物業(yè)管理費測算

優(yōu)選物業(yè)管理費測算當(dāng)前第1頁\共有26頁\編于星期五\5點合同的約定物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤法律的規(guī)定中華人民共和國價格法建設(shè)部關(guān)于《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)當(dāng)前第2頁\共有26頁\編于星期五\5點政府指導(dǎo)價在合同中約定普通住宅基礎(chǔ)價上下浮動20%適合市場調(diào)節(jié)價在合同中約定高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定市場發(fā)育成熟適合適合二、物業(yè)管理服務(wù)費的價格形式當(dāng)前第3頁\共有26頁\編于星期五\5點三、物業(yè)服務(wù)的定價形式項目方式支付方式包括內(nèi)容盈虧負擔(dān)適合業(yè)態(tài)包干制業(yè)主支付固定物業(yè)費1、物業(yè)服務(wù)成本2、法定稅費3、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負盈虧普通住宅小區(qū)酬金制業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務(wù)資金1、物業(yè)服務(wù)支出2、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)高檔物業(yè)，如涉外公寓或別墅等當(dāng)前第4頁\共有26頁\編于星期五\5點四、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費行政/辦公費公共秩序維護費業(yè)主同意的其他費用綠化費保潔費公共設(shè)備運行及維保費人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費成本（服務(wù)費支出）當(dāng)前第5頁\共有26頁\編于星期五\5點五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則

嚴格進行成本控制的原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過精確預(yù)算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。業(yè)主、使用人認可的原則進行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認可。當(dāng)前第6頁\共有26頁\編于星期五\5點五、物業(yè)服務(wù)費的測算原則

區(qū)別對待的原則

區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則

遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當(dāng)?shù)膬r格競爭。當(dāng)前第7頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

V=∑Vi（i=1，2，3，……12）

注：V：公共性服務(wù)收費標(biāo)準（元／月·

m2）Vi：各分項費用收費標(biāo)準（元／月·

m2）；i：分項項數(shù);

∑:表示對各分項費用算數(shù)求和當(dāng)前第8頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費V1V1=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）

注：Fl：基本工資（元／月）F2：按規(guī)定提取的福利費（元/月）F3：加班費（元／月）F4：服裝費（元/月）S：表示可分攤費用的建筑面積之和（m2）當(dāng)前第9頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用V2

V2=∑Fi／S（i=1，2，3，4，5）（元／月·

m2）成本法：注：Fl：公共照明系統(tǒng)運行費F2：電梯運行費F3：給排水系統(tǒng)運行費F4：通風(fēng)系統(tǒng)運行費F5：智能化系統(tǒng)運行費F7：其他公共設(shè)施設(shè)備維護費

F6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費當(dāng)前第10頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

F1--公共照明系統(tǒng)運行費：①電費：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P電

Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、車場/庫等；Tn：每日開啟時間（小時）；30：每月測算的天數(shù)；P電：電費單價（元／度）；②維修費：這是一個估算的經(jīng)驗值，一般按照當(dāng)?shù)亓闩浼M貨的價格來測算。當(dāng)前第11頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

F2--電梯運行費：①電費=N×W×24×a×30×P電（元／月），N:電梯臺數(shù)；W:電梯功率；a:為電梯運行系數(shù)，②維保費（元/月）③零配件費（元/月）年檢費（元／年）。當(dāng)前第12頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

F3給排水系統(tǒng)運行費：生活給水泵電費=W×24×a×30×P電（元／月）維保費（元／年）：設(shè)備年維修及備件費，水箱清潔費。消防泵電費（略），維保費：消防聯(lián)動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費潛污泵（包括集水井排水泵、污水處理排水泵）電費=W×24×a×30×P電（元／月）維保費（元／月）：年維修及備件費當(dāng)前第13頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

F4—通風(fēng)系統(tǒng)運行費電費同上維修費：年維修及備件費F5—智能化系統(tǒng)運行費電費=W×24×30×P電（元／月）維保費：估算值當(dāng)前第14頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

F6—配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費包括：變配電測試、避雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。F7—其他公共設(shè)施設(shè)備維護費（元／月）當(dāng)前第15頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用V3

V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6

）（元／月·

m2）

注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元／年）F2：服裝費，勞保用品費（元/年）F3：衛(wèi)生防疫消殺費（元/年）F4：化糞池清理費（元／年）F5：垃圾清運費（元／年）F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費用（元/年）F7：清潔用水費（元/年）當(dāng)前第16頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用V4

V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：綠化工具費（元／年）F2：勞保用品費（元／年）F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費（元／年）F4：綠化用水費（元／年）F5：雜草清運費（元/年）F6：園林景觀再造費（元／年）F7：補苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費用（元/年）當(dāng)前第17頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用V5

V5=∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·

m2）注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年），F(xiàn)2：公共秩序維護設(shè)備維修費（元／年）F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年）F4：公共秩序維護聯(lián)建費（元/年）F5：110報警聯(lián)網(wǎng)、對講機占頻費等F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元／年）。當(dāng)前第18頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

辦公費用V6

V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）其中：F1：交通、通訊費用（元／月）F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元／月）F3：車輛使用費、差旅費（元/月）F4：節(jié)日裝飾費（元/月）F5：公共關(guān)系費及社區(qū)文化費（元／月）F6：辦公水電暖費（元／月）F7：書報費（元／月）當(dāng)前第19頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費V7V7=∑Fi／S/折舊年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·

m2）注：F1——交通工具（汽車、摩托車、自行車等）F2——通訊設(shè)備（電話、手機、對講機、傳真機等）F3——辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機、空調(diào)、數(shù)碼相機、投影儀等）F4——工程維修設(shè)備（管道疏通機、電焊機、升降機等）※這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項目服務(wù)的固定資產(chǎn)當(dāng)前第20頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用V8

V8=（投保金額×

保險費率）／保險受惠物業(yè)的總面積建議：投保財產(chǎn)一切險及公眾責(zé)任險經(jīng)業(yè)主同意的其它費用V9該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費用。不可預(yù)見費用V10不可預(yù)見費用（一般按上述費用總和的1％計）。不可預(yù)見費應(yīng)單獨設(shè)賬，嚴格控制其支出。當(dāng)前第21頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

利潤或管理酬金V11物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1）按照租金收入確定

管理酬金=業(yè)主租金收入×酬金比率（2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法

管理酬金=（物業(yè)價值／物業(yè)約定使用年限）×酬金比率當(dāng)前第22頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率／酬金率確定

利潤酬金確定方式是以上述1～10項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即

管理利潤/酬金=服務(wù)費×行業(yè)利潤率/酬金率

※

物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準等因素協(xié)商確定。當(dāng)前第23頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（居住性物業(yè)）

法定稅費V12

按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含：（1）須按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，稅率為5％。（2）城市建設(shè)維護稅，按營業(yè)稅的7％計征。（3）教育費附加，按營業(yè)稅稅額的3％計征。（4）地方教育費附加，按營業(yè)稅稅額的2％計征（5）水利建筑基金，收入的千分之一。合計總營業(yè)額的5.7％。

※依照最新的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，實行酬金制計費方式的物業(yè)服務(wù)費用不含稅金。當(dāng)前第24頁\共有26頁\編于星期五\5點六、物業(yè)服務(wù)費的測算（收益性物業(yè)）