全國個大中城市房屋銷售市場價格簡析

全國35個大中城市房屋銷售市場價格簡析房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點，為我國經(jīng)濟的快速增長做出了積極的貢獻。2001年全國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，房屋銷售價格同比上漲2.2%。2002年全國房地產(chǎn)市場仍呈火暴態(tài)勢，上半年房屋銷售價格同比上漲3.6%。東南沿海地區(qū)和西部重點地區(qū)重點城市的房屋銷售價格出現(xiàn)了較高漲幅。那么，全國三十五個大中城市房地產(chǎn)市場的價格水平如何？理性程度如何？又有怎樣的發(fā)展態(tài)勢？下面將就2001年有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行簡單描述，供研究參考。房地產(chǎn)市場溫度不均價格差異較大

如“表1”所示，2001年全國三十五個大中城市房屋銷售價格抽樣調(diào)查資料表明：三十五個大中城市中，房屋銷售價格較高的城市是深圳、廣州、北京、上海和南京，分別為6921.2、4957.2、4883.7、3820.6和3579.2元/每平方米；較低的城市是西寧、鄭州和銀川，分別為1208.4、1463.1和1484.3元/每平方米。房屋銷售價格同比漲幅明顯的城市是寧波、武漢、杭州、上海和銀川，分別上漲7.2%、6.1%、5.8%、4.4%和4.2%；同比下降的城市是大連、昆明和?？?，分別下降0.4%、0.3%和0.2%。房屋銷售價格較高而同比價格漲幅又較明顯的城市是上海，價格較低而同比價格漲幅又較明顯的城市是銀川。那么，全國三十五個大中城市房地產(chǎn)市場狀況與各地區(qū)經(jīng)濟狀況、收入水平和人們消費取向的關(guān)系又如何呢？全國三十五個大中城市房屋消費狀況

如“表2”所示，全國三十五個大中城市中購房建房消費占可支配收入比例較高的城市是寧波、呼和浩特、沈陽、廈門和上海，分別為22.0%、16.9%、13.9%、13.2%和12.6%；比例較低的城市是昆明、青島、杭州和福州，分別為1.0%、1.0%、1.4%和1.7%?？芍涫杖胼^高，購房建房消費所占比例較高的城市是上海和寧波；所占比例較低的城市是杭州和福州?？芍涫杖胼^低，購房建房消費所占比例較高的城市是呼和浩特和沈陽。表1

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2001年全國及35個大中城市房屋銷售價格和價格指數(shù)表魔地區(qū)觀名稱賞價格燈指數(shù)況（上據(jù)年及=1陡00逢）羨銷售乘價格探（元塵/獸每平傭方米接）瞞

夸地區(qū)茶名稱促價格粘指數(shù)?。ㄉ媳K年派=1絹00餡）童銷售魄價格叨（元巖/縮每平澤方米誓）互全芒國蝕10肉2.筒2甲24鞠26品.8獲濟毒南蹄10耐1.安8蜓16鞏28機.8蹲北其京鄙10掠1.撒3拖48削83剝.7劫青遞島問10射4.航1被26感28斯.8曉天輕津撥10唱1.而2薯21垮67染.9害鄭回州鈔10回0.予6跟14逐63古.1檔石太家鑄莊預10蠢3.誠9繪18柄94批.6泉武種漢巖10鼓6.沒1移17容78煤.9籍太閣原性10蹲0.側(cè)2姻16掌62眨.3洽長嘴沙拖10缺2.批1皺20獲45濕.7焦呼和情浩特揮10許2.遷4腫15暫46誰.1嗎廣繡州剛10止0.渴3騎49硬57糾.2奏沈盲陽搶10可2.躺6姻29狐68鍵.2想深殖圳三10貞1.藝0害69步21隔.2流大弊連清9冠9.穴6搬26希84省.5穗南麥寧病10佛1.表6塘16炊46績.7茶長淡春輸10簽2.撫6礙20怪75脈.9晃海限口部9格9.卷8道19腫06煩.6奶哈多爾縫濱里10夕1.便9殺21鼻19習.7榆成必都共10素0.蘇3柿22尤44榴.5享上殺海果10準4.誦4步38波20裂.6母貴來陽捷10去0.師8暈28綁60擾.5昌南罰京嫌10烤0.厚5終35追79屢.2敏昆忘明關(guān)9瓶9.繩7掀18尾24層.9場杭版州惰10釘5.星8貧29娃47迅.4禿重輔慶跪10耳1.煮4糧19貼86墓.6脆寧附波茫10喜7.申2擁23除86舍.8孕西騰安犬10脊1.尚9漏23戶37搭.6柏合堡肥商10架0.梢5完18綢82阻.8帥蘭幅州石10濤2.撐6屆19架05依.0礙福杠州孝10嬌1.畫1蹦23桿68爛.2肉西捐寧竄10盤0.巖5竭12明08榴.4港廈婦門偽10視2.紗2于28伏71膀.7雄銀感川駝10憑4.毅2餅14聽84溜.3鮮南絨昌孤10價4.泄1沃18停47信.5堂烏魯花木齊譜10桃1.懶0毀18薦58仁.8開說明民：爽1脈、導“狹價格墻指數(shù)偽”隙是粱20劇01壘年全搞國及絞各地姓區(qū)著1—或4啄季度局房屋但銷售列價格功指數(shù)堅的簡帶單平丸均數(shù)售。惱跳用捷2縱、當“季銷售盒價格究”程是另20胡01寧年全懇國及錄各地按區(qū)川1—巷4肅季度涂（有申效）畫房屋猴銷售丑價格損的簡播單平威均數(shù)論。從購房建房消費占可支配收入的比例看，全國三十五個大中城市房屋消費占整個消費的比重較小，人們對房屋消費還很謹慎，對房地產(chǎn)市場還在觀望。房屋消費的需求何時釋放，與各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展前景和人們對收入的預期有關(guān)；與房地產(chǎn)市場的溫度是否適中，價格是否合理有關(guān)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，消費者的消費理性程度與日俱增，房地產(chǎn)市場只有通過市場整合，使其監(jiān)管有序、溫度適中、價格變動與消費者的收入變化一致并日趨合理，才能有效地拉動房屋消費需求的釋放，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。那么，目前我國房地產(chǎn)市場的理性程度、價格合理程度如何呢？表2

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2001年全國及35個大中城市居民可支配收入和房屋消費支出情況表姜地區(qū)貨名稱慣可支追配權(quán)收入慧購房從建尚房支景出百所占辛比例榆

嘩地區(qū)禾名稱列可支觀配坑收入刻購房廉建殲房支剪出淺所占斷比例催全屆國艇91詞40儲.8騰66座8.抹8鞋7.僵3眼濟喝南戚95釀64機.9胃64券9.嗓9慘6.鄙8黑北拍京殺11時57纖7.撞8硬10付00巾.2而8.梢6燕青尿島樓87旦30椒.5滲89縱.7咽1.鞏0盯天符津沃89蔽58拔.7搶64布1.散9尸7.聞2近鄭籍州詢72涂65釣.9透17慢7.倒6海2.訂4汁石誘家駁莊信68答05谷.1慨35奮4.痕5栽5.滑2賢武海漢旦73中05備.1榜20瓦0.貼9叢2.耍8蠶太雁原霧65桶00摟.2嶺71規(guī)9.瘦4檢11蜘.1要覽長菊沙夾86企50創(chuàng).8惠35鳥6.風9夠4.幣1據(jù)呼和往浩特摧61奇82擠.2畫10倘41餐.9副16嫌.9在絨廣翅州鹽14苦41糕6.親2誠40頑2.撕0征2.糕8睬沈撇陽坊63矮86黎.1幫88察9.感8居13再.9腐瀉深購圳蝶22虜67招2.蜂6元21救77靠.9衛(wèi)9.撥6蘭大嚷連忙74燭18墻.2丟32蟻5.銳4艙4.均4于南婆寧乳79捐06散.4窯57慣8.犬4梳7.放3頑長醒春出63尋38全.6孝43才1.蘭4錢6.螺8蝶海偷口暗77廉54風.8埋22醒0.勤7有2.絹8摧哈蔥爾蹤濱泡64傾07喊.3潛10窯9.立8進1.膀7徒成騾都練81僅28狼.4恒34符5.旗5鋪4.叫3行上作海橫12殖88群3.租5叛16戚18鍵.5卡12次.6斗望貴役陽稈67潤21尋.1于33雀0.換1吩4.聽9盲南引京襯88莖48欺.2蜻59拴2.緣7少6.秀7披昆原明即74秧05救.2闊76腿.8孝1.柳0擋杭斗州易10碗70區(qū)1.暗6期15緩1.醬5至1.素4叼重渡慶必69勺08怒.6標26過5.批7互3.濁8恩寧告波漫11哪99曲0.景9昌26荷39仆.9里22婆.0界迅西棒安委67問04銹.9美28默9.疊2調(diào)4.干3對合昌肥煮68食17陰.0叫19很2.探2例2.繩8江蘭穩(wěn)州占63割24蛙.8誕28乳9.錦9含4.肆6丘福話州陸90破53飽.3穩(wěn)14觀4.詠2抖1.褲6千西螞寧足60核41牙.0籃17播1.掩8尚2.行8腸廈東門轎11拔36側(cè)4.笨9穴14糊95享.9賀13差.2鉤湊銀弱川盤62谷56聽.6沸60紅6.賄9恭9.峽7舉南時昌喬62歌06醬.5店28逐9.扯3河4.竭7保烏魯帳木齊版78因97設(shè).4蛇44條4.習7求5.熟6糾說明姥：唯1憑、決“封可支育配收咽入多”歷為年倆人均零可支謎配收摟入。事來源囑于全雕國住析戶抽靈樣調(diào)杯查匯蠟總數(shù)副據(jù)，具單位懲元。幫2稱、跟“攤購房框建房慰支出?！贝邽槟昊槿司灾С鎏簦菑头窍顿M性晨支出新。來立源、恰單位各同上陸。央3求、嬸“傷所占俱比例荷”蜓為記“蓬購房棚建房肝支出愚”津占陰“動可支梯配收脂入順”皺的比烈例。房地產(chǎn)市場溫度較高相對價格也較高

2001年，全國三十五個大中城市房地產(chǎn)市場的價格呈現(xiàn)增長態(tài)勢。我國西部大開發(fā)進入實施階段、申奧的成功和加入WTO有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋銷售市場出現(xiàn)了火暴的場面，有些地區(qū)出現(xiàn)了排隊和計算機搖號購房的現(xiàn)象。2001年全國房屋銷售價格與上年相比增長2.2%；2002年上半年全國房屋銷售價格與上年同期相比增長3.6%。全國房地產(chǎn)市場溫度較高，但未出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象,價格的增長是合理的。表3

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2001年全國及35個大中城市居民可支配收入和房屋價格情況表乞地區(qū)我名稱縱戶均床可商支配倒收入英套房至銷集售價獅格晉倍率陸

卵地區(qū)績名稱哪戶均稻可扁支配銷收入激套房裕銷后售價梳格柱倍率害全把國你31四07燭8.魚7犯24建26叔80爛7.競8格濟充南墨32久52江0.果7不16礙28雕80職5.計1鳥北嘩京策39樂36富4.渡5崗48榨83筍70丘12肥.4方青退島方29失68芳3.浙7底26延28節(jié)80宵8.咳9他天蘇津派30倘45機9.僑6普21寸67鋸90炊7.軌1慶鄭洋州后24足70策4.完1衣14鋪63渾10貞5.魚9局石內(nèi)家他莊鍛23齡13棋7.濟3悔18碰94晶60循8.級2添武雷漢叮24迅83毅7.耍3柔17員78少90曲7.蕉2哄太亮原譽22鋤10島0.漆7阿16破62躬30付7.腸5枕長露沙丸29寄41史2.就7免20止45帥70蘋7.渠0隸呼和暢浩特雨21防01葵9.本5至15曲46船10塵7.桐4棵廣遙州絲49柴01謠5.書1扒49里57觸20晝10溪.1淋沈蔥陽抬21出71劃2.耳7養(yǎng)29肌68開20券13驗.7臺深汗圳眼77木08紅6.餅8乓69碌21序20敘9.過0甚大蒜連寶25縫22王1.斤9犬26此84靠50線10桑.6部南鎖寧桿26孔88流1.坡8額16擴46享70砍6.孔1緊長鑰春斥21飾55其1.撒2防20僵75湯90詳9.淋6簡海卵口該26仙36樂6.預3采19壇06賄60盒7.濤2睡哈駁爾禍濱風21拳78季4.跪8件21瓦19顯70飽9.擠7指成黎都碰27天63恭6.滅6虹22未44霉50肺8.控1政上刮海嘴43畢80僵3.雕9能38隆20度60琴8.策7高貴裙陽室22得85獎1.棟7唯28欲60境50就12作.5籠南秒京桐30窩08弓3.浙9核35始79廁20扔11噸.9俊昆賺明碧25排17狗7.貫7券18彎24侮90蓮7.插2蚊杭陣州吐36逃38托5.項4寄29則47治40揚8.贊1增重室慶在23揚48紡9.住2足19怪86辣60亮8.芬5嶄寧斯波藍40若76申9.霉1盡23劫86才80心5.藍9瘡西摘安業(yè)22償79撿6.氏7紹23子37防60白10秋.3稼合跑肥棍23季17權(quán)7.貼8蹈18獲82制80虎8.閣1裝蘭球州筒21孟50合4.脫3類19吸05娃00余8.棒9貝福炭州性30既78位1.淋2克23壩68塘20專7.賞7誓西堆寧鉤20媽53轎9.覆4稱12幕08孝40測5.睛9割廈給門酒38費64絮0.護7弟28厘71念70駁7.毅4胃銀濁川更21禮27肺2.帶4煮14盒84醉30壘7.災0光南流昌積21尊10壯2.箏1被18膀47未50店8.全8冒烏魯槽木齊想26虛85片1.譽2越18尊58約80認6.膽9尖說明尾：味1凈、搜“艇戶均側(cè)可支互配收歸入關(guān)”土是按連戶均務3.遙4辟人算避出的金戶年箏可支當配收餅入。徑單位版：元績2趣、推“喊套房接銷售宵價格奏”插是按黨每套丹房屋送10賽0瘡平方代米算洞出的撲套房咱價格鏡。叛單位死：元傅3巷、武“茄倍率殺”贏為吳“克套房逮銷售肉價格乖”孔是受“鑰戶均談可支箱配收偶入是”嶄的多補少倍狀。國際上發(fā)達國家的房屋銷售中，套房價格與消費者戶均年可支配收入之比在6倍至12倍之間。我國的情況如“表3”所示：房屋銷售相對價格比率（倍率）較高，北京、沈陽、貴陽的倍率超過了12，南京、廣州、大連和西安等城市的倍率都超過了10，最低的在5至6倍。從數(shù)字來看，我國的房屋銷售價格似乎是合理的，市場是理性的，但筆者認為不然。我國的房屋價格與房屋消費與國際上發(fā)達國家的房屋價格與房屋消費是不可比的。我國的房屋消費處在初期階段，不但房屋消費水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷售還包括公房銷售在內(nèi)的福利性質(zhì)，銷售是不完全市場化的。國際上發(fā)達國家的房屋消費處在享受階段，房屋消費水平高、房屋質(zhì)量好、居住環(huán)境好，配套設(shè)施完善，而且房屋銷售是完全市場化的。因此，我國與國際上發(fā)達國家的房屋消費不在一個水平線上，房屋銷售價格是不可比的。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟狀況和居民消費水平，筆者認為，我國的“套房”銷售價格與戶均年可支配收入的比率（倍率）應在4倍至8倍之間。目前，我國的房屋建設(shè)的整體結(jié)構(gòu)不合理，適合高、中、低收入階層消費的房屋比例失調(diào)，房屋銷售總體價格普遍較高，房地產(chǎn)市場的溫度也較高。右加強凳宏觀繼調(diào)控盞促進陽房地麻產(chǎn)業(yè)仔健康誰發(fā)展恥近期耀，我亡國東唱南沿擇海等擇經(jīng)濟槐發(fā)達哀地區(qū)爹的房侵地產(chǎn)大價格纏增幅聽較高譯，部銜分城嘴市的憑房地脹產(chǎn)業(yè)牌出現(xiàn)哪了買察方市塌場，有部分困城市踐的土夢地交內(nèi)易價宜格出扭現(xiàn)了均大幅蛾增長吧，全摘國房煤地產(chǎn)善價格潑也出杜現(xiàn)了核較高餐幅度腸的增殘長。現(xiàn)從統(tǒng)剛計數(shù)悶字看黎，2球00鼓2年宇上半厘年固醬定資開產(chǎn)投初資價郊格同緒比走秋平，油居民沿收入曠增加初，工忌業(yè)品眠價格取同比港繼續(xù)葡走低惑，消膝費價哥格也頭在下骨降。州在此碰情況府下，掉房地址產(chǎn)價園格上奏漲，傭市場宮升溫香是正叢常的躁現(xiàn)象衰。土液地資戶源的嚷儲備讀是房攻地產(chǎn)皇開發(fā)士商關(guān)現(xiàn)注的慮最重鳥要的激環(huán)節(jié)漲。有峽些地嶄區(qū)已驚經(jīng)采怖取了猴切實榮措施擱，加魂強對脾土地遠資源蕉開發(fā)馬利用稻的監(jiān)秩管，低提高竿了基船價，小采取奔了競況標和墨拍賣央等交片易方桐式，論使土秤地價話格大詠幅上瞎?jié)q，縱對土享地資牌源的宗開發(fā)旁利用童起到食了一饅定的鞠控制說作用慌，但供全國踢范圍偷內(nèi)控逼制力效度不宅夠。凍適合高高、楚中、踩低不途同收蹦入階榴層消凈費者尿購買奉的房搶屋建捷設(shè)比凈重控侄制不宏好，嚇有些銹地區(qū)客一方壤面新翅開盤遠的經(jīng)辰濟適聽應