產(chǎn)品理念4、高品質(zhì)的專業(yè)支撐確保產(chǎn)品的高性價比與高增值品形成的每環(huán)節(jié)都力爭增加和提升產(chǎn)品價值。比方營銷增值方案：5、人性化物業(yè)管理VI及題賦第一市場調(diào)研俱樂部營運(yùn)的需求表現(xiàn)為金字塔結(jié)構(gòu)，俱樂部營運(yùn)封閉的自然山水環(huán)境，居住區(qū)域生成了獨(dú)到的別墅對于別墅來說，光有豪華的外表、尊貴的氣息，還稱不上是真正的管理不應(yīng)該片面地依賴硬件設(shè)施，物業(yè)管理的最核心因素是人，所術(shù)人員和保安員的素質(zhì)和責(zé)任感才是最關(guān)鍵的,必須是一個有高度凝聚高臺蓄水，概念傳播。無論是板塊的啟動還是本案概念的傳播推廣都需要此吸引目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注。少量面市，試探市場。在本工程所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)分期推出，滾動開發(fā)。別墅尤其是獨(dú)棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應(yīng)小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。書和廣告放置在哪里，如高價能造成工程增值的印象，給前期購房者以信心，從而能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購房動機(jī)者20%30%進(jìn)度一期二期(40%)(60%)第七章財(cái)務(wù)方案鑼?shí){地塊建筑面積99332m,總投資71257萬元,單位本錢7173元/m。2、欣賞園地塊建筑面積160461m,總投資95193萬元,單位本錢5932元/m。工程總建筑面積259793m,總投資166450萬元,單位本錢6407元/m。3、工程總建筑面積259793m,總收入204686萬元,平均售價7878元/m。從靜態(tài)來看：銅鑼?shí){地塊總收入85624萬元,總投資71257萬元,利潤14367萬元，投資回收期1.92年，全部資金投資回報(bào)率從動態(tài)來看：按10%折現(xiàn)，銅鑼?shí){地塊財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值9460萬元,投。從分析角度看：于2005年7-12月投入20354萬元可啟動本工金的營運(yùn)及回收方案從靜態(tài)來看：欣賞園地塊總收入119061萬元,總投資95193萬元,利潤26868萬元，投資回收期3.37年，全部資金投資回報(bào)率從動態(tài)來看：按10%折現(xiàn)，欣賞園地塊財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值12691萬元,投。從分析角度看：于2006年7-12月投入31366萬元可啟動本工3、銅鑼?shí){與欣賞園組合運(yùn)作的資金營運(yùn)及回收方案從靜態(tài)來看：二工程組合運(yùn)作總收入204686萬元,總投資166450萬元,利潤38236萬元，投資回收期2.96年，全部資金投資回報(bào)率從動態(tài)來看：按10%折現(xiàn)，二工程組合運(yùn)作財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值22152萬5%。從分析角度看：二工程組合運(yùn)作,于2005年7-12月投入20354萬第八章總結(jié)與結(jié)論一、主要結(jié)論重慶經(jīng)濟(jì)在近幾年將會快速開展,在西部處于領(lǐng)先的位置,由此將產(chǎn)生了一批優(yōu)秀企業(yè)和富人群體。重慶的房地產(chǎn)在未來5-10年將會年重慶的房地產(chǎn)將是供需兩旺的快速增長。百圣豐公司以重慶為契機(jī)，投入西部開發(fā)的熱土，從國家西部大百圣豐公司以重慶工程為契機(jī)，參與重慶快速開展,并以工程提升百圣豐公司以從本工程營運(yùn)中,獲取良好的經(jīng)濟(jì)利益,并建立起適度超前的工程投資營運(yùn)盈利模式。外來投資者在重慶除與外鄉(xiāng)開發(fā)商爭奪開發(fā)資源外，外來投資者通過以上調(diào)研得出一個結(jié)論，在江北鐵山坪修建頂級別墅是有市場的，一方面重慶的成功人士和有身份、地位的人還沒有充分挖掘出來，另一方面是我們選擇了江北這個欣欣向榮的區(qū)域，許多重慶人還大的信心。本工程覆蓋銅鑼?shí){全部景觀，依山臨川,眺望南山，峽居其間,自然景觀神奇,文化底蘊(yùn)雄厚,在重慶甚至全國的別墅