物業(yè)管理基本原理課件

第四章物業(yè)管理的基本原理【教學目的】通過本章學習，要求了解物業(yè)管理公共選擇理論，理解物業(yè)管理的委托代理理論、區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度，掌握住宅權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)內(nèi)容。/【教學內(nèi)容】

第一節(jié)物業(yè)管理的委托代理理論

第二節(jié)住宅權(quán)

第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)

第四節(jié)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度/第一節(jié)物業(yè)管理的委托代理理論一、住宅區(qū)里的產(chǎn)權(quán)形態(tài)1.專有部分：作為產(chǎn)權(quán)人絕對有權(quán)獨立處分這個空間（如出售、出租或贈與等）而不必征得其他業(yè)主同意。2.部分共有或相鄰部分：甲、乙兩個不同的樓梯或電梯（或電梯井）周邊外墻、垂直投影范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，均為這幢樓單元套房的業(yè)主所有。引出共有人共同保養(yǎng)、維護及承擔修繕費用的義務。房地產(chǎn)E網(wǎng)/3.兩方互有：其權(quán)利主體只有兩個業(yè)主，且僅限于共用、共有之構(gòu)件，卻不含共用、共有的空間。如相鄰兩家的隔墻。一邊為一個業(yè)主，另外一邊又為另一個業(yè)主所構(gòu)成的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，稱為兩方互有。兩方互有具備以下特征：權(quán)利主體只有兩個業(yè)主，沒有第三者介入；權(quán)利客體僅限于共有，“兩產(chǎn)互有”為今后維修責任分擔明晰化奠定基礎(chǔ)。4.全體共有：小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主全體共有，這種產(chǎn)權(quán)形態(tài)的重要特征是權(quán)利在個人之間完全重合。也就是說，每個人都可以使用這份財產(chǎn)，但每個人都無權(quán)排斥其他全體共有人中的任何人的使用，也無權(quán)單獨主張這份財產(chǎn)權(quán)。如小區(qū)內(nèi)的草坪、共有的停車庫、道路、屋頂?shù)取?/二、物業(yè)管理的公共選擇理論公共物品“搭便車”過分“擁擠”而加速損壞得不到享用個人（每個業(yè)主）追求的都是效用最大化，群居狀態(tài)下他人利益的限制，形成了某些聚合體的共同利益。這種屬于共同利益的愿望表達和權(quán)利確認，通常采取“公共決策”的方式來實現(xiàn)。于是產(chǎn)生了用公共機構(gòu)來實現(xiàn)業(yè)主的自治，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，就是服務于整體產(chǎn)權(quán)利益的公共機構(gòu)。公共機構(gòu)的特征有三個：一是選舉產(chǎn)生，二是服從多數(shù)，三是有強迫權(quán)。物業(yè)管理領(lǐng)域而言，其表現(xiàn)為：第一，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，第二，物業(yè)管理的規(guī)章或重大決策，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，表決執(zhí)行服從多數(shù)的原則，第三，對違反公共利益的，物業(yè)管理者有權(quán)制止。這就是公共選擇理論。/三、物業(yè)管理的委托代理理論1.委托代理（1）代理：一方（代理人）以他方（被代理人）的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三人進行法律行為，其法律后果直接歸屬他方的。（2）委托代理：由代理人依照被代理人的委托而進行的代理，也稱為意定代理。委托是被代理人授予代理人以代理權(quán)的一種單方的法律行為，但委托代理還應以一定的法律關(guān)系（如委托合同）作基礎(chǔ)：委托合同是一種法律行為，委托人與被委托人雙方要有一致的意思表示。（3）委托代理形式:可以采用口頭形式委托，也可以采用書面形式委托。物業(yè)管理委托按照國家的規(guī)定必須要采取書面形式的委托，即采用物業(yè)管理委托合同書。/2.委托代理關(guān)系的實現(xiàn)（1）委托代理程序物業(yè)管理中，委托代理的實現(xiàn)絕不是簡單的一個“合約”，而是若干個連續(xù)性的“合約”，這又表現(xiàn)為一種“代理鏈”體制形態(tài)：業(yè)主（使用人）→業(yè)主委員會→物業(yè)管理企業(yè)→企業(yè)員工初始委托人(前面為委托人，后面為代理人)最終代理人/（2）委托代理實現(xiàn)要點第一，被代理人應慎重選擇代理人。第二，委托授權(quán)范圍要明確。第三，委托代理的事項必須合法。//物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的，其權(quán)利和義務直接來自于合同。沒有物業(yè)服務合同，也就沒有物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)。可見，物業(yè)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)形成了一種委托代理的特定合同關(guān)系。由于眾多業(yè)主不可能直接從事具體的管理事務，此項工作必然經(jīng)由業(yè)主委托的代理人來完成，從而使得物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)相分離，產(chǎn)生了管理權(quán)的代理。這就是委托代理理論。3.委托代理理論注意點：（1）物業(yè)管理公司不得超越代理權(quán)限行使物業(yè)管理權(quán)利。凡物業(yè)管理公司超越所授權(quán)范圍而為的代理行為，非經(jīng)業(yè)主團體認可，為無效行為，對業(yè)主的共同物業(yè)利益造成損害的，應承擔民事賠償責任。（2）物業(yè)公司不是“萬事通”，什么都要做，大小問題都要解決，而且必須解決。/第二節(jié)住宅權(quán)一、住宅權(quán)的基本含義住宅權(quán)可以概括為具有可獲得的、可負擔得起的、適宜于人類居住的，具有安全、健康、尊嚴以及有獲得物質(zhì)設(shè)備和基礎(chǔ)服務設(shè)施可能性的并不受歧視的住房權(quán)利。包括兩層含義：一是指住宅人權(quán)，是指每一個公民均享有的基本人權(quán)二是指住宅所有權(quán)以及與住宅所有權(quán)有關(guān)的其他權(quán)利。/二、住宅權(quán)的主體1.個人。人人享有住宅權(quán)。不分性別、種族、膚色、語言、宗教、政治和其他見解、社會出身、財產(chǎn)或其他身份，每一位公民均享有住宅的權(quán)利。2.家庭。每一個家庭在社會上享有住宅權(quán)。不同的國家、地區(qū)、城市和家庭的差異性，決定了住宅權(quán)利性質(zhì)差異的存在。/三、住宅權(quán)的內(nèi)容居住權(quán)安全與健康權(quán)（或稱舒適權(quán)）住宅的公平權(quán)住宅選擇的偏好權(quán)住宅私密權(quán)住宅救濟權(quán)住宅不受侵犯權(quán)自由處分權(quán)/831工程隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增長，一些市民居住條件急需改善。為此，從2003年起，揚州市啟動“831”安居幫扶工程，為人均居住面積8平方米以下、人均月收入300元以下、在揚州居住10年以上的困難家庭，新建住房并以低于成本的價格定向銷售給他們。胡錦濤總書記對揚州首創(chuàng)的“831工程”予以好評：“你們這是為困難群體辦了一件大好事?！?四、住宅權(quán)的客體1.國家義務。政府負有創(chuàng)造條件以促成和幫助公民住宅權(quán)實現(xiàn)的責任，尤其是通過立法措施，盡其資源能力所及，合理分配投資和資源，使各項權(quán)利完全實現(xiàn)。保障公民在住房及土地占用和使用方面的合法權(quán)益，特別應關(guān)注那些處于不利或弱勢地位群體的需求，尋求公平合理的使公民能獲得可居住的、能負擔得起的住房政策。2.個人義務。個人有義務努力推進和遵守住宅權(quán)，比如不得從事投機活動而將土地閑置的義務。3.國際社會的義務。對于住宅權(quán)實現(xiàn)，聯(lián)合國、聯(lián)合國人居委員會、國際貨幣基金組織和世界銀行等國際組織必須承擔一系列義務。這些機構(gòu)對住宅權(quán)的實現(xiàn)承擔一般性義務有些是基于法律產(chǎn)生的，而更多的是基于社會和政治因素而產(chǎn)生的。比如在發(fā)生天災人禍，住宅或人居條件遭遇破壞時，提供金融和其他幫助的義務。/第三節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)，就是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分享有的專有所有權(quán)，與對建筑物所享有的共用部分持分權(quán)，以及基于建筑物的管理維護和修繕等共同事務而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。該界定采用了三元論說，表明建筑物所有權(quán)由三部分組成：住宅專有所有權(quán)、住宅共用部分持分權(quán)（共用所有權(quán)）和成員權(quán)。房地產(chǎn)E網(wǎng)/（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征1.內(nèi)容多樣性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個復合的權(quán)利，是由專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)這三個部分構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的共有形式。2.專有權(quán)的主導性。專有所有權(quán)占主導地位，區(qū)分所有權(quán)人只有取得了專有所有權(quán)，才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。3.一體性。專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。4.權(quán)利主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利人，其身份具有多重性，他既是專有權(quán)人，又是共有權(quán)人，既按份享有所有權(quán)，又共同享有某些設(shè)施、空間的共有權(quán)，還對全部的權(quán)利客體享有成員權(quán)（管理權(quán)）。5.登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動產(chǎn)所有權(quán)，需要履行房地產(chǎn)物權(quán)的登記，以表明權(quán)利的取得和變更。/二、專有所有權(quán)

（一）專有所有權(quán)的概念及性質(zhì)專有所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于專有權(quán)并不是對建筑物的支配，而是對一定范圍的建筑空間的支配權(quán)，因此，學術(shù)界一般認為專有權(quán)的性質(zhì)為空間所有權(quán)，專有權(quán)系區(qū)分所有權(quán)人對獨立專門使用的建筑空間所擁有的所有權(quán)。/（二）專有所有權(quán)的客體與標準專有權(quán)的客體就是建筑物的專有部分，確定專有部分的標準有兩個：一是構(gòu)造上的獨立性二是利用上的獨立性。構(gòu)造上的獨立性，又稱“物理上的獨立性”，是指四壁具有一定的遮蔽性，使專有部分與建筑物的其他部分在外觀上有明顯的區(qū)別，并借此保障專有部分獨立利用的可能性。一棟建筑物的內(nèi)部，若沒有墻壁間隔，僅僅以屏風、隔扇間隔，也不能成為專有部分。利用上的獨立性，又稱為“機能上的獨立性”或“經(jīng)濟上的獨立性”，以有無獨立的出入口和內(nèi)部專用設(shè)備、隔間構(gòu)造為標準，具有滿足人們生活目的的獨立機能。/（三）專有部分的范圍指專有部分相互間或與共用部分相互間的分隔部分，究竟至何界線為止可以計入專有部分。此問題直接影響到各區(qū)分所有權(quán)人能夠自由使用、改良的權(quán)利；同時也間接影響到為維持建筑物整體的安全，而對各區(qū)分所有權(quán)可能產(chǎn)生的損害建筑物安全行為的禁止問題。在實踐中，住宅專有部分的范圍除住宅建筑物本身外，還包括住宅建筑物之附屬物與附屬建筑。/1.中心（壁心）說。認為專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板和天花板厚度的中心。2.空間說。又稱“全部屬于共用部分說”。從專有部分是由建筑材料所圍成的空間的觀點出發(fā)，認為專有部分的范圍僅限于由墻壁、地板和天花板圍成的空間，而將墻壁、地板和天花板等作為界線部分都視為全體或部分區(qū)分所有權(quán)人的共用部分。3.最后粉刷表層說。認為專有部分延伸到界線部分的最后粉刷表層，即境界壁與其他境界的本體屬共用部分。4.壁心和最后粉刷表層說。認為各區(qū)分所有權(quán)人之間適用最后粉刷表層說；在第三人的關(guān)系（如買賣、保險、納稅）上，則適用壁心說。/（四）專有所有權(quán)的內(nèi)容1．區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人所享有的權(quán)利（1）所有權(quán)。專有所有權(quán)人對住宅建筑物專有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。該權(quán)利具有絕對性、排他性和永久性。即所有權(quán)可以對該專有權(quán)在法律限制范圍內(nèi)，行使居住、使用、出租、抵押、出售等權(quán)利。（2）相鄰使用權(quán)。即指住宅所有人為行使自己的專有權(quán)，可以請求使用其他區(qū)分所有權(quán)人的專有部分或共用部分。例如：二樓頂棚漏水，必須從三樓的地板著手維修。三樓所有權(quán)人無正當事由不得拒絕二樓區(qū)分所有權(quán)的請求，否則可能構(gòu)成侵權(quán)。但二樓所有人也必須在“必要的范圍內(nèi)進行”。必要的范圍一般應認定為維護或修繕具有必要性、緊急性且無其他方法的情況。不是必須或緊急或有其他方法的情況下，則不得行使相鄰使用權(quán)。否則是對其他所有權(quán)人專有權(quán)或共有權(quán)的侵犯。/2．區(qū)分所有權(quán)人作為專有所有權(quán)人承擔的義務（1）不得違反全體區(qū)分所有權(quán)人的共同利益。包括區(qū)分所有權(quán)人就自己專有部分內(nèi)部加以改造或增建，而拆除其專有部分內(nèi)部梁柱或墻壁的一部分，若危及整棟建筑物的安全或影響整個建筑物的外觀時，則屬于違反公共利益，應加以禁止。（2）不得違反住宅使用用途與目的。住宅所有權(quán)人雖可以自由地使用自己的專有部分，但必須按住宅用途使用，否則構(gòu)成不當使用行為。如將住宅改為經(jīng)營用房、生產(chǎn)用房等。這對全體區(qū)分所有權(quán)人的利益是一種侵犯。//（3）維護建筑物存在的義務。住宅所有權(quán)人雖對住宅享有所有權(quán)，但該專有部分存在于一獨立的建筑物中，因此，住宅所有權(quán)人有對該建筑物維持的義務。未經(jīng)其他所有權(quán)人同意，不得翻建其專有部分，或?qū)υ撠敭a(chǎn)進行減少其價值的行為。（4）不得隨意更改在其專有部分內(nèi)影響公共的或其他區(qū)分所有權(quán)人的電線、煤氣管道、水管等。（堵住或拆除廚房排氣煙道、衛(wèi)生間排氣管道）（5）獨自承擔其專有部分的修繕及費用。（6）遵循管理規(guī)約與物業(yè)服務合同。/三、共有所有權(quán)（一）共有所有權(quán)的概念與特征共有所有權(quán)，或稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。/具有以下特征：1.共有所有權(quán)的從屬性。共用部分相對于住宅的專有部分具有從屬性。共有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、消滅決定于專有所有權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅。2.共用部分具有不可分割性。一是共用部分本身具有不可分割性。公寓的共用部分禁止分割。二是共用部分與專有部分的不可分割性。當專有部分轉(zhuǎn)移時，共用部分也隨之轉(zhuǎn)移。3.共有所有權(quán)的多重性。根據(jù)不同標準作出不同分類，如法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)、對建筑物的共有權(quán)和對附屬建筑物的共有權(quán)。/（二）共用部分的范圍共用部分：由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分共同所有的、不屬于專有部分的法定共用部分與約定共用部分?，F(xiàn)代發(fā)達國家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區(qū)分所有權(quán)人共有。法定共用部分是指構(gòu)造、利用上并無獨立性的建筑物和設(shè)備。如建筑物軀干部分、共用出入口、通道、樓梯、梁柱，共用墻壁、樓地板、屋頂以及共用設(shè)施、設(shè)備，如電梯、中央空調(diào)、管線等應屬于法定共用。約定共用部分，是指構(gòu)造、利用上雖然有獨立性，但依區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)約而成為共有部分。如管理用房、倉庫、地上或地下車庫、垃圾站、庭院等。當然這種約定不得損害區(qū)分所有權(quán)人的利益。如約定不明確，則推定為法定共用。/共用部分的范圍包括四個方面：①建筑物的基本構(gòu)造部分，如支柱、屋頂、基礎(chǔ)、外墻、地下室等；②建筑物的共用部分及其附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道、暖氣管道，以及僅為部分區(qū)分所有權(quán)人所共有的部分，如各層樓之間的樓板、間壁墻等，僅屬于相鄰部分的區(qū)分所有權(quán)人所共有；③建筑物所占有的地基的使用權(quán)，應歸屬于全體建筑區(qū)分所有權(quán)人所有；④住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動場所、圍墻、小區(qū)大門建筑等地上或地下共有物，以及水電、照明、消防等公用配套設(shè)施，還有小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應當歸國家或有關(guān)法人所有的以外，原則上應當歸全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。/（三）共有所有權(quán)的內(nèi)容1．共有所有權(quán)人對共用部分的權(quán)利（1）共用部分的使用權(quán)。在一棟建筑物上各共有人對共用部分，在使用上應全體使用，在使用方法上采用共同使用和輪流使用兩種。例如，對電梯、走廊，依其性質(zhì)可共同使用，而電話、洗衣機因使用具有排他性，因而可輪流使用。（2）共用部分的專用使用權(quán)。對住宅共用部分如公共電梯、屋頂、外墻壁、公共走廊、地下室等，應由全體區(qū)分所有權(quán)人依固有的用途和使用方法共同使用。但在實際上，經(jīng)常對某些共用部分設(shè)定“專用使用權(quán)”，即由特定的人專屬獨占使用的情況。專用使用權(quán)的設(shè)置，不能影響其他所有權(quán)人權(quán)利的行使，甚至剝奪了他人的權(quán)利。共用部分收益權(quán)應歸全體所有權(quán)人。這種專用使用權(quán)的設(shè)定，必須依法律規(guī)定或依規(guī)約之約定取得。一是依公寓出售契約取得，二是依規(guī)約取得。/（3）共用部分的收益權(quán)。即共有所有權(quán)人根據(jù)規(guī)約或其共有持分份額，獲得因共用部分所產(chǎn)生利益的權(quán)利。比如將庭院出租、在屋頂假設(shè)廣告牌等。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)共用部分經(jīng)營取得收益，主要用于補充專項維修基金的不足。我國《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定：“利用物業(yè)公用部分，共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！狈康禺a(chǎn)E網(wǎng)/（4）共用部分的處分權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人對于區(qū)分所有建筑物的共用部分有同等的處分權(quán)。對共用部分及其相關(guān)設(shè)施的拆除、更新以及設(shè)置處分，都必須經(jīng)過全體業(yè)主同意即業(yè)主大會決定，不得由個人或者部分人決定。對于共用部分在法律上的處分，應當隨同自己的專用部分一道處分，不得分割處分。建設(shè)單位也不得擅自將共用部分出售給他人。我國《物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！保?）要求賠償權(quán)。區(qū)分所有建筑物的共用部分遭受侵害時，任何區(qū)分所有權(quán)人都有權(quán)要求加害人停止侵害、返還原物，恢復原狀，賠償損失。/2.共有所有權(quán)人對共用部分的義務（1）不得改變共用部分的本來用途。共有所有權(quán)人對共用部分必須按其“本來用途”加以使用。共有所有權(quán)人對共用部分的使用須以尊重整個建筑物的使用目的為前提。如停車場只能用于停車，不允許堆放雜物等。我國《物業(yè)管理條例》第50條規(guī)定。（2）分擔共用部分費用的義務。共用部分為建筑物的實體部分，必然發(fā)生修繕、管理、維護、改良等費用，應由全體區(qū)分所有權(quán)人承擔。鑒于共用部分可能為全體住宅所有權(quán)人共有，或部分所有權(quán)人共有，則費用也區(qū)分為全體共擔與部分所有權(quán)人共擔。我國《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定。/（3）不得侵占的義務。區(qū)分所有權(quán)人使用共用部分，必須維護共用部分的正常使用狀態(tài)，不得擅自侵占共用部分，不得改動共用部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，保持共用部分的完好和清潔。任何人使用不當損害共用部分的，應當承擔賠償責任。（4）維持現(xiàn)狀的義務。各共有權(quán)人負有維持建筑物共用部分共有現(xiàn)狀的義務，任何區(qū)分所有權(quán)人永遠不得請求分割共用部分。/四、成員權(quán)（一）成員權(quán)（構(gòu)成員權(quán)）的概念是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的團體組織成員之一所享有的權(quán)利和承擔的義務。具有以下幾個特征：1.成員權(quán)是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的團體關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利。2.成員權(quán)是一項與專有所有權(quán)、共有所有權(quán)處于同等地位的權(quán)利。三個權(quán)利地位平等，相互依存，密不可分，同時又都具有相對的獨立性。3.成員權(quán)是一種具有存續(xù)性的權(quán)利。成員權(quán)隨著區(qū)分所有權(quán)人之間的團體關(guān)系存在而存在，只要建筑物存在，區(qū)分所有權(quán)人之間的團體關(guān)系就會存續(xù)，即使是專有部分轉(zhuǎn)移，成員權(quán)也隨著轉(zhuǎn)移給新的區(qū)分所有權(quán)人，而不會消失。/（二）成員權(quán)的內(nèi)容1．區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所享有的權(quán)利：表決權(quán)、參與訂定規(guī)約權(quán)、選聘與解聘管理者的權(quán)利、請求權(quán)。所謂請求權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人作為管理團體的成員而對公共管理事項及公共利益的應得份額所享有的請求權(quán)。主要包括的內(nèi)容有：請求召集集合的權(quán)利、請求正當管理共同關(guān)系的事務的權(quán)利、請求收取共用部分應得的利益的權(quán)利、請求停止違反共同利益的行為的權(quán)利、法律規(guī)定的其他請求權(quán)。

2．區(qū)分所有權(quán)人作為成員權(quán)人所承擔的義務：執(zhí)行區(qū)分所有權(quán)人管理團體所作出的決議的義務、遵守管理規(guī)約的義務、接受管理者管理的義務。/（三）成員權(quán)的變動成員權(quán)的變動是指成員權(quán)的取得與消滅。

1．建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的取得：指任何組織或個人只要取得專有所有權(quán)，同時也就取得了共有所有權(quán)和成員權(quán)。成員權(quán)的取得有兩種方式：原始取得：原始取得所有權(quán)，便原始取得成員權(quán)。繼受取得：通過轉(zhuǎn)移方式取得區(qū)分所有權(quán)，即繼受取得了成員權(quán)。2．建筑物區(qū)分所有權(quán)人成員權(quán)的消滅成員權(quán)的消滅有兩種：建筑物本體消滅不再存在；建筑物毀損部分過大，經(jīng)協(xié)議不再重建。這時，基于該建筑物而產(chǎn)生的共同關(guān)系以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)也隨之消滅。/第四節(jié)區(qū)分所有權(quán)建筑物的管理制度一、管理內(nèi)容：包括物的管理與人的管理。（一）物的管理：指對建筑物、基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所謂的物理的管理。1.建筑物。建筑物分為專有和共用兩大部分，共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，專有部分相互間或?qū)Ｓ胁糠峙c共用部分間的墻壁、地板、頂棚、柱等所謂境界壁，以及為維持建筑物的安全與外觀所必要的支柱、屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分，也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中。2.基地。基地包括四類：①立體重疊上去的專有部分下的基地；②共用部分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。3.附屬設(shè)施。附屬于建筑物的一切設(shè)施，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報警裝置、中央監(jiān)控系統(tǒng)、電梯以及屋頂?shù)馁A水槽等共用部分。

/關(guān)于區(qū)分所有建筑物的物的管理，世界衛(wèi)生組織（WHO）設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基本標準。其內(nèi)容可歸納為四個部分：①消防保安；②清潔維護；③公共設(shè)施維修養(yǎng)護；④綠化管理。/（二）人的管理所謂人的管理，是指對區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理，主要包括對建筑物不當毀損行為的管理、對建筑物不當使用行為的管理以及對生活妨害行為的管理。1．對建筑物不當毀損行為的管理建筑物不當毀損行為，是指區(qū)分所有權(quán)人在使用共用部分或改造專有部分時所產(chǎn)生的危及建筑物整體安全或影響整棟建筑物外觀的行為，如將陽臺或前院擴充為室內(nèi)部分，擅自添設(shè)鐵窗、柵欄，改變建筑物外貌，或室內(nèi)裝修時隨意更改承重墻等影響建筑物安全的結(jié)構(gòu)等。/2.對建筑物不當使用行為的管理所謂對建筑物不當使用行為，是指改變房屋性質(zhì)，如住宅改變?yōu)槲鑿d、餐廳、小型加工廠等，此種對建筑物的不當使用，不只帶來噪音、振動，降低居住生活品質(zhì)，甚至會使居家安全蒙上陰影。3．對生活妨害行為的管理所謂對生活妨害的行為，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的區(qū)分所有權(quán)人，由于生活習慣、嗜好、對建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上所產(chǎn)生的一些行為影響到他人的生活，如飼養(yǎng)寵物、大聲喧嘩、不合時宜的大聲播放音樂妨礙鄰居安寧、任意堆放垃圾、物品或妨害公共安全的行為，都應在管理和禁止之列。/二、管理方式（一）自主管理方式

（二）委托管理方式

/（一）自主管理方式自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務或彼此構(gòu)成一個管理團體執(zhí)行管理業(yè)務的管理。可分為直接管理（人數(shù)較少時）和管理團體組織管理（人數(shù)較多時）。管理團體的最高權(quán)力機關(guān)為區(qū)分所有權(quán)人大會（或稱為業(yè)主大會）。大會決議事項直接構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務。管理團體設(shè)理事會（或稱業(yè)主委員會）作為其執(zhí)行機構(gòu)。理事長通常為管理團體的具體管理人，執(zhí)行管理任務。房地產(chǎn)E網(wǎng)/（二）委托管理方式委托管理，是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務委托管理公司或第三人管理。這時，區(qū)分所有權(quán)人與管理者通過委托合同或契約形成委托關(guān)系。根據(jù)委托業(yè)務的內(nèi)容，又可分為全部委托和部分委托。全部委托是將管理業(yè)務全部委托管理公司，部分委托是指將管理業(yè)務的部分委托管理公司，而另一部分則由管理團體承擔。相比較而言，后一種委托費用較低。/三、管理規(guī)約

（一）管理規(guī)約概念（二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止（三）管理規(guī)約的事項（四）管理規(guī)約的效力//（一）管理規(guī)約概念管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式規(guī)定的自治規(guī)則。一般講，建筑物規(guī)模越大，區(qū)分所有權(quán)人數(shù)越多，共用部分的管理及所有關(guān)系也就越復雜，因此有必要設(shè)定一個各區(qū)分所有權(quán)人共同遵守的規(guī)約。在中國物業(yè)管理實踐中，稱之為“管理規(guī)約”。制定公約的目的，是為了維護區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。管理規(guī)約的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團體的最高自治規(guī)范。/（二）管理規(guī)約