酒店市場(chǎng)考察報(bào)告

酒店市場(chǎng)考察報(bào)告

背景：20*年，我在擔(dān)任天藝酒店管理公司營(yíng)銷總監(jiān)期間，曾經(jīng)建議公司進(jìn)入*市場(chǎng)，但董事會(huì)猶豫不決，最后在我的一再堅(jiān)持下，同意我對(duì)*酒店市場(chǎng)進(jìn)行考察，爾后根據(jù)考察結(jié)果再行商議。

一、*的整體經(jīng)濟(jì)情況

1、人口與面積：*市總?cè)丝?3萬(wàn)人，城區(qū)人口12萬(wàn)人，城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，已建面積10.77平方公里，是恩施州面積最大、人口最多的縣級(jí)市；

2、資源：*氣候獨(dú)特，資源豐富，有豐富的煙葉、草場(chǎng)、水能、風(fēng)能、天然氣、礦產(chǎn)和旅游資源，素有“壩漆之鄉(xiāng)”、“黃連之鄉(xiāng)”、“水杉之鄉(xiāng)”、“純菜之鄉(xiāng)”、“山藥之鄉(xiāng)”的美譽(yù)；

3、旅游：擁有亞洲最大的溶洞——騰龍洞；土家古堡——魚木寨；植物活化石——水杉王；國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——大水井古建筑群；世界25首優(yōu)秀民歌之一的《龍船調(diào)》……千姿百態(tài)的名勝古跡，五彩繽紛的民族文化，獨(dú)特宜人的高山氣候，與長(zhǎng)江三峽和湖南張家界構(gòu)成了國(guó)際旅游“金三角”；據(jù)世界旅游組織測(cè)算，旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)就可增收4.3元；旅游業(yè)每直接就業(yè)1名人員，社會(huì)就可新增5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，旅游業(yè)的發(fā)展可以為本地區(qū)帶來(lái)“一業(yè)興、百業(yè)旺”的幾何效應(yīng)。

4、商業(yè)：*自古就有“川鄂門戶”之稱，是湖北和四川之間陸路進(jìn)出的唯一通道，在國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的宏觀背景下，尤其是重慶成為直轄市之后，貿(mào)易轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)務(wù)繁忙，過(guò)往商賈如云；

5、發(fā)展前景：近年來(lái)，*的畜牧業(yè)、藥業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展迅速，尤其是宜萬(wàn)鐵路和滬蓉西高速公路貫通*全境，其建設(shè)過(guò)程和建成后都必將對(duì)*的地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)。

二、對(duì)酒店消費(fèi)市場(chǎng)的影響

酒店消費(fèi)從來(lái)就是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，經(jīng)濟(jì)熱則酒店熱。從短期來(lái)看，兩路建設(shè)和各種項(xiàng)目投資將構(gòu)成*經(jīng)濟(jì)生活中的主旋律，為此進(jìn)出*的流動(dòng)人口比歷史上任何時(shí)候都多，這些人的消費(fèi)水平比本地人的消費(fèi)水平要高出很多，他們必將并且已經(jīng)構(gòu)成*酒店消費(fèi)的主要對(duì)象；而受此因素的影響，酒店消費(fèi)傳統(tǒng)上的主要客源——政府接待和企、事業(yè)單位接待也必然會(huì)有大面積的上升；從長(zhǎng)期來(lái)看，*的畜牧業(yè)、藥業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展看好，大量商務(wù)旅行和休閑旅游人員會(huì)接替前類人員成為今后*酒店消費(fèi)的主要對(duì)象；需要特別指出的是，在整體趨熱的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一部分本地人的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念會(huì)發(fā)生變化，根據(jù)“由儉入奢易，由奢入儉難”的人性特點(diǎn)，這些人對(duì)*酒店消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)提供了某種可能性。

三、目前的市場(chǎng)情況

1、客房：*目前有大小近20家賓館，其中，定位在高端消費(fèi)的有長(zhǎng)江賓館、*賓館、民族賓館、地稅賓館，總客房數(shù)約160間，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格120元，從我們調(diào)查性消費(fèi)得到的情況來(lái)看，平均入住率應(yīng)在80%以上，按此計(jì)算，*每年的高端客房消費(fèi)市場(chǎng)總量底線應(yīng)該在550萬(wàn)元左右；從現(xiàn)在處于淡季仍然客滿可以推斷，*的高端客房供應(yīng)明顯不足；另從我們考察期間分別入住的這四家*最好的賓館來(lái)看，硬件方面除長(zhǎng)江賓館外，其他三家均已呈破舊之感，且有長(zhǎng)期處于無(wú)人維護(hù)的狀況，軟件方面更是一塌糊涂，長(zhǎng)江賓館的總臺(tái)服務(wù)員在工作場(chǎng)所當(dāng)著客人的面公然談戀愛(ài)、用*本地話接待客人、對(duì)客人沒(méi)有職業(yè)態(tài)度；*賓館總臺(tái)服務(wù)員也是用本地話和客人交談、房?jī)r(jià)控制無(wú)章可循；民族賓館房間根本無(wú)法住，氣味怪異、衛(wèi)生狀況極差，看不出任何專業(yè)管理的跡象。就是這樣的房間，竟然“5人以上要提前一天預(yù)定”。

2、餐飲：從資源來(lái)看，長(zhǎng)江賓館大廳能同時(shí)容納150人就餐，有11個(gè)包房也可容納150人就餐；地稅賓館大廳能同時(shí)容納100人就餐，有5個(gè)包房也可容納50人就餐；民族賓館大廳能同時(shí)容納200人就餐，有7個(gè)包房也可容納80人就餐；從上座率來(lái)看，連續(xù)兩天中、晚餐我們?cè)谒募屹e館均未能訂到包房，其上座率幾乎為100%，大廳的上座率在60%以上，我們按大廳消費(fèi)人均30元、包房消費(fèi)人均50元計(jì)算，*每年高端餐飲市場(chǎng)總量底線在800萬(wàn)以上；從菜品質(zhì)量來(lái)看，長(zhǎng)江賓館的餐飲是重慶小八仙的連鎖店，各方面感覺(jué)都不錯(cuò)，比天藝目前的菜品要略好，在*也是做得最好的；地稅賓館的餐飲原來(lái)是*最好的，但現(xiàn)在已有日薄西山之感，肯定比天藝差；民族賓館的餐飲因去時(shí)沒(méi)有空位而未能吃到，但是聽人介紹應(yīng)該比地稅略差；*賓館的餐飲已經(jīng)徹底垮掉，基本無(wú)人問(wèn)津。

3、娛樂(lè)：*的健康娛樂(lè)業(yè)向不發(fā)達(dá)，這與*人的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。目前，長(zhǎng)江賓館有內(nèi)設(shè)的“天地人和”娛樂(lè)會(huì)所，包括休閑中心和夜總會(huì)，目前生意不穩(wěn)定，時(shí)好時(shí)差；地稅賓館設(shè)有卡拉OK演唱廳，檔次略差一點(diǎn)，但是在*名氣很響，生意較好；專業(yè)的娛樂(lè)場(chǎng)所目前最好的是“天上人間”，有專業(yè)演藝表演，消費(fèi)也不高，15元/人，但是營(yíng)業(yè)空間嚴(yán)重不足，很難形成氣候，估計(jì)堅(jiān)持不了多久。

四、結(jié)論

1、基于前文對(duì)*市場(chǎng)的分析，憑天藝目前的管理水平要在進(jìn)入*市場(chǎng)后迅速成為當(dāng)?shù)刈詈玫木频陰缀醪毁M(fèi)什么力氣；

2、客房：按未來(lái)的*天藝113個(gè)房間、平均房?jī)r(jià)120元或160元、平均入住率70%計(jì)算，*天藝客房的年收入為350萬(wàn)-450萬(wàn)，這個(gè)數(shù)字對(duì)于550萬(wàn)元的市場(chǎng)消費(fèi)總量來(lái)說(shuō)，意味著我們必須占到60%-80%的份額，意味著目前*市場(chǎng)上的四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必須要有2-3個(gè)出局；

3、餐飲：未來(lái)*天藝的餐飲肯定會(huì)比客房難做，因?yàn)椤瓣P(guān)系消費(fèi)”目前在*仍有相當(dāng)市場(chǎng)，民族賓館和地稅賓館尤其明顯，而長(zhǎng)江賓館餐飲水平要高于天藝目前的水平，因此，在餐飲方面要取得相當(dāng)?shù)姆蓊~可能有一個(gè)過(guò)程，進(jìn)入之初，30-40%的份額、年?duì)I收240-300萬(wàn)是可以期望的值，隨著客房份額的提高，這個(gè)值估計(jì)會(huì)提高到50%以上的。根據(jù)這個(gè)判斷，未來(lái)*天藝的餐飲資源配置方案可以有兩種：①設(shè)包房10個(gè)、大廳同時(shí)容納150人；②設(shè)包房15個(gè)左右，不設(shè)大廳。

4、娛樂(lè)：只能作為酒店的附屬功能，定位于主要滿足住店客人的二次消費(fèi)，面積可以