房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)大全(最新版)

——銷售人員培訓(xùn)房地產(chǎn)培訓(xùn)課程

2021/5/91第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)2021/5/92基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。2021/5/93房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性

1、不可移動(dòng)性2、獨(dú)一無二性

3、壽命長(zhǎng)久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性

1、用途多樣性2、相互影響性

3、價(jià)值高大性4、易受限制性

5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性2021/5/94房地產(chǎn)市場(chǎng)分類：一級(jí)市場(chǎng)——政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)； （也稱土地市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng) （也稱“一手樓”市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng) （也稱“二手樓”市場(chǎng)）。2021/5/95土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年2021/5/96房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)2021/5/97房地產(chǎn)價(jià)格：是土地價(jià)格和建筑物及其附 屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià) 值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑 面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的 土地價(jià)格。樓面地價(jià)

=土地總價(jià)格/總建筑面積

=土地單價(jià)/容積率2021/5/98

房地產(chǎn)價(jià)格特征：

A、房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性

B、房地產(chǎn)價(jià)格的兩重性

C、房地產(chǎn)價(jià)格形成的長(zhǎng)期性

D、房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性

2021/5/99房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤(rùn)1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤(rùn)土地價(jià)格房屋價(jià)格2021/5/910用地面積：用地方案圖中劃定的面積。建筑面積：建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面 積。容積率：指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)總建筑面積與 總建設(shè)用地面積之比。建筑密度：也叫建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍 內(nèi)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建 設(shè)用地面積之比。2021/5/911套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積：指房屋戶內(nèi)全部實(shí)際可供使用的空間，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。陽臺(tái)建筑面積：指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：指套內(nèi)各陽臺(tái)建筑面積之和。2021/5/912套內(nèi)墻體面積：商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共有墻及非共有墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2021/5/913共有建筑面積：指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣薪ㄖ娣e與不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)：為整幢建筑物的應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值。應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。2021/5/914商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱為套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑物。2021/5/915綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地總面積 與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。凈高：等于層高減去樓板厚度。層高：指下層樓板頂面或底面到上層樓板頂面 或底面之間的垂直距離。開間：通常指房間寬度。進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。2021/5/916熟地：指具備開發(fā)建設(shè)條件，立即可以建設(shè) 的土地（經(jīng)過開發(fā)如“三通一平”， “七通一平”等）生地：未經(jīng)開發(fā)的土地2021/5/917三通一平：水通、電通、路通及場(chǎng)地平整（項(xiàng)目開始條件）。七通一平：道路、電力、通訊、供水、排水、煤氣、暖氣及場(chǎng)地平整。房地產(chǎn)證：是證明房產(chǎn)權(quán)屬的合法證明。在二手樓宇辦理抵押登記或轉(zhuǎn)讓時(shí)，須提供房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)證由規(guī)劃國(guó)土部門統(tǒng)一辦理。現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)證有紅本和綠本之分，紅本為商品房，綠本為福利房、微利房或集資房。2021/5/918商品房：指在以市場(chǎng)地價(jià)獲得的土地上建造的可自由轉(zhuǎn)讓或出租的建筑物，其權(quán)益包含建筑物的所有權(quán)和所占用土地的使用權(quán)，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有權(quán)依賴于土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。安居房：是指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。2021/5/919房改房：按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)、成本價(jià)向符合分房條件和已取得住房使用權(quán)的住戶出售的公有直管和自管住宅。集資房：指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種方法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建成供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。經(jīng)濟(jì)適用房：指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。2021/5/920發(fā)展商應(yīng)具備的開發(fā)批文《土地使用權(quán)出讓合同書》《房地產(chǎn)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》2021/5/921五證《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》2021/5/922購房者將簽署的法律文件認(rèn)購書——預(yù)售前之購房意向書買賣合同——正式簽署之房屋買賣合約按揭貸款合同——申請(qǐng)銀行按揭之文件保險(xiǎn)合同——為按揭配備之房屋保險(xiǎn)文件住戶公約——入住后業(yè)主物業(yè)管理?xiàng)l文2021/5/923申請(qǐng)銀行按揭按揭成數(shù)通常在七成內(nèi)；最高為八成。按揭年限通常在20年內(nèi)；最高為30年。首期款通常為總樓款之三成；最少為兩成。所謂一成或半成：

1、發(fā)展商提供免息貸款；

2、首期三成之分期支付；2021/5/924辦理按揭需提供以下資料（參考）

——個(gè)人身份證明

——個(gè)人收入證明

——首期款收據(jù)

——房地產(chǎn)買賣合同

——資產(chǎn)證明（月供款超過6000元或貸款總額超過100萬者）近三個(gè)月的存單、房地產(chǎn)證、證券交易清單2021/5/925

月供款（等額方式）

本金×月利率(1+月