商圈調(diào)查方法與技巧概述

開(kāi)店選址便利店商圈調(diào)查初探前言：俗話說(shuō)，好的選址是成功的一半。便利店開(kāi)店選址的問(wèn)題可以說(shuō)是令許多便利店企業(yè)頭痛的一件大事。而目前眾多關(guān)于選址的文章基本很少針對(duì)便利店這種業(yè)態(tài)的。很多對(duì)于大賣場(chǎng)的商圈的分析方法和細(xì)節(jié)不適用于便利店?；诖耍P者選擇了這個(gè)課題，希望能夠給各位在便利店從事相關(guān)工作的朋友一些啟示。當(dāng)然，商圈其實(shí)是動(dòng)態(tài)的，并非總是一成不變，故許多結(jié)論也是需要經(jīng)驗(yàn)的。由于筆者從事相關(guān)調(diào)研工作時(shí)間不算長(zhǎng)，如有不對(duì)之處，希望批評(píng)指正。一、店鋪類型的劃分和有效人流的測(cè)算要學(xué)會(huì)商圈調(diào)查，第一步是明確店鋪類型。店鋪類型的劃分對(duì)便利店的商圈的分析具有決定性的意義。隨著店鋪類型的變化，商圈的考察指標(biāo)也在變化。因此，商圈分析其實(shí)是由店鋪類型來(lái)決定的，每一種類型的考察指標(biāo)和角度都不盡相同，店鋪類型的劃分在每個(gè)公司也不盡相同，但為了便于商圈調(diào)研，筆者把它分為以下兩種類型：1、結(jié)點(diǎn)型店鋪：依靠一個(gè)或幾個(gè)重要的結(jié)點(diǎn)來(lái)開(kāi)設(shè)的便利店，一般來(lái)說(shuō)，顧客是相對(duì)固定的。所謂結(jié)點(diǎn)，就是能夠集結(jié)人群的地點(diǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)、加油站等。結(jié)點(diǎn)對(duì)于便利店商圈調(diào)查具有普遍意義。例如社區(qū)店：以社區(qū)居民為主要消費(fèi)群體，主要為社區(qū)居民服務(wù)，而商務(wù)便利店又以商務(wù)辦公的群體為主要顧客，這些都屬于結(jié)點(diǎn)型店鋪。2、中心商業(yè)區(qū)店鋪：不需要依靠結(jié)點(diǎn)的中心商業(yè)區(qū)及鬧市區(qū)的店鋪。這類店鋪的考察和結(jié)點(diǎn)型店鋪有所區(qū)別。因?yàn)樗恢锰厥猓缒暇┎叫薪珠_(kāi)店，它既沒(méi)有居民、學(xué)校，也沒(méi)有醫(yī)院、辦公樓，但其實(shí)從商圈來(lái)說(shuō)是適合開(kāi)設(shè)便利店的。（其實(shí)很多便利店企業(yè)稱之為“客流店”）分類方法不盡相同，但國(guó)內(nèi)便利店大體就以上兩類，基本所有的便利店都可以對(duì)號(hào)入座。特別強(qiáng)調(diào)的，結(jié)點(diǎn)型店鋪應(yīng)該是重點(diǎn)研究對(duì)象，因?yàn)樗陌l(fā)展空間大，是一種戰(zhàn)略資源店鋪。在分析商圈前，除了解釋結(jié)點(diǎn)概念的同時(shí)，還需要解決門前有效客流（R）的測(cè)量。門前有效客流是指從店門口步行經(jīng)過(guò)的潛在目標(biāo)顧客。24小時(shí)的實(shí)測(cè)在便利店商圈調(diào)查中沒(méi)有意義。眾所周知，我們測(cè)量R值是因?yàn)槲覀冎?，銷售額=客單價(jià)*客流量，客單價(jià)可以由歷史數(shù)據(jù)得出——各種不同類型店鋪的客單價(jià)不同，但差別不大——那么只要確定客流量就能大致預(yù)測(cè)銷售了。一般文章中說(shuō)到，客流量=R*進(jìn)店比率，但進(jìn)店比率不是一成不變的，舉例來(lái)說(shuō)，早上的進(jìn)店比率和高峰期、深夜進(jìn)店比率區(qū)別是很大的，如果用一個(gè)固定的10%或8%來(lái)評(píng)價(jià)都是沒(méi)有意義。對(duì)于一個(gè)小便利店來(lái)說(shuō)，這個(gè)測(cè)量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根據(jù)各類型已開(kāi)店鋪的時(shí)段客流量或銷售額來(lái)預(yù)測(cè)門前客流R，這里不具體討論細(xì)節(jié)?？傊?，這個(gè)門前有效客流R的測(cè)量方法是有講究的，不應(yīng)該根據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)來(lái)確定。二、結(jié)點(diǎn)型店鋪的商圈調(diào)查結(jié)點(diǎn)店如何做商圈調(diào)查？結(jié)點(diǎn)型店鋪的考察指標(biāo)從大的方面來(lái)說(shuō)有三點(diǎn)，依次為周邊環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、立地立位。對(duì)后兩項(xiàng)指標(biāo)只需要定性評(píng)價(jià)即可。首先說(shuō)立地立位，指的是店鋪所在地理位置本身的優(yōu)劣。如面寬（6米以上為佳）、是否有臺(tái)階、顯眼度、店鋪形狀等因素。這些指標(biāo)基本無(wú)需量化，只要符合便利店開(kāi)設(shè)基本條件即可。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察也是一樣，例如同業(yè)態(tài)店鋪?zhàn)詈贸^(guò)50米，對(duì)手的價(jià)格、營(yíng)業(yè)時(shí)間、商品、服務(wù)等均在考察之列。（這里暫不考慮商圈飽和度問(wèn)題，因?yàn)槟壳昂芏嘟Y(jié)點(diǎn)型商圈都沒(méi)有達(dá)到飽和），需要提醒的是，如果該商圈的零售店鋪數(shù)量較多，一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)商圈的周邊環(huán)境是適合開(kāi)店的，這時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察就變得非常重要了。最后是周邊環(huán)境，這也是唯一需要量化的指標(biāo)。這里的周邊環(huán)境指社區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等各種人群聚集的點(diǎn)。按商圈范圍分層來(lái)測(cè)定結(jié)點(diǎn)的人群。一般來(lái)說(shuō)，把商圈劃為三層是很有必要的，以半徑50、一五0、300米為單位劃為第一、第二、第三商圈。（當(dāng)然不能形而上學(xué)，如有柵欄或小區(qū)出口在300米以外等情況，不能算在有效商圈里）居民總體資料可從居民住宅區(qū)的居委會(huì)獲得（現(xiàn)在小區(qū)基本都有介紹圖），結(jié)合問(wèn)訊小區(qū)的清潔工、小攤販可以得到更具體的信息。第一商圈的居民購(gòu)物可能性：第二商圈購(gòu)物可能性：第三商圈購(gòu)物可能性=7：2：1。（經(jīng)驗(yàn)公式）再根據(jù)各結(jié)點(diǎn)收入水平來(lái)確定銷售。舉例：某社區(qū)店位于小區(qū)主干道，除社區(qū)外沒(méi)有明顯結(jié)點(diǎn)。第一商圈的居民300戶，第二商圈的居民700戶，第三商圈的居民1000戶，該店門前有效客流R=3000人那么銷售額預(yù)測(cè)如下：商圈有效總戶數(shù)=300+700×2÷7+1000÷7=650戶，也就是說(shuō)現(xiàn)在商圈的情況轉(zhuǎn)化成50米內(nèi)有650戶，而50—300米沒(méi)有居民。假設(shè)戶均消費(fèi)每天為5元，則銷售額=5*650=3250元注明：假設(shè)戶均消費(fèi)是有直接意義的，準(zhǔn)確與否有一定經(jīng)驗(yàn)，是綜合年齡特征、收入水平等因素來(lái)確定的。這里假設(shè)的是每戶一周入店4次（每人1-2次左右），每次消費(fèi)9元左右。只有大賣場(chǎng)和便利店集群開(kāi)店時(shí)才計(jì)算居民可支配收入來(lái)確定銷售：可支配收入一般是一個(gè)城區(qū)的平均數(shù)，對(duì)一個(gè)單獨(dú)小區(qū)來(lái)說(shuō)，參照系數(shù)難確定；就算居民購(gòu)買力確定，如每月支出1000元購(gòu)買食品和生活必需品，那么他到便利店來(lái)購(gòu)買的比率也是無(wú)法確定的。因此，認(rèn)為經(jīng)驗(yàn)的得出戶均消費(fèi)是更為直觀的方法。那么，人均可支配收入是不是沒(méi)有意義呢？下一步我們討論便利店集群開(kāi)店時(shí)，人均可支配收入就變得尤為重要了?；氐角懊?，我們已經(jīng)預(yù)測(cè)出銷售額=5*650=3250元，這時(shí)候，我們結(jié)合門前人流預(yù)測(cè)法來(lái)對(duì)比銷售。假設(shè)該店門前有效客流R為3000人（社區(qū)店的進(jìn)店比率為10%，客單為10元，每個(gè)公司的進(jìn)店比率，客單都不同，由MIS系統(tǒng)的社區(qū)店資料分析得出），那么我們可以得到銷售額=300*10=3000元。好的，那么可以假設(shè)開(kāi)店后，由于店鋪的吸引力門前人流會(huì)有一定增加，這樣，我們就印證了銷售額應(yīng)該在3250左右。桂結(jié)點(diǎn)太店預(yù)鈔測(cè)大冬概方題法就忌是這愚樣，撤如果希商圈永范圍返內(nèi)還烘有其災(zāi)它結(jié)雀點(diǎn)或銷有其析它明禮顯競(jìng)冤爭(zhēng)對(duì)被手，底則應(yīng)常相應(yīng)事增減序，但紡浮動(dòng)級(jí)范圍淋一般堅(jiān)不超瘦過(guò)燭50耗0架元。慎下面撿再舉舞一個(gè)枕學(xué)校遇店的寬例子熊。絮舉例戚：一酸學(xué)院餐師生唯共坑35拜00雕人粱，緒店鋪妄位于取結(jié)點(diǎn)輸?shù)闹髡鲁鋈雼鹂?。?0針0猾米穴處有確一醫(yī)漫院（允30輛0診人左掙右）搞，莫10趴0渴米斥處有附一社條區(qū)（騎20衰0木戶）聽(tīng)。門頃前客灰流預(yù)怒測(cè)為限50賭00斜人。質(zhì)結(jié)點(diǎn)盼銷售蟲額＝典38瞧00搖×安10冠％仔×細(xì)客單款價(jià)（沈8拜元）配+鍵（猛20拍0弓×棕2?！屡?翁）醬×賽5葉元（殃戶均滲消費(fèi)竭）閉=3猾32設(shè)6被元濫客流冒預(yù)測(cè)諷銷售辦額＝舅50娃00珍×膊10浸％災(zāi)×勺客單坦價(jià)（部8這元）較=4龜00拒0才元片兩者詢的區(qū)蝕別在胸于結(jié)督點(diǎn)預(yù)吹測(cè)沒(méi)詳有計(jì)最算探偏病，螞隨機(jī)觸路過(guò)渠的客癥流。麻因此騎銷售溜在兩絨者之戒間都取比較們正常辨。糖綜上那所述塔，結(jié)打點(diǎn)型管店鋪么的開(kāi)懼設(shè)主前要是腿把每墓一個(gè)為結(jié)點(diǎn)驗(yàn)在圖艱中分子層標(biāo)際出，已然后而通過(guò)端計(jì)算筑商圈母銷售哲額來(lái)與確定誘開(kāi)店濕與否稈。只海要商晴圈銷倉(cāng)售額命和有后效柳客流貿(mào)銷售宰額是臣基本燙一致恢的，顫我們游認(rèn)為狼其預(yù)孫測(cè)是恭有效耕果的失。吐三、鏡中心北商業(yè)觀區(qū)（升客流脂店）位店鋪毅的商蘆圈調(diào)秩查棚同樣行是以級(jí)上三他個(gè)指笨標(biāo)：獅周邊惕環(huán)境卻、競(jìng)撤爭(zhēng)對(duì)萍手、級(jí)立地羞立位盡，但紫有一帆個(gè)指乞標(biāo)是槍很重旁要的乏——授R變值測(cè)應(yīng)算。寨一般倆來(lái)說(shuō)網(wǎng)，中川心商現(xiàn)業(yè)區(qū)面店鋪極R燥值會(huì)帶遠(yuǎn)遠(yuǎn)呀大于輔結(jié)點(diǎn)匠型店工鋪。陣這里藝的競(jìng)渾爭(zhēng)對(duì)捐手、犬周邊巴環(huán)境畢的調(diào)瘋查都竄是為員測(cè)算啟R福值服米務(wù)的味。對(duì)請(qǐng)于這胖類店園鋪來(lái)摔說(shuō)，或用墨R廚值來(lái)幟確定勞銷售脂是最沈直觀恒的。智但圖R鴉值的洗測(cè)算故和很漏多因饑素有籃關(guān)，很比如劇說(shuō)立粥位就像可以黎決定云進(jìn)店腎比率撲，同陳樣有腳效客棋流都詞是鼓60條00曬人，柏面寬戴4盛米資和面束寬磨8虛米桶的店采會(huì)導(dǎo)歪致進(jìn)辮店比田率相香去甚樣遠(yuǎn)。線百貨跡店選晴址調(diào)祥查與疾商圈脾分析沖有關(guān)漁人口耳數(shù)要和家叮庭人哨口之玉組成沖，可居參考畏選址水地域航街道框辦事稠處和逝派出刑所存忙檔的解戶藉棉人口爛數(shù)和的人口思普查躍資料敞。所茶需調(diào)俊查的即項(xiàng)目蠅包括何：常挨住人儲(chǔ)口數(shù)緞、家徑庭及今構(gòu)成載、人科口密握度教牢育程以度、良從事鏈行業(yè)梨、自山然增幣加率隨、社化會(huì)增計(jì)加率漏、家運(yùn)庭人乏均收衛(wèi)人、如白天鮮流動(dòng)糖人口偵數(shù)、淡年齡連構(gòu)成濫、家寄庭年師支出數(shù)及支雷出結(jié)腰構(gòu)。申選址晃調(diào)查披：離家庭汽人口確及收封入水所平胖家庭份狀況括是影病響消嫁費(fèi)需震求的窯基本緒因素賽。家月庭特留點(diǎn)包聽(tīng)括：武人口貍、家菊庭成烈員年細(xì)齡、糊收人庫(kù)狀況洗等。畢如每超戶家聾庭的躲平均決收入稈和家伴庭收頭人的學(xué)分配更，會(huì)蘭明顯僵地影臭響未或來(lái)商賢店的厘銷售夫。如游所在首地區(qū)權(quán)家庭練平均風(fēng)收入導(dǎo)的提同高，工則會(huì)估增加沈家庭撓對(duì)選晝購(gòu)商課品揭數(shù)擱量、封質(zhì)量源和檔遲次的楚要求艦。家牽庭的冒大小奏也會(huì)田對(duì)未米來(lái)的稍商店灰銷售導(dǎo)產(chǎn)生漿較大勝影響喚。比右如一助個(gè)兩伶口之媽家的粒年青敏人組駐成的撓家庭膠，購(gòu)勢(shì)物追具求時(shí)潤(rùn)尚化鑄、個(gè)壟性化沈、少劫量化侍；而君一個(gè)監(jiān)三口再之家熊的家降庭野(間有一牛個(gè)獨(dú)含生子疏女概)牲，則饞其消削費(fèi)需昌求幾聚乎是乎以孩廈子為慨核心廉來(lái)進(jìn)貞行?？杉彝ニ蓡T車的年里齡也沈會(huì)對(duì)若商品慚具有狠不同晨需求膊。比氏如，忌老齡篇化的袍家庭翼其購(gòu)錄物傾桶向?yàn)樾钯?gòu)買號(hào)保健遷品、礦健身筐用品密、營(yíng)厚養(yǎng)食掏品等酸；而浮有兒匯童的會(huì)家庭胖則重飲點(diǎn)投槍資于總兒童茅食品艘、玩配具等除。凍人口稿密度駁一個(gè)叔地區(qū)浴的人啟口密為度，若可以例用每藝平方假公里喜的人始數(shù)或爐戶數(shù)結(jié)來(lái)確騙定。塑一個(gè)碧地區(qū)妹人口按密度加越高占，則釀選址慶商店擠的規(guī)崗?？膳上鄳?yīng)剝擴(kuò)大星。誰(shuí)要計(jì)活算一棟個(gè)地碰區(qū)的樂(lè)白天緊人口步，即筍戶藉吐中除塞去幼精兒的逼人口忽數(shù)加之上該極地區(qū)轉(zhuǎn)上班半、上搞學(xué)的魂人口饒數(shù)，晌減去瘋到外危地上廟班、故上學(xué)呀的人臥口數(shù)塑。部診分隨賭機(jī)流秀入的交客流但人數(shù)津不在指考察穿數(shù)之歪內(nèi)。吉白天歐人口菌密度瑞高的疾地區(qū)滴多為樣辦公歲區(qū)、清學(xué)校漲文化描區(qū)等悄地。虜對(duì)白助天人盼口多團(tuán)的地線區(qū)，納應(yīng)分皮析其麥消費(fèi)秋需求帽的特辜性進(jìn)蕩行經(jīng)程營(yíng)。婦比如脂采取谷延長(zhǎng)養(yǎng)下班禾時(shí)間膽、增住加便分民項(xiàng)離目等貓以適會(huì)應(yīng)需碧要。偵人口態(tài)密度緣高的惡地區(qū)肥，到溝商業(yè)鈔設(shè)施梅之間綢的距辰離近聲，可賣增加寬購(gòu)物蚊頻率量。而欄人口仿密度莖低的晨地區(qū)忍吸引瘡力低碰，且算顧客彩光臨叼的次計(jì)數(shù)也貢少。萌客流域量券一般侄在評(píng)塵估地債理?xiàng)l慌件時(shí)香，應(yīng)荷認(rèn)真暗測(cè)盾定經(jīng)祥過(guò)該魄地點(diǎn)戀行人濤的流鼻量，秩這也憐就是斃未來(lái)籮商店誦的客撐流量陣。人亮流量垃的大烘小同歉該地震上下庫(kù)車人待數(shù)有桐較大歷關(guān)系剛。上況下車捷客人經(jīng)數(shù)的騎調(diào)查靠重點(diǎn)絡(luò)為：哪各站麻上下資車乘玩客人胖?jǐn)?shù)歷勢(shì)年來(lái)召的變藝化。然上下盲車乘?？腿四?shù)愈刊多的疲地方費(fèi)愈有剪利。對(duì)上下槽車乘敘客人抽數(shù)若圣減少惠，又蠅無(wú)新略的交姜通工咳具替到代的倉(cāng)情況棵下，濕商圈歐人口吃也會(huì)令減少謊?？痈鶕?jù)持車站啊出入沈的顧史客年纏齡結(jié)拴構(gòu)，錯(cuò)可了擱解不棄同年襯齡顧塊客的濕需求雜。豪一般雁而言藝，調(diào)嘴查人擊口集旱聚區(qū)匪域是犬企業(yè)顫選擇帝立地由的重祥點(diǎn)。妄如：側(cè)·等居住松人口暈集聚泰區(qū)。嘩如新撤建小奶區(qū)、存居民蘇居住航集中票區(qū)等毯。飾·吩日常超上班疑的場(chǎng)說(shuō)所、蠅學(xué)校獨(dú)、醫(yī)景院等切，乃式白天剪人口鈔集結(jié)叨之場(chǎng)罪所，予也就艘是人暗口聚昏集地耍區(qū)。釣火車亦站、駱汽車俯站、累地鐵淘站等打是人債們利蓋用交矩通工牲具的竹集結(jié)摸點(diǎn)，閑也是漁人口術(shù)聚集竄之處香。陡體育閘場(chǎng)、宇旅游射觀光織地及烈沿途蓮路線扔也是指人們?nèi)讣弁禄顒?dòng)摘的場(chǎng)饑所。些購(gòu)買喇力綁商圈申內(nèi)家懲庭和桶人口斧的消遭費(fèi)水朝平是房由其填收入愧水平爬決定效的，秩因此暢，商指圈人犧口收哲入水笑平對(duì)瘋地理愧條件蘋有決垮定性強(qiáng)的影約響。授家庭薦人均孫收入那可通戀過(guò)入膀戶抽羞樣調(diào)艇查獲湯取。病比如軌北京哨西郊懇某商留廈在訴立地睛之初訂，就聯(lián)對(duì)蕉周蓄圍商穴圈一聾至二蘿公里戲半徑辦的居星民按遺照分卡群隨采機(jī)抽效樣的辦方法副，抽堆取出牲家庭苦樣本球20雄00游個(gè)。訪經(jīng)過(guò)幅匯總爽分析峽，這枕2附00綁0很戶居叫民中偵，人菜均收粱入在虹月千忽元左死右的煉約占梳5之0機(jī)％，瞧50車0就—毫10廁00努元的類占翠20副％，讓10敢00巾—辮一五握00洗元的會(huì)占四2周0喘％，梨人均懲月收宇入仙50際0澆元以詢下的著10后％；才人均夜月收暫入困2松00課0耗元以和上的呢約占遙10丘％。汽由此六說(shuō)明地，該婆地區(qū)頓居民肥大都辟系工遼薪族原家庭畜，屬京于中測(cè)等收押入水騾平。占企業(yè)鎖在選赴擇立說(shuō)地時(shí)云，應(yīng)棋以處乓于青允年和引中年描層顧虜客，折社會(huì)指經(jīng)濟(jì)勉地位尸較高滔，可弓支配堅(jiān)收入與較多感者居窩住區(qū)霧域作練為優(yōu)絡(luò)先選荒址為錄佳。床商圈怕分析赤：蹈商圈功形態(tài)統(tǒng)商圈薄形態(tài)碼的了臘解是蟻進(jìn)行艦商圈版分析些的基恭礎(chǔ)，堤一般懸而言米，商蝶圈形肢態(tài)可碧分為錫以下斑幾種念：緣——園商業(yè)麻區(qū)。壁商業(yè)僵行業(yè)蠟的集浙中區(qū)艱，其挨特色宏為商虜圈大段，流京動(dòng)人尊口多染、熱脆鬧、吹各種獎(jiǎng)商店犬林立旬。其腳消費(fèi)繭習(xí)性徐為快輝速、艦流行動(dòng)、娛謹(jǐn)樂(lè)、郊沖動(dòng)惹購(gòu)買蜘及消嬸費(fèi)金疲額比輛較高班等。燃——液住宅妻區(qū)。歐該區(qū)背戶數(shù)汽多，馳至少肌須有減10珍00犁戶以捆上。箭住宅柴區(qū)的婦消費(fèi)艙習(xí)性亞為消吐費(fèi)者境群穩(wěn)繞定，愧便利嘩性、狠親切頭感、富家庭艦用品轉(zhuǎn)購(gòu)買圖率高銅等。重——傳文教予區(qū)。件該區(qū)宣附近幼有大銳、中習(xí)、小泳學(xué)校干等。幸文教草區(qū)的鋪消費(fèi)巷習(xí)性團(tuán)為消項(xiàng)費(fèi)群旗以學(xué)架生居軟多、元消費(fèi)美金額瀉普遍腹不高捧、休鋤閑食義品、晌文教爬用品孔購(gòu)買站率高偉等。宮——糧辦公者區(qū)。隔該區(qū)肚為辦筆公大受樓林怖立。字辦公仿區(qū)的可消費(fèi)榜習(xí)性飽為便造利性類、外款食人塌口多酷、消捷費(fèi)水俘準(zhǔn)較堪高等彈。引——尋混合賺區(qū)。金住商?；旌闲l(wèi)、住暖教混登合。兵混合趨區(qū)具暮備單廊一商倒圈形料態(tài)的哄消費(fèi)咬特色鹽，屬什多元杜化的遷消費(fèi)浮習(xí)性補(bǔ)。足商圈膊的確瀉定連對(duì)現(xiàn)河有霸商店逐商遼圈的紋大小戶、形錫狀和江特征援可以苦較為轟精確寸地確逼定。除在國(guó)表外，源一般爐用信屠用證誤和支情票購(gòu)色物，壇可由擦此查卻知顧園客的醫(yī)地址轉(zhuǎn)、購(gòu)薯物頻寨率、傭購(gòu)物財(cái)數(shù)量斷等情派況，遷國(guó)內(nèi)隸可以男通過(guò)板售后譯服務(wù)液登記成、顧仍客意那向征策詢、控贈(zèng)券迷等形屢式搜省集有抄關(guān)顧黨客居灣住地扯點(diǎn)的遙資料穩(wěn)，進(jìn)廊而劃店定商善圈。終但是政對(duì)于霧一家蒼尚未淘設(shè)立田的連景鎖店第鋪誰(shuí)而言鴉，由純于缺換乏商渾圈統(tǒng)此計(jì)的厚基本銀資料雅，當(dāng)調(diào)然更齡談不渾上顧去客的遷支持搶程度頂了。耍因此樣在從殺事商眾圈設(shè)愛(ài)定的今考慮炒時(shí)，院可以教針對(duì)著設(shè)店大地區(qū)繭居民扛的生巖活形墾態(tài)及精具有鑄關(guān)連鞠性的留因素有為出舞發(fā)點(diǎn)宏，并仙配合窯每天缸人口蠅的流變動(dòng)情洪形，乖深入雹探討?zhàn)z該地毒區(qū)人醬口集糟中的唇原因啟，以刃及其哨流動(dòng)雀的范遲圍，鴨以此李作為碰基本爹資料韻來(lái)從醋事商準(zhǔn)圈的米設(shè)定婦。謠尤其辮是一朽家大或規(guī)模億的連蔑鎖經(jīng)代營(yíng)企謊業(yè)，成其商回圍的逗設(shè)定案并不俗像一播般小貧型商額店是設(shè)徒步起商圈東，可仗能顧載客會(huì)蕩利用磚各種漲交通礙工具女前來(lái)爛，因蛛此其軍商圈除乃屬眼于特悼性商切圈，架所以當(dāng)對(duì)于襯設(shè)店挺地區(qū)舉內(nèi)工計(jì)作、虎學(xué)習(xí)裝的人銜的流散動(dòng)性荒、購(gòu)醫(yī)物者富的流叫動(dòng)性供、城撇市規(guī)欣劃、端人口園分布訊、公肉路建想設(shè)、繁公共河交通捎等均罪要加未以坐觀察榜，并貴配合慕各有恩關(guān)的然調(diào)查待資料格，運(yùn)押用趨初勢(shì)分頃析以樸進(jìn)行筋商圈米設(shè)定呈。采商圈惱分析忠的內(nèi)刑容與忍步驟網(wǎng)商圈拘分析糟的內(nèi)荷容主蹄要由扔以下窗部分司組成江：微犁將鳳(1挪)隊(duì)人口芬規(guī)模育及特懼征：遵人口擦總量陰和密悼度；嗚年齡烤分布影；平流均教鐮育水養(yǎng)平；疲擁有腎住房蚊的居筒民百任分比乞；總職的駛可支穴配收島入秾森格昵剩戈弄屯;笛人均慰可支位配收鉛入；啞職業(yè)總分布送；人乞口變稱化趨患勢(shì)，珍以及怪到城姨市購(gòu)傷買商稈品的計(jì)鄰近孫農(nóng)村切地區(qū)哄顧客妻數(shù)量峽和收言入水竟平。遣歇切遍(2兇)度勞動(dòng)投力保丸障：稿管理度層的愚學(xué)歷測(cè)、工哪資水器平；暢管理渴培訓(xùn)鴨人員變的學(xué)網(wǎng)歷、描工資徒水平們；普蛋通員萌工的洲學(xué)歷榮與工繞資水越平。劉暮逝崗(3仍)模供貨牧來(lái)源夏：運(yùn)從輸甘成本拿；運(yùn)盈輸與收供貨德時(shí)間柄；制術(shù)造商且和批核發(fā)商銅數(shù)目務(wù)；可羞獲得踢性與連可靠使性。揪考俘情(4孫)撓促銷吼：媒拒體的矮可獲涌得性械與傳沾達(dá)頻幣率；祝成本跟與經(jīng)宿費(fèi)情嚷況。請(qǐng)見(jiàn)升灣(5壟)益經(jīng)濟(jì)葛情況抱：主喊導(dǎo)產(chǎn)般業(yè)；曾多角矛化程冒度；標(biāo)項(xiàng)目是增長(zhǎng)剛；免膚除經(jīng)炎濟(jì)和抽季節(jié)纏性波北動(dòng)的性自由糧度。妥結(jié)拆錢(6秧)射競(jìng)閣爭(zhēng)勺情況以：現(xiàn)上有競(jìng)蚊爭(zhēng)者環(huán)的商慚業(yè)形藍(lán)式、館位置沙、數(shù)先量、立規(guī)模衫、營(yíng)臺(tái)業(yè)額胡、營(yíng)索業(yè)方鳳針、宣經(jīng)營(yíng)投風(fēng)格槽、經(jīng)趕營(yíng)商夜品、選服務(wù)軟對(duì)象繡；所岔有競(jìng)愧爭(zhēng)者份的優(yōu)暢勢(shì)與免弱點(diǎn)晴分析碗；競(jìng)遍爭(zhēng)的緩短期頌與長(zhǎng)僑期變廁動(dòng)；環(huán)飽和忍程度維。殼喜馬筒(7解)鄙商店論區(qū)位丸的可付獲得阿性：淋區(qū)位游的類煮型與見(jiàn)數(shù)目備；交失通運(yùn)翠輸便偉利情厭況、墻車站臟的性儲(chǔ)質(zhì)、坦交通選聯(lián)結(jié)搶狀況積、搬槍運(yùn)播狀況睛、上咱下車沈旅客劇的數(shù)課量和養(yǎng)質(zhì)量澤；自修建與舉租借膽店鋪甜的機(jī)粗會(huì)大練??；狡城市弊規(guī)劃敢；規(guī)你定開(kāi)堪店的憲主要鏟區(qū)域殃以及旅哪些碼區(qū)域嚼應(yīng)避懂免開(kāi)勝店；貼成本衰。勇鐵疤錫(8立)毒法規(guī)插：稅誤收；膊執(zhí)照僑；營(yíng)瘡業(yè)限煮制；蒸最低略工資診法；寒規(guī)劃箱限制斃墾是炕(9偷)面其它謎：租蓬金；飾投資鞠的最魄高金曾額；寇必要佩的停它車條荒件泰等鄙下面現(xiàn)對(duì)上叮述內(nèi)按容作滑一具節(jié)體分調(diào)析。記先看炕人口積特征盒分析牽。關(guān)勸于商柱因內(nèi)滲的人辭口規(guī)謹(jǐn)模、丟家庭貪數(shù)目婦、收央入分夠配、法教育刑水平瞎和年穿齡分碧布等梨情況杏可從灰政府咬的人記口普摟查、巷購(gòu)買擾力調(diào)劍查、躲年度君統(tǒng)計(jì)光等資違料中墻獲知綢?？山貜纳虘?zhàn)業(yè)或船消費(fèi)刮統(tǒng)計(jì)乞公告違中查隙到特諸定商盞品的聽(tīng)零售柜額、佛有效展購(gòu)買協(xié)收入蹈、總礙的融零售沈額等裕資料宴。災(zāi)再看在競(jìng)爭(zhēng)裝分析姻。在郵作商筆圈內(nèi)汗競(jìng)爭(zhēng)哲分析撿時(shí)必貌須考仁慮下起列因獲素：該現(xiàn)有鳴商店姻的數(shù)至量，升現(xiàn)有秘商店隙的規(guī)波模分涌布，酸新店逆開(kāi)張夸率，墊所有早商店期的優(yōu)秒勢(shì)與抹弱點(diǎn)美，短巨期和瓶長(zhǎng)期媽變動(dòng)企以及三飽和盯情況背等。蜻任何萍一個(gè)狠商圈拖都可近能會(huì)亂處于輝商店顧過(guò)少塵、過(guò)孩多和愿飽和晌的情被況。虧商店箏過(guò)少例的商夾圈磚內(nèi)只在有很扔少的元商店?duì)斕峁?qū)滿足票商圈意內(nèi)消竄費(fèi)者并需求港的特向定產(chǎn)船品與顛服務(wù)這；商偉店過(guò)鋒多的片商圈線，有墳太多屋的商扛店銷勾售特?cái)蓝ǖ膬?yōu)產(chǎn)品筆與服荒務(wù)，顯以致肥每家伍商店蛇都得槐不到剩相應(yīng)鍬的投師資回序報(bào)；郊一個(gè)言飽和僵的商鞏圈商毫店數(shù)督目恰膚好滿勁足商服圈內(nèi)窯人口隨對(duì)特丈定產(chǎn)變品與贏服務(wù)猾的需唯要。球飽和闖指數(shù)幻表唉明一性個(gè)商耍圈所尿能支有持的細(xì)商店練不可搭能超劫過(guò)一牲個(gè)固坑定數(shù)酷量咽，飽邀和指娛數(shù)可嚇由公皺式求驚得。柜皂柱桶IR淚S吐＝必C非×趴RE棉／臉RF熔候式中情I效RS接——披商業(yè)矮圈的帥零售諸飽和靜指數(shù)鉆；逼輛荷階C炸——翅商業(yè)歌圈內(nèi)斷的潛致在顧臂客數(shù)滅目；期出辭廣RE壩——擠商圈雅內(nèi)消絕費(fèi)者普人均扛零售冒支出凱；規(guī)冠秒畢RF芹——嶺商圈渾內(nèi)商親店的襪營(yíng)業(yè)遵面積逐。排假設(shè)內(nèi)在商鴉國(guó)內(nèi)乓有街10證萬(wàn)個(gè)給家庭賢，每溫周在蹦食品甘中支別出擱25寸元人抄民幣僵，共章有鹿一五屈個(gè)店連鋪在洲商國(guó)拖內(nèi)，吵共有語(yǔ)1經(jīng)44助00墾0絞平方蛾米銷侮售面蛾積。姻則該講商圈鈴的飽罩和指晴數(shù)為消…耽著荷銳IR甘S滔＝萌10僅00沈00鏡×桿25鴿／爪14拒40極00貧＝￥頁(yè)17家．利36閉鏈這一棟數(shù)字葛越大恐，及則意報(bào)味著家該商容圈內(nèi)暫的飽匙和度他越低井；該倉(cāng)數(shù)字墨越小土，則豬意味齒著該晌商圈綢內(nèi)的繳飽和具度越疾高。拒在不占同的狀高圈屆中，告應(yīng)選士擇零姜售飽扇和指簡(jiǎn)數(shù)較貼高的漫商圈灣開(kāi)店跪。棍第三漫是對(duì)慮商圈攜內(nèi)經(jīng)籠濟(jì)狀吩況的擇分析捏。如拐果商鴨圈內(nèi)針經(jīng)濟(jì)愈很好績(jī)，居雹民收強(qiáng)入穩(wěn)屬定增正長(zhǎng)，落則零閘售市結(jié)場(chǎng)也傻會(huì)增錯(cuò)長(zhǎng)；焦如果轉(zhuǎn)商圈賠內(nèi)產(chǎn)愿業(yè)多渠角化幸，肺則零愛(ài)售市諷場(chǎng)一功般不淡會(huì)因眾對(duì)某悲產(chǎn)品井市場(chǎng)貍需求虜?shù)牟ㄅ鋭?dòng)而袍發(fā)生山相應(yīng)湖波動(dòng)謎；如靈果商襲圈內(nèi)潑居民尤多從事事同楚一行歇業(yè)，閉則該變行業(yè)榜波動(dòng)逼會(huì)對(duì)歌居民換購(gòu)靠買力嚴(yán)產(chǎn)生麥相應(yīng)妙影響榴，商析店?duì)I沫業(yè)額卡也會(huì)源相應(yīng)霉受影改響，裂因此撫要選略擇行偷業(yè)多串樣化各的商攏圈開(kāi)妻業(yè)。議商圈桌分析洋的步鉤驟一姻般可媽分為緩以下什幾步梁：纖第一秋步是嚷確篩定忍資料套來(lái)源篩，包攤括銷注售記嗽錄分爭(zhēng)析、惑信用汪證交智易分役析、揮郵政慧編碼歇分析咽、調(diào)虎查等鐵。掙第二動(dòng)步是溜確定辛調(diào)查澇的內(nèi)猶容，綱包括昌購(gòu)物獄頻率耽、平費(fèi)均購(gòu)瘋買數(shù)邁量、句顧客置集中惕程度聰。闖第三述步是禁對(duì)商綢業(yè)圈稍的三捕個(gè)組障成部繳分進(jìn)錯(cuò)行確拿定。葛第四晌步是暈確定悅商困謹(jǐn)內(nèi)居半民人恢口特娛征的男資料鉛來(lái)源貝。誓第五換步是隨根據(jù)燭上述感分析艱，確握定是克否在移商圈魄內(nèi)營(yíng)鋪業(yè)。求最后臺(tái)要確漏定商彼店的詞區(qū)域勉、地糾點(diǎn)和湯業(yè)態(tài)蒸等眨。慰如何彎進(jìn)行板店鋪喝選址臭1深、是眾否處揪于核捷心商身圈遭固商圈帳有大侍有小僅，城唐市的俘商業(yè)絨中心飾是大態(tài)商圈日，社櫻區(qū)商威業(yè)中易心是疏小商烤圈。找在選靜擇商妙鋪的蝕時(shí)候牽，處年于核封心躺商敏圈的理商鋪澇肯定螞要優(yōu)聰于其援他位鍛置的棕商鋪有。在桿北京編，已沖經(jīng)成享熟的棋商圈決如王荒府井捆、西掃單等作，吸洋引的仇是來(lái)爽自全闊國(guó)各丑地的旦人流酒；而臂公主你墳、保木樨少園吸恩引的趨是全染北京烤的消朱費(fèi)者塊。一瓜般而石言，掀在傳浩統(tǒng)商錘業(yè)中卡心推遞出的憂新商宗鋪非算常少尿，投纖資的肌機(jī)會(huì)賠也非誦常小甘。在弊投資嘴時(shí)，乘應(yīng)多齡關(guān)注慎新商漸圈，院因?yàn)榱粜律坦氯Φ腻伄a(chǎn)生禁與商椒鋪的親釋放役成正蘭比，夢(mèng)投資霞機(jī)會(huì)虎比較秀多，扣只要設(shè)我們充能及獅時(shí)發(fā)浩現(xiàn)并載把握湊住這幅樣的留機(jī)會(huì)灶，投宜資回世報(bào)將鳴會(huì)非集?？蓴U(kuò)觀。止例如病，正雨在建邁設(shè)中挽的中到關(guān)村迅西區(qū)跟，總渴體規(guī)備劃豬一五墳0夫萬(wàn)平孝方米綁，其桃中商俯業(yè)堅(jiān)10血多萬(wàn)圖平方設(shè)米，題而且租正在霉建設(shè)凡北雖京令第一梁個(gè)狹SH伸OP如PI破NG下--竊MO峽RE賓，在應(yīng)未來(lái)鉗的幾逐年勢(shì)肅必形鈔成新腫的核奪心商執(zhí)圈，錢所以獲，中擾關(guān)村慈西區(qū)舍新推最出的預(yù)商鋪鄰就具飄備很艇好的課投資跡價(jià)值尿。孝2槍、商鏟圈的滔變動(dòng)供因素外腹在商蘋圈變愉動(dòng)過(guò)植程中席投資食商鋪妖，就誓如同敗買股乞票看侮大勢(shì)棟一樣偽，成象長(zhǎng)性至是一賴個(gè)很容重要葬的考搬慮因即素。舉在已劇經(jīng)成示熟的拌商蝴圈投脆資商鐘鋪，滾其成矩長(zhǎng)空洞間非毯常小州，因子為開(kāi)拾發(fā)商低的開(kāi)到發(fā)成你本很承高，呈所以豈銷售繼價(jià)格客也非銷常高泥，而脹且銷牽售價(jià)朋格是態(tài)根據(jù)蠟?zāi)恐白庑沤鸫_武定的敞，因恥此投憲資價(jià)年值不描大。主而如麥果選遣擇正涌在發(fā)戴展中枯的商創(chuàng)圈，視也許簡(jiǎn)前蜻2-陡3布年投刊資回遵報(bào)不仿理想他，但烘是，跟隨著田商圈猾的快混速發(fā)限展，后商鋪食的成嚇長(zhǎng)性簡(jiǎn)將非撐常好晨，因芳此，丙這里演的商爆鋪絕柜對(duì)是怖值得克投速資的茅績(jī)優(yōu)遺股。架比如途，當(dāng)腦年以遷一八策00貍0廉元怎/短㎡購(gòu)風(fēng)買了級(jí)數(shù)碼穿大廈概底商度的投津資人鉤，就叢是因茂為抓量住了壞商圈相的成舉長(zhǎng)性田，所喘以投都資回襲報(bào)豐姥厚，墊如今泰賺的睡是缽飛滿盆牧溢。高同樣怨的道店理，俯由于玩當(dāng)前愉中關(guān)蛋村西稿區(qū)商償圈正哨在形陜成過(guò)友程當(dāng)劍中，幅因此搜，地種處中政關(guān)村滔西區(qū)弟的銀困科大影廈和額周邊紡的商櫻鋪目足前就慧具備蹲這樣捏的發(fā)套展秧潛力乎和投更資價(jià)旦值。唯反之歐，如席果選及擇的凝商鋪周所處彼的商恭圈以慘后面妄臨衰博敗或選者拆取遷的深危險(xiǎn)栽，那免么，同就如孔同在悔股市禮頂峰犯時(shí)購(gòu)歸買股燃票一嶼樣，河前景曉堪憂常。糊3須、主鉗力店絡(luò)效應(yīng)指"依有主泥力店趟的地父方，析就有挺無(wú)窮梢的商矮業(yè)機(jī)演會(huì)攝"止，相才信每涂一個(gè)棗商鋪捷投資象人都?jí)刂赖窟@個(gè)紅道理窗。一啊個(gè)大肢型百拆貨商以場(chǎng)、們購(gòu)物乳中心翼將帶束動(dòng)周懇邊店的商鼻業(yè)物雜業(yè)全徐面升偷值，嫁最典熄型的疑案例才莫過(guò)逆于華爭(zhēng)堂商縮場(chǎng)了訊。以禍前華販堂商禁場(chǎng)所泰處區(qū)陵域的飾商業(yè)嫩是非械常落切后的社，正飄是因凝為華血堂的悶到來(lái)轟，帶路旺了月周邊概的商傾業(yè)，效商鋪蹦的價(jià)械值突抓現(xiàn)。意如今匪，華坡堂前康后左艦右居10犧0從米之偉內(nèi)的循50提多家談商鋪諒因?yàn)槠崛A堂邪而被困帶動(dòng)氧了起暗來(lái)，案?jìng)€(gè)個(gè)仗生意嚇興隆功。主論力店分周邊剖商鋪給的經(jīng)賢營(yíng)主秩要是損"蘋寄生堪"跟業(yè)態(tài)孟，它中本身遺不具晨備弊"土聚客集"易能力托，所政以也鄉(xiāng)不具朵備商壞鋪升算值的纏潛力蘇，只窄有借掛助主蕉力店淺的作輸用才刑能充別分挖夢(mèng)掘其狂商業(yè)困價(jià)值商，使趙商鋪辜作旺毫并不鈔斷升壯值。鐮據(jù)新糖聞報(bào)致道，挨華堂合商場(chǎng)喝將在接大興絨的這"測(cè)心都遠(yuǎn)"郊社區(qū)維開(kāi)北砍京第補(bǔ)一個(gè)爬郊區(qū)下店，而相信壟其必予將帶盆動(dòng)周隆邊商鵲鋪的井升值租。啄4元、有脊廣場(chǎng)牧就有落沖天味人氣司殘什么丹是廣阿場(chǎng)？報(bào)廣場(chǎng)冊(cè)就是和休閑綱、娛速樂(lè)的競(jìng)場(chǎng)所砍，所幻以有公廣場(chǎng)永的地市方，義就有錫沖天老人氣完，就坡有無(wú)網(wǎng)窮的顛商業(yè)依機(jī)會(huì)通。大索如天帖安門覆廣場(chǎng)挨、西恒單文眨化廣犬場(chǎng)，彩每天勁有幾款十萬(wàn)賴的人素流匯件集，憑形成擔(dān)了巨才大的寄消費(fèi)惹能力均，對(duì)裝商鋪評(píng)來(lái)講廳就是康巨大站的商驗(yàn)業(yè)機(jī)州會(huì)。照所以足，評(píng)匠估一價(jià)個(gè)商蜘鋪的贈(zèng)投資切價(jià)值撫，看驗(yàn)其周客圍是包否有執(zhí)廣場(chǎng)嘆也是鍋一個(gè)點(diǎn)非?；橹匾兜膮⒅部家驊T素。蔥廣場(chǎng)奸有大敢有小刮，只孤要有卸廣場(chǎng)北就會(huì)撞帶來(lái)泡人流簡(jiǎn)。上役周，障中關(guān)他村西雪區(qū)相艙鄰的冷銀科貸大廈峽、西府屋國(guó)誘際公借寓和歐長(zhǎng)遠(yuǎn)忠天地協(xié)三個(gè)掘項(xiàng)目姓同時(shí)呈推出搏商鋪全，長(zhǎng)豆遠(yuǎn)天決地在究北三涼環(huán)樹痕一塊爬巨型剩廣告遷牌，渠并不倡惜在柔北京嘗青年原報(bào)推征出半載版的毯商鋪杜廣告煉進(jìn)行敗宣傳寨造勢(shì)蹄。但眼是，寨如果命不考屈慮其貼他因優(yōu)素，勺就從摧廣場(chǎng)召因從素乏評(píng)估說(shuō)，銀舉科大廈廈商枯鋪的軋價(jià)值軌就遠(yuǎn)倍遠(yuǎn)大打于另班外兩我個(gè)項(xiàng)羽目，孟其主董要因薯素是半其緊很鄰規(guī)刮劃中仍的海喂淀區(qū)啞文化沉廣場(chǎng)券。均5注、品鼓牌店伏效應(yīng)鴨幸目前愧在商午鋪?zhàn)馔U和籃購(gòu)買講市場(chǎng)張，品漆牌客幕戶比信較多乖。西狡式餐膽飲如亭肯德燥基、敗麥當(dāng)汽勞西、永跪和大隱王；正咖啡量如星甩巴克走、上舞島；練服裝體如鱷驗(yàn)魚、土班尼謀路、沉李寧暢等。股在選脹擇投立資商自鋪的溉時(shí)候跌，看臨是否決有這良些品斷牌進(jìn)貿(mào)來(lái)也標(biāo)是一粱個(gè)很贊重要且的參天考因換素。廚其主環(huán)要有柱兩方思面的厲原因蹈：一姓是品土牌客盟戶對(duì)年商鋪拼的選供擇有斃嚴(yán)格繼的商供圈評(píng)踢估標(biāo)免準(zhǔn)和鋼計(jì)算根方法惱，所蠶以他肉們選晃擇的唇商鋪國(guó)從經(jīng)道營(yíng)和火發(fā)展扭的潛犯力上付講肯帥定是跟有保膠證的卵，許域多經(jīng)共營(yíng)快圍餐的脆企業(yè)跨現(xiàn)在餐跟著涼肯德猛基、贏麥當(dāng)刻勞走以就是渾這個(gè)地原因最。其盜二，娃知名覆的憶品踏牌客浩戶它騙本身戰(zhàn)就具城備聚睜客能必力，撤會(huì)影稿響商古圈的癢形成槐。所除以，食在同靜一個(gè)售區(qū)域顯選擇必商鋪勉的時(shí)伴候，突這個(gè)竊項(xiàng)目農(nóng)是否宜有品俯牌客化戶非補(bǔ)常關(guān)砍鍵。蔥這基尸本也災(zāi)能從道一個(gè)飄側(cè)面膠反映念出項(xiàng)恨目的蹲優(yōu)劣竹。我求們以禍同在觸蘇州視街的亮左岸濕公社吃和銀氧科大政廈比味較，虧銀科塞大廈鵝目前尤已有念百勝縮餐飲掠集團(tuán)事的肯諷德基謙、必徒勝客通入駐欄，他于們將制在北蟻京開(kāi)慎第一錫家二哄位一警體店禁；而墻左岸艦公社悶雖然列今年新初以進(jìn)商鋪蒼拍賣愁爆炒膚，但傭是目呆前進(jìn)敏駐的禍客戶耐主要團(tuán)是二秋流的孫品牌銅。因孤此，徐銀科足大廈薦的商俱鋪應(yīng)持該具供有更煙高的饑投資益價(jià)值單。結(jié)6爺、立老地條授件塵邁商鋪描項(xiàng)目欄所處蓬位置窯的立斥地能荷力也腳是非稼常重密要的龍一個(gè)牽要素戰(zhàn)。立私地條慶件決鹽定了故商業(yè)功周圍貨環(huán)境擊和其新本身確因素繁對(duì)商跪業(yè)嗓經(jīng)營(yíng)橋的影負(fù)響。是所謂狠"構(gòu)一步阻三市洽"娛，立敏地差鳴之毫掘厘，烏會(huì)導(dǎo)烤致業(yè)綠績(jī)失煤之千棍里。尋檢一個(gè)音商鋪偶的立讀地力命，主存要包銹括門偏前道剪路的諸類別珠、顧遍客來(lái)疼店的毀方便越度等住。悔騾道路嗎類別疏是立掌地力跨的第幣一要傲素，川它直滴接影劇響除消費(fèi)強(qiáng)行為陸。像滲王府藍(lán)井大秤街是列全國(guó)玻著名賢的商摟業(yè)干狹道；巨朝外船大街喇兼具鮮有商那業(yè)干砌道和帝交通狡干道煌的雙驚重功往能。蝕所以誓商鋪榜的價(jià)境值非麻常大裝。對(duì)兔商業(yè)虛選址撇來(lái)說(shuō)桐，商陶業(yè)干心道是你最好柜的道妨路類為別，痰其次水就是傘靠近辨商業(yè)襪區(qū)的尺交通鹽干道蒙。如勸銀科莫大廈候，既返連接漸了城腳市交原通主秤干道夠四環(huán)答路，充而且缺兩面喉與兼寇具商烘業(yè)干勁道和宜交通叉干道道的蘇申州街騰和海棚淀南依路相晝鄰，咸因此戒，商吵業(yè)價(jià)匯值非獅常巨雖大。佳內(nèi)人流暫從哪謝一個(gè)嗚方向副來(lái)攔、隱顧客咬是否沖容易地到達(dá)采等因黨素也腳非常吵關(guān)鍵眉。除辱了道積路類淹別以葵外，盒還要小考慮看道路庸是否拋有障牢礙物竿，比改如交應(yīng)通欄端隔。士我們誦同樣閉以蘇敵州街滾的左遞岸公簽社和略銀科眾大廈祝比較醋。對(duì)濁銀科寄大廈投而言表，可利以吸攜引來(lái)蠟自東件西南兆北四認(rèn)個(gè)方叉向的王人流液和車糊流，刪而且接沒(méi)有難任何孩障礙詳；對(duì)呆左岸況公社宋來(lái)說(shuō)兩，西府面的撓人流疾主要榮在四煙環(huán)上沿，附您路的料人流狼和車替流非前常少萄，從療南面沖三環(huán)波來(lái)的搜人流銅和車粘流又莫受交鹽通欄朵隔限凈制。贏而交循通欄打隔對(duì)眉商鋪孔價(jià)值賊影響果多大喘，我紙們只雖要留聲意國(guó)互展家底樂(lè)福臉就知太道了匪，以案前家粗樂(lè)福蓋門前蒼沒(méi)有誠(chéng)隔欄久時(shí)，盞從兩止個(gè)方魯向來(lái)漁的人冶流都嫌比較護(hù)容易架去購(gòu)隆物，將而增含加隔敞欄后兆對(duì)西襪面來(lái)開(kāi)的顧紐客非嶼常不樹方便暗，交勿通欄斯隔對(duì)用家樂(lè)欲福的頭影響顆怎么營(yíng)樣，繼我端們社暫不述理論嘆，但挎是對(duì)許面的伍許多鈔專賣生店和賴飯館進(jìn)生意正就因克此受魂到了嘆很大哲的影蔬響，達(dá)即使擔(dān)增加肅了過(guò)野街天追橋，墨這種旦影響裝也難調(diào)以被缺消除兆。因?yàn)榇?，吉僅從著這方霉面考輪慮，列就很布容易競(jìng)看出茄左岸牽公社淺和銀出科大辱廈的供商鋪美投資猶價(jià)值芳孰優(yōu)汽孰劣竊?？?也、商眨鋪的耕通用昆性毒族一些酬投資唉人因階為沒(méi)語(yǔ)有豐滔富的皮經(jīng)驗(yàn)糾，在泄買商花鋪時(shí)壯只考烏慮價(jià)副格，句認(rèn)為醉只要籠價(jià)格績(jī)合適通就行枕了，熊由此按增加便了自謙己的破投資烏風(fēng)險(xiǎn)此。我宵們知絲道，陰商鋪瞇的價(jià)捆值最秘終是宣要通射過(guò)租辦賃實(shí)付現(xiàn)的形。而薪租賃塔就要砌考慮巡租給律誰(shuí)，欣不同編的租盈戶對(duì)縱商鋪泉有不怕同的弱要求藥，比吊如，凡開(kāi)餐名飲的領(lǐng)需要辦有上景下水題、動(dòng)筐力電爺、煤紙氣、敗排煙拐設(shè)施健，而棵有些北鋪并毫沒(méi)有巖這些如，等獅有人般想租肌賃并疊提出培這些饒問(wèn)題諒的時(shí)膽候，證投資遺人才炎恍然坊大悟茫，但五已經(jīng)封晚了懲，因鉤為像煙排煙轟這樣慎的問(wèn)番題到起正式移交樓往后，置誰(shuí)也茫解決衡不了跨。其丸實(shí)，劇不僅燒是投稿資人澆不明瞞白，垮有些出發(fā)展飯商也席不一家定清帝楚，胸如長(zhǎng)錦遠(yuǎn)天物地今諒年初許因?yàn)槲?斑東拍賣建外孫SO戀HO枯，西彩拍左營(yíng)岸公新社丟"橫，也竟跟風(fēng)拼進(jìn)行客拍賣妻，其貝中一即個(gè)非昏常好窄的商戰(zhàn)鋪拍斃賣時(shí)腸流產(chǎn)折，就物是這衰方面胡的因慧素。佩因此仆，投景資人鏡在買親鋪的繭時(shí)候猴，一刷定要遺在合亡同條多款中卷將以茅上配幼套問(wèn)盈題寫帽清楚朵，那銳怕以淡后不豬經(jīng)營(yíng)獲餐飲水，也絞要做姑到有鵲備無(wú)微患。秀8擋、周毒邊租繞金水州平叔緞如果間說(shuō)以旨上評(píng)團(tuán)估條悟件定雙性的順內(nèi)容繳多，吹那么照周邊碑的租尖金繳水平朱將直王接反握映你掃投資芹商鋪桶的租根金能倡否支族撐購(gòu)?fù)哔I價(jià)痰格。搏購(gòu)買態(tài)商鋪敘的最兇終目鞏的是五通過(guò)邀租賃法實(shí)現(xiàn)琴預(yù)期鐮利潤(rùn)屋，再色低的當(dāng)回報(bào)儀總應(yīng)扣該比檢銀行貿(mào)利息握要高夠，這奶是一瞧個(gè)原榮則性欺的問(wèn)緣題。以投資養(yǎng)商鋪坊和住壇宅最紫大的構(gòu)區(qū)別碼是，盲住宅柱隨著攏品質(zhì)勵(lì)的下敬降以隨及新久項(xiàng)目隆的推凝出，螺當(dāng)前搏的租致金水頸平肯大定大申打折君扣而壟且是封往下缸走，鍬而商僵鋪是灰越做適越旺技，租儀金只地會(huì)往位上走心，但鑼是出與現(xiàn)商艘圈變何動(dòng)則呼另當(dāng)宿別論姥。娃鋒在具巾體評(píng)版估商膜鋪時(shí)警考慮縱的問(wèn)亡題非鄰常多像，我慚們不售能簡(jiǎn)晚單盲據(jù)從于括發(fā)展墾商銷邪售人期員用立計(jì)數(shù)惱器搗倦騰出川的投府資回舌報(bào)，和而是摩要必痰須充魔分考穩(wěn)慮到舌各種翼交易且費(fèi)用瓜以及曉以后線租賃奮產(chǎn)生門的稅鬧費(fèi)等導(dǎo)等各李方面肢因素捐。何麥當(dāng)晶勞的摟商圈突調(diào)查半麥當(dāng)取勞市使場(chǎng)目醬標(biāo)的添確定滾需要面通過(guò)低商圈詢調(diào)查壓。在隔考慮飄餐廳棗的設(shè)荒址前機(jī)必須賭事先衣估計(jì)琴當(dāng)?shù)赜竦氖心髨?chǎng)潛羨能。牛1濫、確據(jù)定商誓圈范簽圍憲出麥當(dāng)胖勞把禁在制砌訂經(jīng)予營(yíng)策僚略時(shí)春確定俯商圈榜方法迷稱作蠅繪制徑商圈籃地圖綱，商哀圈地妖圖的搭畫法歸首先藥是確逗定商吊圈范耀圍。隊(duì)丈一般攏說(shuō)來(lái)圖，商呼圈范慨圍是販以這駕個(gè)餐羞廳中捷心，峰以籌1~總2手公里塊為半魂徑，蝴畫一被個(gè)圓蛇，作藥為它釣的商街圈。音如果鋼這個(gè)飄餐廳慎設(shè)有然汽車申走廊暖，則毀可以樓把半燃徑延鋤伸到尖四公樓里，佩然后悅把整凳個(gè)商偉圈分殘割為鬧主商燭圈和剩副商辟圈。拾盯商圈妄的范依圍一顆般不稱要越然過(guò)公剛路、銹鐵路藏、立卸交橋彈、地撕下道閑、大臂水溝念，因斗為顧優(yōu)客不峰會(huì)趙內(nèi)過(guò)這爸些阻湯隔到片不方捏便的疲地方司購(gòu)物貪。據(jù)鴨商圈尾確定蘇以后碌，稠麥當(dāng)捉勞的雙市場(chǎng)欠分析被專家添便開(kāi)跑始分昏析商位圈的興特征揭，以極制訂搏公司勉的地徑區(qū)分鑒布戰(zhàn)號(hào)略，誕即規(guī)曲劃在涂哪些診地方晝開(kāi)設(shè)彩多少蠟餐廳士為最窩適宜朗，從歌而達(dá)甩到通古過(guò)消奮費(fèi)導(dǎo)激向去績(jī)創(chuàng)造哀和滿爺足消樣費(fèi)者竊需求霞的目籠標(biāo)?；鑷樢虼思?，商挑圈特壞征的須調(diào)查玻必須蹦詳細(xì)歸統(tǒng)計(jì)注和分穿析商釣圈內(nèi)紋的人貴口特享征、奧住宅屢特點(diǎn)刷、集駕會(huì)場(chǎng)袖所、朱交通蒸和人飄流狀名況、裳消費(fèi)絲傾向懸、同鋤類商乒店的拒分布迷，對(duì)案商圈家的優(yōu)巡缺點(diǎn)劇進(jìn)行塞評(píng)估識(shí)，并君預(yù)計(jì)索設(shè)店愁后的然收入導(dǎo)和支蘿出，脾對(duì)可駁能凈光利進(jìn)扔行分變析。奪護(hù)在商蕉圈地職圖上錯(cuò)，他挺們最失少要匙注上約下列塊數(shù)據(jù)釣：新迅（勉1胃）餐茫廳所伙在社藥區(qū)的延總?cè)顺鹂?、普家庭睛?shù)；削鋤（賠2胃）餐障廳所好在社和區(qū)的自學(xué)校存數(shù)、母事業(yè)扛單位證數(shù)；獨(dú)庫(kù)（霉3核）構(gòu)兄成交膀通嘗流量盡的場(chǎng)高所（痰包括鞭百貨倉(cāng)商店欠、大狀型集蔬會(huì)場(chǎng)串所、濃娛樂(lè)沾場(chǎng)所當(dāng)、公巖共汽雁車站饒和其貨他交隨通工您具的聲集中赴點(diǎn)等廚；澆法（爆4饑）餐梢廳前括的人桿流量做（應(yīng)我區(qū)分典平日未和假英日）漁，人僅潮走鑰向；峽鵲（回5他）有扯無(wú)大籌型公莫寓或銀新村歲；梅遙（眨6滅）商凈圈內(nèi)坦的競(jìng)遲爭(zhēng)店才和互冊(cè)補(bǔ)店賭的店而面數(shù)劃、座狠位數(shù)責(zé)和營(yíng)系業(yè)時(shí)肌間等璃；殖效（敞7識(shí)）街唉道的傍名稱絨。甘2上、進(jìn)侍行抽落樣統(tǒng)漏計(jì)貨鈔在分洪析商矛圈的興特征針時(shí)，英還必測(cè)須在庭商圈顫內(nèi)設(shè)禮置幾病個(gè)抽慘樣點(diǎn)找，進(jìn)寧行抽鐮樣統(tǒng)寸計(jì)。騰抽樣納統(tǒng)計(jì)白的目馳的是演取得田基準(zhǔn)痰數(shù)據(jù)錄，以伯確定米顧客槍的準(zhǔn)衫確數(shù)未字。轉(zhuǎn)打抽樣買統(tǒng)計(jì)蝴可將聾一周賤分為宵三段蘆：周中一至晨周五燭為一幅段；稠周六坡為一椅段；囑周日峰和節(jié)交假日維為一池段，總從每鞠天的秩早晨歸7貞時(shí)開(kāi)泊始至燕午夜傳12充點(diǎn)，抵以每顯兩個(gè)統(tǒng)小時(shí)頓為單巖位，附計(jì)算左通過(guò)疑的人與流數(shù)籌、汽神車和龍自行滿車數(shù)麻。人區(qū)流數(shù)腳還要掀進(jìn)一益步分裂類為沫男、補(bǔ)女、脖青少尚年、敢上班銹和下耽班的浩人群成等等而，然躺后換橋算為互每康一五朽分鐘超的數(shù)湊據(jù)。罩3諷、實(shí)壞地調(diào)攻查衡沈除了薪進(jìn)行育抽樣野統(tǒng)計(jì)棵外，舅還要季進(jìn)行滲對(duì)顧怪客的烤實(shí)地憲調(diào)查還，或傍稱作吵商情召調(diào)查炕。即振實(shí)地贈(zèng)調(diào)查紋可以座分為說(shuō)兩種照。一羊種以蛇車站罰為中段心，橡另一沒(méi)種以揭商業(yè)摔區(qū)為敞中心虹。捐希同時(shí)搜還要旅提出艙一個(gè)移問(wèn)題椒：是假否還斥有其工他的品人流誓中心濁。答港案當(dāng)臨然應(yīng)密當(dāng)從共獲得防的商河情資走料中嘉去挖丑掘。民以車碑站為裁中心固的調(diào)爛查方茄法可寇以是價(jià)到車孕站前司記錄庫(kù)車牌話號(hào)碼望，或和者乘散公共杠汽車柔去了警解交輛通路攪線，墓或從沙車站懷購(gòu)票虧處取作得瓶購(gòu)買胞月票洽者的屢地址媽。符啟以商薯業(yè)區(qū)挺為中加心的扮調(diào)查鍬需要果調(diào)查峽當(dāng)?shù)刂{商會(huì)用的活機(jī)動(dòng)計(jì)癢劃和答活動(dòng)既狀況車，調(diào)甘查拋加棄在胳路邊制的購(gòu)毀物紙殿袋和濫商業(yè)無(wú)印刷寧品，忠看看根人們鈔常去想哪些蜓商店多或超屆級(jí)市嚴(yán)場(chǎng)，溪從而圣準(zhǔn)確爭(zhēng)地掌森握當(dāng)推地的另購(gòu)物宇行快動(dòng)圈賀。顛壘通過(guò)蠅訪問(wèn)談購(gòu)物祥者，制調(diào)查情他們恰的地役址，朽向他訴們發(fā)墓放問(wèn)究卷，蠻了解尺他們堆的生腦日。教集然后貴把調(diào)壟查得辱來(lái)的皆所有控資料帳一一創(chuàng)載入散最初沙畫了捉圈的推地圖我。這守些調(diào)賊查得鳳來(lái)的賓數(shù)據(jù)呀以不乖同顏駱色標(biāo)膽明，責(zé)最后茂就可撥以在包地圖會(huì)上確尾定選般址的寇商圈秘。暫“裙應(yīng)該包說(shuō)，輩正因擱為麥熔當(dāng)勞湖的選渣址堅(jiān)它持通累過(guò)對(duì)繪市場(chǎng)釋的全修面資塌訊和燃對(duì)位狹置的襲評(píng)估秩標(biāo)準(zhǔn)使的執(zhí)晉行，惰才能培夠使藏開(kāi)設(shè)連的餐怪廳，虹無(wú)論緒是現(xiàn)梯在還路是在馬將來(lái)婚，廊都能齒健康贊穩(wěn)定段地成猜長(zhǎng)和檔發(fā)展砌。定”調(diào)麥當(dāng)孝勞香童港總畢部這害樣說(shuō)干。符燭附：鏟麥當(dāng)揮勞商鼻圈區(qū)庭域調(diào)奧查案蛙例燥商故圈陷區(qū)續(xù)域肝調(diào)喪查梁石一、琴商圈喉區(qū)域社調(diào)查脊目的眼在一臘家餐樓廳進(jìn)爪行一聚次為欠期四旨天的煉調(diào)研蝦工作站。奮商圈完區(qū)域拍調(diào)查吸的主印要目不的：不聽(tīng)取劈隨機(jī)資選取導(dǎo)的顧褲客代澇表的貝需求蛙和期除望，伏了解死影響苗作出遇消費(fèi)吼決定掠的因塌素，騎以便毛指導(dǎo)糧市場(chǎng)塵營(yíng)銷劃活動(dòng)息。戀解二、棕商圈調(diào)區(qū)域洗調(diào)查蛾內(nèi)容兇在一奶天的柴不同廊時(shí)段閉，來(lái)誰(shuí)到和媽離開(kāi)你我們義餐廳侄的顧鏡客的抽目的律，當(dāng)定我們系明確狠這一矛模式趙后，照就可飄制訂柔出市灑場(chǎng)營(yíng)健銷策粉略。餅構(gòu)成塌交通防流量抽因素腥的特瓜定名待稱，慶這樣殿我們養(yǎng)就可呆以知祖道這樸些因袋素對(duì)銹營(yíng)業(yè)胖額的省影第響力婆了。濾我們崖的顧糾客類鴉型：免家庭樓團(tuán)體薪，成武年人虧，兒畜童理等等驚。紗遮三、爐商圈束區(qū)域稍調(diào)查峽結(jié)果脈的評(píng)欠估半餐廳知管理詠成員電、地罩區(qū)督壁導(dǎo)及斬地區(qū)縱市場(chǎng)兆部、狹經(jīng)理導(dǎo)組成節(jié)小組量。伸&#輸37吃6;晴售確定語(yǔ)餐廳徹的商暮圈范潤(rùn)圍：忘找出習(xí)顧客誰(shuí)流量搞的因艦素及測(cè)計(jì)算姓這些宵因素?cái)D對(duì)營(yíng)熊業(yè)額濃的潛偉在影笨響。領(lǐng)分析政TA骨S頃報(bào)告圖，確廟定實(shí)吵際營(yíng)疫業(yè)額躍中每母項(xiàng)因吸素和遵來(lái)源叉的影臉響，堤實(shí)際乒值和蘭預(yù)估旺值之欺間的園差額巡就是貪潛在智的機(jī)喚會(huì)。敏根據(jù)終這些流機(jī)會(huì)毀點(diǎn)制怎訂市首場(chǎng)營(yíng)扯銷戰(zhàn)創(chuàng)略。續(xù)顧客摧惠顧胖我們償及其怠競(jìng)爭(zhēng)隨者的詠頻率柜。峰顧客鏈接受害快餐盾業(yè)的廁程度栗?？涓?jìng)爭(zhēng)都者的溜優(yōu)勢(shì)疫和劣傻勢(shì)。涌對(duì)牧我們矛優(yōu)缺例點(diǎn)的齊看法雹等等被。貢槐四、吵監(jiān)督牙員的貝工作下散遵守漿商圈松調(diào)查及活動(dòng)辮的有結(jié)關(guān)規(guī)兔定，錢監(jiān)督推采訪久人的柜工作鬼。錯(cuò)顯每完予成一字份問(wèn)唐卷調(diào)繁查，傳監(jiān)絮督員搭必須疫認(rèn)真紋檢查翅一遍山，有攔不妥珠之處需，馬棒上解懶決。格刺調(diào)查機(jī)工作序繁忙裳時(shí)，量協(xié)助勢(shì)信息士員一芝同進(jìn)彩行調(diào)怨查。倒迷每完華成一振份問(wèn)激卷調(diào)塞查，條該顧旱客的眼住處覽請(qǐng)用竟點(diǎn)標(biāo)核出來(lái)存。每乖日的卷顏色求應(yīng)不苦一樣擴(kuò)。跳勻五、托商圈枯區(qū)域津調(diào)查鼻的注和意事懼項(xiàng)：免1爭(zhēng)、寸*抱**喚店調(diào)逃查時(shí)俱間為謊**積日（幫周夜*腳）困,*蛾*介日（畜周揚(yáng)*查）糕,家**然日（敵周樸*年）秒,*齒*奴日（暖周樣*涌）薯;往每窄日京8:皺00謀-2叉3:扭00荒稼**消*緊店調(diào)騙查時(shí)序間為活**恩日搭(縣周霸*)援,*退*百日樣(慶周木*)帖妹**靜日餅(慶周鏟*)星,*尚*共日炕(俘周駱*)智;甘每日言8:侮00爸-2聽(tīng)3:適00常。勾2為、調(diào)紀(jì)查期夸間，宰信息臭員班只表如俯表織所示今。換3動(dòng)、每孟日調(diào)軍查人寒?dāng)?shù)為寄20你0逐人。愛(ài)泊每小田時(shí)調(diào)煉查的錢人數(shù)肌=察堪本小昌時(shí)交腰易次完數(shù)預(yù)遙估睬/乖當(dāng)日氏TC鹽葬預(yù)估議×情20榆0畝人。懂4彈、訪之問(wèn)時(shí)可的注嶺意事偷項(xiàng)：流在進(jìn)熔行問(wèn)繼卷調(diào)從查時(shí)醫(yī)，態(tài)蚊度一烈定要風(fēng)誠(chéng)懇華大方汽，耐濤心友勵(lì)好。賣選擇窄的顧杏客代惡表要拍求全蠻面、梅均衡偽（老蔽、中圍、青雄、財(cái)男、岡女等勿）。謊熟悉診問(wèn)卷堅(jiān)調(diào)查臉的內(nèi)校容，袋概念稍清楚蚊明確豐，能令夠迅絹速儉準(zhǔn)柔確撤地提嶄問(wèn)。側(cè)問(wèn)卷版所反瓦映的暖信息諒一定適要真糧實(shí)準(zhǔn)總確。祖問(wèn)卷球上的海問(wèn)題錘要求距全部俘問(wèn)到火，并甘填寫榴清楚師，否勸則該緣問(wèn)卷傳只能絲作廢膊。纖不要染用自聲己的按想法槳去誘褲導(dǎo)顧虧客。姿若被金要求翁進(jìn)行損調(diào)構(gòu)查的納顧客確對(duì)此統(tǒng)表現(xiàn)付出不孤情愿靈或反賽感，碑那么陷放棄度！愉嗎若顧格客詢殲問(wèn)有裝否禮怎物，非請(qǐng)禮緩貌回主答：學(xué)“洞很對(duì)芹不起澆，我燒們沒(méi)廉有禮欄物贈(zèng)墨送。縣”愧但麥當(dāng)毛勞選葵址的灘基本康原則守是盡盒可能退方便章顧客緊的光東臨。革麥當(dāng)割勞的草選址至，精完確到劇“簡(jiǎn)米苦”穗，方通法有曬“品數(shù)燈自泡丹”目、客“廢步量崇”看等，凝盡量怎讓人裙們最寺需要戴時(shí)容響易找鴨到它欲們。吊奮麥當(dāng)果勞的陷研究仰表明窯，顧金客來(lái)學(xué)麥當(dāng)飼勞就這餐的洞決定刺，其納中方70醉%傍是一慮時(shí)沖統(tǒng)動(dòng)，芬所以凡麥州當(dāng)勞跌選擇王的餐鑒廳地匠點(diǎn)盡彎可能仇方便談?lì)櫩痛兜墓鈧R。誤冰在美呆國(guó)，掌麥當(dāng)姜?jiǎng)诠硭境辛嗽谧韨鹘y(tǒng)柜的區(qū)活域和刷郊區(qū)竟建立騰餐廳劫之外領(lǐng)，還傻在食栽品商幅場(chǎng)、澇醫(yī)院能、大獎(jiǎng)學(xué)、咸大型腎的購(gòu)沈物中沈心（穗沃爾殼瑪、怠家庭腳倉(cāng)儲(chǔ)梯）建是立分編店；棋在美委國(guó)之共外，藏麥當(dāng)胖勞首索先在遙中心濤城市傍建立莫麥當(dāng)上勞餐期廳，胳然后貢再在管中心侍城市憤之外喪輻射趙出網(wǎng)采點(diǎn)。介蟻因此滔選擇但一個(gè)俯成熟刃的地生區(qū)成霸熟的尖市場(chǎng)刊成熟扁的商居圈進(jìn)刺行成僚熟的演商鋪吸營(yíng)銷應(yīng)，是積麥當(dāng)漁勞成嘉功的詞基本統(tǒng)法則戴。螞印麥當(dāng)攪勞選詠址五漂大法陜則念融１、鑒針對(duì)跡目標(biāo)須消費(fèi)料群榨息麥當(dāng)期勞經(jīng)毒營(yíng)定淹位于坦年輕微人人雅、兒出童和號(hào)家庭毯成員醋，所業(yè)以選擠點(diǎn)必飯須在禽這些腹人出尚沒(méi)的奴地方澆或繁摔華鬧壯市人爪潮涌重動(dòng)之厘所。筑態(tài)２導(dǎo)、異著眼瓶于今匹天和灑明天腦。麥噸當(dāng)勞診選點(diǎn)終，要畏求調(diào)20關(guān)年不慨變。伐賴３、棉講究依醒目趴沿設(shè)點(diǎn)你一定幫要在掛一樓遭或二響樓的顧臨街不店堂希，要體有透該明落偶地玻木璃窗盜，讓聯(lián)路上稠行人趕感到裝麥當(dāng)廁勞的束文化類氛圍臘。畝仰４、奏不急律于求嶺成穗路黃金銀地段巷的房膏價(jià)往泊往過(guò)題高，筒當(dāng)房團(tuán)主要首價(jià)超閑過(guò)投雕資心臘理價(jià)頭位時(shí)況，麥蓮當(dāng)勞旱一般處不急懷于求易成。裳姑５、炎優(yōu)勢(shì)米互動(dòng)潛屈麥當(dāng)貌勞往沿往選院擇品乖牌知釋名度躺和信旗譽(yù)度鼓較高填的噴“跪家樂(lè)疊福案”五、畏“鼓沃爾罵瑪息”煮等知暴名百紙貨企倉(cāng)業(yè)來(lái)拴開(kāi)店舌中店塵，這劃樣既棵可為癥百貨骨企業(yè)迷帶來(lái)泥客源箱，又綁吸引藍(lán)逛商風(fēng)場(chǎng)的怪顧客費(fèi)到麥碧當(dāng)勞彈就餐損2袖、謹(jǐn)評(píng)慎雀逢麥當(dāng)陶勞選透址從叼不片濤面追導(dǎo)求網(wǎng)云點(diǎn)數(shù)滴量的梯擴(kuò)張姐，而百是經(jīng)劍過(guò)嚴(yán)形格的圾調(diào)查枯與店愿址濕評(píng)估廊。即艱麥當(dāng)鐘勞選調(diào)址建悔新店壩都是珠慎之混又慎渣，前翁期都幟要經(jīng)蹄過(guò)很濱長(zhǎng)時(shí)凍間的著市場(chǎng)化調(diào)查貴。通討常一讀個(gè)店隨是否琴開(kāi)都側(cè)要經(jīng)聚過(guò)三釀到六坊個(gè)月麗的考板察，愁考察材的問(wèn)黎題極秀為細(xì)強(qiáng)致，套甚至沈涉及密店址殖是否務(wù)與城攏市規(guī)芳劃發(fā)塞展相覽符合搞，是寨否基會(huì)出相現(xiàn)市臉政動(dòng)貓遷和底周邊照動(dòng)遷僅，是旨否會(huì)付進(jìn)入忠城市決規(guī)劃膏紅線方。進(jìn)拋入紅根線堅(jiān)霞決不鼠碰，動(dòng)老化貝商圈晌內(nèi)堅(jiān)攪決不抹設(shè)點(diǎn)御。坦鈔正因芝為麥翁當(dāng)勞響選址倚的眼腫光之貴敏銳風(fēng)，所引以他寒的失托敗率來(lái)很低圈，這他不僅班保證揉了生恢意興劍隆，種而且以使得臂別的程商家拒對(duì)他港們產(chǎn)饒生了逗信心畜。盒仆據(jù)說(shuō)嚇有的耍餐飲滑連鎖蓄店已斯經(jīng)不涌需要嶼花人衡力物伶力去張找新就的店逝址了嫂。只禾要看突麥當(dāng)顛勞在矩那里宋開(kāi)店寫，就震把自蔑己的演分店劇開(kāi)在勢(shì)附近兄就可纖以了屯，這劈充分兵說(shuō)舒明徑了麥參當(dāng)勞闊選址洲的科默學(xué)性搏。例涉如，希麥當(dāng)搏勞分猾店一戰(zhàn)般都沿在人攻口密滲集的克路口佛處，條而且豈兩個(gè)企分店動(dòng)之間滅距離咳適中細(xì)，不險(xiǎn)會(huì)爭(zhēng)挨搶客扣源。陰禁麥當(dāng)帳勞的匯選址工步驟秒1狀、市卡場(chǎng)調(diào)辟查和衣資料古信息動(dòng)收集的框麥當(dāng)萄勞往木往育在計(jì)省劃進(jìn)賢入某每城市舌之前竹，就只先通拒過(guò)有演關(guān)部餓門或峽專業(yè)繳調(diào)查卻公司裳收集店這個(gè)葡地區(qū)潛的資廁料。司包括辰人口湯、經(jīng)漢濟(jì)水蘆平、歇消費(fèi)晴能力壽、發(fā)缸展規(guī)聲模和始潛力偵、收艇入水應(yīng)平、繪以及帥前期蚊研究財(cái)商圈掘的等催級(jí)和縱發(fā)展捧機(jī)會(huì)散及成駱長(zhǎng)空袋間等彎。沙2傾、對(duì)哈不同雹商圈宜中的瞎物業(yè)資進(jìn)行淘評(píng)估纏逆包括冊(cè)人流趟測(cè)試集、顧電客能筒力對(duì)承比、紙可見(jiàn)宅度和廈方便孕性的旨考量偶等，積以得拴到最杰佳的忙位置格和合扁理選惰擇。拌在了頃解市碑場(chǎng)價(jià)信格、昆面積很劃分垮、工死程殼物顏業(yè)配逆套條襖件及份權(quán)屬瞇性質(zhì)隆等方親面的洲基礎(chǔ)鳳上進(jìn)林行營(yíng)至業(yè)額貢預(yù)估經(jīng)和財(cái)湯務(wù)分最析，恐最終攝確定堵該位勤置是碧否有釀能力顏開(kāi)設(shè)振一家恰麥當(dāng)憑勞餐秧廳。煮3梳、投露資回仆報(bào)與翻風(fēng)險(xiǎn)找評(píng)估霉直商鋪孝的投分資是歡一個(gè)軟既有墓風(fēng)險(xiǎn)氣、又預(yù)能夠竊帶來(lái)迅較屑高回剖報(bào)的興決策冠，應(yīng)眉更多艦地關(guān)誠(chéng)注市街場(chǎng)定博位和姨價(jià)格津水平居。既艙考慮鏟投資摧回報(bào)葬的水粗平，線也注繁重中鞠長(zhǎng)期嚇的穩(wěn)占定收階入，樓這樣惜才能斃較好欣地控必制風(fēng)寒險(xiǎn)，魄達(dá)到卡投資便收益色的目襯的。蠅店鋪爸選址鄉(xiāng)評(píng)估滲表A.選址地點(diǎn)交通概況地點(diǎn)

記分交通狀況□主干道□次干道□支道□有隔離帶□無(wú)隔離帶路寬米、距站牌米、公交車路

地址屬性□商業(yè)區(qū)□半商半住區(qū)□住宅區(qū)B.店鋪結(jié)構(gòu)概況室外主樓高層、樓齡年、店鋪樓、門面寬米、高米、招牌寬米、高米、門前空?qǐng)銎矫?/p>

室內(nèi)室內(nèi)平面形狀□正方形□長(zhǎng)方形□不規(guī)則使用面積平方米、深米、寬米、高米卷閘門□有□無(wú)，玻璃門窗□有□無(wú)，洗手間□有□無(wú)

C.租賃條件概況先前租戶從事行業(yè)、租期年、租金元/月、押金元、免租期天；租金調(diào)幅：□租期內(nèi)不調(diào)□每年上調(diào)%；轉(zhuǎn)手費(fèi)元

D.商圈分析概況鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪依次為左、、、、、右、、、、；晚上關(guān)門時(shí)間平均為：時(shí)，空鋪?zhàn)蠹?、右?/p>

第一商圈(半徑500米)約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

人流統(tǒng)計(jì)（以每5分鐘計(jì)算）：周一至周五上午9：30—11：30人、雙休日人；一三：30—一五：30人、雙休日人；17：00—19：00人、雙休日人；20：00—22：00人、雙休日人第二商圈(半徑500-1000米)約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

第三商圈半徑1000-一五00米約有住戶戶、約人、人均收入元，16—40歲約占%、上班族約占%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占%、學(xué)生約占%、游客約占%

E.第一商圈內(nèi)店鋪營(yíng)運(yùn)分布概況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析(半徑500米內(nèi))店鋪營(yíng)運(yùn)分布概況大型超市□有□無(wú)、日平均客流約人、距選擇店米、學(xué)?！跤小鯚o(wú)，有家(其中小學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米，中學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米，大學(xué)所，學(xué)生約人、距選擇店米)

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)店：□有、□無(wú)，有家、第一家距選擇店米、營(yíng)銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營(yíng)品種、營(yíng)運(yùn)狀況：□優(yōu)□一般□差；第二家距選擇店米、營(yíng)銷模式、規(guī)模平方米，經(jīng)營(yíng)品種、營(yíng)運(yùn)狀況：□優(yōu)□一般□差

F.SWOT分析Strengths:Weakness:Opportunities:Threats:

筒※享共五捎項(xiàng)，柄每項(xiàng)圍標(biāo)準(zhǔn)糞分為挖20店分，便總分甚10佛0鞭分。潛※估由總帖部評(píng)片分，移低于碼80掩分為艦不合腹格，膀80揭-9削0詳分為沫良，纏90稅分旅以上腔為優(yōu)鋒（填舞完表例格后悉請(qǐng)發(fā)雞到公職司郵皮箱）宿商業(yè)敞地產(chǎn)巴市場(chǎng)棉服務(wù)抖區(qū)（尾商圈絞）調(diào)聲查通商圈約（反tr窯ad蘿e鄉(xiāng)ar伏ea音）概蝴念：掌商圈話是指肌一個(gè)境商業(yè)嘩地產(chǎn)駛項(xiàng)目筆所提論供的床商業(yè)芝、貿(mào)名易或良者商狠鋪、其貿(mào)易雪服務(wù)亮的范袋圍。暫也可卷以說(shuō)秧成是蒜一個(gè)摩商業(yè)縣地產(chǎn)辮項(xiàng)目育的消秋費(fèi)者毒所來(lái)慚自的鎖區(qū)域株，或代者是河一個(gè)袖商業(yè)略地產(chǎn)姐項(xiàng)目錫吸引忽消費(fèi)紋者的政有效橫空間沫范圍架。側(cè)2.案2肢商圈飾的劃卡分：校任何疤一個(gè)合商業(yè)妄地產(chǎn)考項(xiàng)目綱都有吉其商章圈范量圍，召不同織類型錯(cuò)的商虎業(yè)地微產(chǎn)項(xiàng)左目，吩其商差圈范濁圍截趕然不榨同。洲理想達(dá)的商否圈是感規(guī)則關(guān)的同壺心圓飯，但主是實(shí)世際上輔它是丟由不馬同規(guī)罪則的梢圖形還組合診的，坦與行糞政區(qū)矮劃沒(méi)脾有關(guān)種系。捕通常舟，商式圈可慢分為責(zé)三個(gè)淡層次宋：核喘心商碼圈（芒主要己商抗圈葵）、危次級(jí)腔商圈堡（次鐘要商么圈）與、邊存際商稱圈（妙邊緣箱商圈材）。例有的孫市場(chǎng)冬調(diào)查產(chǎn)機(jī)構(gòu)盟也將烈再細(xì)浙分為誦：第輩一商戚圈、累第二稿商圈訂、第賢三商陣圈、桂第四注商圈笨。己次級(jí)輔商圈島邊際陜商圈獻(xiàn)某商媽業(yè)地溜產(chǎn)項(xiàng)界目救注：土核心枯商圈膛（辯pr直im殿a什ry索t霸ra賣di軟ng把a(bǔ)世re努a肯）約針占換50互%匹——錯(cuò)70平%協(xié)的人企流量?jī)纱渭?jí)補(bǔ)商圈鳥（照se插co戶nd語(yǔ)ar晨y款tr村ad昂in慚g闖ar愚ea佳）約贈(zèng)占外一五懇%刮——已20孔%陡的人袋流量乎邊際進(jìn)商圈捧(f愁ri繞ng醒e蟻tr仰ad迫in樸g銀ar風(fēng)ea售)蜜約占疫10循%秩左右濱的人匠流量脆2.畢3鋒不同蘆商圈聽(tīng)內(nèi)的伐人口昨數(shù)量塌：亞（一掏）核靜心商奏圈：擦1貓、步沙行節(jié)20糖分鐘倍能夠覽到達(dá)臘項(xiàng)目遞所在止地的恥人口編數(shù)乘禍以步皮行者蜘占總武人口屆的緊比率掙2勿、騎自自行著車敬20虧分鐘犬能夠此到達(dá)弟項(xiàng)目驢所在爬地的亡人口念數(shù)量涉乘以默騎自緒行車撓的人萬(wàn)口占祥總?cè)讼煽诘亩浔嚷守?售、步防行溉10委分鐘歪能夠撤到達(dá)姥可以澡直通套項(xiàng)目欄所在轎地的族公共巷汽車煌站的塌人口族數(shù)量吵乘以脆乘坐著公共涉汽車買的人辦口占胸總?cè)似湛诘臋?quán)比率滑4怪、乘姜坐小飲汽車灰20專分鐘沙能夠必到達(dá)勵(lì)項(xiàng)目撕所在牛地的伯人口仇乘以恰乘坐域小汽托車的若人口戲占總俱人口趙的比排率污（二室）次終級(jí)商炊圈：隸1茅、步梅行摧20折—湊30沾分鐘兇能夠億到達(dá)郵項(xiàng)目慰所在惰地的喪人口練數(shù)乘翻以步隱行者戴占總市人口犧的比隨率刻2賊、騎錢自行希車間20姨—莫30獄分鐘捉能夠己到達(dá)帥項(xiàng)目個(gè)所在庫(kù)地的爛人口妨數(shù)量陷乘以繪騎自楊行車型的人賓口占?jí)|總?cè)搜涂诘募姹嚷拾?潑、步暢行脊10投分鐘溫能夠牙到達(dá)疑只要辰換乘蘿一次驅(qū)車可瓦以直屠通項(xiàng)織目所養(yǎng)在地神的項(xiàng)公血共汽義車站恢的人式口數(shù)處量乘距以乘蠅坐公陽(yáng)共汽賞車的零人口仗占總尸人口升的比成率捉4編、乘滑坐小婚汽車乞20畢—轟40綁分鐘胃能夠墨到達(dá)撇項(xiàng)目鹽所在錢地的議人口罩乘以萄乘坐早小汽屆車的臭人口勁占總廁人口化的比筋率只（三喂）邊拼際商白圈：招1扛、步輛行賺20跪—粘30彼分鐘鞏能夠牌到達(dá)攤項(xiàng)目談所在貸地的阿人口牙數(shù)乘社以步素行者繞占總捆人口中的比巴率醒2令、步彼行愁10抵分鐘拜能夠微到達(dá)辨只要潤(rùn)換乘置兩次飯車可什以直墾通項(xiàng)勁目所燙在地另的公喪共汽循車站蒙的人崗口數(shù)戰(zhàn)量乘膛以乘村坐公消共汽輪車的貸人口鄙占總迎人口姥的比薯率宵3僑、乘捕坐小田汽車證40棵—壤60耀分鐘房能夠區(qū)到達(dá)構(gòu)項(xiàng)目跌所在部地的抓人口玉乘以襲乘坐頸小汽很車的奶人口映占總招人口魚的比煩率受2.肺4損商圈現(xiàn)調(diào)查挖的目謙的：叫調(diào)查主商圈招可了種解預(yù)是設(shè)商櫻店?duì)I攏業(yè)范申圍內(nèi)逢的地禽理區(qū)賤域，鉗以慈協(xié)獲助適花當(dāng)項(xiàng)歐目地洗點(diǎn)的楚選擇懲，商蹦圈調(diào)成查的刪目的砌包括負(fù)：進(jìn)（態(tài)1家）和了解窯地區(qū)微居民表的人偵口特疑征、喇社會(huì)犬經(jīng)濟(jì)響變相猜及生刪活形炎態(tài)等丸；惰（愈2稼）燈確定鏟產(chǎn)品盈組合煙及促磚銷地姨點(diǎn)；疏（遙3聚）射分析籍商圈圖是否擾重疊閣（遞4艱）揀計(jì)算烏在某百一地祝理區(qū)速域內(nèi)耳應(yīng)開(kāi)湯幾家羅店；榨（淋5薄）該找出你商圈世內(nèi)的致障礙完：裝A例、客道路預(yù)設(shè)施巨不便肝B腥、乳人口趙擁擠降C樹、驅(qū)人口跌過(guò)度賓擁塞撒（蕉6提）災(zāi)法規(guī)剝方面賓考慮幻租稅共、執(zhí)苗照、波營(yíng)運(yùn)建、最宴低工彈資及派都市問(wèn)區(qū)域兔劃分幣情況齊（保7乘）更其他牧因素捏：了睬解一頑地區(qū)厚內(nèi)同始性質(zhì)裁的競(jìng)笛爭(zhēng)家抽數(shù)（老競(jìng)爭(zhēng)仙是否搜激烈血）、駁將來(lái)誠(chéng)的變奮動(dòng)趨倘勢(shì)、便供電應(yīng)商走位置簡(jiǎn)、運(yùn)目輸是繼否方姥便（概交通玉狀況棗）、貍可否漲利用葵物流時(shí)中心仿一次曲性補(bǔ)層齊所筒需物儲(chǔ)品，眾及停幕車場(chǎng)耀是否嗓寬廣五等。仗三、著商圈鎖調(diào)查黨重點(diǎn)售與調(diào)重查方娘法胳;魯3.步1俘商圈遇范圍程劃分隊(duì)確定輸：域如有診以下眠各種境情況墓限制寨，因威而為動(dòng)其厲商圈側(cè)之范頁(yè)圍劃律分點(diǎn)券：抹（桐1喚）濤商圈圈范圍讓：素A配、蜻集中誼型商贏圈：麥核心泡商圈伍半徑懶在引20脈00蠢米以鋒內(nèi)，高次級(jí)廊商圈合半徑孔在孤20麗00包米槐—傘50倉(cāng)00招米之僵間，狼邊際稼商圈浸在革50切00齒米以艘外；蟻B舌、嗚分散闖型商找圈：宏核心欠商圈良半徑標(biāo)在頑50葵0汽米以旗內(nèi)，御次級(jí)估商圈伍半徑制在費(fèi)50登0熄米皺—劈10準(zhǔn)00序米之煤間，判邊際夕商圈四在停10瀉00栽米以暮外；竄（勤2綱）今馬路承之分恢界、帖凡超前過(guò)族40巷米寬乒之道薪路市瞇線道蠻以上洪或中撞間菌有欄醬桿、東安全落島阻視隔、密主要男干道新（搞3禁）當(dāng)鐵路見(jiàn)、平您交道午之阻姑隔，霉使人虧們交存通受論阻而孝劃分線兩個(gè)鍬不同憶商圈澡（下4雷）榜高架級(jí)橋、釘?shù)叵峦说雷枇P隔，請(qǐng)使人汽潮流榮動(dòng)不恨易而叉劃分滔成不曠同的蓋商圈殊（怕5玻）竭安全凍島之鄙阻隔炮，使篩人侮潮流陪動(dòng)不瓶易而搬劃分幟成不摘同的周商圈遇（罪6部）癢大水塔溝之病阻隔暈，使遲人潮愉流動(dòng)泡不易蜓而劃掏分成畜不同劍的商讀圈袍（缸7嘆）液?jiǎn)涡袚舻乐韪舾?，人保潮流桿動(dòng)不益而易旋劃分瓦成不綁同的見(jiàn)商圈暴（可8花）些人潮沖走向滋由于毫人潮瘦走向搖之購(gòu)賽物習(xí)蜂慣與折人潮繩流動(dòng)秤之方費(fèi)向，捉使該買區(qū)域羊形成角一獨(dú)票立商配圈。行3.羅2塔商圈戚界定溜之方袋法：斗（一候）同店心圓須法：膨一個(gè)媽開(kāi)發(fā)吹項(xiàng)目嗎（商統(tǒng)場(chǎng)）遣的服諷務(wù)范屆圍可破以用附同心逆圓表巷示，柏可以糞先按屠照不網(wǎng)同半遙徑掃畫出和若干椒個(gè)同章心圓倒，然句后計(jì)向算不普同圈僑層內(nèi)綠的人處口、快消費(fèi)掘變化窄率，恨如果沙變化承很小戀就可軟以確拆定：槳1旅、殺用人床口密枕度變疑化確松定：樂(lè)如果明人口丸規(guī)模游M1顏、賭M套2眾……自半徑段R1藝、假R2參漸……談不同測(cè)圓之丙間變賣化率厲：翻P1隙=(衰M2顫/往Л孕.R蛋2.托R2胖-M得1/強(qiáng)Л牙.R摸1.放R1離)/意(M慕1/描Л稅.R簡(jiǎn)1.群R1碰)弊P招R用2季R3名R鉛4甲R(shí)5戴R功(摸半徑削)趙2煙、警用不零同同巨心圓頭間商揉品消倒費(fèi)量兔變化潔確定污服務(wù)夠區(qū)范聯(lián)圍丙：尤商品牽消費(fèi)沙C溫（梳C2漸-C止1紹）盟/C串1得（也C3棟-C魂2從）豎/C宵2減（二遞）行鍛車時(shí)睜間法蛋：貨消費(fèi)繁（購(gòu)橋物）捎習(xí)慣飼：詢駕車憲5襯——藍(lán)10蚊分鐘箭去目添的地蓄購(gòu)物啟影響滾因素禽