XX市XX項目定位和投資可行性

市場定位和投資可行性分析深圳市尺度市場策略顧問二00一年十月

庭項目診市場吃定位灣和投遣資可堤行性京分析賽報告休思路盤第一吵部分襯：項騎目目饞標(biāo)市究場初銳步定杠位報丸告面1、皇項目故市場瘡環(huán)境坡描述庸2、遙目標(biāo)親市場烈初步粒定位授3、計定位沸理由恭第二興部分拾：項砍目投溉資可笛行性穴分析新報告杰1、丘項目予可行那性分就析前康言澡2、償項目寒初步羞定位砌3、滴項目塵方案摟分析昌項目色開發(fā)浩進度畏和銷浸售進企度確僑定披項目厘銷售毀單價澤的確慧定診項目糟銷售換收入堂的確板定單項目佩投資挎開發(fā)但成本菜的假套設(shè)和光地價辦的確醒定宿現(xiàn)金肌流量描表分撤析練項目淘財務(wù)摘指標(biāo)癥分析穗項目衣敏感祝性分貓析

士第一續(xù)部分監(jiān)驅(qū)項目寶目標(biāo)裂市場護初步廣定位雅報告蛙項目教市場猜環(huán)境身描述譜：堆1、鑒項目最概況田：疫柏廬逼路項側(cè)目低用地剖位于肅XX屬市城狗北區(qū)穩(wěn)柏廬歐北路腦西面償，婁沸苑路辱以南英，昆體太路坑改造編線以賤北。侄XX蝴市氣沾象站去臨靠暖地塊貝中端倚。項佩目總磁占地求面積懂約3樂11齊00倉平方隊米，敢南北已長約祝50棚0米舉，東催西寬德約6座5米分（包結(jié)括退橫讓紅尊線）慌，多去層建赴筑容房積率小小于鬧等于秘1.裕8，櫻小高言層建幅筑容裳積率分小于閉等于紗2.智5；尤多層顛建筑群密度真小于既等于吵35悔%。攪地塊通為商芹業(yè)和嗚居住包用地貢性質(zhì)碧。阻2、春項目晴用地騰現(xiàn)狀爹項目池地塊丈形狀染呈規(guī)勻則的充長條個形狀泥，長跨50架0米飲，寬贈65做米，閘地勢過平坦浩，地貴表整頃齊，紋和新紐修6笑0米稍寬的踏柏廬欲路路味面基康本平前齊，踏地塊茂上目妥前大訂部分見為農(nóng)揮田和蕉少量恒臨時蛋建筑攻物，谷與主挽城區(qū)區(qū)僅一報橋之串隔，飛基本俊上是獅一塊記便于狡開發(fā)冒的熟興地。丟項目字西部數(shù)緊鄰殖即將拋修整車為6向0米撕寬體抗現(xiàn)城賭區(qū)風(fēng)愛貌的運主干更道之害一的痰柏廬隊路，惠隔柏叼廬路蘆相對歇望的拔是同鍋心村被十五縣組村主居用洞地，拳目前默已被濱另一趟發(fā)展優(yōu)商收帖購，商北段許東側(cè)燥緊挨華電視發(fā)廣播禽大學(xué)測，中齊間為怖XX卡市氣元象站端，南懲段東權(quán)側(cè)為蛋市農(nóng)韻業(yè)技攀術(shù)推淺廣中相心和妥精密暖模具技標(biāo)準(zhǔn)彼件公吐司?；⒈辈考案魥涑釉仿匪逓橥h心村挨的回井遷戶呆和同望心密按友新喪村別鐮墅區(qū)姻，南催部為面正改縣道修尚建的半昆太叨路，救隔昆橡太路叉再跨告過越銀河就汪進入攜了X姥X市蜘目前軍的中慈心城鵝區(qū)，北所以關(guān)，目襖前該欠地段蓮雖然正處于鼠城郊棄接合侮地段攪，但贈隨著瞞新的平市政褲中心斤的向悼東向說北遷其移，烘該地后塊所推處位沒置將耗成為黃老城卷區(qū)繁唇華商繼務(wù)的離一級怎輻射占地帶最，具投備較萍強的帝升值閉潛力見。撐3、杜項目臘區(qū)域裳市政竄公建寇配套煮情況甲：棉1）謀交通聯(lián)：庫柏廬滅路地獻塊周錯邊有緩二路尖、十斜一路卸公交腸車，嗚可到憂達X授X主貓城區(qū)麻的絕更大多得數(shù)地乒方，佳同時外根據(jù)元調(diào)查散，X示X市辣居民他對外暈交通灶仍主灘要依煉賴自刺行車翼、摩即托車登或的缸士，綁而本赴項目漸三面番緊鄰耐三條冊路面葬狀況調(diào)很好勺的柏矩廬路坑、昆蜜太路蕩、婁煌苑路普，與怒市區(qū)逃和城絨北皆室暢通洽無阻并，且揭隨著售柏廬街路兩掀側(cè)大態(tài)面積撐商住愿項目飾的開侮發(fā)成續(xù)功，盼其人杜流量死和公翁交車絞流量雅將呈嚴(yán)現(xiàn)互符動的誓良好皺發(fā)展弄前景神。不2）血周邊撈社區(qū)呈生活接配套夢設(shè)施壇：識柏廬彩路地柴塊小跨區(qū)周只邊2幼00顛米范嶄圍內(nèi)滾社區(qū)局配套憲設(shè)施偶很少桌，沿希柏廬表北路課分布涼的大姑部分倘為村協(xié)居自亦建房行和待護開發(fā)紡用地嫂，沿訪昆太芝路分微布的爸主要起是電班子、繩模具埋加工鞏廠，砌加油歸站、利道路謠建設(shè)德工程城隊等港工業(yè)糾設(shè)施鋤，本進項目勇地塊逗東側(cè)機四十潑米的抬市后珠街沿棚街左墓側(cè)店蘇面均停為機貫械、績消防鑄器材攝、摩您托配倉件等綁工業(yè)鋪器具童銷售略點，脈右側(cè)務(wù)則僅驅(qū)存在領(lǐng)一兩球家檔瓶次較極低的降商店汽、酒緩樓等肆生活秧配套籮。址3）良周邊背教育吸配套紋：佛柏廬拋路項填目南送一百陣米越維河大哥橋邊歡有X渾X市舒二中輛，除滴此之離外嬰霜幼，園小學(xué)粗教育旗配套判較為項缺乏闖。倆4）籠娛樂薄設(shè)施記兩地個塊周榜邊基展本沒冤有。責(zé)5）診醫(yī)院雕設(shè)施賓：無懶醫(yī)院路和任峽何便限利的存醫(yī)療回配套懶診所碑之類雹。陵二、誤目標(biāo)識市場腸初步裁定位傭：串補1、棕項目務(wù)性質(zhì)躺定位川：左商住喜綜合卸樓，炸其中提一、然二層迎裙樓施設(shè)置獄為商襖業(yè)用尤途扯籌2、半項目聯(lián)性質(zhì)炒定位展理由償：鄉(xiāng)從項重目所口處背騙景而捐言，害柏廬謎路地跪塊小佩區(qū)周稈邊2蜘00陪米范脖圍內(nèi)陶社區(qū)檢配套撒設(shè)施姿很少扔，沿卷柏廬狹北路役分布很的大疊部分扎為村閘居自捏建房李和待捐開發(fā)缸用地弦，沿崗昆太進路分蠅布的枯主要咐是電文子、博模具則加工角廠，盡加油替站、港道路圣建設(shè)信工程開隊等撲工業(yè)屢設(shè)施眨，本植項目怪地塊護東側(cè)踩四十危米的屠市后醬街沿彼街左誤側(cè)店聯(lián)面均工為機粥械、擺消防姿器材蛇、摩牲托配輸件等撒工業(yè)粒器具埋銷售團點，虹右側(cè)呼則僅添存在藝一兩哲家檔余次較優(yōu)低的稠商店南、酒蜓樓等單生活襯配套禾。周叢邊配陰套欠蔑缺，執(zhí)無法丟滿足朗周邊區(qū)富裕劍農(nóng)民潔的要過求。新目前譯該項揭目地屯段雖鞭然處三于城影郊接釋合地點段，伴但隨給著新跳的市積政中夾心的目向東幸向北詳遷移顆，該簽地塊帥所處殿位置煎將成早為老艦城區(qū)孩繁華盛商務(wù)牲的一饞級輻超射地扶帶，游具備躍較強具的升醒值潛鑼力，寧這可溜以從探消費甲者攔喜訪中測潛在晚消費即者對絕該地銀段有粉53滿.2淚%的聰認(rèn)同嗽率得盟到佐樓證。劣從前惠景而瓶言，蝴該項龍目市億場看面好。犁理由拆如下賣：首織先，電由于含XX往市邊紙鄰上前海，獄地理蜻位置捏很好疾，受致其經(jīng)撤濟的腹輻射亦，前堤景很樂不錯躍。而餐且現(xiàn)憲在的蛋優(yōu)惠他政策扛使得豈越來迎越多渡的資若金投胸向X啄X，抹在X際X投判資物讓業(yè)不明會貶盯值。飲再者吼，整霧條柏賭廬路疊將來窩會成果為未恥來X旋X的耳主要衣城市雕市容臺干道飯，貫扇穿整狐個城紡市中惜心，艇是去理開發(fā)株區(qū)的略必經(jīng)莖之路夾，而問且目拋前這物里有碎2路信車經(jīng)綱過，斑2路聯(lián)車從管火車山站開蕩出，紹路經(jīng)鐘人民豐路和銜亭林幟路，型幾個預(yù)鬧市闊區(qū)都炭能經(jīng)怖過，飛以后屋城北籍的人損想到集市中積心也氏很方鋸便，灶所以員這里猜的交培通環(huán)昌境很脾好。膠而現(xiàn)約在城敞北地我區(qū)住蠶宅較造少，逐人流躁量不袍大，條尚未殲形成戒一個舞商業(yè)景氛圍睜濃厚僻的商渣住小毒區(qū)。段通過間對商迫鋪投蒼資者暮和周珍邊商霉住樓宰盤的蘿實地鋪調(diào)查寧可以濁得出剩結(jié)論夫，戚就是胖裙樓痛二層春以上慚不宜據(jù)做商甘鋪，上現(xiàn)今柄商鋪習(xí)銷售蘭時普盡遍存京在著餡一個拳“獅畏高泡現(xiàn)象叔”犯，這哈種現(xiàn)擱象在印對周辣邊樓靈盤調(diào)柴查體賤現(xiàn)得倚非常贈明顯福。穿3、綢項目理商鋪況適合儲開發(fā)紅商業(yè)摘類型蹦及品枝種定曬位：珠項目屑朝柏惕廬北底路一孟側(cè)配削備中任小超章市、鮮精品障商業(yè)漠街以接及銀越行等狹項目旬南北站兩側(cè)盟根據(jù)應(yīng)規(guī)劃蝶情況惹配備懶中高奧檔商啊業(yè)門曠面。聞4屠、定虜位理覽由：竊從項款目所沙處地勒段的矛街區(qū)叛功能兵來看窯，周芽邊嚴(yán)太重欠罰缺成嫌熟的換商業(yè)艦配套泊設(shè)施鏡。項庸目緊疏臨三病段路凝：柏壺廬路珍、婁脅苑路饒、昆揚太路調(diào)以及咬其后假的市信后街游、蕭貪林路紗沿路婆都沒揭有任籮何成混型的舅商場橡、超彈市，謀可以盛說整專個城敢北區(qū)紫都缺絲乏一構(gòu)個能贏集中乏購買賣的商詳業(yè)集勒聚地徐。拼而從云周邊薦居民于的購蛾買力帝來講夾，本粱地段做積聚惑了強塘大的罵購買屬力，俊有望歌發(fā)展貼成整故個城胸北區(qū)稠和工癥業(yè)園船的一岡個商蜓業(yè)集賄中購澇買地盡，從魂而成箱為X奮X市誦一個管新的垮商業(yè)雀中心減，因翠為其嚇周邊滴從愛堅河假屋日半塌島、林越河阿小區(qū)菌、到惕同心帶村、陜同心蔥密友質(zhì)新村惹的別堤墅區(qū)賄，寶乒島麗雜園的里別墅鋸區(qū)，昏富裕眾程度服均較盯高，姐據(jù)調(diào)佩查，哄他們壽購物注都是渾以集雞中一嫌次打徐車或錯騎摩夢托去亂市區(qū)允大型逼超市認(rèn)或北鑼京華錢聯(lián)購承買，慰證明顫他們醬對購息物環(huán)芹境和奏檔次眉有較蹤高的砌需求婆。還氧不包暢括本脾項目寒和對尋面待改開發(fā)松的上墻十萬攻平米墻的住對宅區(qū)售，只掙要本押項目炊的商罷業(yè)檔拒次到拖位，耗氣氛倍作足磁，其搏消費連購買批量不個成問桂題。丸而從晚對消伶費者籃攔訪蘭調(diào)查幻結(jié)果廟來看刻，有則五成樂以上捉被訪速者認(rèn)聯(lián)為這偉里適濤合做抹成大取中型臘超市擋或大糞中型畢百貨桂商場坑，有催20垮%的芬人認(rèn)荒為專逼業(yè)商愿業(yè)街額市，桶總體荷而言浸，多蔬數(shù)被謙訪者握認(rèn)為株整個送地塊答定位刷檔次丑較高克。具減體詳宮見下豈表：辨而從伍商鋪玻投資忠者的惹深訪斧結(jié)果寺看，提超過陳六成起的消蝕費者途首選磚超市揚，并周希望兔周圍姿配備集一些晌其它山的生扔活設(shè)負施例職如：鞏飲食余、美孫容、翼家電糕、圖芬書出仗租、嶼銀行拐等即伴能方巾便人晶們的嚷生活扯，又蝶能比除較快政的形頂成生勸活小滋區(qū)。憲從周銷邊競斯?fàn)帢菦霰P情郵況看疑，在狼項目捷靠柏義廬北雞路對殼面地撫塊已筋被星然火公票司收鈔購，訪據(jù)了爛解其接建造嫌的是話商住缺綜合蓄樓，柱商業(yè)棕為較恥低檔銷次的座商業(yè)冠門面懇，經(jīng)鐵營日禽用百毒貨或廊零星寒商品武。因警此，容要想拘避免桐競爭蹲沖突辜，商民業(yè)項電目定殺位檔駁次應(yīng)土與其期區(qū)別納開來晉。脈對特帆定的部本項腳目而菠言，在由于頁受項浸目的眾地塊返性質(zhì)歡所限受，項還目無狼法配衛(wèi)備太巡多的扔公共良配套緊設(shè)施更和營芳造很廟好的村環(huán)境辜優(yōu)勢肯，要央提高款項目筐本身減的檔糧次，改必須特著重沿在商址業(yè)裙崗樓上形作文留章。逃而從水項目籮的規(guī)竹劃設(shè)致計角稈度考黨慮，擾本項逗目無疲法做違成大擋型超杯市或占大型愿商場鉤。因妖此要靈想提繩高項易目的飲檔次杏，可豬以首孔先通懷過引崗入知惱名的酬中小學(xué)型超薪市做蛾基礎(chǔ)窗，如欄：華宮潤超嚇市、批民潤嘆超市覺等，首則可休以為唇項目戶周邊株的居篩住區(qū)腔聚集閃人氣鞠，營貫造較舟好的木購物所氛圍他。同叢時根課據(jù)規(guī)名劃建澇造有吩特色門的精梅品商圾業(yè)街首，引宅入中含高檔危的品蕩牌專少賣、扁飲食拖業(yè)以獄及銀嘆行等饒?zhí)Ц吲嗌虆^(qū)忽檔次搞，周五邊聯(lián)薦排品愁牌專辨賣門厲面做鞠補充依，則扒可讓斗周邊推小區(qū)當(dāng)居民蘋“照足不丈出區(qū)楚”燙的享尿受柏鴨廬路芽項目釀完備之的商筍業(yè)服逃務(wù)，點也提掌高了塑項目四的檔呢次，鬼帶旺坑了整蛇個地養(yǎng)段，屈從而懂為項弱目住見宅的紗銷售晝奠定秩很好嗽的基仍礎(chǔ)。間由于災(zāi)本次積調(diào)研自重點程是以飄項目迷的投藥資可檔行性嘗分析鑒為方訊向，微沒有囑很深貢入對沒項目橫的市賠場定走位進沈行系異統(tǒng)調(diào)濫查，煮僅僅蟲依靠推項目興消費腫者攔恩訪、舅商鋪娘投資偷者深構(gòu)度訪當(dāng)談、毀周邊田競爭成樓盤徐分析兔以及留項目繡實地卡調(diào)查彩的部岡分資沾料進木行了默初步候的市軍場定限位分掛析，添因此擇，我磁們將垂在下餐一階釣段的組工作辰對目嬌標(biāo)市拴場定胳位進哭行系充統(tǒng)深倒入的蛾調(diào)查塑分析兄。黑第二臘部分眉項功目投鉛資可真行性志分析生報告爛項匠目可漿行性置分析牢研究駛目的牌通過棟基于丟市場飾調(diào)查竟的預(yù)鍵可行盡性研逢究，打預(yù)測必分析債開發(fā)蝦柏廬洞路項瘋目東的側(cè)地經(jīng)塊的北市場組前景仔和投困資收殘益水岡平，嚼以及擴達到顆目標(biāo)析利潤挎的合闊理竟厚標(biāo)地廚價。鉤項目著可行舞性分揮析研滋究思鞭路羞反1、券對于棍項目瓶地塊債而言障，本渴次調(diào)亭研主跟要是飛依據(jù)相市場讓供求秀狀況量、消京費者撒調(diào)研槍、臨劍近區(qū)旅域周潑邊競冒爭樓搶盤及舉項目額所在炸地資眠料，怠預(yù)測皺項目尊市場假前景肅、土庭地升傳值潛妻力及裁房地訂產(chǎn)項和目的深投資扛績效默，從鳴市場圣可行忙性層仙面為伐委托侍方提言供決斜策依懶據(jù)。炕可行予性研欠究主代要從籃項目宴所在屈地自瀉然條秩件，英法律聰條件資和財額務(wù)指屋標(biāo)三宅個方遍面進桑行分后析評軟估，悟具體也包括盾下列膊內(nèi)容捧：軌1）燈評價矮地塊懶的自浙然條跑件和奉法律謙條件簽2）跨預(yù)測嫁項目皆市場坐需求佛，結(jié)蓮合競胸爭分介析，溝預(yù)測抽項目土銷售犁價格館和預(yù)羨期利各潤率豆3）才成本哲預(yù)測包4）碌建立胳并評嬌價項扒目現(xiàn)粗金流鳴量表忽踩2、誰在項末目開遼發(fā)決認(rèn)策中位，經(jīng)妨營風(fēng)籌險和發(fā)其他重風(fēng)險熊目前吊暫不濱考慮粥，當(dāng)立前應(yīng)卵重點寫分析廢達成腔投資烤財務(wù)辨目標(biāo)北的風(fēng)摘險，毒意即熄預(yù)期旗實現(xiàn)賞利潤棚與實獅際實頃現(xiàn)利筍潤之灰間差仗別原乘因，值縮小折預(yù)期稀實現(xiàn)噴利潤波與實丈際實囑現(xiàn)利械潤之餅間差晝距的奔概率旬。兩財務(wù)血可行平性研屬究分反析報偷告編擴制依聲據(jù)及曲原則濃建設(shè)基部《亡房地衣產(chǎn)開縱發(fā)項梨目經(jīng)封濟評座價方障法》嫩項目蛇初步揪定位圣：卵經(jīng)過曉以上泉對項逗目進刑行周曠密的版市場魯調(diào)查嗓，現(xiàn)剃對項思目的般初步村定位考如下諷：田多層瓣住宅創(chuàng)+商難業(yè)，蒜其中水地上嘉一、族二兩煮層作私為商勞業(yè)用脹途土下面比對柏紅廬路排項目汗進行險詳細迷的可居行性僅分析冠一、購項目話概況鈔：猾柏廬薯路項搭目位箏于柏看廬北工路東協(xié)側(cè)，個南臨疏昆太懂路改澆造線菊，北場邊是那婁苑淡路，嚷東側(cè)拿是電序大新澆征用撕地。譯地塊注占地如面積景約3浩11灑00庭平方煮米。毅地塊倆長約卷50背0米么，寬狡度是投65肺米；襲多層探建筑個容積薦率小句于等鑼于1德.8鮮，，率多層照建筑雜密度嶄小于江等于械40拋%，吉綠化阿率大侵于等汗于3父0%暢，其牽中昆追太路儉改造茶線和芬柏廬腹北路稍交叉濾口預(yù)龜留約匪28譯00殿平方遮米作萄為公粥共綠卷地，渡婁苑按路和哪柏廬胡北路賀交叉身口預(yù)偉留約屯24燕00霸平方鵲米作勁為公張共綠著地。荷項目智用地場性質(zhì)坦為商狗業(yè)、洗居住波用地弟。芳比慌項目仆建筑哀物退唐用地蹤紅線煙要求織：東歉側(cè)大抽于等膚于5木米，疼西側(cè)虛沿柏允廬北象路大歌于等剛于5桐-1嬌0米猛，其察中退抖10唐米的農(nóng)長度學(xué)占南脖北建銜筑總悠長度灣的5拜0%娛。梯二、藥項目躬基礎(chǔ)株數(shù)據(jù)有序號贈項目神名稱微取費巖標(biāo)準(zhǔn)沿數(shù)量判單位怒1懼項目睬容積鉗率籮1.鴿8矛2腳項目坦總占事地面撥積角31共10較0渡平方蔬米寄3架綠化古面積趕2*抓30完%萄93朝30覺平方亭米賠4駁項目泰總建蓄筑面些積貼1*危2酒55值98窯0匠平方那米改4.琴1己商業(yè)燃裙樓賺2謀層牌10剃00律0問平方雨米護4.唯2直居住窮面積鞠5-撲5.母1杏45衣98蠻0老平方關(guān)米款5川項目欺貸款鴉利率例5.訊94姨%流6倚項目涼建設(shè)君進度妖12釘月罰三、士項目苗實施肚進度譽計劃駱表辨1、陜有關(guān)宋工程還計劃夏的說豎明博總工厲期：汪約1漠2個爺月（懷從樁蛙基礎(chǔ)英動工示開始禍計算繩工期兄）組銷售傳期：后18抗個月檢，當(dāng)?shù)緲痘嗟A(chǔ)開侵始動碧工時念開展曬銷售能工作握。編項目濾實施專進度勁計劃納序號傲項目羽名稱忙持續(xù)搖時間帆進度企安排歪（按斜雙月瞧計）雨2女4慨6物8控10逢12猾14義16濱18莫1膨獲取說土地攻使用齊權(quán)蔑2肅前期蔬工程拴3辭樁基控礎(chǔ)世2唉4歸主體瞧結(jié)構(gòu)鋒6概5燕設(shè)備兆安裝覆2呀6斃室內(nèi)宵外配樹套拔2駝7翼銷售移18宵3、洪項目固銷售尋進度奮計劃粗序號無項目培名稱彩持續(xù)籠時間爹（月顯）瓜銷售滅進度涂1泰獲取勵土地寨使用惰權(quán)應(yīng)2燦前期揉工程甲3巨樁基旋礎(chǔ)緒2番10驕%厚4夫主體鼓結(jié)構(gòu)浪6度20動%候5冠設(shè)備克安裝賺2域15束%蛋6赴室內(nèi)泥外配請?zhí)锥?寸15伶%移7若后期扶銷售車6描40謀%數(shù)備注糊：銷田售收療入預(yù)細測：毀項目產(chǎn)名稱稻銷售梅收入醫(yī)預(yù)測紛表衣第一霉年結(jié)第二榆年峰銷售倘收入賊60辦%眨40勇%道四、系項目景銷售弟收入莖的測棍算掩1、叫住宅毀銷售攔單價怠的確信定否（1甜）通仔過周娃邊競抽爭樓周盤的欺價格扎對比逢，采緊用市斃場比榆較法悶確定牽住宅拐銷售盜價格拿柏廬江路地賊塊建蜜成住改宅價押格預(yù)呆估為加：蓋19椒03蠶.6叮5拾*住0.糾5關(guān)+里20膝57縮.4乞*睛0枝.2哪5堆+匪23迫19打.2毛*查0請.2琴5=門2副04悼5.鮮98拉（元愈/平屆方米泥）懂（2日）參未照方于案1傭消費姑者調(diào)傳研結(jié)瞎果，廟消費有者對熟住宅疑平均淺單價躍預(yù)期仙為1赴89既0元尚/平注方米栽，由鮮于有柴對項留目做壇小高籃層進亞行提待示，芽因此謹(jǐn)消費坡者對蜘項目辯報價拼比多債層價妖格有課所提進高，懸項目交建多墊層則排其愿亦意支廊付的賄價格集與其席實際難支付盜的價危格之通間只槳有5遙-1怒0%佩的差舊距。迎由此虛推算角出柏啦廬路城項目鄙住宅慨的單百價為臣：內(nèi)皮18男90死元/醒平方賄米*悔10墾7.杜5%撒=2插03忍1.熟75撿元/膜平方威米戰(zhàn)（3愛）綜黨合以團上分贊析，礙可得北出柏古廬路鞋住宅裹項目暫的住義宅單獎價為壇：慮20恐00搭元/喬平方猴米吐2、展商鋪吳銷售股單價溫的確疲定吩(1供)相周邊靈競爭屬樓盤幫商鋪忽價格仍對比距，用估市場延比較咐法確免定商搞鋪價趴格：抵商鋪亮名稱謎商鋪碼價格分影響榮因素吉可比立物業(yè)謹(jǐn)A貸可比達物業(yè)剃B伯可比圍物業(yè)客C鵲評估借物業(yè)替權(quán)數(shù)礎(chǔ)中茵糟怡景翻灣詠都市購新象慣東方遙華庭濾柏廬土路項派目詢地段汁條件此30大%吉-0漢.柿5蛙+0警.饒1訴-0宗.認(rèn)4亦0澆商業(yè)徒群體護2館5%短-0聲.脖5偽-社0.音2本-0防.1效0箱顧客肉條件下20蕩%與-0反.酸3魔0送-0雪.2瓣0持接近牛條件淡10地%丑-0息.3躍0性-萍0恐.2剪0伍使用闊規(guī)定鍋10炮%們-0董.2惡0嫩-寒0擴.4服0潮街道耐條件眉5%晶-0舉.2宏-侍0.死1蠅-0次.1上0米修正章指數(shù)書65鳥.5溝%健10枯2.辰5煤%芽75質(zhì)%百10泳0%冒銷售評均價返90遼00宜44聚00掠68挽00燒修正六價格偉58嘴95低4由51迅0鄭5紀(jì)10起0傍可比李權(quán)重錄3釋0%瘋50奇%歷20繼%掉柏廬竹路項跨目建循成商僑鋪價爭格預(yù)給估為怖：擾58角95芽*孝0.利3此+絮4西51參0掏*廳0呈.陶5膠+浴呆51果00吉*駛0用.2境=型羽50冒43葡.5狹（元憑/平樹方米排）帳（2覽）參緞?wù)辗焦О敢惶搶ι陶Z鋪投嫌資者合深度意訪談嗚的結(jié)藝果，紅對多敲層商魔住樓宅的商栽鋪價貌格定滲位在棉45濾00栗元/負平方拍米左含右比騙較合碰理。紐（3鍛）綜粥合以謀上分流析，決可將蛙柏廬伙路項呆目的父商鋪報單價膊確定男為繞45告00李元/秤平方費米。圖3、丑停車抵場的丈收入對在本旅次測如算中組暫不竿考慮柏。需4、瑞銷售詢收入龜及稅似金的課確定推序號貪項目毀名稱拐總額否第一及年衫第二壘年圍1頂商業(yè)綿45質(zhì)00寧.0木0染27堆00抽.0妻0答18碰00翠.0奉0贈2簽住宅破91蹦96鏡.0定0套55權(quán)17睬.6縱0勒36毫78簽.4索0病銷售減收入改合計慢13慌69聯(lián)6.監(jiān)00盜專82饑17襖.6追54嘗78省.4望3傷銷售鹿稅金馳及附毯加譽82促1.撇76零訓(xùn)49摩3.圍06中亮32織8.諷70例鎮(zhèn)備注毀：商擱業(yè)收作入=拍商業(yè)物價格秋*商陡業(yè)建泛筑面毛積役住宅散收入票=住網(wǎng)宅價怨格*梨住宅帶建筑獻面積母銷售潛稅金齒=銷艇售收蹄入*狐6%罪五、怠項目耕投資宅費用醫(yī)估算聽表小從表抄格可梯以看西出，西在地呆價尚駐未確坦定的控情況鳥下，跪項目歷開發(fā)萬成本服為6懂19找1.扁16缺萬元姥，開告發(fā)費授用為紐97悄3.束39列萬元慧，建組設(shè)投補資費殃用為借71伯64增.5淋5萬融元。究假設(shè)艱項目炊竟標(biāo)刃取得彎土地拿使用歐權(quán)出鈔讓金盾的總誦格為起A岡，則煩項目歉的地成價為揉1.授04僅A，班項目首開發(fā)燒成本遷為6鳳19灰1.票16努+1挺.0恰4A萬+0筑.0池3A獻=6吃19鮮1.傷16左+1移.0糊7A怎，開逗發(fā)費叔用為畜97頌3.檢39想+0悶.0手63仿A，率建設(shè)釘投資拍費用態(tài)為7炊16掠4.糧55榮+1鬼.1幼33霞A。宮六、津損益膛表混序號固項目祖名稱進計算粒依據(jù)館總額診1鄉(xiāng)銷售汽收入灘13岡69系6啊2栗建設(shè)攔投資睛費用東71介64淋.5疤5+礙1.奪13趴3A愉3家銷售攏稅金勁及附汪加免82讓1.塘76突4旅利潤保總額喬57爬09扇.6變9-匪1.醫(yī)13腦3A荒5候所得究稅贏利潤慢總額坑*3描3%殘18愈84芳.2配0-卻0.欄37坡4A盛6疤稅后覽利潤大3摘82艱5.準(zhǔn)49憐-0溪.7藥6A斜根據(jù)擾開發(fā)談商對廳利潤床的要痕求：挖稅后案利潤凱與自川有資壤金（憐地價寫）的絞比值籍至少渣要大紋于5氧0%天，則警有：殿（3慢82慎5.巾49獵-0收.7疫6A吹）/孟1.掀04功A段≥厘50康%扒可推啊斷出閥土地選使用牙權(quán)出塞讓金謝A甚≤榨29攻88漂.6送6萬沖元，愁單價云最高糟不超推過5想33倦元/麻平方理米，輩按項傅目總諷占地跡面積綱計算疾為9宋60奴元/辛平方把米，瘦以畝寨計算間為6揮4萬天/畝禽。因瓣此，盼以下畜住宅腳單價校取值館均為偷53婦3元吵/平膽方米伍。霸則項量目投揚資費肝用為慧：含從表驢中可篩以知慈道，船要達稿到項貢目自蘿有資松金利匙潤率酸為5棕0%賭的建繩造投抽資單孔方成儉本可月以高頌達2待06圓3.勒16衣元/肅平方錘米，騙超過穿項目邀住宅紐銷售疑單價噴20雕00販元/摟平方耗米。芝損益階表為聲：懂序號誘項目導(dǎo)名稱錯計算移依據(jù)剃總額輔1由銷售吊收入毒13爬69鐵6嶼2紫建設(shè)并投資鏡費用切10似55答1.孟51復(fù)管3尸銷售教稅金鋤及附齊加鉛82岸1.鬼76腹5衡利潤紗總額群23作22滔.7掛3糠6安所得提稅火利潤辱總額喝*3峰3%蛾76驕6.頃50怎貝7酷稅后栗利潤駝15重56敬.2賓3屢8匹全部粒投資衛(wèi)利潤仇率枕14歷.7感5%恢9霸自有券資金即利潤許率床50籠.1串5%脹八、梅現(xiàn)金打流量倒表：喘序號求項目腳名稱運合計趙第一凱年掘第二愚年柱1達現(xiàn)金掃流入炮13蘆69黃6.裁00殘憶54大78咬.4串82躲17搶.6垃1.望1歪銷售挽收入給13趣69許6.禁00鳳縱54押78胸.4語82端17臺.6灶2炒現(xiàn)金世流出猜12群13棄9.擇77合博11箭50嫂4.蠶47駱順63訪5.顫30酷院2.周1碧建設(shè)穗投資便10夕55兔1.粱51皺歪10同55食1.絞51怨鞠0.證00捐端2.陰2毅銷售繞稅金欠及附涉加韻82之1.斃76湖太49隸3.源06紅弊32舒8.幫70蠶播2.統(tǒng)3澇所得漿稅港76傳6.丸50行寶45抖9.雨90堤棍30誰6.島60漢您3按凈現(xiàn)宣金流隊量玩15竹56核.2羨3龍-6遼02池6.山07倒垃75本82耀.3罰0塘九、攝方案柴評述扛：投財務(wù)賄評價辨指標(biāo)疏：隊稅后恭利潤慰總額喉：球15章56般.2坊3萬規(guī)元戴全部芒投資真利潤續(xù)率：健14烈.7他5%艱自有俘資金妨利潤舍率：建50碗.1鉗5%布財務(wù)是凈現(xiàn)類值去NP倒V（告I=殘15皺%）舊=4免93鬼.2閱5萬壤元央（以明房地攤產(chǎn)開書發(fā)商遮平均壽利潤站率標(biāo)遮準(zhǔn)為幟依據(jù)紹）報內(nèi)部綁收益磨率員IR碗R=覽25恒.8般2%兩通過更以上嚼的財粉務(wù)指綠標(biāo)分任析可淘以得版出該軍方案輩是可傅行的摔。銅十、艙項目熔敏感款性分濃析箭（一慎）自細有資據(jù)金利共潤率題的敏楊感性炮分析覺項目祝自有叔資金妻利潤久率唐敏感提系數(shù)脫-1醬0%看-5陰%侄0曬5%膜10雄%勁商業(yè)癥建筑桿面積偵41意.4食3%紫45邀.7白9%優(yōu)50瓦.1拖5%蛋54反.5猾1%則58歐.8間7%耗0.仙87紹住宅者建筑皂面積滔32完.3旨2%朋41市.2姨4%馬50寨.1讀5%錯59兵.0折6%缸67亦.9幫8%橫1.爭78甚地價友63姻.8切5%筋56氧.6饒4%慕50額.1登5%胞44坊.2早8%碧38讀.9劫4%攻-1而.2紅5糠建安街工程蹲費徑60亞.9翅7%頑55蜜.5亡6%穴50頂.1伙5%劃44贊.7搞4%越39杜.3發(fā)3%描-1害.0爐8壓商業(yè)野銷售叼單價悠41疤.4眨3%逐45臂.7獨9%爪50村.1薯5%柱5協(xié)4.產(chǎn)51刪%燭58妹.8擋7%誰0.俘87烤住宅教銷售吵單價曠32溝.3毯2%駐41出.2刮4%冒50遺.1尖5%皮59碧.0染6%錢67糾.9鵲8%侵1.宴78繼從表顯格可拘以看雜出，閘對項煤目自纖有資朝金利仔潤率扇影響?zhàn)捵畲笤獾氖抢镒≌瑝K建筑儀面積剝和住頁宅銷姻售單翼價的若變動泉，其飯變動云系數(shù)獨為1磚.7瞎8，廢當(dāng)住新宅建閥筑面鮮積或選住宅莊銷售勤單價喊增加瘦或減舅少1忽%，砌會導(dǎo)吵致自某有資倍金利肆潤率釋上升括1.搞78績%或?qū)p少有1.瓜78璃%；腿其次侵是地挖價的宿變動脖，其租變動鳴系數(shù)笨為1高.2煩5，妻當(dāng)?shù)鼗珒r增狼加或蔽減少訊1%掉，會驗導(dǎo)致掛自有明資金關(guān)利潤獲率減不少1心.2封5%史或增芳加1催.2念5%劫；再處次是唉建安漸工程偷費變遷動，謙其變晌動系蓄數(shù)為洋1.束08宋；對可自有顛資金矩利潤妖率影鼠響最瞇少的甲是商唯業(yè)建童筑面號積或墓商業(yè)踐銷售遣單價等，其擊變動竟系數(shù)汁為0勁.8懷7。非（二誘）滿誕足目態(tài)標(biāo)利詞潤條還件下庸的土陰地使腫用權(quán)箱出讓久金的岔敏感韻性分膊析橫項目予土地仗使用農(nóng)權(quán)出嘴讓金噴敏感檔系數(shù)潤-1川0%喪-5雁%禍0優(yōu)5%溉10么%宰商業(yè)咳建筑王面積顯49村5置51師4闊53延3振55終2龜57族1晃0.也71穗住宅御建筑拉面積做45籍6秒49島5滲53壘3革57瞇2標(biāo)61鳴0帽1.畜44聞建安責(zé)工程反費斥58厲0胡55側(cè)7忙53側(cè)3術(shù)51呼0幟48篩6屢-0選.8浸8翼開發(fā)美費用厚54憶4越53瘡9評53任3總52絕8蔽52舞2棒-0云.2首1木商業(yè)將銷售屈單價針49服5陰51走4劫53賺3掙55齡2病57蛛1樹0.料71秀住宅滾銷售機單價鍬45墓6鬧49刮5判53產(chǎn)3舌57狀2狹61蒼0甚1.艷44遮從表憑格可真以看抵出，躁對項都目土壘地使灣用權(quán)爭出讓猛金影若響最普大的恩是住公宅建衰筑面童積和婆住宅斯銷售后單價接的變盈動，晨其變丑動系酒數(shù)為烈1.依44頂，當(dāng)秩住宅頂建筑財面積貧或住唐宅銷勿售單呼價增帽加或品減少異1%愛，會睡導(dǎo)致橋土地揮使用登權(quán)出辦讓金惹增加紐1.良44獲%或督減少押1.說44坑%；粱其次珍是建偉安工帆程費盜的變攜動，葛其變槽動系霧數(shù)為伏0.口88推，當(dāng)更建安膽工程旁費增圾加或并減少酷1%暴，會貨導(dǎo)致潮土地繡使用哭權(quán)出褲讓金啦減少挎0.摔88艱%或語增加圍0.品88候%；萬再次鉤是商解業(yè)銷判售單旬價的冠變動偏，其奏變動埋系數(shù)柴為0晝.7池1；完對土姻地使俗用權(quán)萌出讓添金影惰響最裝少的齒是項慢目的院開發(fā)患費用噴，其售變動其系數(shù)營為0查.2完1。妄差針桃對該岡項目唇的特駕定情猾況，喝商業(yè)浙建筑著面積愈、住榆宅建貼筑面鼠積、互建安莊工程炮費、址開發(fā)挺費用濫、住喬宅銷遇售單竊價等街變動丸幅度諒不會過太大盲，因促此對膜項目哨的土落地使每用權(quán)和出讓蓮金的趨影響揪會很推小，節(jié)唯一肚造成爬土地梁使用憶權(quán)出骨讓金帥發(fā)生浴大變綱動的拋是項彈目的謎商業(yè)屢銷售垂單價罩，以匆下列衫出在騎各種宏不同昆商業(yè)悠銷售宵單價襲的情纖況下墾所得野出的劫相應(yīng)糊的土度地使晶用權(quán)讓出讓殖金：偽商業(yè)疏銷售舉單價杰（元君/平益方米耽）幸土地膠使用勵權(quán)出坐讓金閃總建烘筑面聞積下顏的單右價（套元/闊平方扒米）枝總占元地面治積下鳥的單調(diào)價（悟元/元平方放米）民萬元斷/畝瞧45冬00咐53掘3茂96惹0眠64孔46席00份54露2槳97雅6刃65監(jiān)47芳00埋55改0壇99哥0縱66莫48狼00向55油