2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自我檢測試卷A卷含答案

2023年度房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理自我檢測試卷A卷含答案

單選題（共57題）1、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D2、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價參數(shù)中，屬于評價標準類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C3、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常不包括的資金渠道是()。A.資本金B(yǎng).預(yù)租售收入C.借貸資金D.政府資助【答案】D4、物業(yè)管理的核心工作是（）。A.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作B.對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足房地產(chǎn)組合投資管理的目標D.擁有一個管理有序、高效率的辦公環(huán)境【答案】B5、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C6、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（）。A.審計費B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費【答案】A7、房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段，其中界定可接受的收益和風險屬于投資決策過程中的（）。A.決策階段B.分析階段C.策略階段D.明確投資者目的、目標和約束條件階段【答案】C8、根據(jù)馬克思的利潤理論，一般情況下，利率的變化范圍在零與()之間。A.10%B.15%C.平均利潤率D.社會折現(xiàn)率【答案】C9、編制房地產(chǎn)項目招標工程標底是由()來完成。A.開發(fā)商B.承包商C.設(shè)計部門D.建委【答案】A10、房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，首先要遵循的前提是（）。A.符合國土空間規(guī)劃或城鄉(xiāng)規(guī)劃B.利益最大化C.規(guī)模最大化D.報酬率最小化【答案】A11、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應(yīng)計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C12、開發(fā)項目全部投資的內(nèi)部收益率表明（）。A.項目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項目年凈收益與項目投資的資本價值之比【答案】A13、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構(gòu)過度放貸C.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D14、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應(yīng)該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C15、下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A.指數(shù)平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法【答案】A16、評標委員會通常由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的（）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C17、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照規(guī)定，其室內(nèi)地面標高±0.000相當于絕對標高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000【答案】C18、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D19、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B20、從經(jīng)濟角度理解，利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為稱為（）。A.投機B.儲蓄C.投資D.信托【答案】C21、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展【答案】A22、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)土地部分的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.80B.97C.100D.300【答案】D23、房地產(chǎn)投資風險可分為系統(tǒng)風險和個別風險，下列屬于個別風險因素的是（）。A.變現(xiàn)風險B.時間風險C.自然損失風險D.通貨膨脹風險【答案】B24、磚砌墻體是由砌墻磚與砂漿砌合而成，分為普通磚和空心磚兩大類?？招拇u是指孔洞率不小于（）的磚。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】D25、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競爭多于壟斷B.壟斷多于競爭C.競爭與壟斷持平D.不存在競爭和壟斷【答案】A26、關(guān)于評標委員會組成的說法中，正確的是（）。A.評標委員會由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟方面的專家組成B.評標委員會成員可以為5人C.評標委員會成員中，經(jīng)濟技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評標委員會的專家成員應(yīng)由招標人負責指定【答案】B27、我國對外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點（或基點）。A.紐約同業(yè)拆放B.中國香港同業(yè)拆放C.倫敦同業(yè)拆放D.新加坡同業(yè)拆放【答案】C28、登記賬簿的直接依據(jù)是（）。A.自制憑證B.原始憑證C.記賬憑證D.會計報表【答案】C29、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟增長率D.項目基準收益率【答案】D30、“三項預(yù)測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B31、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構(gòu)成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃【答案】D32、消費者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價D.信息反饋【答案】D33、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的()為基礎(chǔ)計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積【答案】B34、根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，這是（）的工作內(nèi)容。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理【答案】C35、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是（）。A.資本金現(xiàn)金流量表B.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D36、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B37、某家庭申請了25萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了()元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】A38、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D39、一個房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學會B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會C.房地產(chǎn)管理部門D.政府【答案】C40、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若該筆貸款的實際年利率為7.25%，則名義年利率是（）。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【答案】A41、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的()。A.操作風險B.信用風險C.市場風險D.法律風險【答案】B42、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是（）。A.本次貸款的月還款額/月均收入B.（本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額）/月均收入C.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入D.（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償還額）/月均收入【答案】C43、下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差【答案】D44、下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價靜態(tài)指標的是()。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務(wù)內(nèi)部收益率D.成本利潤率【答案】C45、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應(yīng)性D.相互影響性【答案】D46、新城區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)具有的不利條件有()。A.增加安置補償費開支B.獲得土地非常困難C.規(guī)劃設(shè)計條件苛刻D.市政配套設(shè)施缺乏【答案】D47、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A48、下列關(guān)于貸款擔保的說法，錯誤的是()。A.是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證B.貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況C.貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還D.貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式【答案】B49、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A50、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標C.期望的最高經(jīng)濟效益指標D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標【答案】B51、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機需求膨脹B.金融機構(gòu)過度放貸C.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D52、如果某項目的FNPV等于零，說明該項目的獲利能力（）。A.達到了基準收益率的要求B.超過了基準收益率的要求C.未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求D.達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求【答案】A53、某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領(lǐng)導定價法B.挑戰(zhàn)定位C.隨行就市定價法D.價值定價法【答案】A54、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是（）。A.與財務(wù)報表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生費用記錄來確定C.與財務(wù)報表中的成本一樣D.是對項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算【答案】D55、企業(yè)同時向幾個細分市場銷售一種產(chǎn)品時，該企業(yè)采用的目標市場選擇模式是（）模式。A.市場集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B56、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理【答案】A57、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商鋪C.購買房地產(chǎn)債券D.購買住房抵押支持證券【答案】B多選題（共14題）1、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費品位變化D.獲得金融機構(gòu)融資的難易程度E.未來預(yù)期收益變化【答案】ABC2、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力E.項目是否可行【答案】CD3、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC4、風險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC5、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD6、會計的目的是建立一個以提供財務(wù)信息為主的經(jīng)濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內(nèi)容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調(diào)節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD7、細分市場評價主要涉及（）等方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E.細分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD8、下列關(guān)于潛在毛租金收入，說法正確的是（）。A.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B.它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C.能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D.它代表物業(yè)實際獲取的收入E.實際租金收入與潛在毛租金收入相等【答案】ABC9、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的（）。A.經(jīng)營費用B.銷售費用C.管理費用D.財務(wù)費用E.不可預(yù)見費用【答案】BCD10、下列關(guān)于工程造價計價中的定額計價，表述正確的是（）。A.定額計價以直接費單價為基礎(chǔ)B.定額計價以綜合單價為基礎(chǔ)C.定額計價是分部分項工程的不完全價格D.定額計價是分部分項工程的完全價格E.目前采用單位估價法和實物估價法確定【答案】AC11、一般來說，房地產(chǎn)投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產(chǎn)管理的復雜性【答案】AB12、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案時，與項目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.運營成本【答案】CD13、以下屬于房地產(chǎn)市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎(chǔ)設(shè)施狀況B.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產(chǎn)品開發(fā)能力【答案】BC14、房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析和選擇，是對()等經(jīng)營方式進行選擇。A.出售B.出租C.物業(yè)管理D.自營E中介服務(wù)【答案】ABD大題（共3題）一、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進行了實地查看。以下為該估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權(quán)益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮慷?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。