店鋪功能規(guī)劃與經(jīng)營管理

一、店鋪業(yè)態(tài)與商圈位置的依存關系（一）零售業(yè)的經(jīng)營形態(tài)（含模式）簡稱業(yè)態(tài)，主要分類如下簡述：1、百貨店：（DepartmentStore）·特點：整體規(guī)劃、統(tǒng)一管理，以業(yè)種為商品的構成并組合國內(nèi)一線品牌與小部分國際二線品牌，而以聯(lián)營即扣率為主要經(jīng)營模式。（如丹尼斯百貨）·邊際效應面積為30000m2-40000m2（視地區(qū)市場而定）·難點：很難組合好企業(yè)主及有經(jīng)營團隊的關系，又因為各省市到各地市的消費市場落差大，經(jīng)營環(huán)境又不同，連鎖規(guī)模效應難體現(xiàn)。2、超級市場：（Supermarket）·特點：是傳統(tǒng)市場的改良者，主要販賣民生必需品、日用品（又分生鮮超市），采用開架式陳列，統(tǒng)一出口結帳?！み呺H效應面積為800m2-1200m2（國內(nèi)又分綜超、大超）·難點：須具有雄厚的財力背景，有一定的連鎖規(guī)模，以40家—50家為損益點（指成熟市場）3、量販百貨店：GMS（GeneralMerchandiseStore）（略）名稱未統(tǒng)一，硬體的特點是扶梯橫向在入口處。4、購物中心（ShoppingCenter）例·窄特點漠：有欠雄偉風的殿逃堂及幸大片劫挑空烏區(qū)以屑客層翅檔次墊為商采品劃必分，繁須具標有國瑞際廟或槍一線世品牌償為主懷力商蘇品群宵，結努合大塘量餐荷飲、舟娛樂綠、文畏化、烈休憩拍、購青物為病一體幟的多侵功能慕商場蕩，并灰以租銅賃為筆主的韻經(jīng)營膊模式喉，又沫大型糟購物劈中心促亦可扮多業(yè)探態(tài)及下特色礙大店熊（K陸ey熊T氧en儲an周t）如，甚覽至事瓶業(yè)機稠關相縫組合皮。（肆如各勸省地敞市市非場而他定）輪，并罵具大舅型停預車場這。噸·規(guī)難點冒：投淡資大莖回收遮慢，鄰除企門業(yè)主關有主勿力業(yè)漲態(tài)為賭支撐彼及目烈前尚再無國晴際一鋸線稍健品牌繁群駐附店。祖5、色離大賣捎場又淹稱量掉販店皮（H遭yp勻er蠅M逆ar猶t）桌·涌特點勇：以執(zhí)生鮮夏熟食腸為特朱色及旬名生兩必需象品、蝶日常胃生活分品胃的全慧品類旺商品沖組合千，并柔以超盤低價慌促銷冠與平界價銷摘售的寺超市役形態(tài)通經(jīng)營旦，其齡機制味側重恒中央笨采購甲及營怕業(yè)控仍管的聚系統(tǒng)污，又繞稱扁閥平式兼管理煤，故懼連鎖宏效應冠由此朗產(chǎn)生獄。(估如法揭國C侍ar寺re趕fo攔ut憑)鵝·隨邊際啊效應知面積素為潮80港00乳m餅2付-1多20誓00深m撲2驚（依狐地市覆級別叢而定究），聽單品抄數(shù)約廚20悅00耐0騎副個單式品。叫·斗難點爸：與消超市頭業(yè)態(tài)稼同，墳連鎖漠的保兵本家卡數(shù)可播較少懲，但昆須具嚷極強娘的訊沫息系算統(tǒng)。蒸6、享倉儲巨批發(fā)基店（悉Wa率re東ho充us膨e伯St缸or宴e）壽象·隸特點啟：以字倉庫榨型平滋面賣蛙場，足用重夜級貨飽架陳抹列箱著式、圖批量孩商句品，邀可采溜會員嚷制、府超平掩價銷榴售，協(xié)單品臟數(shù)約體為1曬20志00撤個（毒如荷脂蘭M吸AK陡RO跡,美紡國S并AM現(xiàn)S）發(fā)·輕邊際善效應叔面積賣為號12隔00例0躁m規(guī)2棒-一翼五0允00屈m著2怪，單稍品數(shù)菊約1族60萍00沃個，孩大型酬貨車助可抵農(nóng)達的姿環(huán)外舌或郊矮區(qū)位圣置，替并具而超大做型停牽車場誠。餓·譜難點集：具材一定鼠規(guī)模亡的商慢品采癢購及粘物流然配送哲能力矩，其歷準入壯點難勇掌握烏。馬7、芹購物霧鎮(zhèn)毒（S廢ho憐p益pi火ng眠M世al隆l）迷·甩特點特：類哀似S盆C，昌地處廁大都御位郊嬸區(qū)，獵如同跌造鎮(zhèn)舉，都岔采物銷業(yè)大即樓方今式，柔專門筒店云明集，西并多農(nóng)功能濾、多李業(yè)態(tài)剃組合立。經(jīng)·械邊際坐效應嬌面積伴為伐20率00優(yōu)00脊m扁2輕以上嬌。翻·枕難點杯：中鑒國目擔前應午不適渾宜（仔除上銅海）憐，其筑企業(yè)閉主有生其他駐產(chǎn)業(yè)轟支撐淹。（而如日譜本東蔽急地圖鐵集動團）飾8、家專業(yè)模店或員品類飄店（瓜Sp米ec叮ia晃li斥t財y石St梨or翼e）溜·奏特點肝：以懲品類炕劃分溝有家揀電、勝居家膀、建厘材、立電腦熊等專揀業(yè)形勺態(tài)，筐以平蜓價量闖大昂銷次售，卵應更友具連尖鎖規(guī)秒模效蔥益。揉·混邊際劣效應嗚面積愈為蠢60致00國m勁2農(nóng)-8喬00邀0蝦m悄2吉或溝12邁00倘0蘆m館2惡左右蹲。擁·響難點甜：與樣大賣姐場業(yè)集態(tài)同俯，并靜應具擇有下吩單與殺定牌灰策略頃及更哀強禽的配敗送、繡裝配驢、陜維修智等專寬業(yè)隊朋伍支站撐。再9、董其他財：便秋利店羊、速襖食店朽、專舊賣店諸等。煩芳看（略戴）附寨注：息專賣晶店不賴同于火專業(yè)鄰店的投說明經(jīng)。鼻（二拜）商捎圈位足置：砍高授猛飼秒何謂記商圈嶼：一襲般以回所處耍位置蔥為圓關心劃悼圓，殲依所忘屬業(yè)冒態(tài)及蜻門店慧規(guī)模暴而定蛛，規(guī)芳格越您小輻春射越胃小，堤業(yè)態(tài)腿越專膚，吸背納越處大。杜以大箏型百牙貨夾店為更例分丹第一血商圈喘（半堪徑2寧公里北），脂第二騙商圈粥（半戒徑4旨公里倚），疾第三劍商圈誠（半葬徑8獲公眾里）炒，邊輛緣商聾圈（接基本緞已抵洞達市優(yōu)郊）慮，輻污射商董圈（晝依地躁市不陪同，醉市場喘差距肥而定漁）。襲而商吼圈屬盾性（發(fā)俗稱易地段泉）其鼻構成沾因素燦如下勺：登1、淡以住吉戶與聰戶數(shù)繼人口軟設定旺，越侍密越絞好。非2、吼以年瞞齡層罰劃分程，依錦次為披壯年褲（含延兒童考）、善中年健、青場少年擱、老梯年。螺3、拐以職舊業(yè)劃藝分，菊依次由為行杯政區(qū)寸的機絲關機茄構階量層，捐商業(yè)夏區(qū)白檔領工醫(yī)薪階琴層，兄住宅慘取的液住戶佩人口放階層飲（臺坦灣反盲之）申。磨4、腔以住喉宅檔炊次價晝位劃范分。墾5、濁以交岔通情捕況劃恒分其破人流蒜、仆車流井（含蔬捷運哄系統(tǒng)轟）、屬周邊胳停車冷位及妥交通下順暢扛等考鉛量。象6、墳以街避道規(guī)懇劃分有街道楚規(guī)整浸，馬刪路寬匙狹（餅太寬妙反而根不好厚），翁單行棚道、作人行鞋道、礦地下猾道、撲分隔溝島及蠢天橋拖（很計忌諱涌天橋合入店倒）等嘩影響萍。勇7、膠店鋪鎮(zhèn)周邊擾環(huán)境壟分廣橡場設糠置、貸綠化西景觀財、臨齡街房序屋等綢影響革。敢（三猴）依詢存關屢系：也店鋪僻位置澡與所滅處商躺圈之厲間的葵關系左，有鉗如下烘情況冷：叛1、址以店貨鋪緊笛密度厲而言嬌，是瓜集市堅與分獄流或病錯位溝與競機爭（檢上海盼徐家客匯商陸圈及愧臺灣腸依蝶饑女士左百貨霞為例貝）匠2、頭以商籃業(yè)街悠與步呼行街墓而言邁，是呼購物模瀏覽李或大劇眾休嶄憩（油以健搏康路規(guī)服飾棒一條憑街及替德化吃步行觀街為曬例）爐3、笑以區(qū)誠快（沒或整倒條街花）行帝業(yè)別砌而言劍，是醋合理雹；是脹鶴立勉雞群宮或甚相輔匙相成擱（以研鄭州齡歐凱粒龍家統(tǒng)具專拉賣2棉個門涉店為貨例）忽4、掙以進什入時程機而項言，帖是開晝發(fā)期殼或成兔熟期永或飽放和競嚼爭期圈（以檢北京醉華聯(lián)錯為例頓）弊5、兆以店求鋪規(guī)失模大獎小而跟定，藥是自我成商鼓圈或障單打肚獨斗融（以河豫港菜世紀護廣場山為例漿）瀉6、浩以店芹鋪業(yè)葵態(tài)別罵而言涉，是正必需翅消費坦或專自程消式費或駛購物風消費啦（以予上海搭世紀遭聯(lián)華蓄為例糊）艙7、首以歷衣史的謝市場庭檔次訪而言責，是匠因歇地適村應或凳引導清消費蒜（以殖西郊掉中疊原商宇貿(mào)城銅為例飼）經(jīng)8、沈以經(jīng)樂營定餐位而哨言，硬是業(yè)規(guī)態(tài)不槽清或銳定位泛不明伸（以雜匯龍局城為損例）稻（四布）總渠結：辰從以衡上情怨況分擇析，悔店鋪幻的經(jīng)灰營成臘功率存按經(jīng)律驗值俊，仍填取決跟于逮①姨進入第時機果、接②褲商圈弱地段掌、步③需店鋪播規(guī)模蔥、仍④以業(yè)態(tài)打屬性構、季⑤烘經(jīng)營窮定位芬等將未占6駁0%襯—矩70盛%的校成功灰因素慰，除邁已具古有連盼鎖規(guī)湊模的鳥專業(yè)溜經(jīng)營荒集團坑，而必其成旦敗率哨卻很財?shù)?，局頂多短?說0%廟—寸20尤%。呆切記奸勿討“躺唯業(yè)買”籃固執(zhí)更?。h以亞敬細亞進商場期為例猾）源二、良店鋪詞功能壟規(guī)劃羨（軟眉硬體棍）將抽對經(jīng)鵲營的狗結果遷起到喜關鍵累作用霉。紹（一帶）、貪商業(yè)嚼營建膊工程餃規(guī)劃麗的基當本概裂念（側從成池本、姥效率榆、展摟現(xiàn)考態(tài)量）拳毫1、錦甲工黨程即欠硬體土工程翠：利眨毯創(chuàng)土建爽工事盈推邊著設備壁系統(tǒng)嬸工事博愉胃水電陳系統(tǒng)醋工事悠測叉空嶺調(diào)系放統(tǒng)工趟事豪許術窩消防會系統(tǒng)安工事砍蠻聾管路行布線波工事戚（含識不斷蠻電系鉛統(tǒng)）非零外啞觀景京觀工卻事旨蠟2、嶄乙工源程即秒店鋪坦風格童整體梢設計皆（甚艦至含蒼外觀們景觀牛）：易·邁店鋪衣局部貴重點碼裝飾物（設朗計師扁喜歡額刻意旨追求萌）搶·舉天地傾壁柱務墻及勤插座周（天香花板煙含基誓本悶照明逐）抗·宋公共灰設施送：如縣挑空盛區(qū)、遺扶梯賠與直勝梯周朝邊、流廁所鄭、休緩息電行話區(qū)匠等關·比PO輸S橫系統(tǒng)攤（含南收銀絮臺位雀置與冰制作臭）汁·然總機亦播音植系統(tǒng)涌·臥si依gn懂系統(tǒng)絞：店銀招、位立招檢、樓帽介、手告示盼牌、留指引阻牌、乘吊架化牌等折3、堡丙工社程即關店柜詠裝潢叫與貨插架道郊具制描作越（或猶冷庫固、臥欺柜、隨立柜軟等）口附注降：甲排乙丙拒不宜特混為品一談罰，從灶設計贏面、聚施工籮期、誠工程帳隊、朗發(fā)包醬價的滴角度丘應劃蛋分清盛楚并捷同步哨實施睬。蜂（二盆）搏商業(yè)民地產(chǎn)誘對商活場的扯經(jīng)營鳴面積板應有院的認奧識概1、泳一般捕商場桂面積能按行沃業(yè)原黎則劃富分如今下：鑄·陰建筑拘面積吸即賣碗場外倉含輔璃房設放施，險如機態(tài)電房沫、空歇調(diào)房劑、扶嶺梯房機、樓森梯區(qū)礙、廁暫所、頁倉庫由、辦都公室罩或設曉備附賤樓及泊入口越內(nèi)面富大攜門處討等面遼積。療·桿營業(yè)撞面積倉即賣鏈場內(nèi)烈的動便線、票倉庫銀等面韻積（駱即管猶制門旁以內(nèi)太）械·州實效紋面積伍即店亦柜面蹄積（亂含柜淹內(nèi)倉弦?guī)欤┚€2、古動線燕是指蒼商場楚的流項動路誤線，東如同券人體份的動伸脈，源分主輝、次撕、輔晚三種綁規(guī)格庭，有萬其柜規(guī)劃斤原則余除業(yè)鞋態(tài)有遍關外秒與店仁鋪的蟲風格負定位秤及陳店柜賤級別扛等有頂關，廢極具暢專業(yè)世技巧賠（略碗）艙3、金有關拾經(jīng)營臉面積議應有下統(tǒng)一太的核錫算標擦準，減并不竹是一神個行簡業(yè)的祖共同械語言晨，依宿規(guī)劃口經(jīng)雹驗。欄實效沾面積壩約為良營業(yè)誕面積處的7蠟2%傾-7抱5%要，營月業(yè)面紡積約午為建爺筑面桃積的屆2%皇-7朋5%舟，也魂就是省店柜閥面積永約占偽總營絹建面玉積的衰52關%-頓55看%，瞇在此桂范圍呢都屬子于正另常規(guī)沃劃（鑰商場柿越大根，店醫(yī)柜值吉越小烘）手4、夸從地腰產(chǎn)的冠角度瞇，豈開發(fā)枝商講墳建筑犬面海積，城經(jīng)營殼商將守營業(yè)提面積你，設鞭店商喂講實剪效面死積（口即設呼店商顧應攤被的營晌業(yè)指玉數(shù)約堂為1撤.貪38旁倍，洲占7傭3%籃），似嚴格呆來講活經(jīng)營勿商應凝統(tǒng)一蔑以營雀業(yè)面未積核蝴算為奸行業(yè)本標準鄰用語慶或數(shù)立據(jù)依龜據(jù)。冷（本風文第從一題物業(yè)態(tài)褲分類弟的面科積是太指營埋業(yè)面米積）慨（三趴）哨經(jīng)營挽業(yè)態(tài)毛與店栽鋪規(guī)苗劃（袖含輔卷房設焰施、晉硬體驅設備擇）的椅關系額1、件輔房羨設施繡即主恐機房賀、空洪調(diào)房崖（含瘡空調(diào)嚷箱）喊、水氏電間屆、安胞全梯鐵、廁洲所、翠辦公憶區(qū)、堪倉庫逼區(qū)等螺配置邊關系稻（第管二關橡鍵）金2、眉硬體烏設備概即扶米梯與俯直梯珍等配斃置關配系：低扶梯磁：分術步行酬梯與瘡平面起梯，派其擺借放的磨位抵置又醒分橫煮向縱肺向、脫前中猶右偏斬、平粱行交參叉（漸第一扭關鍵受）。牢直梯緞：分判客梯闖、貨銳梯、付員工財梯，損其擺襪放位化置應踏與安賀全梯屑相同隆及盡紹可能抬減少講通道廢為原早則（蛙第四犯關鍵卵）。廈3、保風格積設計仁即外澡觀立怖面（高含廣傻場景心觀）參、臺抹階高稻寬、櫻入口熔大門釣（含宜側門務，分愛主次良不宜熊過多乓）、律殿堂弟氣勢縮、挑場空區(qū)記域、刑局部貍重點糖裝飾蠢、扶扇梯周風邊等濱配置磨關系犧（第粉三關池鍵）尺。木另阿補充賠說明紗：外揮觀的賀立面蜻設計拉與使換用材陵質跟斥業(yè)態(tài)貪與風限格有壞關。蝶（四諸）、嬌總結事：乞1、貿(mào)一般店開發(fā)尸商都仆偏重富百貨降商場派的規(guī)碧劃案獎因附撒加值符高是逼可以蘋理解另的，亞所以啦本題壤所謂他的店蜜鋪功束能規(guī)毫劃亦蜜以百太貨商陵場為應切入喜點。始2、貢店鋪其功能咳規(guī)劃館能夠攤完善澇，不峽論自關主經(jīng)發(fā)營、搶整樓褲租賃號（含抹分層蒜分塊評）、楚合作宿經(jīng)營般、緞甚至輔小部勞分出興售回特租（鴿底層駕與高逢層不悟宜還出售膊）對洪以后臣的經(jīng)拳營都魯提供目了較索扎實衛(wèi)的邀基礎巖。栗3、撿開發(fā)茫商如息有跨癥入百蘇貨業(yè)挖態(tài)的夫經(jīng)營虧意向菠應持療謹慎襪態(tài)度墓，不類宜樂埋觀，滋因為蕩百貨肥經(jīng)營敞的門擔檻看藏似很挪低，鉤隨著典市場傾劇烈知競爭頌或分針流的穿到來郵，其管經(jīng)營訂難度孩卻很柄高（辨理念摘高度費）。江又如技大賣豎場業(yè)森態(tài)，后其經(jīng)鉛營門牙檻看歲似較摩高，跌其理圈念高暢度卻梢不那桑麼高兵，但屯經(jīng)營續(xù)深度蚊卻更栽深（鉤管理下深度剩）。則三、參店鋪茂經(jīng)營鏡的基遠本概嚇念：鋼攏姑因業(yè)趙態(tài)屬點性的教不同元其經(jīng)心營模傅式、記機制寒運行幕、管境理系群統(tǒng)也顫因此豬完全劑不同鎖，但姿因都呀屬流極通業(yè)聯(lián)，故毀仍有慮很多蕩零售臥業(yè)的梨共通癢性，臘例舉絹百貨砍業(yè)態(tài)產(chǎn)簡述件如下突（指悲籌備轉期的細前場只部分汁）：更（一率）、遙經(jīng)營筒定位院（依壁地市窗情況竄定格豈）栽1、眾市場凡定位睛（占尤40患%，塔約1蒙0年具）：畫依輻遲射范胸圍、簡商圈賢容量雀（含接位置診地段膠）、羊規(guī)模犯規(guī)格婦、進擁入時說機而夸定暈2、僻風格悉定位謎（占朵20火%，寒約6墨年）債：依逼店鋪究形象斜（含繡屬性舟）、寧環(huán)境慕空間謠、感臘官效球果、淺重點田展現(xiàn)沒而定鍋3、呆客層匪定位公（占熱10橡%，偶約2吵年）廚：依裕人均顯收入橡（含董人口尸與戶摧數(shù)人謀均）欣、消掃費能羅力（唱含結次構）倉、購萄物觀翁念、泉主力舉群體親而定摘4、票商品閃定位雙（占騾10瞇％，切約2蔽年）眠：依青樓層棟配置鍛、業(yè)碎種結肉構、盡價格慶檔次賴、店絡柜規(guī)控格（唉含品拾牌的亂屬性襲雨級贈別）輸而定拘5、需企劃黃定位床（占攪20摘％，蕩約1把年）歲：依腐戰(zhàn)略霧戰(zhàn)術宰、廣廊宣力綱度、堅販促按級數(shù)以、客榮服水躺平而捕定（錘即預籠算指漂數(shù)）百（二邀）店座鋪規(guī)住劃蹦1、鑄工程躲規(guī)劃逃：即棗甲乙士丙工鄙程的鋒實施想（如惱前述染）睜2、頁營業(yè)盒規(guī)劃溜：伶（1限）首宴獻平面泉硬體欣圖：縫賣場姜內(nèi)各抽項設霞施位豪置，俱如安狗全門女、防殼火卷誕閘門撥、消嗎防栓怎、分雖電盤鍵等（糖含賣獵場外酒的輔得房內(nèi)筆設施航）卸（2式）真語悅平面供作業(yè)隊圖（消含面網(wǎng)積）郵：動擦線區(qū)舉位、躍業(yè)種啟結構霜、柜當位欠切割夕、廠咸商配詢置全（3率）播旦推統(tǒng)一盤規(guī)劃醫(yī)圖：飲壁面床墻、列門套匹墻、以隔墻倦（含姥中島羽試衣燥間）蒙、框召架、困公共晶造形缺、統(tǒng)炎一布暮局（辦特殊燈業(yè)種倆）兇（4字）派拳句控管鬧規(guī)劃求項目斑：標漆高、沿切角且、退抹縮線裕、L小og登o、睬燈箱施3、棗營運霸規(guī)劃屯：條黨件版父本與攀營運球分析轎作業(yè)搭（三錘）營努銷理返念：龜1、盯精髓播思想竟：即麗商場沖與廠奶商的它因果等關系付門檻預=級分別粒逢片效脂益＝猴營額塘筍掌回摧報＝客投資樸2、橡經(jīng)營朵環(huán)境類：品裁牌氛丹圍、抽賣場諸管理緩、營窩業(yè)調(diào)栽整的營專業(yè)醉執(zhí)著育等鏟3、負互動名競爭懶：品吧牌與田品牌匠、樓抵與樓鑄、店吳與店景、年注與年磁的對沒比等槽4、恐企劃犯運作糧：廣誰告造哈勢、伐販促懸活動船、民付俗節(jié)滑慶、珠天數(shù)餓效應嘩等志（四吉）品臥牌理梯念福：（拾MD希的初軌級知香識）督1、近品牌堪性質睡即廠黑商性熊質蒼2、號品牌菌定位弄即行房銷通愧路（橡何謂能正規(guī)袍品牌校說明趙）芹3、吐品牌濱屬性斷與風玻格（機或商屆品）戴4、凳品牌剖生態(tài)供：城·蹤結構折性、巨組合臭性、泳特色鳴性、供轉換胃性的岔合理恒配置岸·撿多牌裹性、卡羊頭奴性、般殺手錄性、嚴非品號牌的什時機沉掌握籮·射指標變性、閱引導害性、片倫理咱性、推哲理技性的條靈活預運用防（五底）招公商理柏念：悔1、府招商寒原則激：自肚信熱酬誠、宵堅持桃品質口、嚴界守底蓮線魄2、桑招商件要領買：企套業(yè)形壯象、沿專業(yè)么素養(yǎng)素、特但色大蚊店、銜招商陵引商耕3、埋招商佳動作晉：血（1啦）市窮場調(diào)憂研寸歸蜓（2話）廠瓣商資賠料建睛立勿蔽（認3）而廠商仍拜訪熄垂禽（泛4）侍意向宋洽商泄倆蔽（5妻）廠世商配漿置（今含篩志選）焰日（6框）簽巖約行集動諷樓銜百貨隸的經(jīng)挎營籌堤備階院段是也專業(yè)居中之耀專業(yè)早，也泥是重劈中之邀重的奸關鍵她，這酸是眾幣所皆嚼知的控，但嫌隨著蔑開業(yè)意所面惠臨的骨將是昨不斷霧的經(jīng)拆營管劍理（雄含后膜場作狂業(yè)）等、調(diào)研整技序巧、友工作炕團隊狀等一綢系列搬問題裂，這醒卻是波常被胳忽略由的，值尤其農(nóng)是企怒業(yè)主串。故繞百貨狹經(jīng)營鈔的名玻言之迷一階“顯百貨痰的開耳業(yè)才襲是困紅難的艦開始礦”臂，名渴言之拿二芬“區(qū)千軍仰易得洞一將揮難求緒，將駕帥無炮能累紹死三批軍穴”周，名雁言之誓三污“理百貨秋得核扇心競倆爭力徐就是怒團隊儉經(jīng)營竄”艦作為策總結界。正四、竿商業(yè)康地產(chǎn)診與店再鋪業(yè)符態(tài)有接效結籮合，火才能偷創(chuàng)造柔地產(chǎn)血的附甜加價盜值意土地援價格晨與商李圈地正段，域業(yè)態(tài)校屬性乓與經(jīng)泰營門虜檻，般附加午值大紛與風呆險越微高等少其效疫應都未是成偶正墻比的巷，在槽這個僚開放傭的時隔代，應很難針有奇宋跡出角現(xiàn)，吊故地如產(chǎn)的炭開發(fā)港隊商醒業(yè)的創(chuàng)理解盤變成牙是一玉個商末業(yè)地貝產(chǎn)專饑業(yè)性堤課題鉤了，知如何膏有效芝的結單合，選必須阿誴糞店鋪觀需求易切入停，提鵲示如半下：霸（一現(xiàn)）字擔濃項房地懇產(chǎn)商這的開執(zhí)發(fā)理勵念是么什么?。浚ㄓ喭顿Y休意圖兩應非支常明過確）積1、找是原捉料加眼工孕、成真品銷隔售的墓短期最操作窄行為籮（不溫管買嚼主死竊活）摘瞞2屠、是興品牌小形象跪、資趴源整面合的障中期哈運作稠行為拐（須計珍惜遷并輔怠導）勁趙3哄、是紛物業(yè)迫保值桿、累皆積資潮產(chǎn)的漫集團晚投資萌長期扒行為販（投廟入店愉鋪招太商）毛顯4愿、是踩跨足姿行業(yè)且、規(guī)他模擴湖大的妙永續(xù)籍經(jīng)營嘩性為判（堅加強的祥經(jīng)營璃團隊扇）少（二翼）房斃地產(chǎn)它商（海與開摸發(fā)商嘆應有赤所區(qū)瑞分）蜻隊大蟲面積麥土地紗開發(fā)系應姻有的瘦認識謹：盼1、諷邊際攀效應月概念糕：土汗地價敵格、器營建澆面積仙（客竄積率襖與間脆壁率竄）、仗規(guī)模床規(guī)格事等的捕評估你2、漸大型琴商業(yè)柏地產(chǎn)魔整體行規(guī)劃酷的概的念：乎軍整汽體規(guī)暢劃的焰運作桌模式紹雖占烈有容森積率落優(yōu)勢猛及回碧報豐丙厚的沿誘因里，但跑其規(guī)臨模越逐大，戚經(jīng)營差越難蝦，風鋪險越封高，梅這是回常規(guī)繪，除耽非企奇業(yè)主餃屬上鋸題之起“碰3厲”孝或皺“咸4藍”手的選束項，扇如冒縱然采創(chuàng)用有娘年限搶的奏“億出售妙回租刊”增策略迅，其恭成功肥案例鈔微乎生其微便（臺脖灣亦酒然）嚇如下店說明功：臂（1勻）不披論是蠅5年離至7絲年甚摟至1期0年且，都胖有租好金回嶄饋的男壓力泡，按賞鄭州猜商場燃現(xiàn)行撇合理裳的租包金上雅限為達營業(yè)仰面積同50把-6赤0元隊/m栽2競/月摩，將逼給經(jīng)菊營成輸本造落成不蓋小的鵲負擔渠，而峽回租啊的租堵金往梳往超堡過此俱數(shù)甚弓多畝。伏（2濁）業(yè)茂主（擊買戶尸）的盾經(jīng)營菠配合婚問題斃，管廳理層哈經(jīng)營攝常須再處理零與協(xié)嘴調(diào)，芹久而確久之守變得臟“兼不務滔正業(yè)境”露。寬（3霜）業(yè)驢態(tài)屬詢性之撐間得忠上下莊前后情組合斃不易浸，調(diào)節(jié)整期遍協(xié)調(diào)刪更難妄，而與各自恨的門肯戶不位清，豐系統(tǒng)湯不同雅，增蟲加管遼理難奧度，局結合熱效應賽無法最體現(xiàn)碰，甚催至負畝面影選響。匪3郊、土沙地適翻應分頂割增添加規(guī)稈劃靈泡活性密的概鴉念：宏倦肅如屬表大面但積土嶼地可辦作切映割考網(wǎng)慮，艱尤其率橫向沿土地豆更具槍切割粗價值紛：意·夕物業(yè)扮開發(fā)鉆靈活痰，洽乘商容駝易，抵并門賤戶獨場立，食容易錫發(fā)揮胳自我惡的特倚色與式管理滲·蹈業(yè)態(tài)毒不同進，相獅互錯穩(wěn)位，慌優(yōu)勢?；パa哀（了候解業(yè)堤態(tài)規(guī)貿(mào)格＝體長模╳隱寬島╳照高）器·誓單體肆獨棟秘，形黑象鮮接明，趨風格瞇各異佩，各買自表繭述冤·秩棟與加棟之稿間亦登可考賊慮切天橋眼互通容，增仇強流乳動量釘（須月有強私強聯(lián)扁合之洋前提亞）訓4、安群樓高商業(yè)尸的規(guī)偉劃概蟲念（徒此類壤型外孕地市器偏多如？）拆禾此腹類型在的開背發(fā)由斗于受萬硬體航影響炎，如躍柱多故梁大飲、管刊道復治雜、呈出入服口多兔等因俊素，雕增加喊商場跪的規(guī)學劃難匠度，右而一浴般群淹樓部前分為桌一層視至三仍層或抱含底夜層，魯故在秀開跟發(fā)初獲期隊得商業(yè)糖的功香能規(guī)晴劃更鴨趨重沾要，局如下題說明哥：翅·糟因業(yè)筋態(tài)不帽同，爛硬體毀功能街亦不餅同（蕩如出拼入口議、扶誠梯種商類等半）色即設計鴨方案完難落悠實。伍·斥因營兇建周充期過帝長，飲開發(fā)眨之前破的合輝作對疾象尋債覓困察難，墾有太諷多不面確定述因素茄。餃·捷店鋪張風格棚難定玻位，識經(jīng)營侍模式賞難確擱定，茄業(yè)態(tài)裹屬性肌難組席合，然故房縮地產(chǎn)砍商一排般采悔取臨獸街店叛鋪先勤買斷慚（資柔金回突收，蟻容易殲出售觀考量樂），度等時傻機在演洽商釋或冒借然跨陳入經(jīng)腔營，澇幾乎溝很難纖有成征功案逃例。發(fā)·圓甚至腥有房掙地產(chǎn)誰商血魔癌用啄出售臘回租音，年偶限5斑年回逢本的更策略訴，邊息賣邊磨蓋或遇邊蓋極邊賣脅，此梯模式吉終將夠失敗工告終領，血換本無件虧。礦（三霉）商漲業(yè)街已的開蕉發(fā)概救念（更指街跨長約步10菠0m喉或以辟上的鴿開發(fā)盒案）匯一組般商哈業(yè)街薄都屬底好地秩段，府是地灣鋪與過住商適的結將合體器，而蝦創(chuàng)造身地鋪敏的附澆加率值須壘隊地趴鋪的患需求飄有深偵刻的單理解珍如下男：薯1、霉馬路飲不宜趟過寬或（超作過產(chǎn)30街m紀），偶人行溪道不繩能太駕窄或兄不平偵坦，藏忌諱似高隔疾離欄糧桿與滴大樹丙密集徹，此絡為外柿部因品素，盞很難幻改變情，其掉地段濃價值勸因此婆打折率。譜2、模發(fā)揮度街長尺優(yōu)勢嘆，越慘長開盞發(fā)深創(chuàng)度越私深（豪即不壟怕深英），砍從開點發(fā)商肆的角壩度設，地基鋪的左效應臺規(guī)格麗可以斃寬是艦長的屬3倍沉（一笨般業(yè)敗主總婚以為灶門面騎越寬雕而深替度越膚淺好綠，忽減略其艱房產(chǎn)夏也貴膜），早設若扭街長遮是欲10喝0m啟，地鉆鋪寬羊8m洗是1芹2.幅5間匪，想6m英是1雨6.粥6間贊，陪5m壟是2議0間瞧，后桿者的贈商業(yè)信氛圍數(shù)濃烈丑組合芽優(yōu)勢瞞越強彎，這籍與地梯產(chǎn)的浴土地椅深度戶有關井，例怪舉箭說明批（略肚）。住3、桐地鋪毒規(guī)劃粉時其賄單位銳規(guī)格豪的參仔考，杯一個重品牌潤一般專需求涂的面蛇積為坡60杜m脆2秧-8許0m皮2律，即兇寬是視6m方，則即深是伴12恥m佩或寬盜是藥5m則，則牌深是卸14紀m諒，如綿有大新店，焦以2楚個單僅位打間通即市可，尚例舉壺說明要（略找）。忍4、優(yōu)地鋪沾周邊摔的環(huán)驗境，槍將對塵整體拍商家貍的經(jīng)眠營起惕到連捷動作鳳用：動·燙地鋪傷的臺耐階高陡度與黎平面奏寬度容之忌宅諱，員例舉魂說眾明（柴略）揉·棟硬體明立面踏可統(tǒng)維一但復地鋪歷門面柜不宜吵，否永則街贈景單佳調(diào)，米店鋪墻風格嚼難展門現(xiàn)（撓也是細資源茫浪費棵，甚滑至有笑業(yè)主浩要求漲租戶喜保留括門面旅）夕·相空調(diào)緩位置霉的預賭留，賤限制杏置放罰店頭術與大肆門的抄內(nèi)開飄規(guī)定咱（或控永設竄計手異法如層店的筑門頭描線退吸縮，儀銷售拍面積境仍不味變，撿而強翅行灌吹輸3寇贏論理念豆）對泥整街族的動當線暢閥通與勢景觀雅形象伯是整開體商盞戶所爽必須絹訴求獄的共嫩同效配應赤，例俘舉說改明（因略）尚5、太地鋪揭二層殖的開傍發(fā)要裹領（亦或三希層）潤，步喊梯與核通道納置于藥店尾劍或屬健賣場惠外（替便于瘋管理啦與利血用