鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可行性研究報告

鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目可研報告目錄TOC\o"1-3"\h\u22403第一章總論 3308121.1項目名稱及工作階段 3219951.2項目建設(shè)單位概況 3298551.3項目概況 4192781.4可行性研究報告編制依據(jù) 6198721.5研究范圍 627836第二章項目建設(shè)的背景和必要性 7310532.1項目建設(shè)的背景 7150692.2項目建設(shè)的必要性 945022.3研究結(jié)論及建議 121953第三章市場分析 1344923.1本項目商住社區(qū)的概念 13244733.2鎮(zhèn)雄縣目前房地產(chǎn)市場情況介紹 13251433.3鎮(zhèn)雄縣未來房地產(chǎn)市場預(yù)測 15172763.4本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢 1656283.5本項目前景預(yù)測 1626244第四章項目定位 17235614.1功能定位 17185754.2市場定位 17216114.3定價策略 18211214.4入市姿態(tài)及推廣時機定位 19290414.5銷售方式定位 2037044.6物業(yè)服務(wù)定位 2014731第五章建設(shè)條件 2189095.1氣候條件 2153215.2地形地貌及地質(zhì)條件 21117715.3工程場地地震安全評價 22275545.4外部建設(shè)條件 2221218第六章建筑建設(shè)方案 24186106.1項目總體規(guī)劃方案 24199036.2總平面布局 2558566.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標 29261336.4單體建筑方案 2928463第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計說明 32240277.1設(shè)計依據(jù) 32276337.2設(shè)計基準 32150537.3結(jié)構(gòu)選型 3332157.4基礎(chǔ)型式 337996第八章公用工程 34180588.1給排水工程 3433488.2電氣 37135118.3空調(diào)與通風(fēng)工程 43311448.4綠化 45115968.5消防及安全 4510485第九章環(huán)境保護及節(jié)能 48230169.1環(huán)境保護 48256549.2項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的影響因素 4948709.3環(huán)境保護措施 50281249.4節(jié)能措施 5130270第十章項目組織及勞動定員 532620310.1項目組織 531597710.2勞動定員 5412412第十一章項目建設(shè)管理及招標投標 542079411.1建設(shè)管理 54641111.2招標投標 552218311.3招標基本情況表 5525878第十二章項目實施進度 564272第十三章投資估算與資金籌措 571718513.1投資估算內(nèi)容 57537713.2投資估算的編制說明 581830013.3投資估算 603171513.4投資計劃及資金籌措 618692第十四章財務(wù)評價 621389814.1財務(wù)評價的依據(jù)和說明 621120014.2財務(wù)盈利能力分析 631186414.3盈虧平衡分析 652747214.4敏感性分析 661206914.5財務(wù)評價結(jié)論 671566第十五章風(fēng)險性分析 682584815.1內(nèi)部風(fēng)險及對策 683162815.2外部風(fēng)險及對策 68第一章總論1.1項目名稱及工作階段項目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目工作階段：可行性研究1.2項目建設(shè)單位概況鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目的開發(fā)商，是經(jīng)工商局批準注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。法定代表人為黃良杰，公司地址設(shè)在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目部通過公司全體員工的不懈努力，現(xiàn)已初具規(guī)模，人員共有15人，內(nèi)設(shè)財務(wù)部、工程部、營銷部、市場管理辦等部門，分工精細，專業(yè)化程度高。公司一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化的經(jīng)營格局。鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司此次開發(fā)的鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目是公司的重要項目，對于整個公司都具有戰(zhàn)略性意義，其根本理念和宗旨是為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值--服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)城上城舊城改造項目的社會價值。1.3項目概況1.3.1項目擬建地點城上城舊城改造項目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿(mào)城與團包廉租房之間，主干道連s320省道，項目用地西北側(cè)為毛家灣，南側(cè)為鎮(zhèn)雄縣政府,地段較為偏僻，其開發(fā)對于帶動提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。1.3.2項目主要建設(shè)內(nèi)容及定位根據(jù)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢,結(jié)合地塊情況進行項目開發(fā)，根據(jù)建筑設(shè)計方案，項目的內(nèi)容可概括為：（1）總建筑面積122818.4m2，其中：地下面積20885m2；地上建筑面積101933m2。（2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場、綠化、圍墻等。智能化管理、寬帶入戶。城上城項目是鎮(zhèn)雄縣政府在2013首屆博覽會暨21屆昆交會上簽約的招商引資項目。隨著鎮(zhèn)雄縣群眾生活水平的逐步提高，以及鎮(zhèn)雄縣城的快速發(fā)展情況，城上城舊城改造項目定位于為提升縣城舊城片區(qū)的環(huán)境、為舊城片區(qū)的居民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。因此本小區(qū)的建設(shè)目標是力爭建設(shè)成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個標志性樓盤。1.3.3主要的經(jīng)濟技術(shù)指標根據(jù)規(guī)劃意見，項目規(guī)劃指標其中具體為：序號名稱單位數(shù)量備注11總用地面積m2（畝）179052地上建筑面積m2101933.43總建筑面積m2122818.4計入容積率面積m2／其中住宅面積m298693.8商業(yè)面積面積m23239.6公共服務(wù)設(shè)施面積m2其他m2／不計容積率面積m2／其中容積率／5.693綠化率%32.2建筑密度%28.88其他m2／4地下室停車位戶4885總戶數(shù)棟890總投資：33333.27萬。1.4可行性研究報告編制依據(jù)1.鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與云南城市規(guī)劃建筑研究設(shè)計院有限公司簽訂的關(guān)于編制項目可行性研究報告的合同書；2.《鎮(zhèn)雄縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；3.《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005；4.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95；5.《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-1999；6.《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005；7.《商店建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-88；8.《汽車庫設(shè)計規(guī)范》JGJ100-989.《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》11.其他現(xiàn)行的標準、規(guī)范、定額；12.建設(shè)單位提供的相關(guān)資料；1.5研究范圍研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設(shè)管理及招投標、項目實施進度、投資估算與資金籌措、財務(wù)分析與評價等。第二章項目建設(shè)的背景和必要性2.1項目建設(shè)的背景2.1.1推進舊城區(qū)改造，完善城市功能，增強帶動輻射作用鎮(zhèn)雄縣認真貫徹落實黨的精神，以黨的重要思想為指導(dǎo)，充分調(diào)動勤勞智慧的鎮(zhèn)雄人民，進一步營造濃厚的“項目興縣”氛圍，以項目帶動經(jīng)濟發(fā)展。聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；增強經(jīng)濟發(fā)展后勁；推進舊城區(qū)改造建設(shè)進程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設(shè)步伐。城上城片區(qū)地址較為偏僻，城市環(huán)境較差，已經(jīng)不適應(yīng)縣城經(jīng)濟的發(fā)展。舊城區(qū)建筑存在部分老式結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)混亂、狹窄、擁擠，無法滿足商貿(mào)、文化、人居的正?；顒?。市政設(shè)施嚴重損壞，嚴重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。加大市政設(shè)施建設(shè)力度，完善縣城城市功能，建成鎮(zhèn)雄縣城商貿(mào)業(yè)、文化服務(wù)為主的綜合服務(wù)中心，改善居民居住環(huán)境，形成集購物、飲食、休閑、娛樂、居住五大功能的綜合商住區(qū)。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設(shè)新亮點。2.1.2鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟的發(fā)展將進一步推動本地房地產(chǎn)的健康發(fā)展根據(jù)鎮(zhèn)雄縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的精神，緊緊圍繞縣委、縣政府確定的把鎮(zhèn)雄建設(shè)成為“集重工、商貿(mào)為一體獨具滇東北特色的現(xiàn)代化中等生態(tài)山地城市”和“西南經(jīng)濟聯(lián)動軸，對內(nèi)開發(fā)的重要門戶”的目標，為加快鎮(zhèn)雄經(jīng)濟融入黔西北經(jīng)濟帶、成渝經(jīng)濟圈，泛珠三角經(jīng)濟區(qū)，進而打通融入中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)新通道，構(gòu)筑“西進、東出、南聯(lián)、北開”的新格局，按照科學(xué)規(guī)劃、加快建設(shè)、嚴格管理、全面提升的要求，全面實施城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，推進城鄉(xiāng)一體化，推倒“城鄉(xiāng)二元墻”。與此同時，鎮(zhèn)雄十二五規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產(chǎn)建設(shè)，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來了新的機遇。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟發(fā)展，增加財政收入，促進居民就業(yè)，改善居民居住條件，推動鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟建設(shè)具有很大的促進作用和重要的意義。由于受金融危機影響，我國部分省市房地產(chǎn)市場遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。特別是鎮(zhèn)雄縣，由于房地產(chǎn)開發(fā)程度本就較低，所以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場基本沒有受到國際經(jīng)濟危機的影響，加之鎮(zhèn)雄縣整體經(jīng)濟的高水平發(fā)展更是加快推動了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1推動城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。城上城片區(qū)舊城改造有利于提高和推進城鎮(zhèn)化水平。當(dāng)前，該片區(qū)吸引部分來自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動，具備農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移方向，城上城片區(qū)建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。因此，建設(shè)以購物、美食、休閑、娛樂、居住五大功能為主要內(nèi)容的綜合商住區(qū)，提高現(xiàn)有居民居住條件，改善生存環(huán)境，提高商貿(mào)業(yè)檔次，改善經(jīng)營環(huán)境。同時帶動農(nóng)村居民進城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。同時，規(guī)劃增加相應(yīng)的居民住房建設(shè)，為進城的農(nóng)民提供安居樂業(yè)的環(huán)境，切實推動城鎮(zhèn)化進程，形成新的經(jīng)濟增長點。2.2.2市政建設(shè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國民經(jīng)濟發(fā)展水平，兩者相互促進，又互相制約，發(fā)達繁榮的經(jīng)濟、文化中心，對全縣國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用，以縣城發(fā)展帶動全面發(fā)展，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。該項目建設(shè)依托舊城區(qū)，促進舊城區(qū)改造升級，促進發(fā)展。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對國民經(jīng)濟具有拉動作用，形成新的經(jīng)濟增長點，更是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。同時，對擴大內(nèi)需，增強消費產(chǎn)生直接影響，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，擴大城市輻射能力，市政建設(shè)與國民經(jīng)濟良性互動，協(xié)調(diào)發(fā)展2.2.3經(jīng)營城市，開辟市政建設(shè)新局面城市作為先進生產(chǎn)力發(fā)展的重要基地，作為先進文化前進的主要源泉，作為提高人居環(huán)境質(zhì)量與居民生活水準的主要載體，其發(fā)展程度如何，集中反映了一個地方的綜合實力，同時也體現(xiàn)了一個地方規(guī)劃城市、經(jīng)營城市的水平?？茖W(xué)規(guī)劃城市，加強經(jīng)營城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會事業(yè)，推動文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。完善城市功能，加快城市建設(shè)與發(fā)展，要抓住經(jīng)營城市這個核心。經(jīng)營城市，就是用市場經(jīng)濟手段將城市中可用來經(jīng)營的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場，進行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。這是社會主義市場經(jīng)濟條件下推進城市化的客觀要求，是對長期以來政府統(tǒng)包統(tǒng)攬建設(shè)、管理城市方式的一種突破，它有利于發(fā)揮城市資源經(jīng)濟效益，推動城市經(jīng)濟發(fā)展。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對經(jīng)營城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運營。加快推進城市化是客觀的要求，使小城區(qū)向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，增強城區(qū)整體功能與輻射帶動能力，推動經(jīng)濟社會和環(huán)境的全面發(fā)展，開創(chuàng)現(xiàn)代化建設(shè)新局面。2.2.4項目的建設(shè)能帶動當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟效益目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個集開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是商品經(jīng)濟的重要組成部分，是經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中處于支柱產(chǎn)業(yè)的地位，是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而這些原材料則需要眾多行業(yè)來提供。因此城上城舊城改造項目的建設(shè)能夠帶動鎮(zhèn)雄縣其他相關(guān)行業(yè)的快速積極發(fā)展，對于經(jīng)濟的增長，就業(yè)的解決都具有良好的推動效果。2.2.5項目的建設(shè)能滿足當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨箅S著人民群眾收入的明顯提高，到2015年末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過了16800元，力爭突破17000元，年均增長10%以上，因而群眾要求改善居住環(huán)境的需求也就越加迫切，這就為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個良好的購買力基礎(chǔ)，特別是一些市場定位明確、經(jīng)營理念新穎、地塊優(yōu)勢明顯、品牌內(nèi)涵豐富的高水平、高內(nèi)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其發(fā)展空間和市場前景相當(dāng)樂觀。同時隨著鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的投資理念和營銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時代已開始步入鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場引發(fā)的這場需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢。本項目的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前云南省和鎮(zhèn)雄縣經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。本項目的建設(shè)是必要的。2.3研究結(jié)論及建議2.3.1項目研究結(jié)論（1）鎮(zhèn)雄經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展使得舊城改造迫在眉睫，與此同時鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)的快速發(fā)展，也為本項目提供了廣闊的市場前景，因而本項目一方面盡可能的改造了舊城區(qū)的環(huán)境，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益。（2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目設(shè)計符合鎮(zhèn)雄縣的城市總體規(guī)劃，已經(jīng)通過鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃委員會的審查。（3）依據(jù)本文的方案，鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目在經(jīng)濟上是可行的。2.3.2項目建議到城上城建成后，因其舊城改造的性質(zhì)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一。同時要切實做好項目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境影響評價等。還必須做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項目建設(shè)及投入使用期的需要。做好資金籌措，落實資金，保證項目順利實施。第三章市場分析3.1本項目商住社區(qū)的概念本項目位于烏峰鎮(zhèn)新街片區(qū)天源商貿(mào)城與團包廉租房之間，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。城上城舊城改造項目擬進行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場定位為高品質(zhì)、高品位、集休閑度假和商住為一體的生態(tài)性、內(nèi)斂型高檔社區(qū)，主要目標客戶群定位為具有一定經(jīng)濟實力且對鎮(zhèn)雄縣發(fā)展前景比較看好的客戶。3.2鎮(zhèn)雄縣目前房地產(chǎn)市場情況介紹根據(jù)十二五規(guī)劃綱要精神，鎮(zhèn)雄縣圍繞“水體、水域、綠地、景觀通道建設(shè)”為中心，著力打造南部新城區(qū)行政中心廣場、水體公園、實施城市四周山體綠化和屏障建設(shè)，強化道路綠化、小區(qū)綠化和庭院綠化，形成“水在城中、城在綠中、顯山露水，城景交融”的城市生態(tài)園林景觀，全面改善縣城居住環(huán)境，逐步實現(xiàn)宜居目標，向“園林綠化城市”方面發(fā)展，為了達到這個目標，舊城區(qū)的改造也就成為了必然。3.2.1100平米左右住宅最受消費者青睞根據(jù)云南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購買兩房和三房的受訪者分別占50.7％和36.6％，一房的意向購買量相對較少，占9.2％，選擇購買單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，均為1.4％，選擇四房的最少，僅為0.7%。從鎮(zhèn)雄縣的消費者購房面積的調(diào)查顯示，在鎮(zhèn)雄縣此類選擇意向符合了主要家庭的構(gòu)成和居住習(xí)慣，100平方米的房子最受青睞，有29.6％的受訪者意向購買90-100平方米的房子，100-110平方米也有著較大的需求量，意向購買者分別占25.3％，另外，110-150平方米房子的意向購買者將近占16.9％，而150平方米以上的市場需求量較小，意向購買者占2.1％。3.2.2目前鎮(zhèn)雄縣新建商品房價格可觀根據(jù)最新調(diào)查，目前鎮(zhèn)雄縣縣城區(qū)新建商品房的價格在3100元/m2左右，已經(jīng)能與大部分地州級城市想媲美，超出大部分縣級城市的均價，其發(fā)展前景十分樂觀。3.3鎮(zhèn)雄縣未來房地產(chǎn)市場預(yù)測從上述鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)運行情況來看，鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場未來雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行，并呈現(xiàn)以下特征。3.3.1政府支持房地產(chǎn)健康發(fā)展十二五規(guī)劃綱要中提出，加快建設(shè)南部新城區(qū)，穩(wěn)步推進新城區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，全面提升縣城品味，力爭建設(shè)一個承載能力強，輻射范圍廣、幸福指數(shù)高、生活品質(zhì)高、生態(tài)環(huán)境美的縣級中心城市，上述政策將促進鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。3.3.2從近來的房地產(chǎn)市場狀況來看房價逞增長態(tài)勢鎮(zhèn)雄人口多，截止到2010年底，全縣總?cè)丝谶_到152.66萬人，是云南省第一人口大縣，隨著鎮(zhèn)雄城市化進程的發(fā)展，和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的技術(shù)革新，農(nóng)村剩余勞動力也越來越多，這些剩余的勞動力人口就進入到縣城工作，他們也有購房的需要，在整個市場供不應(yīng)求的情況下，鎮(zhèn)雄縣房價整體上漲是可以預(yù)期的。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在分析今后幾個月及明年房價走勢方面時，調(diào)查顯示未來鎮(zhèn)雄房價在相當(dāng)長的一段時間會維持小幅增長態(tài)勢，并呈現(xiàn)如下特點,首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢，價格基本穩(wěn)定;其次是不同位置的房價走勢將呈現(xiàn)出不同的態(tài)勢。環(huán)境好，品質(zhì)優(yōu)秀的開發(fā)項目仍有上升空間。3.4本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢本項目與其他項目相比較具有如下優(yōu)勢：1．地理位置優(yōu)越。項目擬建地點位于天源商貿(mào)城與團包廉租房之間，因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。2．大盤項目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，生態(tài)環(huán)境好。3．建筑設(shè)計科學(xué)合理，住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。3.5本項目前景預(yù)測本著尊重市場、依據(jù)科學(xué)的原則。在以下部分的財務(wù)評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，是參考目前該項目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價格，并結(jié)合本項目實際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測價格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預(yù)測的理論收益率。隨著鎮(zhèn)雄整個經(jīng)濟環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、發(fā)展，房地產(chǎn)價格依然會有穩(wěn)步上漲的趨勢?？梢灶A(yù)期，本項目具有較好的市場前景和較大的盈利空間。第四章項目定位4.1功能定位城上城舊城改造項目根據(jù)鎮(zhèn)雄縣客戶潛在市場的判斷，建議將該項目住宅定位為：高品質(zhì)、高品味、生態(tài)型，內(nèi)斂性的高檔住宅小區(qū)。4.2市場定位市場定位實際上就是選擇買家，確定項目的目標購買者和目標使用者是哪一類人。4.2.1家庭市場細分根據(jù)這幾年鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)購買市場的情況分析，并結(jié)合該類項目的功能定位，該項目主要目標家庭客戶群應(yīng)包括下列3個部分：（1）經(jīng)濟富裕的年輕階層。主要指年輕夫妻，無子女或單身人士。（2）注重生活質(zhì)素的成熟家庭。主要指處于事業(yè)顛峰時期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨立工作。（3）財力雄厚的中老年人。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。4.2.2區(qū)域市場細分（1）縣城原有居民購買此部分買房者大部分為改善型置業(yè)，御景灣小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，完善的物業(yè)管理是吸引這部分人群的一個重要因素。（2）農(nóng)村人口進城后購買商品房此部分買房者大部分是首次置業(yè)，御景灣小區(qū)合理的價格是吸引這部分人群的一個重要因素。4.2.3客戶群體定位（1）購買人群上細分：本地人士主，外地居民為輔；（2）私企經(jīng)營者：在周邊從事餐飲、商貿(mào)、工業(yè)品加工等經(jīng)營活動，但目前尚未購房的個體私營老板，平均年齡在30—40歲；（3）周邊機關(guān)企事業(yè)公務(wù)員和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費群體，平均年齡在30～45歲，工作地點在縣城為主(從事政府工作、中小型企業(yè)職員)家庭月收入在5000.00元左右。（4）高收入者：屬于二次及以上置業(yè)的群體，高學(xué)歷、高收入，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧靜安逸的個性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認同。4.3定價策略綜合鎮(zhèn)雄縣最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)測盈利狀況，住宅整體定價策略如下：為了盡快使市場接受本項目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。住宅銷售起價為3000元/m2，最高價格為3400元/m2。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實際銷售門市價時要略高于以上實收價格。一般情況下，按揭貸款9.8折，一次性付款9.6折。考慮不同視野和朝向，該項目價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對較差的套房，制訂有競爭力的起價，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。4.4入市姿態(tài)及推廣時機定位針對鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)市場的獨特特征以及該項目的自身特點，建議該項目入市的姿態(tài)為：1.銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善。2.物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)配套、收費標準及有關(guān)的文件已確定3.銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準備就緒（除預(yù)售許可證外）。首期進入市場形式：預(yù)登記。4.5銷售方式定位銷售方式對銷售進度的影響也是比較大的。根據(jù)項目的特性、投資方式、資金回籠計劃等具體條件，將能夠更加順利地達到銷售目標的銷售方式確定下來。建議該項目的銷售方式是：1.以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團購買的因素，銷售時要進行階段性的分層分區(qū)控制。2．采用自銷的方式進行銷售。3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。4.6物業(yè)服務(wù)定位本項目將組織專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，將提供高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。第五章建設(shè)條件5.1氣候條件鎮(zhèn)雄縣位于云南省東北部，云貴高原北麓，在云、貴、川三省結(jié)合部，素有“雞鳴三省”之稱，全縣轄28個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、244個村5323個村民小組，總面積3696平方公里。地勢西南高，東北低，境內(nèi)最高海拔—場壩嘎麻山2416米，最低海拔—羅坎鳳翥630米，多年平均氣溫11.3°C，日照1341.1小時，無霜期218天，多年平均降雨量914.6毫米。2008年末全縣總?cè)丝?43萬人，其中農(nóng)業(yè)人口128萬人，占總?cè)丝诘?4.12%，有漢、彝、苗、白、回等17個民族，少數(shù)民族人口13.6萬人，占總?cè)丝诘?0%。鎮(zhèn)雄縣地形復(fù)雜，地貌立體結(jié)構(gòu)，處于昆明準靜止鋒北端，形成“日照少、陰雨多、冷凍大、氣溫低”的獨特氣候特征，年平均氣溫11.3°C，大于等于10°C，的活動積溫320810°C，年日照時數(shù)1343小時，無霜期218天，全年降雨915mm，均低于鄰近省、縣。而且冬春嚴重干旱，相對濕度達84%，風(fēng)災(zāi)頻繁，冰雹嚴重，素有“無災(zāi)不成年”之說。5.2地形地貌及地質(zhì)條件5.2.1場地位置及地形地貌城上城舊城改造項目位于龍騰開發(fā)區(qū)上段，赤水源大道左側(cè)，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。5.2.2地質(zhì)條件在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，建筑場地類別為二類，適宜建設(shè)。按《中國地震烈度區(qū)劃圖（2001）》，鎮(zhèn)雄縣地震基本烈度為6度。設(shè)計基本地震加速度值為0.05g。5.3工程場地地震安全評價根據(jù)《中華人民共和國防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴建的建設(shè)工程，必須達到抗震設(shè)防要求。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴重次生災(zāi)害的工程，必須進行地震安全性評價。按照上述文件規(guī)定，本項目不在必須進行地震安全性評價工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。按照國家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為6度。5.4外部建設(shè)條件5.4.1給排水本項目主要用水有生活用水和綠化用水。項目所在地緊靠第一水廠，使得本項目供水有保證。本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。5.4.2供電本項目供電采用市政供電。項目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項目可直接接市政電纜供電即可滿足項目供電需求。5.4.3通訊本項目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項目的需要。5.4.4協(xié)作條件本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進行，外部協(xié)作條件良好。5.4.5交通條件項目擬開發(fā)土地位交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。所處的地理位置良好，交通方便。5.4.6環(huán)境條件擁有良好的自然景觀，地勢高低錯落有致，是建設(shè)中高檔住宅項目的理想用地。環(huán)境條件良好。第六章建筑建設(shè)方案6.1項目總體規(guī)劃方案設(shè)計原則及理念本案用地位于云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造項目。主干道連s320省道上。是個舊城改造的項目，在原地形上建設(shè)用地總面積為17905㎡。地塊南面是鎮(zhèn)雄縣政府，西北方向是毛家灣、此外，項目周圍建筑還包含天源商貿(mào)城，鎮(zhèn)雄法院，鎮(zhèn)雄中醫(yī)院等。有著交通便捷，人流量大的特點，項目周邊配套日漸完善。項目建成后，將進一步提升該區(qū)域品質(zhì)，成為城市新亮點。云南省昭通市鎮(zhèn)雄縣的舊城改造的項目，在原來的地形上建設(shè)用地范圍。來來往往的車流很多，周圍的天源商貿(mào)城和烏峰鎮(zhèn)上街小學(xué)，還有鎮(zhèn)雄縣法院和鎮(zhèn)雄縣中醫(yī)院。本來就有著人流量大的特點，在加上項目周邊配套日漸完善，整體給人感覺相當(dāng)有氛圍適合打造商業(yè)小區(qū)。本案是舊城改造的項目，先利用原的可利用資源在通過不斷的思考在原基礎(chǔ)上打造一座符合城市風(fēng)范商業(yè)小區(qū)，合理的搭配的小區(qū)的景觀能給人感覺景觀豐富，非常臨近自然的效果，讓小區(qū)更展現(xiàn)其商業(yè)價值，成為城市的新焦點。6.1.2設(shè)計的主要原則1．滿足中高端居住者的居住需求；2．滿足業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂的需求；3．符合鎮(zhèn)雄縣的總體規(guī)劃；4．充分考慮客戶的實際需求的經(jīng)濟承受能力，配套適宜、實用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計的多樣性和合理性。5．充分利用場地的地勢和結(jié)合綠地和園林景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的田園景環(huán)境空間，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。6.2總平面布局6.2.1整體規(guī)劃根據(jù)用地特質(zhì)，本案力圖達到如下設(shè)計目標:在總體布局上體現(xiàn)以人為本,將建筑功能復(fù)合化,建筑空間多樣化,建筑形式個性化。同時總體布局符合規(guī)劃.消防.環(huán)保.防災(zāi).減災(zāi)等要求，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。營建優(yōu)美的居住環(huán)境及繁榮的商業(yè)環(huán)境的高品質(zhì)社區(qū)，帶動城市局部經(jīng)濟的發(fā)展，創(chuàng)造宜人的高尚居住品質(zhì)，在考慮社會效益、環(huán)境效益的同時提升用地的經(jīng)濟效益，使工程達到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢。創(chuàng)造出尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的居住及商業(yè)空間，同時具有鮮明的地方特色和時代氣息。本項目建筑形態(tài)很平整。基于對項目地塊周邊環(huán)境及道路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢并結(jié)合朝向因素分別布置六棟-2架空層+28層的高層住宅。在向南側(cè)方向布置兩棟2+20層高層住宅和兩棟2+15層的高層住宅。以利項目大部分住戶享用更多景觀資源及日照，在本案所在地塊南面布置商業(yè)裙房，在提升整個地塊品質(zhì)的同時，為住戶提供最大的購物休閑便利，同時樹立了項目沿街城市形象；在地塊西、北、南三個方向布置高層住戶，輔以臨近設(shè)置的集中綠地，小區(qū)中央還有沙地景觀，真正的為住戶打造一個特別的中央景觀，更體現(xiàn)其中的商業(yè)價值。小區(qū)主要車行出入口分別位于本案的西側(cè)，利用城市道路與內(nèi)部場地通暢連接形成環(huán)道。人行入口設(shè)于南側(cè)，行人可通過樓梯進入小區(qū)，過完馬路之后就可以直接進入中央景區(qū)，可通過步行一邊欣賞景觀然后入戶。在小區(qū)的車流環(huán)道設(shè)置地下停車場人口以利小區(qū)車輛便利進入地下車庫，以人為本的設(shè)計讓小區(qū)的住戶真正感受便利，讓小區(qū)更展現(xiàn)價值。6.2.2戶型分布在戶型的區(qū)位布置上，把景觀因素放在第一位，在結(jié)合日照、朝向、通風(fēng)等外部客觀條件進行戶型的區(qū)位規(guī)劃。使戶型品質(zhì)同戶型位置相符，使其同今后的銷售策略相符，以達到小區(qū)品質(zhì)的最優(yōu)化。6.2.3商業(yè)設(shè)置在樓底層的設(shè)置有1層集中商業(yè)，用以滿足小區(qū)內(nèi)部的基本日常用品的購買需求。6.2.4交通本方案交通組織設(shè)計力求簡潔，安全和實用，使居住出行更便捷，商業(yè)文化更充滿活力。采用部分人車分流形式組織交通系統(tǒng)。人行系統(tǒng)：小區(qū)居住主要人行出入口位于本案的南側(cè)，住戶可通過景觀步梯進入小區(qū)，次入口位于設(shè)計在地塊西側(cè)。也可通過這個方向進入小區(qū)，再由步行系統(tǒng)入戶。商業(yè)人流與小區(qū)人流相互獨立，互不干擾。商業(yè)人流可通過城市道路直接進入商業(yè)裙房。車行系統(tǒng)：車行系統(tǒng)的主要入口在地塊西側(cè)的道路上，可通過入口直接進入小區(qū)車流環(huán)道。進入車流環(huán)道后可以直接從旁邊的地下室停車場人口便利的進入小區(qū)的地下車庫。為了充分的滿足時代的需要加以充分考慮，二層的地下室停車場擁有相當(dāng)多的，充分的滿足了住戶停車位。消防車也可以利用小區(qū)的內(nèi)部道路，與四周城市道路共同形成環(huán)形消防車道的停車需求。6.2.5景觀與綠化地下室頂板設(shè)有各種有特色的小景小品，錯落點綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營造更愜意的休閑環(huán)境。6.2.6無障礙設(shè)計從以人為本的設(shè)計理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對使用空間的要求。小區(qū)各級道路縱坡不大于2.5％；人行道有臺階時均設(shè)輪椅坡道。單體設(shè)計上電梯房單元入口作1：12的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無障礙設(shè)計，公共走道不小于1.2m。6.2.7小區(qū)安防設(shè)計小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴密防范，安全到家。6.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量備注11總用地面積m2（畝）179052地上建筑面積m2101933.43總建筑面積m2122818.4計入容積率面積m2／其中住宅面積m298693.8商業(yè)面積面積m23239.6公共服務(wù)設(shè)施面積m2其他m2／不計容積率面積m2／其中容積率／5.693綠化率%32.2建筑密度%28.88其他m2／4地下室停車位戶4885總戶數(shù)棟8906.4單體建筑方案6.4.1（一）功能布置高層住宅：戶型靈活變化，既注重經(jīng)濟實用，又能提供獨特的居住空間體驗，符合市場要求和現(xiàn)代居住空間的要求。另外該戶型還提供了小區(qū)中央庭園方向的人行出入口。該戶型為市場提供了具有本地特色的升級居住產(chǎn)品。平面設(shè)計在滿足戶型需求的前提下，充分考慮結(jié)構(gòu)的合理經(jīng)濟性，與裙樓柱網(wǎng)具有良好的協(xié)調(diào)統(tǒng)一?；趯椖康貕K周邊環(huán)境及道路的分析，為充分利用環(huán)境優(yōu)勢并結(jié)合朝向因素分別布置六棟-2架空層+28層的高層住宅。在向南側(cè)方向布置兩棟2+20層高層住宅和兩棟2+15層的高層住宅。以利項目大部分住戶享用更多景觀資源及日照，在本案所在地塊南面布置商業(yè)裙房。借景周圍建筑的景觀資源，同時，主要居室增加合理的開窗，使更好俯瞰中央庭園。商業(yè)裙樓:沿地塊南面布置的商業(yè)裙房，柱網(wǎng)設(shè)置規(guī)整統(tǒng)一又和諧變化，既滿足了功能需求又良好順應(yīng)城市道路，為城市提供了優(yōu)質(zhì)的開放空間。地下車庫：方案在地下一次集中設(shè)置了大型的二層地下停車庫，合理的柱網(wǎng)控制，不僅增加了停車位，還為車庫使用帶來了充分的便利。（二）裝修標準及配置（1）商業(yè)鋪面入戶門：玻璃地彈簧門窗戶：彩色鋁合金、鋼化玻璃弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。（2）住宅入戶門：高級防盜門住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。住宅公共部分：地面：高級防滑地磚墻面：高級環(huán)保涂料天棚：混合砂漿噴涂料頂棚（三）立面造型設(shè)計注重現(xiàn)代建筑風(fēng)格的表達，及其與歐式建筑的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。以整體設(shè)計的控制角度，達成時尚與時代的融合。高層住宅在簡潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格基調(diào)下，輔以簡約明確的民居符號，建筑立面采用淺色為主，體現(xiàn)居住建筑的特點。裙房立面力求表達清晰明朗為主，融入現(xiàn)代元素，層次分明，輪廓線豐富，體量穿插咬合，輔以橫豎向線條，配合精確的比例分割，塑造了寓意明確而又簡潔現(xiàn)代，極具變幻的立面形象，在近人尺度注重細節(jié)的刻畫和材料的運用；運用不同材料的對比，塑造建筑細部。（四）配套公共服務(wù)設(shè)施用房配套公共服務(wù)設(shè)施用房主要包括商業(yè)用房、車庫、設(shè)備機房。高層戶型詳見附圖：第七章結(jié)構(gòu)設(shè)計說明7.1設(shè)計依據(jù)1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》(GB50069—2001)2．《建筑抗震設(shè)防分類標準》（GB50223-2008）3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50010—2010)；4.《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011—2010)；5．《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001（2006版）；6.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007—2002）。7．《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ20-2002）8．《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2010）9．《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）7.2設(shè)計基準1．根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)破壞后果的嚴重程度，本工程建筑結(jié)構(gòu)的安全等級為二級，根據(jù)地基復(fù)雜程度、建筑物規(guī)模和功能特征以及由于地基問題可能造成建筑物破壞或影響正常使用的程度，本工程基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。2．本工程結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為50年，地下室與土壤或水接觸部分的基礎(chǔ)、梁、板、側(cè)壁處于二a類。其余屬于一類。3．基本風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期，B類地面粗糙度)0.30KN／m2；高層部分為0.35KN／m27.3結(jié)構(gòu)選型為了底層商業(yè)大空間的使用要求，高層住宅擬采用大開間的剪力墻結(jié)構(gòu)形式，剪力墻的抗震等級為三級。主樓以外的地下室部分為框架結(jié)構(gòu)，以滿足大空間的使用要求，地下室中超出上部主樓范圍且無上部結(jié)構(gòu)部分，抗震等級為三級，地下室底板、側(cè)壁均采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，因地下室超長，設(shè)計采用后澆帶措施。7.4基礎(chǔ)型式由于無地質(zhì)勘探報告，高層住宅初步估計采用樁基礎(chǔ)；具體樁類型及截面尺寸待詳細地質(zhì)勘探報告提供后再定。本可研暫按人工挖孔樁考慮。第八章公用工程8.1給排水工程8.1.1設(shè)計依據(jù)1.《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003）；2.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87，2006年版）；3.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95，2005年版）；4.《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2005）；5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-1997）；6.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB50140-2005）；7.《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）；8.《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）；9.《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB50096—1999)(2003年版)；10.《棋牌室給水排水設(shè)計規(guī)范》(CECSl4-89)；11.業(yè)主提供的資料。8.1.2生活給水生活用水量標準：生活：300L-450L/人·日辦公：50L/人·日商業(yè)：6L/人·日綠化用水：2L/m2·次車庫（地面沖洗）：2L/m2·次未預(yù)見水量：10%用水量：該居住小區(qū)884戶，平均每戶3-6人，按常住3536人，每人每天用水為8L-10L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為30m3。水源：由市政給水管道引二根DN250進水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。給水方式：（1）商住樓、綠化和道路用水均采用市政管網(wǎng)直接供水。（2）住宅生活用水由水泵-屋頂水箱聯(lián)合供給。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個單元各設(shè)10m3一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。給水系統(tǒng)根據(jù)給水壓力≤0.35mpa的原則豎向設(shè)減壓閥分區(qū)。計量：水表按戶和公建分別設(shè)置，水表設(shè)在戶外。8.1.3消防給水消防水源：由市政管網(wǎng)兩路供水，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，管徑均為DN200，室外消防用水由供水管直接供水。區(qū)內(nèi)沿主要道路設(shè)置一定的消火栓，按120m間距一側(cè)設(shè)置。設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。消防水池與生活水池分開設(shè)置。8.1.4排水本工程污水排水量按給水量85%計。室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計），污水經(jīng)處理達到綠化要求，供綠化用水或排至市政污水管網(wǎng)。屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)雨水排至市政雨水管網(wǎng)。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期為2年，室外雨水設(shè)計重現(xiàn)期為2年。8.1.5材料室內(nèi)生活給水管采用高級PVC供水管。室內(nèi)排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水鑄鐵管。消防管、噴淋管≤DN100采用熱鍍鋅鋼管，管徑＞DN100采用無縫鋼管。室外市政生活給水管采用室外埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管，內(nèi)襯水泥砂漿。排水管、透氣管采用UPVC排水管，雨水管采用抗紫外線的UPVC排水管。生活泵、消防泵等進出水管上均設(shè)橡膠軟接頭，并做隔震基座。室外排水管采用UPVC加筋管或聚丙烯管。8.2電氣8.2.1設(shè)計依據(jù)1.《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）；2.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045-2005)；3.《住宅設(shè)計規(guī)范》(GB50096-1999，2005年版)；4.《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50016-98）；5.《10KV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》（GB50053-94）；6.《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50052-95）；7.《通用用電設(shè)備配電設(shè)計規(guī)范》（GB50055-93）；8.《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB50054-95）；9.《民用建筑電線電纜防火設(shè)計規(guī)程》（DGJ08-93-2002）；10.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87，2006年版）；11.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067-1997）；12.《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057-94，2000年版）；13.《防雷接地安裝》（DBJT08-75-96）；14.其它有效的相關(guān)規(guī)范及標準。8.2.2供電系統(tǒng)1.用電負荷及等級住宅：60W/m2商業(yè)：80W/m2室外道路、廣場照明：10-20W/m2同時使用系數(shù)：0.30功率因數(shù)：0.94住宅、商業(yè)負荷等級為三級，客梯、生活水泵電力、為二級負荷，消防用電負荷（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)、應(yīng)急照明等）為一級負荷。2．備用電源由附近區(qū)域變電站向小區(qū)變電站雙路10KV供電，互為備用，一級負荷由市電及柴油發(fā)電機供給，作為消防、客梯、部分重要商業(yè)、生活水泵、應(yīng)急照明等其他重要用電設(shè)備的應(yīng)急備用電源。3．高壓線路采用10KV高壓電纜進線。8.2.3配電系統(tǒng)以每棟建筑物為配電單元，放射式向配電單元配電。各幢樓底層設(shè)低壓配電間。由低壓配電室至各用電場所的配電方式根據(jù)不同情況分別采用樹干式或放射式配電至各層配電柜及控制柜。配電柜至終端配電箱采用放射式饋電。樓房的照明、空調(diào)負荷采用電纜和母線相結(jié)合以樹干式配電至各負荷點。對重要負荷如消防用電設(shè)備（包括消防泵、噴淋泵、消防電梯、消防報警系統(tǒng)電源、應(yīng)急照明等）、客梯、重要商業(yè)等用電均采用雙電源供電。插電回路設(shè)專用PE線，并設(shè)有漏電保護裝置。低壓配電系統(tǒng)住房電能計量到戶，計量表安裝在底層，除此以外，其他公用設(shè)施電能則由變配電室統(tǒng)一計量。住宅樓配電主干線采用密集型母線槽豎井內(nèi)安裝，住戶室內(nèi)線路均采用導(dǎo)線穿鍍鋅鋼管或聚乙烯絕緣電線管暗敷。公共安全防范系統(tǒng)：住宅樓設(shè)置訪客對講及門衛(wèi)管理系統(tǒng)?；馂?zāi)報警及消防聯(lián)動控制：建筑物保護等級為二級，地下室、商業(yè)樓設(shè)置火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制。8.2.4照明系統(tǒng)1.照度標準：住宅、商業(yè)300Lx門廳、電梯廳200Lx設(shè)備機房及走廊100~150Lx2.主要區(qū)域的照明光源和燈具采用高效節(jié)能型熒光燈。公共部位照明采用集中控制方式。3.公共區(qū)域及重要機房、泵房均設(shè)置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道設(shè)帶誘導(dǎo)標志的應(yīng)急疏散照明。4.小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。8.2.5建筑物防雷1.本工程住宅為三類防雷建筑物。商業(yè)為三類防雷建筑物。2.住宅采用25×4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于10m×10m或12m×8m的避雷網(wǎng)格。商業(yè)采用25×4熱鍍鋅扁鋼作為避雷帶，并在整個屋面組成不大于20m×20m或24m×16m的避雷網(wǎng)格。3.利用結(jié)構(gòu)柱子兩根不小于16的外側(cè)主鋼筋作為引下線，該二根主鋼筋須通條焊接連通，下端與接地極連通。住宅引下線的間距不應(yīng)大于18米。商業(yè)引下線的間距不應(yīng)大于25米。利用基礎(chǔ)樁基及承臺內(nèi)主鋼筋作接地極，接地電阻不大于1歐姆。4.為防側(cè)擊雷，45米及以上樓層設(shè)置水平避雷帶；建筑物內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件和混凝土內(nèi)鋼筋應(yīng)相互連通，并與引下線連通。利用建筑物每層外輪廓圈梁內(nèi)兩根不小于16的主鋼筋焊成封閉環(huán)，組成均壓環(huán)，并與引下線連通。5.為減少電磁脈沖對電子設(shè)備的破壞強度，應(yīng)在電源系統(tǒng)（包括變電所內(nèi)總配電柜，樓層總配電柜及重要電子設(shè)備末端）加裝三級浪涌過電壓防護器（SPD）。同時在天線及饋線系統(tǒng)、信號系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)加裝浪涌過電壓防護器（SPD）。6.各樓均設(shè)置環(huán)形接地連接線作總等電位聯(lián)結(jié)，環(huán)形接地連接線采用40x4鍍鋅扁鋼沿建筑物樁臺板外圈作環(huán)形敷設(shè)。環(huán)形接地連接線需與所經(jīng)過的鉆孔灌注樁混凝土管樁二根主筋焊接或混凝土管樁樁頂鋼板焊接。所有進出建筑物的金屬管道在進出處與環(huán)型接地體聯(lián)結(jié)。7.衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結(jié)。8.強電設(shè)備房、總配電箱、弱電設(shè)備房、電梯機房預(yù)留接地裝置，供電系統(tǒng)設(shè)有防雷電波侵入保護措施。采用防雷接地、保護接地、工作接地、弱電系統(tǒng)接地。8.2.6電話系統(tǒng)1．通訊系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。在小區(qū)內(nèi)設(shè)一中心機房，高層住宅的每個單元底層設(shè)一電信間。2．電話通訊干線采用HYA電纜，每層設(shè)樓層分線箱，水平布線采用HTVV。寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)干線采用光纜，水平布線采用五類4對UTP線。3．住宅每戶設(shè)置信息配線箱，引入一根五類4對UTP線及一根HTVV-4X1/0.5普通電話線。主臥室、臥室、起居式、書房等處設(shè)置數(shù)據(jù)/電話終端（雙口RJ11+RJ45型插座面板）。4．區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。按每對電話主線服務(wù)50-80m2建筑面積算，需安裝電話約1000門。5．電話電纜選擇和敷設(shè)：采用纜心直徑0.7毫米的HQl20電話電纜；室外主電纜采用埋地敷設(shè)在室外綜合管溝內(nèi)，支管采用混凝土管(6至8孔)，室內(nèi)采用明設(shè)。6.每房房間均留電話線盒。8.2.7有線電視系統(tǒng)1.小區(qū)內(nèi)有線電視以樓為單位，從市有線電視網(wǎng)引入各建筑物。每層設(shè)一電視分線箱，并在各住戶單元中的主臥室、臥室、起居室、書房處設(shè)置電視插座。有線電視干線采用SYWV(Y)-75-7同軸電纜，水平分支線采用SYWV(Y)-75-5同軸電纜。電視終端電平控制在70±5db范圍，圖像質(zhì)量主觀評價不低于4級。2.每單元設(shè)一進線點，每一弱電豎井設(shè)一上升點，每層設(shè)一只電視分支器盒。3.電視天線采用75歐姆同軸電纜穿PVC管暗敷。8.2.8安全技術(shù)防范系統(tǒng)1．樓宇訪客對講系統(tǒng)包括住宅可視對講管理主機、每一單元出入口門口可視對講主機及每戶戶內(nèi)可視對講分機。每戶戶內(nèi)裝設(shè)一個可視對講分機實現(xiàn)各入口與各戶之間的可視對講。2．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報警按鈕，其余各層設(shè)置門磁及緊急報警按鈕。3．小區(qū)周邊設(shè)置紅外線自動報警系統(tǒng)或監(jiān)控探頭，小區(qū)主、次入口、地下車庫的出入口設(shè)置電視監(jiān)控攝像頭，由小區(qū)安保中心統(tǒng)一操作。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負責(zé)安裝，調(diào)試。4.小區(qū)設(shè)安全技術(shù)防范系統(tǒng)中心控室于管理用房內(nèi)。8.2.9消防報警系統(tǒng)1．本工程汽車庫部分設(shè)置火災(zāi)自動消防報警系統(tǒng)。2．商業(yè)鋪面采用區(qū)域報警控制方式，在商業(yè)鋪面值班室設(shè)置區(qū)域報警控制器。3．火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下：樓梯間、電梯機房、設(shè)備機房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動報警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。4．消防控制中心設(shè)置火災(zāi)應(yīng)急廣播（與音響廣播合用）機柜，機組采用定壓式輸出。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播，每層或每一防火分區(qū)一路。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，消防控制室值班人員可根據(jù)火災(zāi)發(fā)生的區(qū)域自動或手動將音響廣播切換至應(yīng)急廣播狀態(tài)并進行火災(zāi)廣播。8.3空調(diào)與通風(fēng)工程8.3.1設(shè)計依據(jù)1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019—2003）；2.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-952005年版）；3.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006年版）；4.《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189—2005）；5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067—97）；6．《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施—暖通空調(diào)·動力》；7.《暖通空調(diào)氣象資料集》1989年；8.建筑專業(yè)提供的方案設(shè)計圖紙、資料等。8.3.2設(shè)計范圍1.商業(yè)的空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；2.車庫的通風(fēng)系統(tǒng)及排煙系統(tǒng)。8.3.3空調(diào)設(shè)計1.住宅空調(diào)均采用分體式空調(diào)，由業(yè)主入住后自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機空調(diào)板和冷凝水排水立管。2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機空調(diào)板和冷凝水排水立管。8.3.4通風(fēng)設(shè)計1．汽車庫按適當(dāng)面積劃分防火分區(qū)，共設(shè)置3個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)分別設(shè)置排風(fēng)機房，排風(fēng)機房內(nèi)設(shè)有消防通風(fēng)兩用風(fēng)機，平時機械排風(fēng)，火災(zāi)時排除煙氣。通風(fēng)換氣次數(shù)平時為4次/h，汽車出入頻率高時為6次/h。有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)由車道或?qū)ν馔ピ鹤匀谎a風(fēng)，沒有車道或直接對外庭院的防火分區(qū)另設(shè)機械補風(fēng)系統(tǒng)，補風(fēng)量按換氣次數(shù)5次/h計。汽車庫排風(fēng)口設(shè)在離地2.5m以上、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于10米。2．變電站、配電間采用機械通風(fēng)，變電站換氣次數(shù)按消除余熱量計算，配電間按換氣次數(shù)5次/h計。3．水泵房采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù)為5次/h。8.4綠化地下室頂板及沿建筑物四周空地綠化，植樹種草，種植具有特色的各類樹種，樹下配套種植草皮、三角梅等花卉，高低配置。滿足區(qū)內(nèi)總綠化率為35.8%的要求。8.5消防及安全8.5.1建筑分類和耐火等級住宅建筑為一類，耐火等級一級；配套公共服務(wù)建筑為二類，耐火等級二級；8.5.2總平面消防設(shè)計1.區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道。2.各樓之間距均滿足消防要求。8.5.3建筑消防設(shè)計1.墻、地、頂棚采用非燃燒材料。2.甲級防火門用于柴油發(fā)電機房、儲油間、變配電房、水泵房、排風(fēng)機房、消防控制室。乙級防火門用戶門及樓梯間的門。丙級防火門用于管井檢修門。3.消防電梯間和防煙樓梯間合用前室采用自然排煙。4.樓梯間為防煙樓梯間，采用自然排煙，每五層內(nèi)可開啟外窗面積之和大于2.0m2。5.疏散樓梯均通至屋頂。8.5.4結(jié)構(gòu)消防設(shè)計采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板及屋面板，填充墻體、梁柱均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級為3級，耐火等級為二級。8.5.5給排水消防設(shè)計本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。高層住宅，為一類居住建筑，采用臨時高壓消防系統(tǒng)，室內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并在車庫及商鋪內(nèi)設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)。按中危險級Ⅱ級，設(shè)計噴水強度：8L/min.m2，作用面積：160m2。噴淋加壓泵從地下消防水池吸水，水泵出水管呈環(huán)狀。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，配電間、電梯機房、住宅樓等公共場所配若干手提式3Kg磷酸銨鹽干粉滅火器。具體還有：1.水量：消火栓用水室外20L/S，室內(nèi)30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為2h；噴淋用水量為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為1h。2.水源：室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。3.系統(tǒng)：室內(nèi)消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結(jié)合器及消火栓組成。4．變壓器室、配電室設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用8.5.6電氣消防設(shè)計1.本建筑消防用電為二級用電負荷，以雙回路電源互為備用。消防配電按防火分區(qū)配電。消防用電設(shè)備的配電線路全部采用耐火型低煙無鹵電纜或電線。2.火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示標志。(1)疏散樓梯（包括防煙樓梯間前室）、消防電梯及前室設(shè)應(yīng)急照明。(2)變配電室、消防控制室、消防水泵房、防排煙機房等設(shè)應(yīng)急照明。(3)部分應(yīng)急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不少于30min的連續(xù)應(yīng)急供電時間。8.5.7通風(fēng)消防設(shè)計1.設(shè)計范圍設(shè)平時通風(fēng)系統(tǒng)及火災(zāi)時排煙系統(tǒng)，住宅前室及樓梯間開戶外窗，采用自然通風(fēng)系統(tǒng)，不設(shè)排煙系統(tǒng)。第九章環(huán)境保護及節(jié)能9.1環(huán)境保護9.1.1項目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準和污染物排放標準要求(一)環(huán)境質(zhì)量標準1．環(huán)境空氣質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095—1996)修改單中一級標準．2．聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標準》GB3096—2008中2類標準。(晝間60db(A)夜問50dB(A))3．水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》(GB3838—2002)П類標準．(二)污染物排放標準1.進入管網(wǎng)污水執(zhí)行《污水綜合排放標準》(GB8978—1996)中三級標準。2．建設(shè)施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GBl2523—1990)標準；運營期噪聲執(zhí)行《社會生活環(huán)境噪聲排放標準》(B22337—2008)2類標準。3．項目建成后廚房油煙執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標準》(GBl8483—2001)(試行)中的小型標準。9.2項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的影響因素9.2.1建設(shè)期污水：施工廢水及施工營地產(chǎn)生的少量生活污水。廢氣：運輸車輛及施工機械排放的尾氣。揚塵：施工工地內(nèi)及施工場地的進出口路段，在自然風(fēng)力及運輸車輛行使所產(chǎn)生的風(fēng)力作用下所產(chǎn)生的揚塵；建筑材料在搬運和使用過程中產(chǎn)生的揚塵。噪聲：施工作業(yè)、建筑機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機械噪聲為70～100dB(A)。固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營地產(chǎn)生的少量生活垃圾。水土流失：施工期場地開挖等活動將會使地表土松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發(fā)生水土流失。9.2.2營運期項目在營運期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。（1）項目污水排放狀況營運期主要污染源是生活廢水、洗車、綠化以及公共廁所清洗廢水。項目在營運期產(chǎn)生的大氣污染物主要是住戶廚房燃料燃燒產(chǎn)生的煙氣及烹飪過程中產(chǎn)生的油煙、來往項目所在地的機動車排放的尾氣。項目住戶以使用天然氣為主要燃料，對環(huán)境影響不大。（3）項目噪聲污染情況項目在營運期的噪聲源主要是來往小區(qū)的機動車輛產(chǎn)生的交通噪聲、小區(qū)居民產(chǎn)生的生活噪聲，以及垃圾中轉(zhuǎn)站裝載垃圾時產(chǎn)生的機械噪聲。生活噪聲一般為60dB(A)左右；來往小區(qū)的機動車輛（主要以小車為主）產(chǎn)生的交通噪聲值約為85~92dB(A)。（4）固體廢棄物排放情況項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的主要不利影響為：生活污水、廚房油煙廢氣、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉塵污染、永久設(shè)備和施工機械所產(chǎn)生的噪音等。9.3環(huán)境保護措施1．施工場地應(yīng)設(shè)簡易沉淀池，對泥沙、沖洗水等進行沉淀處理后用于灑水降塵，生活污水經(jīng)化糞池處理后定期外運作農(nóng)田灌溉用水．2．施工期產(chǎn)生的固廢主要有建筑棄土、建筑垃圾和生活垃圾。建筑棄土可用于回填和小區(qū)綠化，建筑垃圾運往規(guī)定的建筑垃圾處置場，生活垃圾集中收集，統(tǒng)一由縣環(huán)衛(wèi)部門運往垃圾焚燒廠處理。3．盡量減少施工噪聲對環(huán)境的影響，妥善安排好施工時問段，使用低噪聲設(shè)備和施工方式，采取隔音、消聲、減振等措施進行施工．4.運營期產(chǎn)生的生活污水經(jīng)三級化糞池處理達標后排入市政污水管網(wǎng)。5.應(yīng)按照“節(jié)能、降耗、減排”的要求，積極推廣使用天然氣和太陽能等清潔能源，推行使用環(huán)保型建筑裝飾材料。9.4節(jié)能措施9.4.1節(jié)能標準依據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》（1997）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019-2003）；國家發(fā)改委有關(guān)加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能方面有關(guān)要求。9.4.2能源消耗種類在能源消耗方面，以空調(diào)、通風(fēng)用電、照明用電、水泵用電消耗電能，其次為各住戶用的天燃氣?？照{(diào)、通風(fēng)用電一年中約有8個月，是項目中主要用電因素，因此也是節(jié)能中應(yīng)注意的節(jié)能對象。9.4.3節(jié)能措施能源節(jié)約是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項長遠戰(zhàn)略方針，遵循合理用能標準和節(jié)能有關(guān)標準、規(guī)范，擬定節(jié)能措施如下：1.應(yīng)注意空調(diào)設(shè)備采用系統(tǒng)方式和選型工作，可選用變頻節(jié)能式空調(diào)等。2.所選用的衛(wèi)生器具、照明燈具、生活設(shè)備等均采用新型節(jié)能型產(chǎn)品，以利降低能耗，節(jié)約能源。3.室內(nèi)吊頂材料可選用具有除濕等特性的新型材料，以減少空調(diào)使用率。4.墻窗面積按節(jié)能規(guī)范合理設(shè)置，既要考慮采光、通風(fēng)，又要考慮炎夏的熱氣入侵，墻窗面積比一般不大于0.7，有使用空調(diào)的地方，外窗氣密性應(yīng)符合《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GB7107）規(guī)定的4級。5.其它建筑材料根據(jù)使用要求，選擇新型的材料，以利節(jié)能。6.各種閥門均選用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，嚴防偽劣產(chǎn)品混入，杜絕跑、漏、滴現(xiàn)象存在。7.各用電點均設(shè)置電表進行計量；用水點設(shè)置水表進行計量，并實行用水定額管理。8．各天然氣燃器具、管道、閥門等均采用優(yōu)質(zhì)節(jié)能產(chǎn)品、材料。第十章項目組織及勞動定員10.1項目組織公司對擬建的小區(qū)進行建設(shè)與營銷，為了加強項目建設(shè)管理，依據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、設(shè)施功能，本著精簡、高效的原則，設(shè)置相應(yīng)的組織機構(gòu)，組織機構(gòu)如下：總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營銷部財務(wù)部辦公室工程部營銷部財務(wù)部辦公室工程部10.2勞動定員項目人員按其運行機構(gòu)進行合理的配備，盡可能地節(jié)約人力資源，并以保證項目正常運行為原則，配以高效、優(yōu)質(zhì)的各級管理、技術(shù)及服務(wù)人員。本項目暫定員15人，其中總經(jīng)理、副總經(jīng)理各1人、財務(wù)部2人、工程部7人、營銷部2人、辦公室2人。第十一章項目建設(shè)管理及招標投標11.1建設(shè)管理為防止在投資建設(shè)項目中出現(xiàn)漏洞，從幾個主要的方面加強項目建設(shè)管理。嚴格工程管理，建立層層負責(zé)質(zhì)量責(zé)任制，逐級明確責(zé)任，對工程質(zhì)量長期負責(zé)；嚴格項目的監(jiān)理、監(jiān)督，特別對隱蔽工程重點監(jiān)理，嚴防偷工減料。實施全面“監(jiān)理”，即：質(zhì)量監(jiān)理、進度監(jiān)理、投資監(jiān)理；建設(shè)資金要嚴加管理，嚴禁挪用資金，切實做到?？顚Ｓ?；加強項目檔案工作，嚴格按規(guī)定收集、整理、歸檔，建立健全項目檔案。11.2招標投標為了降低建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量和建設(shè)進度，在工程的操作過程中嚴格執(zhí)行規(guī)范的工程招投標制度。在公司相關(guān)職能部門的配合下，由相關(guān)具備資質(zhì)的專業(yè)招標公司負責(zé)招標、合同管理和預(yù)決算管理工作；招標以公平、公正為原則，實行公開招標；從勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備材料的采購以及監(jiān)理隊伍的選定，均通過招投標方式進行。11.3招標基本情況表招標基本情況表招標范圍組織形式招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標自行招標公開招標勘察√√√350設(shè)計√√√工程費用√√√34450監(jiān)理√√√200其他第十二章項目實施進度本項目進度安排包括可行性研究報告論證審批、資金落實、施工圖設(shè)計、土建工程、水電安裝工程、裝修工程、竣工驗收等，整個項目實施進度安排為三年。項目實施進度計劃表時間(月)項目20132014年20153456789101112123456789101112123456789101112編制項目可研報告資金落實勘探、施工圖設(shè)計土建工程施工水電安裝室外道路、綠化工程竣工驗收第十三章投資估算與資金籌措13.1投資估算內(nèi)容13.1.1本項目投資估算范圍本投資估算內(nèi)容包括鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目建設(shè)建筑工程費、裝修工程費、電氣工程費、給排水工程費、消防工程費、通風(fēng)工程費、室外及附屬設(shè)施費；設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費等。13.1.2工程項目的其他工程費工程項目其他費用主要包括：工程勘察費、工程設(shè)計費、施工圖設(shè)計審查費、環(huán)境影響評價服務(wù)費、水土保持檢測費及相關(guān)費用、地質(zhì)災(zāi)害評估費、可研報告編制費及評審費、工程監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、工程招標代理費、竣工圖編制費、場地準備費及臨時設(shè)施費、工程造價咨詢服務(wù)費。13.1.3在本項目投資估算范圍內(nèi)未包括的資金投入1、建設(shè)期貸款利息；2、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（因為該費用目前暫停征收）；3、鋪底流動資金。13.2投資估算的編制說明13.2.1編制依據(jù)本投資估算以國家現(xiàn)行建設(shè)項目投資估算編制辦法及規(guī)定為原則，主要編制依據(jù)有：1、鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目規(guī)劃設(shè)計方案及主要經(jīng)濟技術(shù)指標；2、《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號文)；3、《云南省建設(shè)工程造價計價規(guī)則》（云建標[2003]668號文）；4、《云南省建筑工程工程量清單細目指南》（云建標[2003]668號文）；5、云南省建設(shè)廳關(guān)于建設(shè)工程造價依據(jù)的解釋答疑以及相關(guān)的調(diào)整文件；6、《云南省人民政府辦公廳關(guān)于減免基礎(chǔ)教育工程建設(shè)項目規(guī)費的通知》（云政辦發(fā)[2003]18號）。13.2.2估算取費依據(jù)1、工程勘察費、設(shè)計費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費標準（2002）修訂本》計取。2、建設(shè)單位管理費依據(jù)財政部《基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》財建[2002]394號文件計取。3、工程招標代理費依據(jù)國家發(fā)計委《招標代理服務(wù)收費標準》計價格[2002]1980號文件計取。4、工程造價咨詢服務(wù)費依據(jù)云價綜合66號文計取。5、工程監(jiān)理費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《施工監(jiān)理服務(wù)收費基價表》發(fā)改價格[2007]670號文件計取。6、建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費依據(jù)云計價格[2002]125號文件計取。7、有關(guān)設(shè)備及材料價格主要依據(jù)云南省工程價格信息和地區(qū)價格，并參照類似工程價格。8、預(yù)備費費率考慮8%9、建設(shè)資金來源自籌及項目銷售回款，不考慮貸款及利息。10、其他有關(guān)費用按現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定和實際發(fā)生計取。13.2.3其他（1）預(yù)備費由基本預(yù)備費和價差預(yù)備費組成，基本預(yù)備費按第一、第二部分費用總和的8%計算，價差預(yù)備費按國家計委計投資[1999]1340號文的規(guī)定暫不計列。（2）云南省建設(shè)工程造價管理協(xié)會《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信息》2013年第10期；（3）云南價協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場信息》2013年第10期；（4）云南省建設(shè)工程造價信息網(wǎng)及市場詢價；（5）《昭通市建設(shè)工程材料設(shè)備價格信息》2013年第10期及地區(qū)價格；（6）人工費按照“云建標[2011]452號”《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價計價依據(jù)人工綜合工日單價的通知