應(yīng)城文體中心項目定位及規(guī)劃建議報告3

應(yīng)城文體中心工程定位及規(guī)劃建議報告武漢天驥世紀眾聯(lián)房地產(chǎn)代理2021.62序：問題一：應(yīng)城整體房地產(chǎn)市場開展趨勢是什么？問題二：本工程的核心屬性是什么，在區(qū)域市場開展中處于什么位置，具有什么樣的前景與潛質(zhì)？問題三：區(qū)域地產(chǎn)開展趨勢是什么？未來產(chǎn)品競爭形式是什么？未來競爭環(huán)境下的時機空間在哪里？問題四：區(qū)域房地產(chǎn)未來客源將呈現(xiàn)什么樣的特征？問題五：在競爭市場下如何細分市場，細分客戶，明確客群屬性？問題六：工程開展何種類型產(chǎn)品，能抓取市場時機賺取口碑，提升利潤水平？針對應(yīng)城文體中心地塊的開展定位必須明確幾個問題，本報告整體思路主要圍繞這樣幾個問題展開，以期對于工程的物業(yè)開展及營銷策略做出詳細的論證與建議;報告思維導(dǎo)圖工程屬性研判市場定位總體定位工程開展模式工程地塊分析工程SWOT分析戰(zhàn)略制定規(guī)劃建議產(chǎn)品建議工程開發(fā)戰(zhàn)略工程定位規(guī)劃建議營銷策略報告思維導(dǎo)圖工程屬性研判工程開展模式工程地塊分析工程開發(fā)戰(zhàn)略工程定位規(guī)劃建議營銷策略鹽化大道橋頭，連接廠礦區(qū)的主要通道；體育館路貫穿城市南北；工程區(qū)位——地段價值溢價根底城區(qū)邊緣，非城市核心開展區(qū)域區(qū)域在應(yīng)城人心中屬于城區(qū)邊緣，非城市核心區(qū)域；遠離城市核心商業(yè)區(qū)；位于應(yīng)城東部重點改造開展區(qū)域——文體中心。東臨：河堤，隔河為化工廠南眺：應(yīng)城一中，臨鹽化大道西瞰：文體中心及老城中心北望：體育館同時具備文教體育及景觀資源；教育文體資源唯一性明顯；但是工程隔河為化工廠，排污現(xiàn)狀待改善，河岸整治已經(jīng)有方案。工程四至——環(huán)境景觀絕版稀缺的文教體育景觀資源核心屬性生活配套：目前無；休閑配套：文體中心；教育配套：應(yīng)城一中、三中；商業(yè)配套：欠缺；交通配套：毗鄰鹽化大道與體育館路。工程所屬區(qū)域的教育資源突出，交通便捷性強，文體資源豐富；周邊近距離缺乏生活需求的配套設(shè)施周邊配套核心屬性教育，運動，交通配套齊全，但生活配套缺失工程規(guī)劃研究——技術(shù)指標(biāo)文體中心唯一社區(qū)配套，獨享文體中心資源16萬平方，中等量體容積高純高層工程，樹立區(qū)域地標(biāo)形象商業(yè)配套彌補區(qū)域生活配套缺乏核心屬性城東區(qū)域標(biāo)桿氣質(zhì)占地面積：40493.7平米建筑面積：161974.8平米容積率：4.0工程本體結(jié)論地段環(huán)境配套規(guī)劃地處城區(qū)邊緣，非城市核心開展區(qū)域坐擁絕版稀缺文教體育資源兼得休閑，教育，交通配套，但生活配套缺失獨具區(qū)域標(biāo)桿氣質(zhì)極具打造區(qū)域地標(biāo)樓盤潛力如何打造富有標(biāo)志性的區(qū)域建筑形象？如何實現(xiàn)商業(yè)價值最大化？如何打造符合市場主流的競爭力產(chǎn)品？如何消除客戶對工程非核心位置抗性？如何增加社區(qū)內(nèi)部配套滿足生活需要？如何實現(xiàn)工程潛力落地？工程能否成為區(qū)域標(biāo)桿的五大要素面臨五大問題！報告思維導(dǎo)圖工程屬性研判工程開發(fā)戰(zhàn)略工程定位規(guī)劃建議營銷策略工程SWOT分析戰(zhàn)略制定應(yīng)城印象、資源城市“膏都鹽海〞石膏工業(yè)儲量5.1億噸，有400多年的開采歷史，一級品位纖維石膏占國總儲量的82.5%以上。巖鹽工業(yè)儲量280億噸，礦床分布約140平方公里，埋藏淺、品位高，為開展鹽業(yè)食品工業(yè)提供了極為豐富的資源。旅游產(chǎn)業(yè)資源豐富一泉〔以湯池溫泉為龍頭〕二礦〔膏、鹽礦地質(zhì)公園〕三山〔燒香臺、伍山、團山農(nóng)家樂〕四水〔短港、漁子河水上娛樂、龍賽湖、東西汊漁家樂〕五勝〔鄂中革命烈士紀念館、文峰古塔、門板灣古人類遺址、百年紅堂、周恩來紀念館〕基于本體尋找優(yōu)劣勢優(yōu)勢劣勢區(qū)域內(nèi)市政配套生活配套逐步完善，交通動脈連接主城區(qū)容積率4.0本體條件發(fā)展現(xiàn)狀高端環(huán)境差量體風(fēng)險大地塊硬傷明明顯開發(fā)風(fēng)險較大前提項目位于城市文體核心發(fā)展位置教育文體資源優(yōu)越稀缺唯一性強河堤改造后景觀資源豐富非城市核心城區(qū)發(fā)展區(qū)域、城市配套缺東城市場不成熟，非傳統(tǒng)開發(fā)區(qū)域隔河的化工廠污染問題區(qū)域性城市價值較高絕對資源優(yōu)勢高層住宅開發(fā)高層公寓產(chǎn)品為主房地產(chǎn)市場良好，區(qū)域產(chǎn)品消費潛力巨大消費能力SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak文體資源價值稀缺唯一性！在城東區(qū)域內(nèi)，本項目屬于未來潛力最大項目；交通便利；應(yīng)城一中教育配套地塊城市區(qū)域邊緣地段性不明顯；項目近距離內(nèi)城市配套少；緊鄰工廠污染源；中等量體開發(fā)、純高層產(chǎn)品風(fēng)險較大；機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO戰(zhàn)略：利用機會，克服劣勢區(qū)域內(nèi)配套資源逐步完善發(fā)展?jié)摿Υ?；?yīng)城市場消費表現(xiàn)良好；城東區(qū)域可供應(yīng)高端公寓體量小，區(qū)域地緣性明顯、消費能力強勁；利用景觀資源稀缺核心價值；立足區(qū)域改善消費潛力；利用市場機會空間樹立引領(lǐng)力利用產(chǎn)品規(guī)劃及配置降低干擾；抓住市場主流人群，廣納客源；展示規(guī)劃發(fā)展，挖掘潛力、弱化配套；威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略：減小劣勢，避免威脅區(qū)域為非城市核心區(qū)域，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)弱；宏觀調(diào)控深入，對于產(chǎn)品入市影響不可忽視；區(qū)域市政配套發(fā)展不足；高形象，樹立高端新標(biāo)桿；抓取細分市場，開創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場；打造特色吸引市場眼球；主動核心化！成為區(qū)域核心的一部分；控制成本，避免可能高利潤但高風(fēng)險項目；著力打造小區(qū)高品質(zhì)，加強項目自身比較優(yōu)勢，弱化邊緣形象；工程SWOT分析15基于企業(yè)目標(biāo)下的工程開發(fā)整體戰(zhàn)略

標(biāo)桿城南：唯一性資源，城東區(qū)域突破常規(guī)性標(biāo)桿工程立足文體中心屬性，著力標(biāo)示資源價值體系！高形象、創(chuàng)新、引領(lǐng)性是立足之本，成為城東高端市場的標(biāo)桿本錢控制思維，貫徹開發(fā)和營銷全程〔客戶價值導(dǎo)向〕開發(fā)節(jié)奏把控——以時間換取產(chǎn)品盈利空間、分期開發(fā)迎合市場開展，高端開展附加價值提升，〔利潤〕最大化！區(qū)域?qū)用妫赫嘉粚用妫哼\作層面：核心競爭力：工程開發(fā)整體戰(zhàn)略資源價值+高形象價值提升+創(chuàng)新引領(lǐng)性產(chǎn)品主導(dǎo)競爭！報告思維導(dǎo)圖工程屬性研判工程開發(fā)戰(zhàn)略工程定位規(guī)劃建議營銷策略市場定位總體定位客戶定位引領(lǐng)區(qū)域高端公寓市場建議本工程采用引領(lǐng)型競爭策略，整體性突出市場競爭，引領(lǐng)市場；在產(chǎn)品品質(zhì)上以應(yīng)城高端工程開展為比較，爭取優(yōu)異整體市場；高檔產(chǎn)品方案，充分發(fā)揮整盤資源優(yōu)勢。定位思考工程檔次選擇上，本案具有明顯文體資源優(yōu)勢，唯一性極強，在市場根底上可競爭工程極少；工程市場定位18未來目標(biāo)客戶的消費特征個性內(nèi)斂但追求氣度，注重社會地位的匹配，較強攀比心理、追求榮耀，對于新事物、新理念接受能力強；工程總體定位品質(zhì)表現(xiàn)、堪比主流；

氣質(zhì)形象、領(lǐng)譽應(yīng)城；19教育健康、細節(jié)品質(zhì)、寬廣視野、高貴榮耀的表達氣質(zhì)內(nèi)涵高貴榮耀衍生為：教育健康、開發(fā)理念、施工工藝、社區(qū)文化、物業(yè)水平、開發(fā)團隊……產(chǎn)品表現(xiàn)外延形象生活品味衍生為：寬闊視野景觀、建筑風(fēng)格、建筑元素、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、會所服務(wù)……細節(jié)品質(zhì)衍生為：建筑細節(jié)、配套設(shè)施、建材配置、園藝景觀、社區(qū)環(huán)境……國際標(biāo)準(zhǔn)、文化水岸華宅是一種生活方式，

它需要工程物質(zhì)形態(tài)來形成內(nèi)在與外在表現(xiàn)；工程的開展同時區(qū)域形象標(biāo)桿與生活品質(zhì)品味提升的使命！工程總體定位20應(yīng)城高端住宅標(biāo)桿引領(lǐng)之作……巔峰城市居住未來

——引領(lǐng)性·高端文化全景觀社區(qū)工程整體定位報告思維導(dǎo)圖工程屬性研判工程開發(fā)戰(zhàn)略工程定位規(guī)劃建議營銷策略整體規(guī)劃建議產(chǎn)品建議整體規(guī)劃開展理念理念城東地標(biāo)性——工程的高容積率與優(yōu)越文體配套具有區(qū)域絕對優(yōu)勢，打造地標(biāo)工程地標(biāo)建筑符合工程開展戰(zhàn)略；〔高度、立面、天際線〕文體中心獨占共享性——工程的教育體育資源景觀具有稀缺唯一性，在整體市場上獨占資源，同時工程綜合的景觀資源同樣豐富可以達成內(nèi)外部空間的全區(qū)共享；〔西、北與文體中心整合、內(nèi)部景觀與外部融合〕整體舒適性——契合市場整體開展潮流，以滿足最細微的居住需求指標(biāo)進行打造，滿足工程整體開展目標(biāo)；〔戶型、公共部位裝修、配置〕生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——躲避工程區(qū)位緊鄰工廠的劣勢，增加環(huán)保材料和環(huán)保工藝的應(yīng)用；〔環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)?？萍紤?yīng)用〕獨特領(lǐng)先性——工程在城區(qū)市場開展根底上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場消費習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)工程；〔大堂、樓王〕價值點打造配套規(guī)劃入口小廣場建筑外立面主景觀軸商業(yè)會所設(shè)置集中式商業(yè)打造特色商業(yè)街休閑會所運動會所產(chǎn)品附加值特色活動空間節(jié)能環(huán)保智能化多產(chǎn)品組合，主流產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品，表達工程的舒適性及多元化活動空間消費及休閑空間居住空間提升空間滿足各個年齡階段的愜意生活空間PARTONE1★工程整體規(guī)劃設(shè)計建議集中商業(yè)沿街建筑立面裙樓立體綠化特色商業(yè)街沿河綠化景觀及特色商業(yè)街〔餐飲〕中心景觀廣場建筑可考慮弧形，與東邊做遮擋沿鹽化路建設(shè)的高層建筑，形成具有強烈視覺沖擊力的社區(qū)展示面

強調(diào)建筑的整體形式感，完整、流暢的展示面和具有韻律感的天際線都是吸引眼球的重要因素工程體驗空間1.沿街建筑立面點式塔樓集群弧形板樓突出建筑群整體的氣勢，需要一定的體量表達城市感展示面的造型突出“氣勢〞，可以通過一定的曲線變化吸引眼球略帶弧形的外立面，和濱河的感覺緊密結(jié)合，并適當(dāng)遮擋工廠工程體驗空間1.沿街建筑立面立面材料中引入質(zhì)感較強的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價值感，給人穩(wěn)重或尊貴的感受材料的使用上要強化比照。不同材料的穿插運用可以強化局部材料的質(zhì)感建筑底層局部石材的使用，對業(yè)主的身份感給與很好的彰顯選擇質(zhì)感較強的外立面材質(zhì)強，從細節(jié)上提升工程的整體形象工程體驗空間1.沿街建筑立面可以很生活慵懶的午后在廣場小坐在咖啡中把別人當(dāng)作風(fēng)景或成為別人的風(fēng)景開放的小廣場，可以帶來很生活也很城市的感覺工程體驗空間2.入口小廣場利用地塊與路面的自然高差，在地塊上設(shè)置大板，既保證了上面商業(yè)客群流量的動線，也可以讓下層空間無論是做商業(yè)還是停車場都有自然的采光，增加工程的亮點。下部順應(yīng)高差設(shè)置為底層商業(yè)或社區(qū)停車場，形成相對獨立的空間上部大板層，建筑的底層，開放的商業(yè)社區(qū)，完全的人行系統(tǒng)，與外部道路高差一致關(guān)聯(lián):蜂巢。地下系統(tǒng)自然采光，建立上部與下部的連通，營造立體空間上部人行入口下部車行或地下商業(yè)入口鹽化大道地下停車場〔或地下商業(yè)〕及上下空間社區(qū)園林、沿街商業(yè)、中心商業(yè)街工程體驗空間3.社區(qū)大板蜂巢的設(shè)計使地下層空間更陽光，居住空間更豐富。地面地下空間暢通，創(chuàng)造出層次感豐富的灰空間，同時可作底層商業(yè)或泛會所，增強整體的生活氣息和休閑情調(diào)蜂巢——聯(lián)系上下空間，創(chuàng)造空間趣味性和功能多樣性

工程體驗空間4.蜂巢地下商業(yè)的創(chuàng)意空間——“蘑菇云〞、“天文臺〞“與地面商業(yè)和園林對話〞的空間多層次立體空間體驗工程體驗空間4.蜂巢綠意盎然的小廣場工程體驗空間5.立體庭院利用地塊高差,在中心商業(yè)樓頂設(shè)置立體庭院設(shè)置小區(qū)入口中心廣場，在延續(xù)工程整體性的同時提供社區(qū)休憩空間工程體驗空間6.中心廣場PARTTWO2★工程整體規(guī)劃建議★工程配套建議商業(yè)配套會所A本工程的商業(yè)定位——主要效勞于片區(qū)商業(yè)功能，同時兼顧本工程社區(qū)的效勞功能。優(yōu)勢劣勢內(nèi)街擴大商業(yè)面積，每套面積適當(dāng)，豐富商業(yè)形態(tài)部分業(yè)態(tài)以及噪聲會影響上面樓層住戶的居住品質(zhì)沿街底商充分利用，有利于項目利潤的最大化沿鹽化大道價值較大，四周規(guī)劃路段需時間成熟集中式商業(yè)目的性消費引導(dǎo)有利于輻射周邊區(qū)域，聚集項目人氣招商較困難，不易經(jīng)營，需提前聯(lián)系接洽確定商業(yè)形態(tài)的選擇原那么利潤最大化原那么市場可接受原那么即使沿街底商影響了臨近住戶的居住品質(zhì)，但綜合來看，有利于工程利潤最大化由于內(nèi)部商業(yè)價值還需要時間成熟，目前選擇經(jīng)營集中式商業(yè)需要長時間的資金投入，及市場培育從工程的后續(xù)開發(fā)的角度來看，區(qū)域價值的成熟和人氣的積聚，后續(xù)需要有集中式商業(yè)作為工程的配套，同時也有利于發(fā)揮工程的輻射能力工程的主要商業(yè)形態(tài)——沿街底商+局部集中商業(yè)的形態(tài)物業(yè)定位——商業(yè)研究本工程商業(yè)位置價值判斷物業(yè)定位——商業(yè)研究進入性積聚性開放性容易到達易于聚集人流昭示性強社區(qū)商業(yè)選取原那么A：正對文體中心，有一定商業(yè)價值D：沿鹽化大道主路，商業(yè)價值較高C：道路尚未修通但沿河堤，商業(yè)價值需要挖掘B：目前道路尚未修通，現(xiàn)階段商業(yè)價值不明顯E:作為集中式大商業(yè)，底商和步行街都有較大的促進作用，但要成功引進一家大型的商業(yè)機構(gòu)進駐。AEDCB服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷…家居面包店、咖啡館、茶室、酒吧……餐飲休閑電玩、花店、服飾店、兒童玩具店、寵物店、其他特色賣場…工程沿街商鋪以效勞社區(qū)居民根本生活的商業(yè)為主；家居類商業(yè)具有獨特性，在工程整體銷售結(jié)束前無論對于招商還是終端銷售都很受歡送；休閑類商業(yè)應(yīng)成為本工程先期引進重點。商鋪業(yè)態(tài)建議：根據(jù)片區(qū)屬性，以休閑類商業(yè)為主臨街商鋪社區(qū)商業(yè)演變的一般規(guī)律社區(qū)啟動期社區(qū)成熟期社區(qū)開展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂的配套社區(qū)配套為主滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)家庭裝修效勞、家居飾品便利店、面包房銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等電玩、咖啡店、酒吧、特色食街、服裝店、書店、健身等類型條件作用目標(biāo)適用性項目超市對交通便捷要求較高1、租賃面積大；2、租期長；3、帶來巨大的購物人流完善生活配套推動住宅銷售帶動街鋪∨購物中心對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需一定人流支持及昭示性較強的街面對周邊商業(yè)有較強的帶動作用。帶動街鋪×主題賣場對交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強的街面對周邊商業(yè)有一定的帶動作用。目的性消費∨專業(yè)市場對交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集，對是否為成熟區(qū)域要求不高。對周邊商業(yè)基本無帶動作用?！良惺缴虡I(yè)建議先選擇以主題賣場啟動，帶動住宅和街鋪銷售集中式商業(yè)引進主題賣場作為商業(yè)的啟動，并且直接帶動商業(yè)街經(jīng)營起來。工程自身處城市邊緣，缺乏自然人流，對大型超市和購物中心而言有點缺乏，需根據(jù)商家要求提前規(guī)劃。集中式商業(yè)建議為兒童游樂中心或家居主題賣場兒童主題MALL模式案例——湖南澧縣浦金國際廣場湘西最大的兒童主題商城，共三層，地下一層，地上兩層共13000平方米，商業(yè)產(chǎn)品覆蓋0-15歲兒童生活娛樂學(xué)習(xí)的多樣需求。負一樓為餐飲、電玩、嬰幼兒用品店一樓為6-15歲青少年兒童用品、品牌餐飲二樓為0-6歲嬰幼兒用品、游樂園、早教、品牌餐飲、水吧工程空間體驗7.特色商業(yè)街沿河堤有充足的退讓空間，可以打造文化美食一條街特色餐飲模式案例——仙桃劉口美食文化街悠久的歷史造就了劉口深厚的歷史文化。劉口麻糖、劉口粉絲曾經(jīng)響譽荊楚。劉口文化美食街挖掘了地方特色小吃及文化活動，以著名的“沔陽三蒸〞為代表的小吃特色，沔城蓮藕、沙湖鹽蛋、紅廟蘿卜、毛嘴鹵雞、鄭場豆豉將會成為餐桌上美味佳肴，地方戲曲沔陽花鼓、皮影戲、現(xiàn)代歌舞、美輪美奐的民間傳統(tǒng)藝術(shù)將把你帶入人間的天堂。

營業(yè)面積12000平方米，已形成當(dāng)?shù)氐奈幕厣筒惋嬀奂亍！锕こ陶w規(guī)劃建議★工程配套建議商業(yè)配套會所BPARTTWO2精品意識原那么——本工程為區(qū)域的領(lǐng)袖樓盤，客戶定位在本地中高端客戶，考慮到會所與整體建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以及客戶對會所的較高要求。樹立賣點原那么——突出會所特色，可以成為支撐工程銷售的賣點之一可經(jīng)營性原那么——考慮到工程的規(guī)模、資金回籠以及真正滿足住戶需求，會所的設(shè)立應(yīng)該考慮到其可長期經(jīng)營性本工程會所設(shè)置的三大原那么會所建議可利用地下一層和底層商業(yè)作為會所經(jīng)營，也豐富商業(yè)的業(yè)態(tài)會所建議為運動注入生命的意義健身房乒乓球室臺球室美容會館SportsClubPARTTHREE3★工程整體規(guī)劃建議★工程配套建議★工程產(chǎn)品建議將居住合理性和舒適度綜合考慮，在戶型尺寸和布局上表達“精度〞根本原那么優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)：從整體戶型面寬進深合理性，內(nèi)部功能空間布置合理性等方面優(yōu)化戶型布局壓縮無感知尺度：從居住者的感受角度出發(fā)，滿足實用的需求，盡量縮減感知不到且功能性不強空間的尺度贈送實用面積：贈送面積不能是無用多余的面積，而是需要與實際購置空間良好結(jié)合，便于居住使用，增強業(yè)主購置性價比，并增添空間情趣戶型設(shè)計核心理念張弛適度的精準(zhǔn)設(shè)計帶來的舒適空間關(guān)鍵動作戶型品質(zhì)化的根本原那么、核心理念與關(guān)鍵動作產(chǎn)品建議兩房兩廳一衛(wèi)70-85㎡

20%三房兩廳一衛(wèi)90-105㎡30%三房兩廳兩衛(wèi)110-130㎡40%四房兩廳兩衛(wèi)130-139㎡10%戶型建議容積率4.0，兩梯四戶，兩大兩小，戶型發(fā)揮空間較小，但盡量增加三房和小三房的戶型。入戶花園設(shè)計：——提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；——入戶空中花園既能美化室內(nèi)環(huán)境，還可以作為玄關(guān)功能，表達戶型的舒適性。入