澳洲花園營銷策劃方案

澳洲花園營銷策劃方案項(xiàng)目概況“澳洲花園”坐于相思湖新區(qū)核心區(qū)域，總規(guī)劃面積3500畝。她以相思湖主題公園為背景，坐落于邕江綠色長廊岸邊，體現(xiàn)自然與人和諧共處的中心居住區(qū)的理念，體現(xiàn)現(xiàn)代，大氣的風(fēng)采。同時(shí)西鄉(xiāng)塘區(qū)政府機(jī)關(guān)、新區(qū)高校城、體育中心、藝術(shù)中心、婦女兒童活動中心相思湖主題公園相續(xù)開工建設(shè)。這里交通便利、環(huán)境優(yōu)雅、人口密集、市政配套設(shè)施完善。依據(jù)南寧市的城市西進(jìn)規(guī)劃，城市由南湖時(shí)代邁進(jìn)相思湖的時(shí)代。國際環(huán)境分析：依據(jù)國外發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)律表明，大盤地產(chǎn)的出現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種必定。隨著中心區(qū)域地塊越來越少，城市副中心地帶能給開發(fā)商供應(yīng)更為廣袤的發(fā)展空間。房地產(chǎn)商須要通過規(guī)?；\(yùn)作來降低生產(chǎn)成本提高競爭力，塑造品牌形象。國內(nèi)環(huán)境分析：我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已進(jìn)入“火山噴發(fā)期”，處于活躍和旺盛的市場景象之中。房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理的操作運(yùn)營實(shí)力也隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟而不斷增加，開發(fā)理念和經(jīng)營理念也日趨理性和成熟。房地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)和中等規(guī)模開發(fā)之后，近幾年出現(xiàn)了大規(guī)模、成片開發(fā)“大盤地產(chǎn)”即中心居住區(qū)的概念.南寧房產(chǎn)分析：隨著我國加入WT0,每年一屆中國-東盟博覽會定址南寧，泛珠三角的經(jīng)濟(jì)圈提出，南寧市房地產(chǎn)業(yè)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，同時(shí)也是重大的機(jī)遇。南寧市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的平穩(wěn)發(fā)展，翡翠園、榮和山水美地、八桂綠城等一批規(guī)模巨大的樓盤涌現(xiàn)，南寧房地產(chǎn)如今已進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代 大盤時(shí)代。“澳洲花園”的SWOT分析優(yōu)勢分析南寧地處西南、華南、東南亞幾個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的中心，將會給南寧帶來巨大的商機(jī)，南寧市將來將相思湖新區(qū)建設(shè)成南寧向大西南核心城市的橋頭堡。交通便利西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站到達(dá)廣西區(qū)內(nèi)外各地，南寧市的第一條輕軌直達(dá)市中心-瑯東,南寧的西部大動脈-一高校路直通外環(huán)高速馬路,十幾路公車到達(dá)各城區(qū)。毗鄰西鄉(xiāng)塘區(qū)政府，相思湖生態(tài)主題公園，南寧高新區(qū)，相思湖高校城；目前南寧的大盤地產(chǎn)剛起步，有廣袤的市場前景；“澳洲花園”將會聚居住、辦公、購物、休閑、消遣為一體的國際生態(tài)中心居住區(qū)；實(shí)力優(yōu)勢——發(fā)展商實(shí)力及企業(yè)背景超強(qiáng)。劣勢分析相思湖新區(qū)剛起于起步發(fā)展，房地產(chǎn)處于開發(fā)期，存在較大的風(fēng)險(xiǎn),須要整合各方面資源進(jìn)行開發(fā)；同時(shí)相思湖區(qū)知名度和美譽(yù)度不夠高，須要加大宣揚(yáng)力度；各方面的基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善。機(jī)會分析“澳洲花園”地處相思湖新區(qū)的核心區(qū)，市政府特地成立了相思湖新區(qū)管委會，以及各基礎(chǔ)設(shè)施配套開工建設(shè),對項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)有利,城市中心初見雛形；相思湖新區(qū)的房地產(chǎn)持續(xù)開發(fā)空間大,為項(xiàng)目奠定基礎(chǔ),新城區(qū)發(fā)展?jié)摿o限.3)目前在相思湖新區(qū)內(nèi)樓盤較少，我們捷足先登，占據(jù)市場。4威逼分析1)南寧市目前的房產(chǎn)項(xiàng)目四處開花，將導(dǎo)致項(xiàng)目部分客戶分流；2)瑯東和江南區(qū)的成熟社區(qū)，對本項(xiàng)目存在明顯的潛在競爭。通過以上對項(xiàng)目的基礎(chǔ)分析,我們對項(xiàng)目進(jìn)行了全面的策劃,詳細(xì)策劃如下：一定位策略1、產(chǎn)品定位精確 大型澳洲風(fēng)情園林居住區(qū)澳洲花園開發(fā)商從市場調(diào)查中測知，南寧市民對異域風(fēng)情，澳洲風(fēng)光有相當(dāng)?shù)暮酶小Ｓ谑墙?jīng)過大膽設(shè)想、當(dāng)心求證，就將澳洲花園定位為全景生態(tài)精品住宅一一“南寧首席澳洲風(fēng)情特區(qū)”。因此澳洲花園觀設(shè)計(jì)帶有深厚的澳洲風(fēng)情:在澳洲花園內(nèi)有陽光花園、大紅石公園、悉尼廣場、悉尼海岸等多個(gè)大型澳洲風(fēng)情園林，樓棟間的小型園林有親子樂園、綠蔭翠地，健身設(shè)施分布其中，加上平臺花園，再結(jié)合屋頂私家大露臺，共同營造出一個(gè)立體綠化的天地。澳洲花園建筑外觀精致簡潔，飛揚(yáng)的飄頂，色調(diào)明快的外立面，顯得造型大方，從遠(yuǎn)處望去，錯(cuò)落有致的建筑輪廓呈現(xiàn)出一條奇妙的天際輪廓線。澳洲花園所規(guī)劃的臨柏廬路商街也是借鑒澳大利亞悉尼的一條知名商業(yè)街皮特街的原型修建的，取名為“皮特街”，定位為區(qū)域居民生活中心。商街中設(shè)計(jì)了休息場所，包括三大澳洲風(fēng)情園林，還有三個(gè)可以吸聚人流的廣場。商鋪錯(cuò)落布置在街旁，與草地結(jié)合得特別好，就像自然地鑲嵌在其中。街上既規(guī)劃有洋味十足的咖啡廳、面包店，也規(guī)劃了裝潢得很美麗的美容美發(fā)店、禮品店等，無論是書店、餐館還是洗衣店，既便利又有情調(diào)。因?yàn)槎ㄎ痪_，所以澳洲花園既能充分表現(xiàn)出特性，又很好地照看到客戶的喜好，剛一露相就引起了市場的追捧，吸引了南寧人的眼球。2客戶定位：1置業(yè)投資商，澳洲花園地處相思湖新區(qū)，剛處于開發(fā)階段，潛在升值空間大，以投資方式獲得利潤，主要是區(qū)內(nèi)外的投資商；.2經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的商界人士、政界人士，澳洲花園名流別墅置業(yè)體現(xiàn)尊貴品位和形象；3高校區(qū)、高新區(qū)、行政辦公區(qū)，主要是精英白領(lǐng)，文化程度教高，生活品嘗較高的置業(yè)者。二突出項(xiàng)目賣點(diǎn)呈現(xiàn)澳洲尊貴豪宅首先要塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場上的優(yōu)勢與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能確定自己的品嘗和地位，而造成社會影響。1澳洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，百年貴族生活歷經(jīng)遠(yuǎn)洋，源自澳洲！澳洲花園以3500畝大盤規(guī)模，整合數(shù)萬平米流水園林，構(gòu)筑5000平米湖景公園，捆綁上千株成年寶貴喬木，聯(lián)袂世界級建筑與景觀設(shè)計(jì)大師，全面升華省會人居環(huán)境藝術(shù)。TOWNHOUSE.花園洋房、空中別墅3種純美居所，激情上演澳洲街區(qū)百年私家名宅至尊生活排場！2澳洲街區(qū)文化，鼎級私家名宅澳洲花園，鼎級私家名宅，傳承澳洲街區(qū)文化精髓，打造百年貴族生活。世界排名第八位的澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司以現(xiàn)代澳式貴族建筑，成就名貴唯美的至尊典范，構(gòu)筑澳洲花園城市第一居所至高標(biāo)準(zhǔn)。TOWNHOUSE、花園洋房、空中別墅3種建筑形式以罕見的超低容積率，演繹小鎮(zhèn)自然靈動的秩序之美。100%私家花園，獨(dú)特公共內(nèi)庭院，超大露臺設(shè)計(jì)，完備呈現(xiàn)100%澳洲原鄉(xiāng)生活，讓建筑成為獨(dú)一無二的原創(chuàng)藝術(shù)品。3澳洲風(fēng)情建筑，頂級私家領(lǐng)地高尚貴族生活領(lǐng)地，勾畫上千套澳洲風(fēng)情私家名宅。充溢新奇異域情調(diào)風(fēng)格的戶型設(shè)計(jì)，將自由放松的室內(nèi)空間無限延長，全透亮采光居室，三面視野開闊無遮擋，名貴顯赫的私密空間、頂級尊崇的空中花園，讓居者徹底感受第一居所的至高標(biāo)準(zhǔn)；美侖美奐的澳式大露臺俯覽流水園林無限風(fēng)光，演繹異域風(fēng)情悠然生活！“泛公園式”園林景觀設(shè)計(jì)香港貝爾高林世界級大師以“泛公園式”環(huán)境規(guī)劃理念，以水作為整個(gè)園區(qū)的主角，打造360度公園式主題景觀,開創(chuàng)省會親水景觀豪宅的藝術(shù)典范。數(shù)萬平米流水園林，上百種寶貴樹種，上千株成年喬木及遍布園區(qū)的情景雕塑，圍合心靈綠色空間，鑄就澳洲花園作品NO.1核心魅力！5澳式五星豪客會所，100%極品休閑生活名貴源自出身不凡，澳洲花園特設(shè)5000平米澳式五星豪客會所，全通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，猶如帆影的索拉膜結(jié)構(gòu)，面臨豪華燈光游泳池、迷你高爾夫等休閑消遣設(shè)施，為業(yè)主供應(yīng)休閑、交際的專屬領(lǐng)地，形成社區(qū)獨(dú)特的人文生活內(nèi)涵，純正星級尊崇感受，締造極品休閑生活。6TOPMOSTLOCATION,傲居CLD至尊領(lǐng)地澳洲花園地處省會將來的城市發(fā)展重心，傲居CLD至尊領(lǐng)地，西接500米高密度城市綠化帶，交通便利，市政配套與生活配套高度集約，人文氛圍深厚，緊鄰廣西民族高校、廣西高校、南寧三中、南寧外國語學(xué)校等、南寧十幾所知名學(xué)府，強(qiáng)調(diào)人、建筑、自然與人文的和諧共生。7科技演繹新生活社區(qū)設(shè)高速寬帶入戶；每戶設(shè)2個(gè)信息口。地下車庫設(shè)智能停車管理系統(tǒng)。采納IC卡式表計(jì)量收費(fèi)。小區(qū)設(shè)安防中心和紅外感應(yīng)周屆防范系統(tǒng)，24小時(shí)巡更自動管理系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。每戶設(shè)可視對講門禁系統(tǒng)和緊急呼叫報(bào)警按鈕。小區(qū)設(shè)住戶一卡通系統(tǒng)，可視對講聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。三價(jià)格策略作為大盤，必需考慮到后期的價(jià)格調(diào)整問題,一般客戶幾乎都是買漲不買跌的心理。所以在開盤的時(shí)候必需謹(jǐn)慎，要為后期預(yù)留足夠的漲價(jià)空間。對于價(jià)格如何漲,每次漲多少,都開在開盤前考慮好。要以發(fā)展的眼光視之,時(shí)刻關(guān)注市場改變,剛好調(diào)整價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)短期收益與長遠(yuǎn)利益雙贏，所以樓盤的價(jià)格定位在營銷推廣中舉足輕重的作用。1強(qiáng)勢吸引廣袤的自住型購屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導(dǎo)其次次購屋、換屋或投資客進(jìn)場購買。2依據(jù)南寧市鄉(xiāng)思湖新區(qū)樓面地價(jià)應(yīng)在600元/m??1000元/nf左右，房價(jià)會一路攀升，預(yù)售期間在2500元/而，公開開期2700元/而，強(qiáng)削沖刺期2800元/肝，取得志向的銷售業(yè)績。四廣告造勢宣揚(yáng)策略1廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累，都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣袤致劃分為三個(gè)階段：1）第一階段（預(yù)期到首期交樓入?。捍穗A段廣告宣揚(yáng)以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品嘗、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對較大。2）其次階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象，同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對較少。3）第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來談?wù)撛u估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平?？傮w上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是依據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的安排方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)狀況敏捷運(yùn)用和調(diào)整。2 澳洲花園所面對的主要是務(wù)實(shí)的區(qū)域消費(fèi)群體，他們關(guān)注的更多的是產(chǎn)品本身所傳達(dá)的信息和生活理念,所以,整個(gè)推廣過程既要延用傳統(tǒng)的營銷手法以平實(shí)的作風(fēng)與之溝通,又要利用獨(dú)創(chuàng)的、針對性強(qiáng)的觀點(diǎn)與消費(fèi)者對話,將“賣點(diǎn)”與“觀點(diǎn)”恰如其分地凝聚與目標(biāo)客戶群體進(jìn)行溝通.利用電視報(bào)紙、電臺、網(wǎng)絡(luò)、路牌等媒體做立體宣揚(yáng)。形象宣揚(yáng)主題都市生態(tài)園，中心居住區(qū)，形象宣揚(yáng)副題澳洲花園,尊貴生活1）電視：電視廣告的制作，要體現(xiàn)樓盤的主題風(fēng)格，選擇廣西電視臺，廣西文體頻道，廣西生活頻道房產(chǎn)節(jié)目插播廣告，對本項(xiàng)目進(jìn)行專題宣揚(yáng)；2）電臺：選擇南寧電臺，在房產(chǎn)直通車專題采訪；3）網(wǎng)絡(luò)：通過新桂網(wǎng)、廣西房產(chǎn)網(wǎng)宣揚(yáng)；4）報(bào)紙：與南國早報(bào)協(xié)辦“澳洲花園”置業(yè)投資的版面，刊登導(dǎo)讀性比較強(qiáng)的文章，引導(dǎo)置業(yè)投資新方式；5）戶外廣告：在市中心民族大道與朝陽路交叉口，受眾較廣；6）宣揚(yáng)包裝袋發(fā)放；7）公交車車身廣告4路，76路，55,66路等通往各城區(qū)的城市流體廣告。五公關(guān)策略通過公關(guān)整合資源，整合政府、工商、媒體、設(shè)計(jì)單位、建筑公司、廣告公司等相關(guān)單位。聚集人氣，以一鳴驚人的聲勢吸引眾多的投資商和消費(fèi)者，從而提高項(xiàng)目的知名度。1實(shí)行“澳洲花園”攝影大賽，以及澳洲花園形象設(shè)計(jì)大賽；評出一等獎、二等獎、三等獎及優(yōu)秀作品獎，獲獎作品將展覽于澳洲花園展覽館內(nèi)；2將與南寧電臺聯(lián)合，實(shí)行在南寧各大高校實(shí)行愛心助學(xué)捐款活動，提高企業(yè)的公眾形象；3舉辦澳洲花園中秋慶祝歌舞晚會；4）擁有“發(fā)展權(quán)益卡”會員參與燕窩鳳尾酒溝通會；“澳洲是我家”園林開放周 業(yè)主和將來的業(yè)主共同參與攝影,快樂尋寶,喜慶游園活動，6）澳洲花園杯2005少兒模特大賽,一個(gè)個(gè)稚氣可愛的將來之星有了一展風(fēng)采的機(jī)會,讓的業(yè)主感受到澳洲花園溫馨的家7邀請澳洲聞名音樂組合SavageGarden（野人花園-澳洲團(tuán)體組合）到現(xiàn)場實(shí)行音樂會。六促銷策略1本項(xiàng)目可以通過“發(fā)展權(quán)益卡”來發(fā)展一批會員，為推盤造就強(qiáng)勢人氣，并重點(diǎn)推出連環(huán)實(shí)惠策略，吸引一大批投資者入市，為開盤創(chuàng)建佳績。2開通各城區(qū)到售樓中心的免費(fèi)看房直通車，保證人流量，增加投資者信念。3開盤期間每天抽出幸運(yùn)獎若干名，獲獎業(yè)主可以開寶馬汽車回家，免費(fèi)澳洲一周游。4對一次性附款可以開出98折，“發(fā)展權(quán)益卡”會員可以98x99折。5老師節(jié)購房日，全部老師購房均以98x98折實(shí)惠，還有5000大禮包贈送。引起各學(xué)校的老師購房熱。6推出部分首付五萬元，可以擁有澳洲花園自己的別墅，時(shí)下吸引廣袤消費(fèi)者的眼球，紛紛前來購房。七CIS設(shè)計(jì)1）導(dǎo)入CIS設(shè)計(jì)，通過強(qiáng)勢的視覺