蘇州菁英匯酒店式公寓項(xiàng)目策劃書

年4月19日蘇州菁英匯酒店式公寓項(xiàng)目策劃書文檔僅供參考第二部分市場(chǎng)篇三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況……….7三大需求快速增長(zhǎng)……….9工業(yè)高增長(zhǎng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要因素………11財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步提高………12蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況……………12蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析……………15蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀………21本項(xiàng)目S.W.O.T分析……29項(xiàng)目三大考量因素………31客戶群描述………………32第三部分定位篇定位前的思考………….35產(chǎn)品核心定位………….36產(chǎn)品差異化定位…………36功能定位…………………43第四部分企劃篇一、廣告總精神……………..44二、廣告分解精要…………….45三、案名建議………………….46四、推廣思路………………….49廣告?zhèn)鞑ァ?50廣告宣傳……………….53第五部分建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式…………….55二、酒店管理公司建議—萬豪……………….57三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議…………….61附件1:廣告設(shè)計(jì)樣稿

第二部分市場(chǎng)篇一、三大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況1、GDP的發(fā)展?fàn)顩r資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化狀況資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、由上述三個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖例,可見:蘇州市全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元,比上年增長(zhǎng)18%,已連續(xù)多年保持兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)。需要指出的是:按戶籍人口計(jì)算,蘇州人均GDP達(dá)到4.77萬元,上海為4.66萬元,杭州為3.27萬元,寧波為3.22萬元,但在城市居民人均可支配收入方面,蘇州只為12361元,而上海、杭州、寧波分別為14867、12898、14277元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)16.4%,正逐步縮小與上海、杭州、寧波等長(zhǎng)三角領(lǐng)先城市的差距。蘇州市第三產(chǎn)業(yè)相比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。第二產(chǎn)業(yè)占到63.1%,蘇州已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已占主導(dǎo)的新興工業(yè)城市,機(jī)電產(chǎn)品已成為蘇州的第一大類出口產(chǎn)品。相比蘇州的工業(yè)化進(jìn)程,城市化相對(duì)滯后,作為蘇州經(jīng)濟(jì)城市化進(jìn)程中重要一環(huán),第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后,比重與其它城市相比略低。加快城市化發(fā)展,應(yīng)該依托制造業(yè)和旅游業(yè),大力發(fā)展商務(wù)服務(wù)、現(xiàn)代物流、會(huì)展業(yè)以及新興居民服務(wù)等,整體全面推進(jìn)蘇州市的城市化進(jìn)程。蘇州居民消費(fèi)價(jià)格總水平上升0.4%,全年價(jià)格總水平延續(xù)了上年微升格局,分類指數(shù)四升四降。食品類、衣著類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住類價(jià)格分別比上年上升3.2%、1.6%、3.0%和0.9%;煙酒及用品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通及通訊、娛樂教育文化用品及服務(wù)價(jià)格分別比上年下降0.5%、3.4%、5.7%和1.5%。二、三大需求快速增長(zhǎng)1、投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局2、消費(fèi)品市場(chǎng)快速增長(zhǎng)資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、外向型經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力繼續(xù)增強(qiáng)資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、由上述三大需求圖例,可見:,全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng),全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額完成1149.9億元,增長(zhǎng)71.1%,其中國有經(jīng)濟(jì)投資275.2億元,增長(zhǎng)91.0%;私營個(gè)體投資較快增長(zhǎng),完成投資272.7億元,增長(zhǎng)50.0%;外商投資增長(zhǎng)迅猛,完成投資371.3億元,增長(zhǎng)100.6%。伴隨旅游業(yè)的發(fā)展,蘇州市消費(fèi)品市場(chǎng)保持了繁榮、活躍的旺銷態(tài)勢(shì),實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額526.1億元,增長(zhǎng)16.5%。全市旅游業(yè)在春季旅游旺季受到SARS嚴(yán)重影響,但全年仍實(shí)現(xiàn)旅游總收入235.96億元,比上年增長(zhǎng)19%。旅游外匯收入2.91億美元,增長(zhǎng)4.5%。

全市開放型經(jīng)濟(jì)保持了良好的態(tài)勢(shì),全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額突破600億美元,達(dá)到656.63億美元,比上年增長(zhǎng)80.4

%,其中出口總額326.34億美元,比上年增長(zhǎng)76.2%。外商投資企業(yè)出口額281.63億美元,內(nèi)資企業(yè)出口額44.68億美元,其中外貿(mào)公司出口額26.12億美元,私營企業(yè)出口額6.89億美元,分別比上年增長(zhǎng)84.8%、36.4%、19.6%和150.1%。全年機(jī)電產(chǎn)品出口額250.89億美元,增長(zhǎng)95.6%,機(jī)電產(chǎn)品出口額占全市出口總額的比重達(dá)76.9%,比上年提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品出口178.95億美元,比上年增長(zhǎng)108.9%,占全市出口總額的比重為54.8%,比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。在出口總額中,一般貿(mào)易出口64.32億美元,進(jìn)料加工貿(mào)易出口215.04億美元,來料加工裝配貿(mào)易出口46.43億美元,占比分別為19.7%、65.9%和14.2%。三、工業(yè)高增長(zhǎng)成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要因素工業(yè)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢(shì),生產(chǎn)快速增長(zhǎng),效益穩(wěn)步提高,工業(yè)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提升,開創(chuàng)了近幾年來蘇州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)最好的增長(zhǎng)格局。全市完成工業(yè)總產(chǎn)值7010.77億元,增長(zhǎng)37.8%,其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值4976.51億元,增長(zhǎng)39.1%。

外資及港澳臺(tái)工業(yè)增長(zhǎng)最為突出。全年,全市外資及港澳臺(tái)工業(yè)繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3011.91億元,增速達(dá)48.7%,超過全市工業(yè)10.9個(gè)百分點(diǎn)。

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。加入WTO后,蘇州成為國際知名的投資理想地,工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、昆山開發(fā)區(qū)、吳江開發(fā)區(qū)電子信息產(chǎn)品制造業(yè)基地逐步形成,筆記本電腦、液晶元器件及顯示器、數(shù)碼相機(jī)、主機(jī)板、掃描儀、印刷線路板等高新技術(shù)產(chǎn)品以更快的速度增長(zhǎng),IT制造業(yè)對(duì)蘇州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用更趨明顯。重工業(yè)比重提升加快。,規(guī)模以上重工業(yè)產(chǎn)值3208.65億元,比重達(dá)到64.5%。四、財(cái)政收入、居民收入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度同步提高,蘇州市完成財(cái)政收入409.9億元,同口徑增長(zhǎng)34.9%,其中地方財(cái)政收入220.31億元,同口徑增長(zhǎng)44.1%。地方財(cái)政一般預(yù)算收入170.5億元,同口徑增長(zhǎng)43.2%。財(cái)政收入占生產(chǎn)總值的比重連續(xù)8年持續(xù)上升,達(dá)到14.6%,比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局五、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀狀況1、土地交易量增長(zhǎng)迅速資料來源:蘇州市土地儲(chǔ)備中心;數(shù)據(jù)為1-6月2、房地產(chǎn)投資資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局3、蘇州房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局4、蘇州房地產(chǎn)銷售金額及增長(zhǎng)率資料來源:蘇州市統(tǒng)計(jì)局5、由上述圖例,可見:5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。全年區(qū)內(nèi)新開工商品住房達(dá)153萬平方米,竣工51萬平方米,累計(jì)開工383萬平方米,累計(jì)竣工面積191萬平方米。的開發(fā)建設(shè)量已經(jīng)完成了150萬的年度計(jì)劃,比去年的開發(fā)量增長(zhǎng)了一倍以上。在園區(qū)商品房供應(yīng)大幅增加的同時(shí),商品房銷售依然保持上漲的勢(shì)頭。近兩年來,由于園區(qū)商品房熱銷,預(yù)售已成為主要售樓形式,許多樓盤基本上在開盤后2、3個(gè)月內(nèi)即預(yù)售告磬,總體銷售率幾近100％。在未開盤的幾個(gè)主要樓盤,往往是預(yù)訂的總?cè)藬?shù)為實(shí)際供應(yīng)量的3－4倍。5.2房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好,在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升。預(yù)計(jì)園區(qū)新開發(fā)量占蘇州市區(qū)總量(含吳中、相城區(qū))比例達(dá)30％以上,這一比例比去年全年的19．23％增長(zhǎng)11％以上,園區(qū)開發(fā)量在市區(qū)中所占的份額繼續(xù)上升,預(yù)計(jì)未來幾年這一比例還將有所增長(zhǎng)。5.3存量房地產(chǎn)交易活躍。隨著園區(qū)湖西地區(qū)地段的日趨成熟,廣大購房者越來越看好園區(qū)的二手房市場(chǎng)。截至12月底,園區(qū)二手房轉(zhuǎn)讓登記達(dá)963套,10．64萬平方米,成交金額2．76億元,分別為的1．91倍、2．39倍和2．83倍,一年之內(nèi)成交額漲了三倍。六、蘇州市酒店公寓走勢(shì)分析1、總體發(fā)展趨勢(shì)近年來,蘇州商品房產(chǎn)品更新?lián)Q代急劇加快,新潮設(shè)計(jì)層出不窮,其中,酒店服務(wù)式公寓尤為耀眼。我們認(rèn)為,酒店式公寓的火爆有著十分深刻的背景。首先,前兩年流行的酒店公寓以小戶型為主。它成功突破了”幾萬元進(jìn)入市中心”的房屋交易瓶頸。在房屋單套面積越做越大的行情下,市中心房屋價(jià)格不斷走高,而蘇州酒店式公寓的房?jī)r(jià)大多在二十五元萬左右,這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。此類產(chǎn)品前兩年供不應(yīng)求,后基本達(dá)到供需平衡。其次,第一次把房屋定位于酒店式服務(wù)公寓的”白領(lǐng)公寓”、”和喬麗晶”等項(xiàng)目,以中、大戶型為主,在市中心人口頻繁流動(dòng)、居住區(qū)日益邊遠(yuǎn)化、蘇州快速向大都市邁進(jìn)的情況下,它就向大量的高層管理人士及白領(lǐng)人士提供了一種全新的居住形態(tài)。當(dāng)前此類產(chǎn)品客源穩(wěn)定、投資回報(bào)率高,市場(chǎng)前景樂觀。再者,全裝修公寓的設(shè)計(jì)日趨完善,功能與服務(wù)提升到一個(gè)全新的高度,從而既保證了酒店式公寓的使用功能,又突出了它的個(gè)性化,同時(shí)強(qiáng)調(diào)了私密感,又以產(chǎn)品緊缺的特點(diǎn)確保投資型客戶的投資回報(bào)。另外,從以下幾個(gè)方面也可看出酒店式服務(wù)公寓有較大的發(fā)展空間:①蘇州GDP進(jìn)入全國前四名,作為上海的后花園,敞開門做生意,與其它國家的商貿(mào)往來會(huì)更加密切,隨著蘇州城市功能的完善,對(duì)酒店式公寓的需求亦會(huì)有個(gè)量的增加。②隨著港澳臺(tái)人士及與上海等周邊大城市在生意往來日益頻繁,都有利于港澳臺(tái)人士購買、租用或投資蘇州酒店式公寓。③經(jīng)濟(jì)活躍、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的來臨,激發(fā)大量的創(chuàng)業(yè)者加入到SOHO一族,她們對(duì)酒店式公寓的需求是相當(dāng)大的;有人需求,就有人投資,相信本地的投資客亦有很大熱情。④國內(nèi)與蘇州有商務(wù)往來的公司或經(jīng)過蘇州與外國公司進(jìn)行商務(wù)交往的企業(yè),對(duì)蘇州酒店式公寓亦有相當(dāng)需求。酒店式服務(wù)公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一種新型物業(yè),具有十分獨(dú)特的”個(gè)性”,既然存在于市場(chǎng),就一定有其獨(dú)特的地方。酒店式服務(wù)公寓作為一種物業(yè)形態(tài),其出現(xiàn)的時(shí)間不久,產(chǎn)品還處于增長(zhǎng)發(fā)育期,市場(chǎng)還有足夠的空間和時(shí)間。因而,我們認(rèn)為,蘇州酒店式服務(wù)公寓總體發(fā)展趨勢(shì)是在短期內(nèi)與房地產(chǎn)其它產(chǎn)品同生死、共存亡的趨時(shí),在競(jìng)爭(zhēng)中共同發(fā)展。2、位置分布走勢(shì)從當(dāng)前國外發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)來看,酒店公寓主要分布在三個(gè)區(qū)域,其一是鬧市中心,如CBD核心區(qū)、市中心,其二是城市輕軌、地鐵或公交的車站附近,其三是以工作為導(dǎo)向、從業(yè)人員多數(shù)為年輕人的地區(qū),如大學(xué)城附近,科技園附近IT產(chǎn)業(yè)人士的聚居地,電視臺(tái)附近廣告人的聚居地等等。這些區(qū)域?qū)频旯⒌男枨筝^大、較集中,而遠(yuǎn)離鬧市中心的偏遠(yuǎn)區(qū)域或城郊結(jié)合部則不適合大規(guī)模開發(fā)酒店公寓項(xiàng)目。因此,我們物業(yè)選址應(yīng)該還是在當(dāng)前酒店式公寓相對(duì)集中的上述三個(gè)區(qū)域。同時(shí)考慮地段優(yōu)勢(shì);物業(yè)的聚集優(yōu)勢(shì),能夠迅速積累足夠的購買人氣;交通便捷程度。綜合以上因子,我們認(rèn)為未來蘇州酒店公寓位置分布走勢(shì)具體如下: 市中心核心位置——觀前街、石路及重要交通要道附近區(qū)域; 園區(qū)——東環(huán)路上的爛尾樓、老機(jī)場(chǎng)路附近及園區(qū)未來的行政經(jīng)濟(jì)中心湖東板塊; 新區(qū)——獅山路附近、輕軌附近; 相城區(qū)——新行政中心附近; 吳中區(qū)——因發(fā)展較其它區(qū)域緩慢,該類產(chǎn)品的出現(xiàn)量不會(huì)很大。3、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)3.1產(chǎn)品功能布局趨勢(shì)。居住形客源和辦公型客源在需求上有著很大的差異,如何使這二種的功能需求更好的糅合在一起,是我們應(yīng)該重視的一個(gè)問題。而且在功能需求上,二者也有著極大的不同,如何在居住功能和辦公功能上取得平衡,是一個(gè)難以解決的問題。因此我們建議在規(guī)劃時(shí)盡量能把居住區(qū)和辦公區(qū)分開。80%區(qū)域?yàn)榫幼」δ?20%區(qū)域?yàn)檗k公功能是未來酒店式公寓功能布局發(fā)展的大趨勢(shì)。3.2戶型發(fā)展趨勢(shì)。應(yīng)該盡量規(guī)避當(dāng)前爛尾樓通風(fēng)差、光照不足、房間面積要么局促、要么浪費(fèi)的弊端以及公攤面積過大的缺陷;縮小住宅的公攤面積,加強(qiáng)產(chǎn)品的通風(fēng)性、光照度、增強(qiáng)空間的利用度以及提高房間的舒適度,減少每層的房間數(shù)等是未來酒店式公寓戶型的發(fā)展趨勢(shì)。還有就是戶型設(shè)計(jì)推陳出新,復(fù)式房、夾層房、三層梯形房等新型房型將逐步進(jìn)入市場(chǎng),并領(lǐng)銜該類物業(yè)健康發(fā)展。3.2面積發(fā)展趨勢(shì)。居住面積和辦公面積有著本質(zhì)的區(qū)別,面積向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、合理、多元化的方向發(fā)展;未來居住面積在40-50平方米之間較為多見,而當(dāng)前以高檔較高、以出租為主、適合中短期居住的酒店式服務(wù)公寓已經(jīng)出現(xiàn)60~280平方米之間的如白領(lǐng)公寓、和喬麗晶等高檔產(chǎn)品,近年來非常被市場(chǎng)看好。3.3產(chǎn)品銷售方式趨勢(shì)。當(dāng)前蘇州酒店式公寓緣于市場(chǎng)好的因素,銷售方式過于簡(jiǎn)單,未能體現(xiàn)出產(chǎn)品的獨(dú)特性帶來的多種營銷手段;就當(dāng)前上海酒店公寓市場(chǎng)而言,許多酒店公寓公寓都采取了包租的形式,包租期為3-5年,投資回報(bào)率在6%/年左右。3.3物業(yè)管理趨勢(shì)。高品質(zhì)完善的物業(yè)管理也將會(huì)對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用,就當(dāng)前蘇州酒店式公寓市場(chǎng)的物業(yè)管理還沒有達(dá)到很高的水平,相對(duì)出現(xiàn)了停車位不足,裝修標(biāo)準(zhǔn)不合理,服務(wù)項(xiàng)目少等隱患。提供居家舒適、辦公方便是酒店式公寓管理、服務(wù)的兩大重點(diǎn),未來酒店式公寓的物業(yè)管理將進(jìn)步全面酒店管理化,完善服務(wù),以期真正體現(xiàn)”酒店式服務(wù),公寓化管理”的宗旨。3.4內(nèi)部配套趨勢(shì)。未來酒店式公寓內(nèi)部配套將更為合理、實(shí)用:泛會(huì)所,豪華大堂,寬通道,室內(nèi)游泳池等配套是酒店式公寓發(fā)展的主導(dǎo)方向,隨著酒店式公寓的發(fā)展,產(chǎn)品將進(jìn)一步細(xì)分,未來市場(chǎng)上還將會(huì)出現(xiàn)具有各種不同產(chǎn)品特色的酒店式公寓。3.5裝修趨勢(shì)。之因此現(xiàn)今許多人把目光投向酒店式公寓,其內(nèi)部為全裝修是一個(gè)不容忽視的因素之一,蘇州酒店式公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)前是參差不齊的,有的只配家具和內(nèi)部簡(jiǎn)單裝修;有的是精裝修,所有的家電都配置到位,其中后者將是今后的發(fā)展趨勢(shì)。另外蘇州酒店式公寓的裝修是采用菜單式的,未來的發(fā)展趨勢(shì)來看,開發(fā)商要提供更多的范圍,根據(jù)客戶的要求來裝修,無論多品質(zhì)還是裝修風(fēng)格上都將有進(jìn)一步的提高。3.6建筑趨勢(shì)。當(dāng)前存在的爛尾樓正逐漸被市場(chǎng)消化掉,將來市場(chǎng)上出現(xiàn)的酒店式公司將會(huì)以新建建筑為主,因此從房型、規(guī)劃上都會(huì)比當(dāng)前的產(chǎn)品要提高一個(gè)檔次。4、市場(chǎng)走勢(shì)4.1”酒店式服務(wù)公寓”打開了酒店公寓的新篇章。根據(jù)我們對(duì)上海酒店公寓市場(chǎng)的了解,小戶型酒店式公寓應(yīng)該是一種過渡產(chǎn)品,在一定程度上是對(duì)大量爛尾樓的一種最理想的再生方法。最近半年內(nèi),上海的小戶型酒店公寓市場(chǎng)已經(jīng)有開始冷卻的趨勢(shì)。而”酒店式服務(wù)公寓”作為”小戶型酒店式公寓”的升級(jí)品,以其多樣化的房型,更高品質(zhì)的社區(qū)與配套以及完善的服務(wù)理念打開了酒店公寓的新篇章,迅速提升產(chǎn)品銷售量,是產(chǎn)品最佳的再生方法。酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)發(fā)布,必將改進(jìn)酒店公寓房產(chǎn)下滑趨勢(shì),打開房產(chǎn)新的制高點(diǎn),在橫向小戶型酒店公寓市場(chǎng)趨于平穩(wěn)的狀況下,酒店式服務(wù)公寓以其特殊的功能設(shè)施,齊全完備的服務(wù)體系,必將贏得更大的市場(chǎng)領(lǐng)域。4.2酒店式公寓將向多元化、品質(zhì)化發(fā)展。蘇州作為一座正在成長(zhǎng)成熟的移民城市,對(duì)住房的需求量將逐年遞增,全裝修小戶型住宅也是前兩年興起的新生事物。相對(duì)上海、杭州這些一級(jí)城市,發(fā)展還是很不成熟的,同時(shí)也存在一定發(fā)展空間。當(dāng)前蘇州市場(chǎng)上真正投入使用的單身公寓越來越多,也就是說,蘇州人的單身公寓供需已基本平衡。在供需已經(jīng)平衡的的狀況下,酒店式服務(wù)公寓的必定會(huì)有更大的發(fā)展空間,必定會(huì)向多元化、品質(zhì)化發(fā)展。各行各業(yè)的商務(wù)精英,社會(huì)商務(wù)活動(dòng),聚會(huì),商務(wù)會(huì)議,產(chǎn)業(yè)交際會(huì),公司辦公地址等都會(huì)選擇酒店式公寓作為其活動(dòng)場(chǎng)所.選擇酒店式公寓有幾點(diǎn)好處:酒店式公寓具有和商務(wù)寫字樓同樣的功能,適合辦公;酒店式公寓有足夠完善的服務(wù)配套設(shè)施,為商務(wù)談判、商務(wù)交流提供了良好的環(huán)境、幽雅的氛圍和一流的交易平臺(tái)。4.3蘇州市場(chǎng)客源充分。蘇州作為一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)基地以及一個(gè)旅游城市,每年會(huì)有大量商務(wù)人士、游客進(jìn)入蘇州,對(duì)這種私密性更強(qiáng)的產(chǎn)品有一定的需求。同時(shí)全國每年大量的各地人才涌入蘇州,在工作的前期,這些高級(jí)白領(lǐng)對(duì)自由、溫馨、方便的小戶型住宅有一定的偏愛。但在后期這部分消費(fèi)者因?yàn)槭聵I(yè)的需求、家庭結(jié)合的需要,會(huì)對(duì)酒店式服務(wù)公寓更為喜愛,因此這部分消費(fèi)者對(duì)未來酒店式服務(wù)公寓的發(fā)展具有很大的市場(chǎng)和空間。還有隨著工業(yè)園區(qū)建成而不斷增多的小公司,經(jīng)常也會(huì)選擇面積較大的酒店式公寓作為其居住地或辦公地點(diǎn)。利用酒店式公寓作為其商務(wù)談判的平臺(tái),從品位上建筑自己商務(wù)談判領(lǐng)域。蘇州市場(chǎng)的客源充分條件,將會(huì)對(duì)酒店式公寓的發(fā)展產(chǎn)生很大的推動(dòng)和刺激作用,全面帶動(dòng)酒店式公寓發(fā)展,刺激房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)騰飛。4.4綜述。該類物業(yè)根據(jù)我們掌握的數(shù)據(jù)分析,只要酒店式公寓的開發(fā)量不超過一個(gè)城市住宅開發(fā)總量的15%,這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該就是健康的。因此說當(dāng)前來看,蘇州酒店公寓”特別是當(dāng)前上海市場(chǎng)看好,蘇州方興未艾的酒店式服務(wù)公寓”憑借其獨(dú)特的產(chǎn)品定位、鮮明的產(chǎn)品個(gè)性的、完善的產(chǎn)品功能,還將有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間,至少在短期的2年內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)萎縮。利用短期內(nèi)不會(huì)萎縮的良好形式,打開酒店式公寓的開發(fā)領(lǐng)域,更好的推銷產(chǎn)品,打出產(chǎn)品與其它產(chǎn)品的不同之處,突出本產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì),突出本產(chǎn)品的環(huán)球主題、特色風(fēng)格服務(wù)、全面細(xì)致周到完善管理,打造蘇州第一家環(huán)球特色生態(tài)、涉外高級(jí)酒店式公寓。5、價(jià)格走勢(shì)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)在蘇州的外資企業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),一批批年輕的高級(jí)白領(lǐng)迅速產(chǎn)生,她們同時(shí)也處于創(chuàng)業(yè)階段,對(duì)生活、居住的要求檔次較高?！本频晔椒?wù)公寓”作為一種酒店公寓的新產(chǎn)品,當(dāng)前在出租房?jī)r(jià)格差距較大。5.1蘇州高檔物業(yè)租賃市場(chǎng)典型個(gè)案分析項(xiàng)目案名工地位置產(chǎn)品規(guī)劃租/售價(jià)格入駐情況交付標(biāo)準(zhǔn)租賃公寓白領(lǐng)公寓園區(qū)星海街168號(hào)204~232㎡＄~2500/月95%全配挹翠華庭新區(qū)濱河路215號(hào)150~300㎡＄1100~1600/月80%全配錦華苑新區(qū)獅山路38號(hào)163~200㎡＄2100~2600/月90%全配租賃別墅御花園新區(qū)長(zhǎng)江路318號(hào)240~350㎡＄2500~6800/月85%全配白蓮花園市區(qū)干將西路270~290㎡＄~3000/月70%全配獨(dú)墅苑園區(qū)通園路200~257㎡＄1900~2400/月80%全配由上表能夠看出,蘇州高檔物業(yè)主要集中在新區(qū)和園區(qū),整體進(jìn)駐率都在80%以上,租金高達(dá)＄1100~6800/月,主要受益于蘇州外向型經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展、世界五百強(qiáng)中近100強(qiáng)的入駐、臺(tái)資企業(yè)的擴(kuò)容,以及外企高層管理者、海歸派、成功的私營業(yè)主和ＩＴ、金融精英、文化藝術(shù)界知名人士大量涌入,帶來龐大的高檔物業(yè)需求。七、蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀1、蘇州工業(yè)園概述1.1蘇州工業(yè)園區(qū)于1994年正式啟動(dòng)建設(shè)。行政轄區(qū)面積260平方公里。其中,中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里,規(guī)劃居住人口50萬,計(jì)劃吸引各類投資1000億美元。園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是:建成現(xiàn)代化、國際化、園林化的高科技工業(yè)園區(qū)。8年多來,園區(qū)注重借鑒國內(nèi)外先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn),融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體,建成區(qū)內(nèi)每平方公里基礎(chǔ)設(shè)施投資近1億美元,形成了縱橫交錯(cuò)的高等級(jí)道路、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和一批大容量源頭廠,主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持著年均50%左右的增幅。當(dāng)前,園區(qū)已成為中國發(fā)展速度最快、開發(fā)水平最高、吸引外資最多的開發(fā)區(qū)之一。1.2金雞湖周邊規(guī)劃。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約７平方公里,環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂空間。1.3據(jù)規(guī)劃,金雞湖地區(qū)的主要景點(diǎn)有:(1)城市廣場(chǎng)

金雞湖西岸,緊臨園區(qū)商業(yè)區(qū),是園區(qū)東西向中軸線上的大型開放式休閑空間之一?？偯娣e為26.3公頃,北側(cè)的親水公園是軟性的戶外活動(dòng)天地,沿湖布置有一連串的小型開放式公園和廣場(chǎng),供人散步休憩,眺望湖景。中間的大型廣場(chǎng)可舉辦群眾集會(huì)和節(jié)慶儀式。(2)湖濱大道

位于金雞湖西岸,靠近商業(yè)區(qū)。由沿湖駁岸、步行大道、圓弧踏步、觀景臺(tái)和成片綠地組成,總面積為52.9公頃,設(shè)有游艇俱樂部、碼頭、藝?yán)鹊仍O(shè)施。立于北側(cè)湖畔的大型現(xiàn)代金屬雕塑"圓融",出自新加坡著名雕塑家孫宇立先生手筆。"圓融"高12米,由兩個(gè)動(dòng)態(tài)扭轉(zhuǎn)的圓緊密相疊而成,寓含中新雙方密切合作,相輔相成,相互交融的深意。(3)水巷鄰里

水巷鄰里總面積為38.5公頃,是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。座落在一連串互相連結(jié)的河流之間,住宅群環(huán)繞著一個(gè)人工水灣而建。沿著水灣的公共開放空間布置有商店、咖啡座及餐廳,既有濃郁的現(xiàn)代都市色彩,又能再現(xiàn)蘇州古城小橋流水的幽雅風(fēng)貌。(4)望湖角

望湖角在金雞湖南岸,總面積為55.8公頃,大部分面積為以小島和沼澤濕地為主的野生動(dòng)物和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。游客能夠穿梭于眾多小島之間,領(lǐng)略濕地風(fēng)光;也能夠經(jīng)過圖文解說和電腦模擬,了解自然接的種種奇妙景象。除觀景區(qū)、花卉展示區(qū)和游客服務(wù)中心外,望湖角還保留少量土地,用作研究機(jī)構(gòu)建設(shè)。(5)金姬墩

金姬墩主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū),設(shè)施完善,自成一體。占地約59.4公頃。小河及綠帶相互交織,每棟別墅單位均享有自然景觀。(6)文化水廊

文化水廊在金雞湖東岸,向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成,占地90.9公頃。主要道路成方格狀,與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。(7)玲瓏灣

玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū),占地119.1公頃,座落在金雞湖北岸,與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望,跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。這里擁有占地寬廣的開放空間。高層建筑布置在小區(qū)的北側(cè),建筑物高度遂次降低,接近湖邊為最低,為住戶提供更為開闊的視野。(8)波心島波心島區(qū)的主要土地使用為開放空間配合渡假游樂設(shè)施和商業(yè)活動(dòng),土地總面積為11.8公頃,包括了主要的渡假酒店和渡假小屋,同時(shí)有一大型的湖濱游泳區(qū)、避靜中心、釣魚區(qū)、水上活動(dòng)、旅游諮詢中心和其它相關(guān)的旅游設(shè)施。全島規(guī)劃以提倡水上休閑活動(dòng)為主,包括有滑浪、風(fēng)帆板、游艇、水上摩托車和游泳等,同時(shí)也是來往城市廣場(chǎng)和文化水廊的水上載客快艇主要?？空?。優(yōu)秀的環(huán)境、景觀規(guī)劃奠定了本案銷售市場(chǎng)的基礎(chǔ)。2、蘇州工業(yè)園發(fā)展目標(biāo)及完成情況5月,中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)第六次在新加坡成功舉行,會(huì)議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標(biāo):即新投入建設(shè)資金超過100億元,基本完成70平方公里基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā),初步形成園區(qū)的城市形態(tài);努力實(shí)現(xiàn)合同外資超過200億美元,實(shí)際利用外資超過100億美元,GDP達(dá)到500億元;創(chuàng)造出"優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)秀人才"的新的綜合優(yōu)勢(shì),初步建成具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)。5月,中新聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會(huì)第六次在新加坡成功舉行,會(huì)議提出了今后三年蘇州工業(yè)園區(qū)加快發(fā)展的新目標(biāo):即新投入建設(shè)資金超過100億元,基本完成70平方公里基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā),初步形成園區(qū)的城市形態(tài);努力實(shí)現(xiàn)合同外資超過200億美元,實(shí)際利用外資超過100億美元,GDP達(dá)到500億元;創(chuàng)造出"優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)秀人才"的新的綜合優(yōu)勢(shì),初步建成具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)區(qū)。3、園區(qū)入住企業(yè)情況世界500百強(qiáng)在園區(qū)投資的企業(yè)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)德利多富信息系統(tǒng)(蘇州)有限公司W(wǎng)incorNixdorfRetail&BankingSystems(SZ)Ltd.德國艾默生電氣(蘇州)有限公司EmersonElectric(Suzhou)Co.,Ltd.美國力斯頓聽力技術(shù)(蘇州)有限公司Rexton(Suzhou)HearingSystemsCo.,Ltd.德國蘇州尚美國際化妝品有限公司SuzhouBeautycosInternationalCo.,Ltd.法國三星電子(蘇州)半導(dǎo)體有限公司SamsungElectronics(Suzhou)SemiconductorCo.,Ltd.韓國美寶蓮(蘇州)化妝品有限公司Maybeline(Suzhou)CosmesticsCo.,Ltd.法國蘇州三星電子有限公司SuzhouSamsungElectronicsCo.,Ltd.韓國葛蘭素-威康制藥(蘇州)有限公司Glaxo-WellcomePharmaceutical(Suzhou)Co.,Ltd.英國富士通多媒體部品(蘇州)有限公司FujitsuMediaDevices(Suzhou),Ltd.日本久保田農(nóng)業(yè)機(jī)械(蘇州)有限公司KubotaAgriculturalMachinery(Suzhou)Co.Ltd.日本蘇州工業(yè)園區(qū)國信方舟軟件技術(shù)有限公司SicNoahSoftwareTechnologyCo.,Ltd.日本獅王啤酒飲料(蘇州)有限公司LionNathanBeer&Beverage(Suzhou)Co.,Ltd.日本納貝斯克食品(蘇州)有限公司NabiscoFood(Suzhou)Co.,Ltd.美國安特優(yōu)發(fā)動(dòng)機(jī)工程(蘇州)有限公司MTUEngineering(Suzhou)Co.,Ltd.德國比歐西氣體(蘇州)有限公司BOCKeppelIndustrialGases(Suzhou)Co.,Ltd.英國德爾福德科電子系統(tǒng)(蘇州)有限公司DelphiDelcoElectronicsSystems(Suzhou)Co.,Ltd.美國禮來(蘇州)制藥有限公司LillySuzhouPharmaceuticalCo.,Ltd.美國SIP華能阿莫科清潔能源有限公司SIPHuaneng-AmocoCleanEnergyCo.,Ltd.英國企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)百得(蘇州)電動(dòng)工具有限公司Black&Decker(Suzhou)PowerToolsCo.,Ltd.美國飛利浦半導(dǎo)體(蘇州)有限公司PhlipsSemiconductors(Suzhou)Co.,Ltd荷蘭蘇州百特醫(yī)療用品有限公司BaxterHealthcare(Suzhou)Co.,Ltd.美國蘇州工業(yè)園區(qū)殼牌燃?xì)庥邢薰維IPShellGasCo.,Ltd.荷蘭日立半導(dǎo)體(蘇州)有限公司HitachiSemiconductor(Suzhou)Co.,Ltd.日本諾基亞(蘇州)電信有限公司Nokia(Suzhou)TelecommunicationCo.,Ltd.芬蘭日立儀器(蘇州)有限公司HitachiInstrument(Suzhou)Co.,Ltd.日本芬歐匯川(蘇州)林業(yè)有限公司Upm-Kymmene(Suzhou)ForestIndustryCo.Ltd.芬蘭日立顯示器件(蘇州)有限公司HitachiDisplayDevice(Suzhou)Co.,Ltd.日本芬歐匯川(蘇州)紙業(yè)有限公司SIPAsiaPacificPaperConverting/BoardCo.,Ltd.芬蘭日立金屬(蘇州)電子有限公司HitachiMetals(Suzhou)ElectronicsCo.Ltd.日本采埃孚傳動(dòng)技術(shù)(蘇州)有限公司ZFDrivetech(Suzhou)Co.,Ltd.德國日京創(chuàng)業(yè)(蘇州)食品有限公司NokkyoCreate(Suzhou)Food,Ltd日本迅達(dá)電子(蘇州)有限公司SchindlerElectronics(Suzhou)Co.,Ltd.瑞士蘇州住友電木有限公司SumitomoBakelite(Suzhou)Co.,Ltd.日本阿爾卡特通訊設(shè)備(蘇州)有限公司AlcatelSuzhouTelecommunicationsCo.,Ltd.法國霍尼韋爾特殊化學(xué)品(蘇州)有限公司HoneywellSpecialtyChemicals(Suzhou)Co.,Ltd.美國依卡化學(xué)品(蘇州)有限公司EkaChemicals(Suzhou)Co.,Ltd.荷蘭德聯(lián)覆銅板(蘇州)有限公司AlliedSignalLaminateSystems(Suzhou)Co.,Ltd.美國樂駿密封件(蘇州)有限公司LeJointFrance(LJF)(Suzhou)Co.,Ltd.法國企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)企業(yè)中文名稱企業(yè)英文名稱國別/地區(qū)凱聯(lián)航空發(fā)動(dòng)機(jī)(蘇州)有限公司AlliedSignalCATICEngine(Suzhou)Co.,Ltd.美國卡特拉-漢莫(蘇州)電器有限公司Cutler-Hammer(Suzhou)ElectricCo.,Ltd.美國三井銅箔(蘇州)有限公司MitsuiCopperFoil(Suzhou)Co.,Ltd.日本蘇州歐尚超市有限公司AuchanSupermarkt(Suzhou)Co.,Ltd.法國博世汽車部件(蘇州)有限公司BoschAutomotiveProducts(Suzhou)Co.,Ltd.德國蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司SuzhouIndustrialParkImmochanRealEstateCo.,Ltd.法國索迪斯(蘇州)餐飲服務(wù)有限公司Sodexho(Suzhou)CateringCo.,Ltd.法國蘇州百安居裝飾建材超市有限公司B&QDec.&Constr.MaterialSupermarkt(SZ)Co.,Ltd.英國綜合看: 園區(qū)已批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目1000多個(gè),累計(jì)合同外資達(dá)到136億美元,實(shí)際到賬外資57億美元; 集聚內(nèi)資企業(yè)5000余家,累計(jì)注冊(cè)資本235億元。 區(qū)內(nèi)名列世界500強(qiáng)企業(yè)有41家,投資額上億美元的項(xiàng)目有33個(gè)。 中新合作區(qū)內(nèi)每平方公里投資密度超過10億美元,項(xiàng)目平均投資額超過3000萬美元,企業(yè)開工率和投產(chǎn)率分別達(dá)到63％和71％,八成投產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)贏利。 區(qū)內(nèi)跨國公司設(shè)立的各類研發(fā)機(jī)構(gòu)有50余家,海外留學(xué)生企業(yè)和各類科技型企業(yè)分別超過100家和400家。八、本項(xiàng)目S.W.O.T分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):依托園區(qū)優(yōu)秀的基礎(chǔ)規(guī)劃——中新兩國通力合作的結(jié)晶,優(yōu)秀的規(guī)劃奠定了園區(qū)成為高檔居住區(qū)的基礎(chǔ)。交通便捷——靠近機(jī)場(chǎng)路,進(jìn)出工業(yè)園區(qū)的各大企業(yè)便捷。豐富的景觀資源——地塊處于金雞湖、獨(dú)墅湖之間,周邊無高層建設(shè),可將兩大湖景盡收眼底。周邊工廠、企業(yè)將將提供大量客源——地塊周圍有包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的多家企業(yè),提供了較多客源。開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯——中新置地開發(fā)商具有很高的知名度。2、項(xiàng)目劣勢(shì):當(dāng)前周邊大環(huán)境不佳——當(dāng)前周邊基本處于一種待開發(fā)狀態(tài):北部有工廠,與居住區(qū)混雜。人氣不足——當(dāng)前周邊基本沒有成型的居住小區(qū),距離已有的鄰里中心較遠(yuǎn),在短期內(nèi)無法形成居住的聚集效應(yīng)。缺乏生活配套設(shè)施——當(dāng)前項(xiàng)目周邊無購物、教育、醫(yī)療設(shè)施,配套上的落后造成業(yè)主入住后日常生活不便。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn):高起點(diǎn)的規(guī)劃奠定了園區(qū)將成為蘇州的富人區(qū)——從政府的規(guī)劃中,能夠看出園區(qū)將會(huì)建設(shè)成為綜合區(qū),將來的環(huán)境和配套將會(huì)有很大的提高。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)少——當(dāng)前蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)缺乏規(guī)模性的高檔公寓,市場(chǎng)供應(yīng)上存在很大的空白。潛力巨大的需求市場(chǎng)——從蘇州整體規(guī)劃來看,向東面發(fā)展已經(jīng)是必然的趨勢(shì),大量大型外資企業(yè)的進(jìn)入使得更多消費(fèi)者會(huì)選擇在園區(qū)購房。高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)使全案更顯貴族化——本案東面即將建造的高爾夫球場(chǎng)以及附近的低密度居住區(qū),使本案產(chǎn)品更顯貴族化。4、項(xiàng)目威脅點(diǎn):思維定勢(shì)——在蘇州人看來(其中不乏部分投資客),本案所在地區(qū)屬于郊區(qū),只有農(nóng)民居住在那里,這種根深蒂固的思維方式給本案銷售帶來較大困難?，F(xiàn)階段產(chǎn)品形象難以提升——當(dāng)前總體環(huán)境欠佳,與高檔社區(qū)定位不相符,影響了項(xiàng)目品質(zhì)。機(jī)場(chǎng)路帶來的嘈音——本案緊鄰連接金雞湖東西兩側(cè)的主干道機(jī)場(chǎng)路,巨大的交通嘈音所帶來的影響不可避免。產(chǎn)品檔次在很大程度上靠自身創(chuàng)造——存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)走弱,影響產(chǎn)品的未來租賃價(jià)格。5、總結(jié):明確的高端市場(chǎng)定位,整和利用已有的地段概念、產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)理念、開發(fā)商品牌等等資源,制造差異化產(chǎn)品,拋開現(xiàn)存的市場(chǎng)、甩開競(jìng)爭(zhēng),成為真正意義上的與自身競(jìng)爭(zhēng)。這就要求我們對(duì)本案的產(chǎn)品定位、營銷推廣上有一準(zhǔn)確的把握,從而保證本案的成功運(yùn)作。九、項(xiàng)目三大考量因素1、對(duì)市場(chǎng)供求的考量對(duì)市場(chǎng)供求的考量對(duì)市場(chǎng)供求的考量市場(chǎng)需求狀況市場(chǎng)供應(yīng)狀況園區(qū)普通項(xiàng)目上市量加大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必加劇。新批土地產(chǎn)品容積率逐步提高,小高層與高層產(chǎn)品增多。產(chǎn)品呈現(xiàn)高品質(zhì)+規(guī)模化趨勢(shì)。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)明顯。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,大量外資企業(yè)的入住,產(chǎn)生相應(yīng)的高品質(zhì)居住需求,而市場(chǎng)又無法滿足這種需求。大量投資客源苦于尋找具有優(yōu)秀性價(jià)比的產(chǎn)品,對(duì)本案的銷售有較大的推動(dòng)。

2、對(duì)產(chǎn)品的考量對(duì)產(chǎn)品的考量對(duì)產(chǎn)品的考量日益增多的附加價(jià)值,特別物業(yè)服務(wù)。滿足高品質(zhì)居住需求。3、對(duì)區(qū)域的考量3.1外延的地段中心概念與政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心的關(guān)系。3.2自然環(huán)境與未來規(guī)劃的影響。3.3完善的生活機(jī)能設(shè)施與成熟或即將成熟的區(qū)域居住氛圍是吸引購房的關(guān)鍵。十、客戶群描述1、客戶群心理需求1.1追求住宅向城市新開發(fā)地區(qū)發(fā)展,接受新的環(huán)境。(湖東地區(qū)的熱賣便是實(shí)例)1.2對(duì)具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅心理接受程度高。1.3投資客源比例逐步上升,初步估計(jì)約占到園區(qū)市場(chǎng)份額的50%左右。結(jié)論:本地塊位于城市新開發(fā)地區(qū),臨近就業(yè)基地,具有較好的性價(jià)比,更宜獲得高品味人士的青睞。2、蘇州高檔租賃客源分析當(dāng)前的園區(qū)、新區(qū)、吳中開發(fā)區(qū)有相當(dāng)多的外資企業(yè),有很多外籍的外資企業(yè)的主管將要在本市購房。去年,園區(qū)、新區(qū)、吳中新增外企200多家,加上原來的和即將進(jìn)入的外企,我們的客源將非常龐大。下表是這些客源的租房標(biāo)準(zhǔn):國籍公司職務(wù)租金(人民幣/月)荷蘭伊卡化學(xué)總經(jīng)理70000西班牙英多光學(xué)總經(jīng)理30000德國科得寶無紡布總經(jīng)理0美國PPG包裝總經(jīng)理18000新加坡碧迪醫(yī)療器械總經(jīng)理8000臺(tái)灣羅技電子廠長(zhǎng)/經(jīng)理11000德國西門子市場(chǎng)總監(jiān)8000美國AMD工程師10000法國阿爾斯通財(cái)務(wù)總監(jiān)18000荷蘭伊卡化學(xué)技術(shù)工程師50000美國PPG包裝銷售總監(jiān)18000美國旭電工程師18000美國納貝斯克工程師18000日本日東電子工程師8000新加坡德力半導(dǎo)體工程師5000日本松下電工工程師5000臺(tái)灣羅技電子工程師40003、本項(xiàng)目的客源分析表客戶職業(yè)年齡租賃期限可承受價(jià)位備注駐蘇的海外公司高層管理人員30-453-6個(gè)月~2500＄/月高端客戶國內(nèi)各大企業(yè)駐蘇高層管理人員35-456個(gè)月左右1500~＄/月高端客戶小型公司商住6個(gè)月-1年1000~1500＄/月中端客戶各類型散客25-503個(gè)月以內(nèi)600＄/月以上低端客戶

第三部分定位篇一、定位前的思考1、位于園區(qū)的中心區(qū)域,未來園區(qū)二期建成之后,其位置具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì),富人聚集的區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升本案的地位;2、本案的自然景觀優(yōu)勢(shì)十分突出,其北為金雞湖、南為獨(dú)墅湖,具有天然的資源優(yōu)勢(shì);3、周邊亮點(diǎn)集中,有構(gòu)筑頂級(jí)豪宅的配套。高爾夫球場(chǎng)、商務(wù)中心、特色酒吧、高級(jí)會(huì)所,均很好地提高了本案的價(jià)值;4、交通動(dòng)線較為發(fā)達(dá),緊鄰機(jī)場(chǎng)路,周邊市政設(shè)施齊全,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)配套與社區(qū)為鄰,坐享自在生活;5、產(chǎn)品的現(xiàn)代經(jīng)典外立面,大幕落地玻璃凸窗,采光通透,色彩清新現(xiàn)代,線條柔美,充分演繹國際居家尊貴;6、針對(duì)市場(chǎng)形勢(shì),本案應(yīng)該主要利用的是”天然資源+產(chǎn)品內(nèi)部創(chuàng)新+后天服務(wù)”,塑造樓盤優(yōu)勢(shì),進(jìn)行樓盤特色整合后的強(qiáng)勢(shì)推廣。在蘇州這個(gè)平臺(tái)上操作房產(chǎn),取勝的關(guān)鍵在于如何取得市場(chǎng)的熱烈反響,引起轟動(dòng)效應(yīng);7、環(huán)球主題風(fēng)格套房與國際化服務(wù)模式,對(duì)于本案的產(chǎn)品品質(zhì)起到舉足輕重的作用。二、產(chǎn)品核心定位:蘇州首席”涉外酒店式服務(wù)公寓”1、”酒店式服務(wù)公寓”是當(dāng)前上海住宅樓市場(chǎng)上異軍突起的一種新的租賃房,因設(shè)備豪華,服務(wù)完善,頗得外籍來滬人員等青睞,在蘇州也有類似產(chǎn)品,但概念不明確。2、加上”涉外”的定語,意在提高產(chǎn)品的檔次,明確當(dāng)前客群。3、綜合酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店功能的全新產(chǎn)品,適合中短期居住。三、產(chǎn)品差異化定位。提升產(chǎn)品附加值的四大亮點(diǎn)1、環(huán)球主題風(fēng)格套房。內(nèi)部裝修建議分成多個(gè)特色區(qū)域,根據(jù)不同的格調(diào),劃分多國主題特色的區(qū)域色彩,每區(qū)都有與眾不同、風(fēng)格獨(dú)特的裝潢與裝飾風(fēng)格、每區(qū)都有不同的人居文化、民俗風(fēng)情、異域情調(diào)。如:中式古典區(qū)、日韓風(fēng)格區(qū)、北美經(jīng)典區(qū)、歐陸時(shí)尚區(qū)、澳洲韻律區(qū)、南亞風(fēng)情區(qū)等。環(huán)球主題風(fēng)格融入其中,必然盡顯豪華、典雅、榮奢、尊貴,項(xiàng)目也自有它不同于其它項(xiàng)目的亮點(diǎn)。2、環(huán)球主題的國際化服務(wù)。2.1多國主題風(fēng)情服裝。根據(jù)不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國特色的服務(wù),在每個(gè)特色區(qū)提供相應(yīng)的服裝、飲食服務(wù)。如在中式餐廳能夠要求服務(wù)員穿旗袍,提供傳統(tǒng)的茶道服務(wù),讓客戶能夠體驗(yàn)中國茶道的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)和中國傳統(tǒng)哲學(xué)的博大精深;日式餐廳則是和服,壽司點(diǎn)心,讓客戶能夠盡情享受濃濃的東方情調(diào);歐美風(fēng)情區(qū)設(shè)立露天式咖啡館,體現(xiàn)自由主題風(fēng)格;另外,拉丁風(fēng)情區(qū)一定要盡量體現(xiàn)拉丁風(fēng)情的那種靈動(dòng)、跳躍、起舞的特征。2.2享受各國的禮儀。為了給客戶更多不同的感受,建議各樓層、區(qū)域行各國禮儀,以各國禮儀方式服務(wù)客戶。不論客戶是本國的還是國外的,都能夠享受到熱情的服務(wù),是客戶感到賓至如歸,即使是在異國她鄉(xiāng),也不會(huì)有陌生的感覺。讓客戶能夠感覺到是在自己的國家里進(jìn)行商務(wù)談判、交易。2.3INTER網(wǎng)站與局域網(wǎng)。我們會(huì)設(shè)立專門的國際網(wǎng)站,用來宣傳公寓的服務(wù),宣傳公寓的客戶源,擴(kuò)大影響力,提高項(xiàng)目的知名度,從而使更多的人了解本項(xiàng)目,加入本項(xiàng)目。相應(yīng)的,我們也會(huì)設(shè)置專門的局域網(wǎng),用于內(nèi)部交流,研究討論工作,以便更好的服務(wù)和工作,從而取得更好的工作成績(jī)。同時(shí)局域網(wǎng)還能夠用于和周邊項(xiàng)目加強(qiáng)交流、合作、競(jìng)爭(zhēng),加強(qiáng)周邊連線,區(qū)域合作,領(lǐng)域擴(kuò)張,增強(qiáng)企業(yè)生命力,使本項(xiàng)目在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)立于不敗之地,獲得更大利益。2.4會(huì)員卡。商品買賣靠售后服務(wù)贏得顧客,房地產(chǎn)發(fā)展也同樣離不開”售后服務(wù)”。為了使項(xiàng)目獲得更大的發(fā)展空間,產(chǎn)生新客戶帶動(dòng)老客戶的馬效應(yīng)我們建議制作專門的會(huì)員卡,有白金卡、金卡、銀卡、普通卡等;白金卡會(huì)員享受最高、最完善的服務(wù);金卡會(huì)員能夠享受僅低于白金卡的各種不同層次的服務(wù);銀卡會(huì)員也能夠享受不同層次的服務(wù);普通卡則能夠享受最基本的服務(wù)?？蛻裟軌蚋鶕?jù)自己的需要,辦理相應(yīng)的會(huì)員卡業(yè)務(wù),選擇適合自己的服務(wù),可是不論客戶選擇什么樣的服務(wù),項(xiàng)目的服務(wù)宗旨都必須是盡心盡力,讓客戶滿意,從而樹立企業(yè)的信譽(yù);客戶能夠憑會(huì)員卡,享受到本項(xiàng)目各式各樣的服務(wù),如高爾夫、子女入學(xué)、商務(wù)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所、定期組織旅游等,所有各種服務(wù),我們都會(huì)進(jìn)行全方位的策劃、組織、管理。2.5”99+1”的服務(wù)模式?！?9+1”高品質(zhì)酒店式服務(wù),全方位、全天候與您親密接觸。傾心打造”家政助理師、居所守望者、SOHO商務(wù)伴侶、健康咨詢顧問、娛樂前臺(tái)、禮儀先生、居巢保障師”等7大類99套服務(wù),只為客戶對(duì)我們的第100項(xiàng)要求獲得真正的滿足。2.5.1禮儀先生4度支招。代聯(lián)系喜事慶典+代聯(lián)系攝影、攝像+家居親友重要日子提醒+租售鮮花盆景……2.5.2居巢保障師給客戶30個(gè)安心、放心。安裝燈具+安裝用電明線+調(diào)試多制式彩電+調(diào)試收錄機(jī)+修理彩電、組合音響、微波爐修理,洗衣機(jī)+家用空調(diào)保養(yǎng)+換門鎖+換水龍頭+貼墻紙+鋪普通地磚+拆換燈管+拆換業(yè)主插座線、照明線、照明開關(guān)……2.5.3娛樂前線9臺(tái)大戲。小規(guī)模聚會(huì)策劃+圖書閱覽+邀請(qǐng)小型樂隊(duì)來公寓演出+棋類活動(dòng)+圖書、音像制品交流+健美培訓(xùn)+壁畫租賃+各種展銷活動(dòng)……2.5.4家政助理搞定客戶的16分需要。公寓內(nèi)送餐服務(wù)+買菜、買早點(diǎn)+寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)+寵物短期看護(hù)+代訂報(bào)刊、雜志+上門收、洗衣服+清潔地毯、玻璃+地板打蠟+二手電腦器材租售+二手家具租售……2.5.5居所守望者替客戶打消23種后顧之憂。MORNINGCALL+24小時(shí)后臺(tái)服務(wù)+代訂各種電信卡+代辦房產(chǎn)證+代叫出租車+代訂車、船、飛機(jī)票+代領(lǐng)代寄郵件+代訂旅游手續(xù)+清洗私家車+市級(jí)人才招聘會(huì)信息發(fā)布……2.5.6SOHO商務(wù)伴侶的10項(xiàng)全能好幫手電話、傳真、EMAILL+代似文稿+小型會(huì)務(wù)辦理+打字、復(fù)印+電腦重要病毒發(fā)作日提示+交通信息咨詢+誤樂快訊發(fā)布……2.5.7健康咨詢顧問突顯7宗”最”健康檢查+家庭小藥箱+特色門診咨詢+?？崎T診預(yù)約+病人短期看護(hù)+心理診所+殘助用品短期租賃……2.6與金豐易居三大共享。2.6.1全國會(huì)員共享。金豐易居現(xiàn)在會(huì)員5萬,其中有3萬為高檔會(huì)員(其會(huì)員檔次正好匹配本項(xiàng)目)。我們會(huì)加強(qiáng)我們會(huì)員和本項(xiàng)目的聯(lián)系,從而有助于提高本項(xiàng)目的知名度,加強(qiáng)本項(xiàng)目的客源,為今后的商務(wù)之旅提供更大的便捷。在國際格局日趨一體化的新形式下,加強(qiáng)各會(huì)員之間的聯(lián)系,必然有助于日后的商務(wù)全方位發(fā)展。2.6.2全國IT網(wǎng)絡(luò)共享。金豐易居網(wǎng)是中國房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)擊率最高的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之一。金豐易居網(wǎng)是中國房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)擊率最高的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)之一。在全球網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高速發(fā)展的今天,把握商機(jī)已經(jīng)成為商家發(fā)掘財(cái)富的最大砝碼,利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源,加強(qiáng)各開發(fā)商之間的交流合作,加強(qiáng)區(qū)域合作,使本項(xiàng)目能在網(wǎng)上得到更大的發(fā)展空間,充分利用金豐易居網(wǎng)絡(luò)這塊大資源,從而獲得更多的商機(jī)。2.6.3全國置換網(wǎng)絡(luò)共享。金豐易居網(wǎng)在就有上海有280多家置換門店,在全國多大城市都有金豐的網(wǎng)站。金豐易居網(wǎng)在就有上海有280多家置換門店,在全國多大城市都有金豐的網(wǎng)站。我們會(huì)組織專門的會(huì)員交流與合作,進(jìn)行調(diào)查、協(xié)調(diào)、組織交流、進(jìn)行更高領(lǐng)域的合作,為本項(xiàng)目作更高的宣傳,提高本項(xiàng)目的知名度,擴(kuò)大影響,提高再生度,從而有利于提高本項(xiàng)目的知名度。我們的置換門店也會(huì)做大力宣傳,利用豐富的網(wǎng)絡(luò)資源,為本項(xiàng)目帶來更多新客源。3、雙湖生態(tài)景觀。本項(xiàng)目處于雙湖之間,給人身處”水中央”之感,有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件優(yōu)勢(shì),美麗的夕照,幽靜的環(huán)境,優(yōu)美的湖光山色,遠(yuǎn)離都市的喧囂,使其具有短期療養(yǎng)之功能,因?yàn)樯虾]有如此豐厚的自然共享資源,本項(xiàng)目的開發(fā),也會(huì)提升本項(xiàng)目的旅游功能。眷顧金雞、獨(dú)墅雙景美色,閱讀雙湖湖濱水岸生態(tài)。4、高爾夫高檔休閑運(yùn)動(dòng)。我們能夠吸引全國高爾夫愛好者加入本項(xiàng)目,還能夠發(fā)展外籍高爾夫愛好者加入本項(xiàng)目,開展高爾夫項(xiàng)目運(yùn)動(dòng),提升本項(xiàng)目社會(huì)效應(yīng),為本項(xiàng)目贏得更廣闊的客戶源,提升本項(xiàng)目的價(jià)值品位。彼臨高爾夫球場(chǎng),觀涵養(yǎng)園區(qū)國際生活格局,享園區(qū)高品質(zhì)生活,行園區(qū)高格調(diào)社交,擁高品位休閑樂趣,必然心情蕩然舒適。四、功能定位。五星級(jí)、配套型、功能型服務(wù)公寓”涉外酒店式服務(wù)公寓”作為復(fù)合型酒店物業(yè)能夠構(gòu)成一個(gè)完整的功能群落。1、國際化生活配套2、國際化商務(wù)配套3、國際化休閑配套4、國際化企業(yè)配套5、環(huán)球主題的國際化服務(wù)

第四部分企劃篇一、廣告總精神雙湖高爾夫·環(huán)球文化生活雙湖高爾夫雙湖高爾夫·環(huán)球文化生活,是我們營銷的著眼點(diǎn)我們建造的不但僅是一個(gè)居住公寓更要營造現(xiàn)代人、國際化的一種生活方式以”環(huán)球主題的國際化服務(wù)”理念輕松獲得健康、舒適、便利的國際服務(wù)式居住生活社區(qū)雙湖。雙湖。閱讀雙湖湖濱水岸生態(tài)高爾夫。體驗(yàn)世界頂級(jí)高雅運(yùn)動(dòng)高爾夫。體驗(yàn)世界頂級(jí)高雅運(yùn)動(dòng)文化。涵養(yǎng)環(huán)球文化生活格調(diào)文化。涵養(yǎng)環(huán)球文化生活格調(diào)環(huán)球主題的國際化服務(wù)環(huán)球主題的國際化服務(wù)會(huì)聚。多國主題服務(wù)尊貴生活享受。凝聚。世界級(jí)優(yōu)雅氣派。結(jié)聚?，F(xiàn)代大師規(guī)劃卓見。

二、廣告分解精要。湖濱水岸?異國浪漫生活領(lǐng)地1、湖濱”,親湖親水的地段區(qū)位特色。2、”水岸”,即”水之岸”,占領(lǐng)異國浪漫生活領(lǐng)地。良辰東方美景、水景之地,盡享生活舒適、浪漫、休閑情調(diào),突出本案地理位置的優(yōu)越性,影響深刻,贏得本案在環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)。3、御享異國風(fēng)情的高品質(zhì)服務(wù)。中國傳統(tǒng)茶道工藝展示,東方旗袍典雅華貴;日本壽司點(diǎn)心精美,和服寬松別致;歐美自由休閑咖啡茶座,整齊著裝現(xiàn)代氣息濃厚;拉丁風(fēng)情舞蹈區(qū)域盡顯拉丁熱情,原始服飾熱力四射。主題風(fēng)格顯示突出,滿足不同商務(wù)需要,風(fēng)格獨(dú)特,蘇州第一,融合各國特色,必將為本案贏得更高聲譽(yù)。雙湖麗景?環(huán)球特色服務(wù)公寓1、”雙湖”,金雞湖、獨(dú)墅湖,天然湖泊相映相襯,優(yōu)越天然地理位置,滿足視野寬闊之感,全景式視野再不是廣告詞,夢(mèng)幻美景在”雙湖”立即登陸視野,發(fā)掘客戶心理,從人本出發(fā),為本案贏得客戶心理上的支持,從而吸引客戶眼球。2、”麗景”,雙湖美景,環(huán)繞生活區(qū)域空間,占據(jù)每一次呼吸,呼吸每一絲微風(fēng),感受清晨第一縷陽光,享受新生活每一天。讓美景說話,讓地位說話,證明本案之美景突出之功能,抓住”麗景”做文章,迎合現(xiàn)代都市人回歸定位需求,從而獲得本案廣告面上的成功。3、”環(huán)球特色服務(wù)公寓”,布局環(huán)球特色,濃宿人間精華,發(fā)布至高品位,成就至尊享受,感受最全面商務(wù)秘書服務(wù),全方位安全無憂社區(qū),尊榮豪宅,貴族享受,環(huán)球特色主題全面周到服務(wù)每一位客戶。讓環(huán)球特色融入公寓設(shè)計(jì)風(fēng)格中,安裝最無憂的全方位保安系統(tǒng),最先進(jìn)的定位商務(wù)秘書跟蹤服務(wù)系統(tǒng),全球風(fēng)格餐廳、休閑生活區(qū),超大視野設(shè)計(jì),豪華室內(nèi)裝潢配套設(shè)施,互相連通又各有隱私的室內(nèi)設(shè)計(jì),一切滿足顧客需要,使本案成為蘇州之最,獨(dú)特風(fēng)格,是本案成功的關(guān)鍵。三、案名建議。1、領(lǐng)世館1.1領(lǐng)世館,即”領(lǐng)事館”的諧音字。國際上的定義是一個(gè)國家在另一個(gè)國家建立的專門處理本國與所在國之間相互關(guān)系的辦事機(jī)構(gòu)。以領(lǐng)世館命名給本項(xiàng)帶來濃厚的國際色彩。1.2案名點(diǎn)明了產(chǎn)品的多國主題”涉外酒店式服務(wù)公寓”,符合國際化標(biāo)準(zhǔn),使產(chǎn)品主題明確,符合專業(yè)人士審美眼光。1.3”領(lǐng)世館”國際、現(xiàn)代、大氣、朗朗上口易于傳播。1.4突出了本項(xiàng)目的商務(wù)功能及高品質(zhì)地位。2、藍(lán)朝新貴”藍(lán)朝”,藍(lán)色象征水的深藍(lán),間接說明”朝”,有富貴的意思;”新貴”象征新新人類,新貴族,說明了本案的主要目標(biāo)客戶,主題鮮明。3、第六天”第六天”,有周末的意思,突出本項(xiàng)目的輕松、休閑、度假的格調(diào)。4、菁英匯顧名思義,”菁英匯”就是說本案是菁英的云集匯聚之地。取名大方,現(xiàn)代氣息濃厚,目標(biāo)客戶明確,必能吸引目標(biāo)客戶的眼球。5、中新國際”中新國際”,名字簡(jiǎn)單、明了,能體現(xiàn)本案的國際風(fēng)情,與國際接軌,體現(xiàn)了世界一體化、現(xiàn)代化、競(jìng)爭(zhēng)化的要求。6、CITYONE英文名字,體現(xiàn)現(xiàn)代人類高素質(zhì)、文化水準(zhǔn),”第一城市”,強(qiáng)調(diào)了本案的唯一性,和區(qū)別于其它項(xiàng)目的唯一性。7、雙湖領(lǐng)地”領(lǐng)地”,有至尊、唯一、霸主、領(lǐng)先的意義,”雙湖”說明了本案位于金雞湖和獨(dú)墅湖之間的地理位置,”雙湖領(lǐng)地”說明了本案在雙湖之間具有得天獨(dú)厚的地理環(huán)境和領(lǐng)袖一方的霸主氣質(zhì)。8、水中央”水中央”歌名,能在年輕高消費(fèi)一族中產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,同時(shí)又能形象解釋本案的地理位置處于兩湖之間,案名形象生動(dòng),給人美感,符合現(xiàn)代化國際審美標(biāo)準(zhǔn)。

四、推廣思路區(qū)域行情的突破區(qū)域行情的突破雙湖高爾夫地塊內(nèi)的金雞湖、獨(dú)墅湖的資源及高爾夫利用,創(chuàng)造本案的景觀特色環(huán)球文化生活塑造多國主題的居住的生活方式、國際社區(qū)概念。主題式國際化服務(wù)異國風(fēng)情的人性化服務(wù)促使升值潛力無限跨區(qū)域性、不可比較性(導(dǎo)引思路產(chǎn)品區(qū)隔)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)弱化對(duì)手)創(chuàng)新視聽市場(chǎng)聚焦成為蘇州區(qū)域聚焦的亮點(diǎn)提升認(rèn)知接受事實(shí)五、廣告?zhèn)鞑ァ?、第一階段,樓盤整體形象推廣1.1形象篇之一:1.2形象篇之二:1.3形象篇之三:1.3形象篇之四:1.4形象包裝四(見附件1):2、第二階段,樓盤賣點(diǎn)細(xì)分2.1形象篇之一:會(huì)聚。會(huì)聚。多國主題式服務(wù),一種優(yōu)質(zhì)生活態(tài)度要感受家生活,就要感受最好的生活?！鳖I(lǐng)世館”即可讓您享受國際級(jí)酒店管理公司帶來的尊貴服務(wù)還能夠讓您隨意選擇”家的溫馨”與”異國的浪漫生活”。這里是單身貴族、新式家庭、高級(jí)白領(lǐng)的安樂窩每個(gè)晚上一望無際的金雞湖、獨(dú)墅湖點(diǎn)綴的曠世景觀盡收眼底,再添一杯紅酒已是醉人享受2.2形象篇之二:凝聚。凝聚。都會(huì)精髓,室內(nèi)室外,添上優(yōu)雅生活情趣由大堂到睡房,燈飾到玻璃顏色一點(diǎn)一滴,凝聚都會(huì)魅力凝聚世界級(jí)優(yōu)雅生活氣派酒店式細(xì)致服務(wù),星級(jí)裝修配置設(shè)施洋溢著與眾不同的時(shí)代氣息,唯你感受的,是新時(shí)代的居住模式”領(lǐng)世館”開創(chuàng)蘇州首席涉外酒店式服務(wù)公寓

3、第三階段:針對(duì)剩余房源推廣經(jīng)典房鑒賞推薦系列宣傳節(jié)假日優(yōu)惠促銷活動(dòng)細(xì)分客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣五、廣告宣傳。1、系列一:環(huán)球管家服務(wù),讓生活更美好”環(huán)球管家服務(wù)酒店公寓,驚艷蘇州!”蘇州人與環(huán)球管家服務(wù)居住方式大討論主辦:蘇州相關(guān)政府機(jī)關(guān)承辦:房地產(chǎn)有限公司人員:市房地局官員、區(qū)政府官員和一些等房地產(chǎn)權(quán)威、專家;各大報(bào)社記者;設(shè)計(jì)院以及其它一些單位?；顒?dòng)內(nèi)容:國際居住理念對(duì)我們的影響,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了,我們究竟需要什么樣的住宅……重要載體:各報(bào)社發(fā)稿報(bào)道會(huì)議情況,<蘇州日?qǐng)?bào)>、<姑蘇晚報(bào)>進(jìn)行”涉外酒店式服務(wù)公寓生活方式”大討論目標(biāo):軟硬兼做、高低空結(jié)合,對(duì)”酒店式居所現(xiàn)象”進(jìn)行大討論、大宣傳,最終落實(shí)到本案”國際化、酒店式、休閑性”。2、系列二:征文比賽活動(dòng)主題:延續(xù)活動(dòng)——”英式管家服務(wù),讓生活更美好”的話題,提出”環(huán)球國際生活觀對(duì)蘇州居住生活啟迪”的征文比賽活動(dòng)形式:征文與報(bào)紙討論參加者:不限活動(dòng)內(nèi)容:在各大報(bào)紙發(fā)布征文啟事,宣傳征文主題、要求、規(guī)格等,組織報(bào)紙上的討論活動(dòng);邀請(qǐng)高級(jí)白領(lǐng)階層(能夠以外資白領(lǐng)人士為主要對(duì)象)參與征文、討論。暢談?dòng)⑹焦芗曳?wù)對(duì)蘇州未來居住理念的啟迪;邀請(qǐng)征文獲獎(jiǎng)?wù)?、討論熱情參與者參加茶話會(huì),并對(duì)大獎(jiǎng)得主發(fā)獎(jiǎng)以及邀請(qǐng)她們作為公司組織的優(yōu)惠活動(dòng)的參與者;編訂征文集?；顒?dòng)配合:媒體配合;組織征文評(píng)審委員會(huì)。

第五部分建議篇一、項(xiàng)目運(yùn)作模式1、操作方式1.1建議聘請(qǐng)具有豐富客戶資源的國際知名專業(yè)酒店管理公司。樹立酒店品牌、提升酒店管理質(zhì)量、擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響面。引入酒店管理公司有兩種方式,一種是引入管理,即整個(gè)酒店的管理和管理班子都由國際知名管理公司提供;另一種是引入品牌,即酒店只是掛國際知名管理公司的品牌,管理人員由酒店方自己負(fù)責(zé)。鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況建議采取第一種方式。1.2整合旅行社、交通等各種社會(huì)資源,提高酒店的規(guī)?；?jīng)營。1.3盡快加入國內(nèi)外的分時(shí)度假酒店網(wǎng)絡(luò),與各旅游公司、度假機(jī)構(gòu)等建立的資源共享系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)淡旺季客源的調(diào)配,增強(qiáng)業(yè)主的購買信心。1.4經(jīng)過銷售網(wǎng)絡(luò),向投資者提供適時(shí)的信息溝通,提供個(gè)性化的服務(wù)。2、配套服務(wù)2.1本案的多國主題特色服務(wù),是本項(xiàng)目服務(wù)方向主要賣點(diǎn)之一。不同的特色區(qū)提供相應(yīng)的具有異國特色的五星級(jí)高檔服務(wù),可從服務(wù)員的服裝、禮儀、服務(wù)項(xiàng)目等多方面體現(xiàn)不同風(fēng)格的特色服務(wù)。2.2擁有國際直撥電話及留言信箱、高速寬帶互聯(lián)網(wǎng)連接、免費(fèi)自助咖啡/茶設(shè)備、設(shè)有獨(dú)立淋浴間及專用化妝鏡的豪華大理石浴室、獨(dú)立控制空調(diào)和供暖系統(tǒng)、冰箱及迷你酒吧、熨斗及熨板、彩色電視機(jī)、衛(wèi)星電視全日新聞?lì)l道、智能中央燈光及空調(diào)遙控主機(jī)、吹風(fēng)機(jī)及電子保險(xiǎn)箱等。2.3在餐飲及娛樂設(shè)施方面,一般擁有一個(gè)大堂酒廊、酒吧及休閑餐廳,并提供自助餐為特色。酒店的其它設(shè)施包括室內(nèi)游泳池、健身中心、精品店、洗衣/干衣服務(wù)、泊車以及禮賓部。與此同時(shí),專為商務(wù)旅客而設(shè)的服務(wù)還包括行政人員客房樓層及商務(wù)中心。2.4在會(huì)議設(shè)施方面,一般有專門的會(huì)議場(chǎng)地,容納客人不等,還能夠根據(jù)宴會(huì)規(guī)模的需要分隔成不同大小的宴會(huì)廳,酒店一般還設(shè)有小型會(huì)議室。2.5現(xiàn)場(chǎng)包裝要達(dá)到良好的效果,不需要增加太大成本。象地盤包裝及銷售包裝基本上是一次性投入,而廣告是多次投入。樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝是廣告的有益補(bǔ)充,是營銷策劃中不可缺少的一環(huán),起到強(qiáng)化及深化廣告宣傳效果。

二、酒店管理公司建議——萬豪鑒于本項(xiàng)目?jī)?yōu)良的品性,以及本項(xiàng)目作為蘇州首席五星級(jí)酒店的特點(diǎn),需要聘請(qǐng)知名的國際品牌酒店管