全國房地產(chǎn)市場調(diào)研年度報告

08年度全國房地產(chǎn)市場調(diào)研報告出品機(jī)構(gòu)：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭2023年，在中國房地產(chǎn)紀(jì)年史上，具有里程碑的意義。中國房地產(chǎn)市場特殊表現(xiàn)的國際經(jīng)濟(jì)背景是：美國次貸危機(jī)升級為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景是：經(jīng)歷五年繁榮后，2023年經(jīng)濟(jì)拐頭下行。與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢同步，我國房地產(chǎn)市場亦從2007年的紅火逆轉(zhuǎn)為2023年冬夜初降。縱觀30年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，明顯可以看出1998年住房體制改革后，走出了一波“黃金十年”的牛市行情。各種數(shù)據(jù)都表明這是一波空前、也可是絕后的增長與繁榮。然而，繁榮過度便會出現(xiàn)泡沫，就應(yīng)當(dāng)有所回歸，這也正是2003年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要目的。從2007年第四季度開始，至2023年第三季度，我國樓市調(diào)整態(tài)勢越來越明顯，第四季度開始已加快下行。接下來，筆者以歷史的眼光，通過數(shù)據(jù)比照，從幾個方面總結(jié)一下2023年中國房地產(chǎn)市場的運行態(tài)勢。首先，分析一下土地市場。從2003年開始，我國土地市場步入繁榮期，重要表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的土地購置面積超過3億平方米，并一直持續(xù)到2023年，其中2007年超過4億平方米，為歷史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，開發(fā)商積極拿地，各地紛紛爆出地王，大型地產(chǎn)商尤其是從資本市場融得巨資的企業(yè)瘋狂圈地。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站步入2023年之后，開發(fā)商購地?zé)崆槊黠@下降，全國土地市場低迷，各地皆出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，大城市尤為突出。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國流標(biāo)、流拍的土地達(dá)到出讓總數(shù)的10％。國土資源部土地宏觀調(diào)控課題組撰寫《2023年上半年土地市場運行的經(jīng)濟(jì)分析報告》顯示，今年上半年全國土地供應(yīng)總量比去年同期減少25.27%。據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬平方米，僅相當(dāng)于全年計劃供應(yīng)住宅供地1700萬平方米的1/3，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計劃的三成。另外，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。以上海為例，2023年前11個月流標(biāo)的住宅用地比例高達(dá)38%。地出讓頻頻流標(biāo)，充分反映了房地產(chǎn)市場的不景氣和開發(fā)企業(yè)對后市的憂慮。隨著今年房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑，過去幾年被諸多開發(fā)商引以為傲的高土地儲備成了企業(yè)的包袱，一方面很多開發(fā)企業(yè)已無多余資金購地，或者沒有足額資金繳納去年拍下的高價地。因此，今年已普遍出現(xiàn)開始開發(fā)企業(yè)減少開工量，或者停止項目施工，甚至有少數(shù)開發(fā)企業(yè)謀求退地。頻繁的土地流標(biāo)會進(jìn)一步打擊市場信心，讓觀望氣氛加重，不利于穩(wěn)定市場。其次，觀察房屋銷售形勢。從1996年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升，2005年增幅較大，并首次邁上5億平米平臺，2007年成交量高達(dá)7.7億平米，創(chuàng)下歷史新高——筆者估計以后也很難超越這一高點。2023年1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%。充分表明，市場出現(xiàn)顯著調(diào)整。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站由于全國各地樓市發(fā)展不均衡，2023年月東部地區(qū)房屋銷售量下降幅度大于中西地區(qū)，一二線城市下降幅度大于三四線城市。上海、北京、武漢、福州等重點城市的成交萎縮超五成，慘不忍睹，已出現(xiàn)非理性超跌的現(xiàn)象。11月重點城市的成交量明顯增加，主要跟政策利好有關(guān)，不具有持續(xù)性?？傮w而言，成交低迷成為2023年樓市最鮮明的特點之一。再次，看看房價的演變情況?？聪聢D全國房價指數(shù)的同比增幅可知，近十年來，我國樓市和房價一直處于增長周期。1999年第四季度，全國房屋銷售價格指數(shù)同比由負(fù)增長，扭轉(zhuǎn)為正增長，并一直持續(xù)至今。從增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2023年二季度重新躍上8%。之后，2023年三季度漲幅大幅回落，幅度之大歷史罕見，充分反應(yīng)了此次房價下行的壓力之大，基本上跟美國2007年第三度的情況類似，而至今美國房價依然在下跌，比2006年房價高點已下跌近三成。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站備注：2005年3季度前為35個大中城市房價指數(shù)，之后為70個大中城市房價指數(shù)，統(tǒng)計方法相同房價同比增幅跨度為一年，并不能反映房價的短期走勢，因此我們再分析一下月度房價的環(huán)比增長情況。由下圖可知，2007年9月環(huán)比增幅達(dá)到最高點，之后下滑，直到2023年8月，全國70個大中城市房屋價格指數(shù)環(huán)比增幅為-0.1%，為近幾年首次出現(xiàn)負(fù)增長，表明全國房價真正出現(xiàn)“拐點”。接下去，9月、10月、11月房價環(huán)比增幅依次為-0.1%、-0.3%、-0.5%，房價下跌呈加速趨勢。踏數(shù)據(jù)兩來源離：國撒家統(tǒng)陜計局甜網(wǎng)站冤堪我們輔不妨胳再觀知察一頂下成朋交均菜價。腔國家芽統(tǒng)計況局?jǐn)?shù)獻(xiàn)據(jù)表刷明：委20升08耕年年怖1-她11敲月全怠國商婚品房微成交值均價問為3初93切1元悄/平飽米，沒同比燃去年酒同期樣成交今均價淘39艷51音元/早平米幅，已我經(jīng)下僻跌0涉.5燦%。省基本基上可繼以判憑斷出攻來，哲20脹08歲年全雅年全物國房軋價同挺比2蘋00李7年沃，基屢本上織屬于臭橫盤汪形態(tài)仁，沒籃漲也評沒跌蔑。假最后動，再燕來分鈴析一歐下房果地產(chǎn)筍業(yè)的切整體莖態(tài)勢嬸。全止國房詠地產(chǎn)概開發(fā)徑景氣趙指數(shù)滑綜合依體現(xiàn)拌了開藏發(fā)投挺資、筍土地浙購置海、施穗工開行工、測空置飯面積灣、資族金來井源等海情況毯，反妄應(yīng)了盜行業(yè)粥景氣盯度，故尤其淹體現(xiàn)雪開發(fā)昂商對策于市錘場的精預(yù)期趁和投乖資意停愿。歇由下心圖可珍知，櫻20設(shè)04住年2增月，靜國房漸氣指撈數(shù)高呢達(dá)近孟10虎8點兇，其鏟后有艱所波蔽動，岔但總迷體下單滑，號反映著了在玻宏觀蜂調(diào)控惠之下振，開栗發(fā)商辣的熱虜情有詠所減拋退，尸直到性20庭07莫年4繁月開徹始持酒續(xù)上宋升，衣直2壞00身7年星11間月達(dá)扛到1步06紐點多憂，其究后一行路下吳滑，遷20棋08植年1連0月胡為9父9.虛68喚，比炭9月挺份回任落1旨.4投7點肆，比嘩20襪07扇年同板期回萬落6致.0乓6點孟，步純?nèi)氩幻拙皻忭攨^(qū)間訪11咱月進(jìn)獲一步周下滑為至9互8.用46叛，比晉10可月份便回落且1.并22榴點，警比去獻(xiàn)年同毯期回笛落8鉤.1底3點校。扯數(shù)據(jù)雜來源缺：國邪家統(tǒng)臉計局川網(wǎng)站裹炭從2吳00石8年陡11抹月的巷分類奇指數(shù)振看：扣房地蛙產(chǎn)開鮮發(fā)投待資分府類指亭數(shù)為膚10城0.手98城，比太10剪月份粱回落判0.河96職點，銹比去每年同想期回殃落3衰.5悄5點治；本漸年資嗽金來么源分票類指夏數(shù)為再91駕.9策4，氏比1室0月愚份回派落0助.7模1點掉，比弟去年騙同期驢回落還15溪.9響9點斧；土闊地開凳發(fā)面問積分濕類指纖數(shù)為辯94再.7儉9，毀比1挺0月浪份回僅落0粥.2池6點掩，比知去年票同期球回落演3.蠟25注點；起商品疏房空輕置面步積分解類指硬數(shù)為肥10帖0.腎32帥，比環(huán)10標(biāo)月份夏回落訊0.械93打點，沉比去鵝年同物月回竟落1柳1.奶65偷點；虧房屋咬施工短面積省分類陶指數(shù)拒為1扇01抹.9壩6，漂比1融0月漂份回病落1困.3執(zhí)2點義，比輪去年碗同期蝴回落魔3.仰58涌點。類總之浮，各悟項指味標(biāo)都莫在回幟落，耀反映舌出開蒸發(fā)商爸對后胞市比炭較悲笨觀。羅尤其障值得達(dá)警惕利的是拖，截些至1旱1月薪末，激全國呀商品越房空勿置面拳積1消.3鎖6億聞平方緊米，竄同比倍增長級15第.3粥%，籠增幅鉆比1膊-1洗0月衛(wèi)提高柔2.池2個愿百分孝點。眼其中探，空廉置商欺品住御宅7睛08殘4萬跑平方俱米，知同比側(cè)增長例22季.9徹%，灶增幅皮提高所4.姨9個刺百分棒點。晌蔥糊那么救，2肆00姨9年逃中國失房地示產(chǎn)市倚場又碼將何震去何神從？徑實際聞上，儀我國礎(chǔ)房地吃產(chǎn)市術(shù)場發(fā)什展已鋒難以嶄擺脫聾外界扒經(jīng)濟(jì)浙環(huán)境季的深炮重影耕響。譜20喊09荷年，曬國內(nèi)建外宏快觀經(jīng)們濟(jì)還個將繼這續(xù)下題行，筒國際靈金融付風(fēng)暴聚繼續(xù)盞肆虐壟，世浪界各倆國都芒受到材波及句，歐耀美地避區(qū)受熱災(zāi)尤輕其嚴(yán)襪重，燒國內(nèi)出經(jīng)濟(jì)殖亦受困其負(fù)酒面影袍響，搏出口斃下滑士，經(jīng)貍濟(jì)下德行，霸外資巷撤離陵?？偝拥目刺葋?，失全球逝經(jīng)濟(jì)盒步入恒衰退野的可棟能性釋較大鉤。國青內(nèi)經(jīng)陸濟(jì)面見比主采要發(fā)延達(dá)國騾家要始好一扁些，黨但國鑒內(nèi)經(jīng)僵濟(jì)下堂行已脆成定物局，炮股市恰、樓溉市皆量低迷佳，實魚體經(jīng)灣濟(jì)亦薯萎靡蛙不振伙，企筆業(yè)效禿益下寨滑，治中央考在為打20渾09租年經(jīng)筒濟(jì)增襯長“筍保八充”而馳奮斗黃。因狐此，例在內(nèi)開外宏蛙觀經(jīng)燕濟(jì)雙吩重負(fù)溉面影芹響下照，我區(qū)國房螺地產(chǎn)粥市場喚必然吳也會古同步脊下行障。攻但是陡，國橫際社彎會的溉救市飄行動母使經(jīng)夏濟(jì)下刃滑的渴速度所變緩拿。尤拍其是俱近幾茄個月烘來，眠我國睡政府叛拯救鞭經(jīng)濟(jì)信的決忠心很題大，瓦11便月“肉4萬蝶億投彎資計扎劃”財?shù)某鰻C臺，后表明脖國家卸促內(nèi)騰需保否增長脖的力星度將婦超過茫19少98秤年應(yīng)惹對亞秘洲金綱融危窮機(jī)的葡措施茅，“燈積極招的財查政政澡策和形適度燕寬松謊的貨必幣政裂策”絹也標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