xx新居項目立項可行性研究報告書

第一章總論一、項目概況1．項目名稱：XX新居2．性質(zhì)：新建3．建設(shè)地址及范圍項目建設(shè)地點位于XX市XX區(qū)XX街號。其四至為：東至XX街，南至永新地產(chǎn)，西至朋程花園，北至遵義大廈。4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模項目總用地面積6935平方米，其中，總建設(shè)用地面積6935平方米。項目總建筑面積118350.56平方米，其中，一期工程（現(xiàn)康圣醫(yī)院建筑面積12000平方米，住宅建筑面積為3000平方米，工現(xiàn)已交付使用。），二期工程建筑總高度75米，建筑面積29000平方米（本可研報告主要針對二期工程而言）。5．可行性研究報告編制依據(jù)（1）與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》。6、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。7、項目提出的理由①項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。XX房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。②項目對城市建設(shè)將起到促進作用隨著XX經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使XX城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要。由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加XX市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。8．工程進度本項目建設(shè)周期為一年半，計劃2012年底完工。其中，2011年7月～2011年8月，完成項目前期工程和施工圖設(shè)計，2011年8月～2012年12月，完成項目土建、裝修、設(shè)備工程等。9、預(yù)期目標XX新居項目擬在占地面積平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。10．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1二期項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積（平方米）69352總建筑面積（平方米）33000其中：地上29000地下40003總建筑高度（米）754建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量（輛）200其中：地上100地下1009．投資估算與資金籌措項目總投資66736.6萬元，其中工程費用40387.1萬元；工程建設(shè)其他費用21745.3萬元，預(yù)備費3106.6萬元，建設(shè)期利息1497.6萬元。項目建設(shè)資金中，項目單位自籌7722.0萬元，利用房屋建筑銷售回款39014.6萬元，申請銀行貸款20000.0萬元。二、項目建設(shè)單位情況1．單位名稱：XX北泰地產(chǎn)開發(fā)有限公司2．成立時間：2011年3．注冊地址：XX市XX區(qū)4．注冊資本：1000萬元6．執(zhí)照注冊號：7．企業(yè)類型：有限公司8．主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等9．經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品房、信息咨詢等。XX北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有中工16、具有本科以上學(xué)歷的員工占52%，具有中、高級職稱者多名。公司具有多年的房地產(chǎn)發(fā)經(jīng)歷，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實的開發(fā)理念和不斷進取的開拓意識、形成了“高水準、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了一套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗豐富、高效能干，具有團隊合作精神的員工隊伍。目前，公司正以“專業(yè)、專注、真誠、高效”的標準為廣大客戶提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二章項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景本項目一期于2000年開始建設(shè)，完成了一期工程開發(fā)建設(shè)，后因當時寫字樓銷售形式不好，銷售價格偏低，連開發(fā)成本都收不回來，因此二期工程由于日照與消防等因素的影響，原有方案無法實現(xiàn)，二期工程一直沒有建設(shè)。經(jīng)過對原有規(guī)劃方案的調(diào)整，改變房屋使用性質(zhì)，再加上這幾年房地產(chǎn)市場一直走強，江產(chǎn)房屋銷售價格在3500元/平方米左右，本項目二期工程才有機會開始開發(fā)，由于項目二期工程建議書（代可行性研究報告）批復(fù)的有效期已過，同時項目控規(guī)進行了新的調(diào)整，根據(jù)XX市發(fā)改委對編制項目可行性研究報告資質(zhì)的要求，XX市北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托工程咨詢公司重新編制項目可行性研究報告。二、項目建設(shè)必要性（一）有利于遵義路與XX街周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置本項目地塊南側(cè)為一期工程現(xiàn)康圣醫(yī)院，北側(cè)為遵義大廈，兩棟樓高度都為12層，只有本地塊現(xiàn)為低矮平方與一二層（非法建筑）小樓，地塊面臨XX街，為城市主要干道，其低矮破舊的環(huán)境與周邊大環(huán)境及不和協(xié)，地塊距遵義路盡有百米距離，東側(cè)為吉化醫(yī)學(xué)院，嚴重影響XX區(qū)的整體形象，利用現(xiàn)有用地建設(shè)商住樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對于美化城市環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。本項目的建設(shè)可以使原地塊土地得到有效合理的利用，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，相應(yīng)商業(yè)設(shè)施的建設(shè)可以帶動周圍地區(qū)土地增值，促進周圍地區(qū)的發(fā)展，有利于XX區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）進一步滿足中低收入群體對本項目小戶型住宅的需求本項目地處XX化工醫(yī)院西側(cè)，交通十分便利，周邊醫(yī)院、商業(yè)醫(yī)院、商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施齊全，十幾萬元一套的小戶型住宅為中低住宅為中低收入群體帶來能買得起的房屋，將為給中低收入群體提供便利的生活條件。滿足中低收入群體的購房需求。（三）有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象項目的出現(xiàn)調(diào)整了江北地區(qū)商務(wù)發(fā)展的框架，彌補了該區(qū)域商業(yè)消費區(qū)等設(shè)施極度匱乏及商務(wù)氛圍不足的弱點、提升了地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境，項目南北兩側(cè)各為12層小高層建筑，本項目建設(shè)為24層高層建筑，它將為XX區(qū)城市建筑再增添一個亮點。必將成為XX市西北區(qū)域具有標志性意義的城市景觀建筑。綜上所述，該項目的建設(shè)是非常必要的。

第三章市場分析一、市場供需分析（一）市場供給2011年供地計劃—危舊房篇越秀棚戶區(qū)南區(qū)項目、北山舊城改造項目、琿春街改造項目（二期）、黃旗路南改造項目二期、XX大街工字樓改造項目、電力學(xué)院北改造項目、解放西路改造項目、長春西路改造項目、西山三區(qū)（4號）改造項目、南山街東改造項目、新生街2號改造項目、林家溝改造項目、長春路兩側(cè)改造項目（1、3、4、5號樓）、沿江工礦棚區(qū)項目、東廣場周邊地產(chǎn)項目、霧凇高架橋回遷區(qū)項目、華山路改造項目、江南公園西改造項目、秀水街北改造項目、、松北一區(qū)改造項目、原冰箱廠區(qū)域改造項目、近江胡同改造項目、解放西路西改造項目（吉東木業(yè)二期）、昆明街改造項目、豐滿移民小區(qū)項目（二期）、四川街兩側(cè)改造項目、鹿場街改造項目、中糧大廈改造項目、北極街改造項目、南部新城建設(shè)項目（一期）、東山區(qū)域改造項目（一期）、化工園土地集約利用項目（二期）、光華路改造項目、林蔭路改造項目、霧凇路南住宅區(qū)等共計37個項目。2011年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)計劃蓮由路北地塊、小碳素廠南側(cè)地塊、天瑞A區(qū)地塊、天瑞A區(qū)以西地塊、理想路北地塊、陽光國際購物中心、陽光國際購物中心、和平路與虹園街東南角地塊、望去由景地塊、一建公司地塊、火電俱樂部、高新市民回遷區(qū)二期、市榮升木業(yè)地塊、電務(wù)器材廠地塊、越秀北區(qū)、哈達彎區(qū)域整體搬遷改造項目、吉豐東路住宅項目、明陽大通專家公寓、XX區(qū)景秀嘉園二期、沈鐵·香謝里住宅小區(qū)、信德機電改造、XX市沈鐵·幸福里住宅小區(qū)、XX怡景桃源小區(qū)、寶嘉花園二期、吉紙住宅改造項目、醫(yī)藥學(xué)院南塊、豐滿街南地塊等共31個項目，占地277公頃。2011年度城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在1340公頃。在2011年度供應(yīng)總量中，商服用地100公頃，工礦倉儲用地500公頃,住宅用地655公頃(其中廉租房用地11公頃)、棚戶區(qū)及危舊樓改造用地377公頃、普通商品房用地277公頃)，公共管理與公共服務(wù)用地70公頃，特殊用地5公頃?；仨?010年，新項目頻繁登場，供應(yīng)量上升明顯，尤其是今年下半年，供應(yīng)量連續(xù)上升，市場成交平穩(wěn)。2009年的市場火爆，很大程度上是在為2008年的低迷買單，而2010年才是真正意義上江城地產(chǎn)市場市場正常發(fā)展的一年，土地市場的放量、供求的上升、房價的上漲，都是其具體表現(xiàn)，2011年，XX房地產(chǎn)仍將持續(xù)這種發(fā)展態(tài)勢。（二）市場需求地產(chǎn)是經(jīng)濟的基礎(chǔ)，承載著更多責(zé)任和義務(wù)。在如今的地產(chǎn)行業(yè)，人們對居住元素的重視越發(fā)強烈。我個人看，城市周邊生態(tài)園區(qū)受到熱捧后，地產(chǎn)從業(yè)態(tài)形式上將縱向發(fā)展；下一階段，多元化的樓盤即匯聚中央，逐漸形成本土開發(fā)與外埠大品牌開發(fā)機構(gòu)會獵江城、商業(yè)紛戰(zhàn)割據(jù)的新格局。以東市商圈為例：東市商圈是引領(lǐng)XX市商業(yè)發(fā)展的核心商圈，日客流量近10萬，此處已形成規(guī)模的物業(yè)形態(tài)，包括總建筑面積30.96萬平方米的財富廣場及總建筑面積60萬平方米左右的XX·中京城。一系列元素豐富物業(yè)的出現(xiàn)讓這一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域呈現(xiàn)現(xiàn)百家爭鳴、紛繁復(fù)雜的博弈狀態(tài)。我們會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場在這一區(qū)域的新房投放量是整個地產(chǎn)史無前例的。此外，眾多商家的加盟、外埠地產(chǎn)商的大量進入，為消費者提供了更豐富的選擇，使得大盤不斷涌進江城人民的視線，消費者在此時擁有更多的自我選擇權(quán)，同時產(chǎn)生的對物業(yè)的硬性需求在制衡房價方面起到?jīng)Q定性作用，并進一步催生了新型物業(yè)的出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的結(jié)果是加速XX市城市化進程，拉近與一線城市的物業(yè)差距，推進城市國際人的步伐。整個2011年的江城地產(chǎn)將延續(xù)2010年的迅猛態(tài)勢，呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢。從2010年開始，萬科、綠地這些外地的地產(chǎn)業(yè)大品牌開發(fā)公司紛紛進入XX市，對整個江城房地產(chǎn)行業(yè)而言，可以說喜憂參半。2011年也將有不少大盤匯聚XX市，在這樣的環(huán)境下，本土企業(yè)將快速成長，江城樓市百花齊放的態(tài)勢將展現(xiàn)在市民眼前。大盤的進入和開發(fā)可以為區(qū)域的未來發(fā)展注入新的活力，因為，大盤在造城時，絕對不是地塊和體量大這么簡單，而是從城市運營和發(fā)展的角度出發(fā)，會全盤考慮服務(wù)設(shè)施。比如教育、金融、公交、商業(yè)甚至公園等休閑設(shè)施，因此，每一個大盤的啟動，都將完善一片區(qū)域的配套設(shè)施。而且從規(guī)模上看，這些大盤在建成后還將起到輻射作用。居住人口的增加、高檔的配套設(shè)計，必然會對周邊產(chǎn)生輻射吸引力，對區(qū)域價值起到不可忽視的作用，從而帶動周邊的企業(yè)共同發(fā)展。在業(yè)內(nèi)，這些大品牌往往都有很豐富的開發(fā)經(jīng)驗和先進理念，很多概念對江城來講的全新的。比如小區(qū)的景觀、配套、戶型設(shè)計等，大品牌中很多都有著自己的風(fēng)格和特色。對本土地產(chǎn)行業(yè)來講，也是一個學(xué)習(xí)和交流的機會。借鑒外來大品牌的理念和經(jīng)驗，再結(jié)合對城市、對市場的了解，把握本土企業(yè)優(yōu)勢，會使本土企業(yè)快速成長，進入一個新的階段。另一方面，本土企業(yè)當然也有憂慮，以目前來看，一線大品牌開發(fā)商進入XX市的趨勢不會變，2011年會有更多的這些品牌的影子，這對本土企業(yè)有很大的壓力，這些大規(guī)模的項目，將會以更加具有優(yōu)勢的條件搶奪一部分客戶，這也會使2011年XX市的房地產(chǎn)市場競爭更激烈。江北隨著化工園區(qū)占有西北部土地，使XX區(qū)西北部失去土地的農(nóng)民，大量涌入江北，低價們房屋需求旺盛。二、市場價格根據(jù)近期對XX市一手樓盤信息統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，市區(qū)沿松花江一線房屋售價大多在5500～7000元/平方米左右，市中心區(qū)域房價在5000元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房價在5000元/平方米左右，國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤價格均遠高于在地方房企業(yè)開的的樓盤的價格。豐滿區(qū)沿松花江一線房屋售價大多在6200～7500元/平方米左右，其精裝房價格最高的達9000元/平方米左右，其它地區(qū)房屋價格在5000元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房價在5000元/平方米左右。江北沿松花江一線房屋售價大多在4500～5000元/平方米左右，其它地區(qū)房屋價格在3500元/平方米左右，市中心區(qū)稍偏地區(qū)房價在3000元/平方米左右。與本項目相近的江北區(qū)域性房屋價格在3500元/平方米左右。三、銷售預(yù)測（一）項目定位項目的主要客戶群將以低端客戶群體為主體，充分考慮XX區(qū)西北部失去土地的農(nóng)民消費群體的需求。本項目商品住宅與商業(yè)店鋪以出售為主，商業(yè)店鋪出租為輻的原則定位。（二）競爭項目分析目前與本項目存在有競爭趨勢的樓盤主要有，遵義西路北側(cè)，江機石正門西側(cè)項目，珠州街東側(cè)地塊項目。此兩項目與本項目相距400～600米左右，江機廠正門西側(cè)項目，由于其占地面積小，開發(fā)面積只有2～3萬平方米，其規(guī)模沒有優(yōu)勢，由于其地處遵義西路的西面，交通極其不便，周圍500米范圍商圈沒有形成，生活不便。地處珠州街東側(cè)項目占地在70000平方米左右，可形成一個完整的社區(qū)環(huán)境，在小區(qū)品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)上有相當優(yōu)勢，在交通方面，小區(qū)最近處距站點也有400米遠，其中區(qū)部位距站點有近1000米的距離，項目周邊配套服務(wù)設(shè)施，距離較遠，周邊有1000米范圍商圈。本項目與上述兩項目之間對比，本項目樓前就是交通站點，周邊200米范圍內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施齊全，有較大優(yōu)勢，本項目占地較小，沒有相應(yīng)的景觀環(huán)境，物業(yè)服務(wù)上沒有優(yōu)勢。三個項目本年度相續(xù)開工建設(shè)，存在相互間的競爭，要改變這種狀況，只有在產(chǎn)品上下工夫，開發(fā)不同類型的產(chǎn)品，以所處位置，產(chǎn)品的獨特性，單套住宅購買壓力小等優(yōu)勢同上述兩項目競爭。（三）區(qū)位優(yōu)勢本項目所處位置處于江北地區(qū)的商業(yè)中心區(qū)的副中心區(qū)域，距江北百貨大樓商業(yè)區(qū)域400米左右，地塊周邊正在形成化工醫(yī)院為中心的新商業(yè)中心，這里去集各種商業(yè)設(shè)施，如醫(yī)院、中、小型超市、農(nóng)貿(mào)市場、飯店、賓館、銀行、郵政等設(shè)施，地理位置十分優(yōu)越。（四）交通優(yōu)勢項目東臨XX街，北臨遵義路，此兩條主路為XX市城市主要干道，也是江北對外主要交通通道，公交線路四能八達，產(chǎn)通非常快捷便利。（五）銷售預(yù)測XX區(qū)由于工業(yè)產(chǎn)品密集，環(huán)境質(zhì)量較差，房屋銷售價格與市內(nèi)樓盤相比，價格較低，很適合中低收入群體的需求，因此江北地區(qū)房屋市場一直以中低收入群體為主，價格低需求大，是江北房地產(chǎn)市場的一大特點。再加上由于化工園區(qū)占地而影響到的農(nóng)民，急需在江北購置房產(chǎn)，這兩年江北的開發(fā)項目少之又少，需求產(chǎn)生大量積壓，雖然今年開發(fā)項目開工較多，但遠遠滿足不了中低收入群體的需求。綜上所述，本項目具有需求潛力，競爭優(yōu)勢明顯，依托項目所處位置優(yōu)勢，市場銷售前景廣闊，住宅售價初步確定為3500元/平方米基本合理。第四章項目選址和建設(shè)條件一、選址情況（一）地址及地理位置項目建設(shè)地點位于XX市XX區(qū)XX街。其四至為：項目建設(shè)地點位于XX市XX區(qū)XX街號。其四至為：東至XX街，南至永新地產(chǎn)，西至朋程花園，北至遵義大廈。項目總用地面積6935平方米。（二）土地權(quán)屬及占地面積根據(jù)XX市國有土地使用權(quán)出讓合同，XX市北泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已辦議出讓方式獲得XX開發(fā)大廈（宗地6935平方米）的使用權(quán)。該用地毛地價款XX市北泰房地產(chǎn)公司已于2011年5月補繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和居住。（三）用地現(xiàn)狀目前，項目用地范圍內(nèi)，只有北側(cè)有2006年臨時建設(shè)二層小樓，一層為車庫，二層為辦公用房，其它均為空地。北側(cè)有2006年臨時建設(shè)二層小樓，由于沒有任何開發(fā)手續(xù)且又占有XX市北奉送房地開發(fā)有限公司土地，屬違法建筑，現(xiàn)正落實拆遷事宜。二、建設(shè)條件（一）地勢地貌XX市地處東北腹地長白由脈，向松嫩平原過渡地帶的松花江畔，三面臨水、四周環(huán)山。東經(jīng)125°40′E～127°56′E，北緯42°31′N～44°40′N。地貌特征；XX市有“遠迎長白，近繞松花”的形勢。由于不同時期的大地構(gòu)造運動，以及江河的侵蝕、剝蝕和堆積，形成了中山山區(qū)低山丘陵峽谷湖泊區(qū)河谷平原區(qū)的地貌，地勢由東南向西北逐漸降低的地理景觀。本地塊XX區(qū)地勢平整海拔185米左右。（二）水文地質(zhì)XX市資源豐富，物產(chǎn)豐饒。土地、水利、礦產(chǎn)、森林、野生動植物資源均高于全國平均水平，特別是水利資源蘊藏量較大，是全國平均水平的1.8倍，是全國少有的不缺水城市之一。XX市地下水，符合國家生活用水衛(wèi)生標準和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水要求。本項目地質(zhì)條件穩(wěn)定，可以滿足建筑物對周邊水文地質(zhì)的要求。工程所在地區(qū)抗震防烈度為7度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35g。（三）氣候XX市的氣候?qū)儆跍貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明。春季干旱少雨，夏季溫?zé)岫嘤辏锛緵鏊嗲?，冬季寒冷多雪。受地形影響氣溫由南向北逐漸降低。年平均氣溫3.9℃，一月平均氣溫最低，一般在零下18℃～20℃；七月平均氣溫最高，一般在21℃～23℃。全年平均降水量650～750毫米，全年日照時數(shù)一般在2300～2500小時。特殊的氣候環(huán)境使XX市形成了夏季是避暑度假勝地，冬季是冰雪旅游樂園的自然環(huán)境。（四）市政條件1．雨污水XX開發(fā)大廈污水向東排入XX街路觀狀污水管線。小區(qū)雨水向東排入XX街觀狀雨水管。2．上水本項目南側(cè)一期工程已預(yù)留DN200管線與遵義路敷設(shè)DN400上水管線相接。3．電力本項目東側(cè)13米為城市供電線路，本項目可直接從城市供電線路上引入。4．燃氣本項目東側(cè)化工醫(yī)院內(nèi)設(shè)有中壓燃氣管線，穿過XX路可引入項目。5．電信本項目周邊有電信、聯(lián)通、鐵通、吉化等多條通信線路，均可接入本項目。（五）交通條件項目緊鄰化工醫(yī)院、國營飯店，周邊有多條公交線路，交通十分便利。第五章項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模（一）建筑規(guī)劃建筑物地上控制規(guī)模為29000平方米，高度不超過75米。（二）建設(shè)規(guī)模項目總建筑面積33000平方米，其中地上總建筑面積29000平方米，地下總建筑面積4000平方米。二、規(guī)劃建設(shè)方案（一）設(shè)計要求本項目根據(jù)規(guī)劃要求，將建設(shè)限高在75米的高層建筑，由于地處江北商業(yè)圈，其商業(yè)設(shè)施是必不可少的，因此本項目設(shè)計要求為24層高層建筑，一、二層為商業(yè)建筑。由于地塊周邊已有朋程花園小區(qū)與遵義大廈等建筑，本項目建筑要滿足周邊建筑的日照、衛(wèi)生間距與消防的要求。將建筑的性質(zhì)定義為居住與商業(yè)綜合體。（二）停車設(shè)計在建筑總平面設(shè)計中特別引進了地面人車分流的理念。即來大廈辦公或訪問的一般車流直接通過臨近小區(qū)入口的雙向機動坡道到達地下一層車庫，并通過車庫層的門廳直達所需樓層。除此以外的地面層公共空間均還給步行人群。（三）建筑節(jié)能設(shè)計項目完全按建筑節(jié)能規(guī)范的技術(shù)要求進行設(shè)計與施工。（四）結(jié)構(gòu)設(shè)計說明結(jié)構(gòu)設(shè)計要服從于整體建筑的設(shè)計概念，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟合理，施工方便。本工程地下室一層，地上主樓二十四層，裙房一一二層?；局W(wǎng)為8400×8400，柱網(wǎng)布置既適應(yīng)建筑功能，結(jié)構(gòu)跨度也比較合理。1．工程所在地區(qū)結(jié)構(gòu)設(shè)計標準本工程所在地區(qū)抗震防烈度為7度，對應(yīng)的設(shè)計基本加速度和實際特征周期分別為0.2g和0.35g。建筑抗震設(shè)防分類為丙類；結(jié)構(gòu)設(shè)計基準期為50年；結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年；建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級；風(fēng)荷載和雪荷載按50年一遇。2．梁、板、校本工程擬采用寬扁梁以減小結(jié)構(gòu)高度，在不增加總高度的情況下，提高使用高度：樓板采用大板結(jié)構(gòu)綜合效果比建好，其具有建筑平面分割變化靈活、機電專業(yè)布置方便、施工簡單快捷的優(yōu)點；結(jié)構(gòu)柱斷面擬通過對結(jié)構(gòu)的處理進行控制以滿足建筑需要。3．基礎(chǔ)基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟合理。對于本工程這樣的深基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)還會存在局部抗浮問題，選擇合理的抗浮方法，不僅關(guān)系到抗浮效果，還關(guān)系到是否經(jīng)濟，這不僅與當?shù)氐乃牡刭|(zhì)情況有關(guān)，還要根據(jù)施工條件與施工運輸情況綜合確定。4．特殊部位的處理對于本工程這樣一個功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會對結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計更加完善。對于本工程大跨度通廊，可采用鋼結(jié)構(gòu)，具體的結(jié)構(gòu)布置可結(jié)合建筑造型完成，但通廊位于兩棟變形不同的塔，須解決兩端變形不一致結(jié)結(jié)構(gòu)有影響，擬通過對支座的特殊處理解決。對于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。三、技術(shù)指標表5-1項目主要技術(shù)指標表序號名稱技術(shù)指標1總用地面積（平方米）69352總建筑面積（平方米）33000其中：地上29000地下40003總建筑高度（米）754建筑密度30.50%5綠化覆蓋率35.00%6停車數(shù)量（輛）200其中：地上100地下100四、輔助設(shè)施與公用設(shè)施（一）給水排水設(shè)計1．給水設(shè)計1）本工程給水由市政給水管網(wǎng)供給2）用水量及耗熱量估算：最高日用水量約為1550m3/d，生活熱水負荷為2700Kw。3）給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)豎向分為三個區(qū)，低區(qū)系統(tǒng)為地下一層至地上六層，由市政管網(wǎng)直供。中區(qū)系統(tǒng)為六層至十一層，由地下生活不池—變頻給水裝置聯(lián)合供水。高區(qū)系統(tǒng)為十二層至二十四層，采用地下生活水池—唆頻給水裝置聯(lián)合供水。4）消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計包括消火栓系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。消防水量：室外消火栓用水量30升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間3小時；室內(nèi)消火栓用水量40升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間3小時；自動噴水滅火系統(tǒng)（中危險級U級）用水量22升/秒，火災(zāi)延續(xù)時間1小時；水噴霧滅火系統(tǒng)（發(fā)電機組）噴霧強度20升/分鐘·平方米，持續(xù)噴霧時間1小時，噴頭工作壓力不小于0.35Mpa。全樓設(shè)置獨立的地下消防貯水池和高位消防水箱，與生活用水隔離。地下消防貯水池最不利于消防用水量計算確定。室外消火栓由市政管網(wǎng)供給。室消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過0.8Mpa的原則分為高低兩區(qū)。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。高區(qū)消炎栓系統(tǒng)在屋頂水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。自動噴水滅火系統(tǒng)為一個壓力分區(qū)。濕式噴淋滅火系統(tǒng)由地下貯水池—消防主泵。高位消防水箱組成。為保證最不利點處噴頭的工作壓力。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。發(fā)電機房設(shè)有水噴霧滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)由地下消防貯水池—水噴霧泵—高位消防水箱組成，采用自動控制、手動控制與應(yīng)急操作三種方式控制雨淋閥。5）熱水系統(tǒng)本工程為辦公、餐廳、廚娛樂、會所等用房提供生活熱水。生活熱水熱源由市政網(wǎng)供給，經(jīng)熱交換器與一次水熱交換后，供應(yīng)60℃熱水。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。2．排水設(shè)計排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。地上生活污水直接排至室外，地下生活污水經(jīng)污水泵提升后排入室外，生活污水經(jīng)化糞池處理，排至市政污水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。洗浴廢水作為中水水源，排入地下層中水處理站內(nèi)廢水調(diào)節(jié)池。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。室外場地雨水采用雨水口匯集排至室外雨水管水管網(wǎng)。污水排水總量約為800m3/s。屋面雨水設(shè)計量重現(xiàn)期按5年，降雨歷時5分鐘的降雨強度設(shè)計。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為2年。雨水量約為800L/S。3．冷熱水計量每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。商業(yè)娛樂用水，廚房用水等按使用單元設(shè)分表。（二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)1．本工程設(shè)樓宇自動化（BAS）管理系統(tǒng)，熱力，制冷設(shè)備和其他空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)納入樓宇自動化管理系統(tǒng)。設(shè)備、自控制閥均要求就地手動和控制室自動控制。風(fēng)機盤管室溫控制；新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)溫濕度控制，辦公各層機房空調(diào)箱與新風(fēng)出口聯(lián)鎖控制，新風(fēng)空調(diào)箱風(fēng)機變頻控制；定風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣焙值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度，過濾器阻力報警；變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)溫濕度控制，為利用過渡季室外新風(fēng)冷熱量，根據(jù)室外空氣治值調(diào)節(jié)新、回、排風(fēng)閥開度及風(fēng)機變頻控制，過濾器阻力報幕，送風(fēng)量控制；冷水機組隨負荷進行運行臺數(shù)控制；水泵臺數(shù)和變頻控制。2．通風(fēng)系統(tǒng)簡述地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)采用噴射導(dǎo)流通風(fēng)方式。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機排出室外。廚房排風(fēng)分為灶具排風(fēng)和全面通風(fēng)系統(tǒng)兩部分，補風(fēng)系統(tǒng)也相應(yīng)設(shè)置，全面通風(fēng)補風(fēng)，夏季去濕冷卻，冬季加熱后送至室內(nèi)，灶具排風(fēng)補風(fēng)僅冬季加熱送至排煙罩。廚房灶具排煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達到環(huán)保要求，再由外置電機低噪聲柜式離心風(fēng)機排入大氣。地下設(shè)備機房等房間，新風(fēng)按需求加熱冷卻送至室內(nèi)，由排風(fēng)機排出余熱和廢氣，變電室新風(fēng)冷卻處理后送至室內(nèi)排除變壓器散熱，并由排風(fēng)機排出，發(fā)電機房的廢氣由排風(fēng)機通過直通室外的排風(fēng)豎并排出。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標準后排入室外，并高消聲裝置。衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。3．防煙、排煙系統(tǒng)1）防煙系統(tǒng)不具備自燃排煙條件的樓梯間，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯間采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。2）排煙系統(tǒng)長度超過20米的內(nèi)走道設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過100平方米的地上房間（無窗或固定窗房間）設(shè)排煙系統(tǒng)。面積超過50平方米的地下房間設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)。地下車庫設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時通風(fēng)系統(tǒng)合用。地下變配電室設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)。所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠點的距離不于30米。排煙口（或排煙閥）設(shè)手動和自動開啟裝置，由消防控制室控制（或與防災(zāi)系統(tǒng)聯(lián)控）并與排煙內(nèi)機聯(lián)鎖。（三）電氣專業(yè)1．強電部分（1）設(shè)計依據(jù)根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范，并參考國際標準及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設(shè)計。（2）供電負荷等級消防控制室、通訊機房（交換機房）、網(wǎng)絡(luò)機房、計算機房、電視機房、監(jiān)控室、變配電室、發(fā)電機房、配電間等的電力和事故照明，以及建筑所有安防消防設(shè)備、特定場所的應(yīng)急照明用電為一級負荷，其余為二級負荷或三級負荷。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。（3）負荷估算變壓器總裝機容量為12000kVA。其中，地下室及公建部分按90VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為9600kVA(6×1600kVA)；會所按125VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為800kVA(2×400kVA)；還建部分按95VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為1600kVA(2×800kVA)。（4）供電電源按業(yè)主管理及產(chǎn)權(quán)情況，可按兩個高壓用戶申請電源。擬由市電引來雙路10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。為確保建筑內(nèi)特別重要及消防等負荷的供電可靠性，需設(shè)置2臺1000kW的柴油發(fā)電機組，并機運行。各弱電系統(tǒng)系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置UPS；應(yīng)急照明需配置EPS，集中或分散式供電。（5）供配電系統(tǒng)雙路10kV電源同時供電，章母線分段運行，母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，雙電源互為備用。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)結(jié)開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和UPS作為后備電源，末端互投切換。對于重要設(shè)備負荷采用放射式供電方式，一般負荷則采用放射式和樹干工相結(jié)合的供電方式。（6）設(shè)備選型及特殊電氣要求設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。同時，考慮設(shè)備的EMC及噪聲干擾問題。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。此外，視業(yè)主的需求選擇智能化的配電設(shè)備。（7）防雷與安全保護接地：建筑根據(jù)規(guī)范要求按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。高低壓配電設(shè)備均按國際防雷規(guī)范設(shè)避雷器，全面采用整體防雷新概念，主要電氣設(shè)備、信息系統(tǒng)供電回路及信號回路設(shè)置防雷擊感應(yīng)電磁脈沖裝置SPD。所有電氣設(shè)備、安全保護（低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN名系統(tǒng)）及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于1歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進電磁環(huán)境。（8）照明根據(jù)特定場所工藝要求及國家相關(guān)規(guī)范，確定各種機房、會所、商場、辦公用房等的照明光源的顯色指數(shù)、色溫光效及照度標準，分別采用氣體放電燈、白熾燈、熒光燈、節(jié)能燈等，在滿足功能需求的前提下，盡可能多采用國家標準推廣的綠色節(jié)能型光源燈具。建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實現(xiàn)夜景照明。同時，在建筑重要機房及公共場所設(shè)置應(yīng)急照明、疏散指示燈，由兩路市電、柴油發(fā)電機（或局部UPS）供電。此外，采用先進的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控集中管理。（9）航空障礙燈根據(jù)規(guī)范要求，對建筑高度超過45米以上建筑頂部宜設(shè)置中光強的航空障礙燈。2．弱電部分弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進性（成熟性）、開放性（標準化及可擴展性）、安全性、服務(wù)需求及功能統(tǒng)一性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計算機網(wǎng)絡(luò)（含InterneVIntranet）、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標準智能化的需求。其中涉及LAN、交換等由專業(yè)部門進行設(shè)計安裝，弱電專業(yè)配合進行管線預(yù)留。（1）通信網(wǎng)絡(luò)原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入/出，通過PSTN（公用電話交換網(wǎng)）、DDN（數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng)）、PSPDN（X.25分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng)）等，采用燈M、FR（幀中繼）、[SDN、ADSL等方式，使用用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)]。不考慮設(shè)用戶數(shù)字程控交換機，待報電信局批準。全部通過電信局通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊DN接入、可視電話、IP電話路由等的支持。項目預(yù)估初裝電話3000門，遠期5000門。同時，為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊DN綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及Internet網(wǎng)實現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。項目設(shè)微小區(qū)域無線對講尋呼系統(tǒng)，可用于調(diào)度管理。同時，設(shè)無線手機信號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。此外，視業(yè)主需要設(shè)置衛(wèi)星通訊系統(tǒng)，以提高通信能力。（2）計算機網(wǎng)絡(luò)建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。實現(xiàn)自主輕松的辦公自動化環(huán)境。同時，實現(xiàn)與Internet互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。（3）有線電視網(wǎng)絡(luò)將建筑物內(nèi)的建筑設(shè)備管理與控制子系統(tǒng)進行分散控制，集中監(jiān)視和管理，并將公共安全防范系統(tǒng)和火災(zāi)報警及聯(lián)動系統(tǒng)納入BMS系統(tǒng)進行二次監(jiān)視，實現(xiàn)監(jiān)視、控制和管理的一體人強馬壯。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)可實現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運行。IC卡管理系統(tǒng)增大采用IC卡的使用范圍。擴及到身份識別、內(nèi)部消費、門禁等，以便達到真正意義上的智能一卡通系統(tǒng)。（5）消防系統(tǒng)按規(guī)范設(shè)置水災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。消防中心設(shè)在首層。特定場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。重要線路敷設(shè)通道采用纜線型感溫探測器。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。消防系統(tǒng)采用集中的供電方式，電源按特別重要負荷提供。（6）安防系統(tǒng)設(shè)計原則：安防系統(tǒng)在合理加強管理基礎(chǔ)上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計算機控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。安防系統(tǒng)功能及組成：報警、出入口管理系統(tǒng)是安防系統(tǒng)的核心，探測器以紅外探測器為主，根據(jù)需要配以超聲波和脈動探測器，組成交叉入侵探測系統(tǒng)、并采用電控門鎖、智能卡、非接觸卡指紋識別等技術(shù)實現(xiàn)門禁管理。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場視頻提供必要的支持條件。同時，采用在線式或離線式巡更系統(tǒng)；提供輔助的人工檢查巡羅管理的技術(shù)支持。電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)；重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。聲音復(fù)核系統(tǒng)：作為重要的但又是低成本的確認“險情報警”與“誤報警”的輔助識別手段。安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道現(xiàn)入口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。安全供電系統(tǒng)：采用集中與分散相結(jié)合的供電方式，電源按特別重要負荷考慮，為安防系統(tǒng)提供安全可靠的電力保證。安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。（7）綜合布線系統(tǒng)：建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。同時，物理通道采用光纜、同軸電線和對絞線電纜，以適應(yīng)各種設(shè)備的信號傳輸。

第六章交通影響分析一、環(huán)境影響分析（一）建址環(huán)境現(xiàn)狀項目周圍主要是住宅和城市道路，污染源主要來自大氣污染、噪聲污染、水污染、固體廢棄物。（二）環(huán)境保護措施1．大氣污染治理項目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按6次/h換氣計算，送風(fēng)量按5次/h換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。2．噪聲污染治理項目噪音主要產(chǎn)生于制冷機組、空調(diào)設(shè)備、風(fēng)機、水泵和冷卻塔等。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。為了減少負荷振動，設(shè)計中對冷卻機組、風(fēng)機和水泵基礎(chǔ)采取減振、隔振措施。3．水污染治理項目各衛(wèi)生間的糞便經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。4．固體廢棄物治理項目生活垃圾、廢棄包裝材料和丟棄的各種廢棄物，設(shè)專人負責(zé)集中到封閉式垃圾站，由環(huán)保部門運走處理。（三）環(huán)境影響評價本項目性質(zhì)為居住與商用，故不會對環(huán)境造成污染。

第七章項目組織機構(gòu)及實施計劃一、項目組織機構(gòu)項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師一名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。行政辦公室負責(zé)公司內(nèi)部行政管理工作；前期開發(fā)部負責(zé)新項目前期開發(fā)，與政府相關(guān)關(guān)門進行接洽，完成所有項目報批手續(xù)入各類證、照的辦理工作；工程部負責(zé)工程進度和施工質(zhì)量管理；銷售策劃部及客戶服務(wù)部負責(zé)項目市場調(diào)研、銷售、策劃及客戶關(guān)系維護；財務(wù)部主要負責(zé)財務(wù)核算、財務(wù)管理、融資等工作；預(yù)算合約部負責(zé)項目招標、概算、工程進度結(jié)算和工程決算等相關(guān)工作；采購部負責(zé)統(tǒng)一采購項目所需種類設(shè)備。各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。公司的組織機械圖如下：二、工程建設(shè)進度安排本項目建設(shè)周期為一年半，計劃2012年完工。項目建設(shè)進度具體安排如下表所示：

第八章投資估算、資金籌措根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，項目總占地面積6935平方米，總建筑面積33000平方米，其中地上建筑面積29000平方米，地下建筑面積4000萬平方米。投資估算主要為滿足建設(shè)項目的功能要求，合理確定投資規(guī)模。一、投資估算（一）編制范圍1．工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。其中，設(shè)備費用包括給排水工程、通風(fēng)空調(diào)工程、采暖工程、強電工程、弱電工程、電梯工程；室外工程包括室管線、室外照明、道路及廣場、綠化等。2．工程建設(shè)其他費用：主要包括土地取得費用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費用、工程建設(shè)費用、其他費用等。3．預(yù)備費：包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費等。4．建設(shè)期貸款利息。（二）編制依據(jù)估算依據(jù)本報告提出來的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)XX市近期工程造價水平，采用類似工程指標法進行估算。同時參照：1．XX市建設(shè)工程概算定額（2009版）；2．XX市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件3．XX市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標4．XX市近期的材料及設(shè)備價格信息（三）投資估算銷售收入與稅收統(tǒng)計表銷售收入與稅收統(tǒng)計表項目銷售面積（m2）銷售價格（元）銷售收入（萬元）備注門市房1755120002106商業(yè)300040001200停車位70100000700車庫28150000420公寓2117035007409.5住08洋房5354000214小計280864069.3515299058項目計算指標計算依據(jù)稅款備注營業(yè)稅5%12599.58630以銷售收入為依據(jù)教育費附加2%63013以營業(yè)稅為依據(jù)城市建設(shè)維護稅7%63044以營業(yè)稅為依據(jù)印花稅0.0005%12599.586以營業(yè)收入為依據(jù)土地增值稅3%12599.58378以銷售收入為依據(jù)小計10710項目計算指標計算依據(jù)費用備注銷售代理費1%12599.58126以銷售收入為依據(jù)開發(fā)成本9170項目總成本10367項目毛利潤12599.58103672233

建設(shè)投資估算表序號收費項目商業(yè)收費標準收費單位數(shù)量收費金額樓面單價備注一土地費51含地上物補償1土地出讓金4類300國土局7000210000062.54按征地總額的4%2征地管理費4%2100000840002.501.5元/m23用地管理費1.5400060000.18購地款4地上物拆遷補償165000006500000219.74原有建筑拆遷二層小樓，實際1500平方米，車庫20個，飯館168平方米，賓館購房款30萬元；沒有手續(xù)，土地為我方土地，只有80平方米是原朋程土地，本項目可不占用。5地上物拆遷補償145000004500000152.136其他11300000130000043.95二項目前期費用4621616137.631基礎(chǔ)設(shè)施配套費120財政局295803549600105.71按建筑面積計算2招投標服務(wù)費0.001招標公司5376920053769.21.60按建筑面積計算3建設(shè)項目環(huán)境評定1環(huán)保局29580295800.88按建筑面積計算4土地測繪費用47000280000.83按圖幅計算5規(guī)劃測量費1700070000.21按圖幅計算6墻改費8295802366407.05按建筑面積計算79城鎮(zhèn)公共消防設(shè)施建設(shè)費4295801183203.52按建筑面積計算10工程質(zhì)量監(jiān)督費2.700053769200145176.84.32按工程造價的2.7計算11工程監(jiān)理費10330003300009.83按建筑面積計算12環(huán)境影響評價評估費129580295800.88按建筑面積計算13環(huán)境噪聲超標費0.529580147900.44按建筑面積計算14防洪保安費0.529580147900.44按建筑面積計算15新建商品房交易手續(xù)費1.529580443701.32按建筑面積計算16防雷設(shè)施檢測費10002200000.60按單項計算三規(guī)劃、設(shè)計費用567411.416.901勘察設(shè)施費3.9829580117728.43.51按建筑面積計算2勘察費229580591601.76按建筑面積計算3規(guī)劃設(shè)計費1.8529580547231.63按建筑面積計算4建筑工程設(shè)計費103358033580010.00按建筑面積計算四1．建安工程費用33580537692001601.231建安工程造價160021170338720001008.70按建筑面積計算2建安工程造價（住宅）10001528152800045.503建安工程造價（別墅）12001605192600057.364地下停車場200040008000000238.245建安工程造價（商業(yè)160052778443200251.44五小區(qū)配套工程費用5668000168.791熱力設(shè)施配套費5033580167900050.00供熱外線2外網(wǎng)管線碰頭費用5033580167900050.00與城市主真干網(wǎng)絡(luò)較近3供電外線7033000231000068.79按單項計算六道路、綠化、景點費用3358000100.001道路、綠化、景點費用100335803358000100.000三個區(qū)域七1．管理費用3%16130761管理費用53769200161307648.04按工程造價的3%計算八利息6000000178.681融資成本20%300000006000000178.68按融資1000萬元計算九合計900873032682.77一至八項之和十不可預(yù)見費用161307648.041不可預(yù)見費用3%5376920016130764804按建設(shè)工程費用的3%計算十一項目總投資917003792730.80（四）建設(shè)投資估算經(jīng)估算，項目總投資9170萬元，其中工程費用5377萬元；工程建設(shè)其他費用3793萬元。具體工程項目建設(shè)投資見上表所示。二、投資計劃項目建設(shè)總投資為9170萬元，建設(shè)期為一年半，各年的建設(shè)內(nèi)容詳見第七章“建設(shè)進度安排”。經(jīng)測算，本項目建設(shè)2011年投資4000萬元，2012年投資5170萬元。三、資金籌措方案本項目總投資9170萬元，其中，項目單位自籌3000萬元，利用房屋建筑銷售回款5170萬元，申請銀行貸款1000萬元。

第九章結(jié)論和建議財務(wù)評價參照國家計委、建設(shè)部分布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項目的實際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益與費用，計算財務(wù)評價指標，考察項目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。一、項目財務(wù)評價的有關(guān)問題說明1．項目初步擬定計算期共計1年半。2．以當前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。3．銀行貸款利率取一至三年期限銀行貸款利率5.76%。二、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項目經(jīng)濟評價的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括經(jīng)營項目、經(jīng)營規(guī)模及收費標準、稅費、項目計算期、財務(wù)基準收益率等。（一）經(jīng)濟收入根據(jù)項目單位意見，未來商業(yè)建筑和寫字樓建筑將采取出售的方式進行，以便于盡快收回建設(shè)投資。項目的經(jīng)營收入見銷售收入與稅收統(tǒng)計表。（二）稅（費）率進行財務(wù)評價需計算的稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和企業(yè)所得稅等到。1）營業(yè)稅：以年銷售收放為稅基，根據(jù)國家規(guī)定稅率為5%；2）城市維護建設(shè)稅：以營業(yè)稅為稅基，稅率取7%；3）教育費附加：以營業(yè)稅為費基，費率取3%；（三）項目計算期按照項目建設(shè)進度和銷售計劃，本項目建設(shè)期18個月，建設(shè)期第1年即對商業(yè)建筑進行預(yù)算，銷售期1年。因此，項目計算期共2年。（四）財務(wù)基準收益率財務(wù)基準收益率是項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標的基準和依據(jù)，是項目在財務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計算財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項目的特點，并考慮一定的風(fēng)險溢價，本項目的財務(wù)基準收益率取8%。

第十章結(jié)論和建議一、結(jié)論1．本項目的建設(shè)有利于XX區(qū)周邊環(huán)境的整治和土地資源的優(yōu)化配置，進一步滿足中低收入群體對項目的需求，有利于改善地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市形象，因此，該項目的建設(shè)是非常必要的。2．項目建設(shè)地點在XX街，占地面積6935平方米。3．項目總建設(shè)用地面積6935平方米，總建筑面積33000平方米，其中，地上29000平方米，地下4000平方米，工程建筑總高度75米。4．本項目建設(shè)周期為一年半，計劃2012年完工。5．項目總投資9170萬元。6．項目具有較好的經(jīng)營效益和盈利能力，從整個經(jīng)營的過程考察，項目在保證本項目正常銷售的前提下，可以實現(xiàn)財務(wù)平衡，按目前測算分析，項目在財務(wù)上是可行的。二、建議1．項目建設(shè)單位應(yīng)進一步深化設(shè)計，落實劇了房屋和單位企業(yè)拆遷方案。2．建議項目建設(shè)單位加大融資方案，盡快落實該項目的建設(shè)資金。目錄第一章總論 -1-1.1項目概況 -1-1.1.1項目名稱 -1-1.1.2項目業(yè)主單位 -1-1.1.3項目建設(shè)性質(zhì) -1-1.1.4建設(shè)內(nèi)容 -1-1.1.5建設(shè)工期 -1-1.1.6項目投資估算及資金來源 -1-1.2可行性研究報告編制的依據(jù)及范圍 -2-1.2.1可行性研究報告編制的依據(jù) -2-1.2.2可行性研究報告編制的范圍 -2-1.3項目背景及提出理由 -3-1.4建議 -4-第二章項目建設(shè)的背景及必要性 -5-2.1項目建設(shè)的背景 -5-2.1.1國家十分重視特殊教育 -5-2.1.2xx縣十分重視特殊教育發(fā)展 -5-2.1.3三殘”兒童入學(xué)業(yè)率有待提高 -6-2.1.4項目業(yè)主方簡介 -6-2.2項目建設(shè)的必要性 -7-2.2.1項目建設(shè)是國家中西部地區(qū)特殊教育學(xué)校建設(shè)規(guī)劃的重要組成部分 -7-2.2.2現(xiàn)有的特殊教育資源不能滿足實際需要 -8-2.2.3項目建設(shè)是改善特殊教育硬件設(shè)施的需要 -8-第三章建設(shè)地址及建設(shè)條件 -10-3.1項目建設(shè)地址 -10-3.2項目建設(shè)條件 -10-3.2.1區(qū)位條件 -10-3.2.2自然條件 -10-3.2.3社會經(jīng)濟條件 -11-3.2.4交通運輸條件 -12-3.2.5項目建設(shè)地的條件 -12-第四章建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 -14-4.1建設(shè)依據(jù) -14-4.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 -14-第五章主要工程技術(shù)方案 -15-5.1建筑設(shè)計 -15-5.1.1工程概況 -15-5.1.2設(shè)計依據(jù) -15-5.1.3總平面設(shè)計 -15-5.1.4功能布局 -16-5.1.5無障礙設(shè)計 -17-5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 -17-5.3電氣設(shè)計 -18-5.4給排水設(shè)計 -19-5.5采光與通風(fēng) -21-第六章建筑節(jié)能 -22-6.1設(shè)計依據(jù) -22-6.2節(jié)能措施 -22-第七章項目實施進度計劃 -24-7.1進度計劃編制依據(jù) -24-7.2項目進度計劃 -24-7.3項目實施進度計劃 -24-第八章投資估算與資金籌措 -26-8.1投資估算 -26-投資估算依據(jù) -26-8.1.2投資估算 -26-8.2資金籌措 -28-第九章項目的組織與管理 -29-9.1組織機構(gòu) -29-9.2項目管理 -29-9.2.1工程建設(shè)管理 -29-HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\