古北中央花園項(xiàng)目市場簡報(bào)doc

1古北中央花園工程市場簡報(bào)壹、工程簡況一﹑工程簡介1、地理位置工程位于紅寶石路、伊犁路交接區(qū)域，屬于古北二期高級涉外居住區(qū)中心區(qū)域，古北二期交通主軸分布工程四周2、交通網(wǎng)絡(luò) 虹橋路、古北路、延安路高架構(gòu)筑區(qū)域主要交通網(wǎng)絡(luò)，可達(dá)市中心主要區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)順暢便捷。 古北二期內(nèi)部公路網(wǎng)路逐步健全，伊犁路、黃金城道作為區(qū)域十字交通的主軸，區(qū)域范圍內(nèi)尚無公交線路進(jìn)入，多以私家車作為主要代步工具。3、商服環(huán)境 依托古北一期成熟的商業(yè)環(huán)境，擁有眾多購物中心、餐飲、娛樂中心；古北家樂福大賣場、異國情調(diào)的餐飲休閑餐廳成為眾多境外人士休閑的場所；構(gòu)筑區(qū)域商業(yè)的主體。 古北二期處于開發(fā)的先導(dǎo)期，工程周邊商服配套尚未形成，伴隨古北商業(yè)廣場的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)環(huán)境將有本質(zhì)性轉(zhuǎn)變。4、房產(chǎn)開發(fā) 新古北國際社區(qū)亦稱古北二期，由正在開發(fā)建設(shè)中的古北二期高檔住宅區(qū)、以及規(guī)劃于兩年內(nèi)施工的古北商務(wù)區(qū)組成。預(yù)計(jì)2005年完工后，該區(qū)域?qū)⒊蔀榧幼　⑿蓍e、教育、商務(wù)為一體、上海規(guī)模最大、層次最高的國際化社區(qū)。 整個(gè)古北新區(qū)占地面積136公頃，建筑面積約240多萬平方米。一期用地面積52.3公頃，總建筑面積約70多萬平方米，經(jīng)過10多年開發(fā)建設(shè)，形成了古北新區(qū)獨(dú)特的人文居住環(huán)境及鮮明的品牌特征。 新古北國際社區(qū)亦稱為古北新區(qū)二期，位于古北一期東側(cè)，北至虹橋路，南至古羊路，以伊犁路為小區(qū)南北主干道。規(guī)劃占地面積57.7公頃，建筑面積103萬平方米，公共綠地近8.5公頃，主要以高端住宅為主。 新古北國際社區(qū)的規(guī)劃方案由美國JY建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所與上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院共同編制完成，總體布局上以黃金城道為中軸線來組織南北兩面主體對稱的建筑空間，軸線頂端以半圓弧形空間作為主軸線的高潮和終端，形成古北特色的延續(xù)。

撇二、史基地孕現(xiàn)狀壞古北騙中央斧花園劉一期耽工程秧情況飛：中斜央古慈北花突園〔奔一期蜘〕，波于帖20速02溉年開法發(fā)，塊屬于勻古北靠地區(qū)獵較早崇高檔暫樓盤策，于樂20符04秀年落3謊月銷育售完化畢；斃總戶捧數(shù)愈20逆0閱戶，斬主力賤面積攪3R厲:1螞55鋼㎡－醉24慨0溫㎡蹈;屑產(chǎn)品寄格局西以裝疾修為鋪主，反裝修六單價(jià)哭在魂25徹00吩－察30忙00腎元掠/順㎡。逐價(jià)格雀走勢

商基地圓概況叮根本臭情況尤：項(xiàng)礎(chǔ)目緊保鄰古熟北中潤央花秋園〔勢一期互〕，枯呈正碑方形麗空地震，由三圍墻坑包圍烈，目午前土超地尚嘴處平燈整階抗段。飼建筑死容積部率為騎2.牙56追。產(chǎn)促品類吧型：敢以高蝦層建似筑為認(rèn)主，狡呈現(xiàn)葉半圍既合式開布局瘋，突隨出中盯心景氏觀綠鄉(xiāng)化，腹板式瞎結(jié)構(gòu)便戶型些排布矮，打淺造舒土適的相居住蜻空間稼。未戶型隔類別與：項(xiàng)管目有盒三種夫戶型即類別街1R柔、目2R擇、姐3R咱、糟6R希均為樓平層遺，面修積從集79填－翅58摸3粱平方待米；馳戶型后種類咬較為捏齊全墾。鳳面積位構(gòu)成

邪貳、揪競爭必分析灶競爭單市場席解析冊1敏、價(jià)朋格分鑒析雪〔注伙：選已取在贊售個(gè)服案胳4美－派5病月市亡場成料交均主價(jià)〕搶 議古北參二期臘高檔過住宅嫌區(qū)作笑為上芳海規(guī)油模最傻大、足層次失最高柏的國僑際化單社區(qū)字；良貪好地汪生活旨環(huán)境相、完懶善區(qū)造域的什城區(qū)造規(guī)劃瞇，帶賴動價(jià)芬格的寬穩(wěn)步腳攀升累，喝13招00廈0計(jì)元促/庫㎡產(chǎn)政品均咸價(jià)占角據(jù)市猜場最閣高端憲。村 慶華美淡家族尖·齒古北既處于冤古北拔二期替中心窗區(qū)域傲，外辣部由醒在建恒的高斧檔社南區(qū)所布環(huán)繞填，居當(dāng)住環(huán)察境理飾想，裹產(chǎn)品決以錫25庸00拖－爪30修00局元摘/目㎡精聾裝修監(jiān)價(jià)格圾推入跳市場吼，配占備基瞧本家怒電系正統(tǒng)，結(jié)產(chǎn)品仗定位執(zhí)、檔淺次與狂周邊閣產(chǎn)品卷實(shí)行概錯(cuò)位銹競爭膜，位擾于市抽場的紐高端仆。值 孟杰仕曲豪庭腿位于做古北厲外圍蠻區(qū)域揉，產(chǎn)積品規(guī)剃模、修檔次詞與古戚北二才期高頁檔居套住區(qū)額內(nèi)部重個(gè)案善存在避較大因差異否，產(chǎn)矮品推案出精回裝修構(gòu)、全雹配的臭小面摘積公堂寓產(chǎn)嗽品以傾17桶80許0塊元狐/確㎡市申場價(jià)懲格推綱入市愛場，靈市場步認(rèn)同秧度相括對較用低。丹未來俯價(jià)格捐走勢分析羅 哲伴隨俯區(qū)域柏供給亭量的估集中候釋放遇，區(qū)最域市夾場將仗處于忽白熱寺化競刻爭態(tài)秒勢，抗受地禿價(jià)、異產(chǎn)品出品質(zhì)攔提升品的綜旅合影豈響，士區(qū)域獵均價(jià)朝將持縮續(xù)保新持小驅(qū)幅穩(wěn)掃步上勞揚(yáng)的煩走勢愛。敵 餃參照蝦周邊夏預(yù)推炊個(gè)案今，裝職修產(chǎn)送品格呀局受渣高端雄消費(fèi)柳群體虛的喜序好，挽成為金市場免的主位導(dǎo)需培求，島毛坯獨(dú)房將其逐步儀推出綁市場豆，裝膀修房坑產(chǎn)品甲價(jià)格府將與兆毛坯蔬房價(jià)辜格差備距將破逐步羊拉達(dá)徒，精造裝修蜓產(chǎn)品敏有效賢實(shí)現(xiàn)黑附加梢值的久提升帖，市拍場前碰景看葡好。做 熱古北甲二期羞高檔迷住宅多區(qū)市備場均輸價(jià)位蜻于市矛場高燥位，瘦受期遙房現(xiàn)濱轉(zhuǎn)、乏貸款勞緊縮煉等相胡關(guān)政祥策的炮影響并，市描場均免價(jià)將繩保持腦合理登上漲貞空間秋，預(yù)聲計(jì)年懷平均頑漲幅界為芬6紀(jì)％。

檢2進(jìn)、供兇需分妖析分析箭 寫區(qū)域見市場綿整體艘去化右狀況神維持隆較高柱水平咬，目蛾前市篇場推夢案總掩量達(dá)霞22頂.6顏萬㎡市，平旺均銷制售率巷61鈔％，證在售青個(gè)案累月均輕去化吵集中書在增25往－伏30雨套珠/絡(luò)月，區(qū)市場蠻呈現(xiàn)填健康邪理性田的發(fā)傳展趨激勢。格 緩容積炕率作淹為水創(chuàng)平存碰在較然大差個(gè)異，韻新建美產(chǎn)品池注重況內(nèi)部趟環(huán)境鬼的打色造，將容積字率水磁平呈娘現(xiàn)逐砍步下哭降發(fā)碎展態(tài)壟勢，竄目前潔市場危平均燃容積幅率為笑3.圍3停；本寄案容燥積率乞水平記為焰2.框56挨,晶存在李較大逆可操明作空嬌間。

旋潛在貓供給催量分瞞析謊〔注職：選笑取個(gè)役案均劍為唇20避05肚年推疑入市怨場〕綁分析示：抱 仰由上室表看血出古多北二觸期匯衡聚眾設(shè)多知板名品昆牌，啟20純05繩年將告成為壽古北纏二期裳建設(shè)援的高國潮期庭，福49桃萬㎡預(yù)市場妄供給慧量將熱與烘20棄05倆年－玻20廚06虧年推皮入市贊場；賄市場叔供求孫狀況珠區(qū)域銅平衡雙，市鉗場趨浸于合撲理性股開展跳。離 落未來券品牌謎型、阿規(guī)模陸型個(gè)包案將組占據(jù)晚市場鏈主導(dǎo)走，產(chǎn)些品內(nèi)光部競泛爭成畜為主慢導(dǎo)競懸爭模丘式，驚尋求嘩產(chǎn)品嶄面積夢、總秩價(jià)的鐘差異討，將河成為刑影響闊整體悠去化栗的關(guān)霧鍵因良素。

燒3敵、面伯積配蝕比裂在售他個(gè)案方面積趁配比尺戶型茂面積軋(堅(jiān)平方芬米窮)疾比例未(%顆)互1R漿64郊-7造0和4搬2R禾10趙8-車11懼6百12問12近0-愚12愚1活16屠3R辦14師0-躺15洋8音14溝16沉1-青17波9修21油18押7-鴨19跑7搶9爹4R誦20用1-著23兩3犬14記復(fù)式塞21食2-筒25躬3巾6犬30關(guān)6-鉗38毯5父4啦合計(jì)最55揀5示〔注且：選顛取黃叉金豪針園、疤杰仕更豪庭池、華躲麗家趙族、攜嘉年閱華庭曉、瑞夢仕花島園在因售戶蛛型〕泛分析錘：洞3R溝:1重61肢-1但79舟㎡占栽21學(xué)％市蒸場份曠額構(gòu)惑筑區(qū)讓域產(chǎn)民品面慢積的買主峰碼值，修預(yù)示孩舒適舅型產(chǎn)漫品格垮局占劃據(jù)市坑場絕陽對主為導(dǎo)，溫客源另群體肯購置半實(shí)力箏強(qiáng)勁象。酸較高棋市場掘投資瞞回報(bào)咬率，皇受到斯投資醉客源軌的追博捧，能2R逮:1潛20斬-1吵21甚㎡構(gòu)際筑區(qū)餓域的按次峰祖值，蓄1R宇少量喊推出桶，同嘴樣形嶺成市堪場的簽熱銷桃。

遮4雀、客課源分哲析儲 臟受產(chǎn)宋品檔傍次國抽際化膛定位柔，使乘得客述源來給源脫吹離了慘區(qū)域法概念粉，面差向和興輻射吉到全六市及擺境外賄。怪受到鋸總價(jià)牛高、悶戶型主面積歪大，得購置廟力的睛限制華，本批市客堂源居朋住型幟消費(fèi)匹逐步材退出落市場芹，投導(dǎo)資性轎消費(fèi)梳成為雪區(qū)域漁客源遣的主汪要消岔費(fèi)需己求，億且市馬場占罩有份佛額有尼逐步狼放大變的走庭勢。汪區(qū)域禁傳統(tǒng)寒境外工人士兆聚積娃區(qū)，汽是境息外人川士購閃房首塑選區(qū)膊域，口區(qū)域竹的認(rèn)殖同度凈較高獨(dú)，客夏源構(gòu)掃成比委例占禁到撇45烈％，堆略高艘于本咱地客魚源，座構(gòu)成待區(qū)域雞客源搞主要嫩消費(fèi)護(hù)群體拒。齡境外蠢客源征以港艦臺、餡日韓褲為主篇，主奉要以滋在滬非投資罩辦廠即、駐密滬高父級代災(zāi)表的巡性質(zhì)伸較多叢，同疲時(shí)區(qū)裁域內(nèi)勉分布槍駐外些領(lǐng)事活館、稿駐滬捕商貿(mào)剃公司族，為福區(qū)域醒市場飾提供脫歐美盼、東佳南亞財(cái)客源供群體咳。旨 借外省形區(qū)客且源僅狀占有支較少趨比例她，市蘆場占悔有率攻在不端斷縮仗小，乏主要洞以上釣海周許邊省市區(qū)〔妄如浙府江、誼江蘇毛〕為拋主達(dá)叁、仍工程隙建議慌工程探SW斯OT破分析優(yōu)勢喬外部析因素球古北定二期脈涉外介居住尚區(qū)釋將成酬為集哨居住宰、休磁閑、主教育黨、商躺務(wù)為剖一體癢、上浴海規(guī)候模最怪大、雅層次吼最高坑的國球際化市社區(qū)漢；舊本案救位于潮中心廊區(qū)域快地段殘優(yōu)勢虜明顯壽 存吸引嫩來自魄歐美遞及港解、臺泳、日還、韓汪等輸30焰幾個(gè)攤國家覺和地送區(qū)的露外籍教人士頓，形切成了廁古北團(tuán)新區(qū)零獨(dú)特?fù)?jù)的人賭文居終住環(huán)斗境及族鮮明盟的品父牌特化征；漆國際哀化的頌購房戶群體顆，構(gòu)廟筑區(qū)煉域主邀力消旬費(fèi)群撤體，本客源杜購置復(fù)力強(qiáng)乖勁、悼潛在桂需求腐群體嶄旺盛梢。共 四社區(qū)糕集中漿了上帽海大澇局部粉最早晶的外奸銷樓金盤，雹市場煉均價(jià)究呈現(xiàn)壺長期暮維持腳高端叫水平航，住域宅市趟場發(fā)帆展成蜂熟，醒區(qū)域御均價(jià)餓將繼憑續(xù)保捏持小總幅攀彩升的搭態(tài)勢凳。

諒內(nèi)部看因素虜 筒中央駁古北安花園分一期銜屬于皮區(qū)域抗內(nèi)較篩早推血出高仰檔次澡全裝姥修房沸，產(chǎn)議品懸20盛02婦年推狀出，悅產(chǎn)品寇檔次簡、價(jià)慨格位魔于市捎場的愿頂峰錦，良膊好的頑文化駱底蘊(yùn)板、完罷善配煙套，叔受高康端消行費(fèi)群垃體的租推崇罷，品蜘牌效捷應(yīng)成膨熟，頑為后眼期產(chǎn)釣品市駁場推元廣奠律定良倚好的徑市場舞根底咽。計(jì) 拒二期儲戶型鏡產(chǎn)品洗實(shí)現(xiàn)扎多元職化發(fā)金展趨鄙勢，延主力箏戶型壟小面滲積雜3R趙：課12喇8勢—引13俱2誓㎡與爐周邊料競爭天個(gè)案劫，形描成有感效錯(cuò)垂位競望爭，汁無形健中增職加潛等在客羅源群早體市末場前富景看聯(lián)好?？?研工程睬采取殘半圍透合產(chǎn)顛品格臭局，危與一凝起產(chǎn)區(qū)品連屠成一蘿體，況大面競積綠東化廣儀場、蹲高檔百次的靈會所量配套縣，無巷形中雁提升詢產(chǎn)品觸附加松值。時(shí)機(jī)唇 料古北耀二期須開發(fā)谷定位嚷更加半面向蘇國際只化，盒境外虎宣傳透成為鄙主體料推廣弦模式歐，無洽形中病提升腳區(qū)域撿的品輪牌知駝名度紅，市吩場潛同在客竄源群繼體巨明大。捉 域伴隨釘市政霸規(guī)劃征的完吸善，邊居住三環(huán)境鳥進(jìn)一贈步成滲熟，皺古北種二期式區(qū)域僻均價(jià)堂將持良續(xù)攀剖升，催為項(xiàng)渠目開霞發(fā)奠查定良臺好的簡市場墳根底招，預(yù)誤留充降足的假升值史空間偏 繳區(qū)域筆房產(chǎn)煌開發(fā)幟實(shí)行丸品牌嶼性開止發(fā)策閘略，熄產(chǎn)品政檔次滋快速鉆提升翁，為學(xué)區(qū)域剃房產(chǎn)恒開展場注入進(jìn)“們強(qiáng)心尿劑搏〞近；市褲場發(fā)勇展?jié)撫樍拚敬蟆?/p>

劣勢爛 用舒適障型戶塞型將伸占據(jù)菜市場穗主導(dǎo)壓，消辛費(fèi)群芬體受悔到限遙制，胸外籍屆客源兼成為塌主力書消費(fèi)熄群體紡，外逃部經(jīng)侍濟(jì)環(huán)掀境、指宏觀運(yùn)政策膽、對弟客源犬消費(fèi)朗需求緞的導(dǎo)歷向形跑成較假設(shè)大的矩影響奇；產(chǎn)籌品無奏法預(yù)貍期的坑風(fēng)險(xiǎn)撤相對盲較大紡。粱 改規(guī)模況型個(gè)忌案占先據(jù)市啟場主鎖導(dǎo)，脅20失05丟年－非20際06恩年市木場潛柜在供能應(yīng)量敏體達(dá)深49捎萬㎡劇，區(qū)鴨域市移場內(nèi)歪部競廈爭將葛更為伏劇烈夕，本叨案屬銷于小到規(guī)模層樓盤傘，規(guī)職模效搬應(yīng)無腳法體考現(xiàn)，稈產(chǎn)品陡塑造縫空間剖得不敘到充糾分體悶現(xiàn)。低 蟲工程御為純膚高層別社區(qū)輔，居棕住密菠度相溫應(yīng)增價(jià)加，本景觀濕主要亭依靠栽中心去花園忍，活樸動空淘間有困限，圓對項(xiàng)閉目品棋質(zhì)提燃升形心成負(fù)慰面影中響。威脅蒜 葬新開貓樓盤秋較多端，勢堪必產(chǎn)餃生客虛源分班流現(xiàn)稅象，延高消勉費(fèi)客星源成丈為主第要爭應(yīng)取對宜象。蜘 憶房產(chǎn)奸調(diào)控滿政策夜的出架臺、壓房產(chǎn)槽投資屠利潤纏的縮喊小、海房產(chǎn)粒市場洪觀望攔氣氛款濃厚疤將導(dǎo)渡致高麗價(jià)位橋樓盤植價(jià)格戲攀升獎(jiǎng)放緩桃，項(xiàng)戰(zhàn)目價(jià)蹦格升塊值空顛間受睡到一瘡定程叫度的仍限制各。維 冰區(qū)域曠小戶姿型比矛例偏呀低，沫市場夠需求學(xué)相應(yīng)膀旺盛況，預(yù)糾計(jì)后椅期市犧場供旁給量鍬有所口放大么，對香本案勁在產(chǎn)語品上添構(gòu)成以一定葬的競壇爭威享脅。

課二、竄價(jià)格弊建議版20朋05況年上威半年膚開盤載價(jià)格柴：料14夠00手0刃元抗/葬㎡〔期毛坯柱〕咳16耍50況0尸元?dú)?曲㎡〔近裝修睬〕解析昏 饞區(qū)域宿國際筍化程摧度日使?jié)u濃盟厚和股高消形費(fèi)群肢體認(rèn)勝同度癥高的舌優(yōu)勢儲點(diǎn)切渠入，夜建議范以毛閉坯價(jià)惱格和玻裝修寶價(jià)格猾兩種殘形式息定位辯價(jià)格鋸，迎澆合消萌費(fèi)需況求多絹元化遞趨勢??；顫考慮渴工程撇前期竄高品你質(zhì)樓腿盤形予象定沙位，湊建議佳毛坯徐價(jià)肯14判00貫0離元督/凱㎡；薪16延00傲0遙元臨/身㎡〔箭裝修強(qiáng)〕價(jià)紛格定柱位形腸成錯(cuò)援位競策爭，由躲避茄市場違風(fēng)險(xiǎn)紐，突找出項(xiàng)孩目價(jià)桌格優(yōu)遇勢、腿產(chǎn)品管優(yōu)勢掉來獲記取最鴨佳的程市場慕收益叨和回西報(bào)。與 月可充頑分利違用產(chǎn)貼品戶叮型面圈積多累樣性藍(lán)、裝尤修配葛套采摧用豪腳華裝終修標(biāo)需準(zhǔn)來越提升碎物業(yè)拋潛在再附加誤值和飄投資步獲益懲的機(jī)饅會；怒以此糖來帶喉動人童氣和氣價(jià)格諸的提滅升。弓 誕古北雖中央像花園見〔一滲期〕珠形成條較高蠻的市憤場認(rèn)齡同度惹，高粉層次笨的消炎費(fèi)群潤體，母構(gòu)筑濫完善束的居煮住環(huán)嶺境，歐較高重市場售投資臺回報(bào)取成為銷吸引從投資赤客源蜻導(dǎo)入并的關(guān)泊鍵；棗綜上地所述那，國撲際化暈外部脾環(huán)境屑為本司案的砌開發(fā)待提供兄良好愈的市絡(luò)場基劣礎(chǔ)，吉工程剛開發(fā)筋時(shí)機(jī)映較為駕成熟鳳。

柴肆、晚本錢赴分析食本錢碌測算座按容呀積率暮為堵2.執(zhí)53參，槽10易0%電高層態(tài)、總田建如24獨(dú)00耽0蠟㎡測蝴算送號序霜本錢生名稱猜金額降單位臥備注坡一炎建筑值安裝險(xiǎn)工程須捷汁豎1痰建安密造價(jià)積25虧00意元芳/涌㎡建晨筑面伸積榆政府近公布太參考捷價(jià)行耍情占2幸工程棒監(jiān)理新10您元蹤/鬼㎡建誘筑面詠積配物小計(jì)頓25倚10五痰量二膨各類請配套恐工程鼠陣洋扣1流大配功套凝32宮0放元分/姿㎡建農(nóng)筑面診積業(yè)政府渡住宅昨開展砌局規(guī)軋定造2潛綠化架建設(shè)拖配套旨10喇0貍元議/剖㎡建呆筑面