民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報告

民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報告一、公司上市的途徑1、首發(fā)股票上市（IPO上市）首發(fā)上市（IPO上市）是指按照有關法律法規(guī)的規(guī)定，公司向證券管理部門提出申請，證券管理部門經(jīng)過審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過發(fā)行一定數(shù)量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，去除經(jīng)濟泡沫成分，我國1995年開始禁止房地產(chǎn)業(yè)公司IPO上市。經(jīng)歷多年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場面臨新的發(fā)展良機，2001年始，隨著天鴻寶業(yè)的上市，國家開始解禁，資本市場在時隔八年后重新對房地產(chǎn)企業(yè)開放。2001年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)共有天鴻寶業(yè)、金地集團、天房發(fā)展、棲霞建設四家公司通過了證監(jiān)會的發(fā)行申請進行IPO上市。２、買殼上市買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經(jīng)合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權后，通過資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務注入殼公司，這樣，無須經(jīng)過上市發(fā)行新股的申請就直接取得上市的資格。3、IPO上市與首發(fā)上市的比較在我國，并不是所有的企業(yè)都能通過IPO申請達致上市目標的。首先，《公司法》對企業(yè)的IPO申請上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關管理部門對民營企業(yè)IPO申請的審查相當嚴格；尤其對房地產(chǎn)企業(yè)上市申請的審查更是審慎有加。2001年恢復房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國有股份控股，就說明了這一問題。因此，預計民營企業(yè)進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國證監(jiān)會發(fā)布通知提高IPO首發(fā)上市公司的門檻，明確要求除國有企業(yè)及整體變更外，必須成立股份滿三年方可申請IPO，等等，這就基本上堵死了民營企業(yè)通過IPO申請上市，較快進入資本市場的的途徑。相比之下，買殼上市的優(yōu)勢在于：不因出身是“民企”而受法規(guī)歧視；避開IPO對產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經(jīng)營歷史、股本結構、資產(chǎn)負債結構、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務）重組、控股權和管理層的穩(wěn)定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。買殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預計最快也要耗3－5年。買殼上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發(fā)展資金，通過向持控股地位的我集團公司購買優(yōu)質資產(chǎn)，既可以使上市公司獲得良好的經(jīng)營項目，進一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又可以使民營企業(yè)獲得寶貴的發(fā)展資金，積極開拓市場，迅速發(fā)展壯大自身實力。同時，由于經(jīng)營業(yè)績的提高也可以提升公司的市場形象，尤其是有促使股價高于每股凈資產(chǎn)，獲得“溢價”收入，并在合適的時機賣出股票兌現(xiàn)其“溢價”增值部分，實現(xiàn)投資的保值增值。4、香港與內(nèi)地證券市場的比較買殼可以選擇在國內(nèi)買，也可以選擇在香港買。上市地點的選擇很重要，其中，對股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內(nèi)地的深圳、上海兩個交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業(yè)房產(chǎn)、飛樂音響、愛使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當部分暫時不能流通，而且大多數(shù)都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時無法流通的股份。而對市場而言，“任何的買入都是為了賣出”，對民營企業(yè)的長期經(jīng)營策略而言，將來選擇合適的時機將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問題，鑒此，股份流通性差、退出機制先天不足的國內(nèi)股票市場對比于香港證券市場略顯不足。相反，在香港聯(lián)交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機制相當完善，從而也為前述的股價“溢價”收入的兌現(xiàn)提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場買殼比較符合民營企業(yè)將來退出的需要。二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場買殼上市的情況據(jù)不完全統(tǒng)計，從１９９７年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達到了４０家左右，并且還有繼續(xù)增加的趨勢。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運作成敗又如何呢？虎1風、房街地產(chǎn)粉企業(yè)宣買殼懂上市目的動仁因分扯析痰（１淹）國均內(nèi)房蓮地產(chǎn)嘉行業(yè)聽的新貢一輪雪快速附發(fā)展味是房洽企買瞎殼上奇市的儀外在浸力量兄我國廳國內(nèi)療的房醋地產(chǎn)奴行業(yè)酷經(jīng)過鞏19員95索年開戀始的節(jié)嚴格劑調(diào)控屋與調(diào)輛整，扶幾年減來，卵由于貞房地旗產(chǎn)的少開發(fā)榮過熱倒導致鳳的經(jīng)號濟泡暑沫已統(tǒng)經(jīng)基謀本上謎被擠況出。斯劣19樂99蓋年后誓由于疑國內(nèi)羅經(jīng)濟文的全固面回斤暖，泥特別棕是居野民住歪宅銷注售看過好，勤帶動浮了國玉內(nèi)房探地產(chǎn)地行業(yè)局的新辮一輪雙快速財發(fā)展農(nóng)，房弓地產(chǎn)周開發(fā)英投資紙增勢傳強勁抬，住靜宅及瞎商業(yè)勿樓的僅開發(fā)如與銷亂售面約積迅替速增慈加，蒜房價逝也持臣續(xù)上嚼揚，沃進一拳步推餓動提政高了憐全行討業(yè)的偷利潤由空間諸。這極樣，腔良好污的外社部環(huán)顫境與母房價梅上揚作所帶墻來的辣較高負的行油業(yè)利厲潤率虎，使印得房緣地產(chǎn)客企業(yè)僻的實憑力大團大增虎強，典這是場房地多產(chǎn)企昂業(yè)買困殼上綱市的崖外在煙力量時，也圍為買若殼上竟市創(chuàng)燃造了勁條件吐。慣（２崗）實裙現(xiàn)自明身快公速擴刊張，白尋求紗發(fā)展裹空間疏是房送企買屢殼上膛市的饒基本應內(nèi)因紹房地騾產(chǎn)行葬業(yè)的奶建筑牌周期酸長、凝資金扔需求注大，鎮(zhèn)是一巨個規(guī)輪模型秀、資絹金密豈集型裙的行蹄業(yè)；來全行備業(yè)的伶復蘇互使得括投資村于房下地產(chǎn)乞的企譽業(yè)數(shù)滋量也盟大大紹增加槍。為賊了在須行業(yè)杜競爭歸中取綱得有范利的園地位坑，房涼企就哄必須即實現(xiàn)集自身述的快板速擴演張，肌尋求榨發(fā)展搖空間盟，以鎮(zhèn)壯大碰自身撫的實括力。佳而買耀殼上渠市就言可以天借助莖資本柳市場飾的融床資、簡投資梁功能社，來額實現(xiàn)疤其快負速、洗低成藝本、幅大規(guī)遍模的巷擴張渡，改逢變市尤場的湯格局胖，使支企業(yè)雨在行帖業(yè)中嚴處于網(wǎng)比較抽有利叼的地濱位上星。露（姜3爛）拓罷展資漂金渠劃道的歌需要從除內(nèi)伏部積裕累外預，資臂金的酬外部習來源弄渠道類不外緣乎銀車行貸劇款和帥資本醉市場史兩個怕方面輩。房彼地產(chǎn)桶企業(yè)恥資金餐的需巨求量史是很喉大的趁，而途從銀模行貸剝款來簽看，筋對房累地產(chǎn)余企業(yè)算的貸蘭款有穴種種優(yōu)的限蚊制并蝶且條厚件日禿益苛印刻，喉同時繩對將佩來還感形成學了還愧貸壓察力；忘而通蝕過資搬本市用場進汗行融縣資，悟則可豈以不拔用還挑本付槳息，胡財務考負擔邊較小億，可沈以減劫少資數(shù)金借四入的榜需求新量，釣降低魄企業(yè)料的資映本負鋸債率番，從狼而打妄開資券本市足場融卷資的甲通道手，實棚現(xiàn)經(jīng)韻營上頭的持旗續(xù)、仿快速亡擴張馬。蔬深入惕一點前分析排，房玉地產(chǎn)潔企業(yè)醬要通由過Ｉ?。校厦闵鲜姓线M入妨資本皇市場征并不最容易柔，證顏監(jiān)會專和建礙設部鼻對批嘗準房棉企Ｉ慘ＰＯ警上市董都有伶不同視的要鞠求，鍬要通鎮(zhèn)過上們市融高資的勻資格酒審查繼和審沉批程藍序相麗當困告難，扎交易肉成本東過高興。而舟買殼只上市綁則可亮以避童過上餡市的究嚴格刊審查烤，快擾速進木入資敵本市脆場，仁拓展肺有效釀的資攏金渠嬌道。塊（４?。┻M炊行寶“仙圈地辜”禿是部瀉分房液地產(chǎn)垂企業(yè)頭買殼勇上市挽的真蹄正目鎮(zhèn)的刊拜房地赴產(chǎn)行船業(yè)的?？焖贌舭l(fā)展淹加大來了企推業(yè)之購間的餅競爭隸，這帖些競方爭已骨經(jīng)由誓樓盤均、房殿產(chǎn)延蘋伸到指不斷記升值沾的土斑地資零源上腸。有仔些房撈地產(chǎn)學企業(yè)徒并不授缺錢丑，也帝不缺浴資金叛的融跑集渠贊道，絮但是勞對它短們而煙言，私有些花上市治公司港擁有例的優(yōu)諒質土思地資吧源是令這部傅分房叛企買曠殼上潮市的氏真正講目的想。它殘們通懷過買震殼取狠得殼滑公司于所擁殃有的樂黃金階土地催，進白而對窗土地附資源獲進行夠整合漸，可豈以形尿成公秋司新尾的利岔潤增蘇長點伍。堆2球、房諷地產(chǎn)竄公司江買殼拼的成享敗分讀析銳是否寒在買秋殼后垮再融仰資了鬼，或拔者買露殼重逃組后鏟具備蛙再融礙資的敲資格老，應繡是買詞殼成及敗的專重要贈標準季。再鍋融資偷的資欣格主償要與稠凈資丹產(chǎn)收拾益率碼相關迎，目限前最誤基本服的要受求是展最近貪三年干每年菊凈資巾產(chǎn)收杜益率仿要在漁６％拜以上旗，低凡于此灘條件擔的公稀司暫糾時不萬具備扔再融待資的凈資格脹。閃按此娃要求驕，我類們將伴買殼珍的房救地產(chǎn)襲企業(yè)康分為扶１９遠９７爸－１磁９９汁９年病和２紹００霜０－藏２０漲０３政年兩詞類。償其理彼由是霞：２葛００竹０年盞以前溝買殼洪的企凱業(yè)，井已經(jīng)場有足三夠的豪時間翁進行田重組蝶，使胳凈資密產(chǎn)收融益率叼達到撈再融稅資的忍條件遙之上勸，因貝此，撫它們阻是否鋸已經(jīng)阻再融令資將墨是評糠價其愚買殼貓成功準與否跡的關偉鍵性女評價注因素森；而妥２０誤００亭年以鳥后買拾殼的暴企業(yè)玩，基翠本上抹還沒完有足葉夠的笑時間細使凈創(chuàng)資產(chǎn)革收益已率通很過重辣組提危高到籃符合術再融遺資的嘉關于恒“把三年拾”催的時嫩間要五求，迎加上需有些溫公司栗未必亭在買著殼后傭能馬擁上重享組成爆功，形因此忙，對僑它們排的評壩價，留將以關業(yè)績經(jīng)的提緒高及陵凈資窄產(chǎn)收敞益率占的上魂升為籍主要層標準千。腸（斥表管1慎：房間地產(chǎn)錯公司部買殼子資料虎１９寨９７石－１濕９９糠９年賽）榜經(jīng)資例料搜魄集、熱整理訊，１見９９鍵７年竿－１寺９９火９年始，房剖地產(chǎn)閑公司妙買殼鳥上市升的有樹１８健家，號海鳥從發(fā)展誓和英禽雄股繭份是昌農(nóng)凱借系的饞，屬陜于問吼題股腹，這協(xié)里不唇予考道慮。脂剩余稍１６榴家公值司中廣，已姜經(jīng)成挑功完閣成再旅融資超計劃現(xiàn)的有旁：搖銀基秒發(fā)展論蔽２０畏００饑年９界月比增贏發(f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