2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題(一)及答案

2023年度房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理練習(xí)題(一)及答案

單選題（共57題）1、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是()萬元/月。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B2、反映一定時(shí)期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)是（）。A.商品批發(fā)價(jià)格指數(shù)B.城市居民消費(fèi)指數(shù)C.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)D.商品零售價(jià)格指數(shù)【答案】D3、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的是（）A.吸納周期B.城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)D.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)【答案】C4、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B5、下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款還本付息B.管理人員工資C.公共設(shè)施維修費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A6、一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C7、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通常不包括（）。A.補(bǔ)貼收入B.出租收入C.銷售收入D.其他經(jīng)營(yíng)收入【答案】A8、以下原因不是房地產(chǎn)市場(chǎng)過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B9、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C10、房地產(chǎn)投資之弊不包括()A.流動(dòng)性差B.投資數(shù)額巨大C.提高投資者的資信等級(jí)D.投資回收期較長(zhǎng)【答案】C11、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B12、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動(dòng)費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C13、下列引起資產(chǎn)和負(fù)債同時(shí)減少的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)是（）。A.將現(xiàn)金存入銀行B.購(gòu)進(jìn)一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購(gòu)買設(shè)備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D14、將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.借款還本付息估算表D.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】B15、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C16、下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）。A.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.稅前現(xiàn)金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－所得稅D.稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】C17、某企業(yè)總資產(chǎn)為150萬元，負(fù)債30萬元，資本公積10萬元，留存收益10萬元，盈余公積5萬元，則該企業(yè)的實(shí)收資本為（）萬元。A.95B.100C.120D.175【答案】B18、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案F1、F2、F3、F4的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，投資大小為F1＞F2＞F3＞F4。方案兩兩比較計(jì)算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，當(dāng)最低可接受收益率MARR＝15%時(shí)，四個(gè)方案中最優(yōu)的方案是（）。A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】A19、房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A20、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】B21、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D22、從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動(dòng)力D.技術(shù)革新【答案】D23、下列各項(xiàng)中，不屬于證券市場(chǎng)功能的是（）。A.籌資功能B.定價(jià)功能C.資本配置功能D.規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)功能【答案】D24、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略時(shí)，確定的銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似項(xiàng)目的價(jià)格，這種定價(jià)方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.成本加成定價(jià)發(fā)D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】A25、財(cái)務(wù)分析不包括（）。A.償債能力分析B.平衡能力分析C.盈利能力分析D.營(yíng)運(yùn)能力分析【答案】B26、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B27、房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者主要是（）。A.賺取開發(fā)利潤(rùn)B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A28、下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。A.購(gòu)買價(jià)格B.空置率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.資本化率【答案】D29、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個(gè)原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動(dòng)原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D30、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D31、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面不屬于“三個(gè)預(yù)測(cè)值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測(cè)值B.最悲觀預(yù)測(cè)值C.最可能預(yù)測(cè)值D.最不可能預(yù)測(cè)值【答案】D32、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地【答案】D33、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析【答案】C34、房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，計(jì)算期為（）之和。A.開發(fā)期與建造期B.建造期和經(jīng)營(yíng)期C.開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期D.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期【答案】C35、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有（）。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動(dòng)性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能【答案】B36、以下原因不是房地產(chǎn)市場(chǎng)過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B37、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A38、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營(yíng)C.經(jīng)營(yíng)D.銷售【答案】D39、在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的（）估算。A.3%～5%B.5%～8%C.2%～7%D.2%～3%【答案】A40、某市2017年新開工的房屋建筑面積為90萬㎡，2016年未完工轉(zhuǎn)入2017年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬㎡，2017年竣工的房屋建筑面積為80萬㎡，那么，2017年該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】B41、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【答案】A42、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B43、賣方物業(yè)代理從()收取傭金。A.買方B.賣方C.買賣雙方D.協(xié)議中規(guī)定的一方【答案】B44、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是()。A.可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化【答案】D45、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況，經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、()等。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益【答案】C46、企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益，為（）。A.資產(chǎn)B.負(fù)債C.所有者權(quán)益D.收入【答案】C47、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C48、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6％，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2％，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43【答案】A49、某人以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C50、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率【答案】A51、（）要求企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)反映與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項(xiàng)。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹(jǐn)慎性【答案】B52、在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相比較，如果()，則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC【答案】A53、()是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。A.廉租房B.經(jīng)濟(jì)適用房C.市場(chǎng)價(jià)商品住宅D.商品房【答案】B54、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平【答案】C55、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】C56、租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭(zhēng)議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.比較風(fēng)險(xiǎn)D.未來運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)【答案】D57、下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D多選題（共14題）1、決策的原則包括（）。A.系統(tǒng)原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實(shí)原則【答案】ABD2、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能【答案】ABC3、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般考慮的主要因素有()。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)【答案】ACD4、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動(dòng)態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD5、房地產(chǎn)泡沫的成因主要有（）。A.土地的稀缺性B.投機(jī)需求膨脹C.開發(fā)商之間的博弈D.開發(fā)資金的易得性E.金融機(jī)構(gòu)過度放貸【答案】AB6、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD7、消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為（）。A.地理環(huán)境因素B.人口因素C.消費(fèi)心理D.經(jīng)營(yíng)變量E.消費(fèi)行為因素【答案】ABC8、基本供水方式可分為（）。A.分質(zhì)供水方式B.直接供水方式C.水泵水箱的供水方式D.分區(qū)分壓供水方式E.設(shè)置水箱的供水方式【答案】BCD9、在項(xiàng)目租售價(jià)格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目C.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷策略E.開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)【答案】ABCD10、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC11、企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備（）。A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性C.可整合性D.可盈利性E.可區(qū)分性【答案】ABD12、在市場(chǎng)趨勢(shì)分析中，時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為（）。A.指數(shù)平滑法B.簡(jiǎn)單平均法C.移動(dòng)平均法D.加權(quán)移動(dòng)平均法E.市場(chǎng)因子推演法【答案】ABCD13、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性C.投資收益的長(zhǎng)期性D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB14、房地產(chǎn)企業(yè)在制定宣傳策略時(shí)應(yīng)做好以下工作()。A.與房地產(chǎn)主管部門協(xié)調(diào)B.確定宣傳目標(biāo)、實(shí)施宣傳方案C.選擇宣傳的信息與工具、評(píng)價(jià)宣傳效果D.與其他房地產(chǎn)企業(yè)的溝通E實(shí)施宣傳方案【答案】BC大題（共3題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5