赤崗橋西項目采用酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的可行

赤崗橋西項目酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式的可行性分析報告前言為了更加準確、清晰地表述營銷策劃部在赤崗橋西項目定位上的立場，我們將報告分為6個部分，分別為：市場定位本篇著重解決赤崗橋西項目為什么要做酒店式服務公寓?？蛻舴治霰酒亟獯鸪鄭彉蛭黜椖课磥淼匿N售、經(jīng)營將面對怎樣的客戶人群。產(chǎn)品設計調整本篇著重細化赤崗橋西項目如何通過改變產(chǎn)品規(guī)劃和設計從而滿足酒店式服務公寓經(jīng)營的需要。運營模式本篇著重解決赤崗橋西項目酒店式服務公寓和普通公寓未來經(jīng)營管理的模式問題。收益分析本篇著重進行赤崗橋西項目采取酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式下有可能為公司帶來的效益分析。風險提示本篇著重闡述赤崗橋西項目若按酒店式服務公寓營銷和經(jīng)營模式運作有可能存在的風險。市場定位SWOT分析燕優(yōu)勢羨分析永區(qū)位蓄優(yōu)勢跪坐落戰(zhàn)于新初城市莖中軸賀線西頌側；餃毗鄰鄙廣州繪市或未來顫最大爹的城欄市咸CB耳D內珠江堵新城兼；吃距離爭天河趁北若CB霧D饅和天道河城向商圈峰僅脫10焦分鐘牲車程飛；大與五經(jīng)羊新幣城次乒CB駝D想隔岸猴相望驗；濾距離宏琶洲刮會展醋中心青約仇15暗分鐘宋車程突，會備展商憂圈帶心來的央經(jīng)濟秤效益器觸手暗可及鑄；蓄新規(guī)境劃的規(guī)赤崗山新領津館區(qū)面近在合咫尺槽；庭地處問濱江給東豪斑宅走槳廊東植端膨；裙擁有債一定批的景狹觀優(yōu)封勢；寄用地著內鑄的恩幼兒昌園配議套糕有機頌會打潤造成迎為面討向新慣領館雙區(qū)、柔珠江遇新城殘和琶慰洲會暖展等馳區(qū)域洗外籍鹽人士柄學齡欲前子湖女提百供托觸管和升教育幸的恢高級室別的訓服務親設施圣。棍產(chǎn)品挪優(yōu)勢嚇小戶腳型設豐計→畝總價描優(yōu)勢霸→低蠅門檻允入市艱；丑是濱定江東斤板塊戰(zhàn)內目閱前唯贊一的犬純小設戶型慶項目心；分商務筑公建欺風格惜的立執(zhí)面設晨計有霞利于區(qū)從住爛宅林濟立的疑地段奮中跳撇躍出簡來，渣成為怪地表嶺性建葵筑。仆品牌這優(yōu)勢臺（略輕）黎劣勢藝分析界區(qū)位抓劣勢芹區(qū)域弓內商詳業(yè)氛被圍淡械薄，抵對裙緒樓招頁商和崇銷售壓形成震壓力經(jīng)；個廣州校大橋績是天擇河區(qū)枯與海個珠區(qū)宰南北希交通夜動脈脾的瓶跌頸，狗塞畏車沿現(xiàn)象筆較為故嚴重述，蓋我們葬通過尿一家挽有合錄作意曾向的她酒店床式服節(jié)務公啞寓管術理公糾司所孫作的峽交通妻數(shù)據(jù)柜調查禾顯示午：秤上午脆7-秤8給點半電從項管目位榴置出無發(fā)到關中信鏟3罩次，饅時間娛分別凱為寸19同分鐘裙、童6賀分鐘腐、朝23往分鐘盒下午懼6-恰7著點從翻中信太開車糧出發(fā)膚，經(jīng)溉廣州塔大道所，到餐達該防項目噸位置炸分別斥為效39田分鐘排、凳14碰分鐘敏、遼22沫分鐘背。問造卷調狹查了闖17謠8瘋個客收人，澤其中呀絕大城部分蔬單身稱客人面希望油打的編時間喝15宵分鐘誦最為凳合適式項目第周邊描高檔芽雅致俘的娛塊樂消光費場橫所缺捏乏，淹對單厲身高盾檔住瞧（租尾）客戀影響看較大趨產(chǎn)品趁劣勢納單核迫心筒鐮設計呢，礙5夠梯值27哈戶，泛居住柱人口掉密度練高，比垂直猶交通盯需求匙不易兄滿足侍；普75吵6戶娛共用棕一格鄉(xiāng)電梯灰大堂樂出入命；串總貨豐量扇40全%薪共劫29縫1劉套單睜元無特陽臺返設計傳；腦總貨展量竟34淚%阿共李25軌2易套單怪元臨直廣州丘大道枯，受秩噪音循滋擾怒較為含嚴重岸；議項目謀在規(guī)右劃設血計上暗，配趙套設鐮施的尤考慮即不足些；鞭停車釣位配箏套僅畫18姻1朵個，揪平均鬧4.貨2亞戶分跌配寶1蔑個車核位其，如河加上責商業(yè)舉配套奴部分撞的車朽位需薄求，梳供需戚矛盾彈更為忽突出都；滲產(chǎn)品狐設計變缺乏磁亮點利。頃機會墓分析蜜市場蝕環(huán)境睡真實辯的市取場需鋸求和宜投資滋需要炒推動槍著廣尚州市梯房地午產(chǎn)市北場的廳穩(wěn)步業(yè)上升擋，這慰種市慧場需現(xiàn)求和協(xié)投資徒需要欄主要爭反映傭在以擋下幾悅個方涌面：發(fā)國民教生產(chǎn)劃總值蛋大幅餐提升丙，人燃均可誤支配頑收入嶼相應償提高犬；鳳土地尚資源抹尤其醬是城劉區(qū)中墾心區(qū)廟域土督地供扎應的刷稀缺誘性越紙發(fā)明報顯；辛廣州奴市已聯(lián)進入堅新一寧輪的出換房勺周期敘；腐在全么國各備大發(fā)治達城攜市中支，廣樸州樓惡價處虜于中熔等偏含下的汁價格佳水平繁，廢具有惜較大澡的福上漲駛潛力陸；赴人民競幣的嗓升值嗽壓力渣和大捏陸房羅地產(chǎn)亭相對雷于其稻他投薯資渠化道而彎言極量高的券回報頁和保營值能組力；壽各大情利益朝集團損（包慘括政求府、泥發(fā)展衛(wèi)商、昌銀行極、建污材、俊施工詞廠商缺等）編從樓齊價上綠漲中登獲得菊的巨禿大利繳益驅的使他覽們具虧有不徑斷推徐動樓滅價上慶揚的油主觀眨能動飯性；僅廣州溉市未傘來的偏產(chǎn)業(yè)坑和城鎖市規(guī)鄙劃將寒進一越步增狐強廣對州作仇為區(qū)利域性劃中心惡城市驢的綜避合競飽爭力曬，國調際化壯進程睜進一螺步加諸快，從由此晴吸引開更多狹的境倘內外財?shù)囊扑兔窈秃薷咚孛|的燕流動拒人口同；滅隨著笨樓價石的進珠一步痰飆升替，置朋業(yè)投蹄資門由檻將巴越來啦越高友，中菜小戶忙型產(chǎn)備品在嘩總價廚上的燥相對致優(yōu)勢浩亦將塊隨之館放大偏；棒另一以方面岸，隨屈著廣塌州國槐際化涌進程晴的進拆一步脹加快蓋，境僑內、熄國際胡間的宵往來回和交科流隨抱之增捉多，抄酒店脊和公葡寓市骨場方匠興未刷艾；啊濱江從東板蜂塊可收供開榆發(fā)的奧住宅返用地歲已所技剩無永幾，跡而本蜓項目漲亦是小該板慰塊內免目前言唯一踢的純濕小戶曾型項雄目。眠政策曲導向萌10蜂0%扮小戶牧型設率計完受全符隔合躁“陜國六摟條霸”抗關于肆70寶/9揪0捎的戶欣型限兼制；畜傾向尼于小凍戶型坊的各都項優(yōu)應惠政挪策。爪城市忽發(fā)展瞇琶洲挨會展污中心材規(guī)模旅和輻慶射范尸圍的哈進一芽步擴燥大；走珠江掀新城混總部喝經(jīng)濟幫的啟舌動和姻深化信；藝新領礙館區(qū)遷的規(guī)果劃已露進入辨實質竿性的葉建設鍵階段際；奧珠江沸新城快多個擱地標克性建鋒筑和專市政芒公建咸相繼主落成陜。剛風險買分析雄政策險導向數(shù)房貸逐利率趴仍然摟存在謝著進良一步奪的上欣調壓怨力；馳國家妻對房潔地產(chǎn)偵投資里行為貴的打頸擊力麥度不葛斷加夫強，害二手哈房交噸易成重本進躺一步胞提高事；健政策輕對境懸外個前人或館團體務投資店房地角產(chǎn)的胡限制區(qū)；大“含國六驢條輝”凳中關孟于遇70慘/9鍋0類的戶庸型限謠制彎將進棕一步艷加重勝小戶鞋型市吼場競天爭的獻壓力均；病住宅撐禁商峰；殖返租幫型酒惹店式旱服務信公寓抽的傳夫播限混制。蒸市場蔥環(huán)境忙已經(jīng)僚放量逃的小念戶型慕產(chǎn)品秩市場值加上階70飾/9康0廈規(guī)限陪所導緊致的音中小益戶型泉產(chǎn)品豎將大侵量涌己現(xiàn)，速日趨理激烈懂的同稍質化瞎競爭禍將不件可避城免；鉛07勿-0寄8遺年將大是廣稼州市撫酒店輔市場謊井噴養(yǎng)的一令年，狀多間斤5笑星級葵酒店矮相繼某開業(yè)委，將圍把眾蠻多的縣4晉星級府以下輛的酒贏店經(jīng)蠶營逼粱入與踐酒店憑式服助務公會寓同挑質化翅的競宗爭行配列，碼而純澡酒店繁的經(jīng)誼營和準服務縱相對趣酒店深式服趣務公油寓擁望有絕冠對優(yōu)刊勢；即周邊狐成熟咳社區(qū)雀內中似小戶既型的啦物業(yè)惜租賃邀將對傷本項昏目未除來位的租赤賃市覽場構專成威戲脅；處市場惱定位鉤酒店旁式服非務公驢寓的使概念醒和特絕點嚇酒店筆式服描務公家寓，設也稱羽服務彈式公結寓，學酒店拋式服喉務公蜂寓是揉融合捐酒店扛設施嶄與家善庭特衰色為骨一體浴的自作住式眼單位起，并脖提供魔低于栗酒店蹄價格肥的長逆期住巧宅。南從酒狐店式茂服務汗公寓丟的定期義，帽我們仇可以顛看出轟酒店聰式服宅務公絕寓具察有如索下特陷點：膜酒店攤式服委務公蓄寓強娘調的濾仍然調是居稼住功棉能，妨而非庭商務肌辦公趁功能賢；裁酒店膠式服遵務公濤寓是更一種栗長期荒居所波（相荷對于潤酒店仔而拒槍言）蒙的物評業(yè)；閥酒店臺式服青務公舅寓必障須有繞酒店暴般完今善的杰服務夜；膠酒店柔式服緞務公譜寓必買須具歇有居福家的伍氛圍算；傅相對流于酒間店而框言，青酒店譜式服艷務公鎮(zhèn)寓具栗有一按定的搖價格刺優(yōu)勢磚。益與酒串店式洲服務娘公寓順的功似能相勒適應抗，酒襖店式油服務夫公寓診在設寶計和篩配套松上具待有如糧下特茂點：碗酒店湖式服減務公捎寓寓艘所具瓣有較瓣大的相空間腰，而恨酒店組房間合的空槍間比斥較小肺；鈴酒店伯式服駝務公芝寓配碑有設委備齊億全的就廚房永；思酒店絕式服煤務公旗寓會巧配置法完善微的家研用電刷器和蛋家居衰化的噴家具斗。尺酒店改式服詢務公暢寓擠的區(qū)德域分面布特仰點：逼地段熊是視酒店最式服顏務公傻寓文制勝綠的首芒要因挖素，討城市壟中央移商務笑區(qū)（錯CB哲D糠）是所商務番活動坦最密鍵集最粒集中襪的區(qū)陣域，燙也是消租用韻酒店慶式服鄙務公漫寓情的客箭戶活嬸動最考多的與區(qū)域承。亭酒店荒式服已務公若寓保作為導城市舅中的拘“玩高端辦居住羨物業(yè)氏”懼，吸貓引的撕是定“堆高層連次的志消費紫者牧”旗，位郵于懶“搶高尚陡地段墨”門成為插衡量詢物業(yè)泄標準冠的決讀定性膠指標附。端“遇高尚敘地段綁”它的含測義不止僅僅在包括謹靠近衰CB召D夠，同焰時還飄意味瘡著交爸通便后捷、袖環(huán)境談幽雅訂、周番邊設股施齊等全等游。丟廣州埋酒店蒜式服口務公課寓售競爭雖市場立分析蟲廣州涌公寓矛市場炒的分冰類恒在廣威州，驅發(fā)展第商為壁了把鏟他們立的房愉產(chǎn)與辜今天霉越來銜越多董的高禁品質培住宅口公寓揚區(qū)分訊開來稀，開改始廣搞泛地怖使用河“公周寓”冠這一嫩名詞研，一衰般分勝為以交下幾紐類：殖住宅糟式公凳寓；吃酒店挖式服滲務公盡寓，釣如概：中撲信廣梅場、郊金亞盲花園畏、范新大蘋廈、徑祈福愚華廈帶等糕。碎公寓臨式酒碌店，魄如中豆國大報酒店思、花蜻園酒河店等畫公寓澆和屬論于主端體建杰筑的覺酒店矩相連硬以下妻試用醫(yī)兩表煮從不叫同角賀度綜拘合分張析廣炸州服具務式拿公寓吼市場悄的類糞型分狠布：踏對比腳項目誠公寓豆類型標附加因服務艙其他罩房間匪清潔蹲每日飲早餐財送餐疑服務擋洗衣沾服務掀管家挺服務幸隱私券性銜社區(qū)近活動孤營銷達方式盜與酒墾店波的競紡爭么類型腥A潛住宅薯式服漿務公宅寓懶額外緒提供糧不提縱供忙不提獻供苗不提考供豪不提革供腸5曾不提董供攤代理跡商填無刊類型疲B軌酒店播式服仙務公猴寓洪包含辱提供雷提供儉提供游提供爪5碗有時痕提供咐代理征商阻有爺類型灶C確公寓句式酒欄店惡包含批提供級提供兔提供箏提供感3.香5謹不確插定版銷售手部+姨代理掌商場有玩參考蒸項目潛介紹概況智公寓錯星級井房數(shù)繭入住健率岸平均不月租您金撇每平娃方米惡平均監(jiān)（凈業(yè)）月虎租金轉平均誤公寓顯面積緣（平敢方米劑）敵金亞嘩花園簽五外二居盒室手擁5賀套重三居梳室缸1仇28較套說四居位室刷晝22崗套依95千％蒸41投,0騎70敞18芒5漏22楊2訴嶺南暴會明五旅三居施室辛乓54掙套怕四居即室面顫6收套貌90壤%速33駁,6塔60四16溜5呼20局4悶祈福風華廈蛙四惕一居低室付徑5脅套博二居外室丘綠39隱套學三居英室致勵48喂套踐四居姓室腎鈴5薄套顧90串%榮28湖,0徑80恰13陡0同21腹6轎中信病廣場噸四駐二居溪室超2拳05布套撫三居輔室兩拼69斧套花80責%甜15煉,4芒28貼11利6萍13發(fā)3倦新大巾廈罰五鋒二居禿室露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