房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理

Word第第頁房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理引言

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高等問題。要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的討論和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理摸式來關(guān)注。下面僅依據(jù)對(duì)本錢管理的理解和熟悉，從項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段粗略談?wù)勅绾卧诠こ瘫惧X管理過程中加強(qiáng)掌握及應(yīng)留意的問題。

1、房地產(chǎn)開發(fā)本錢管理的重要性

任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)身點(diǎn)均是為了追求利潤最大化，那么在這個(gè)過程中，本錢掌握是非常重要的，而且本錢的掌握是貫穿于項(xiàng)目的始終，從項(xiàng)目的定位，初步設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，交付使用等每個(gè)階段都要做出相應(yīng)的投資估算價(jià)格、概算價(jià)格、標(biāo)底價(jià)格、決算價(jià)格等，依據(jù)統(tǒng)計(jì)資料說明，在設(shè)計(jì)階段節(jié)省投資的可能性為88％，所以在此階段，房地產(chǎn)公司要對(duì)自己開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行具體的討論，成立自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，依據(jù)項(xiàng)目的檔次從項(xiàng)目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)苗^構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個(gè)項(xiàng)目的配套方面動(dòng)身，運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。而施工開頭后節(jié)省投資的可能性僅為12％，這個(gè)階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好現(xiàn)場(chǎng)工程管理.不隨便下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個(gè)階段的造價(jià)便可進(jìn)行有效的掌握。

在建筑法律不斷健全的今日，要從招標(biāo)階段進(jìn)行嚴(yán)格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標(biāo)等相關(guān)法律的規(guī)定，設(shè)計(jì)階段包括〔方案〕設(shè)計(jì)，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。建設(shè)過程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位〕，材料供應(yīng)單位確實(shí)定，甚至后期物業(yè)管理單位確實(shí)定，都通過公開招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)，擇優(yōu)選取，以取得項(xiàng)目各參加共贏。

2、本錢管理措施

2.1投資決策階段

①仔細(xì)做好市場(chǎng)調(diào)査討論工作。應(yīng)調(diào)査國內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)將來市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)報(bào)；對(duì)產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)報(bào)、價(jià)格分析，推斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力量及進(jìn)入市場(chǎng)的前景;對(duì)產(chǎn)品的方案和進(jìn)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等因索的基礎(chǔ)上合理確定擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

②合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平動(dòng)身，區(qū)分不同地區(qū)、不同規(guī)摸、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分討論建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等狀況，合理確定。如針對(duì)別墅項(xiàng)目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的'品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟(jì)適用型。據(jù)此再來確定需要到達(dá)何種建筑標(biāo)準(zhǔn)。

③仔細(xì)編制投資估算。精確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金等措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)供應(yīng)牢靠的根據(jù)。編制投資估算時(shí)，應(yīng)仔細(xì)負(fù)責(zé)，實(shí)亊求是，既不行有意高估冒算，以免積壓和鋪張資金，也不應(yīng)有意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資打算。應(yīng)留意不同地區(qū)、不同時(shí)間差價(jià)的調(diào)整，留意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。

2.2設(shè)計(jì)階段

①規(guī)劃設(shè)計(jì)的本錢掌握。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的本錢主要包含一些項(xiàng)目整體方案的設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑施工設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、報(bào)建及其他費(fèi)用等。在這個(gè)階段需要選擇具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案。選擇經(jīng)濟(jì)合理的方案特別重要.由于規(guī)劃方案一

經(jīng)選定，整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)本錢組成也基本上確定，因此這個(gè)階段也比較重要，同樣要進(jìn)行本錢管理，并且肯定是要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)過程中加強(qiáng)成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)本錢。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的本錢管控要做好以下工作：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多方案本錢對(duì)比，選擇盈利性經(jīng)濟(jì)性更好的方案；加強(qiáng)出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實(shí)地狀況審核，將工程設(shè)計(jì)變更的發(fā)生盡量掌握在施工之前，減小變更所花費(fèi)的代價(jià)；結(jié)合預(yù)算掌握，合同限額設(shè)計(jì)。合同設(shè)計(jì)本錢應(yīng)與事先編制的預(yù)算相對(duì)比，對(duì)于在此限額內(nèi)滿意投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計(jì)實(shí)行嘉獎(jiǎng)，對(duì)于超出此限額的設(shè)計(jì)，則可以通過多方論證、談判，實(shí)行調(diào)整設(shè)計(jì)預(yù)算:或協(xié)商報(bào)價(jià)來實(shí)現(xiàn)。

2.3施工階段

①結(jié)合施工組織及施工工藝，掌握工程本錢開發(fā)單位的本錢管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思索”?！岸嗫础保褪且嗫垂こ痰氖┕そM織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際狀況?！岸鄦枴?，就是對(duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題.或是對(duì)自己閱歷不充分的問題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進(jìn)行詢問核實(shí)。定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)確定造價(jià)的主要根據(jù)，但也應(yīng)客觀地熟悉到定額不行能囊括市場(chǎng)。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場(chǎng)的特別狀況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不行避開的工作。

②嚴(yán)格掌握材料用量，合理確定材料價(jià)格。工程材料費(fèi)一般要占工程總本錢的60％左右，明顯材料費(fèi)的凹凸直接影響工程總本錢。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道的暢通，準(zhǔn)時(shí)精確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證相關(guān)人員可隨時(shí)隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，具體的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)潔停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和社會(huì)公開渠道，盡量查找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。

③做好反索賠工作。很多開發(fā)商把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對(duì)施工單位的索賠，而經(jīng)常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場(chǎng)淸理不準(zhǔn)時(shí)防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等狀況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對(duì)此開發(fā)商均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片、照片等原始資料。

3、結(jié)束語

新時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)迅猛進(jìn)展，對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展有著重要的影響，隨著國家政策不斷改變，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)多輪的宏觀調(diào)控、限購、限貸等措施，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說面臨著巨大的挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，為