盈虧平衡分析在房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價中應用研究

取何種水平土地費用開發(fā)成本的水平在房產開項目現(xiàn)實的資分析中，少析。在相關的考試的案例中，通常直接給定直接套理論進行計算就可以求盈虧平衡點了。但前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用財務費用用銷售費用、開發(fā)期稅費其他費用以及不可預見費用等在這些費在》中并沒有統(tǒng)一規(guī)用財務費用用不可預見費的估算均隨建筑安裝工程費用的變化而變化，

（產量的變化而《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)成本與固定成本，只需要直接按照房地產開發(fā)總成本。和普通的工業(yè)項目相比較，房地產開發(fā)項目需要多交一筆土地。房地產開發(fā)項目利潤總額的計=入-加-總成本費用-土地。當想知道費用增加多少張土地保持不變的（該書從2003年到現(xiàn)在已經(jīng)是第3版，也是國內同類中比較難的案例分析較多且比較詳盡的。詳細內容見該書434。筆者認為當成本費用增加，利潤變?yōu)榱愕倪^20%加計為900萬元/使用年限為7014711987655。項目的建安工程費為2200元m572.031210.463%估算預計住宅在項目建設第三年初開始，平均售價為9410元/m項目可銷售53000m2銷售稅金分別為銷售收入表1項目基本方案投資估算 備注—12A2B231425%5二6%7AB81354%5.65%。項目投資估算如下表所示

表2項目還本付息 12341152 6150500225221520萬銷售費用=49873.00×4%=1994.92萬元銷售稅金=49873.00×5.65%=2817.82萬元

以上是項目基本方案的情況下，下面進行保本點和臨界點分析：若開發(fā)商要求的稅前成本利潤率為30%那么項目可承受的最高土地費用是多少？可承受臨界點最高土地費用求（1）53000×9410/10873.00銷售稅金=49873.00×5.65%=2817.82萬元項目總開發(fā)價值=銷售收入-銷售稅金=49873.00-2817.82=47055.18總成本費用：土地費用建安費用：2200×53942/10000=11867.24前期工程費用572.03用=（11 =409.49財務費用841.11銷售費用=49873.00×4%=1994.92萬元8）不可預見費=（11 總成本合計 245703 46+4049+ .92+682.49=1730%（）74+/V=24204.118轉換為每畝地價=24成本與固定成本上述方法求取即可。臨界點銷售量的求當項目為9410元每平方米，成本利潤率要求時的最低銷售為Q*平方米，根據(jù)資料有：（1）項目總銷售收入為：Q*×9410/100.941Q*萬元銷售稅金=0.941Q*×5.65*5.65）

土地費用：13建安費用：2200×53942/10000=11867.24前期工程費用572.03用=（11 =409.49財務費用841.118）不可預見費=（11 總成本合計：13637.10 4049+8411+941%+6849=2924*30%（）4/29219.95+0.941×4×100%=30%0.8878335Q*－29219.95－0.03764Q*=80.0110.8389015Q*=37985.935Q*=452800臨界點的銷售率QQ×100%450由資費用的投入等并不隨銷售收入的變化而直接發(fā)生變化，。由于項目基本方案總開發(fā)成本為3121487，由成本利潤率=（總開發(fā)價值-總開發(fā)成本）/項目［0.941Q*×（1-5.65%）-31214.87］/31214.870.8878335Q*=31Q*=457060臨界點的銷售率=Q×100%=45706/530兩者相關不到1。同理，在。保本點（1）項目總銷售收入為Q*×9410/10萬銷售稅金=0.941Q*×5.65銷售收入-銷售稅金=0.941Q1－5.65）（2）總成本費用中除了建安工程費用為變動成固定成本=31214.87-11867.24=19347.63（萬元根據(jù)：

利潤=0.941Q*×（1-5.65-0.22Q*-19Q*=28971臨界點0.941Q*1-5.65-0.22Q-19347.63/+19求得臨界點的銷售量為Q*=41792平方米0臨界點的銷售率=Q×100%=41792/530求取項目盈虧平衡時最高可承受費用土地增稅的計表3土地估算 123272.1+2.*20%3-14-從上面的計算結果可以看出，項目成本利潤率為30%時，按財政部規(guī)定計算的土地增值額尚且是個負數(shù)，利潤為零時，更不存在土地增值額為正值的情況行處理。通過案例可以得出，當需要計算達到預期收益水平可承受的最高費用時，并不需要人為把開發(fā)項目總成本費用劃分為變動成本和固定成本虧平衡分析時，按不變的最佳開發(fā)規(guī)模進行分析更具有現(xiàn)實意義

5.530%成本利潤率的銷售量為45706=Q/Q100%0=45706/53000×100%=86.24%。041792［M．［2］周小平等．房地產投資分析［M．：［3］中地產估價師與房地產經(jīng)紀人學會．城房地產開發(fā)M．［M．

［M．計劃，2000.［7］王海濤．運用盈虧平衡分析房地產項目控制［J．中國新（214.［9］吳雪鋒．我地產項目經(jīng)濟評價存在的問題與對策分．20131238WANGZhen-（SchoolofManagementScienceandEngineeringGuangxiUniversityofFinanceandnomicsNanning530003 Duetotheuncertaintyofinvestmentestimateuncertaintyysismustbedoneintheeconomicevaluationofinvestmentprojectsandbreak-evenysisisoftenusedforuncertaintyysis.Thisyzestheproblemsoftheapplicationofbreak-evenysisintheeconomyevaluationofinvestmentprojects，andthusillustratesthewayto