某地房地產(chǎn)三級市場市場報告

珠海房地產(chǎn)三級市場市場分析報告1．宏觀經(jīng)濟形勢分析隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快及我國加人WTO,我市的房地產(chǎn)業(yè)必將介入到世界經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境中,我們應(yīng)借鑒國外房地產(chǎn)市場的先進經(jīng)驗和模式,吸納國外先進的管理和銷售經(jīng)驗,結(jié)合我國、我市的具體情況，加快房地產(chǎn)發(fā)展的新步伐，走適合國民經(jīng)濟發(fā)展的道路。綜合判斷，2002年以來珠海房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，其主要影響因素：一是我國加入世貿(mào)組織后，更加開放和多元化的市場為珠海經(jīng)濟增長拓展了空間，也為珠海房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力。而且，自從我國加入世貿(mào)組織以來，帶來的正面效應(yīng)明顯大于負(fù)面影響。同時，珠海房地產(chǎn)也隨著加入世貿(mào)組織變得更為有利。二是國家出臺的刺激房地產(chǎn)的銷售額的政策力度較大，近年來多次降低儲蓄存款利率，放寬按揭貸款手續(xù)?；謴?fù)征收存款利息個人所得稅，增加城鎮(zhèn)低收入者和公職人員工資，積極培育城鎮(zhèn)住房消費熱點，改革休假制度擴大“假日消費”，建立和完善社會保障制度等，其累積效應(yīng)正在逐漸發(fā)揮。2003年，珠海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的銷售局面基本穩(wěn)定。平穩(wěn)發(fā)展仍是珠海房地產(chǎn)運行的主旋律：當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的亮點將進一步增強，對擴大需求、提高消費者信心將起積極芒萬丈作用。住房政策的刺激和消費者結(jié)構(gòu)升級的推動下，對擴大內(nèi)需和拉動經(jīng)濟增長的作用將逐步增強。作為市國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)珠海統(tǒng)計信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，截止今年8月份累計實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值410.64億元，增長12.4%，高出2004年0。3個百分點，也明顯高出全省平均水平1。6個百分點，達到我市1996年以來的最高增速。投資增長較快，增速逐月提高。全年固定資產(chǎn)投資完成120.35億元，增長14.8%，增幅比上年高出4.4個百分點，比全省平均水平高出2.3個百分點，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資37.03億元，增長8.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過30%。城中舊村改造工程全面鋪開，共完成投資27。05億元，超過整個房地產(chǎn)投資的70%，成為我市房地產(chǎn)投資增長的一個亮點。1——6月，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入78.29元（按新口徑計算），比上年同期增長7.4%。可支配收入增加的原因主要一方面是工薪收入的增加崗位津貼和通訊補貼以及少數(shù)單位推行車改，發(fā)放汽車補貼導(dǎo)致工薪收入明顯增加；另一方面是財產(chǎn)性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。所以珠海經(jīng)濟從總體上來看有所加溫。隨著房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動及各種促銷政策、措施的實施，住宅銷售依然活躍。二手房交易尤為明顯，成交量再創(chuàng)歷史新高，據(jù)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2004年1~12月份共成交6282宗，面積達到658233平方米，今年1~8月份，我市二手房交易辦證3939宗，比去年同期增加6.9%。2.政府宏觀政策為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供助力首先是江珠高速公路、廣珠鐵路、珠三角城際高速輕軌、港珠澳大橋等項目的實施，將使珠海從一個邊緣城市連接成一個中心樞紐城市。而且珠海又處于港珠澳大橋的咽喉地帶，正如董建華先生們在粵港合作會議所說的：打造“大珠三角經(jīng)濟圈?！敝袊鴩H跨國公司研究會常務(wù)副會長兼秘書長張笑宇說：一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的經(jīng)濟實力，和境外經(jīng)濟聯(lián)系密切；根二，栗珠海傳的地陪理位弟置優(yōu)禽越，密環(huán)境演優(yōu)美持，氣獨候宜允人。豎廣東辨省常培務(wù)副溪省長豪湯炳驢權(quán)說減，珠臘海作烤為經(jīng)鴨濟特帖區(qū)，獵毗鄰篩港澳暈，交蟻通方追便，裂城市災(zāi)基礎(chǔ)培設(shè)施陷良好選，優(yōu)聲美的都城市線環(huán)境艦得到劇國內(nèi)掉外的拔廣泛灶認(rèn)同凝和贊扎譽。羨所以嘉，珠長海將滋成為律直接箏受惠閱的城益市。慢據(jù)有墳關(guān)專芬家預(yù)紛測珠慘海將搖是香驚港、偏澳門舟、深襲圳、戚上海跌、北越京、百廣州殲的地決產(chǎn)大然鱷前辭來珠糠海考更察、凝圈地還。如坊：新賊鴻基匪地產(chǎn)濁、南掌國奧框園、況嘉華惹集團茅、遠育大集抖團、肥金地歷集團拖、中億關(guān)村瞧等。在我們浴就對釣CE帖PA蝦的實品施、遮港珠飯澳大步橋?qū)嵪①|(zhì)性種籌備拔、廣秧珠鐵愉路招壩標(biāo)等碑等，貝這將潮使珠宣海面麗臨種詞種新稠的機狹遇。母而面只對這瓶些，產(chǎn)人們貍對珠龍海樓山市的彈期望毫值是促否有持所上銜升呢紀(jì)？此立次調(diào)尸查結(jié)麥果表維明，裕有感42房%陳的被襲訪者岸認(rèn)為隸珠海餅未來屯兩年社的樓夜市價棕格可方能會膽升，陜而搬33蓬%皆的被迫訪者培認(rèn)為助珠海期未來至兩年燙的樓僚市價訪格可理能會內(nèi)升，旺而面足對樓仰市的組越來謀越好轎，有渠52船%蓋的人季表明格會投咸資置蘋業(yè)，屈從以淚上可抄以顯讀示出授人們算對珠劉海樓星市的北未來荒發(fā)展皂抱有掙很大箱的信暢心。儀第二孔是城陳市西披進，此使原糟本舉爬步不名前的辱珠海英經(jīng)濟靈又開干始邁征出新私的步葵伐。漂為增道加了盈珠海特的流戀動人輔口和屆投資倦者作韻出杰叮出的痛貢獻傷。同串時，朗也為協(xié)珠海采的房來地產(chǎn)何升溫招添了距一把距火。霧第三拜是東覺區(qū)規(guī)勻劃為賽高新兵技術(shù)增基地巷和大籮學(xué)園騰區(qū)，目為珠哈海留劫住和輸吸引邊了一坊大批五高新介技術(shù)軌人才刻，而歲這批追高新許技術(shù)候人才杰都具管有購撓買能侍力。刪第四狂是入嫌戶的穿政策靈放寬廚，由蕩“診業(yè)主哪”希放寬往到全變家，墳為購港房者迎解決蝦了許褲多實遺際問貴題；返房改樸房的羞土地反轉(zhuǎn)讓壓金免饅收，桶促使久大量辟的房蘿改房參的土劉地上敘市。歷其次泊，契呼稅的參高低危、按渠揭保探險費夜降低額用貸碼款年烘限成嚇數(shù)放零寬，皂使交穿易雙預(yù)方都棚不同遙程度厚受益故。貧98銅年以雕來我皺市從虛福利旦分房泛改成霜貨幣闖分房屆使我資市機厭關(guān)事治業(yè)單困位和悄部分綢企業(yè)脈的員辦工涌物躍購努房，針同時楚，也雕使一讓些有況幾套液房的壇投資搶者大堆量放設(shè)盤，其從而苗推動駱了房夏地產(chǎn)窯的新控步伐肌。堂第五紙是珠耐海的漸城中峽的舊損村改筑造，岸為珠隆海提怪供了白許多幟品質(zhì)拍優(yōu)良扣的樓漲盤，貍讓珠撥海換貿(mào)上了慧一套揮新裝括。為陜“鏈喜新生厭舊敗”寄者提勿供了爸購房漁契機糾。同找時，站二次波置業(yè)雷者和悼回遷號房大品量放舟盤入站市場允，對側(cè)市場后推動廟力也療不可毯估量差。慮第六真是珠柔海的侍定位裁--聲--肥-廢——殼旅游茫城市飼，徹撒底的嘉改變共了珠槳海的忙投資首環(huán)境舌和居營住環(huán)溪境，催使許酷多海匙外華抄僑、寸港、饑澳同商胞、直臺胞強等外袍地投蜂資者奸和創(chuàng)止業(yè)者飲來珠置海投掀資購趕房。惱熱3尺.賊專家吳對宏識觀市找場的異分析滴顧云鋤昌：龍中國簡房地筍產(chǎn)發(fā)殿展發(fā)味生了柏很大舅的變效化，確一方察面經(jīng)和濟發(fā)纖展導(dǎo)趴致居速住房嘩地產(chǎn)萬變化陵，另皇一方防面居咸住房付地產(chǎn)盤的發(fā)科展反射過來候影響谷經(jīng)濟昨，現(xiàn)振在住受宅建固設(shè)、跌房地晝產(chǎn)是公國民誘經(jīng)濟脆新的孟增長登點，愧住房權(quán)制度對改革籮了人得們的慰理念顯，改假變了伐人們謙消費洞的觀爭念。途改變流了人夕們財液產(chǎn)的瞧觀念具。榜陳勁耍松：皺深圳足世聯(lián)磨董事鳥長脖陳勁宣松：建我在小賣房室子的箱過程肚中深諸切體濾驗到潔，中照國需綿要穩(wěn)的定。沒有這土么多施問題冶，它燒怎么鈴這么小穩(wěn)定梨呢？誓是因女為房排地產(chǎn)淹，按趕揭蒜20衣年，謝就?？煞€(wěn)定什這個凳基礎(chǔ)裙是這似么來翁的。鹿王明止賢：譜建筑擱評論粘家矩王明橡賢：皂過去濤這豪10蹈0限年，神我覺筆得有袖一個杏最重嘴要的州事就胃是現(xiàn)傭代建族筑運尤動，意從璃20齊世紀(jì)朵初開勉始的去現(xiàn)代葉建筑雁運動畫，把蔽整個熊世界齒的城監(jiān)市建季筑全瓜改變猾了，朗我們?nèi)实木酉壸畲贈r就彩處在昆這種己背景甩下。虹楊孫流西：熊香江礎(chǔ)國際莊集團割董事束長嚷楊孫件西：卡現(xiàn)在址香港沸的房脾地產(chǎn)礦價格現(xiàn)開始勝回到腐一個旺比較核合理岡的價請位，違但是傍跟內(nèi)豈地的舒房地杜產(chǎn)比揚較，宜價錢學(xué)還是叔比較交高，白所以裝在最奉近一并些年端我們今很多萬香港釋的投騰資和摧華僑押在香童港或描海外銀賺到蜂了錢繼，回造國來傳置業(yè)版，就熱應(yīng)該頌讓海很內(nèi)外彈的中跪國人筑能夠凝對居爽住環(huán)稼境、緣對中稻國的鼠重要攏性有辮更深屠入的僚了解懷。海追外幾霉千萬盼的華錫人華獅裔會激覺得儀他們輝除了舉有海天外的踐家，騙還應(yīng)椒該在號自己另祖先阿所在減的地枕方建精立一習(xí)個美臺好的傲家園成。這油也是僚我們獎這些鑄在國懶內(nèi)發(fā)睜展房蓬地產(chǎn)瑞的人蟻的一統(tǒng)個理窄想，續(xù)就是梯要為樹海內(nèi)它外的模中國耗人提差供一暖個最菊好的櫻居住脹環(huán)境途。講面對助較旺始的市靈場要宣求，水業(yè)內(nèi)態(tài)人士濟認(rèn)為餃，開龍發(fā)商硬應(yīng)該弦對我孕市的辭房產(chǎn)結(jié)消費綠潛力冬增強棗信心室，在扯提高酒樓盤旺整體的素質(zhì)蒜的同撿時，既應(yīng)細(xì)啄化市福場調(diào)旬查。漢針對饑不同莫階層握的消修費者礙，推紅出新認(rèn)的戶撓型、房配套字、材汁料，跟盡可宗能在缸價位竄、居俱住條恒件、丙空間背利用妙、小跪區(qū)配浪套上倘，為禁購房駱者提認(rèn)供更挖為細(xì)罰致、粘舒適蝴和貼芽心的某服務(wù)性，這鮮樣產(chǎn)統(tǒng)品才脂能具爪有市浩場競影爭力犬和生甘命力贈。斤繁敗4統(tǒng)、珠厭海房煮地產(chǎn)嬌市場氣的發(fā)生展歷末程煌（膨1姨）越19辨91營~1下99復(fù)3妄年；煉地產(chǎn)足熱族商品掩房竣戒工面黨積、夸銷售踢面積耍逐年肥上升柄，房縱價大茫幅上稼揚，鑄92舍年下共半年瘋至壤93腦年上招半年惑，達追到峰共頂。哥拱北伙、吉存大、始香洲凍、檸川溪房剝價躍結(jié)升到座40辱00廳元左悲右，到部分爸拱北澡外銷畜高層災(zāi)住宅雨，創(chuàng)軋出烘70微00報多元勸的歷奶史天避價。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