房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案——七彩云南第壹城營(yíng)銷(xiāo)策劃方案20142021/5/91本報(bào)告為策略而來(lái)1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營(yíng)銷(xiāo)工作提供整體解決思路；2、對(duì)項(xiàng)目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開(kāi)展工作，確保無(wú)縫銜接；本報(bào)告的創(chuàng)作基于兩大前提：2021/5/92項(xiàng)目是具有頂級(jí)景觀(guān)資源和地塊價(jià)值的項(xiàng)目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項(xiàng)目而言，2014年必須完成項(xiàng)目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運(yùn)作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項(xiàng)目形象，建立市場(chǎng)聲音，為項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競(jìng)爭(zhēng)背景下較短時(shí)間內(nèi)蓄積大量客戶(hù)，保證開(kāi)盤(pán)去化，并持續(xù)熱銷(xiāo)，完成集團(tuán)目標(biāo)？基于對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，本次報(bào)告核心解決兩大問(wèn)題：2021/5/93報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場(chǎng)背景審視及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)>>目標(biāo)下的價(jià)值審視>>基于競(jìng)爭(zhēng)的客戶(hù)洞察>>營(yíng)銷(xiāo)策略思考>>項(xiàng)目分階段營(yíng)銷(xiāo)策略計(jì)劃2021/5/94市場(chǎng)背景審視

宏觀(guān)政策·土地市場(chǎng)·呈貢住宅市場(chǎng)2021/5/95市場(chǎng)背景審視2014年預(yù)計(jì)政策總體偏緊，政府對(duì)樓市依然持高度關(guān)注狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商推售持謹(jǐn)慎資金鏈看緊，客戶(hù)出手將越發(fā)小心冷靜。1、年初新國(guó)五條政策出臺(tái)，重申限購(gòu)限貸等調(diào)控政策，要求地方公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但地方政府的國(guó)五條細(xì)則在落地時(shí)普遍較為溫和2、成都市政府在年內(nèi)多次調(diào)整公積金貸款政策，公積金貸款購(gòu)房難度有所加大3、銀行在年內(nèi)多次出現(xiàn)銀根緊縮和利率上浮的情況，經(jīng)濟(jì)板塊下行和房產(chǎn)板塊上行出現(xiàn)相應(yīng)碰撞4、國(guó)務(wù)院提出城市基建6大任務(wù)，并在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有望于10月亮相，后雖無(wú)音訊，但提高了后期政策趨緊的預(yù)期5、十八屆三中全會(huì)召開(kāi)，房產(chǎn)9大問(wèn)題備受關(guān)注，與房地產(chǎn)稅相關(guān)的383方案被提出，調(diào)控趨緊的氛圍有所保持宏觀(guān)政策土地市場(chǎng)呈貢住宅市場(chǎng)2021/5/96市場(chǎng)背景審視宏觀(guān)政策土地市場(chǎng)呈貢住宅市場(chǎng)住宅用地：2013年1至12月土地市場(chǎng)共計(jì)出讓住宅用地42宗，共計(jì)2274.49畝，平均單畝地價(jià)為1249萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場(chǎng)年度土地市場(chǎng)價(jià)格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場(chǎng)共計(jì)出讓商業(yè)用地26宗，共計(jì)1469.46畝，平均單畝地價(jià)為302萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)為1945元/平米，商業(yè)用地價(jià)格漲幅整體略顯疲軟。土地市場(chǎng)啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價(jià)土地成交集中，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年競(jìng)爭(zhēng)格局將進(jìn)一步加劇二、本案以?xún)r(jià)格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項(xiàng)，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競(jìng)品所獲取的均為高價(jià)住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)2021/5/97市場(chǎng)背景審視宏觀(guān)政策土地市場(chǎng)呈貢住宅市場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)2012年成交均價(jià)（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價(jià)（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實(shí)力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國(guó)際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書(shū)香大地60506928268實(shí)力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來(lái)源：銳理數(shù)據(jù)庫(kù)（備案數(shù)據(jù)）對(duì)比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未出爐）的已成交情況，成都市高端代表項(xiàng)目以清水價(jià)橫向?qū)Ρ瓤梢?jiàn)，新南亞國(guó)際清水價(jià)實(shí)現(xiàn)最高，系項(xiàng)目標(biāo)桿。且從各項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化趨勢(shì)分析，近兩年呈貢市場(chǎng)價(jià)格無(wú)并明顯漲幅。從月均成交量分析，呈貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以?xún)r(jià)換量的項(xiàng)目以外，月均成交走勢(shì)以涌鑫最好。2021/5/98市場(chǎng)背景審視宏觀(guān)政策土地市場(chǎng)呈貢住宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型占地（畝）總建面（萬(wàn)㎡）容積率車(chē)位比梯戶(hù)比會(huì)所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值書(shū)香大地住宅6021.93.761:23梯2戶(hù)、4梯4戶(hù)3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實(shí)力新城住宅160504.11:1.23梯2戶(hù)、2梯2戶(hù)、3梯4戶(hù)5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈(zèng)送空間新南亞國(guó)際綜合體149555.51:1.5３梯４戶(hù)、３梯２戶(hù)、３梯５戶(hù)3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶(hù)、1梯1戶(hù)5000㎡180-360㎡精裝贈(zèng)送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫(xiě)字樓225433.71:1.72梯2戶(hù)、2梯3戶(hù)、2梯4戶(hù)無(wú)90-255㎡清水贈(zèng)送面積本案綜合體180705.8暫無(wú)3梯4戶(hù)、3梯3戶(hù)，3梯2戶(hù)暫無(wú)，不在住宅組團(tuán)里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項(xiàng)目多集中于彩云北路以南，市政府及中央商務(wù)區(qū)周邊，豪生國(guó)際酒店?yáng)|側(cè)尚未成勢(shì)，而本案位于豪生國(guó)際酒店?yáng)|側(cè)均為大體量，配置高端的華宅或豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品附加值方面各有所長(zhǎng)本案產(chǎn)品面積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅項(xiàng)目主力面積段集中在150-300㎡，本案主力面積段為120-175㎡，與豪住市場(chǎng)主力面積段存在一定的差異；2021/5/99市場(chǎng)背景審視結(jié)論1、從政策方面來(lái)看，明年的整體政策依然趨緊，政府對(duì)樓市依舊高度關(guān)注，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在推貨和置業(yè)方面均趨于謹(jǐn)慎2、從土地市場(chǎng)來(lái)看，城南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地塊被品牌開(kāi)發(fā)商高溢價(jià)拿下，明年若以高端住宅產(chǎn)品的姿態(tài)集中入市或造成高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量的狀態(tài)3、從高端市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，2013年高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅并不明顯，月均去化套數(shù)普遍在30左右，清水高端住宅價(jià)格標(biāo)桿不超過(guò)14000元/平米，普遍能保證走量的清水價(jià)格在11000-12000元左右，綜合市場(chǎng)因素和本案自身狀況，建議本案一期整體均價(jià)為7850元/平米，入市價(jià)格為7650元/平米4、從市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比來(lái)看，本案在地段（島），景觀(guān)資源，后期配套方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在區(qū)域熱度，贈(zèng)送面積，住宅內(nèi)部會(huì)所等方面處于劣勢(shì)，因此明年在推廣方面前期需將“島”和“劃島為界的高端綜合體”等概念炒熱5、從市場(chǎng)潛在供應(yīng)來(lái)看，明年城東城南均有數(shù)個(gè)高端項(xiàng)目入市，加之目前市場(chǎng)主力對(duì)標(biāo)競(jìng)品部分存量尚多，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)或較為激烈2021/5/910營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

整體目標(biāo)·任務(wù)拆分2021/5/911戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，塑造諾仕達(dá)在呈貢的品牌形象，擴(kuò)大企業(yè)影響力；銷(xiāo)售目標(biāo)全年實(shí)現(xiàn)以銷(xiāo)售額7.2億。本報(bào)告以銷(xiāo)售目標(biāo)為重心，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年七彩云南第一城整體目標(biāo)2021/5/9122014年整年銷(xiāo)售額目標(biāo)：7.2億結(jié)合現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境及集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目的資金要求，設(shè)定：任務(wù)拆分根據(jù)我司去年操作樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，7.2億的銷(xiāo)售目標(biāo)可拆分如下表

6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億2021/5/913任務(wù)拆分結(jié)合每個(gè)月應(yīng)實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)值，設(shè)定拆分任務(wù)如下：

6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷(xiāo)售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)有面積配比+入市均價(jià)7650元/平米進(jìn)行估算開(kāi)盤(pán)目標(biāo)：160套！誠(chéng)意金客戶(hù)：120組開(kāi)盤(pán)前來(lái)訪(fǎng)：1200組此處的轉(zhuǎn)化率設(shè)定為10%，參照我司操作的高端項(xiàng)目而設(shè)定2021/5/914目標(biāo)下的價(jià)值審視

品牌價(jià)值·區(qū)域價(jià)值·島嶼價(jià)值·項(xiàng)目?jī)r(jià)值·住宅價(jià)值·價(jià)值提煉2021/5/915價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉

本案擁有呈貢金融城的規(guī)劃利好。在世界主流城市，以匯聚大型銀行、保險(xiǎn)公司、交易所、世界級(jí)公司總部的金融城，正在成為其現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的最重要物業(yè)載體。在紐約華爾街、倫敦金絲雀碼頭、上海的陸家嘴、北京的金融街……略帶炫耀色彩的地標(biāo)性建筑、鱗次櫛比的高端辦公物業(yè)，強(qiáng)勢(shì)吸納世界級(jí)金融資源，無(wú)不讓這些城市區(qū)域從形象和經(jīng)濟(jì)影響力上為世界矚目。

但區(qū)域現(xiàn)狀是規(guī)劃中所期待的發(fā)展尚未呈現(xiàn)，因此如何利用已經(jīng)逐步成型的金融城現(xiàn)狀描摹地塊周邊的發(fā)展?fàn)顩r是一個(gè)重要的課題。世界級(jí)“金”心之“心”，“前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者”的地段價(jià)值2021/5/916價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉罕見(jiàn)的城中環(huán)島：面面臨街，天賜寶坻。呈貢不缺水，不缺河，但整個(gè)項(xiàng)目真正能達(dá)到商業(yè)街四面環(huán)繞，本項(xiàng)目為呈貢唯一，具有不可復(fù)制性，景觀(guān)視野優(yōu)勢(shì)明顯。2021/5/917價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉項(xiàng)目總占地面積約180畝，為商辦兼容住宅用地，其中商業(yè)占比達(dá)到60%。土地容積率約為5.8，總建面約為70萬(wàn)㎡。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，包括地標(biāo)性超甲寫(xiě)字樓、總部辦公、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端特色配套商業(yè)、服務(wù)式公寓及高層豪宅。建成后，復(fù)地中心將成為成都最具影響力的高端城市綜合體之一。物業(yè)形態(tài)體量測(cè)算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫(xiě)字樓123867㎡甲級(jí)寫(xiě)字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車(chē)位206610㎡（數(shù)據(jù)來(lái)源：2013.11設(shè)計(jì)測(cè)算）260戶(hù)型220戶(hù)型175+140戶(hù)型

175+120戶(hù)型2021/5/918價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉

其中，項(xiàng)目住宅產(chǎn)品：圍合式布局+大中庭景觀(guān)組團(tuán)+錯(cuò)綜式樓棟布局（盡可能保證戶(hù)戶(hù)觀(guān)江）+商住業(yè)態(tài)完全分割120㎡+175㎡Y型樓棟住宅140㎡+175㎡Y型樓棟住宅220㎡+220㎡板式樓棟住宅260㎡+260㎡板式樓棟住宅大面寬、大橫廳（產(chǎn)品區(qū)別特點(diǎn)）、全景陽(yáng)臺(tái)、精裝雙大堂、私家電梯廳等，但同時(shí)，城南類(lèi)似豪宅較多。2021/5/919價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉優(yōu)勢(shì)1劣勢(shì)2機(jī)會(huì)3威脅4項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在板塊目前市場(chǎng)聲音較弱項(xiàng)目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問(wèn)題產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身在城南較為常見(jiàn)項(xiàng)目同時(shí)具備島居+國(guó)際城南+金融城規(guī)劃三個(gè)屬性，較為稀缺項(xiàng)目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶(hù)戶(hù)全景觀(guān)江宏觀(guān)政策層面持續(xù)收緊，對(duì)高端客戶(hù)形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商、豪宅眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，明年錦繡江山項(xiàng)目，環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目，都焯邦城均是潛在威脅政府對(duì)金融城后期的整體規(guī)劃，有助項(xiàng)目整體品質(zhì)提升項(xiàng)目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項(xiàng)目SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者2021/5/920價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉城市名片，發(fā)展升級(jí)引擎，本項(xiàng)目將打造包括高端住宅、超甲及甲級(jí)寫(xiě)字樓、精裝公寓及高端特色商業(yè)的高端城市綜合體。多功能目的地基于項(xiàng)目：2021/5/921

基于資源：金融城內(nèi)商業(yè)環(huán)繞高端、商業(yè)、國(guó)際項(xiàng)目位于呈貢新區(qū)昆明市行政辦公中心旁，是具有得天獨(dú)厚和不可復(fù)制的自然資源以及社會(huì)資源的一個(gè)地塊。周邊新興商業(yè)及高端辦公氛圍濃厚，同時(shí)有著良好的高端住宅發(fā)展基礎(chǔ)。價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉2021/5/922項(xiàng)目整體形象定位參考國(guó)際櫥窗·城市休閑環(huán)島國(guó)際化氣質(zhì)調(diào)性，提升項(xiàng)目扮演的城市功能地位；功能復(fù)合，成為城市商務(wù)人群、白領(lǐng)人士工作、交流、休閑、聚會(huì)的目的地，提供全新充滿(mǎn)PARK氣息的國(guó)際化工作、生活模式；呈現(xiàn)與眾不同的區(qū)域特色。這里將是呈貢再一次華麗蛻變的國(guó)際化形象展示窗口，匯聚本土特色資源的又一張城市名片，是呈貢進(jìn)行國(guó)際商務(wù)交流與交往的窗口，是呈貢田園城市國(guó)際化新生活的展示平臺(tái)。定位關(guān)鍵考量點(diǎn)：功能復(fù)合、具有影響力高度價(jià)值審視品牌價(jià)值區(qū)域價(jià)值島嶼價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值住宅價(jià)值價(jià)值提煉2021/5/923基于競(jìng)爭(zhēng)的客戶(hù)洞察

競(jìng)品客戶(hù)分析·客戶(hù)梯隊(duì)·客戶(hù)分類(lèi)·客戶(hù)鎖定2021/5/924首先，讓我們來(lái)看看我們的競(jìng)品客戶(hù)都有些什么樣的特點(diǎn)？客戶(hù)分析競(jìng)品樣本：實(shí)力心城涌鑫中心新南亞國(guó)際2021/5/925實(shí)力心城客戶(hù)來(lái)自城南區(qū)域的占62%，自住客戶(hù)占比約86%，主要以私營(yíng)企業(yè)主與政府、企業(yè)高管為主，中海老客戶(hù)占比約30%?？蛻?hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/926客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析實(shí)力心城客戶(hù)白描稱(chēng)呼：陳女士年齡：58歲性別：女籍貫：昆明從事行業(yè)：審計(jì)擔(dān)任職務(wù)：董事長(zhǎng)目前居住地：昆明教育經(jīng)歷：本科置業(yè)次數(shù)：5次家庭城員：獨(dú)居離異人士客戶(hù)語(yǔ)錄——“親戚住呈貢，想買(mǎi)套離親戚近的房子。”——“這里住的人和我差不多，這樣的地方住的比較放心?！薄胺块g主臥衛(wèi)生間太大，餐廳旁邊沒(méi)有電視插座，淋浴房沒(méi)有擱板，你們細(xì)節(jié)很不到位?！薄澳銈兩铌?yáng)臺(tái)有沒(méi)有冷熱水管，木作的墻群容易爛，房子里面的裝修壞了你們修不修，不要到時(shí)候沒(méi)人管啊?！笨蛻?hù)特征描述有實(shí)力、很刁鉆、很糾結(jié)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)很強(qiáng)、很謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)：

地段價(jià)值、圈層氛圍、物管服務(wù)典型客戶(hù)1：某審計(jì)公司董事長(zhǎng)2021/5/927客戶(hù)職業(yè)置業(yè)目的客戶(hù)來(lái)源涌鑫中心以呈貢、二級(jí)城市區(qū)域客戶(hù)為主，2次置業(yè)以上自住客戶(hù)，職業(yè)特征主要以個(gè)體商戶(hù)和私營(yíng)企業(yè)主為主占約67%，城南企業(yè)中高管占約21%?？蛻?hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/928涌鑫中心客戶(hù)白描客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析典型客戶(hù)2：歐派櫥柜供應(yīng)商稱(chēng)呼：毛先生年齡：45歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：建材擔(dān)任職務(wù)：老總目前居住地：昆明來(lái)蓉年限：5年置業(yè)次數(shù)：多次家庭成員：三口之家客戶(hù)語(yǔ)錄——“地段滿(mǎn)意”——“裝修風(fēng)格挺好的，有居家感又不失大氣華貴，還是買(mǎi)裝好了的房子比較省心。”——“社區(qū)里住的人不能太雜?！笨蛻?hù)特征描述樸實(shí)、平時(shí)工作很忙，某品牌櫥柜的供應(yīng)商，每個(gè)月最少來(lái)項(xiàng)目2次，一直說(shuō)想買(mǎi)，但在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之初并不下單，稱(chēng)自有打算，后期經(jīng)銷(xiāo)售人員多次逼定后才成交。購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)：地段價(jià)值、圈層氛圍、精裝風(fēng)格2021/5/929客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)特征客戶(hù)總結(jié)競(jìng)品客戶(hù)分析新南亞國(guó)際城南及省內(nèi)二級(jí)城市自住客戶(hù)為主，職業(yè)特征以私營(yíng)企業(yè)主及個(gè)體為主。2021/5/930典型客戶(hù)4：某金融高管稱(chēng)呼：劉哥年齡：40歲性別：男籍貫：昆明從事行業(yè)：金融擔(dān)任職務(wù)：高管目前居住地：天驕北麓置業(yè)次數(shù)：2次家庭成員：三口之家客戶(hù)語(yǔ)錄——“整體布局和景觀(guān)規(guī)劃還行，附近有湖，很好”——“路過(guò)這里就來(lái)看看，還不錯(cuò)，就是裝修的顏色太白，插座少了點(diǎn)”——“廚房小了點(diǎn)，不過(guò)也勉強(qiáng)可以用?！笨蛻?hù)特征描述有自己的想法，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃布局比較喜歡，不喜歡自己裝修房子購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)：社區(qū)規(guī)劃布局、城市景觀(guān)資源占有新南亞國(guó)際客戶(hù)白描客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/931客戶(hù)區(qū)域：昆明本地客戶(hù)約占60%（主要來(lái)自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶(hù)占20%，二級(jí)城市客戶(hù)（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶(hù)約占10%客戶(hù)職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個(gè)體商戶(hù)為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶(hù)共占15%購(gòu)買(mǎi)目的：主要以純自住客戶(hù)為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶(hù)，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶(hù)占比為25%，35歲以下的客戶(hù)占比為10%競(jìng)品客戶(hù)特點(diǎn)總結(jié)如下：客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/932客戶(hù)層次定位：主力客戶(hù)補(bǔ)充客戶(hù)項(xiàng)目名稱(chēng)在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽(yù)峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國(guó)際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-400220㎡

和260㎡產(chǎn)品客戶(hù)120-175㎡產(chǎn)品客戶(hù)本案主力面積120-175㎡，這部分產(chǎn)品的客戶(hù)應(yīng)為中高端客戶(hù)為主，220㎡以上產(chǎn)品的客戶(hù)才應(yīng)為區(qū)域豪宅客群。從上表中，可以看出市場(chǎng)中本案在總價(jià)關(guān)系上具有明顯的差異，市場(chǎng)豪宅階層的產(chǎn)品總價(jià)多處于250萬(wàn)以上，而本案的總價(jià)有較大部分處于250萬(wàn)以下，本案一期暫定是清水產(chǎn)品本案客戶(hù)與市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)豪宅項(xiàng)目的客戶(hù)階層具有一定差異性，項(xiàng)目客戶(hù)主要以中高端及高端客戶(hù)為主，豪宅客戶(hù)將作為本案的補(bǔ)充類(lèi)客戶(hù)而存在客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/933職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體戶(hù)政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體戶(hù)；國(guó)企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價(jià)格敏感相對(duì)度高；注重樓盤(pán)檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶(hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析2021/5/934購(gòu)買(mǎi)能力：城市財(cái)富身份代表，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)購(gòu)房需求：多次置業(yè)，購(gòu)房以改善型居住需求為主購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注地段價(jià)值、產(chǎn)品、圈層氛圍、景觀(guān)資源消費(fèi)共性：a.對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、展示等要求較高，追求舒適型生活；b.有主動(dòng)對(duì)城市稀缺景觀(guān)資源進(jìn)行占有的習(xí)慣；c.對(duì)物管服務(wù)等軟件配套要求高，強(qiáng)調(diào)具有品質(zhì)感的生活模式?？蛻?hù)洞察客戶(hù)梯隊(duì)客戶(hù)分類(lèi)客戶(hù)鎖定競(jìng)品客戶(hù)分析通過(guò)分析我們將客戶(hù)鎖定在如下特征人群當(dāng)中：對(duì)于該類(lèi)人群的鎖定將直接影響明年推廣和渠道一系列的選擇2021/5/935營(yíng)銷(xiāo)策略思考

營(yíng)銷(xiāo)整體思路·節(jié)點(diǎn)梳理·分階段訴求·推貨策略2021/5/936項(xiàng)目的使命必達(dá)——雙重標(biāo)桿效應(yīng)新區(qū)品冠＆名利雙收身未動(dòng)，名已遠(yuǎn)。河心島從拿地開(kāi)始就一直引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，由于其優(yōu)良的地段位置和資源特色，目前也形成了一定的市場(chǎng)知曉度，換句話(huà)說(shuō)，本項(xiàng)目已經(jīng)承載了太多的關(guān)注和期待。品牌目標(biāo)無(wú)可爭(zhēng)議的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者，璀璨矚目的城市名片銷(xiāo)售目標(biāo)價(jià)值標(biāo)桿，熱銷(xiāo)名盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略2021/5/937總體策略觀(guān)點(diǎn)1：讓各不同的商住業(yè)態(tài)站在項(xiàng)目扮演一定城市功能角色的基礎(chǔ)之上。項(xiàng)目影響力發(fā)揮在前，起勢(shì)注重整體平臺(tái)成立搭建，后續(xù)各級(jí)產(chǎn)品線(xiàn)推售順勢(shì)而為；獨(dú)具慧眼的擇址眼光，首先看重地段及區(qū)域發(fā)展空間，占據(jù)城市核心優(yōu)質(zhì)資源條件。不做簡(jiǎn)單復(fù)制，充分考慮每片土地的獨(dú)有的特色價(jià)值，把每座城市標(biāo)識(shí)元素恰當(dāng)嫁接，打造屬于每座城市自己的城市名片。不做簡(jiǎn)單加法，資源整合運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)勁，成為區(qū)域升級(jí)發(fā)展引擎，成為城市新標(biāo)桿。營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略2021/5/938總體策略觀(guān)點(diǎn)2：以昆明市行政中心為資源核心，開(kāi)啟呈貢最具特色的“金融生活”時(shí)代，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面超越的根本。提出“超越目前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)”的戰(zhàn)略高度，最終本項(xiàng)目需要以最具區(qū)隔特征的“環(huán)繞式水景”資源為產(chǎn)品價(jià)值核心，構(gòu)建成都獨(dú)具特色的城市島居生活時(shí)代。“成也示范區(qū)，敗也示范區(qū)”，對(duì)本項(xiàng)目而言，示范區(qū)的氣勢(shì)規(guī)模與品相尤為重要，某種程度上決定了本項(xiàng)目能否成為繼新南亞之后，開(kāi)創(chuàng)呈貢住宅新時(shí)代的引領(lǐng)者，因此我司強(qiáng)烈建議售樓部與示范區(qū)同步開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略2021/5/939七彩云南第壹城2014年度營(yíng)銷(xiāo)策略：先推圈，再推盤(pán)，最后推產(chǎn)品！先炒熱河心島地塊，

將河心島地塊和“國(guó)際城南”，“金融城”和“呈貢封面”等字眼掛鉤2、再奏響盤(pán)的名氣，引發(fā)全城關(guān)注，將“獨(dú)占一島的高端城市綜合體”概念推向市場(chǎng)，塑造城市新地標(biāo)的形象3、當(dāng)項(xiàng)目，成為全城仰望的明星之地，順勢(shì)推貨，單獨(dú)包裝產(chǎn)品

將“360度觀(guān)江純島居豪宅”的概念推向市場(chǎng)，將島居的稀缺性發(fā)揮到極致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略高舉高打！平開(kāi)高走！2021/5/940結(jié)合工程可實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)如下圖所示，由于我司建議售樓部和示范區(qū)同時(shí)亮相以提高項(xiàng)目的口碑，因此項(xiàng)目蓄客期只有短短2個(gè)月，時(shí)間緊，任務(wù)重，按照既有時(shí)間節(jié)點(diǎn)和推廣策略，6到7月份為項(xiàng)目炒島階段，7月至8月為項(xiàng)目炒盤(pán)階段，售樓部和景觀(guān)示范區(qū)交付使用之后將推廣的重點(diǎn)放到產(chǎn)品上面2014年4月底5月6月

7月8月初8月中旬9月下旬9月底辦理島居生活手冊(cè)，試探客戶(hù)意向炒島階段炒盤(pán)階段推住宅產(chǎn)品階段營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略工程節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)推售節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售動(dòng)作紅星路南延線(xiàn)改造工程竣工售樓部和景觀(guān)示范區(qū)交付樣板間交付領(lǐng)取預(yù)售許可證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開(kāi)盤(pán)樣板房開(kāi)放即收籌洗客2021/5/9412014年4月底5月6月

7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和景觀(guān)示范區(qū)交付樣板房交付預(yù)售證取得紅星路南延線(xiàn)改造工程竣工炒島階段炒盤(pán)階段炒住宅階段主要訴求：神秘島嶼驚現(xiàn)國(guó)際城南！主要訴求：國(guó)際環(huán)島特區(qū)——錦江新地標(biāo)主要訴求：360度觀(guān)江島居豪宅，錦江盡在呼吸間引發(fā)的民間回音：成都原來(lái)還真有這么個(gè)河心島哦，而且還在南門(mén)這么好的位置，就是不曉得島上要修什么東西喃引發(fā)的民間回音：不得了哦，島上的業(yè)態(tài)全都是高端，以后怕是只有外籍人士和社會(huì)精英才能在島上消費(fèi)和生活了引發(fā)的民間回音：巴適哦，原來(lái)島上還有純住宅賣(mài)，現(xiàn)在錦江旁邊的房子都這么難買(mǎi)，又有江又有島的房子以后只有絕版咯營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略2021/5/942七彩云南第壹城首批次推貨原則1：1+1+1備貨原則即開(kāi)盤(pán)時(shí)以3棟房源推出，包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和1棟175+120的產(chǎn)品，產(chǎn)品線(xiàn)上作優(yōu)劣搭配，推貨原則保證除260之外，各產(chǎn)品線(xiàn)均有入市，滿(mǎn)足不同階層和不同置業(yè)的客戶(hù)的需要，從銷(xiāo)售上來(lái)說(shuō)，，120和140平米的戶(hù)型是主要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，而220平米戶(hù)型則是一批次的形象標(biāo)桿產(chǎn)品

9#10#預(yù)計(jì)推售戶(hù)型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線(xiàn)江景資源+面積相對(duì)較小，絕對(duì)的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線(xiàn)江景資源+面積適中+整盤(pán)套數(shù)占比最大，絕對(duì)的走量主要產(chǎn)品10#14047一線(xiàn)江景資源，在銷(xiāo)售策略上擠壓二線(xiàn)江景的120平米戶(hù)型成交17594一線(xiàn)江景資源，在銷(xiāo)售策略上擠壓二線(xiàn)江景的175平米戶(hù)型成交9#22040一線(xiàn)江景資源，一期一批次里面為項(xiàng)目樹(shù)立形象的主要產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略思考整體思路節(jié)點(diǎn)梳理分階段訴求推貨策略動(dòng)工順序建議：由于我司所建議的推售順序，所以為了讓以上3棟住宅可以達(dá)到預(yù)售條件，開(kāi)工順序建議從10#樓開(kāi)挖，優(yōu)先滿(mǎn)足10,9,13#樓達(dá)到領(lǐng)取預(yù)售許可證的水準(zhǔn)為動(dòng)工順序方向13#2021/5/943項(xiàng)目分階段營(yíng)銷(xiāo)策略計(jì)劃

整體鋪排·預(yù)熱期策略·造勢(shì)期策略·爆破期策略·持銷(xiāo)期策略2021/5/944分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開(kāi)放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：豪門(mén)夜宴式開(kāi)盤(pán)7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期階段性工作重點(diǎn)6月份開(kāi)始熱炒島嶼，轉(zhuǎn)入7月份之后項(xiàng)目整體形象出街，揭開(kāi)島嶼面紗。該階段主要強(qiáng)化銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)信息，拓客先行，為項(xiàng)目亮相做好充分準(zhǔn)備。8月2日，以售樓部和示范區(qū)亮相為造勢(shì)節(jié)點(diǎn)，輔以重大的亮相活動(dòng)，媒體，同行到訪(fǎng)，形成口碑傳播，線(xiàn)上線(xiàn)下持續(xù)發(fā)力8月16日，以樣板間開(kāi)放為造勢(shì)節(jié)點(diǎn)，輔以收籌行為進(jìn)行洗客，各種圈層活動(dòng)持續(xù)，力求為開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)做好充分準(zhǔn)備9月31日，以開(kāi)盤(pán)為銷(xiāo)售高潮引爆節(jié)點(diǎn)以銷(xiāo)售炒作、洗客跟進(jìn)為后繼持銷(xiāo)作準(zhǔn)備；2021/5/945分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始線(xiàn)上：線(xiàn)下：6月底項(xiàng)目話(huà)題炒作，以吸睛全球?yàn)槟康模P(guān)聯(lián)河心島土地前世今生（配合媒體：網(wǎng)絡(luò)、新聞、要聞、訪(fǎng)談為主）銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)信心強(qiáng)化：上海總部行、江景豪宅居住體驗(yàn)、成都豪宅對(duì)標(biāo)踩盤(pán)、口徑及銷(xiāo)售行為強(qiáng)化等抗性分類(lèi)培訓(xùn)、拓客分配跟進(jìn)等地緣，外緣客戶(hù)拓展邀約8月亮相到訪(fǎng)：本地企業(yè)客戶(hù)拓展、代理公司資源客戶(hù)、政府資源等重點(diǎn)對(duì)政府、媒體、同行等進(jìn)行洗腦造勢(shì)：媒體上海體驗(yàn)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)、政府及高端資源拜訪(fǎng)、7月中旬以后：月炒作話(huà)題由島轉(zhuǎn)入盤(pán)關(guān)聯(lián)河心島五大高端業(yè)態(tài)（配合媒體：機(jī)場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)、戶(hù)外，公交站臺(tái)、陣地、路名牌、報(bào)媒）8月2日：售樓部示范區(qū)開(kāi)放階段目標(biāo)：利用網(wǎng)絡(luò)，新聞等形式先將島炒熱7月17日之后整體形象出街，炒作對(duì)象由島換做盤(pán)2021/5/946分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始7月17日之前：7月17日之后：推廣目的：炒熱島的價(jià)值并為河心島附加A、國(guó)際城南的方位價(jià)值B、金融城的板塊價(jià)值C、復(fù)地的品牌價(jià)值媒體推廣炒作主題：神秘島嶼驚現(xiàn)國(guó)際城南推廣媒體：網(wǎng)絡(luò)，新聞活動(dòng)配合：金融城高峰論壇即河心島業(yè)態(tài)揭秘活動(dòng)推廣目的：炒熱盤(pán)的價(jià)值目的A、體現(xiàn)五大業(yè)態(tài)獨(dú)占一島的地標(biāo)性概念B、拔高產(chǎn)品調(diào)性，營(yíng)造社會(huì)高端人士方可登島的氛圍C、釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開(kāi)放的信息媒體推廣炒作主題：五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島推廣媒體：網(wǎng)絡(luò)，新聞、戶(hù)外，陣地，站臺(tái)，路名牌，短信活動(dòng)配合：暫無(wú)2021/5/947炒島話(huà)題示意：1、世界金融大佬中意呈貢新區(qū)；2、河心島版圖猜想揭秘；3、28大國(guó)際品牌旗艦躋身呈貢新區(qū)4、專(zhuān)線(xiàn)輕軌打通呈貢交通“任督二脈”……2021/5/948推廣調(diào)性示意：神秘金融商圈驚現(xiàn)呈貢新區(qū)2021/5/949商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈終于引來(lái)城市新地標(biāo)推廣調(diào)性示意：2021/5/950分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始線(xiàn)上推廣線(xiàn)整體鋪排圍擋，精神堡壘出街同步更換訴求網(wǎng)絡(luò)推廣同步更換訴求商報(bào)+華西報(bào)版出街院線(xiàn)廣告出街戶(hù)外大牌，路名牌，公交站臺(tái)，出租車(chē)站臺(tái)廣告投放主訴求為商圈的稀缺性主訴求為項(xiàng)目自身機(jī)場(chǎng)戶(hù)外投放航空雜志投放停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/951分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開(kāi)放的信息高端城市綜合體驚現(xiàn)呈貢2021/5/952分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱從圍擋開(kāi)始投放廣告的時(shí)候便同步開(kāi)始項(xiàng)目的彩燈照明，方法將彩燈效果打到高炮上，該效果應(yīng)一致持續(xù)燈光工程2021/5/953分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時(shí)間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國(guó)際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫(huà)面6月-8月城市運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫(huà)面6月-8月伴隨項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將各種島的工程進(jìn)度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣網(wǎng)推廣方面：在7月17日之前主要運(yùn)用軟文熱炒島的價(jià)值，7月17日之后增加通欄，文字，畫(huà)面，熱炒整盤(pán)的價(jià)值，并釋放售樓部和示范區(qū)即將盛大開(kāi)放信息公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/954分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣報(bào)紙推廣渠道形式地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求*投放頻率昆明商報(bào)硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報(bào)硬廣（整版）全城7月下旬盤(pán)島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開(kāi)放2次6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始報(bào)媒體推廣方面：在7月17日和7月25日，華西和商報(bào)各打一個(gè)整版，目的有1、揭開(kāi)國(guó)際城南河心島的神秘面紗2、釋放售樓部和示范區(qū)即將開(kāi)放的信息公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/955分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始電影院廣告投放渠道院線(xiàn)投放時(shí)間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬(wàn)達(dá)、保利萬(wàn)和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場(chǎng)的熱門(mén)電影進(jìn)行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線(xiàn)投放：CF片選擇7月下旬的周末，根據(jù)當(dāng)月電影的熱度來(lái)選擇投放的場(chǎng)次，CF片中需包含項(xiàng)目示范區(qū)和售樓中心即將開(kāi)放的信息2014年熱門(mén)電影：美國(guó)隊(duì)長(zhǎng)2狼圖騰變形金剛4公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/956分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶(hù)外7月形象出街起，一直持續(xù)與線(xiàn)上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開(kāi)盤(pán)戶(hù)外大牌選擇了市中心的2塊和城南的1塊，實(shí)力心城，大咖公寓項(xiàng)目都曾選擇過(guò)南亞風(fēng)情第壹城大牌進(jìn)行過(guò)投放公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/957分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)廣告牌示意圖本廣告點(diǎn)位來(lái)源于昆明博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰酒卟试颇系谝汲牵邯?dú)占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體機(jī)場(chǎng)戶(hù)外廣告投放地點(diǎn)投放時(shí)間該階段主訴求機(jī)場(chǎng)廣告牌長(zhǎng)水國(guó)際機(jī)場(chǎng)7月17項(xiàng)目形象出街開(kāi)始一直持續(xù)至開(kāi)盤(pán)后的一個(gè)月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機(jī)場(chǎng)戶(hù)外：7月17日隨其他線(xiàn)上媒體同步投放，精準(zhǔn)鎖定有航空需求的高端客群，訴求方面與其他線(xiàn)上媒介保持一致公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱2021/5/958分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率路名牌線(xiàn)路1：彩云北路沿線(xiàn)線(xiàn)路2：廣福路線(xiàn)路3：環(huán)城東路7月至8月與項(xiàng)目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點(diǎn)城東、城南（重點(diǎn)）、城中區(qū)域出租車(chē)站點(diǎn)七彩云南第壹城：獨(dú)占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體2021/5/959陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報(bào)媒推廣院線(xiàn)推廣戶(hù)外推廣分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始公交站臺(tái)停車(chē)場(chǎng)燈箱戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率高端商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)燈箱南屏街，北辰財(cái)富，和諧世紀(jì)，環(huán)球中心等高端商場(chǎng)7月中旬開(kāi)始與線(xiàn)上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹城：獨(dú)占呈貢新區(qū)中心的高端城市綜合體2021/5/960線(xiàn)下活動(dòng)渠道整體鋪排分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始主訴求為商圈的稀缺性主訴求為項(xiàng)目自身銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行客戶(hù)資源梳理+CALL客開(kāi)始高端商場(chǎng)擺展金融城高峰論壇活動(dòng)短信發(fā)送2021/5/961分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資源客戶(hù)梳理CALL客商場(chǎng)擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送方式一：上海行及江景豪宅居住體驗(yàn)首先組織銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)到上海參觀(guān)，包括上海代表項(xiàng)目的參觀(guān)，感受項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)安排于上海金茂君悅大酒店的居住體驗(yàn)，讓團(tuán)隊(duì)首先明確將來(lái)的復(fù)地中心將給業(yè)主帶來(lái)什么樣生活。方式二：七彩云南第壹城紀(jì)錄片七彩云南第壹城項(xiàng)目紀(jì)錄片將從土地、產(chǎn)品、工程、物業(yè)四個(gè)方面記錄下每個(gè)崗位的員工為復(fù)地中心所付出的心血，其中有爭(zhēng)辯有認(rèn)同，但最終達(dá)到共識(shí)，目的是讓看過(guò)該紀(jì)錄片的每一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都七彩云南第壹城的誕生產(chǎn)生強(qiáng)烈的情感共鳴，是值得驕傲的向客戶(hù)推薦的。2021/5/962分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資源客戶(hù)梳理CALL客商場(chǎng)擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送人員安排：從每日CALL客銷(xiāo)售人員4-5名，其中每日CALL客電話(huà)數(shù)量保底100組/人，由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果CALL客項(xiàng)目：吉信行代理項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員進(jìn)行初步掃客，對(duì)客戶(hù)釋放復(fù)地中心售樓部和示范區(qū)即將開(kāi)放的信息CALL客時(shí)間：從7月20日開(kāi)始一直持續(xù)2021/5/963分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資源客戶(hù)梳理CALL客商場(chǎng)擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送和諧世紀(jì)負(fù)一層及四層北辰財(cái)富中心南亞風(fēng)情第壹城拓客渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求擺展頻率商場(chǎng)擺展南亞風(fēng)情第壹城7月中旬開(kāi)始與線(xiàn)上主訴求保持一致選擇每周末兩天進(jìn)行擺展2021/5/964銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資源客戶(hù)梳理CALL客商場(chǎng)擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始策略?xún)?nèi)容：借勢(shì)講解金融城中后期規(guī)劃，揭開(kāi)島上業(yè)態(tài)分布情況，推出項(xiàng)目高端形象，以七彩云南第壹城2014年規(guī)劃版圖再次聚焦推向市場(chǎng)、推向業(yè)內(nèi)。呈貢新區(qū)金融巔峰論壇——即七彩云南第壹城2014業(yè)態(tài)揭秘會(huì)活動(dòng)時(shí)間：2014年7月初活動(dòng)形式：專(zhuān)題采訪(fǎng)+軟文炒作媒體配合：軟文、網(wǎng)絡(luò)、微薄、短信媒體公關(guān)，讓成都各大主流媒體統(tǒng)一懸疑式推廣口徑，制造市場(chǎng)期待，為爆發(fā)性全城話(huà)題造勢(shì)奠定基礎(chǔ)。2021/5/965銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化吉信行資源客戶(hù)梳理CALL客商場(chǎng)擺展論壇活動(dòng)短信發(fā)送分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街6月1日：島的炒作開(kāi)始投放時(shí)間主訴求針對(duì)客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復(fù)地中心：獨(dú)占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開(kāi)放全市客群6月：20萬(wàn)條7月：40萬(wàn)條每周2次2021/5/966分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相階段目標(biāo)：利用示范區(qū)及售樓部亮相制造第一個(gè)大的節(jié)點(diǎn)，保持市場(chǎng)熱度

利用樣板間開(kāi)放制造第二個(gè)大的節(jié)點(diǎn)，開(kāi)始認(rèn)籌工作主訴求：炒作重點(diǎn)由“盤(pán)”帶入“住宅”，制造公共話(huà)題，將島化作公眾目的地以“銷(xiāo)售中心亮相驚艷、預(yù)期叫好”和“8月中旬樣板間開(kāi)放在即”為節(jié)點(diǎn)目標(biāo)面對(duì)精準(zhǔn)客戶(hù)（配合媒體：機(jī)場(chǎng)、航空雜志、戶(hù)外，公交站臺(tái)、陣地、路名牌、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)等）線(xiàn)上：目標(biāo)客戶(hù)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)：1、持續(xù)企業(yè)客戶(hù)、圈層客戶(hù)、新客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)；2周邊競(jìng)品攔截；3渠道客戶(hù)導(dǎo)入；4代理公司聯(lián)動(dòng)帶客等線(xiàn)下：線(xiàn)下高調(diào)博出鏡：強(qiáng)化媒體體驗(yàn)活動(dòng)后續(xù)報(bào)道及炒作；啟動(dòng)關(guān)于品質(zhì)型島居生活的民間創(chuàng)意猜想；微信、微博、APP等社交媒體、網(wǎng)格搜縈引擎等網(wǎng)絡(luò)媒介方面強(qiáng)勢(shì)曝光；電臺(tái)及小眾媒體出鏡現(xiàn)場(chǎng)：樣板房開(kāi)放活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售將前期所蓄客戶(hù)邀約至現(xiàn)場(chǎng)，以入會(huì)“諾相會(huì)”的形式進(jìn)行收籌售樓部和示范區(qū)亮相活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)將之前拓到客戶(hù)與媒體同行一起邀約至現(xiàn)場(chǎng)，辦理“島居生活手冊(cè)”2021/5/967分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)由于本階段推廣訴求點(diǎn)從“盤(pán)”帶入“住宅”，因此我司建議住宅組團(tuán)以單獨(dú)的案名命名，以下是我司對(duì)于復(fù)地中心的整體以及不同業(yè)態(tài)的命名建議整體案名：七彩云南第壹城命名依據(jù)：“央”體現(xiàn)城市核心位置，“島”體現(xiàn)地塊屬性，“國(guó)際”體現(xiàn)高端氣質(zhì)寫(xiě)字樓：七彩云南第壹城·FFC命名依據(jù)：復(fù)地金融中心英文縮寫(xiě)住宅：七彩云南第壹城·河心島命名依據(jù)：直接運(yùn)用河心島原名，知名度高商業(yè)：七彩云南第壹城·濱海匯命名依據(jù)：體現(xiàn)商業(yè)以濱水商業(yè)為主，“匯”特指中央的概念公寓：七彩云南第壹城·觀(guān)海公館命名依據(jù)：體現(xiàn)住在里面的人的觀(guān)江如觀(guān)海的視野感備注：后文為撰寫(xiě)方便，案名依舊沿用七彩云南第壹城8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/968分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)線(xiàn)上推廣線(xiàn)整體鋪排機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)，路名牌陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)燈箱主訴求由“盤(pán)”帶入“住宅”8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/969分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)廣告牌示意圖本廣告點(diǎn)位來(lái)源于四川博縱廣告?zhèn)鞑ビ邢薰緩?fù)地中心·河心島：360度戶(hù)戶(hù)觀(guān)江島居豪宅，僅此一座機(jī)場(chǎng)戶(hù)外廣告投放地點(diǎn)投放時(shí)間該階段主訴求機(jī)場(chǎng)廣告牌雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)7月17項(xiàng)目形象出街開(kāi)始一直持續(xù)至開(kāi)盤(pán)后的一個(gè)月主訴求由“盤(pán)”變?yōu)椤白≌睓C(jī)場(chǎng)戶(hù)外：本階段機(jī)場(chǎng)戶(hù)外繼續(xù)投放，畫(huà)面與線(xiàn)上其他媒介同步更換，并釋放“銷(xiāo)售中心開(kāi)放引全城轟動(dòng)，樣板間將在8月中旬開(kāi)放”的信息8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/970分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)四川航空西南航空航空雜志投放時(shí)間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤(pán)”帶“住宅”航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機(jī)會(huì)，在每月1號(hào)發(fā)行，因此主要訴求需“盤(pán)+住宅”同時(shí)出現(xiàn)，同時(shí)需著重強(qiáng)調(diào)售樓部開(kāi)放和樣板間開(kāi)放的時(shí)間。8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/971分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率路名牌線(xiàn)路1：益州大道沿線(xiàn)線(xiàn)路2：桐梓林-玉林片區(qū)線(xiàn)路3：紅星路南延線(xiàn)8月至9月與項(xiàng)目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點(diǎn)城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車(chē)站點(diǎn)復(fù)地中心·河心島：島居生活開(kāi)始，錦江盡在呼吸間院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/972分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)售樓部開(kāi)放之后，燈光工程的效果將投射至售樓中心上面，以吸引客戶(hù)，該效果將一直持續(xù)燈光工程2021/5/973機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)報(bào)紙推廣渠道形式地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求*投放頻率昆明商報(bào)硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶(hù)戶(hù)觀(guān)江，只因獨(dú)占一島副：樣板間即將盛大開(kāi)放2次昆明都市報(bào)硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽(yáng)臺(tái)，只為360度坐島觀(guān)江副：樣板間即將盛大開(kāi)放2次報(bào)廣的訴求此時(shí)由“盤(pán)”轉(zhuǎn)入“住宅”，并同步釋放樣板間即將盛大開(kāi)放的信息8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/974機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)上:到處都在談?wù)撈卟试颇系谝汲蔷C合業(yè)態(tài)，談?wù)搷u居生活，談?wù)搷u居豪宅圖片新聞業(yè)主論壇熱點(diǎn)專(zhuān)題微博傳播七彩云南第壹城，獨(dú)占金融城河心島打造國(guó)際綜合體，住宅組團(tuán)“河心島”率先面世七彩云南第壹城河心島組團(tuán)正式綻放，開(kāi)啟國(guó)際城南島居生活登島！開(kāi)始上流社會(huì)島居生活！島居豪宅樣板間開(kāi)放在即，誠(chéng)邀您一同鑒賞項(xiàng)目組及網(wǎng)推公司根據(jù)七彩云南第壹城進(jìn)度和事件，實(shí)時(shí)炒作復(fù)地中心新動(dòng)向有節(jié)點(diǎn)，必有網(wǎng)絡(luò)全城的聲音，要有萬(wàn)劍歸宗的氣勢(shì)！8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/975機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)電影院廣告投放渠道院線(xiàn)投放時(shí)間主訴求CF片播放，影院看板廣告太平洋、萬(wàn)達(dá)、保利萬(wàn)和、UME、王府井，環(huán)球中心影院CF片選其中8場(chǎng)電影進(jìn)行投放，看板廣告持續(xù)七彩云南第壹成·河心島：360度觀(guān)江島居豪宅院線(xiàn)投放：CF片選擇8月的周末，根據(jù)當(dāng)月電影的熱度來(lái)選擇投放的場(chǎng)次，CF片中需包含項(xiàng)目樣板間即將盛大開(kāi)放的信息2014年熱門(mén)電影：美國(guó)隊(duì)長(zhǎng)2狼圖騰變形金剛48月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/976機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率高端商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地廣場(chǎng)等高端商場(chǎng)7月中旬開(kāi)始，整個(gè)8月繼續(xù)持續(xù)與線(xiàn)上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹城·河心島：360度江島居豪宅高端商場(chǎng)的地下停車(chē)場(chǎng)燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線(xiàn)上同步更換8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/977線(xiàn)下活動(dòng)渠道整體鋪排分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)主訴求由“盤(pán)”帶入“住宅”售樓部及示范區(qū)亮相起勢(shì)活動(dòng)（重點(diǎn)）樣板房開(kāi)放造勢(shì)活動(dòng)（重點(diǎn)）事件性活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)圈層活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/978分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截吉信行觀(guān)點(diǎn)：前期溝通中，今年推廣費(fèi)用有限，如果以全銷(xiāo)售型高端住宅產(chǎn)品入市，要想達(dá)到“高端項(xiàng)目，剛需人氣”以保證項(xiàng)目實(shí)質(zhì)“名利雙收”，在目前競(jìng)爭(zhēng)白熱化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，豪宅客戶(hù)“重項(xiàng)目影響力大于重產(chǎn)品本身”，因此項(xiàng)目起勢(shì)影響力建立尤為重要，切忌推廣細(xì)水長(zhǎng)流，因此建議在前期起勢(shì)集中50%的推廣費(fèi)用及力度，以轟動(dòng)業(yè)內(nèi)外的大手筆活動(dòng)提領(lǐng)整體影響力，同時(shí)形成一定的實(shí)質(zhì)性現(xiàn)場(chǎng)到訪(fǎng)，在此基調(diào)下，亮相起勢(shì)活動(dòng)顯得極其重要線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/979分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截亮相起勢(shì)活動(dòng)大四元素：星閃空沙我司建議復(fù)星集團(tuán)郭總親臨亮相活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，體現(xiàn)復(fù)地中心項(xiàng)目在全國(guó)的戰(zhàn)略地位我司建議亮相活動(dòng)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)舉辦“維多利亞的秘密內(nèi)衣秀”，閃耀現(xiàn)場(chǎng)，制造人氣我司建議現(xiàn)場(chǎng)為來(lái)訪(fǎng)賓客提供可乘坐的坐熱氣球，升空盤(pán)旋城南，認(rèn)識(shí)河心島的唯一性和城南地域的可貴性現(xiàn)場(chǎng)配合投影儀，用沙畫(huà)的形式來(lái)講解整個(gè)城南區(qū)域和復(fù)地中心項(xiàng)目，即有創(chuàng)意又不失美感線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/980分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截活動(dòng)時(shí)間：2014年8月2日活動(dòng)地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動(dòng)目的：經(jīng)過(guò)前期一系列的鋪墊，項(xiàng)目正式面世，要在同行，媒體和潛在客戶(hù)面前樹(shù)立起形象標(biāo)桿，達(dá)到一炮而紅，有口皆碑的目的，同時(shí)開(kāi)始借辦理“島居生活手冊(cè)”初步判斷客戶(hù)意向備注：售樓部亮相活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)可為前來(lái)的賓客辦理“島居生活手冊(cè)”，（內(nèi)附客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷，用于摸底客戶(hù)情況）辦此手冊(cè)者給予1%的優(yōu)惠活動(dòng)名稱(chēng)：入城既七彩云南第壹城亮相活動(dòng)線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/981分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)早上6點(diǎn)早上7點(diǎn)早上10點(diǎn)下午2點(diǎn)下午5點(diǎn)晚上7點(diǎn)中午12點(diǎn)晚上回家島居生活手冊(cè)該手冊(cè)（內(nèi)附客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷）將以圖片和軟文的形式對(duì)島上各綜合業(yè)態(tài)呈現(xiàn)之后的生活進(jìn)行生動(dòng)的描摹，力求達(dá)到把“吃喝住行”皆在此島的場(chǎng)景呈現(xiàn)的潛在客戶(hù)，同時(shí)辦理“島居生活手冊(cè)”即給予1%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠的方式也是對(duì)潛客進(jìn)行初步的試探8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/982分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截活動(dòng)名稱(chēng)：島居產(chǎn)品品鑒會(huì)既七彩云南第壹城樣板間開(kāi)放活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：2014年8月16日活動(dòng)地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動(dòng)目的：經(jīng)過(guò)前期炒作和售樓部盛大亮相，目前市場(chǎng)熱度已經(jīng)呈現(xiàn)，借此良好勢(shì)頭通過(guò)開(kāi)放樣板間進(jìn)一步贏得市場(chǎng)認(rèn)同，并借此節(jié)點(diǎn)開(kāi)始認(rèn)籌，篩選客戶(hù)備注：此時(shí)可以借入諾相會(huì)的名義開(kāi)始收誠(chéng)意金，交10萬(wàn)給予4%的優(yōu)惠線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/983分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截活動(dòng)名稱(chēng)

：島居生活，七彩云南第壹城·河心島高爾夫邀請(qǐng)賽活動(dòng)目的：借高爾夫活動(dòng)，將意向客戶(hù)和高爾夫俱樂(lè)部的會(huì)員結(jié)合，整合資源，鎖定圈層客戶(hù)?；顒?dòng)方式：邀請(qǐng)市新陣地高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員、項(xiàng)目意向客戶(hù)共同參與，活動(dòng)結(jié)束時(shí)評(píng)出1、2、3名并予以獎(jiǎng)勵(lì)（獎(jiǎng)勵(lì)可以是七彩云南第壹城的現(xiàn)金抵扣券）?；顒?dòng)時(shí)間：2014年8月9日線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/984分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截活動(dòng)時(shí)間：8月至9月的周末活動(dòng)地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動(dòng)目的：通過(guò)在現(xiàn)場(chǎng)舉辦知名高端品牌的發(fā)布會(huì)，起到跨界營(yíng)銷(xiāo)和暖場(chǎng)的作用凱迪拉克新車(chē)發(fā)布會(huì)迪奧新香水發(fā)布會(huì)8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/985分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截活動(dòng)時(shí)間：售樓部亮相和樣板房開(kāi)放期間的周末活動(dòng)地點(diǎn)：七彩云南第壹城售樓部與示范區(qū)活動(dòng)目的：通過(guò)組織代理公司專(zhuān)資源場(chǎng)客戶(hù)活動(dòng)，釋放團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠信息（額外給予1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，3套以上可團(tuán)）代理公司專(zhuān)場(chǎng)觀(guān)影活動(dòng)代理公司專(zhuān)場(chǎng)島居生活品鑒活動(dòng)線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/986分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截吉信行高端客戶(hù)渠道經(jīng)理主動(dòng)結(jié)交擴(kuò)展新資源滲入到成都各個(gè)高端圈層中（各個(gè)商會(huì)活動(dòng)，高爾夫俱樂(lè)部，名車(chē)俱樂(lè)部，奢侈品發(fā)布會(huì)，銀行高端客戶(hù)答謝會(huì)，馬術(shù)俱樂(lè)部等）；每次活動(dòng)由公關(guān)拓展人員（1—2名）融入外界社交活動(dòng)中，拓展新客戶(hù)資源，建立良好客戶(hù)互動(dòng)關(guān)系，為后期客戶(hù)維護(hù)及持續(xù)客戶(hù)拓展所用；線(xiàn)下例行8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/987分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截線(xiàn)下例行售樓部開(kāi)放之后，我司建議派小蜜蜂對(duì)城南來(lái)訪(fǎng)亮較大的高端住宅項(xiàng)目及豪宅項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)品攔截，攔截時(shí)的推廣用物料建議使用制作精美的邀請(qǐng)卡，而非單薄的DM單七彩云南第壹城恭迎品鑒城南來(lái)訪(fǎng)較高的高端項(xiàng)目：中海華府月來(lái)訪(fǎng)425組新南亞國(guó)際月來(lái)訪(fǎng)485組實(shí)力心城月來(lái)訪(fǎng)521組8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/988分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)亮相起勢(shì)樣板房開(kāi)放事件性活動(dòng)圈層活動(dòng)資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截線(xiàn)下例行短信（訴求同線(xiàn)上保持一致）造勢(shì)期間短信繼續(xù)發(fā)送，8月短信條數(shù)增加至70萬(wàn)條商超擺展（說(shuō)辭同線(xiàn)上保持一致）擺展除原有三個(gè)商場(chǎng)之外，售樓部開(kāi)放后建議增加王府井，仁和春天，仁恒置地廣場(chǎng)等市中心商超CALL客（說(shuō)辭同線(xiàn)上保持一致）本階段CALL資源增加城南競(jìng)品的電話(huà)客戶(hù)資源8月9月8月16日：樣板間開(kāi)放8月2日：示范區(qū)及售樓部亮相2021/5/989分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放高姿態(tài)強(qiáng)化島居豪宅的形象，訴求產(chǎn)品核心優(yōu)勢(shì)，貫穿收籌已經(jīng)開(kāi)始，先交錢(qián)先排號(hào)及開(kāi)盤(pán)信息（配合媒體：機(jī)場(chǎng)、雜志、戶(hù)外，公交站臺(tái)、陣地、路名牌、報(bào)媒、網(wǎng)絡(luò)、短信等）9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)主題活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)植入資源、進(jìn)一步拔高人氣提升口碑傳播：集中以“環(huán)島體驗(yàn)”和“復(fù)星高端資源體驗(yàn)”為核心的線(xiàn)下系列主題活動(dòng)，面對(duì)不同人群同步舉行，進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)。南門(mén)各大商超擺展、成都超甲級(jí)寫(xiě)字樓擺展、與高端商場(chǎng)合作持續(xù)圍檔畫(huà)面更換，現(xiàn)場(chǎng)包裝更新并提前植入收籌已在進(jìn)行中心、項(xiàng)目即將開(kāi)盤(pán)的信息推出“復(fù)地中心居住哲學(xué)”等精神屬性體驗(yàn)，配合以復(fù)地中心居住哲學(xué)雜志、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)等洗籌解籌開(kāi)盤(pán)準(zhǔn)備：一方面，繼續(xù)將前期辦理“島居生活手冊(cè)”的客戶(hù)邀約至現(xiàn)場(chǎng)繳納誠(chéng)意金，另一方面統(tǒng)一口徑釋放開(kāi)盤(pán)信息，適時(shí)通知客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)解籌，作好團(tuán)購(gòu)等銷(xiāo)售預(yù)案線(xiàn)上：線(xiàn)下：現(xiàn)場(chǎng)：階段目標(biāo)：銷(xiāo)售線(xiàn)主導(dǎo)，集中火力爆破，主推住宅產(chǎn)品，推廣時(shí)處處為產(chǎn)品附上“國(guó)際城南金融城”的板塊價(jià)值，和“唯一河心島”的地段價(jià)值，蓄勢(shì)開(kāi)盤(pán)2021/5/990線(xiàn)上推廣線(xiàn)整體鋪排分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)，路名牌陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)燈箱9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/991機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)東方航空祥鵬航空航空雜志投放時(shí)間投放頻率該階段主訴求東方航空2014年9月1日兩種雜志在9月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版主訴求繼續(xù)為“島居豪宅”航空雜志：航空雜志每月只有投放1期的機(jī)會(huì)，在每月1號(hào)發(fā)行，除了主推“城南島居豪宅”外，本階段將著力釋放“收籌火熱進(jìn)行中”與“9月31日即將盛大開(kāi)盤(pán)”的信息。分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/992機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率路名牌線(xiàn)路1：益州大道沿線(xiàn)線(xiàn)路2：桐梓林-玉林片區(qū)線(xiàn)路3：紅星路南延線(xiàn)一直持續(xù)與項(xiàng)目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點(diǎn)城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車(chē)站點(diǎn)9月31日，全城傾島9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/993機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)七彩云南第壹城·河心島：9月31日，全城傾島陣地導(dǎo)視：圍擋和陣地桁架的訴求信息同步更換，釋放“收籌火熱進(jìn)行中”和“項(xiàng)目即將盛大開(kāi)盤(pán)的信息”分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)備注：區(qū)域桁架與藍(lán)牌發(fā)布資源來(lái)自昆明騎士廣告有限公司聯(lián)系人：管芳電話(huà)：187復(fù)地中心88899月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/994機(jī)場(chǎng)戶(hù)外航空雜志公交站臺(tái)陣地導(dǎo)視報(bào)媒網(wǎng)絡(luò)院線(xiàn)停車(chē)場(chǎng)戶(hù)外推廣渠道地點(diǎn)投放時(shí)間主訴求投放頻率高端商場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)燈箱和諧世紀(jì)北辰財(cái)富中心南亞風(fēng)情園整個(gè)爆破期階段繼續(xù)持續(xù)與線(xiàn)上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云第一城·河心島：360度江島居豪宅高端商場(chǎng)的地下停車(chē)場(chǎng)燈箱廣告投放依舊持續(xù)，推廣訴求與線(xiàn)上同步更換分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/995線(xiàn)下活動(dòng)渠道整體鋪排CALL客短信事件性活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)圈層活動(dòng)渠道拓客競(jìng)品攔截資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/996CALL客短信事件性活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)人員安排：每日CALL客銷(xiāo)售人員4-5名，其中每日CALL客電話(huà)數(shù)量保底100組/人，由項(xiàng)目經(jīng)理監(jiān)督完成，并反饋CALL效果CALL客對(duì)象：新客戶(hù)資源+老客戶(hù)資源，此時(shí)CALL客工作的重點(diǎn)之一為邀約老客戶(hù)至現(xiàn)場(chǎng)督促其交誠(chéng)意金，著重釋放項(xiàng)目正在火熱排號(hào)和即將盛大開(kāi)盤(pán)的信息CALL客時(shí)間：一直持續(xù)渠道拓客競(jìng)品攔截資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2021/5/997分階段營(yíng)銷(xiāo)策略整體鋪排預(yù)熱期造勢(shì)期爆破期持銷(xiāo)期總結(jié)CALL客短信事件性活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)投放時(shí)間主訴求針對(duì)客群投放條數(shù)投放頻率8月中旬至9月七彩云南第壹城·河心島觀(guān)江豪宅火熱排號(hào)中，9月31日盛大開(kāi)盤(pán)全市客群該階段共計(jì)投放90萬(wàn)條每周2至3次渠道拓客競(jìng)品攔截資源客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)9月10月8月16日：樣板間開(kāi)放9月31日：項(xiàng)目