一級開發(fā)講課2

北京市土地整理儲備中心BEIJINGLANDREHABILITATION&RESERVATIONCENTER土地一級開發(fā)相關(guān)政策

二○○九1目錄一、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的兩種不同模式二、我市土地一級開發(fā)、收購儲備政策的演進(jìn)三、現(xiàn)行土地一級開發(fā)相關(guān)制度及工作流程四、土地一級開發(fā)工作內(nèi)容及操作實(shí)務(wù)

2西一、兩種不同實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的模式（一）、協(xié)議出讓1.協(xié)議出讓時(shí)取得土地的方式(1)“三長管地”（2）辦事流程“”2.利益驅(qū)動與利益分配開發(fā)商利益最大化：壓低農(nóng)民補(bǔ)償；增加容積率；少建基礎(chǔ)設(shè)施；囤地居奇；3.弊端(1)倒賣批文(2)城市規(guī)劃實(shí)現(xiàn)打折扣(3)供應(yīng)無序(4)政府收益少3（二）、招牌掛出讓1..土地一級開發(fā)與二級開發(fā)分離;政府壟斷土地一級市場（1）主體上的壟斷：主體是土地儲備機(jī)構(gòu)、國有獨(dú)資地產(chǎn)公司、市國土局授權(quán)的企業(yè)（2）政府直接融資做土地一級開發(fā)（3）政府通過一級開發(fā)、收購、儲備，直接壟斷一級利潤，并調(diào)控市場2.辦事程序3.優(yōu)點(diǎn)(1)大幅提高政府收益(2)農(nóng)民滿意度提高(3)實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃不打折,政府投資熱情高

（4）杜絕了倒賣批文的現(xiàn)象(4三、一級開發(fā)項(xiàng)目管理流程（一）管理工作流程圖解析（二）招投標(biāo)辦法解析四、土地一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案（一）目的和依據(jù)（二）編制及審核程序5二、我市土地一級開發(fā)現(xiàn)狀（一）、我市土地一級開發(fā)類型（二）、土地一級開發(fā)總量及區(qū)域分布（一）國務(wù)院和國土部的文件

（二）我市京政發(fā)[2002]4號文件（三）京政發(fā)33號文

（四）京國土市1100號文

（五）458號文6（一）、土地一級開發(fā)的定義確定土地開發(fā)綜合策劃方案政府委托或公開招標(biāo)方式確定一級開發(fā)主體提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案

組織實(shí)施征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運(yùn)作”的原則

政府對土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制按國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲備供應(yīng)計(jì)劃要求7（二）土地一級開發(fā)堅(jiān)持的原則1、符合相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃（1）必須服從城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用規(guī)劃的要求;（2）必須符合城市土地儲備和供應(yīng)計(jì)劃的要求2、堅(jiān)持政府主導(dǎo)和市場化方向（1）必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃和市場化運(yùn)作的原則;（2）必須經(jīng)過政府委托或招標(biāo)方式獲得土地一級開發(fā)權(quán);（3）必須滿足經(jīng)過政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目綜合策劃方案的要求。

83、加強(qiáng)對項(xiàng)目的過程控制和批后監(jiān)管（1）必須對項(xiàng)目全過程進(jìn)行把握和控制;（2）必須運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)管理

4、保證形成土地市場的有效供地來源（1）必須完成開發(fā)實(shí)現(xiàn)“熟地”供應(yīng)；（2）必須使土地一級開發(fā)建設(shè)方案與土地市場的需求、城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合;（3）必須保證二級開發(fā)的順利實(shí)施

5、必須達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的高度統(tǒng)一9二、我市土地一級開發(fā)現(xiàn)狀10（一）土地一級開發(fā)類型

我市自2001年實(shí)施土地儲備制度以來，已初步建立了土地開發(fā)項(xiàng)目審批機(jī)制

。目前實(shí)施的土地一級開發(fā)項(xiàng)目主要包括三類：1、授權(quán)企業(yè)一級開發(fā)項(xiàng)目；2、“458”歷史遺留項(xiàng)目；3、儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施一級開發(fā)項(xiàng)目。11（二）一級開發(fā)總量及區(qū)域分布1、土地一級開發(fā)總量自2004年初至今，通過聯(lián)席會并由我局批復(fù)準(zhǔn)予實(shí)施的土地一級開發(fā)項(xiàng)目共237個(gè)，地塊總面積為11436公頃。12131162公頃4573公頃5701公頃14（2）一級開發(fā)區(qū)域分布（2）一級開發(fā)區(qū)域分布15（2）一級開發(fā)區(qū)域分布4.7111.200367805457191151878012100049300200400600800100012001400160018002000東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州順義門頭溝大興懷柔密云延慶昌平房山授權(quán)企業(yè)實(shí)施一級開發(fā)量區(qū)縣分布圖（單位：公頃）162.94.7606.28236.0674.12243.64128.3188.34158.900067.590237.7941.89050100150200250300東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州順義門頭溝大興懷柔密云延慶昌平房山458歷史遺留項(xiàng)目區(qū)縣分布圖（單位：公頃）17儲備機(jī)構(gòu)實(shí)施一級開發(fā)量區(qū)縣分布圖（單位：公頃）000.7955312.03714.91112.807558.308108.57219.63599.93740.75192.811.33137.111873.18764.28040200400600800100012001400160018002000東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州順義門頭溝大興懷柔密云延慶昌平房山18三、一級開發(fā)項(xiàng)目管理流程19（一）一級開發(fā)項(xiàng)目管理工作流程圖解析■目的：明確土地一級開發(fā)項(xiàng)目的審核、監(jiān)管、驗(yàn)收方式及工作環(huán)節(jié)，建立權(quán)責(zé)明晰的審核、監(jiān)管、驗(yàn)收機(jī)制，規(guī)范土地一級開發(fā)行為，提高工作效率。該程序的建立有利于：規(guī)范土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)、授權(quán)行為健全土地一級開發(fā)市場20■依據(jù)：《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》《北京市土地一級開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》《北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)暫行辦法》21項(xiàng)目受理

■區(qū)儲備機(jī)構(gòu)受理：以集體土地和區(qū)屬國有企業(yè)用地為主的項(xiàng)目

■市儲備機(jī)構(gòu)受理：

1、市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)項(xiàng)目；

2、以市屬國有企業(yè)用地為主的項(xiàng)目22受理要求

■以集體土地和區(qū)屬國有企業(yè)用地為主的項(xiàng)目：

1、符合年度土地一級開發(fā)計(jì)劃；

2、具備控制性詳細(xì)規(guī)劃；

3、土地一級開發(fā)實(shí)施方案；

4、區(qū)政府在綜合區(qū)各相關(guān)部門意見的情況下，出具實(shí)施方案的審核意見。23

■市政府批準(zhǔn)的重點(diǎn)項(xiàng)目：

1、市政府有關(guān)批示；

2、符合年度土地一級開發(fā)計(jì)劃；

3、具備控制性詳細(xì)規(guī)劃；

4、土地一級開發(fā)實(shí)施方案。

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■以市屬國有企業(yè)用地為主的項(xiàng)目：

1、符合年度土地一級開發(fā)計(jì)劃；

2、上級主管部門的批準(zhǔn)文件；

3、具備控制性詳細(xì)規(guī)劃；

4、土地一級開發(fā)實(shí)施方案。25編制實(shí)施方案（市、區(qū)兩級土地儲備機(jī)構(gòu)）項(xiàng)目的提出（原土地所有者或使用者）招標(biāo)項(xiàng)目授權(quán)項(xiàng)目退件項(xiàng)目的提出和初步確定土地征收農(nóng)轉(zhuǎn)用

市政建設(shè)辦理立項(xiàng)核準(zhǔn)、規(guī)劃和用地等手續(xù)房屋拆遷

驗(yàn)收審核工作專家審核實(shí)施方案委辦局聯(lián)審會審議實(shí)施方案實(shí)施主體的確定

依據(jù)招投標(biāo)暫行辦法執(zhí)行授權(quán)企業(yè)管理辦法的通知實(shí)施具體工作簽定土地一級開發(fā)驗(yàn)收報(bào)告組織土地一級開發(fā)現(xiàn)場驗(yàn)收收儲入市工作入市交易收購儲備26（二）一級開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)辦法解析

■招標(biāo)概念：招標(biāo)人對列入年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃中的土地一級開發(fā)項(xiàng)目，通過編制實(shí)施方案、招標(biāo)方案和招標(biāo)文件，組織招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)確定中標(biāo)人作為項(xiàng)目承擔(dān)主體的活動。27■進(jìn)行招投標(biāo)的目的:保證土地一級開發(fā)質(zhì)量、控制土地一級開發(fā)成本建立健全土地一級開發(fā)市場規(guī)范土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益28■依據(jù)：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《北京市招標(biāo)投標(biāo)條例》《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》29■招標(biāo)程序：方案編制及審核編制招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告索取招標(biāo)文件投標(biāo)、開標(biāo)組織評標(biāo)，確定中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議30■職責(zé)劃分有關(guān)條款：北京市國土資源局（以下簡稱市國土局）是本市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的主管部門，具體招標(biāo)投標(biāo)工作委托土地儲備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。區(qū)縣國土資源分局協(xié)助市國土局做好本區(qū)縣范圍內(nèi)招標(biāo)投標(biāo)的監(jiān)督管理工作。31■投標(biāo)人的基本要求：（一）具備本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；（二）投標(biāo)人及其控股股東具有良好的信譽(yù)；（三）擁有相應(yīng)數(shù)量的項(xiàng)目資本金；（四）招標(biāo)文件要求的其他條件。32四、一級開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案33（一）目的及依據(jù)

土地一級開發(fā)實(shí)施方案是土地一級開發(fā)工作前提條件；是招標(biāo)土地一級開發(fā)實(shí)施主體的重要依據(jù)。目的:保證土地一級開發(fā)質(zhì)量、控制土地一級開發(fā)成本建立健全土地一級開發(fā)市場規(guī)范土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動維護(hù)招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益34依據(jù)：

北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）

北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制及審核辦法關(guān)于加強(qiáng)土地一級開發(fā)過程監(jiān)管的文件土地一級開發(fā)驗(yàn)收辦法土地一級開發(fā)成本審核辦法35（二）編制及審核程序方案編制主體：土地一級開發(fā)招標(biāo)人。包括：儲備機(jī)構(gòu)、市區(qū)危保辦、國有土地原土地使用權(quán)人，具體編制工作可以委托具有資質(zhì)的相關(guān)中介組織方案審核程序：一級開發(fā)實(shí)施方案由土地整理儲備中心統(tǒng)一組織申報(bào)，經(jīng)同級土地管理部門審核后（遠(yuǎn)郊區(qū)縣在市土地儲備機(jī)構(gòu)技術(shù)審核后需經(jīng)所屬區(qū)縣政府批準(zhǔn)同意）由市土地儲備機(jī)構(gòu)提交市儲備和交易聯(lián)席會審定。36方案主要內(nèi)容：包括：一級開發(fā)項(xiàng)目的基本情況（現(xiàn)狀和規(guī)劃條件等）、開發(fā)成本測算、市場預(yù)測和開發(fā)進(jìn)度等四部分。核心內(nèi)容是開發(fā)成本測算。

37土地一級開發(fā)實(shí)施方案編制依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地供應(yīng)計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃土地一級開發(fā)計(jì)劃38實(shí)現(xiàn)目標(biāo)有效監(jiān)控進(jìn)度合理控制成本確保有序供地39實(shí)施方案編制內(nèi)容一級開發(fā)項(xiàng)目的基本情況（現(xiàn)狀和規(guī)劃條件等）開發(fā)成本測算開發(fā)進(jìn)度市場預(yù)測40實(shí)施方案編制基礎(chǔ)調(diào)查研究、因地制宜統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行綜合考慮、統(tǒng)籌安排方法科學(xué)、重在落實(shí)41土地一級開發(fā)實(shí)施方案申報(bào)與審核流程圖列入年度儲備開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目各級儲備機(jī)構(gòu);市、區(qū)