御景彎藍(lán)貝斯洗浴中心可行性報(bào)告

項(xiàng)目可行性報(bào)告編撰人：卓雅咨詢顧問團(tuán)編撰時(shí)間：2012年7月18日

第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對象為御景彎藍(lán)貝斯洗浴中心，以下簡稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于阿克蘇市新城中心——多浪河畔，距離火車站4公里左右，距離阿克蘇機(jī)場18公里左右。本項(xiàng)目緊鄰多浪河公園和新型城市商業(yè)區(qū)，周邊多為新興的高檔住宅區(qū)及公務(wù)員小區(qū)，其余并無成熟的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目根據(jù)地點(diǎn)條件和周圍商業(yè)氛圍，應(yīng)定位為高端水韻文化洗浴館，不適于建設(shè)阿克蘇通常的水療概念會(huì)所。1、2可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對市場的充分了解和對該項(xiàng)目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對本項(xiàng)目的市場分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)進(jìn)行研究。第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測2、1阿克蘇水療隨著市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，國內(nèi)的洗浴行業(yè)得到了長足的發(fā)展，已經(jīng)完全擺脫了傳統(tǒng)的“澡堂子”的模式，由過去的洗浴僅僅是為了緩解疲勞、清潔身體的單一洗浴目的，進(jìn)而發(fā)展成不僅是清潔身體，而是放松精神、愉悅身心的休閑的目的。酒店式洗浴成為成功人士邊洗浴邊工作、洽談業(yè)務(wù)、廣泛社交的重要場所。帶之而來的是規(guī)范化、專業(yè)化、多功能及洗浴休閑為一體的綜合性的娛樂場所給洗浴行業(yè)帶來了激烈的市場競爭。讓人們在洗浴中處在一種清新高雅的氛圍中，并逐漸融入在現(xiàn)代化的社會(huì)的思想觀念里，形成特有的洗浴文化，也打造了特色的洗浴行業(yè)。目前阿克蘇市場的水療都是以復(fù)制或者是模仿的形式在發(fā)展和開發(fā)，缺少新穎性和獨(dú)特性。大部份水療注重在消費(fèi)群體的數(shù)量上，而缺乏在功能上、人性化和現(xiàn)代商務(wù)接軌的快捷服務(wù)開發(fā)。在成功人士這塊的自主空間更是被忽略。一般水療的配備都只是洗，按摩，吃。沒有給多功能的補(bǔ)進(jìn)。在最近三年來，阿克蘇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，也加快了阿克蘇和東部城市接軌的步伐，在這樣的環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件下。人們會(huì)對更加獨(dú)立化，功能化，信息化，休閑辦公的場所和環(huán)境增加更大的需求。2消費(fèi)者特征2、2、1消費(fèi)人群消費(fèi)者以政府官員、企業(yè)家及商務(wù)人士為主，以男士為主，同時(shí)個(gè)人消費(fèi)及家庭消費(fèi)不斷上升。2、2、2消費(fèi)形式以公務(wù)（商務(wù)）消費(fèi)為主，主要體現(xiàn)為請客、聚會(huì)、商務(wù)洽談、約會(huì)、休閑、放松等。2、2、3消費(fèi)頻率桑拿常客基本上都形成了消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)頻率高的達(dá)一周一次，消費(fèi)頻率低的也會(huì)到一月一次。2、2、4消費(fèi)周期以一周為一個(gè)周期的話，從周一到周四消費(fèi)者不斷上升，周四達(dá)到頂點(diǎn)、五六日連續(xù)跌落。2、2、5消費(fèi)心理桑拿洗浴場所的特色就是休閑、舒適而消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高，因此，消費(fèi)者更看重的是經(jīng)營項(xiàng)目、規(guī)模、舒適度；很多人會(huì)打車甚至開車前往休閑娛樂場所聚集區(qū)尋覓此類場所休閑；因此，大型的單體桑拿生意火爆，而小型會(huì)所類經(jīng)營的桑拿項(xiàng)目卻日漸冷淡。2、2、6消費(fèi)季節(jié)一般來講，冬季、春季是桑拿業(yè)的旺季，而夏季、秋季是桑拿業(yè)的淡季。2、3本項(xiàng)目前景預(yù)測卓雅咨詢顧問團(tuán)對評價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。因此在以下的部分報(bào)告中會(huì)用先天不足后天補(bǔ)的觀點(diǎn)證明本項(xiàng)目的前景是樂觀的。但在本項(xiàng)目產(chǎn)生前景前，必須高度重視幾個(gè)問題。（1）功能配套完善和本項(xiàng)目要達(dá)到的品質(zhì)；（2）做好本項(xiàng)目的決心；（3）本項(xiàng)目的獨(dú)特性在哪里，吸引消費(fèi)點(diǎn)在哪里；（4）公司現(xiàn)有人員和基礎(chǔ)對本項(xiàng)目的配合和重視點(diǎn)；（5）采用現(xiàn)代企業(yè)管理的統(tǒng)一性、執(zhí)行力、標(biāo)準(zhǔn)化流程。第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位暢想水韻文化。以水韻文化為主題，從主題上和城區(qū)的其他桑拿會(huì)所分開（獨(dú)特點(diǎn)之一）。3、2功能定位建立在本項(xiàng)目所處地段，周邊環(huán)境，和項(xiàng)目本身建筑機(jī)構(gòu)局限的基礎(chǔ)上。在經(jīng)營服務(wù)功能方面要做到：空間量化，功能面積小而精致，盡量避免大面積而不產(chǎn)生效益；個(gè)人空間人性化、滿足各方面的客人，空間獨(dú)立而不乏味；商務(wù)信息化、滿足客戶在消費(fèi)的過程中辦公需求；服務(wù)多元化、滿足客戶在消費(fèi)的過程中產(chǎn)生的需求，讓接待消費(fèi)客戶不出場所就能解決業(yè)務(wù)，會(huì)議，招待等需求。整個(gè)項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，集住宿、洗浴、按摩、商超、健身、商務(wù)洽談、小型會(huì)議等。整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費(fèi)。做成高端商務(wù)辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、3市場定位整個(gè)項(xiàng)目定位在中上、偏高端消費(fèi)，整體映像要達(dá)到高端，方便，快捷，高貴，休閑中辦公，享受中消費(fèi)。做成高端商務(wù)辦公型、接待型，休閑型消費(fèi)。3、4價(jià)格定位價(jià)格定位取決于場所達(dá)到的效果，功能配備，和軟服務(wù)；初步預(yù)計(jì)在50—200元每人的門檻費(fèi)，根據(jù)場所成型后和配備方案來做最后的論證定價(jià)。定價(jià)的整體思路為以價(jià)格作為直接的廣告吸引點(diǎn)和拉開和城區(qū)浴場的距離，形成以價(jià)格提高品質(zhì)，以品質(zhì)提高檔次，以檔次來體現(xiàn)獨(dú)特點(diǎn)的廣告效應(yīng)和口碑宣傳。定價(jià)分級為高門檻，場內(nèi)低消費(fèi)或者低門檻高消費(fèi)的兩體系。3、5管理定位管理基建于打造品牌服務(wù)，構(gòu)建高品質(zhì)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，管理和團(tuán)隊(duì)以客人需求為中心和化解消費(fèi)矛盾的思路來定位，本著以經(jīng)營無小事，成敗取決于細(xì)節(jié)的心態(tài)和思維做主導(dǎo)。董事會(huì)為最高決策領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，現(xiàn)場總經(jīng)辦為最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)。整體以總經(jīng)理對董事會(huì)負(fù)責(zé)的總經(jīng)理責(zé)任制為主導(dǎo)，以扁平式管理框架為機(jī)制。嚴(yán)格執(zhí)行后現(xiàn)代企業(yè)的制式化管理，采用標(biāo)準(zhǔn)化流程作業(yè)。第四章經(jīng)營預(yù)測4、1人員配置。4、1、1

管理團(tuán)隊(duì)：總經(jīng)理一名（負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營策略的制定，對全場經(jīng)營成果負(fù)責(zé)，對董事會(huì)負(fù)責(zé)）運(yùn)營總監(jiān)一名（對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)現(xiàn)場的運(yùn)營工作，對服務(wù)質(zhì)量，人員整體素質(zhì)、技師技術(shù)部的技術(shù)和服務(wù)，定時(shí)監(jiān)督檢查，并對不足和達(dá)不到經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的人和事進(jìn)行整改。減少經(jīng)營中的矛盾和突發(fā)事件的處理以及呈報(bào)）行政總監(jiān)一名（對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，對外聯(lián)系以及各關(guān)系的處理，現(xiàn)場后勤工作的跟進(jìn)，人員的補(bǔ)充和培訓(xùn)、制定管理章程等）財(cái)務(wù)總監(jiān)一名

（對董事會(huì)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作）值班經(jīng)理兩名（對運(yùn)營總監(jiān)負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)24小時(shí)對經(jīng)營現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督跟進(jìn)，執(zhí)行和落實(shí)會(huì)議要點(diǎn)，對突發(fā)事件的處理和呈報(bào)）行政總廚一名（對行政總監(jiān)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)廚房的全面工作、并制定廚房管理章程、開發(fā)好廚房產(chǎn)品）各部門主管（男賓、女賓、休閑部、餐區(qū)、客房、后勤、技師部、保健部、安保部、人事部、銷售部、工程部等。分別對運(yùn)營總監(jiān)和行政總監(jiān)負(fù)責(zé)，對日常工作進(jìn)行管理，總結(jié)，分配和帶領(lǐng)好員工）4、1、2

員工隊(duì)伍銷售部：營銷代表4名（對銷售主管負(fù)責(zé)，對現(xiàn)場客人進(jìn)行引導(dǎo)消費(fèi)。對外營銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔）總臺(tái)：接待員、咨客、收銀員、錄單后勤：保潔員、采購員、辦公室人員工程部：弱電工、電腦系統(tǒng)管理員，水電工男、女服務(wù)員：男賓部、女賓部、休閑部、餐區(qū)、客房等員工安保部：泊車員、安保員廚房：大廚、切配、打荷、面點(diǎn)、涼菜、洗檢技師部：理療師保健部：擦背師、足療師、保健師修腳采耳師人事部：招聘專員、文員、培訓(xùn)專員注：以上人員構(gòu)架屬正常正常配置人員，具體人數(shù)以后期的人員編制和薪酬申報(bào)為具體數(shù)據(jù)。有的崗位以實(shí)際需求增減。4、2

費(fèi)用估計(jì)：此項(xiàng)費(fèi)用估計(jì)以月為時(shí)間單位。由于在做此報(bào)告時(shí)，顧問團(tuán)成員沒有參與本項(xiàng)目前期的規(guī)劃工作，因此此項(xiàng)只列出估算框架，不做具體數(shù)據(jù)記錄。每年固定成本萬(場地租金）折舊萬（按投資總額為萬元，按租賃年限折舊）財(cái)務(wù)萬（貸款和資金利息）稅收萬（營業(yè)收入的15%左右、具體按申報(bào)結(jié)果）工資萬（員工和管理人員費(fèi)用）能耗萬（水、電等費(fèi)用）低耗萬（一次性用品、易耗品等）洗滌（床上用品，布草類的清洗）維修（維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用）營銷（廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等）培訓(xùn)（員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn)）保險(xiǎn)（員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn)）其他（辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用）一月總費(fèi)用約萬元注：以上費(fèi)用根據(jù)水療實(shí)際配置計(jì)算。4、3

經(jīng)營分析：定位為中上偏高檔商務(wù)型水療。洗浴、客房住宿、商務(wù)會(huì)議接待等需另做說明和分析。經(jīng)營分析和費(fèi)用估計(jì)兩項(xiàng)可計(jì)算出利潤比，資金回收比。因前期沒有參與項(xiàng)目的考證和投資規(guī)劃，不做具體效益數(shù)據(jù)。以上預(yù)測根據(jù)水療發(fā)展情況、本項(xiàng)目管理經(jīng)營成熟和項(xiàng)目周邊環(huán)境的提高，還有一定上升空間。第五章營銷策略5、1宣傳主題概念（1）引領(lǐng)新型的水療文化；（2）和其它場所不一樣的消費(fèi)點(diǎn)和服務(wù)點(diǎn)；（3）接近于會(huì)員私人會(huì)所的服務(wù)配置；（4）主張?jiān)谄焚|(zhì)上的享受和追求；（5）開業(yè)一鼓作氣炒紅。5、2買點(diǎn)整合（1）在場所的功能上做宣傳，適合辦公，接待，宴請等；（2）水韻文化主題，以洗浴、商超、住宿一體化的休閑場所；（3）服務(wù)品質(zhì)的突破，配備個(gè)性化的服務(wù)和私人空間；5、3優(yōu)惠措施（1）開業(yè)酬賓優(yōu)惠，（根據(jù)后期的定價(jià)來出優(yōu)惠政策）針對前期炒作提高知名度；（2）消費(fèi)返利，（針對到場客人，增加客人的回頭率，達(dá)到聚集人氣?？诒男Ч唬?）會(huì)員卡的優(yōu)惠；（4）項(xiàng)目綁定消費(fèi)和項(xiàng)目贈(zèng)送；（5）特定促銷期消費(fèi)，額外優(yōu)惠等；5、4分階段控制的公關(guān)效果（1）到場消費(fèi)后銷售代表的不定期回訪；（2）公司現(xiàn)有關(guān)系客戶的跟蹤和引導(dǎo)消費(fèi)；（3）銷售代表對自然客到公司會(huì)員的發(fā)展和引導(dǎo)；（4）對一定的客戶要求出示會(huì)員資格才能入場等，5、5外發(fā)式宣傳策略（1）在未開業(yè)時(shí)期的炒作和現(xiàn)場的廣告字樣；（2）范圍區(qū)域內(nèi)廣告體的投放；（3）路標(biāo)示，道路廣告，增加影響力；（4）電視媒體和城區(qū)寫字樓廣告；5、6銷售進(jìn)度目標(biāo)（1）會(huì)員卡在開業(yè)時(shí)的預(yù)售（達(dá)到未開業(yè)先預(yù)定）；（2）公司現(xiàn)有社會(huì)關(guān)系和客戶群體到場率；（3）開業(yè)到場嘉賓要基本發(fā)展為穩(wěn)定會(huì)員；（4）開業(yè)的前兩個(gè)月以抄場，超人氣為目的，不盈利；（5）開業(yè)兩個(gè)月后到6個(gè)月前為調(diào)整階段，保持不虧本，（6）開業(yè)6個(gè)月后不虧本，贏點(diǎn)在一萬左右一天，爭取往上提升；（7）做成品牌效應(yīng),爭取做成品牌形象店。第六章結(jié)論通過對周邊環(huán)境和類似水療的初步調(diào)查，經(jīng)過仔細(xì)研究卓雅咨詢策劃有限公司顧問團(tuán)隊(duì)一致認(rèn)為該項(xiàng)目有市場大環(huán)境的支撐，在預(yù)測經(jīng)營章節(jié)也有相對的不利因素：a周邊環(huán)境將影響水療的外部氛圍；b目前道路條件不是很理想;c項(xiàng)目的本身建筑局限等。這三個(gè)不利因素是可彌補(bǔ)的（在報(bào)告內(nèi)容中也說明）。綜合而言：本項(xiàng)目具有相當(dāng)可觀的發(fā)展前景。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄 I0企業(yè)基本情況 20.1企業(yè)概況 20.2企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 20.3清潔生產(chǎn)審核范圍 30.4清潔生產(chǎn)審核背景 30.5企業(yè)的環(huán)境保護(hù)狀況 60.6清潔生產(chǎn)審核工作簡述 70.7企業(yè)第一輪清潔生產(chǎn)審核回顧 8第一章籌劃與組織 121.1取得領(lǐng)導(dǎo)支持 121.2完善清潔生產(chǎn)工作小組 121.3制定審核工作計(jì)劃 131.4開展宣傳教育 14第二章預(yù)評估 152.1企業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研與現(xiàn)場考察 152.2能源分析 322.3產(chǎn)污排污分析與評價(jià) 422.4確定審核重點(diǎn) 462.5設(shè)置清潔生產(chǎn)目標(biāo) 472.6鼓勵(lì)全體員工提出清潔生產(chǎn)合理化建議 472.7提出和實(shí)施無，低費(fèi)方案 48第三章評估 493.1審核重點(diǎn)1：紡絲車間 493.2審核重點(diǎn)2：公司能耗 523.3審核重點(diǎn)3：公司水耗 543.4提出和實(shí)施無/低費(fèi)方案 55第四章方案產(chǎn)生與篩選 574.1備選方案的產(chǎn)生和匯總 574.2方案的篩選 574.3方案匯總 584.4繼續(xù)實(shí)施無/低費(fèi)方案 594.5無/低費(fèi)方案的實(shí)施效果分析 59第五章可行性分析 605.1市場調(diào)研 605.2中/高費(fèi)備選方案的可行性分析 605.3推進(jìn)可實(shí)施的備選方案 65第六章方案實(shí)施 666.1清潔生產(chǎn)方案的實(shí)施情況 666.2已實(shí)施的清潔生產(chǎn)方案效果匯總 68HYP