建新東路17#地塊舊城改造項目暨重慶水利水電勘測設計和科研基地項目建議書

PAGEPAGE22重慶水利電力建筑勘察設計研究院建新東路17#地塊舊城改造項目暨“重慶水利水電勘測設計和科研基地”項目建議書（草案）廣東省建筑設計研究院“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”建新東路17#地塊舊城改造項目暨建設“重慶水利水電勘測設計和科研基地”的項目建議書一、項目概況1、項目名稱：建新東路17#地塊舊城改造暨建設“重慶水利水電勘測設計和科研基地”項目2.項目地址：重慶市江北區(qū)建興東路17號3.項目業(yè)主：重慶市水利電力建筑勘察設計研究院（后面簡述為：勘察設計院）4.法人代表：劉建5.項目性質：舊城改造、改擴建工程和綜合利用開發(fā)6.建設內容及規(guī)模：住宅、辦公、車庫、配套商業(yè)7．規(guī)劃用地面積：7398㎡。其中：勘察設計院屬劃撥用地4535㎡，市水利局職工宿舍用地2863㎡8.拆遷住宅建筑面積：11000㎡，其中：勘察設計院職工住宅約5300㎡市水利局職工宿舍約5700㎡9.勘察設計院辦公建筑面積約4535.43㎡10.項目按舊城改造和改擴建工程項目申報，容積率大于5.0。建筑總面積：4.8萬㎡（按容積率5.0計算）。其中：住宅面積約1.73萬㎡寫字樓（或酒店）約0.92萬㎡商業(yè)建筑面積約1.0萬㎡地下車庫約1.1萬㎡（停車位240個）11.項目建設周期：2011年12月—2014年11月，共計36個月。二、項目背景2.1“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”基地概況1、地理區(qū)位重慶市水利電力建筑勘察設計研究院現(xiàn)址為重慶市江北區(qū)建新東路17號，該地塊離觀音橋中心商圈約350米。觀音橋步行街是中國西部面積最大的步行街，也是中國第一個大型商業(yè)步行街。本案位于觀音橋步行街東側基地南臨建新東路，北至同心園小區(qū)，東與銀泰新苑住宅小區(qū)、船舶大廈相接，西與敬業(yè)大廈、廣安駐渝辦事處、光宇錦鑫相鄰。本案用地周邊已經完成改造，用地關系局促，為一個南北方向長150米，東西向寬約40米地塊。東、西面道路狹窄，只能滿足消防車道。南面為城市干道，臨街寬度24米。本案周邊建筑關系（請把周邊樓宇名標注在圖上）2.2、地質地貌基地北高南低，東高西低。南北高差最大約9米：東西高差最大約9米：基地東側道路兩端高差約9米。西側與西側相鄰地塊存在擋墻最高5米。根據周邊建筑基本情況判斷，該項目地基基礎為巖石，適合建設。2.3項目提出的背景1、重慶市發(fā)展趨勢及江北區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀第五次人口普查重慶市總人口3090.45萬人2010年重慶市地方財政收入完成1991億元，較上年同期增幅達到70.8%。全年民生支出887億元。重慶是中國西部地區(qū)重要經濟增長極之一，重慶市行政轄區(qū)內零售商品交易總額僅次于上海，與廣州并駕齊驅是國內零售業(yè)總額最高的城市之一。在企業(yè)方面，重慶的本土企業(yè)相當發(fā)達，2010年中國企業(yè)500強，重慶有10家企業(yè)入圍，數(shù)量大大領先于西部其他城市，居西部第一。重慶形成了以解放碑為龍頭，以觀音橋步行街、沙坪壩三峽廣場、南坪步行街、楊家坪步行街、大渡口步行街和即將建設的石橋鋪步行街為輔的七大商圈。觀音橋步行街是中國西部面積最大的步行街，也是中國第一個大型商業(yè)步行街。2、江北區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

江北區(qū)是重慶市主城核心區(qū)之一，常住人口68萬。2009年江北八項經濟社會指標名列第一：規(guī)模以上工業(yè)總產值完成367億元，增幅名列主城第一；商品銷售額增幅名列主城第一；社會消費品零售總增幅位居全市第一；地方預算內財政收入總量位居全市第一；實際利用外資總量躍居全市第一；群眾安全感指數(shù)居主城區(qū)第一；宜居重慶建設年度考核名列主城區(qū)第一。作為重慶主城核心區(qū)的重要組成部分，江北區(qū)具有四個典型特征：江北是重慶新興的商貿中心。

江北是重慶集約發(fā)展的現(xiàn)代制造業(yè)基地。江北是重慶重要的交通樞紐。

江北是重慶重要的宜居新區(qū)。未來江北將牢牢把握重慶新一輪大開放、大發(fā)展的重大機遇，按照“1595”總體發(fā)展思路，實施“一個全面升級戰(zhàn)略”，確立重慶新興金融中心、重慶新興商貿中心、重慶最大的物流中心，重慶集約發(fā)展的現(xiàn)代制造業(yè)基地、總部企業(yè)的區(qū)域基地“五大功能定位”，完成江北嘴CBD建設、寸灘保稅港區(qū)建設、觀音橋商圈再提升建設、港城園區(qū)建設、東部新城開發(fā)建設、北濱路沿線開發(fā)建設、鐵山坪開發(fā)建設、五寶新農村建設及和諧社會建設“九大工程”，實施頭腦風暴、聚商新潮、效能提升、全員激勵、防治貪腐“五大行動”，努力實現(xiàn)經濟發(fā)展、民生改善和城市建設“三個”2.4、“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”發(fā)展規(guī)劃：3.1“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”要實現(xiàn)大發(fā)展并實現(xiàn)企業(yè)轉型未來五年是重慶市水電設計院承前啟后的重要發(fā)展時期，實現(xiàn)水資源可持續(xù)利用，圍繞經濟發(fā)展中心，遵循市場導向，緊跟行業(yè)態(tài)勢，以高度負責的精神，科學嚴謹?shù)膽B(tài)度，不畏艱辛的意志，求真務實的作風，搶抓機遇，謀求發(fā)展。堅持不斷完善“科技強院，人才興院”，重慶市場打基礎，周邊市場及邊緣產業(yè)保持續(xù)，產業(yè)投資促發(fā)展，企業(yè)轉型謀長遠的經營發(fā)展理念。堅持不斷完善“保穩(wěn)定，求突破、上臺階、大發(fā)展”的工作思路。堅定不移的扎實推進“456”發(fā)展戰(zhàn)略，堅持不懈地努力將重慶水電設計院建設成為集勘測設計（含水電、市政、交通、工民建等勘測設計）、咨詢服務、檢測和科研、招投標、總承包、建設與管理、工程監(jiān)理、工程監(jiān)測，投資實業(yè)和文化與黨的建設于一體的高效、和諧、文明的科技型鋼鐵企業(yè)。3.2、“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”要實現(xiàn)資質升級3.3、“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”要實現(xiàn)資質增項4、“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”人才引進與培養(yǎng)為了保證重慶水電設計院快速、持速、穩(wěn)定發(fā)展，我院擬逐年分批引進急需專業(yè)的國家注冊工程師、碩士研究生來我院工作。計劃每年引進30-50人，到2015年全院職工將達到700人。并加強對他們在業(yè)務上，能力上的培訓。2.5、“重慶水利電力建筑勘察設計研究院”現(xiàn)狀條件1、企業(yè)辦公環(huán)境目前重慶水電設計院辦公用房不夠，單位租房多處辦公，地點分散，租樓資金不薄，各部門之間的工作要往還與工作生產部門和本部之間，不僅增加經濟成本，也增加管理成本，還不便于管理；區(qū)縣水行政主管部門和業(yè)主在業(yè)務銜接過程中，不僅要與專業(yè)技術骨干溝通，而且要與領導和專家交換意見，必須往返于本部與外生產部門之間，對業(yè)務單位來說也是不便不利。停車場太狹窄，嚴重不足。作為省級的市直屬水電設計院，近年來我院承擔自三峽庫區(qū)和兩江沿線眾多的堤岸防洪、護堤護壩的設計與研究項目，因辦公場所狹小和功能配套不全，己嚴重影響了設計與研究、水利實驗與專項檢測工作，從而影響了重慶市水利電力設計、研究、實驗水平的提升。目前有員工約700人，辦公面積僅5000㎡。除去“重慶市水電工程正源檢測股份有限公司”檢測中心設備面積，人均辦公建筑面積不足5㎡.2、基地范圍內有重慶水利電力建筑勘察設計研究院職工宿舍。3、基地范圍內有市水利局老專家和員工的宿舍。2.6、資源（1）土地資源建興東路17號位于江北區(qū)商圈附近，距離商圈約350米。該基地地理位置確定土地價值巨大。（2）周邊商業(yè)資源項目位于江北區(qū)商圈附近，商業(yè)價值巨大。觀音橋商圈內外百貨商業(yè)眾多，寫字樓、餐飲休閑鱗次櫛比，飯店、商務酒店隨處可見，綜合性商業(yè)休閑娛樂成越來越多，金融機構都在商圈布置點位，全球的大型企業(yè)甚至把企業(yè)總部設在觀音橋商圈，各類設計公司都盡可能在觀音橋商圈附近找到一席之地。（3）內部資源重慶市水利電力建筑勘察設計研究院經過多年發(fā)展，已經成為該行業(yè)的領頭羊，現(xiàn)在在觀音橋附近有較多的設計公司，這樣可以形成較好的氛圍。目前辦公及其他配套設施嚴重不足，隨著城市的發(fā)展，這是良好的改善水利電力勘察院形象的機會?？傊?，圍繞觀音橋步行街形成了巨大的商業(yè)、商務經濟圈。正是“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”新的發(fā)展機遇。三、項目建設的必要性、重要性、緊迫性3.1“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”發(fā)展的需要在這個發(fā)展的機遇期內，應該順應發(fā)展的趨勢，建成新的重慶市水利電力科研基地。這正是提升水利電力建筑勘察設計研究院形象的機遇。3.1.1企業(yè)發(fā)展形象改善的需要“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”的建筑與相關配套設施均是二十世紀八十年代中期建成，其建筑外觀破舊，辦公樓建筑使用功能差、無停車庫，住宅樓間狹窄、無消防應急通道、無消防系統(tǒng)。市水利局在多年前就要求并指導“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”牽頭對其改造和擴建，由于種種因素，一直未能實現(xiàn)。面貌依舊建筑外觀和十分擁擠通道，以及破舊建筑和窘迫落后的環(huán)境與配套設施，對“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”院正常工作、生產、經營帶來嚴重影響，從而阻礙我院的經營發(fā)展與壯大。3.1.2打造和提升我院整體形象已是刻不容緩在江北區(qū)觀音橋建新東路17號地塊上建設一個層級分明、指揮便捷、運轉靈活、科學高效的現(xiàn)代化集中辦公體系和水利水電勘測設計及其科研基地。為及時地進行調整和優(yōu)化、靈活性管理模式，優(yōu)化院內管理，完善制度保障體系，整聚人心、貌心相隨。提高我院在水利水電行業(yè)的地位，提高廣大干部職工素質。打造和提升我院整體形象已是刻不容緩。3.1.3市水利局職工住宅內的水利方面的老專家和職工，還有“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”職工都有意見，有的甚至怨聲載道，進而影響工作積極性。他們的生活條件也急待改善。這也是“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”人才穩(wěn)定的措施之一。綜上所訴，無論從我院科研設計與發(fā)展壯大方面，打造重慶市水利科研與培訓教育中心，提升單位形象與維護市局聲譽方面，或是從關心職工生活、提高職工工作積極性方面，對加快建新東路17號地塊改擴建項目進程，都具有其特殊重要性。3.2項目建設的緊迫性根據現(xiàn)行《重慶市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，2011年11月21日召開的重慶市政府第114次常務會議，審議通過了《重慶市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（修訂案）》，該規(guī)定的實施時間還不確定。該規(guī)定里明確提出不存在舊城這個說法。城市建設都要遵照新的《重慶市規(guī)劃管理技術規(guī)定》執(zhí)行建筑間距及相應配套標準。本項目規(guī)劃將嚴重打折扣，可能難以滿足我院需求和拆遷還房；本項目要盡快取得規(guī)劃局核發(fā)的《建設項目規(guī)劃選址意見書》。如果現(xiàn)在不及時推進此工作，恐將錯過改變“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”辦公環(huán)境的機會，錯過為老專家和員工改善住房條件的機會。將來再實施本項工作，會增加更大的工作難度。四、項目建設的可行性1、根據現(xiàn)行有關政策法規(guī)，本項目必須走舊城改造的路徑，才能實現(xiàn)建設。2、項目建設指標在一定條件下能夠實現(xiàn)容積率大于5.0。按5.0計算，項目總建筑面積48094.75M2其中住宅：17331.30M寫字樓：9264.45M商業(yè)：10399.00M2地下車庫及設備用房：11100.00M各分項指標詳下表：經濟技術指標總用地面積M27398.95總建筑面積M248094.75一、按功能性質劃分1）住宅M217331.30住宅主要用于還建2)寫字樓M29264.45寫字樓可以兼作酒店3）商業(yè)M210399.004）地下車庫及設備用房M211100.00二、按地上地下部分劃分1）地上建筑面積M236994.752）地下建筑面積M211100.00車位個242容積率5.00建筑密度%50.00%建筑占地面積：3699.5M綠地率%25.00%綠地占地面積：1850M3、容積率5.0條件下總平面圖如下：4、在容積率5.0的條件下，有關經濟分析指標詳下表(各分項成本及銷售計算詳附表)：水利電力勘察設計院項目收益測算項目經濟測算：單位:萬元收益人數(shù)量項目售價單價詳銷售測算表備注收益測算車庫銷售數(shù)量（個）242車庫銷售均價（元/個）80,000社區(qū)商業(yè)銷售建筑面積（萬平米）0.54另還建0.5萬平米社區(qū)商業(yè)建筑面積銷售均價（元/平米）20,000寫字樓住宅銷售建筑面積（萬平米）0.93寫字樓住宅建筑面積銷售均價（元/平米）10,000高層住宅銷售建筑面積（萬平米）0.08另還建1.65萬平米高層住宅建筑面積銷售均價（元/平米）8,000辦公商業(yè)銷售建筑面積（萬平米）辦公商業(yè)建筑面積銷售均價（元/平米）一、銷售收入（萬元）22,676二、開發(fā)成本（萬元）28,712其中：1、土地成本12,0242、建安綜合成本9,6863、政府規(guī)費1,5904、銷售費用6605、管理費用9006、財務費用（貸款利息支出）1,3987、綜合繳納稅金支出2,453三、利潤總額（萬元）-960四、企業(yè)所得稅（萬元）稅率25%計算五、項目凈利潤（萬元）-9605、經濟測算的說明：1)本次測算是在正常情況下，未考慮政策減免，銷售價格相對該地段目前的售價較低。因此通過加強管理，合理市場價格，是可能把盈利轉變?yōu)檎龜?shù)。2)本測算中相關項目建設應繳規(guī)費（1590萬元），按市舊城改造相關政策其配套費和異地人防建設費等相關費用是可以優(yōu)惠和減免的。3)“重慶市水利電力建筑勘察設計研究院”的實際收益是改善了原來的辦公條件和公司形象：辦公室面積將由原來原約5000平方米擴為約10000平方米，2）、增加車庫停車位242個。原11000平方米危舊住房己新建16500平方米來安置，改善了職工住房條件。五、項目投資建設模式和經營管理5.1項目建設實行項目聯(lián)合建設共同開發(fā)的模式由于項目投資建設規(guī)模達人民幣3-4億元，在市水利局無資金支持，我院也無力解決項目投資建設資金的現(xiàn)實條件下，要確保項目投資到位并盡快實施建設“重慶水利水電勘測設計和科研基地”，只能引進有實力的開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)本項目；同時，本項目規(guī)劃與設計、投資與建設、運營與營銷是我院從未作過的事情，在報請市水利局給予大力支持和邦助外，必須找到一家對以上事項有運作經驗的開發(fā)企業(yè)及項目執(zhí)行總經理來對本項目規(guī)劃與設計、投資與建設、運營與營銷進行全盤操作；所以，本項目要實行項目聯(lián)合建設共同開發(fā)的模式。5.2本項目投資建設的四個關鍵環(huán)節(jié)—即確保項目立項批準為舊城改造項目、確保項目原住戶原地妥善安置、確保規(guī)劃方案報審批準的容積率不低于5、確保項目資金能滿足投資建設需求。5.3對引進合作方的基本要求..引進合作方的形式：邀請有實力和經驗的開發(fā)企業(yè)來洽商，盡快簽訂《項目聯(lián)建合同》，以加快項目前期工作進程、確保項目順利實施和如期建成。5.5項目建設資金：由引進的開發(fā)企業(yè)負責全額提供。5.6項目合作規(guī)則：我院以項目土地市值作價為合作資金，合作方提供本項目規(guī)劃與設計、投資與建設、運營與營銷的全額資金；合作雙方據此按比例分房（或分利），具體事項按雙方簽訂的《項目聯(lián)建合同》執(zhí)行。5.7項目投資建設經營管理5.7.1項目聯(lián)建領導小組：項目投資建設由合作雙方負責人牽頭成立項目聯(lián)建領導小組，負責決定合作重大事項和協(xié)調各級政府主管部門關系，督促項目總經理按計劃完成項目投資建設各項工作。項目建設管理部：由開發(fā)公司全面負責；開發(fā)公司指派一名副總經理為項目執(zhí)行總經理，并組建項目建設管理部對項目規(guī)劃與設計、投資與建設、運營與營銷進行全面管理。5.7.2（一）、建設資金的籌措與運作以及日常財務工作，保證項目資金的有效使用，做好成本控制工作。（二）、協(xié)調各方關系，包括與各職能部門的聯(lián)系以及設計、監(jiān)理、施工等單位之間的關系，并協(xié)助監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理。（三）、工程施工嚴格實行項目法人制、工程監(jiān)理制、招投標制、質量終身責任制，以確保工程高標準、高質量建設。六、項目實施進度6.1項目前期工作計劃1、項目概念性規(guī)劃設計和《項目建議書》：由我院委托廣東省建筑設計院重慶分院負責設計和編寫，經我院初審后再報主管局審批后方可進行下一步工作。（2011年11月20至12月15日）2、項目市場調研和《項目可行性研究報告》；《項目修建性詳細規(guī)劃方案》。（2011年12月15日至2011年12月29日）3、項目立項申請和申辦《項目規(guī)劃選址意見書》。（2011年12月20日至2012年元月20日）4、項目住戶安置補償方案的編審和實施。（2012年2月20日至2012年5月20日）5、項目開發(fā)手續(xù)辦理和規(guī)費繳納，取得項目《規(guī)劃許可證》、《項目用地使用權證》《建設許可證》等開發(fā)項目前期證書或批文。（2012年5月20日至2012年8月20日）6、項目土建施工單位確定，簽訂《施工合同》，辦理《施工許可證》。（2012年8月20日至2012年10月20日）7、項目施工階段。（預計2012年11月28日動工）6.2建設工期根據本項目建設特點及現(xiàn)有工程施工技術水平，從立項工作到拆遷安置完成，本項目建設工期需要約3年左右的時間。七、拆遷安置為維護被拆遷當事人的合法權益，改善拆遷居民的生活、居住條件，保障項目實施順利進行，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》》和《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》、《重慶市國有土地上房屋征收評估機構確定辦法（暫行）》、《重慶市國有土地上房屋征收停產停業(yè)損失補償辦法（暫行）》有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本項目的實際情況，制訂本拆遷安置方案。7.1運作程序在市水利局指定由我院全面實施項目的前提下，我院負責按房屋產權權屬登記核實項目范圍內住宅、商務房、商業(yè)房詳情并登記造表，由市水利局牽頭與江北區(qū)政府談定本項目列入江北區(qū)2012年舊城改造項目后，報請江北區(qū)房管局按現(xiàn)行《重慶市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》規(guī)定進行。7.2拆遷安置補償方案（略，另詳）8．附件：重慶水利電力建筑勘察設計研究院項目投資測算表目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、基本情況 1（一）項目概況 1（二）評估依據 7（三）評估主體 9（四）評估過程和方法 10二、評估內容 13（一）風險調查評估及各方意見采納情況 13（二）風險識別和估計的評估 17（三）風險防范和化解措施的