投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的國際比較及在我國的應(yīng)用【摘要】本文通過對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值模式的國際比較，著重探討了公允價(jià)值定義的表述、應(yīng)用條件、確定依據(jù)等方面的差異，并就公允價(jià)值模式在我國的應(yīng)用及影響作了深入分析。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；后續(xù)計(jì)量；國際比較

投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流，本著與國際會(huì)計(jì)慣例趨同的精神，我國財(cái)政部于2006年2月發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第3號(hào)專門對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了會(huì)計(jì)規(guī)范，并適度、有條件地引入了公允價(jià)值計(jì)量模式。本文就投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式進(jìn)行國際比較，明確差異，以期為我國公允價(jià)值模式的應(yīng)用提供啟示與借鑒。

一、公允價(jià)值定義的表述

在我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性的定義規(guī)范僅僅出現(xiàn)于《基本準(zhǔn)則》第42條第點(diǎn)，即：資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者清償債務(wù)的金額計(jì)量。筆者認(rèn)為，這一表述與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則術(shù)語匯編中對(duì)公允價(jià)值的定義基本一致，即：公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。然而，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公告《公允價(jià)值計(jì)量》對(duì)公允價(jià)值的定義表述為：在計(jì)量日，市場(chǎng)參與者之間進(jìn)行的有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)所收到的或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)債務(wù)時(shí)應(yīng)支付的價(jià)格。FAS157強(qiáng)調(diào)的公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)是從資產(chǎn)出售中收到的或轉(zhuǎn)移債務(wù)支付的價(jià)格，即表達(dá)了“脫手價(jià)格”的觀點(diǎn)。而我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及IFRS并沒有明確提及脫手價(jià)格觀點(diǎn)，甚至IFRS中某些準(zhǔn)則的計(jì)量目標(biāo)與脫手價(jià)格目標(biāo)也并不一致，比如《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第3號(hào)——企業(yè)合并》規(guī)定，對(duì)于分配企業(yè)合并中購買方承擔(dān)的負(fù)債及或有負(fù)債的計(jì)量，按照初始確認(rèn)時(shí)的公允價(jià)值計(jì)量。

2008年2~3月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)公允價(jià)值計(jì)量項(xiàng)目組通過我國財(cái)政部以問卷調(diào)查的形式就公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)這一問題對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，旨在了解IFRS中使用的“公允價(jià)值”術(shù)語在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中是被理解或運(yùn)用為“進(jìn)入價(jià)”還是“脫手價(jià)”或其他的計(jì)量基礎(chǔ)，以及公允價(jià)值表述是否能被這些計(jì)量基礎(chǔ)所替代等問題?？梢?，對(duì)于公允價(jià)值定義如何更精確的表述或被更準(zhǔn)確的理解，國際上也正開展討論、尋求意見。

筆者認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)的脫手價(jià)格為目標(biāo)，但公允價(jià)值這一表述不能以脫手價(jià)格來替代。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)以脫手價(jià)格而非進(jìn)入價(jià)格為計(jì)量目標(biāo)，不僅因?yàn)檫@一目標(biāo)體現(xiàn)了從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易者角度對(duì)資產(chǎn)未來流入和對(duì)負(fù)債未來流出的當(dāng)前預(yù)期，與IASB在《財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和列報(bào)框架》第49段中以及FASB第6號(hào)概念公告《財(cái)務(wù)報(bào)表要素》中對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的定義一致，同時(shí)，從財(cái)務(wù)報(bào)告的角度上講，脫手價(jià)格目標(biāo)也更為合理。另外，從概念上講，進(jìn)入價(jià)和脫手價(jià)是不同的，某一房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)出售者來說是脫手價(jià)，對(duì)購買者來說卻是進(jìn)入價(jià)。交易主體可能在一個(gè)市場(chǎng)購買房地產(chǎn)，而到另外的市場(chǎng)去出售或轉(zhuǎn)讓。財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)致力于對(duì)主體當(dāng)前持有房地產(chǎn)而不是欲購置房地產(chǎn)的情況進(jìn)行“公允表述”，從而從出售者或轉(zhuǎn)讓者的角度考慮投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量。但是，“公允價(jià)值”又不能完全被“脫手價(jià)”替代。因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量的適用性可以是非常廣泛的，在當(dāng)前市場(chǎng)條件受到限制時(shí)，應(yīng)當(dāng)接受符合公允價(jià)值計(jì)量目標(biāo)的其他計(jì)量屬性或某些估價(jià)技術(shù)的計(jì)量結(jié)果作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。然而，若使用“脫手價(jià)格”這一表述，計(jì)量屬性的應(yīng)用范圍就會(huì)受到較大限制。

綜上所述，筆者認(rèn)為CAS可借鑒FAS157中公允價(jià)值的表述，對(duì)我國準(zhǔn)則中的公允價(jià)值的定義表述作進(jìn)一步改善，明確計(jì)量目標(biāo)，并就其定義內(nèi)容補(bǔ)充更多相關(guān)的解釋說明。

二、公允價(jià)值模式的應(yīng)用條件

我國CAS3允許企業(yè)在兩種后續(xù)計(jì)量模式中做出選擇，并在第10條中提出，采用公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。由于我國整體資本市場(chǎng)還欠成熟，CAS3雖然引入了公允價(jià)值，但對(duì)公允價(jià)值模式的應(yīng)用有嚴(yán)格的限制。

盡管美國會(huì)計(jì)在公允價(jià)值計(jì)量方面的研究走在世界的前列，但是美國一般公認(rèn)會(huì)計(jì)原則并沒有將公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)中，只是要求企業(yè)采用歷史成本法，同時(shí)提取折舊和減值。

《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中則允許企業(yè)在成本模式與公允價(jià)值模式之間做出選擇，從而擴(kuò)展了公允價(jià)值會(huì)計(jì)的新領(lǐng)域，促進(jìn)了公允價(jià)值會(huì)計(jì)在其他非金融資產(chǎn)中的應(yīng)用。IAS40采用公允價(jià)值模式以企業(yè)能夠持續(xù)獲得公允價(jià)值為條件，并鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)先采用此計(jì)量模式。這一優(yōu)先選擇性在IAS402003年修訂的結(jié)論基礎(chǔ)第12段中可見一斑。第12段指出，IASB保留了對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式或成本模式核算的選擇，一方面是給編制者和使用者時(shí)間以獲得使用公允價(jià)值模式的經(jīng)驗(yàn)，另一方面也是給房地產(chǎn)市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)不發(fā)達(dá)的國家留出時(shí)間以發(fā)展成熟。

三、公允價(jià)值模式的涵蓋范圍

CAS3中公允價(jià)值模式所適用的范圍包括三類：一是已出租的土地使用權(quán)；二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；三是已經(jīng)出租的建筑物。而IAS40規(guī)定，除包括上述內(nèi)容外，還包括承租人融資租賃方式租入再以經(jīng)營(yíng)性租賃的方式租出的建筑物、閑置的以備出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)的將用作投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是可以獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流量。我國會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，融資租賃的對(duì)象主要是動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃很少見。但是，隨著我國銀行業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展及市場(chǎng)主體投融資方式的漸變，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將與國際準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同。

四、公允價(jià)值的確定依據(jù)

以公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，首先要解決的問題就是公允價(jià)值的確定問題。我國CAS3對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定規(guī)范就比較簡(jiǎn)單。雖然CAS3也提出了“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他價(jià)格信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)”，但是筆者認(rèn)為，準(zhǔn)則對(duì)“其他價(jià)格信息”的表述是模糊的，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給出一些便于理解的舉例，并且，準(zhǔn)則也沒有詳細(xì)介紹會(huì)計(jì)人員應(yīng)如何運(yùn)用這些價(jià)格信息去做出所謂的合理的估計(jì)。

IAS40第38段明確提出，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況，即從市場(chǎng)角度確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。第45段闡明公允價(jià)值最好的證據(jù)是活躍市場(chǎng)中具備相同地理位置和相同條件資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，或者類似的租賃合同和其他合同中確定資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。第39至55段詳細(xì)規(guī)范了確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)需要考慮的各種情況或注意事項(xiàng)，包括對(duì)公允價(jià)值定義中“熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人”及“公平交易”等的解釋分析、缺乏活躍市場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格情況下可選擇的信息、不應(yīng)對(duì)某些單項(xiàng)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行重復(fù)計(jì)量的舉例以及對(duì)處于無法可靠確定公允價(jià)值情況下的處理等等?？梢哉f，IAS40這些詳細(xì)、具體、周全的規(guī)范條款對(duì)于實(shí)務(wù)操作有較大的指導(dǎo)性。此外，IAS40允許對(duì)公允價(jià)值采用預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量如未來取得租金等的折現(xiàn)等方法的估價(jià)；而CAS3則規(guī)定不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值?？偠灾P者認(rèn)為，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)借鑒國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，在公允價(jià)值的確定問題上提供更具體、更全面的操作規(guī)范。

五、公允價(jià)值模式與成本模式的轉(zhuǎn)化

CAS3第12條規(guī)定“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！盜AS40中對(duì)相關(guān)轉(zhuǎn)換的規(guī)定體現(xiàn)在《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——當(dāng)期凈損益、重大差錯(cuò)和會(huì)計(jì)政策變更》中：“只有能夠在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)事項(xiàng)或交易進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能自愿變更會(huì)計(jì)政策?！盜ASB認(rèn)為，“從公允價(jià)值模式變更為成本模式不大可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)”，可見IASB并沒有完全禁止企業(yè)進(jìn)行這種變更，“不大可能”的表述留有余地。

六、轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理

CAS3規(guī)定，無論是將自用房地產(chǎn)還是將存貨轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。見圖1。

IAS40中對(duì)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)規(guī)范，區(qū)分被轉(zhuǎn)換對(duì)象是存貨還是自用房地產(chǎn)進(jìn)行不同處理：將存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)化日公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)在用途改變之日，對(duì)根據(jù)《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)》核算的該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面金額與其公允價(jià)值之間的任何差額，采用與《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)》中價(jià)值重估相同的方式進(jìn)行處理，見圖2。

從圖2可以看出，IAS40充分考慮了資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的商業(yè)實(shí)質(zhì)，認(rèn)為非同類轉(zhuǎn)換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，可以視同銷售實(shí)現(xiàn)和確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，從而將轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的差額全部計(jì)入當(dāng)期損益。IAS40對(duì)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理的嚴(yán)密性和周全性可見一斑；而CAS3則是“一刀切”，不管非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)是否具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，只要產(chǎn)生增值額就全部記入所有者權(quán)益，不過這樣的會(huì)計(jì)處理杜絕了企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報(bào)表、虛增賬面利潤(rùn)或每股收益的可能。

七、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國的應(yīng)用及影響

對(duì)我國來講，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中采用公允價(jià)值計(jì)量模式，是會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)發(fā)展的一大進(jìn)步。但作為一項(xiàng)新興事物，企業(yè)會(huì)如何選擇，并將帶來怎樣的影響，都是值得關(guān)注的問題。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇

企業(yè)在決定是否對(duì)投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值模式時(shí)，考慮的主要因素包括：

1．準(zhǔn)則所規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的適用條件。主要是前面所述的準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的適用條件是否滿足。由于我國目前許多地方還缺乏活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，企業(yè)難以持續(xù)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值信息。

2．企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的。投資性房地產(chǎn)的持有目的主要是賺取租金和資本增值。筆者認(rèn)為，以賺取租金或賺取租金與資本增值兼有的投資性房地產(chǎn)，因其受益期較長(zhǎng)，屬于非流動(dòng)資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值可以通過租賃政策來實(shí)現(xiàn)，其后續(xù)計(jì)量可以比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的方法而采用成本模式；以資本增值為目的的投資性房地產(chǎn)具有一般金融資產(chǎn)投資的性質(zhì)，則可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。

3．公司管理層的意圖。這包括：規(guī)避市場(chǎng)管制。近年來房地產(chǎn)價(jià)格一漲再漲，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式調(diào)增賬面利潤(rùn)，已成為一些經(jīng)營(yíng)不善被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。防止政策應(yīng)用出錯(cuò)。CAS3對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的條件有嚴(yán)格的規(guī)定，盡管新準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對(duì)“同類或類似的房地產(chǎn)”做了補(bǔ)充說明，但由于地段、樓層、朝向不盡相同，上市公司要找到每一處房地產(chǎn)的活躍市場(chǎng)，實(shí)屬不易，或者即使已找到這樣的價(jià)格，也不知道是否可以使用，為了避免在政策運(yùn)用中出現(xiàn)偏差，往往對(duì)新政策不予考慮。此外，公允價(jià)值模式是條“單行道”，新準(zhǔn)則規(guī)定，一旦某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用了公允價(jià)值模式，就不能再轉(zhuǎn)回成本模式，也使上市公司管理層對(duì)公允價(jià)值模式持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)的影響分析

1．對(duì)會(huì)計(jì)信息的影響。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式后，利潤(rùn)的信息含量更加豐富。對(duì)于上市公司而言，不僅增強(qiáng)了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，也大大提高了A股企業(yè)的會(huì)計(jì)信息與境外市場(chǎng)的可比性，從而更有利于境外投資機(jī)構(gòu)對(duì)國內(nèi)上市公司投資價(jià)值的評(píng)判與認(rèn)可。此外，對(duì)于上市公司股東而言，豐富的利潤(rùn)信息也可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況，檢驗(yàn)其做出持有和處置房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。

2．對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。公允價(jià)值模式下房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)將成為利潤(rùn)波動(dòng)的決定性因素，加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)影響到許多重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，尤其是涉及評(píng)定企業(yè)盈利能力的指標(biāo)。這些都會(huì)影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)價(jià)值變化的判斷，增加其分析財(cái)務(wù)報(bào)告的難度。公允價(jià)值上升對(duì)企業(yè)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，見表1。

筆者選取了房地產(chǎn)類“A+H公司”——北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司2007年度境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)加以比較。該公司在按境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所編制的財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)投資物業(yè)按“公平值”列賬，“公平值收益”計(jì)入當(dāng)期收益，而在境內(nèi)執(zhí)行新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》后，境內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)告中仍然采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。通過比較可以明顯看出，在公司按境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編報(bào)即對(duì)投資物業(yè)按“公平值”列示的情況下，“投資性房地產(chǎn)”、“凈利潤(rùn)”、“股東權(quán)益”三個(gè)項(xiàng)目所披露的金額都較按境內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則編報(bào)即采用成本模式的情況下所披露的各個(gè)項(xiàng)目的金額大，見圖3。

3．對(duì)融資的影響。公允價(jià)值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價(jià)值上升，使企業(yè)報(bào)表中反映的會(huì)計(jì)信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得正確的定價(jià)，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對(duì)于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場(chǎng)的力量來獲得發(fā)展。

4．對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的影響。這主要體現(xiàn)在：稅盾效應(yīng)弱。與成本模式下抵稅的效果相比，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式不再計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，不能享受稅前扣除。信息成本高。確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的首選條件是活躍的公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)，但由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全和不成熟，公開市場(chǎng)報(bào)價(jià)難以取得，為此上市公司需要每年聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估師對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動(dòng)情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這無疑要花費(fèi)更多的代價(jià)，在很大程度上抑制了企業(yè)選擇公允價(jià)值模式的積極性。分紅政策難。公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤(rùn)，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價(jià)值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時(shí)，如果增值收益參與分紅會(huì)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會(huì)導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時(shí)無疑加大了公司利潤(rùn)分配的難度。

5.對(duì)盈余管理的影響。CAS3規(guī)定，企業(yè)可以在成本模式和公允價(jià)值模式兩者之間做出選擇，這為企業(yè)進(jìn)行盈余管理帶來了更大的空間。以ST華僑為例，其2007年年報(bào)顯示，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，其2007年度新增億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年公允價(jià)值上升580萬元，年末投資性