安陽(yáng)華強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)商業(yè)定位報(bào)告

商業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目JUNE,2013“2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目介紹”安陽(yáng)華強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)商業(yè)定位報(bào)告ANYANG·CHINA本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第1頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分城市商業(yè)概況項(xiàng)目分析業(yè)態(tài)規(guī)劃目錄CONTENTS業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目定位本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第2頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分

城市商業(yè)概況

安陽(yáng)市目前的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)集中，主要分布以安陽(yáng)市北大街、解放路及文峰中路為中軸線，向東、西方向擴(kuò)展，形成安陽(yáng)市最大的商業(yè)圈。安陽(yáng)市現(xiàn)有的商業(yè)總體呈現(xiàn)“1＋3”的格局，即由一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和3條商業(yè)街組成。一個(gè)市級(jí)商業(yè)中心是指衛(wèi)東購(gòu)物廣場(chǎng)、丹尼斯、海鑫購(gòu)物廣場(chǎng)構(gòu)成的三角狀的商業(yè)中心，三條商業(yè)街指北大街、唐子巷、文峰中路商業(yè)街。從商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，三角形的市級(jí)商業(yè)中心的規(guī)模進(jìn)一步膨脹，集聚的趨勢(shì)不斷強(qiáng)化，安陽(yáng)一級(jí)商圈的地位牢不可撼。但目前該區(qū)域商業(yè)過(guò)度聚集，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較為嚴(yán)重，商業(yè)中心的內(nèi)部分工得不到體現(xiàn)，無(wú)法滿足高層次的消費(fèi)需求。與周邊各大城市聯(lián)動(dòng)密切，距離鄭州170公里，車程均不超過(guò)1.5小時(shí)，距離北京500公里。本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第3頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分項(xiàng)目分析

安陽(yáng)華強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目位于河南省安陽(yáng)市安陽(yáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。該區(qū)位于安陽(yáng)市區(qū)南部,距市中心約5公里,現(xiàn)管轄面積30平方公里，入?yún)^(qū)行政企事業(yè)單位365家，區(qū)內(nèi)常住人口和流動(dòng)人口共計(jì)約10萬(wàn)人。項(xiàng)目地處北至弦歌大道、南至長(zhǎng)江大道、東西分別至平原路東路和平原西路。

項(xiàng)目總用地面積約為151726㎡，建筑總面積約為137611㎡，包含綜合商業(yè)、寫字樓、公寓。區(qū)域內(nèi)商業(yè)主要集中在銀杏大街、華山大街、師范學(xué)院和工學(xué)院娥嵋大街。項(xiàng)目周邊道路臨街店面的檔次大部分都屬于中低檔，經(jīng)營(yíng)狀況一般，整體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境較雜亂。1、項(xiàng)目概況本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第4頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分1.華強(qiáng)集團(tuán)在安陽(yáng)影響力2.專業(yè)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)3.完善的物業(yè)服務(wù)設(shè)施4.資金實(shí)力雄厚5.舒適的購(gòu)物環(huán)境6.強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷及媒體支持1.項(xiàng)目地理位置偏、處于不成熟地區(qū)2.周邊缺乏客源支持3.交通不便4.商業(yè)面積受限，體量較小5.銷售商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)困難6.商務(wù)消費(fèi)習(xí)慣尚未形成1.城市發(fā)展，消費(fèi)升級(jí)，已有商業(yè)無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，為新建商業(yè)體提供了更多的商業(yè)機(jī)會(huì)2.區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)、商務(wù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多,商圈氛圍會(huì)逐步形成,3.定位大眾消費(fèi)可以錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)1.安陽(yáng)市政府規(guī)劃有商務(wù)區(qū)，位置、規(guī)模均優(yōu)于我司項(xiàng)目2.項(xiàng)目多期開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致項(xiàng)目在市場(chǎng)中影響力減弱項(xiàng)目分析

2、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第5頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分

項(xiàng)目定位定位分析

安陽(yáng)華強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，處在安陽(yáng)市南部，目前本區(qū)域沒(méi)有商業(yè)沉淀，缺少商業(yè)氛圍，幾處商業(yè)街均屬自然形成，只能滿足基本消費(fèi)需求，項(xiàng)目所在地周邊，聚集了多所大學(xué)，師生人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人，未來(lái)將有大批城市新貴及商務(wù)人群進(jìn)駐此地。大量的時(shí)尚人群進(jìn)駐會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)，華強(qiáng)商務(wù)區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，填補(bǔ)此區(qū)域的市場(chǎng)空白。項(xiàng)目總體商業(yè)面積15萬(wàn)平方米，從所處位置及建筑特征來(lái)看，適合打造具有目的性消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而就目前安陽(yáng)市的商業(yè)發(fā)展情況看來(lái)，恰缺少一個(gè)集中休閑、餐飲、娛樂(lè)的商業(yè)設(shè)施。據(jù)此，本項(xiàng)目致力于打造安陽(yáng)市最具時(shí)尚、休閑概念的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所。在功能上要滿足吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)等消費(fèi)需求，與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及義烏國(guó)際商貿(mào)城形成差異化經(jīng)營(yíng)的格局。時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、美食是本項(xiàng)目的核心亮點(diǎn)。本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第6頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分

項(xiàng)目定位總體定位案名：華強(qiáng)新天地打造安陽(yáng)市最具時(shí)尚、休閑理念的一站式消費(fèi)場(chǎng)所客群定位年齡層次在18-35歲之間的時(shí)尚家庭、商務(wù)白領(lǐng)、高校師生功能定位匯聚購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、教育、體驗(yàn)六大功能規(guī)劃定位三大街區(qū)布局四大主題三大街區(qū)：美食街區(qū)、時(shí)尚零售街區(qū)、時(shí)尚體驗(yàn)街區(qū)四大主題：美食匯、潮流匯、娛樂(lè)匯、品藝匯本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第7頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分餐飲超市時(shí)尚零售街區(qū)教育影院/KTV大型餐飲成人娛樂(lè)兒童娛樂(lè)0美食街區(qū)時(shí)尚體驗(yàn)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃三大街區(qū)：美食街區(qū)、時(shí)尚零售街區(qū)、時(shí)尚體驗(yàn)街區(qū)，貫穿整體項(xiàng)目L1層四大主題：潮流匯布局于L1層，美食匯、娛樂(lè)匯（含三層）、品藝匯，布局于項(xiàng)目L2層在項(xiàng)目二層核心位置引入大型超市本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第8頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L1層1、三大街區(qū)之一：時(shí)尚體驗(yàn)街區(qū)，位于整體項(xiàng)目一層Ａ區(qū)位置（如圖所示），靠近平原西路輕松愜意的購(gòu)物環(huán)境，潮流時(shí)尚的商品，獨(dú)具特色的休閑美食，完善的配套設(shè)施，為消費(fèi)者帶來(lái)豐富多彩的生活體驗(yàn)主要業(yè)態(tài)：零售（服裝服飾、禮品、工藝品、皮鞋皮具）、體驗(yàn)（美容、美發(fā)、美甲、婚紗攝影、SPA、圖書音像、家電數(shù)碼）、服務(wù)（銀行、電信、郵政、藥房）、休閑餐飲等餐飲Ａ區(qū)服務(wù)零售體驗(yàn)本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第9頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L1層2、三大街區(qū)之二：時(shí)尚零售街區(qū)，位于整體項(xiàng)目一層Ｂ區(qū)位置（如圖所示）集合國(guó)內(nèi)外流行元素，緊抓潮流節(jié)拍，多樣化的店面設(shè)計(jì)，時(shí)尚的氣質(zhì)，形成了時(shí)尚零售一條街主要業(yè)態(tài)：零售（男女服裝、飾品禮品、皮鞋皮具、戶外、化妝品、工藝品、家居用品、文教用品、孕嬰用品）、配以少量休閑餐飲等餐飲零售B區(qū)本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第10頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L1層3、三大街區(qū)之三：餐飲街區(qū)，位于整體項(xiàng)目一層C區(qū)位置（如圖所示），靠近平原東路匯聚各地傳統(tǒng)特色小吃，風(fēng)味美食，形成特色餐飲一條街，在購(gòu)物的同時(shí)，還可以帶來(lái)味覺(jué)上的享受主要業(yè)態(tài)：餐飲（休閑食品、特色餐飲、中西簡(jiǎn)餐、風(fēng)味小吃、烘焙、水吧等）C區(qū)餐飲本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第11頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L2層1、主題之一：美食匯，位于項(xiàng)目一期二層位置匯聚國(guó)內(nèi)外精品美食，服務(wù)于商務(wù)及家庭聚會(huì)，浸染在濃郁的美食文化氛圍中主要業(yè)態(tài)：餐飲一期二層餐飲一期二層本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第12頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L2層分為成人、兒童、家庭三類娛樂(lè)項(xiàng)目，先進(jìn)的立體聲放映設(shè)備，流行的大型電子游戲設(shè)施，百變的兒童游樂(lè)世界，集益智性、娛樂(lè)性于一身主要業(yè)態(tài)：娛樂(lè)（成人娛樂(lè)，兒童娛樂(lè)，KTV，網(wǎng)吧，影院，電玩、兒童體驗(yàn)）、配套（便利店、水吧）等2、主題之二：娛樂(lè)匯，位于項(xiàng)目二期、三期二層、集中商業(yè)三層位置二期二層三期二層集中商業(yè)三層電玩配套KTV網(wǎng)吧兒童體驗(yàn)兒童娛樂(lè)成人娛樂(lè)兒童娛樂(lè)

家庭娛樂(lè)（影院、KTV）本文檔共16頁(yè)；當(dāng)前第13頁(yè)；編輯于星期三\4點(diǎn)6分業(yè)態(tài)布局—L2層品藝匯放慢了這座城市的腳步，讓人們?cè)谶@個(gè)層次多樣的城市觀光空間里，豐富自己的業(yè)余愛(ài)好，舒緩心情，享受生活主要業(yè)態(tài)：教育培訓(xùn)（成人教育、培訓(xùn)班，興趣輔導(dǎo)班、幼教等）3、主