金融危機房地產金融市場

金融危機房地產金融市場

一、研究背景

自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經濟損失,據美國債券研究機構2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過萬億美元,超過美國國內生產總值的10%。在追溯危機發(fā)生原因的過程中,我們發(fā)現(xiàn):對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機。

如今經濟危機對經濟增長的負面作用已明顯體現(xiàn)出來,但是相關宏觀經濟數(shù)據表明中國經濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經濟調控政策。

所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構、行為、績效之間存在著因果關系——即市場結構決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場運行的經濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。

二、我國房地產金融市場結構分析

1.市場集中度

市場集中度是指特定產業(yè)的生產經營集中程度,一般用該產業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產要素或其產銷量占整個產業(yè)的比重來表示。集中度用CRn表示,指在規(guī)?？偺幱谇皫孜坏钠髽I(yè)在生產、銷售、資產、利潤等方面的累計數(shù)量占整個行業(yè)指總規(guī)量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產業(yè)規(guī)模,如總產量、總銷售額等:Xi為第i個企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個企業(yè)。本文主要就房地產開發(fā)企業(yè)銀行貸款做市場集中度研究,下表就是對我國房地產金融市場集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國房地產業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據不包括在香港上市的前十名內地房地產企業(yè)。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產集團占據的市場份額達到80%,日本積水物產的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產企業(yè)的市場占有率達到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國房地產金融市場結構是競爭型的。

2.進入壁壘

必要的資本量

房地產企業(yè)進入房地產金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產企業(yè)的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產企業(yè)應運而生,另一方面銀行放松對房地產企業(yè)的開發(fā)貸款的風險控制,很多房地產企業(yè)的資產負債率較高——這可以從我國房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產負債率達到%,而西藏和青海則分別為%和%。據此我們可以推測出:目前進入我國的房地產金融市場的主要壁壘——必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產企業(yè),對于現(xiàn)階段的很多房地產企業(yè)普遍存在較高的壁壘。

政策法規(guī)

政策法規(guī)是房地產企業(yè)進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規(guī)對我過房地產金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。

第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產建設來提高當?shù)亟洕洕碾p重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經營規(guī)模和監(jiān)管機制不健全,進一步放松了政策在房地產信貸業(yè)務的阻止作用,如對?？顚ｍ椀母檶彶榈?。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產貸款,只能用于本地區(qū)的房地產項目,嚴禁跨地區(qū)使用。這使得房地產金融市場帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經濟發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標有關。房地產企業(yè)建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經濟適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制?！弊詈?還與我國國民經濟的發(fā)展目標有關,如支持西部大開發(fā)和農村房屋建設等。

綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構成區(qū)域性壟斷的一個重要因素。

從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產金融市場的結構具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內競爭。區(qū)域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區(qū)域內競爭主要是和我國現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機制不健全和房地產行業(yè)準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。

三、我國房地產金融市場行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經濟發(fā)展勢頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國家實施的住宅產業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產金融市場大力支持;由于我國房地產金融發(fā)展較晚,因此市場不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個別房地產企業(yè)利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為?！凹侔唇摇卑l(fā)放以后,暫時由房地產開發(fā)企業(yè)負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產開發(fā)企業(yè)通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。真假按揭具體流程對比如下圖

“假按揭”對房地產企業(yè)、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產開發(fā)企業(yè)將房地產銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險?！凹侔唇摇睕]有真實的個人支付能力做支撐而是房地產開發(fā)企業(yè)為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統(tǒng)來說,值得警惕。

2.房地產開發(fā)商的信用欺詐行為

房地產開發(fā)商的信用風險是房地產商利用目前房地產市場信息不對稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發(fā)商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發(fā)資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發(fā)貸款。所以通過這些手段房地產商套取到銀行資金,一旦生產經營受阻或遇到房價大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發(fā)生。

3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為

這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務流程設計或業(yè)務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經營的合法性、項目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務流程操作規(guī)定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。

四、我國房地產金融市場績效

1.房地產金融市場績效之——促進經濟發(fā)展方面

本部分主要通過相關統(tǒng)計指標來說明我國房地產金融市場的績效。房地產金融市場的繁榮與發(fā)達對促進經濟增長的表現(xiàn)是間接的。房地產金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經濟增長,進而帶動關聯(lián)產業(yè)和增加就業(yè)。

從上面的數(shù)據可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產投資開發(fā)國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了萬億元。這主要是因為近年來,房地產行業(yè)資本收益率較高,導致大量資本流入該行業(yè),同時我國房地產行業(yè)和房地產金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產業(yè)的興旺,加上我國金融市場的不發(fā)達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產業(yè)對GDP增量的貢獻率是%,在第三產業(yè)中居第四位。這一年國內貸款總額為億元,但是房地產業(yè)的增加值為億元,由此看出房地產金融市場的活躍對于國民經濟的增長確實具有積極的作用。

2.房地產金融市場的負面影響

由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產企業(yè)大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理性行為;而一旦資金鏈出現(xiàn)問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產;二是我國房地產金融市場不發(fā)達,企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級市場,而金融機構少,金融產品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發(fā)放貸款時操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風險。

房地產金融市場過熱,促使了房地產泡沫的產生,反過來不利于房地產金融市場和國民經濟的健康發(fā)展。本文截取1990-2007年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產金融市場的二級市場不發(fā)達,因此信貸對我國房地產價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對會比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產泡沫。其中M2單位:億元;HP單位:元/平方米。

對房價與貨幣供給M2進行簡單線性回歸分析:HP=+

t=

R2==按照此模型的解釋,房價和貨幣供給有著強的正相關關系:貨幣供給每增加1億元,對房價有元/平方米的貢獻。

五、政策建議

這次危機給我國房地產金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產業(yè)隨著國民經濟的持續(xù)高速增長,在外部流動性大量涌入的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產金融市場相當?shù)穆浜?一級市場不健全,基本上沒有建立二級市場,在經濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關金融市場的不發(fā)達是我國房地產金融市場的現(xiàn)實矛盾。房地產金融市場的良性運轉可以為房地產行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經濟效率的潛在能力與促進就業(yè),但是過熱的房地產金融市場會促使通脹預期引發(fā)的非理性購買,就會導致資產泡沫,并引發(fā)地產金融危機,最終造成泡沫經濟。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國家發(fā)改委等六部委先后對房地產發(fā)出加強監(jiān)管的信號,這意味著國家正對房地產實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:

1.政府應該積極的促使我國房地產金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;

2.應該大力推動房地產金融監(jiān)管的創(chuàng)新,建立有效的風險防范體系,如建立和健全全國性的風險管