鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\u22403第一章總論 3308121.1項(xiàng)目名稱(chēng)及工作階段 3219951.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 3298551.3項(xiàng)目概況 4192781.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 6198721.5研究范圍 627836第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 7310532.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 7150692.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 945022.3研究結(jié)論及建議 121953第三章市場(chǎng)分析 1344923.1本項(xiàng)目商住社區(qū)的概念 13244733.2鎮(zhèn)雄縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹 13251433.3鎮(zhèn)雄縣未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 15172763.4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì) 1656283.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 1626244第四章項(xiàng)目定位 17235614.1功能定位 17185754.2市場(chǎng)定位 17216114.3定價(jià)策略 18211214.4入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位 19290414.5銷(xiāo)售方式定位 2037044.6物業(yè)服務(wù)定位 2014731第五章建設(shè)條件 2189095.1氣候條件 2153215.2地形地貌及地質(zhì)條件 21117715.3工程場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià) 22275545.4外部建設(shè)條件 2221218第六章建筑建設(shè)方案 24186106.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 24199036.2總平面布局 2558566.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 29261336.4單體建筑方案 2928463第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 32240277.1設(shè)計(jì)依據(jù) 32276337.2設(shè)計(jì)基準(zhǔn) 32150537.3結(jié)構(gòu)選型 3332157.4基礎(chǔ)型式 337996第八章公用工程 34180588.1給排水工程 3433488.2電氣 37135118.3空調(diào)與通風(fēng)工程 43311448.4綠化 45115968.5消防及安全 4510485第九章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 48230169.1環(huán)境保護(hù) 48256549.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響因素 4948709.3環(huán)境保護(hù)措施 50281249.4節(jié)能措施 5130270第十章項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員 532620310.1項(xiàng)目組織 531597710.2勞動(dòng)定員 5412412第十一章項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo) 542079411.1建設(shè)管理 54641111.2招標(biāo)投標(biāo) 552218311.3招標(biāo)基本情況表 5525878第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 564272第十三章投資估算與資金籌措 571718513.1投資估算內(nèi)容 57537713.2投資估算的編制說(shuō)明 581830013.3投資估算 603171513.4投資計(jì)劃及資金籌措 618692第十四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 621389814.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和說(shuō)明 621120014.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 631186414.3盈虧平衡分析 652747214.4敏感性分析 661206914.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 671566第十五章風(fēng)險(xiǎn)性分析 682584815.1內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 683162815.2外部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 68第一章總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)及工作階段項(xiàng)目名稱(chēng)：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目工作階段：可行性研究1.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，是經(jīng)工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。法定代表人為黃良杰，公司地址設(shè)在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目部通過(guò)公司全體員工的不懈努力，現(xiàn)已初具規(guī)模，人員共有15人，內(nèi)設(shè)財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、市場(chǎng)管理辦等部門(mén)，分工精細(xì)，專(zhuān)業(yè)化程度高。公司一貫秉承"誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取，力求完善開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化的經(jīng)營(yíng)格局。鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司此次開(kāi)發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目是公司的重要項(xiàng)目，對(duì)于整個(gè)公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值--服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)城上城舊城改造項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值。1.3項(xiàng)目概況1.3.1項(xiàng)目擬建地點(diǎn)城上城舊城改造項(xiàng)目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間，主干道連s320省道，項(xiàng)目用地西北側(cè)為毛家灣，南側(cè)為鎮(zhèn)雄縣政府,地段較為偏僻，其開(kāi)發(fā)對(duì)于帶動(dòng)提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。1.3.2項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及定位根據(jù)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì),結(jié)合地塊情況進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目的內(nèi)容可概括為：（1）總建筑面積122818.4m2，其中：地下面積20885m2；地上建筑面積101933m2。（2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻等。智能化管理、寬帶入戶。城上城項(xiàng)目是鎮(zhèn)雄縣政府在2013首屆博覽會(huì)暨21屆昆交會(huì)上簽約的招商引資項(xiàng)目。隨著鎮(zhèn)雄縣群眾生活水平的逐步提高，以及鎮(zhèn)雄縣城的快速發(fā)展情況，城上城舊城改造項(xiàng)目定位于為提升縣城舊城片區(qū)的環(huán)境、為舊城片區(qū)的居民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。因此本小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是力爭(zhēng)建設(shè)成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)。1.3.3主要的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃意見(jiàn)，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)其中具體為：序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注11總用地面積m2（畝）179052地上建筑面積m2101933.43總建筑面積m2122818.4計(jì)入容積率面積m2／其中住宅面積m298693.8商業(yè)面積面積m23239.6公共服務(wù)設(shè)施面積m2其他m2／不計(jì)容積率面積m2／其中容積率／5.693綠化率%32.2建筑密度%28.88其他m2／4地下室停車(chē)位戶4885總戶數(shù)棟890總投資：33333.27萬(wàn)。1.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與云南城市規(guī)劃建筑研究設(shè)計(jì)院有限公司簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書(shū)；2.《鎮(zhèn)雄縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005；4.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95；5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999；6.《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；7.《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-88；8.《汽車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ100-989.《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》11.其他現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；12.建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；1.5研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景2.1.1推進(jìn)舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強(qiáng)帶動(dòng)輻射作用鎮(zhèn)雄縣認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的精神，以黨的重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)勤勞智慧的鎮(zhèn)雄人民，進(jìn)一步營(yíng)造濃厚的“項(xiàng)目興縣”氛圍，以項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)舊城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設(shè)步伐。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經(jīng)不適應(yīng)縣城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。舊城區(qū)建筑存在部分老式結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無(wú)序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無(wú)法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?dòng)。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)、居住五大功能的綜合商住區(qū)。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設(shè)新亮點(diǎn)。2.1.2鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步推動(dòng)本地房地產(chǎn)的健康發(fā)展根據(jù)鎮(zhèn)雄縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要的精神，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的把鎮(zhèn)雄建設(shè)成為“集重工、商貿(mào)為一體獨(dú)具滇東北特色的現(xiàn)代化中等生態(tài)山地城市”和“西南經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)軸，對(duì)內(nèi)開(kāi)發(fā)的重要門(mén)戶”的目標(biāo)，為加快鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)融入黔西北經(jīng)濟(jì)帶、成渝經(jīng)濟(jì)圈，泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，進(jìn)而打通融入中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)新通道，構(gòu)筑“西進(jìn)、東出、南聯(lián)、北開(kāi)”的新格局，按照科學(xué)規(guī)劃、加快建設(shè)、嚴(yán)格管理、全面提升的要求，全面實(shí)施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，推倒“城鄉(xiāng)二元墻”。與此同時(shí)，鎮(zhèn)雄十二五規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產(chǎn)建設(shè)，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來(lái)了新的機(jī)遇。房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加財(cái)政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動(dòng)鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。由于受金融危機(jī)影響，我國(guó)部分省市房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。特別是鎮(zhèn)雄縣，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度本就較低，所以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，加之鎮(zhèn)雄縣整體經(jīng)濟(jì)的高水平發(fā)展更是加快推動(dòng)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進(jìn)城鎮(zhèn)化水平。當(dāng)前，該片區(qū)吸引部分來(lái)自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，城上城片區(qū)建設(shè)開(kāi)辟商貿(mào)中心、文化娛樂(lè)中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。因此，建設(shè)以購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、居住五大功能為主要內(nèi)容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時(shí)，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進(jìn)城的農(nóng)民提供安居樂(lè)業(yè)的環(huán)境，切實(shí)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2.2.2市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。該項(xiàng)目建設(shè)依托舊城區(qū)，促進(jìn)舊城區(qū)改造升級(jí)，促進(jìn)發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。同時(shí)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，增強(qiáng)消費(fèi)產(chǎn)生直接影響，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴(kuò)大城市輻射能力，市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展2.2.3經(jīng)營(yíng)城市，開(kāi)辟市政建設(shè)新局面城市作為先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進(jìn)文化前進(jìn)的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質(zhì)量與居民生活水準(zhǔn)的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個(gè)地方的綜合實(shí)力，同時(shí)也體現(xiàn)了一個(gè)地方規(guī)劃城市、經(jīng)營(yíng)城市的水平?？茖W(xué)規(guī)劃城市，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會(huì)事業(yè)，推動(dòng)文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。完善城市功能，加快城市建設(shè)與發(fā)展，要抓住經(jīng)營(yíng)城市這個(gè)核心。經(jīng)營(yíng)城市，就是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來(lái)經(jīng)營(yíng)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場(chǎng)，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。這是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)城市化的客觀要求，是對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā)揮城市資源經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營(yíng)城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。加快推進(jìn)城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)城區(qū)整體功能與輻射帶動(dòng)能力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的全面發(fā)展，開(kāi)創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。2.2.4項(xiàng)目的建設(shè)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟(jì)效益目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)集開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門(mén)的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來(lái)提供。因此城上城舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)能夠帶動(dòng)鎮(zhèn)雄縣其他相關(guān)行業(yè)的快速積極發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，就業(yè)的解決都具有良好的推動(dòng)效果。2.2.5項(xiàng)目的建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求隨著人民群眾收入的明顯提高，到2015年末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)了16800元，力爭(zhēng)突破17000元，年均增長(zhǎng)10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個(gè)良好的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)，特別是一些市場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)理念新穎、地塊優(yōu)勢(shì)明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其發(fā)展空間和市場(chǎng)前景相當(dāng)樂(lè)觀。同時(shí)隨著鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的投資理念和營(yíng)銷(xiāo)方式悄然興起，一種“買(mǎi)生活方式”的時(shí)代已開(kāi)始步入鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)業(yè)，由買(mǎi)方市場(chǎng)引發(fā)的這場(chǎng)需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前云南省和鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。2.3研究結(jié)論及建議2.3.1項(xiàng)目研究結(jié)論（1）鎮(zhèn)雄經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時(shí)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也為本項(xiàng)目提供了廣闊的市場(chǎng)前景，因而本項(xiàng)目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合鎮(zhèn)雄縣的城市總體規(guī)劃，已經(jīng)通過(guò)鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃委員會(huì)的審查。（3）依據(jù)本文的方案，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。2.3.2項(xiàng)目建議到城上城建成后，因其舊城改造的性質(zhì)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。同時(shí)要切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。還必須做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。第三章市場(chǎng)分析3.1本項(xiàng)目商住社區(qū)的概念本項(xiàng)目位于烏峰鎮(zhèn)新街片區(qū)天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。城上城舊城改造項(xiàng)目擬進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開(kāi)發(fā)，物業(yè)市場(chǎng)定位為高品質(zhì)、高品位、集休閑度假和商住為一體的生態(tài)性、內(nèi)斂型高檔社區(qū)，主要目標(biāo)客戶群定位為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)鎮(zhèn)雄縣發(fā)展前景比較看好的客戶。3.2鎮(zhèn)雄縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況介紹根據(jù)十二五規(guī)劃綱要精神，鎮(zhèn)雄縣圍繞“水體、水域、綠地、景觀通道建設(shè)”為中心，著力打造南部新城區(qū)行政中心廣場(chǎng)、水體公園、實(shí)施城市四周山體綠化和屏障建設(shè)，強(qiáng)化道路綠化、小區(qū)綠化和庭院綠化，形成“水在城中、城在綠中、顯山露水，城景交融”的城市生態(tài)園林景觀，全面改善縣城居住環(huán)境，逐步實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo)，向“園林綠化城市”方面發(fā)展，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，舊城區(qū)的改造也就成為了必然。3.2.1100平米左右住宅最受消費(fèi)者青睞根據(jù)云南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購(gòu)買(mǎi)兩房和三房的受訪者分別占50.7％和36.6％，一房的意向購(gòu)買(mǎi)量相對(duì)較少，占9.2％，選擇購(gòu)買(mǎi)單身公寓和單體低層住宅類(lèi)產(chǎn)品的很少，均為1.4％，選擇四房的最少，僅為0.7%。從鎮(zhèn)雄縣的消費(fèi)者購(gòu)房面積的調(diào)查顯示，在鎮(zhèn)雄縣此類(lèi)選擇意向符合了主要家庭的構(gòu)成和居住習(xí)慣，100平方米的房子最受青睞，有29.6％的受訪者意向購(gòu)買(mǎi)90-100平方米的房子，100-110平方米也有著較大的需求量，意向購(gòu)買(mǎi)者分別占25.3％，另外，110-150平方米房子的意向購(gòu)買(mǎi)者將近占16.9％，而150平方米以上的市場(chǎng)需求量較小，意向購(gòu)買(mǎi)者占2.1％。3.2.2目前鎮(zhèn)雄縣新建商品房?jī)r(jià)格可觀根據(jù)最新調(diào)查，目前鎮(zhèn)雄縣縣城區(qū)新建商品房的價(jià)格在3100元/m2左右，已經(jīng)能與大部分地州級(jí)城市想媲美，超出大部分縣級(jí)城市的均價(jià)，其發(fā)展前景十分樂(lè)觀。3.3鎮(zhèn)雄縣未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)從上述鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)運(yùn)行情況來(lái)看，鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)雖然有一些波動(dòng)，但總體上還在正常區(qū)間運(yùn)行，并呈現(xiàn)以下特征。3.3.1政府支持房地產(chǎn)健康發(fā)展十二五規(guī)劃綱要中提出，加快建設(shè)南部新城區(qū)，穩(wěn)步推進(jìn)新城區(qū)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，全面提升縣城品味，力爭(zhēng)建設(shè)一個(gè)承載能力強(qiáng)，輻射范圍廣、幸福指數(shù)高、生活品質(zhì)高、生態(tài)環(huán)境美的縣級(jí)中心城市，上述政策將促進(jìn)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。3.3.2從近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)看房?jī)r(jià)逞增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)鎮(zhèn)雄人口多，截止到2010年底，全縣總?cè)丝谶_(dá)到152.66萬(wàn)人，是云南省第一人口大縣，隨著鎮(zhèn)雄城市化進(jìn)程的發(fā)展，和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的技術(shù)革新，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力也越來(lái)越多，這些剩余的勞動(dòng)力人口就進(jìn)入到縣城工作，他們也有購(gòu)房的需要，在整個(gè)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，鎮(zhèn)雄縣房?jī)r(jià)整體上漲是可以預(yù)期的。根據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，在分析今后幾個(gè)月及明年房?jī)r(jià)走勢(shì)方面時(shí)，調(diào)查顯示未來(lái)鎮(zhèn)雄房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)維持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并呈現(xiàn)如下特點(diǎn),首先是新建商品房銷(xiāo)售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢(shì)，價(jià)格基本穩(wěn)定;其次是不同位置的房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢(shì)。環(huán)境好，品質(zhì)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目仍有上升空間。3.4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：1．地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間，因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。2．大盤(pán)項(xiàng)目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，生態(tài)環(huán)境好。3．建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。3.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)本著尊重市場(chǎng)、依據(jù)科學(xué)的原則。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，是參考目前該項(xiàng)目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測(cè)價(jià)格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著鎮(zhèn)雄整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景和較大的盈利空間。第四章項(xiàng)目定位4.1功能定位城上城舊城改造項(xiàng)目根據(jù)鎮(zhèn)雄縣客戶潛在市場(chǎng)的判斷，建議將該項(xiàng)目住宅定位為：高品質(zhì)、高品味、生態(tài)型，內(nèi)斂性的高檔住宅小區(qū)。4.2市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買(mǎi)家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者和目標(biāo)使用者是哪一類(lèi)人。4.2.1家庭市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)這幾年鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)的情況分析，并結(jié)合該類(lèi)項(xiàng)目的功能定位，該項(xiàng)目主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：（1）經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層。主要指年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。（2）注重生活質(zhì)素的成熟家庭。主要指處于事業(yè)顛峰時(shí)期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨(dú)立工作。（3）財(cái)力雄厚的中老年人。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。4.2.2區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分（1）縣城原有居民購(gòu)買(mǎi)此部分買(mǎi)房者大部分為改善型置業(yè)，御景灣小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，完善的物業(yè)管理是吸引這部分人群的一個(gè)重要因素。（2）農(nóng)村人口進(jìn)城后購(gòu)買(mǎi)商品房此部分買(mǎi)房者大部分是首次置業(yè)，御景灣小區(qū)合理的價(jià)格是吸引這部分人群的一個(gè)重要因素。4.2.3客戶群體定位（1）購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：本地人士主，外地居民為輔；（2）私企經(jīng)營(yíng)者：在周邊從事餐飲、商貿(mào)、工業(yè)品加工等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但目前尚未購(gòu)房的個(gè)體私營(yíng)老板，平均年齡在30—40歲；（3）周邊機(jī)關(guān)企事業(yè)公務(wù)員和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費(fèi)群體，平均年齡在30～45歲，工作地點(diǎn)在縣城為主(從事政府工作、中小型企業(yè)職員)家庭月收入在5000.00元左右。（4）高收入者：屬于二次及以上置業(yè)的群體，高學(xué)歷、高收入，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧?kù)o安逸的個(gè)性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買(mǎi)房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。4.3定價(jià)策略綜合鎮(zhèn)雄縣最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類(lèi)可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)盈利狀況，住宅整體定價(jià)策略如下：為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。住宅銷(xiāo)售起價(jià)為3000元/m2，最高價(jià)格為3400元/m2。備注：考慮銷(xiāo)售折讓因素，在制訂實(shí)際銷(xiāo)售門(mén)市價(jià)時(shí)要略高于以上實(shí)收價(jià)格。一般情況下，按揭貸款9.8折，一次性付款9.6折。考慮不同視野和朝向，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。4.4入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位針對(duì)鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特特征以及該項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議該項(xiàng)目入市的姿態(tài)為：1.銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)整體環(huán)境營(yíng)造完善。2.物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確定3.銷(xiāo)售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒（除預(yù)售許可證外）。首期進(jìn)入市場(chǎng)形式：預(yù)登記。4.5銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是：1.以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的因素，銷(xiāo)售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制。2．采用自銷(xiāo)的方式進(jìn)行銷(xiāo)售。3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。4.6物業(yè)服務(wù)定位本項(xiàng)目將組織專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，將提供高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。第五章建設(shè)條件5.1氣候條件鎮(zhèn)雄縣位于云南省東北部，云貴高原北麓，在云、貴、川三省結(jié)合部，素有“雞鳴三省”之稱(chēng)，全縣轄28個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、244個(gè)村5323個(gè)村民小組，總面積3696平方公里。地勢(shì)西南高，東北低，境內(nèi)最高海拔—場(chǎng)壩嘎麻山2416米，最低海拔—羅坎鳳翥630米，多年平均氣溫11.3°C，日照1341.1小時(shí)，無(wú)霜期218天，多年平均降雨量914.6毫米。2008年末全縣總?cè)丝?43萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口128萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.12%，有漢、彝、苗、白、回等17個(gè)民族，少數(shù)民族人口13.6萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?0%。鎮(zhèn)雄縣地形復(fù)雜，地貌立體結(jié)構(gòu)，處于昆明準(zhǔn)靜止鋒北端，形成“日照少、陰雨多、冷凍大、氣溫低”的獨(dú)特氣候特征，年平均氣溫11.3°C，大于等于10°C，的活動(dòng)積溫320810°C，年日照時(shí)數(shù)1343小時(shí)，無(wú)霜期218天，全年降雨915mm，均低于鄰近省、縣。而且冬春嚴(yán)重干旱，相對(duì)濕度達(dá)84%，風(fēng)災(zāi)頻繁，冰雹嚴(yán)重，素有“無(wú)災(zāi)不成年”之說(shuō)。5.2地形地貌及地質(zhì)條件5.2.1場(chǎng)地位置及地形地貌城上城舊城改造項(xiàng)目位于龍騰開(kāi)發(fā)區(qū)上段，赤水源大道左側(cè)，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。5.2.2地質(zhì)條件在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，建筑場(chǎng)地類(lèi)別為二類(lèi)，適宜建設(shè)。按《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（2001）》，鎮(zhèn)雄縣地震基本烈度為6度。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g。5.3工程場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià)根據(jù)《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)。按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國(guó)家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為6度。5.4外部建設(shè)條件5.4.1給排水本項(xiàng)目主要用水有生活用水和綠化用水。項(xiàng)目所在地緊靠第一水廠，使得本項(xiàng)目供水有保證。本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。5.4.2供電本項(xiàng)目供電采用市政供電。項(xiàng)目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項(xiàng)目可直接接市政電纜供電即可滿足項(xiàng)目供電需求。5.4.3通訊本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。5.4.4協(xié)作條件本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。5.4.5交通條件項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)土地位交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。所處的地理位置良好，交通方便。5.4.6環(huán)境條件擁有良好的自然景觀，地勢(shì)高低錯(cuò)落有致，是建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目的理想用地。環(huán)境條件良好。第六章建筑建設(shè)方案6.1項(xiàng)目總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則及理念本案用地位于云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造項(xiàng)目。主干道連s320省道上。是個(gè)舊城改造的項(xiàng)目，在原地形上建設(shè)用地總面積為17905㎡。地塊南面是鎮(zhèn)雄縣政府，西北方向是毛家灣、此外，項(xiàng)目周?chē)ㄖ€包含天源商貿(mào)城，鎮(zhèn)雄法院，鎮(zhèn)雄中醫(yī)院等。有著交通便捷，人流量大的特點(diǎn)，項(xiàng)目周邊配套日漸完善。項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步提升該區(qū)域品質(zhì)，成為城市新亮點(diǎn)。云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造的項(xiàng)目，在原來(lái)的地形上建設(shè)用地范圍。來(lái)來(lái)往往的車(chē)流很多，周?chē)奶煸瓷藤Q(mào)城和烏峰鎮(zhèn)上街小學(xué)，還有鎮(zhèn)雄縣法院和鎮(zhèn)雄縣中醫(yī)院。本來(lái)就有著人流量大的特點(diǎn)，在加上項(xiàng)目周邊配套日漸完善，整體給人感覺(jué)相當(dāng)有氛圍適合打造商業(yè)小區(qū)。本案是舊城改造的項(xiàng)目，先利用原的可利用資源在通過(guò)不斷的思考在原基礎(chǔ)上打造一座符合城市風(fēng)范商業(yè)小區(qū)，合理的搭配的小區(qū)的景觀能給人感覺(jué)景觀豐富，非常臨近自然的效果，讓小區(qū)更展現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值，成為城市的新焦點(diǎn)。6.1.2設(shè)計(jì)的主要原則1．滿足中高端居住者的居住需求；2．滿足業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂(lè)的需求；3．符合鎮(zhèn)雄縣的總體規(guī)劃；4．充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤(pán)戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。5．充分利用場(chǎng)地的地勢(shì)和結(jié)合綠地和園林景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的田園景環(huán)境空間，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。6.2總平面布局6.2.1整體規(guī)劃根據(jù)用地特質(zhì)，本案力圖達(dá)到如下設(shè)計(jì)目標(biāo):在總體布局上體現(xiàn)以人為本,將建筑功能復(fù)合化,建筑空間多樣化,建筑形式個(gè)性化。同時(shí)總體布局符合規(guī)劃.消防.環(huán)保.防災(zāi).減災(zāi)等要求，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。營(yíng)建優(yōu)美的居住環(huán)境及繁榮的商業(yè)環(huán)境的高品質(zhì)社區(qū)，帶動(dòng)城市局部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造宜人的高尚居住品質(zhì)，在考慮社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢。創(chuàng)造出尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的居住及商業(yè)空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和時(shí)代氣息。本項(xiàng)目建筑形態(tài)很平整?；趯?duì)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及道路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)并結(jié)合朝向因素分別布置六棟-2架空層+28層的高層住宅。在向南側(cè)方向布置兩棟2+20層高層住宅和兩棟2+15層的高層住宅。以利項(xiàng)目大部分住戶享用更多景觀資源及日照，在本案所在地塊南面布置商業(yè)裙房，在提升整個(gè)地塊品質(zhì)的同時(shí)，為住戶提供最大的購(gòu)物休閑便利，同時(shí)樹(shù)立了項(xiàng)目沿街城市形象；在地塊西、北、南三個(gè)方向布置高層住戶，輔以臨近設(shè)置的集中綠地，小區(qū)中央還有沙地景觀，真正的為住戶打造一個(gè)特別的中央景觀，更體現(xiàn)其中的商業(yè)價(jià)值。小區(qū)主要車(chē)行出入口分別位于本案的西側(cè)，利用城市道路與內(nèi)部場(chǎng)地通暢連接形成環(huán)道。人行入口設(shè)于南側(cè)，行人可通過(guò)樓梯進(jìn)入小區(qū)，過(guò)完馬路之后就可以直接進(jìn)入中央景區(qū)，可通過(guò)步行一邊欣賞景觀然后入戶。在小區(qū)的車(chē)流環(huán)道設(shè)置地下停車(chē)場(chǎng)人口以利小區(qū)車(chē)輛便利進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，以人為本的設(shè)計(jì)讓小區(qū)的住戶真正感受便利，讓小區(qū)更展現(xiàn)價(jià)值。6.2.2戶型分布在戶型的區(qū)位布置上，把景觀因素放在第一位，在結(jié)合日照、朝向、通風(fēng)等外部客觀條件進(jìn)行戶型的區(qū)位規(guī)劃。使戶型品質(zhì)同戶型位置相符，使其同今后的銷(xiāo)售策略相符，以達(dá)到小區(qū)品質(zhì)的最優(yōu)化。6.2.3商業(yè)設(shè)置在樓底層的設(shè)置有1層集中商業(yè)，用以滿足小區(qū)內(nèi)部的基本日常用品的購(gòu)買(mǎi)需求。6.2.4交通本方案交通組織設(shè)計(jì)力求簡(jiǎn)潔，安全和實(shí)用，使居住出行更便捷，商業(yè)文化更充滿活力。采用部分人車(chē)分流形式組織交通系統(tǒng)。人行系統(tǒng)：小區(qū)居住主要人行出入口位于本案的南側(cè)，住戶可通過(guò)景觀步梯進(jìn)入小區(qū)，次入口位于設(shè)計(jì)在地塊西側(cè)。也可通過(guò)這個(gè)方向進(jìn)入小區(qū)，再由步行系統(tǒng)入戶。商業(yè)人流與小區(qū)人流相互獨(dú)立，互不干擾。商業(yè)人流可通過(guò)城市道路直接進(jìn)入商業(yè)裙房。車(chē)行系統(tǒng)：車(chē)行系統(tǒng)的主要入口在地塊西側(cè)的道路上，可通過(guò)入口直接進(jìn)入小區(qū)車(chē)流環(huán)道。進(jìn)入車(chē)流環(huán)道后可以直接從旁邊的地下室停車(chē)場(chǎng)人口便利的進(jìn)入小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)。為了充分的滿足時(shí)代的需要加以充分考慮，二層的地下室停車(chē)場(chǎng)擁有相當(dāng)多的，充分的滿足了住戶停車(chē)位。消防車(chē)也可以利用小區(qū)的內(nèi)部道路，與四周城市道路共同形成環(huán)形消防車(chē)道的停車(chē)需求。6.2.5景觀與綠化地下室頂板設(shè)有各種有特色的小景小品，錯(cuò)落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營(yíng)造更愜意的休閑環(huán)境。6.2.6無(wú)障礙設(shè)計(jì)從以人為本的設(shè)計(jì)理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對(duì)殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對(duì)使用空間的要求。小區(qū)各級(jí)道路縱坡不大于2.5％；人行道有臺(tái)階時(shí)均設(shè)輪椅坡道。單體設(shè)計(jì)上電梯房單元入口作1：12的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無(wú)障礙設(shè)計(jì)，公共走道不小于1.2m。6.2.7小區(qū)安防設(shè)計(jì)小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范，安全到家。6.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量備注11總用地面積m2（畝）179052地上建筑面積m2101933.43總建筑面積m2122818.4計(jì)入容積率面積m2／其中住宅面積m298693.8商業(yè)面積面積m23239.6公共服務(wù)設(shè)施面積m2其他m2／不計(jì)容積率面積m2／其中容積率／5.693綠化率%32.2建筑密度%28.88其他m2／4地下室停車(chē)位戶4885總戶數(shù)棟8906.4單體建筑方案6.4.1（一）功能布置高層住宅：戶型靈活變化，既注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又能提供獨(dú)特的居住空間體驗(yàn)，符合市場(chǎng)要求和現(xiàn)代居住空間的要求。另外該戶型還提供了小區(qū)中央庭園方向的人行出入口。該戶型為市場(chǎng)提供了具有本地特色的升級(jí)居住產(chǎn)品。平面設(shè)計(jì)在滿足戶型需求的前提下，充分考慮結(jié)構(gòu)的合理經(jīng)濟(jì)性，與裙樓柱網(wǎng)具有良好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?；趯?duì)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及道路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)并結(jié)合朝向因素分別布置六棟-2架空層+28層的高層住宅。在向南側(cè)方向布置兩棟2+20層高層住宅和兩棟2+15層的高層住宅。以利項(xiàng)目大部分住戶享用更多景觀資源及日照，在本案所在地塊南面布置商業(yè)裙房。借景周?chē)ㄖ木坝^資源，同時(shí)，主要居室增加合理的開(kāi)窗，使更好俯瞰中央庭園。商業(yè)裙樓:沿地塊南面布置的商業(yè)裙房，柱網(wǎng)設(shè)置規(guī)整統(tǒng)一又和諧變化，既滿足了功能需求又良好順應(yīng)城市道路，為城市提供了優(yōu)質(zhì)的開(kāi)放空間。地下車(chē)庫(kù)：方案在地下一次集中設(shè)置了大型的二層地下停車(chē)庫(kù)，合理的柱網(wǎng)控制，不僅增加了停車(chē)位，還為車(chē)庫(kù)使用帶來(lái)了充分的便利。（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)及配置（1）商業(yè)鋪面入戶門(mén)：玻璃地彈簧門(mén)窗戶：彩色鋁合金、鋼化玻璃弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。（2）住宅入戶門(mén)：高級(jí)防盜門(mén)住宅按毛坯房狀態(tài)銷(xiāo)售。弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。住宅公共部分：地面：高級(jí)防滑地磚墻面：高級(jí)環(huán)保涂料天棚：混合砂漿噴涂料頂棚（三）立面造型設(shè)計(jì)注重現(xiàn)代建筑風(fēng)格的表達(dá)，及其與歐式建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。以整體設(shè)計(jì)的控制角度，達(dá)成時(shí)尚與時(shí)代的融合。高層住宅在簡(jiǎn)潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)下，輔以簡(jiǎn)約明確的民居符號(hào)，建筑立面采用淺色為主，體現(xiàn)居住建筑的特點(diǎn)。裙房立面力求表達(dá)清晰明朗為主，融入現(xiàn)代元素，層次分明，輪廓線豐富，體量穿插咬合，輔以橫豎向線條，配合精確的比例分割，塑造了寓意明確而又簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，極具變幻的立面形象，在近人尺度注重細(xì)節(jié)的刻畫(huà)和材料的運(yùn)用；運(yùn)用不同材料的對(duì)比，塑造建筑細(xì)部。（四）配套公共服務(wù)設(shè)施用房配套公共服務(wù)設(shè)施用房主要包括商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房。高層戶型詳見(jiàn)附圖：第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明7.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50069—2001)2．《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2008）3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010—2010)；4.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011—2010)；5．《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001（2006版）；6.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007—2002）。7．《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ20-2002）8．《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2010）9．《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）7.2設(shè)計(jì)基準(zhǔn)1．根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)破壞后果的嚴(yán)重程度，本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，根據(jù)地基復(fù)雜程度、建筑物規(guī)模和功能特征以及由于地基問(wèn)題可能造成建筑物破壞或影響正常使用的程度，本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。2．本工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年，地下室與土壤或水接觸部分的基礎(chǔ)、梁、板、側(cè)壁處于二a類(lèi)。其余屬于一類(lèi)。3．基本風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期，B類(lèi)地面粗糙度)0.30KN／m2；高層部分為0.35KN／m27.3結(jié)構(gòu)選型為了底層商業(yè)大空間的使用要求，高層住宅擬采用大開(kāi)間的剪力墻結(jié)構(gòu)形式，剪力墻的抗震等級(jí)為三級(jí)。主樓以外的地下室部分為框架結(jié)構(gòu)，以滿足大空間的使用要求，地下室中超出上部主樓范圍且無(wú)上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級(jí)為三級(jí)，地下室底板、側(cè)壁均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，因地下室超長(zhǎng)，設(shè)計(jì)采用后澆帶措施。7.4基礎(chǔ)型式由于無(wú)地質(zhì)勘探報(bào)告，高層住宅初步估計(jì)采用樁基礎(chǔ)；具體樁類(lèi)型及截面尺寸待詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告提供后再定。本可研暫按人工挖孔樁考慮。第八章公用工程8.1給排水工程8.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50015-2003）；2.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87，2006年版）；3.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95，2005年版）；4.《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084-2005）；5.《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-1997）；6.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）；7.《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）；8.《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013-2006）；9.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096—1999)(2003年版)；10.《棋牌室給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(CECSl4-89)；11.業(yè)主提供的資料。8.1.2生活給水生活用水量標(biāo)準(zhǔn)：生活：300L-450L/人·日辦公：50L/人·日商業(yè)：6L/人·日綠化用水：2L/m2·次車(chē)庫(kù)（地面沖洗）：2L/m2·次未預(yù)見(jiàn)水量：10%用水量：該居住小區(qū)884戶，平均每戶3-6人，按常住3536人，每人每天用水為8L-10L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為30m3。水源：由市政給水管道引二根DN250進(jìn)水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。給水方式：（1）商住樓、綠化和道路用水均采用市政管網(wǎng)直接供水。（2）住宅生活用水由水泵-屋頂水箱聯(lián)合供給。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個(gè)單元各設(shè)10m3一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。給水系統(tǒng)根據(jù)給水壓力≤0.35mpa的原則豎向設(shè)減壓閥分區(qū)。計(jì)量：水表按戶和公建分別設(shè)置，水表設(shè)在戶外。8.1.3消防給水消防水源：由市政管網(wǎng)兩路供水，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，管徑均為DN200，室外消防用水由供水管直接供水。區(qū)內(nèi)沿主要道路設(shè)置一定的消火栓，按120m間距一側(cè)設(shè)置。設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。消防水池與生活水池分開(kāi)設(shè)置。8.1.4排水本工程污水排水量按給水量85%計(jì)。室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)），污水經(jīng)處理達(dá)到綠化要求，供綠化用水或排至市政污水管網(wǎng)。屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)雨水排至市政雨水管網(wǎng)。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，室外雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。8.1.5材料室內(nèi)生活給水管采用高級(jí)PVC供水管。室內(nèi)排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。消防管、噴淋管≤DN100采用熱鍍鋅鋼管，管徑＞DN100采用無(wú)縫鋼管。室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。排水管、透氣管采用UPVC排水管，雨水管采用抗紫外線的UPVC排水管。生活泵、消防泵等進(jìn)出水管上均設(shè)橡膠軟接頭，并做隔震基座。室外排水管采用UPVC加筋管或聚丙烯管。8.2電氣8.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）；2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-2005)；3.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096-1999，2005年版)；4.《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50016-98）；5.《10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50053-94）；6.《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-95）；7.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50055-93）；8.《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；9.《民用建筑電線電纜防火設(shè)計(jì)規(guī)程》（DGJ08-93-2002）；10.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87，2006年版）；11.《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-1997）；12.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94，2000年版）；13.《防雷接地安裝》（DBJT08-75-96）；14.其它有效的相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。8.2.2供電系統(tǒng)1.用電負(fù)荷及等級(jí)住宅：60W/m2商業(yè)：80W/m2室外道路、廣場(chǎng)照明：10-20W/m2同時(shí)使用系數(shù)：0.30功率因數(shù)：0.94住宅、商業(yè)負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，客梯、生活水泵電力、為二級(jí)負(fù)荷，消防用電負(fù)荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級(jí)負(fù)荷。2．備用電源由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路10KV供電，互為備用，一級(jí)負(fù)荷由市電及柴油發(fā)電機(jī)供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。3．高壓線路采用10KV高壓電纜進(jìn)線。8.2.3配電系統(tǒng)以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配電。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。由低壓配電室至各用電場(chǎng)所的配電方式根據(jù)不同情況分別采用樹(shù)干式或放射式配電至各層配電柜及控制柜。配電柜至終端配電箱采用放射式饋電。樓房的照明、空調(diào)負(fù)荷采用電纜和母線相結(jié)合以樹(shù)干式配電至各負(fù)荷點(diǎn)。對(duì)重要負(fù)荷如消防用電設(shè)備（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報(bào)警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采用雙電源供電。插電回路設(shè)專(zhuān)用PE線，并設(shè)有漏電保護(hù)裝置。低壓配電系統(tǒng)住房電能計(jì)量到戶，計(jì)量表安裝在底層，除此以外，其他公用設(shè)施電能則由變配電室統(tǒng)一計(jì)量。住宅樓配電主干線采用密集型母線槽豎井內(nèi)安裝，住戶室內(nèi)線路均采用導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。公共安全防范系統(tǒng)：住宅樓設(shè)置訪客對(duì)講及門(mén)衛(wèi)管理系統(tǒng)?；馂?zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制：建筑物保護(hù)等級(jí)為二級(jí)，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制。8.2.4照明系統(tǒng)1.照度標(biāo)準(zhǔn)：住宅、商業(yè)300Lx門(mén)廳、電梯廳200Lx設(shè)備機(jī)房及走廊100~150Lx2.主要區(qū)域的照明光源和燈具采用高效節(jié)能型熒光燈。公共部位照明采用集中控制方式。3.公共區(qū)域及重要機(jī)房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標(biāo)志的應(yīng)急疏散照明。4.小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。8.2.5建筑物防雷1.本工程住宅為三類(lèi)防雷建筑物。商業(yè)為三類(lèi)防雷建筑物。2.住宅采用25×4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于10m×10m或12m×8m的避雷網(wǎng)格。商業(yè)采用25×4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個(gè)屋面組成不大于20m×20m或24m×16m的避雷網(wǎng)格。3.利用結(jié)構(gòu)柱子兩根不小于16的外側(cè)主鋼筋作為引下線，該二根主鋼筋須通條焊接連通，下端與接地極連通。住宅引下線的間距不應(yīng)大于18米。商業(yè)引下線的間距不應(yīng)大于25米。利用基礎(chǔ)樁基及承臺(tái)內(nèi)主鋼筋作接地極，接地電阻不大于1歐姆。4.為防側(cè)擊雷，45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于16的主鋼筋焊成封閉環(huán)，組成均壓環(huán)，并與引下線連通。5.為減少電磁脈沖對(duì)電子設(shè)備的破壞強(qiáng)度，應(yīng)在電源系統(tǒng)（包括變電所內(nèi)總配電柜，樓層總配電柜及重要電子設(shè)備末端）加裝三級(jí)浪涌過(guò)電壓防護(hù)器（SPD）。同時(shí)在天線及饋線系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過(guò)電壓防護(hù)器（SPD）。6.各樓均設(shè)置環(huán)形接地連接線作總等電位聯(lián)結(jié)，環(huán)形接地連接線采用40x4鍍鋅扁鋼沿建筑物樁臺(tái)板外圈作環(huán)形敷設(shè)。環(huán)形接地連接線需與所經(jīng)過(guò)的鉆孔灌注樁混凝土管樁二根主筋焊接或混凝土管樁樁頂鋼板焊接。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道在進(jìn)出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。7.衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。8.強(qiáng)電設(shè)備房、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機(jī)房預(yù)留接地裝置，供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入保護(hù)措施。采用防雷接地、保護(hù)接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。8.2.6電話系統(tǒng)1．通訊系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)一中心機(jī)房，高層住宅的每個(gè)單元底層設(shè)一電信間。2．電話通訊干線采用HYA電纜，每層設(shè)樓層分線箱，水平布線采用HTVV。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)干線采用光纜，水平布線采用五類(lèi)4對(duì)UTP線。3．住宅每戶設(shè)置信息配線箱，引入一根五類(lèi)4對(duì)UTP線及一根HTVV-4X1/0.5普通電話線。主臥室、臥室、起居式、書(shū)房等處設(shè)置數(shù)據(jù)/電話終端（雙口RJ11+RJ45型插座面板）。4．區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來(lái)電話電纜。按每對(duì)電話主線服務(wù)50-80m2建筑面積算，需安裝電話約1000門(mén)。5．電話電纜選擇和敷設(shè)：采用纜心直徑0.7毫米的HQl20電話電纜；室外主電纜采用埋地敷設(shè)在室外綜合管溝內(nèi)，支管采用混凝土管(6至8孔)，室內(nèi)采用明設(shè)。6.每房房間均留電話線盒。8.2.7有線電視系統(tǒng)1.小區(qū)內(nèi)有線電視以樓為單位，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。每層設(shè)一電視分線箱，并在各住戶單元中的主臥室、臥室、起居室、書(shū)房處設(shè)置電視插座。有線電視干線采用SYWV(Y)-75-7同軸電纜，水平分支線采用SYWV(Y)-75-5同軸電纜。電視終端電平控制在70±5db范圍，圖像質(zhì)量主觀評(píng)價(jià)不低于4級(jí)。2.每單元設(shè)一進(jìn)線點(diǎn)，每一弱電豎井設(shè)一上升點(diǎn)，每層設(shè)一只電視分支器盒。3.電視天線采用75歐姆同軸電纜穿PVC管暗敷。8.2.8安全技術(shù)防范系統(tǒng)1．樓宇訪客對(duì)講系統(tǒng)包括住宅可視對(duì)講管理主機(jī)、每一單元出入口門(mén)口可視對(duì)講主機(jī)及每戶戶內(nèi)可視對(duì)講分機(jī)。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個(gè)可視對(duì)講分機(jī)實(shí)現(xiàn)各入口與各戶之間的可視對(duì)講。2．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門(mén)磁、窗磁及紅外幕簾探測(cè)器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報(bào)警按鈕，其余各層設(shè)置門(mén)磁及緊急報(bào)警按鈕。3．小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小區(qū)主、次入口、地下車(chē)庫(kù)的出入口設(shè)置電視監(jiān)控?cái)z像頭，由小區(qū)安保中心統(tǒng)一操作。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負(fù)責(zé)安裝，調(diào)試。4.小區(qū)設(shè)安全技術(shù)防范系統(tǒng)中心控室于管理用房?jī)?nèi)。8.2.9消防報(bào)警系統(tǒng)1．本工程汽車(chē)庫(kù)部分設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。2．商業(yè)鋪面采用區(qū)域報(bào)警控制方式，在商業(yè)鋪面值班室設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器。3．火災(zāi)探測(cè)器類(lèi)型的選擇原則如下：樓梯間、電梯機(jī)房、設(shè)備機(jī)房等場(chǎng)所選用感煙探測(cè)器；廚房，車(chē)庫(kù)等不宜采用感煙探測(cè)器的場(chǎng)所選用感溫探測(cè)器；每個(gè)防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動(dòng)場(chǎng)所的出入口。4．消防控制中心設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播（與音響廣播合用）機(jī)柜，機(jī)組采用定壓式輸出。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播，每層或每一防火分區(qū)一路。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室值班人員可根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域自動(dòng)或手動(dòng)將音響廣播切換至應(yīng)急廣播狀態(tài)并進(jìn)行火災(zāi)廣播。8.3空調(diào)與通風(fēng)工程8.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019—2003）；2.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-952005年版）；3.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006年版）；4.《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2005）；5.《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067—97）；6．《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施—暖通空調(diào)·動(dòng)力》；7.《暖通空調(diào)氣象資料集》1989年；8.建筑專(zhuān)業(yè)提供的方案設(shè)計(jì)圖紙、資料等。8.3.2設(shè)計(jì)范圍1.商業(yè)的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；2.車(chē)庫(kù)的通風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)。8.3.3空調(diào)設(shè)計(jì)1.住宅空調(diào)均采用分體式空調(diào)，由業(yè)主入住后自行解決，設(shè)計(jì)預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計(jì)預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計(jì)室外機(jī)空調(diào)板和冷凝水排水立管。8.3.4通風(fēng)設(shè)計(jì)1．汽車(chē)庫(kù)按適當(dāng)面積劃分防火分區(qū)，共設(shè)置3個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)分別設(shè)置排風(fēng)機(jī)房，排風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有消防通風(fēng)兩用風(fēng)機(jī)，平時(shí)機(jī)械排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)排除煙氣。通風(fēng)換氣次數(shù)平時(shí)為4次/h，汽車(chē)出入頻率高時(shí)為6次/h。有車(chē)道或直接對(duì)外庭院的防火分區(qū)由車(chē)道或?qū)ν馔ピ鹤匀谎a(bǔ)風(fēng)，沒(méi)有車(chē)道或直接對(duì)外庭院的防火分區(qū)另設(shè)機(jī)械補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，補(bǔ)風(fēng)量按換氣次數(shù)5次/h計(jì)。汽車(chē)庫(kù)排風(fēng)口設(shè)在離地2.5m以上、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于10米。2．變電站、配電間采用機(jī)械通風(fēng)，變電站換氣次數(shù)按消除余熱量計(jì)算，配電間按換氣次數(shù)5次/h計(jì)。3．水泵房采用機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)為5次/h。8.4綠化地下室頂板及沿建筑物四周空地綠化，植樹(shù)種草，種植具有特色的各類(lèi)樹(shù)種，樹(shù)下配套種植草皮、三角梅等花卉，高低配置。滿足區(qū)內(nèi)總綠化率為35.8%的要求。8.5消防及安全8.5.1建筑分類(lèi)和耐火等級(jí)住宅建筑為一類(lèi)，耐火等級(jí)一級(jí)；配套公共服務(wù)建筑為二類(lèi)，耐火等級(jí)二級(jí)；8.5.2總平面消防設(shè)計(jì)1.區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車(chē)道。2.各樓之間距均滿足消防要求。8.5.3建筑消防設(shè)計(jì)1.墻、地、頂棚采用非燃燒材料。2.甲級(jí)防火門(mén)用于柴油發(fā)電機(jī)房、儲(chǔ)油間、變配電房、水泵房、排風(fēng)機(jī)房、消防控制室。乙級(jí)防火門(mén)用戶門(mén)及樓梯間的門(mén)。丙級(jí)防火門(mén)用于管井檢修門(mén)。3.消防電梯間和防煙樓梯間合用前室采用自然排煙。4.樓梯間為防煙樓梯間，采用自然排煙，每五層內(nèi)可開(kāi)啟外窗面積之和大于2.0m2。5.疏散樓梯均通至屋頂。8.5.4結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板及屋面板，填充墻體、梁柱均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為3級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。8.5.5給排水消防設(shè)計(jì)本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。高層住宅，為一類(lèi)居住建筑，采用臨時(shí)高壓消防系統(tǒng)，室內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并在車(chē)庫(kù)及商鋪內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)，設(shè)計(jì)噴水強(qiáng)度：8L/min.m2，作用面積：160m2。噴淋加壓泵從地下消防水池吸水，水泵出水管呈環(huán)狀。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》，配電間、電梯機(jī)房、住宅樓等公共場(chǎng)所配若干手提式3Kg磷酸銨鹽干粉滅火器。具體還有：1.水量：消火栓用水室外20L/S，室內(nèi)30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2h；噴淋用水量為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。2.水源：室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。3.系統(tǒng)：室內(nèi)消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結(jié)合器及消火栓組成。4．變壓器室、配電室設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開(kāi)式噴頭。水池、水箱及加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用8.5.6電氣消防設(shè)計(jì)1.本建筑消防用電為二級(jí)用電負(fù)荷，以雙回路電源互為備用。消防配電按防火分區(qū)配電。消防用電設(shè)備的配電線路全部采用耐火型低煙無(wú)鹵電纜或電線。2.火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志。(1)疏散樓梯（包括防煙樓梯間前室）、消防電梯及前室設(shè)應(yīng)急照明。(2)變配電室、消防控制室、消防水泵房、防排煙機(jī)房等設(shè)應(yīng)急照明。(3)部分應(yīng)急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不少于30min的連續(xù)應(yīng)急供電時(shí)間。8.5.7通風(fēng)消防設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)范圍設(shè)平時(shí)通風(fēng)系統(tǒng)及火災(zāi)時(shí)排煙系統(tǒng)，住宅前室及樓梯間開(kāi)戶外窗，采用自然通風(fēng)系統(tǒng)，不設(shè)排煙系統(tǒng)。第九章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能9.1環(huán)境保護(hù)9.1.1項(xiàng)目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)要求(一)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．環(huán)境空氣質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)修改單中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)．2．聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—2008中2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。(晝間60db(A)夜問(wèn)50dB(A))3．水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838—2002)П類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)．(二)污染物排放標(biāo)準(zhǔn)1.進(jìn)入管網(wǎng)污水執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978—1996)中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2．建設(shè)施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》(GBl2523—1990)標(biāo)準(zhǔn)；運(yùn)營(yíng)期噪聲執(zhí)行《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》(B22337—2008)2類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。3．項(xiàng)目建成后廚房油煙執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》(GBl8483—2001)(試行)中的小型標(biāo)準(zhǔn)。9.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的影響因素9.2.1建設(shè)期污水：施工廢水及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生活污水。廢氣：運(yùn)輸車(chē)輛及施工機(jī)械排放的尾氣。揚(yáng)塵：施工工地內(nèi)及施工場(chǎng)地的進(jìn)出口路段，在自然風(fēng)力及運(yùn)輸車(chē)輛行使所產(chǎn)生的風(fēng)力作用下所產(chǎn)生的揚(yáng)塵；建筑材料在搬運(yùn)和使用過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。噪聲：施工作業(yè)、建筑機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機(jī)械噪聲為70～100dB(A)。固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生活垃圾。水土流失：施工期場(chǎng)地開(kāi)挖等活動(dòng)將會(huì)使地表土松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發(fā)生水土流失。9.2.2營(yíng)運(yùn)期項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。（1）項(xiàng)目污水排放狀況營(yíng)運(yùn)期主要污染源是生活廢水、洗車(chē)、綠化以及公共廁所清洗廢水。項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)期產(chǎn)生的大氣污染物主要是住戶廚房燃料燃燒產(chǎn)生的煙氣及烹飪過(guò)程中產(chǎn)生的油煙、來(lái)往項(xiàng)目所在地的機(jī)動(dòng)車(chē)排放的尾氣。項(xiàng)目住戶以使用天然氣為主要燃料，對(duì)環(huán)境影響不大。（3）項(xiàng)目噪聲污染情況項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)期的噪聲源主要是來(lái)往小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛產(chǎn)生的交通噪聲、小區(qū)居民產(chǎn)生的生活噪聲，以及垃圾中轉(zhuǎn)站裝載垃圾時(shí)產(chǎn)生的機(jī)械噪聲。生活噪聲一般為60dB(A)左右；來(lái)往小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛（主要以小車(chē)為主）產(chǎn)生的交通噪聲值約為85~92dB(A)。（4）固體廢棄物排放情況項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的主要不利影響為：生活污水、廚房油煙廢氣、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉塵污染、永久設(shè)備和施工機(jī)械所產(chǎn)生的噪音等。9.3環(huán)境保護(hù)措施1．施工場(chǎng)地應(yīng)設(shè)簡(jiǎn)易沉淀池，對(duì)泥沙、沖洗水等進(jìn)行沉淀處理后用于灑水降塵，生活污水經(jīng)化糞池處理后定期外運(yùn)作農(nóng)田灌溉用水．2．施工期產(chǎn)生的固廢主要有建筑棄土、建筑垃圾和生活垃圾。建筑棄土可用于回填和小區(qū)綠化，建筑垃圾運(yùn)往規(guī)定的建筑垃圾處置場(chǎng)，生活垃圾集中收集，統(tǒng)一由縣環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往垃圾焚燒廠處理。3．盡量減少施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響，妥善安排好施工時(shí)問(wèn)段，使用低噪聲設(shè)備和施工方式，采取隔音、消聲、減振等措施進(jìn)行施工．4.運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的生活污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)。5.應(yīng)按照“節(jié)能、降耗、減排”的要求，積極推廣使用天然氣和太陽(yáng)能等清潔能源，推行使用環(huán)保型建筑裝飾材料。9.4節(jié)能措施9.4.1節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（1997）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）；國(guó)家發(fā)改委有關(guān)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能方面有關(guān)要求。9.4.2能源消耗種類(lèi)在能源消耗方面，以空調(diào)、通風(fēng)用電、照明用電、水泵用電消耗電能，其次為各住戶用的天燃?xì)狻？照{(diào)、通風(fēng)用電一年中約有8個(gè)月，是項(xiàng)目中主要用電因素，因此也是節(jié)能中應(yīng)注意的節(jié)能對(duì)象。9.4.3節(jié)能措施能源節(jié)約是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，遵循合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，擬定節(jié)能措施如下：1.應(yīng)注意空調(diào)設(shè)備采用系統(tǒng)方式和選型工作，可選用變頻節(jié)能式空調(diào)等。2.所選用的衛(wèi)生器具、照明燈具、生活設(shè)備等均采用新型節(jié)能型產(chǎn)品，以利降低能耗，節(jié)約能源。3.室內(nèi)吊頂材料可選用具有除濕等特性的新型材料，以減少空調(diào)使用率。4.墻窗面積按節(jié)能規(guī)范合理設(shè)置，既要考慮采光、通風(fēng)，又要考慮炎夏的熱氣入侵，墻窗面積比一般不大于0.7，有使用空調(diào)的地方，外窗氣密性應(yīng)符合《建筑外窗氣密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》（GB7107）規(guī)定的4級(jí)。5.其它建筑材料根據(jù)使用要求，選擇新型的材料，以利節(jié)能。6.各種閥門(mén)均選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，嚴(yán)防偽劣產(chǎn)品混入，杜絕跑、漏、滴現(xiàn)象存在。7.各用電點(diǎn)均設(shè)置電表進(jìn)行計(jì)量；用水點(diǎn)設(shè)置水表進(jìn)行計(jì)量，并實(shí)行用水定額管理。8．各天然氣燃器具、管道、閥門(mén)等均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能產(chǎn)品、材料。第十章項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員10.1項(xiàng)目組織公司對(duì)擬建的小區(qū)進(jìn)行建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)，為了加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理，依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、設(shè)施功能，本著精簡(jiǎn)、高效的原則，設(shè)置相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，組織機(jī)構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)務(wù)部辦公室工程部營(yíng)銷(xiāo)部財(cái)務(wù)部辦公室工程部10.2勞動(dòng)定員項(xiàng)目人員按其運(yùn)行機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的配備，盡可能地節(jié)約人力資源，并以保證項(xiàng)目正常運(yùn)行為原則，配以高效、優(yōu)質(zhì)的各級(jí)管理、技術(shù)及服務(wù)人員。本項(xiàng)目暫定員15人，其中總經(jīng)理、副總經(jīng)理各1人、財(cái)務(wù)部2人、工程部7人、營(yíng)銷(xiāo)部2人、辦公室2人。第十一章項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)11.1建設(shè)管理為防止在投資建設(shè)項(xiàng)目中出現(xiàn)漏洞，從幾個(gè)主要的方面加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。嚴(yán)格工程管理，建立層層負(fù)責(zé)質(zhì)量責(zé)任制，逐級(jí)明確責(zé)任，對(duì)工程質(zhì)量長(zhǎng)期負(fù)責(zé)；嚴(yán)格項(xiàng)目的監(jiān)理、監(jiān)督，特別對(duì)隱蔽工程重點(diǎn)監(jiān)理，嚴(yán)防偷工減料。實(shí)施全面“監(jiān)理”，即：質(zhì)量監(jiān)理、進(jìn)度監(jiān)理、投資監(jiān)理；建設(shè)資金要嚴(yán)加管理，嚴(yán)禁挪用資金，切實(shí)做到專(zhuān)款專(zhuān)用；加強(qiáng)項(xiàng)目檔案工作，嚴(yán)格按規(guī)定收集、整理、歸檔，建立健全項(xiàng)目檔案。11.2招標(biāo)投標(biāo)為了降低建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在工程的操作過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的工程招投標(biāo)制度。在公司相關(guān)職能部門(mén)的配合下，由相關(guān)具備資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)招標(biāo)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)、合同管理和預(yù)決算管理工作；招標(biāo)以公平、公正為原則，實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)；從勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料的采購(gòu)以及監(jiān)理隊(duì)伍的選定，均通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行。11.3招標(biāo)基本情況表招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)備注全部招標(biāo)自行招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)勘察√√√350設(shè)計(jì)√√√工程費(fèi)用√√√34450監(jiān)理√√√200其他第十二章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目進(jìn)度安排包括可行性研究報(bào)告論證審批、資金落實(shí)、施工圖設(shè)計(jì)、土建工程、水電安裝工程、裝修工程、竣工驗(yàn)收等，整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為三年。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間(月)項(xiàng)目20132014年20153456789101112123456789101112123456789101112編制項(xiàng)目可研報(bào)告資金落實(shí)勘探、施工圖設(shè)計(jì)土建工程施工水電安裝室外道路、綠化工程竣工驗(yàn)收第十三章投資估算與資金籌措13.1投資估算內(nèi)容13.1.1本項(xiàng)目投資估算范圍本投資估算內(nèi)容包括鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目建設(shè)建筑工程費(fèi)、裝修工程費(fèi)、電氣工程費(fèi)、給排水工程費(fèi)、消防工程費(fèi)、通風(fēng)工程費(fèi)、室外及附屬設(shè)施費(fèi)；設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。13.1.2工程項(xiàng)目的其他工程費(fèi)工程項(xiàng)目其他費(fèi)用主要包括：工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)服務(wù)費(fèi)、水土保持檢測(cè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)、可研報(bào)告編制費(fèi)及評(píng)審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程招標(biāo)代理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)。13.1.3在本項(xiàng)目投資估算范圍內(nèi)未包括的資金投入1、建設(shè)期貸款利息；2、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（因?yàn)樵撡M(fèi)用目前暫停征收）；3、鋪底流動(dòng)資金。13.2投資估算的編制說(shuō)明13.2.1編制依據(jù)本投資估算以國(guó)家現(xiàn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制辦法及規(guī)定為原則，主要編制依據(jù)有：1、鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(計(jì)辦投資[2002]15號(hào)文)；3、《云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》（云建標(biāo)[2003]668號(hào)文）；4、《云南省建筑工程工程量清單細(xì)目指南》（云建標(biāo)[2003]668號(hào)文）；5、云南省建設(shè)廳關(guān)于建設(shè)工程造價(jià)依據(jù)的解釋答疑以及相關(guān)的調(diào)整文件；6、《云南省人民政府辦公廳關(guān)于減免基礎(chǔ)教育工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)的通知》（云政辦發(fā)[2003]18號(hào)）。13.2.2估算取費(fèi)依據(jù)1、工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002）修訂本》計(jì)取。2、建設(shè)單位管理費(fèi)依據(jù)財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》財(cái)建[2002]394號(hào)文件計(jì)取。3、工程招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)文件計(jì)取。4、工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)依據(jù)云價(jià)綜合66號(hào)文計(jì)取。5、工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《施工監(jiān)理服務(wù)收費(fèi)基價(jià)表》發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)文件計(jì)取。6、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢(xún)收費(fèi)依據(jù)云計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)文件計(jì)取。7、有關(guān)設(shè)備及材料價(jià)格主要依據(jù)云南省工程價(jià)格信息和地區(qū)價(jià)格，并參照類(lèi)似工程價(jià)格。8、預(yù)備費(fèi)費(fèi)率考慮8%9、建設(shè)資金來(lái)源自籌及項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，不考慮貸款及利息。10、其他有關(guān)費(fèi)用按現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定和實(shí)際發(fā)生計(jì)取。13.2.3其他（1）預(yù)備費(fèi)由基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)組成，基本預(yù)備費(fèi)按第一、第二部分費(fèi)用總和的8%計(jì)算，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文的規(guī)定暫不計(jì)列。（2）云南省建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息》2013年第10期；（3）云南價(jià)協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場(chǎng)信息》2013年第10期；（4）云南省建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)及市場(chǎng)詢(xún)價(jià)；（5）《昭通市建設(shè)工程材料設(shè)備價(jià)格信息》2013年第10期及地區(qū)價(jià)格；（6）人工費(fèi)按照“云建標(biāo)[2011]452號(hào)”《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)人工綜合工日單價(jià)的通知