上海單身公寓市場調(diào)查報告

上海市單身公寓市場調(diào)查報告近年來，隨著上海房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為上海樓市中的新寵，樓盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶型住宅產(chǎn)品目前在上海的房地產(chǎn)行業(yè)主要包括以下三種物業(yè)形式，即：■單身公寓。它是近兩年來上海房產(chǎn)市場上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀之門、藍朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等?！霎a(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時韻、環(huán)球廣場、金銀匯等。■一般的小戶型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達安花園二期的一戶室，上城UPTOWN的躍層式單身公寓等等。在本次針對小戶型的專項市場調(diào)查中，我們主要對供應(yīng)量相對較多的單身公寓作為切入點，進行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦?。一、單身公寓的（誕生）歷史沿革單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價在30萬元—40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等。在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃市場，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個人負擔的費用每月在500－1000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風靡起來。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當數(shù)長壽路上的世紀之門名氣最響，它把一個板狀商住樓設(shè)計成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價在20－30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來搶購。二、單身公寓設(shè)計定位的基本特點單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計定位上也存在一些突出的特點。縱觀上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點：最大程度的控制面積。以下是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。秧案名紫面積膚范圍器（平牙方米枝）川主力羞面積躬（平麻方米至）技主力屈總價廈（萬愚元）獄MY習CI壁TY巖29朗.9戚3—石63相.8熄4忍52舍—5修8.新08蟻30智—3城6愧藍朝洽部落武29添—4劣9常24喝—3宿3冠16蠅—2湊4嘩奔騰己新干利線寄26貓—6冶2膛31勉—5危5腦18鴉—2敢8慕青年鎖匯葉37冤.1懇1濕37波.1催1窮35面積控制最大的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公寓的總價都在40萬/套以下，與此類過渡性住宅消費者的消費心態(tài)相吻合，小面積同時使得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價，大部分單身公寓面寬不超過3.5米，絕大多數(shù)沒有陽臺，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€單身公寓項目都有大量全朝北單元。擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。解目前府一些煩單身艷公寓徑住宅種大多慌享有腸地理暢優(yōu)勢眾，處形于人盤口稠榆密、兇商業(yè)負成熟誓、交念通便畜利的腫地區(qū)蒜。住摩宅門柳口有屆四通桌八達嫁的交壞通線灑路，襪以及譯著名穩(wěn)的商維業(yè)街昆，黃歐金地笨段是白目前今單身籠公寓鑰最明張顯的過特征踩之一虧。如碧位于汽上海障市中細心靜籍安區(qū)歉的木“滲藍朝起部落過”憐、江慣寧路顆的戴“趙MY凱CI文TY排”躬、南最浦大猶橋橋余腳的枯“邊青年竹匯禁”壁等等防，這宵些物瞎業(yè)都攪占據(jù)喝上海缺一些像最好挺的路感段，稼他們靠的價新值也竹隨著要該市趕中心農(nóng)區(qū)域搶土地覽的匱信乏而恐彌加滅珍貴園。由依于產(chǎn)括品的卡稀缺疑性，蠶導致遙了價腎格的網(wǎng)劇烈碌提升狗。據(jù)觸統(tǒng)計白在這貼些中擔心城綢區(qū)的斬單身稠公寓崗平均侮價格孔超過探同類粒地區(qū)段普通隆住宅姥平均岸單價華的俱20鉛%激以上祝，在謀看似平較低教的總辨價下悠，卻老隱含掏著高禁額利股潤。草3槐、完納備的養(yǎng)配套惠設(shè)施沫及酒忠店式巷服務(wù)羞增添垂了物巴業(yè)的法附加壽值。森理想果的單絮身公差寓必強須是咸入住得方便惕，居旋家生豆活的群所有妨設(shè)施煌都應(yīng)防一應(yīng)舊俱全站，妥篩帖地研照顧著了青言年住撥戶的繭入住頸要求班。在不更大增程度礦上滿焰足年手輕人痛對日太常生捕活方套便、因快捷躬的需魂求，介最大睡限度帽地體汁現(xiàn)全悟新的添生活務(wù)方式中。迎因此忘設(shè)施升和服案務(wù)已鬼經(jīng)成誠為消冤費者淺選購做單身追公寓半的重錦要因記素之泛一，代也是輩開發(fā)案商作汽為吸聽引客屈源的攪重要炊營銷丑手段臥之一嶺，目金前大怪部分烤單身迎公寓簽承諾滋提供詠的社決區(qū)設(shè)瞞施及制服務(wù)灑主要屆包括卡以下揉幾大墻類：顯商業(yè)行設(shè)施篩類塑24描小時閱便利中店級24銳小時抓洗衣勞店罩全天煩候餐擋廳及煉送餐洗服務(wù)頌運動趁休閑租類扒健身得房、裙桌球疑、壁而球等板棋牌麥游戲旁圖書童閱覽筋家政停服務(wù)只類吧房內(nèi)仗清潔拖服務(wù)另代購郵、代乞定、緞代收赴服務(wù)位物業(yè)撞及用滲品租應(yīng)賃、飲出售丙服務(wù)是商務(wù)狀網(wǎng)絡(luò)冊類椅互聯(lián)扛網(wǎng)、皆復(fù)印確、傳天真等鄉(xiāng)4覽、全濃裝修飛成品圾房。災(zāi)全裝仔修是范單身捐公寓破的標叼準型挺特征崖之一饒，從揮首個菜單身渣公寓窩“策MY品CI全TY感”染到沈“懂金銀閥匯細”紛等第肉二代漂小戶蕉型公徹寓，圾其產(chǎn)提品不彎斷進眉化的刊一個磨重要臂表現(xiàn)餅也體徹現(xiàn)在驕裝修采品質(zhì)禍的不納斷提趣高、致配套處設(shè)施赴的不今斷完蹤善上慨。最俱初的巡全裝買修只功是配刻備簡圓單的品廚衛(wèi)雨設(shè)備銳，到易“解藍朝踏部落妻”享、周“忍青年租匯愈”旋等項雅目，堵全裝終修概控念得委以深遮化，竭提供廉除家薦具之酬外的步全套冤設(shè)施父，及韻空調(diào)訴、熱寬水器怨、煤東氣灶芝、脫政排油喘煙機揭、電展磁爐撤等部醋分的饅家電表設(shè)備黃，雖買然入府住的歪方便枕程度尼已遠白超過攝毛坯灰房，療但還偶未達療到盡“竄提個淚皮箱吹就可義入住屠”駁的宣腔傳效角果，見到監(jiān)“棕金銀提匯櫻”三項目普，全部裝修傅概念銅得以泄充分煙展現(xiàn)樸，大欺到空局調(diào)、雪小到置一個躁煙缸磨，所霧有生殺活設(shè)莖施一兵應(yīng)俱君全。謙據(jù)悉旦，目政前單狼身公怖寓裝鑰修標宵準一典般在晉60挑0—牽80很0匆元事/柜平方代米之稿間。號5貫、僅孩僅是絮一種宮過渡泉產(chǎn)品些。昆單身羽公寓破并不勁是簡演單的戶家庭供居住末的終殃極產(chǎn)癥品，隔而是抹一種景市場篩細分櫻之后欄的產(chǎn)廢物，湊僅僅奉是一探種過淡渡產(chǎn)皆品。肌一旦夾其業(yè)孝主結(jié)街婚成凱家，易它就衣將堵“尺淪為虧偏房匯”侍。因蟲此，帆其客輛戶群棉體也飽比較亮單一拋，關(guān)王于此贊我們右將在被下一再部分廉進行叉詳細愈分析旺。各三、卷單身迫公寓費的客淹戶群爺體霞既然糖單身失公寓膛具備陣以上翼一些蚊誘人枯的特曲征，拉那么亂到底推是那渡些人金在購騙買具危有以董上特踢定設(shè)兔計要妨求和撓突出栗的市桶場特底點的豪單身燃公寓三住宅尋產(chǎn)品妻呢？祖據(jù)有丑關(guān)資興料表蹤明這府類物踩業(yè)致40云％的下買家到是需20床－攝30割歲年暫輕人蝴，盜39擔％在淺30船－優(yōu)40誕歲之弟間，壤二者果相加綿占到熊總購熱房者遼的懂79祝％，摧另外罩在付驅(qū)款方藏式上圣，批93詢％買丟家選逼擇按損揭貸苗款，階僅呈7腫％的宵買家纖一次濁付款卵。其胞中主滾要表總現(xiàn)為摧以下龍幾類浮消費灑者：槍1淺、喜炮獨立筐居住暖的本芹市高鋒學歷郊青年釣。塞據(jù)高“飲世紀百之門緒·司MY科CI輕TY培”洋的統(tǒng)歌計，淹大專沒以上餓學歷菜的購限房者宅占企88報.1室%龍，月志收入攝50黑00獵元以策上的挨占賽67唯.1頃%愉，其徑中航80暫00趁元以菜上的剃占略24條%汽。另站據(jù)調(diào)雅查，靠目前伶上海織年輕版人的館結(jié)婚沿年齡詠一般磚在堅28術(shù)至為30送歲左命右，劇他們披從大鎖學畢遍業(yè)到日成家底立業(yè)灰，其估中大拳概有喊5叔至糾7馬年的仇“六過渡微期艱”連，在療此期扒間，標他們意對生衣活質(zhì)犧量的捏期望嫂，比器如個占人私潛密空警間、準舒適貓的生添活條剩件等毯，與混他們詢的居軌住條急件不班太符蛇合，足于是攜就給政這個僅全新撕的小莫戶型受單身掛公寓組住宅楊市場啄提供棍了銷含售空農(nóng)間。嘩特別厲是白劫領(lǐng)女糕性逐說漸成箭為購屬買單很身公信寓的還主力飼軍，幻據(jù)多曉家售孟樓處牲的統(tǒng)拐計顯諸示，播6刊成以析上的烘購房的者為崗女性溉。在險這些府女性熔中除嗽一部顯分購重買單暗身公擴寓作鏈為投泳資之求外，兩絕大粗部分賭都是咸一些胸追求父獨立韻新生杜活的營女性罪。而保且調(diào)鏡查中拖還發(fā)呼現(xiàn)，謹她們夠多為框30縫歲以平下單哭身一符族，紗大學顏畢業(yè)棍后，億具有原較強腰獨立育精神毫的她膏們，條不愿繪依附換于父淘母的魂屋檐報下，飼買房爛獨住薄成為沸走向嗚新生瓜活的給第一賭步。該2寇、外解地來杜滬的陷知識濫型青夏年。月上海京市已懼推出鞋面向亞全國懷的人饑才政和策，賭外地免應(yīng)屆陪畢業(yè)訴生只熔要找陡到接涼收單哈位均擔可留攻滬就總業(yè)；柴中國文加入皆WT擠O助后，賓外資際公司磚和外錘省市侵企業(yè)存會加露速進匯入上瘡海，頭會大勸大增包加外第地來章滬青沿年對翁單身旁公寓遭的需糞求。席3朵、單秘親家漲庭。務(wù)喪偶分或離酬異家?guī)r庭需嘴要舒胖適小桿戶型膜公寓技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