私募股權(quán)投資基金集合資金信托業(yè)務(wù)概要

XX信托?私募股權(quán)投資基金集合資金信托計劃業(yè)務(wù)概要一、業(yè)務(wù)模式要點1、信托名稱：XX信托?私募股權(quán)投資基金集合資金信托計劃2、信托規(guī)模：預(yù)計總規(guī)模不超過30億元，受托人可以分期募集，首次募集規(guī)模不低于5億元。其中由普通投資者認(rèn)購的受益權(quán)占信托募集規(guī)模的80%，XX集團(tuán)及投資顧問認(rèn)購其余20%受益權(quán)（其中XX集團(tuán)認(rèn)購10%，投資顧問認(rèn)購10%），并承諾在信托存續(xù)期內(nèi)不贖回、不轉(zhuǎn)讓。3、信托期限：2年，信托計劃期限滿2年時，經(jīng)與投資顧問協(xié)商同意，受托人可以根據(jù)實際情況決定是否延長信托計劃期限，延期的時間不得超過2年。4、委托人及受益人：集合信托計劃投資者（認(rèn)購金額單筆不低于100萬元，最高不超過2億元）5、受托人：XX信托股份有限公司6、投資顧問：天津XX股權(quán)投資基金管理有限公司7、運作形式：本集合信托計劃成立后，由受托人成立有限責(zé)任公司，并以該公司為主體進(jìn)行對外投資。由投資顧問負(fù)責(zé)推薦投資項目，受托人負(fù)責(zé)投資執(zhí)行。投資顧問負(fù)責(zé)項目的選擇和調(diào)查、向受托人提交投資項目、協(xié)助受托人執(zhí)行投資，并負(fù)責(zé)項目的投后管理和投資退出的全程運作。8、投資方向：信托資金用于組建公司型的產(chǎn)業(yè)投資基金，以基金參股、收購目標(biāo)企業(yè)股權(quán)或目標(biāo)資產(chǎn)，通過將目標(biāo)公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包裝入上市公司為盈利方式，目標(biāo)資產(chǎn)主要定位于具備增值潛力的旅游景區(qū)、酒店、旅游服務(wù)等私募股權(quán)相關(guān)設(shè)施。9、退出方式：以注入上市公司為主要目標(biāo)。其他退出方式包括但不限于目標(biāo)公司股權(quán)、目標(biāo)資產(chǎn)的出售轉(zhuǎn)讓。10、受益人預(yù)期權(quán)益：1）優(yōu)先級受益人在2年的信托期限內(nèi)享受每年11%的年化收益率，每年9月份分配收益。2）信托計劃延期2年的，在延期的2年期間，繼續(xù)持有的優(yōu)先級受益人可享受13%的年化收益率，每年9月份分配收益。3）如信托期限期滿時，信托計劃未完成將資產(chǎn)注入上市公司目標(biāo)的，則劣后級受益人全部受讓優(yōu)先級受益人的信托權(quán)益（即由劣后級受益人回購優(yōu)先級受益人的持有份額，以確保優(yōu)先級受益人的本金）。4）如信托計劃完成注入上市公司目標(biāo)且信托計劃收益大于固定收益率（信托期限2年時為年11%，信托期限延長2年時為年13%）時，優(yōu)先級受益人按超額收益（超過11%或13%的部分）的20%享受浮動收益。11、信托報酬：受托人收取信托報酬分為固定+浮動，以信托財產(chǎn)承擔(dān)。1）固定報酬，信托規(guī)模的2%/年，每信托年度收取一次；2）浮動報酬，當(dāng)信托計劃到期,收益率大于固定收益率時，按照超額收益（超過固定收益率的部分）的20%收取浮動報酬。信托計劃到期后一次性收取。12、管理費用：投資顧問收取管理費用分為固定+浮動，以信托財產(chǎn)承擔(dān)。1）固定管理費用，信托規(guī)模的0.5%/年，每信托年度收取一次；2）浮動管理費用，當(dāng)信托計劃到期，收益率大于13%時，按照超額收益（超過13%部分）的20%收取浮動管理費。信托計劃到期后一次性收取13、保管費用：以信托財產(chǎn)承擔(dān)，按0.1-0.2%/年支付給保管銀行。14、推介費用：以信托財產(chǎn)承擔(dān)，按推介規(guī)模的3%一次性支付給各推介渠道。二、流動性安排1、靈活的信托期限：信托計劃的期限采取2+2機(jī)制。即受益人持有信托計劃的期限為2年，每年按11%的年化收益率提取收益；2年期滿，經(jīng)受托人與投資顧問協(xié)商一致，信托計劃延長可2年，在此2年內(nèi)，優(yōu)先級受益人每年享有13%的年化收益率。2、通過金融產(chǎn)品交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓：包括天津金融資產(chǎn)交易所和北京金融資產(chǎn)交易所。三、信用增級措施1、XX集團(tuán)及投資顧問按信托規(guī)模20%的比例認(rèn)購受益權(quán)。2、XX集團(tuán)承諾對受益人的本金和約定的收益率提供擔(dān)保；信托計劃每年向受益人支付收益；如信托計劃期限屆滿不能完成注入上市公司的目標(biāo)，XX集團(tuán)承諾按向受益人購買信托受益權(quán)。3、XX集團(tuán)就上述事項作出承諾。四、投資管理機(jī)制1、受托人組建信托計劃投資決策委員會，負(fù)責(zé)制訂投資建議。投資決策委員會由5人組成，受托人委派3人，外部專家2人，投資決策需經(jīng)投資決策委員會全體委員一致同意后方可實施；2、投資顧問負(fù)責(zé)向投資決策委員會提出投資建議，投資建議包括擬投資的項目、數(shù)量、比例、價格（范圍）、時間、持有時間、退出計劃安排等。投資顧問應(yīng)對投資項目和目標(biāo)公司進(jìn)行篩選、初步審查、立項、盡職調(diào)查，協(xié)助受托人進(jìn)行投資，進(jìn)行投資后的跟蹤管理、制訂退出安排計劃等；3、投資決策委員會對投資顧問提交的投資建議進(jìn)行審議，并形成投資方案，向受托人提交；4、受托人對投資決策委員會提交的的投資方案進(jìn)行合規(guī)性審核，在不違反相關(guān)約定的前提下由受托人按照該投資建議進(jìn)行操作；5、如受托人經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)投資決策委員會提交的投資方案有違反相關(guān)法規(guī)、資金信托合同的約定，可拒絕執(zhí)行該投資方案，并及時書面通知投資決策委員會和投資顧問。6、投資顧問接受受托人的委托，對投資項目全程跟蹤服務(wù)，包括項目盡職調(diào)查、實施投資、投資后管理、實施退出計劃等。五、信托計劃投資策略收購市場上被低估的具有巨大增值潛力私募股權(quán)相關(guān)設(shè)施（包括但不限于酒店、旅游設(shè)施等）進(jìn)而對其實施資本、管理以及結(jié)構(gòu)重組，改善目標(biāo)資產(chǎn)的治理與運營，實現(xiàn)目標(biāo)資產(chǎn)的價值創(chuàng)造與提升，并在其增值后出售或上市獲利。原則上要求在決策和管理上控制被投資項目和被投資企業(yè)，以便為被投資項目/企業(yè)提供增值服務(wù)。1.收購持有高端酒店物業(yè)要求是一、二線城市核心地理位置、能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的高端酒店。高端酒店的平均GOP在30%左右，此類酒店每年能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資產(chǎn)的保值升值能力也很強。2.收購改造市場低估的酒店物業(yè)擬收購市場上價值被低估的酒店，包括缺乏品牌、運營成本過高、網(wǎng)點單一、缺乏規(guī)模效應(yīng)的酒店。針對上述三類酒店可利用XX酒店集團(tuán)的平臺資源，輸入品牌和管理，利用統(tǒng)一的采購體系和人才培養(yǎng)模式降低成本、通過一體化的酒店網(wǎng)絡(luò)協(xié)同效應(yīng)提升酒店的內(nèi)部價值。實現(xiàn)價值后，出售給其他投資者，或通過資本市場退出。3.短期酒店資金拆借此項投資主要是在風(fēng)險可控的條件下，對原酒店產(chǎn)權(quán)方提供有抵押的短期借貸融資行為，如借款方資金狀態(tài)良好，則可直接獲利；若一時資金緊張，可以較低折扣將抵押酒店收入項目池。六、信托計劃擬投項目簡介（一）廣州XXX酒店1、概況廣州XXX酒店與廣州天譽大廈，位于廣州市最繁華的天河CBD社區(qū)，緊鄰廣州市地標(biāo)建筑中信廣場。酒店大廈樓高45層，地上40層，地下5層，建筑面積13.3萬平方米。Westin是喜達(dá)屋酒店集團(tuán)旗下的高端品牌，廣州Westin酒店具有物業(yè)升值空間大、盈利能力強、現(xiàn)金流充裕等特點，從2007年5月營業(yè)以來，迅速成為廣州高星級酒店業(yè)的標(biāo)桿，酒店出租率及平均房價都位居行業(yè)榜首，該公司在2007、2008年度物業(yè)價值曾經(jīng)高達(dá)30億元以上。酒店為超五星級，客房數(shù)量446間2010年出租率96.49%；天譽大廈系集現(xiàn)代辦公、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為一體的甲級辦公樓，出租率高。除了17-22層已出售外，寫字樓面積為3.18萬平方米,出租率約88%，另有商服8608平方米。大廈物業(yè)管理公司為第一太平戴維斯。2、項目公司信息廣州XXX有限公司，注冊資本：8.6億元。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：XX酒店（控股）集團(tuán)有限公司持股100%。3、公司財務(wù)狀況(1)2010年資產(chǎn)負(fù)債情況總資產(chǎn)25.62億元，負(fù)債12.5億元，所有者權(quán)益13.1億元。(2)最近三年盈利狀況2010年經(jīng)營收入3.25億元，凈利潤6951萬元2009年經(jīng)營收入2.67億元，凈利潤7552萬元2008年經(jīng)營收入4.83億元，凈利潤1.19億元(3)酒店物業(yè)資產(chǎn)評估值2010年評估值25.6億元(4)資產(chǎn)抵押狀況銀行貸款10.5億元(5)與XX集團(tuán)內(nèi)部資金往來情況關(guān)聯(lián)單位往來款項共計7772萬元，占其他應(yīng)付款總額的85%。4、其他情況說明2009年9月XX酒店控股以11億元凈價款收購廣州城建天譽公司100%股權(quán)。（二）廣州XX酒店1．概況位于廣州三元里，五星級，客房數(shù)300間，占地面積2.6萬m2，建筑面積4.3萬m2，2．項目公司信息項目公司為廣東XX有限公司，注冊資本8.56億元。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：天津XX信托持有廣東XX有限公司81.38%股權(quán)，XX酒店控股集團(tuán)持有16.76%股權(quán)，XX酒店集團(tuán)持有1.86%股權(quán)。3．公司財務(wù)狀況(1)2010年資產(chǎn)負(fù)債情況總資產(chǎn)15.32億元，負(fù)債7.87億元，所有者權(quán)益7.45億元。(2)最近三年盈利狀況2010年經(jīng)營收入3770萬元，凈利潤1453萬元2009年經(jīng)營收入3937萬元，凈利潤1393萬元2008年經(jīng)營收入6629萬元，凈利潤828萬元(3)酒店物業(yè)資產(chǎn)評估值2009年12.6億元，2008年9.9億元。(4)資產(chǎn)抵押狀況XX置業(yè)股份有限公司以廣東XX實業(yè)有限公司房產(chǎn)抵押廣州商業(yè)銀行，貸款金額3億元，貸款期限：2010年9月29日-2011年9月28日(5)與XX集團(tuán)內(nèi)部的資金往來情況關(guān)聯(lián)單位往來款項共計7.60億元，占其他應(yīng)收款總額的97.27%。4．其他情況說明上述經(jīng)營收入等數(shù)據(jù)是以現(xiàn)有的舊中央酒店的客房及寫字樓運營情況為基礎(chǔ)的；項目目前一期在建寫字樓，拆除位置為原來舊中央酒店的宿舍和餐廳，地上建筑面積61410平米；二期要拆除舊的酒店客房、寫字樓，重新建成商業(yè)和酒店，地上建筑面積52062平米，預(yù)計酒店營業(yè)時間為2013年底。項目處于改擴(kuò)建過程中，后續(xù)需要投入資金進(jìn)行建設(shè)?；鹂刹捎迷鲑Y的方式進(jìn)入，如增資3億元。（三）西安XX酒店1．概況西安XX酒店位于西安市中心區(qū)域新城廣場，四星級，客房數(shù)量240間，占地面積2741m2，建筑面積26882m2，2010年出租率74%.2．項目公司信息陜西XX投資有限公司，注冊資本金6688萬元；股權(quán)結(jié)構(gòu)：XX酒店控股集團(tuán)有限公司持有60%，自然人XX持有40%。3．公司財務(wù)狀況(1)2010年資產(chǎn)負(fù)債情況總資產(chǎn)1.45億元，負(fù)債8733萬元，所有者權(quán)益5817萬元。(2)最近三年盈利狀況2010年經(jīng)營收入2291萬元，凈利潤894萬元2009年經(jīng)營收入1590萬元，凈利潤201萬元2008年經(jīng)營收入1982元，凈利潤176萬元(3)酒店物業(yè)資產(chǎn)評估值2009年2.5億元，2008年2.1億元。(4)資產(chǎn)抵押狀況公司有抵押借款9230萬元，抵押銀行為東亞銀行(5)與XX集團(tuán)內(nèi)部的資金往來情況XX集團(tuán)的往來款29萬元，占其他應(yīng)收款總額的10%。4．其他情況說明XX持有的60%可全部轉(zhuǎn)讓給基金。（四）北京XX飯店1．概況XX飯店坐落于北京西長安街，緊鄰金融街商務(wù)區(qū)，周邊政府機(jī)構(gòu)云集，地理位置極具稀缺性。2001年XX以2億元收購XX飯店80%股權(quán)，2007—2009年對XX飯店進(jìn)行改擴(kuò)建，將其打造成長安街新的地標(biāo)建筑，2009年第四季度更名為北京XX酒店并重新開業(yè)。該酒店按照五星級標(biāo)準(zhǔn)配備各項豪華服務(wù)設(shè)施，占地面積7088m2，建筑面積5.7萬㎡，客房總數(shù)380套。酒店的出租率及平均房價均處于同行業(yè)前列。2．項目公司信息北京XX飯店有限責(zé)任公司，注冊資本11268.90萬元，公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：XX酒店控股集團(tuán)有限公司持有45%，中國XX航空有限責(zé)任公司持有35%，北京XX有限公司持有20%。3．公司財務(wù)狀況(1)2010年資產(chǎn)負(fù)債情況總資產(chǎn)15.95億元，負(fù)債15.11億元，所有者權(quán)益8403萬元。(2)最近三年盈利狀況2010年經(jīng)營收入1.30億元，凈利潤-1558萬元2009年經(jīng)營收入754.7萬元，凈利潤-1,124萬元2008年改擴(kuò)建，無經(jīng)營收入。(3)酒店物業(yè)資產(chǎn)評估值2009年39億元，2008年11億元。(4)資產(chǎn)抵押狀況銀行深圳分行提供抵押擔(dān)保；XX信托貸款7818.7萬元。(5)與XX集團(tuán)內(nèi)部的資金往來情況截止2010年12月31日，內(nèi)部其他應(yīng)付款項合計2.7億元。4．其他情況說明2006年11月停業(yè)進(jìn)行酒店改擴(kuò)建，于2009年11月開始對外營業(yè)。（五）昆明XX酒店1．概況位于昆明市中心，現(xiàn)為四星級，客房數(shù)量243間，占地面積12311m2，建筑面積34800m2，2010年出租率81.66%。2．項目公司信息項目公司為昆明XX置業(yè)有限公司，注冊資本1.39億元。股權(quán)結(jié)構(gòu)：XX酒店控股集團(tuán)有限公司占40%，XX酒店有限公司占40%，云南XX置業(yè)有限公司占10%，云南XX實業(yè)有限公司占10%。3．公司財務(wù)狀況(1)2010年資產(chǎn)負(fù)債情況總資產(chǎn)4.21億億元，負(fù)債2.75億億元，所有者權(quán)益1.45億億元。(2)最近三年盈利狀況2010年經(jīng)營收入2253萬元，凈利潤-358萬元2009年經(jīng)營收入2609萬元，凈利潤68萬元2008年經(jīng)營收入2985萬元，凈利潤397萬元(3)酒店物業(yè)資產(chǎn)評估值2009年3.2億元，2008年2.7億元(4)資產(chǎn)抵押狀況酒店房產(chǎn)抵押給農(nóng)業(yè)銀行昆明市支行，貸款金額為1.2億元。(5)與XX集團(tuán)內(nèi)部資金往來情況截止至2010年12月31日，集團(tuán)內(nèi)部應(yīng)收賬款2.57億元，應(yīng)付賬款1214萬元。4．其他情況說明XX控股90%，可出讓其中至少30%股權(quán)。七、投資回報預(yù)測（見下表）投資回報預(yù)測萬元人民幣廣州XXX廣州XX西安XXX昆明XX項目總收益2013年凈利潤10,477.763,341.851,851.806,732.671,608.60市盈率倍數(shù)3030303030上市市值314,332.80100,255.5055,554.00201,980.1048,258.00720,380.40酒店物業(yè)資產(chǎn)評估預(yù)測值540,770.00253,500.0034,164.06592,047.4658,743.781,479,225.30基金對項目的投資金額90,00050,00020,00060,00020,000240,000上市增發(fā)前基金持股比例40%30%35%30%45%增發(fā)發(fā)行比例20%15%20%20%20%上市增發(fā)后基金持股比例32%25.5