房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

“七通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通燃?xì)猓?。二、區(qū)域因素分析1、區(qū)域概況朝陽區(qū)位于北京市主城區(qū)的東部和東北部，介于北緯39。48'至40。09'，東經(jīng)116。21'至116。42'之間。東與通州區(qū)接壤，西與海淀、西城、東城、崇文等區(qū)毗鄰，南連豐臺、大興兩區(qū)，北接順義、昌平兩區(qū)。朝陽區(qū)是北京市面積最大的近郊區(qū)，南北長28公里，東西寬17公里，土地總面積470.8平方公里。朝陽區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明，降水集中，風(fēng)向有明顯的季節(jié)變化。春季氣溫回升快，晝夜溫差較大；夏季炎熱多雨，水熱同季，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了良好的條件；秋季晴朗少雨，冷暖適宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多風(fēng)少雨，各月平均氣溫都在0℃朝陽區(qū)現(xiàn)轄23個街道辦事處，20個地區(qū)辦事處。朝陽區(qū)的人口總量多、增長快、結(jié)構(gòu)復(fù)雜。2007年末，在全市十八個區(qū)縣中，朝陽區(qū)常住人口300.1萬人，具有北京市戶籍的人口為178.4萬人，外來人口96.3萬人，總量均位居首位，其中常住人口占全市（1633萬人）的比重為18.4%，外來人口占全市（419.7萬人）的比重為22.9％。朝陽區(qū)有大量外籍人士、商務(wù)人士、文化人士，還有14.2萬左右的農(nóng)民。朝陽區(qū)市場繁榮，大型商場眾多。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬多個，形成了十幾個商業(yè)區(qū)。其中，朝外商業(yè)中心被列為北京市新建五大市級商業(yè)中心之一，該中心全長1.08公里，占地11.36公頃，建筑面積67萬平方米，中心以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，并建有相當(dāng)規(guī)模的金融、商務(wù)用房及相應(yīng)的文化娛樂中心。位于該中心東部的藍(lán)島大廈已于1993年建成營業(yè)。藍(lán)島大廈以其特有的“以文興商”聞名全國，贏得較高的知名度，1995年銷售額在全市名列第三。精品大廈購物中心。和藍(lán)島連成一體的區(qū)內(nèi)還分布著雪銀大廈、鑫帝大廈、友誼商店、國際商店、貴友大廈、燕莎友誼商城、賽特購物中心等十幾家大型商場。另外，還有各具特色的市場183個，像被一些外國客人稱之為北京“小巴黎”的秀水市場、雅寶路服裝市場、水碓子貿(mào)易批發(fā)市場、北京圖書批發(fā)市場、三里屯“汽配一條街”等。朝陽區(qū)對外交往活動頻繁，是北京市重要的外事活動區(qū)。朝陽區(qū)是對外交往的窗口，國際化程度高。區(qū)域內(nèi)匯集了北京70％的涉外資源、60%以上的外國商社和90%的外國駐京新聞機(jī)構(gòu)。聚集了114家世界500強(qiáng)企業(yè)，法人金融機(jī)構(gòu)151家，金融機(jī)構(gòu)代表處146家，成為首都金融機(jī)構(gòu)最多、門類最全的區(qū)域。外國駐華使館中除俄羅斯、盧森堡外，都在朝陽區(qū)境內(nèi)。已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)，望京新區(qū)還將興建第四個使館區(qū)。全市46家五星級飯店中，有14家在朝陽。另外，國際會議中心、國際貿(mào)易中心、國際會展中心、中日青年交流中心、燕莎購物中心、國際俱樂部、華僑村等涉外設(shè)施都在朝陽。處于綠蔭花叢中的使館公寓，位于寬敞大道旁的賓館飯店，構(gòu)成了朝陽區(qū)城市風(fēng)貌的獨(dú)特景觀。區(qū)內(nèi)各種涉外單位達(dá)1300家，占全市涉外單位的一半以上；朝陽區(qū)高檔飯店賓館云集，有長城、昆侖、京廣中心、長富宮、建國、兆龍、京倫、中國大飯店、亞洲大酒店等60多家，數(shù)量居全市之冠。國際會議中心、國際貿(mào)易中心、國際展覽中心、中日青年交流中心、國際俱樂部等涉外設(shè)施均在朝陽區(qū)，國內(nèi)外賓客住宿、觀光、購物極為方便。朝陽區(qū)通訊設(shè)施現(xiàn)代化，區(qū)內(nèi)的國際郵電局、北京國際電信大廈是我國目前具有世界水平的電訊中心。北京國際電信大樓是我國目前規(guī)模最大的國際自動電話、國際用戶電報通信樞紐，終期裝機(jī)容量為國際電話2000路，國際用戶電報12000線，國內(nèi)外用戶可通過它直接與世界各地進(jìn)行通話、電報聯(lián)系，它是聯(lián)系五洲四海的無形橋梁。2008年，朝陽區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1906.2億元，比上年增長12.3%，增速比上年回落4.8個百分點(diǎn)。全區(qū)財政收入168.3億元，比上年增長18.9%。全年實(shí)現(xiàn)財政支出150.8億元，比上年增長15.4%。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1272.7億元，比上年增長19.6%，增幅比上年提高4.6個百分點(diǎn)。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資729.6億元，比上年下降9.8%。全年新批三資企業(yè)877家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)有6家。全年實(shí)際利用外資額21.6億美元，比上年增長7.3%。2008年全年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值209.1億元，比上年增長5.0%，增幅比上年回落13.4個百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資539.3億元，比2007年下降9.9%。其中住宅投資247.3億元，下降17.2%。施工規(guī)模小幅增長，商品房施工面積2901.5萬平方米，增長2.8%；商品房竣工面積871.8萬平方米，增長5.7%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了朝陽的科技、文教、衛(wèi)生、體育等事業(yè)的全面發(fā)展?！翱萍寂d朝”，“百年大計(jì)、教育為本”，正在成為全區(qū)人民的具體行動。全區(qū)目前有中央工藝美術(shù)學(xué)院、北京廣播學(xué)院、北京第二外國語學(xué)院、北京化工大學(xué)、北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院等高等院校33所；有中學(xué)103所、小學(xué)227所，學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá)99.95%。此外還有職業(yè)高中33所。聞名中外的中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、朝陽醫(yī)院等衛(wèi)生設(shè)施保證著朝陽區(qū)人民的健康。國家奧林匹克中心、北京工人體育場、北京工人體育館、朝陽體育館為全區(qū)人民開展豐富多彩的體育活動提供了活動場所。2、交通條件朝陽區(qū)為北京的東行門戶，現(xiàn)已構(gòu)成公路、鐵路、航空、地鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)公路四通八達(dá)，總計(jì)700多公里，除十幾條市內(nèi)線路外，還有京津塘高速公路、首都機(jī)場高速公路、京通快速路、京石公路、京張公路、京密公路、京山公路和二環(huán)、三環(huán)等十幾條干道。全區(qū)目前有立交橋30座，人行過街橋42座，其中有全國最大的由26座橋構(gòu)成的四環(huán)路。現(xiàn)代化的國際機(jī)場——首都國際機(jī)場也坐落在朝陽區(qū)，目前擁有國內(nèi)航線140多條，國際航線38條，每周定期航班800多班。3.基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率極高。（2）排水區(qū)域排水為雨污分流方式，排污管分區(qū)鋪設(shè)，自成系統(tǒng)，以污水處理廠為終結(jié)，呈輻射狀分布，并建有排漬泵站，排水通暢。（3）供電區(qū)域內(nèi)電源電網(wǎng)分為高壓網(wǎng)和中壓網(wǎng),作為城市電源,供電保證率高。（4）通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路,市話普及率高，通訊線路暢通。（5）供暖區(qū)域內(nèi)有城市市政熱力管網(wǎng)。（6）供氣有城市市政管網(wǎng)供氣，氣源充足。三、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)估價的客觀性。1、法律上的許可性：估價對象在法律、城市規(guī)劃許可范圍內(nèi)不受現(xiàn)時使用狀況的限制。項(xiàng)目各項(xiàng)證件齊全，法律上合法。2、技術(shù)上的可能性：即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價對象作為使用中現(xiàn)房，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合理的使用要求。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性：即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得的最大收益的使用方式。4、價值最大性：使估價對象的價值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。5、土地與建筑物的均衡性：即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。6、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性：應(yīng)按房地產(chǎn)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價。7、可持續(xù)發(fā)展性：按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢，使未來利益最大化的使用方式。估價對象現(xiàn)狀用途為住宅，與其所處區(qū)域配套設(shè)施功能相符，根據(jù)同一區(qū)域內(nèi)物業(yè)使用狀況及未來發(fā)展趨勢，估價對象按照現(xiàn)狀用途繼續(xù)使用最為有利。四、估價方法選用（一）評估方法的選擇房地產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、重置成本法等，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及我們所掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，本公司接受委托后，估價人員深入細(xì)致地分析了估價對象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，為使評估科學(xué)、合理、客觀、公正，經(jīng)反復(fù)研究，選取市場比較法和成本法作為本次評估的基本方法。1.市場法：是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的基本計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)2.成本法成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。3．由于市場比較法更為貼近實(shí)際情況，賦予60%的權(quán)重，成本法賦予40%的權(quán)重，最終得出估價對象評估價值。（二）評估測算步驟1.運(yùn)用特爾菲法確定估價對象特殊條件下評估所需的各種參數(shù)。2.由于估價對象已經(jīng)完工并可以投入使用，故可測算估價對象國有土地使用權(quán)及地上建筑物價值。3.根據(jù)市場調(diào)研和對北京市近年同類型房地產(chǎn)價值的變化趨勢分析，結(jié)合估價對象的具體情況，采用市場法，對可比實(shí)例進(jìn)行因素修正，利用科學(xué)的計(jì)算公式測算估價對象于估價時點(diǎn)的市場價值。4.運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算出土地的土地使用權(quán)價值，運(yùn)用重置成本法測算房屋建筑物的市場價值，二者加總求得估價對象的總價值。五、測算過程根據(jù)市場法、成本法測算出估價對象的市場價值，最終求得估價對象房屋建筑物的總價值。（一）運(yùn)用市場比較法綜合測算估價對象價值市場比較法的基本計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價值=比較實(shí)例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)1、估價選擇的交易實(shí)例案例A:定福園小區(qū)一套小3居住宅，所在樓層一層（總層數(shù)六層），竣工時間2002年，建筑面積74.50平方米，交易時間2008年12月，出售價格81.95萬元，案例B:定福莊西街一套2居住宅，所在樓層三層（總層數(shù)六層），竣工時間1996年，建筑面積54.00平方米，交易時間2008年12月，出售價格50.22案例C:定福莊西街一套2居住宅，所在樓層六層（總層數(shù)六層），竣工時間1994年，建筑面積55.00平方米，交易時間2008年12月，出售價格55.00萬元，正常交易。2、比較案例修正情況計(jì)算詳見下表：市場比較法—比較案例因素條件說明表待估宗地案例A案例B案例C房屋用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅土地級別5555交易方式出售出售出售交易情況正常正常正常交通便捷度一般一般一般一般區(qū)域繁華度較好較好較好較好距市中心距離較近較近較近較近環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平公共配套較好較好較好較好建筑結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混磚混朝向南北南北南北南北樓層3層/6層1層/6層3層/6層5層/6層建成時間1994200219961994設(shè)計(jì)格局一般一般一般一般裝修中裝修中裝修中裝修精裝修交易價格11000930010000市場比較法—比較案例修正系數(shù)表待估宗地案例A案例B案例C房屋用途100100100100土地級別100100100100交易方式100100100100交易情況100100100100交通便捷度100100100100區(qū)域繁華度100100100100距市中心距離100100100100環(huán)境質(zhì)量100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100朝向100100100100樓層1009910099建成時間100105101100設(shè)計(jì)格局100100100100裝修100100100103交易價格11000930010000比準(zhǔn)價格1058292089807單價(元/平方米)98663、估價結(jié)果確定：由于三個比選案例計(jì)算的比準(zhǔn)價格差距不大，取三者的平均值作為市場法評估結(jié)果。市場法估價單價==9866（元/平方米）（二）成本法本次采用成本法的步驟為：運(yùn)用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、重置成本法綜合測算估價對象價值。先采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算出土地使用權(quán)價值，然后采用重置成本法測算估價對象的價值，最后加總求得估價對象總價值。=1\*ROMANI、土地使用權(quán)的價格運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取土地使用權(quán)價格（1）基準(zhǔn)地價說明2002年，北京市對1993年公布的基準(zhǔn)地價進(jìn)行了更新，根據(jù)北京市人民政府文件《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》(京政發(fā)[2002]32號)，新基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2002年1月1日，自2002年12月10日起施行。在這里我們采用更新后的基準(zhǔn)地價對估價對象進(jìn)行評估。（2）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵基準(zhǔn)地價是各土地級別內(nèi)，“七通一平”（或“五通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)的平均價值。（3）基準(zhǔn)地價計(jì)算公式委估宗地位于海淀區(qū)定福莊西街，用途為住宅，屬于居住五級地區(qū)。其基準(zhǔn)地價的計(jì)算公式如下：宗地樓面熟地價＝適用的基準(zhǔn)地價（樓面熟地價）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)（4）具體測算過程①適用的基準(zhǔn)地價(樓面熟地價):根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價級別范圍，估價對象所在的區(qū)域的土地級別屬于居住用途五級，基準(zhǔn)地價為1500-2790元/平方米。根據(jù)北京市基準(zhǔn)地價的有關(guān)規(guī)定，這里宗地樓面熟地價取2145元/平方米。②期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)=宗地估價時點(diǎn)地價指數(shù)/基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日地價指數(shù)根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知》(京政發(fā)[2002]32號)，基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)日為2002年1月1日，根據(jù)中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)公布的北京市歷年地價指數(shù)和地價增長率，詳見下表：北京市歷年居住用地地價指數(shù)（基期2000年）期間地價指數(shù)2005年第四季度1132002年第一季度1042006年-2008年2季度北京地區(qū)地價增長率2006年2007年2008年第四季度5.65--第三季度0.739.941.95第二季度1.95.024.93第一季度0.754.344.95數(shù)據(jù)來源:中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)期日修正系數(shù)（工業(yè)）=113÷104×（1+0.75%）×（1+1.9%）×（1+0.73%）×（1+5.65%）×（1+4.34%）×（1+5.02%）×（1+9.94%）×（1+4.95%）×（1+4.93%）×（1+1.95%）≈1.59③年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)公式：式中：K：將基準(zhǔn)地價土地的使用年期修正到估價對象土地使用年期的年期修正系數(shù)；N：住宅用途的土地使用年期為70年;n：估價人員未獲估價對象土地年期情況，評估設(shè)定其土地使用權(quán)年限為居住用途法定最高土地使用權(quán)出讓年限70年。。r：土地還原利率，取銀行現(xiàn)行一年期定期存款利率加一定的風(fēng)險報酬率。于估價期日中國人民銀行公布的一年期定期存款利率為3.6%。在房地產(chǎn)市場中，由于土地不同于一般生產(chǎn)要素的特性，在正常市場情況下，地價處于不斷穩(wěn)定上升的趨勢，因此，我們確定本次估價中土地還原利率為7%。則：年期修正系數(shù)為K＝1.00④容積率修正系數(shù)設(shè)定待估宗地容積率為估價對象所處區(qū)域的級別平均容積率，故修正系數(shù)為1.000。⑤因素修正系數(shù)基準(zhǔn)地價確定的居住用途用地影響因素包括居住社區(qū)成熟度，交通便捷度，區(qū)域土地利用方向，臨路狀況，宗地形狀及可利用程度，公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況，自然和人文環(huán)境狀況，與商業(yè)中心的接近程度等。估價對象各因素修正情況見表1。北京市基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)說明表單位：%影響因素估價對象情況說明估價對象因素修正系數(shù)居住社區(qū)成熟度較優(yōu)1.5交通便捷度較優(yōu)3區(qū)域土地利用方向較優(yōu)1.5臨路狀況較優(yōu)1.5宗地形狀及可利用程度較優(yōu)1.2公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況較優(yōu)1.8自然和人文環(huán)境狀況較優(yōu)3與商業(yè)中心的接近程度一般0合計(jì)13.5則估價對象因素修正系數(shù)＝1+13.5%＝1.135居住用地樓面熟地價＝2145×1.59×1.00×1.000×1.135＝3872（元/平方米）估價對象土地價值=3872×54.84=212321(元)=2\*ROMANII、建筑物價格的求取=1\*romani.直接成本（1）建造成本建造成本包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期工程、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。①建安工程費(fèi)根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和估價對象建筑物的實(shí)際狀況，確定取其建安費(fèi)用（含裝修）（如下表）。編號類別項(xiàng)目單方造價備注(元/m2)1土建結(jié)構(gòu)工程800中檔2

工程初裝修80中檔3

精裝修工程04

外檐裝修30涂料；中檔5

土建小計(jì)=SUM(ABOVE)9106電氣

動力變配電工程07

照明工程40中檔8

弱電工程09

電梯010

防雷接地5中檔11

地下停車系統(tǒng)12

電氣小計(jì)4513水暖

給排水工程45中檔14

暖氣工程27中檔15

通風(fēng)空調(diào)工程0中檔16

消防工程35中檔17

中水處理設(shè)備20中檔18

煤氣工程7中檔19

水暖小計(jì)13420建安工程造價合計(jì)1089根據(jù)上表，建安工程造價合計(jì)為1089元/平方米，取1100元/平方米。②勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期工程一般取建安工程費(fèi)的5%，則紅線內(nèi)市政費(fèi)＝1100×5%＝55元③公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般取建安工程費(fèi)的8%，則公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)=1100×8%＝88元建造成本為以上三項(xiàng)合計(jì)，即1243元。（2）不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)《北京市出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行），不可預(yù)見費(fèi)取值范圍為建安費(fèi)用的5%-10%。根據(jù)實(shí)際情況，確定不可預(yù)見費(fèi)按建安費(fèi)用的5%計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)1100×5%＝55元（3）專業(yè)人士費(fèi)根據(jù)《北京市出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行），專業(yè)人士費(fèi)取值范圍為建造成本的5%-10%。根據(jù)實(shí)際情況，確定專業(yè)人士費(fèi)按建造成本的5%計(jì)算。專業(yè)人士費(fèi)＝1243×5%＝62元上述各項(xiàng)之和為直接成本,則直接成本為2349元=2\*romanii.其他費(fèi)用（1）管理費(fèi)管理費(fèi)取建造成本的5%計(jì)算。管理費(fèi)＝1243×5%＝62元上述各項(xiàng)合計(jì)為1422元。（2）投資利息取以上各項(xiàng)合計(jì)款為基數(shù)，