某地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案

盛世家園策劃案前言本部成立調(diào)研小組，以周密細(xì)致的市場調(diào)查為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以發(fā)揮，以配合銷售部盡快完成銷售目標(biāo)。1、市場分析1．1．區(qū)域市場分析本案處于城陽區(qū)，城陽區(qū)位于青島市北部，有青島“北大門”之稱。面積553.2平方公里，其中耕地面積4.19萬公頃．總?cè)丝?3.6萬人，其東依嶗山，西臨膠州灣，南接李滄，北望即墨。城陽區(qū)交通四通八達(dá)，距青島市中心25公里，區(qū)內(nèi)有青島流亭國際機(jī)場，外臨青島港，膠濟(jì)鐵路、環(huán)膠州灣高速公路、青銀高速公路、濟(jì)青高速公路、308國道、204國道縱貫其中，形成極其便利的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是青島連接世界的橋梁和紐帶。正陽路為城區(qū)內(nèi)一條主要交通干道，而本案恰位于正陽路與李王路交叉口，另外，城陽區(qū)內(nèi)有5所大專院校，250所中學(xué)，69所科研所，一所職中，302所小學(xué)，115所幼兒園。城陽區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭迅猛，是山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高增長地區(qū)之一。2002年，完成GDP162.1億元，總稅收（不含海關(guān)稅）15.7億元，農(nóng)民人均純收入4459元，外貿(mào)出口16億美元，全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)50.5億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省十強(qiáng)。由于市中心可開發(fā)土地基本接近開發(fā)極限，致使眾多房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北部，進(jìn)行大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”。目前大約有12個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，總占地面積10907畝，總建筑面積約400萬平方米，樓盤分布相對集中，主要分布在城陽區(qū)明陽路以東，向陽路以西，以太陽城為主的集中區(qū)域。隨著城陽區(qū)政府欲將區(qū)主干道正陽路建成金融一條街規(guī)劃的日漸成熟，有關(guān)此區(qū)域利好的消息不斷展示在人們眼前，屆時(shí)城陽區(qū)將發(fā)展為以區(qū)政府為中心，正陽路為中軸線的新區(qū)中心。1．2．定向市場分析王家村位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)，毗鄰惜福鎮(zhèn)政府與正待開發(fā)的王家村公園，地理位置得天獨(dú)厚，附近工廠較多，

居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地。由于城陽區(qū)對惜福鎮(zhèn)一帶的市政規(guī)劃與環(huán)境進(jìn)行了一系列的調(diào)整和完善，加速了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，吸引了不少在市中心工作的人士在此置業(yè)安居。

由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了青島市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。王家村作為城陽開發(fā)區(qū)域的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價(jià)格與半里之遙福林花園等項(xiàng)目樓盤相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。這就要我們的產(chǎn)品定位為市區(qū)或城陽區(qū)外來工薪階層，而被譽(yù)為“全國縣500強(qiáng)”的惜福鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)在整個(gè)城陽區(qū)乃至整個(gè)青島地區(qū)的舉足輕重的地位，再加上區(qū)政府規(guī)劃的逐步完善，必然帶動(dòng)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人氣的進(jìn)一步提升。1．3．項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目名稱：盛世家園2、項(xiàng)目規(guī)模：由8幢多層（6層）組成3、推售情況：現(xiàn)推1-2號樓的1F、2F、6F4、宣傳主題：自備一萬元，房子戶口一個(gè)都不少5、價(jià)

格：1號樓：1076～2598元/m2，均價(jià)1708元/m2腳甩王療叮寒購2號喇樓：拘12查28右～2延48蝴9元義/m化2，比均價(jià)持22茂55拋元/至m2陡6、尋裝修蠻標(biāo)準(zhǔn)撞：毛譯胚房蓮7、分優(yōu)劣款勢分綠析禽⑴優(yōu)賢勢分撫析紙1、漿

本偷項(xiàng)目聰由青征島銀顏盛泰系房地妥產(chǎn)開催發(fā)項(xiàng)列目開飾發(fā)，諷其被填評為宰“2由00音2年仙度城雜陽區(qū)鋤十佳蠅商品想房銷籠售單籮位”隊(duì)發(fā)展旬商實(shí)遵力雄施厚，橋信譽(yù)遙良好志，能貴給買尾家充刮足的類信心么。希2、趁

位斯于城取陽區(qū)纖中軸獅線-再正陽計(jì)路上唉，發(fā)惱展?jié)撊懒薷未?。?、或

臨疊近城壯區(qū)商陵業(yè)中軟心—粘太陽焰城，扛可盡淚享區(qū)步內(nèi)的遍成熟滔配套灣。兔4、中

地匪處交希通主管干道逐正陽爐路和牢李王或路交扭匯點(diǎn)翅，交嬌通十純分便倦利；盟5、針社區(qū)間配套豎設(shè)施忘完善隆，綠帆化率腥達(dá)3會0%撓以上叫，小割區(qū)內(nèi)融道路暮全部雞硬化練，內(nèi)器設(shè)超姑市、陡幼兒粘園、燒停車羽場、胖診所偷、健皂身娛貍樂設(shè)懲施、柴專門箱的老新人、傻兒童闊活動(dòng)燕場所腳、園紹區(qū)背牧景音勾樂，雹另有般大小襯貯藏閥室及柳車庫埋。郊6、茶戶型享可供倒選擇闊多；和7、錘每戶武配有阿車庫衰，物寫業(yè)收壤費(fèi)合趙理。收（2碑）劣椅勢分毯析軟1、雙

配挖套設(shè)可施仍腳然未拼成熟淋，如西無暖窯氣，瘡發(fā)展以尚須倦時(shí)日韻。絨2、揪

競洋爭對構(gòu)手的銳廣告紋宣傳繁及促壺銷活贈動(dòng)皆偉比本扣案強(qiáng)懲，形撥象已亂經(jīng)廣珍為人晴知。剝3、與

由澇于項(xiàng)鐘目檔軋次和味周邊設(shè)物業(yè)賓無區(qū)逝隔，兄其銷騰售對制象競申?duì)幖ぞ傲摇；?、賓

外贏來人仇員多途，治遣安問脈題多沙，影介響買退家心佳理；糠5、膜

緊催鄰主顛干道較旁，宗噪音崖大，情空氣皺污染抹嚴(yán)重抖；解6、廳

周烏圍全綢為個(gè)維體業(yè)借戶，嫌經(jīng)營劈項(xiàng)目很單一戀，缺混乏濃融重商雙業(yè)氣揉氛，孝社區(qū)佛配套爺不成葉熟；畜7、挑周邊歷樓盤估較多楚，競充爭激瞇烈，仔影響逮銷售膏；金1．?dāng)?．母競爭繼對手腿資料悅分析暗對手戰(zhàn)一呆1、世項(xiàng)目艷名稱半：新完城花井園凱2、撞項(xiàng)目霜規(guī)模已：由泳10吼幢7紀(jì)層組太成似3、摸推售然情況獸：現(xiàn)叫推2擇號樓借、3液號樓黎3～卷6層繁，7佩號樓煌、8旨號樓題的2目～6栽層隙4、接宣傳牧主題裂：新盜城區(qū)匹、新傻中心證、新豆文化粗5、播價(jià)

暢苦

格俱：2毀-3瓜號樓哈：1撈48仰1～曬28抵45補(bǔ)元/梯m2柳，均廣價(jià)2嫂16犧3元鏡/m桑2趣詳終泄泥士她7寄-8慮號樓勒：1花66視8～暫31貍95伏元/癢m2奶，均輩價(jià)2么43票1元丹/m骨2樣憂港茅隊(duì)萄落呆盲

（爬最新弟價(jià)格伏）塔6、村裝修啊標(biāo)準(zhǔn)壞：一柴級二狗類裝職修紗7、怎優(yōu)劣黎勢分脊析駛⑴優(yōu)叮勢分挽析不①該料樓盤累已為網(wǎng)現(xiàn)樓碑，可牧即買訊即入雁住，息易于抓吸引痛買家盟入住享；寶②價(jià)努格較岸同區(qū)覺域其后他樓攤盤為降低，蠅有競尺爭優(yōu)怎勢；宇③位桂于內(nèi)芝街，銷方便拐出入將主干召道，歌區(qū)位鼻優(yōu)勢普明顯攀，有狗一定信的升胞值潛蓮力；宣④發(fā)泥展商茶為城未陽城午建集蓮團(tuán)，飲知名紀(jì)度較踩高，追能夠拾給買姜家一拐定的溉信心貍支持智；柳⑵劣禾勢分本析公①周勵(lì)邊外臥來人膀口較教多，啦人流協(xié)復(fù)雜頓，治更安環(huán)滴境較恒差，發(fā)影響劑買家老購買蛇心理困；臺②樓補(bǔ)盤周眉圍環(huán)占境欠薯佳，葵影響仆樓盤匙檔次活；耍③戶槐型設(shè)敞計(jì)一憐般；冤④外做立面吩缺乏器特色常；嫌⑤建遠(yuǎn)筑密樣度較植大，得樓距求較密控，私螞密性枝較差侮對手饞二跳1、炎項(xiàng)目裝名稱梳：天煙泰·唇奧園拆2、偽項(xiàng)目充規(guī)模泥：多坑層為死主，裝高層勸、小水高層句為輔斑。為送5個(gè)晶區(qū)域悉，分爺別為繩“漢迅城1何98燃8”即、“詠巴塞蛋羅那上19伶92毅”、枯“亞偉特蘭觸大1博99軋6”漁、“盛悉尼這20就00乓”、創(chuàng)“雅鐘典2忍00尤4”憤。揭3、搖推售恐情況仍：現(xiàn)甘推一萌期“服巴塞躬羅那仍19誼92尸1#垮、2獨(dú)0#見、4開0#瞞、5幕0#燒4、旗宣傳謊主題牙：運(yùn)駛動(dòng)·干健康欲·生奶活憶5、遷價(jià)

頂推

格抖：3靠51奇1～泉42春08窗元/旦m2賀，均更價(jià)3刃85打9元躍/m升2員6、刃裝修糊標(biāo)準(zhǔn)法：一佩級二粱類裝窯修枯7、君優(yōu)劣繭勢分辛析童⑴優(yōu)遙勢分仿析助①繞該樓肆盤是畝青島的天泰強(qiáng)奧城炊發(fā)展始有限說公司數(shù)開發(fā)材的一室個(gè)大皺型房緞地產(chǎn)納項(xiàng)目正，且鋒內(nèi)部澇環(huán)境聰優(yōu)美湊，易是于吸股引買另家購奸買。蟲②鄰陵近交襖通主繼干道息30估8國椒道，商交通傲異常著便利丙；抹③該文樓盤霧緊臨慎風(fēng)景膚迷人也的虎胃山和茅石梅盈庵風(fēng)正景區(qū)滋，對撒樓盤炕檔次巡的提辱升有技莫大溫的幫暖助；嘆④社碌區(qū)配生套設(shè)爺施完培善，鋒且物云業(yè)收蔽費(fèi)相在對低幣廉，閘對買吐家有送極大頃的吸費(fèi)引力急；老⑤設(shè)互計(jì)以呢五、起六層服多層罪為主些，有跑平層擾、錯(cuò)商層、接躍層種多種己結(jié)構(gòu)英，可醒選擇疲戶型筑多，折故可甜買度夫高。著⑵劣頃勢分景析來①與涉城陽字區(qū)居羅民生鮮活水鉛平相足比，腫價(jià)格所定位區(qū)偏高裳，具缸有一布定抗誘購買程性。訂②周短邊外圣來人話員多早，且絕時(shí)常莖有治普安事宰件發(fā)柏生，切影響苗買家孝入住舉信心繡；尿③距加市中螺心偏泥遠(yuǎn)，咳路程班較長徹，也法是一云大抗娛購買沈點(diǎn)。淘盜1．勒5．辮項(xiàng)目雷周邊喚配套矩狀況鉛1、散社區(qū)籮配套蓋①大敏學(xué)：因華僑杠大學(xué)青、萊殘陽農(nóng)譽(yù)學(xué)院選、城堆陽夜茂大餐②中足學(xué)：似城陽職2中站、3槐中、軍大北挨曲中佛學(xué)危③小伍學(xué)：酸城陽奔2小鋒、實(shí)戶驗(yàn)中奶學(xué)忠④銀釋行：窗中國統(tǒng)建設(shè)揚(yáng)銀行棍、農(nóng)掉業(yè)銀胡行、捐工商耐銀行芽。嫂⑤飲征食：餓劉家盈火鍋然城、誦老家每餃子敞。尾⑧醫(yī)花院：粘惜福即鎮(zhèn)醫(yī)假院明2、缸交通差狀況島37矩1路默：右昌樂廟路—考李印村公春園—鹽夏莊井37愛2路荒：品李村穩(wěn)—頂惜福賢鎮(zhèn)侮11沙6路孤：贏李村例—抬夏莊儲妹2路訪環(huán)行疑線：刪流亭否機(jī)場貼—城愚陽幫—惜可福鎮(zhèn)熟—夏各莊躺1.輔6.液項(xiàng)目亞企劃姥思路菠由于敬項(xiàng)目張物業(yè)尊配套趁設(shè)施戲較為舟完善匙，擁急有優(yōu)楚良的補(bǔ)先天庸條件牧。但距日前消區(qū)域購的外幼部條飯件劣俘勢較煌為明方顯，減故如忽何做目好項(xiàng)水目的丈銷售蘭企劃準(zhǔn)工作抱，將喬是項(xiàng)顆目能熄否取燦得成裹功的俗重點(diǎn)剛。從薯以上油對市償場和展項(xiàng)目岔的理垂解，茫我們紙初步紅得出陡以下尺的企棄劃思您路：交1、史充分疼利用扁先天腔優(yōu)越講的交鄰?fù)ōh(huán)竿境葛項(xiàng)目紀(jì)的交醫(yī)通環(huán)滔境較覽為優(yōu)倍越，競故可孔利用站具備既的先耕天優(yōu)紫越的促條件圓來諦懷造一括個(gè)“肌盛世佳家園環(huán)”，售塑造愿獨(dú)特?cái)U(kuò)的品餅牌形六象。帶2、納改善脂現(xiàn)存柔規(guī)劃氣中的秤不足朗項(xiàng)目摔作為雹單體陪樓在杠市場編上競臺爭力豎不足取，必吵須做伴好一膊切細(xì)嗓致的符規(guī)劃鐮，與獻(xiàn)現(xiàn)有獸的福敢林社掩區(qū)結(jié)雞合起歐來成納為整箏體，床使現(xiàn)秧有的飛資源粱得以款充分退合理偶的利敲用，溜提高這項(xiàng)目梳的綜宣合素拘質(zhì)，巨努力量樹立周大型敞生活嫩區(qū)形肌象，投在市青場上總立于捕不敗領(lǐng)之地捆。誼3、掏把握績市場碧需求航，迎死合買苗家心叮理桂隨著輔房地倍產(chǎn)市緊場由望賣方咱市場瓶轉(zhuǎn)為視買方惜市場義后，餐供方創(chuàng)面臨今的嚴(yán)勁峻問市題就港是，臣產(chǎn)品冠的消鏡費(fèi)是佛否迎羞合客滾戶的沿需求滴。因惑此，六充分煩把握歸市場昏，迎堆合消癥費(fèi)者肯的需堡求心魯理，若提倡兆新現(xiàn)方代的留生活民居住槳概念猾，才撇能更儉有效聽地促瞎進(jìn)銷略售。掩4、瘋加強(qiáng)嫩區(qū)域俗性宣糖傳，皂吸引割人流倚由于予項(xiàng)目結(jié)周邊皺同檔育次商印品房雜項(xiàng)目臘不是兄市場年熱點(diǎn)剛，客旬流量踩低，串故如始何吸腸引更誕多的驢客戶湯到場反，是瓣項(xiàng)目三成敗鏈的基坦礎(chǔ)條距件。拔故此忙，在環(huán)戶外舟媒體駐、銷薯售網(wǎng)辣點(diǎn)、徒單張的派發(fā)粉方面董應(yīng)加元強(qiáng)區(qū)功域性抗宣傳追，增蠶強(qiáng)傳悄送項(xiàng)驕目信役息的慮途徑竄，以衛(wèi)吸引顆大量值人流見。百5、戚營造癢現(xiàn)場際舒適雹環(huán)境吵，引誦起客乞戶購跳買沖喚動(dòng)巴在吸朝引大涼量客任流后類，現(xiàn)濾場環(huán)貓境的報(bào)好壞孟便是并銷售墳?zāi)芊癯绯晒﹀伒年P(guān)鞠健。選項(xiàng)目朝應(yīng)當(dāng)燭在規(guī)件劃設(shè)美計(jì)、菊園林鄙綠化升、現(xiàn)體場包餅裝、耳接待鬧中心肌、示斑范單交位等殺方面忽營造斧一個(gè)渠非?；槭孢m平的內(nèi)遭部環(huán)他境，塵配以碼銷售斬策略焦上營森造的帶熱烈詢買賣郊?xì)夥盏?，力寄求迅烤速打縫動(dòng)客青戶的施心，宰促進(jìn)繞客戶要成交床。些6、胃在宣光傳及奪銷售旺上體龜現(xiàn)項(xiàng)慶目的笛規(guī)劃瘡前景造由于刊王家已村一推直以蠶來給額外界尚的形取象是課環(huán)境碼較為東雜亂唉。如責(zé)何消門除這無一不杰利因鑰素，藥把規(guī)胞劃中轉(zhuǎn)的利閱好因補(bǔ)素展躲示給妻目標(biāo)鏡客戶旺，呈糖現(xiàn)在蝦大眾暖工薪膝消費(fèi)盟者面龜前，日需要霉在宣添傳及形銷售份上重切點(diǎn)把飄握，付并在降軟性紋宣傳秒、宣闖傳資脾料、場人員碧培訓(xùn)潑等方傷面重錦點(diǎn)加扭強(qiáng)。練7、掉體現(xiàn)川“以估人為貴本”紀(jì)的經(jīng)記營理妄念吊面對屬多元秋化的武目標(biāo)瘡客戶畝，我富們必級須抓急住人戰(zhàn)的特團(tuán)點(diǎn)，搞規(guī)劃超設(shè)計(jì)該更加壘“人面性化稻”。趟項(xiàng)目勺不但捧應(yīng)在穿規(guī)劃鑼中力蜂求細(xì)農(nóng)致、邪完善古，在脅設(shè)計(jì)飯中多容考慮豎人對勿居住黨環(huán)境藥要求頸，還框可在或企劃取營銷勞中體衡現(xiàn)以際客為否尊的磚誠意掀和“猴以人若為本窮”的廈理念凡。通掃過融客合項(xiàng)詞目“潔以人導(dǎo)為本參”的疾經(jīng)營豬理念燈，可臘以把語握更貸多潛獲在客歸戶，祥打動(dòng)收他們證的心貴，促嶼進(jìn)成怒交。緞8、鑼找出就項(xiàng)目罵“個(gè)柴性化蹄”的蜂形象狹客戶憐對品刷牌的督認(rèn)知滔程度早往往佩取決舅于品鞠牌的玉個(gè)性脆，沒介有個(gè)鋼性的擦商品冶品牌灶極易唯在市帝場中千流失堂。通風(fēng)過對跌項(xiàng)目累的分桂析和有理解耐，挖性掘內(nèi)懸在優(yōu)諸點(diǎn)加廊以策止劃包票裝，魯提煉晝“個(gè)出性化貫”的柏項(xiàng)目踏形象獲，可茶以大黨大提鞭高項(xiàng)份目的棒知名賴度，岔提升牙項(xiàng)目窮的附壘加值磁，從幅而促趟進(jìn)銷夾售業(yè)先績的做提升倦。你從以艷上幾含點(diǎn)企取劃思葛路出惜發(fā)，慰我們世將對蔥項(xiàng)目幻的市共場定網(wǎng)位，旨規(guī)劃呀設(shè)計(jì)巴銷售拴策略數(shù)等方蜜面一幟一作厲出建冶議，灰期望班做出置一個(gè)摸有特我色的去、成摘功的垮精品其項(xiàng)目全。鍵2．沒項(xiàng)目評市場伐定位剖2．鉛1市撈場定侄位甲王家機(jī)村附姨近的輕樓盤頌可謂聽良莠波不齊倡，檔撤次不靈一，敬而且救價(jià)格敵相差陣懸殊歲，可裕以說淋“一灣路之售隔，哀樓價(jià)粘翻一鈴番”曲。位兵于項(xiàng)峰目北的邊的背李王及路上喊高檔涼樓盤草較多極，規(guī)縫模較協(xié)大，堂規(guī)劃退有致早。如篩福林憲山莊復(fù)、翠喉雍花債園、若新城淹花園醬、及趟中心莫公園塔一帶修大大滋小小墳的樓前盤在堡00唇年、序01椒年賣驗(yàn)得特爽別紅序火，爺?shù)S漸著青批島市麗的快庫速發(fā)仍展，弱房地畜產(chǎn)市論場呈僵現(xiàn)出烘多方繼位熱僻點(diǎn)，巖山景恒熱、讓市政王配套備熱等魯，因踏此0簡0年誤以后找上馬聲的項(xiàng)日目已需沒有科了當(dāng)辟時(shí)的險(xiǎn)風(fēng)光擁，區(qū)袖域市收場熱臘點(diǎn)已葛被淡謹(jǐn)化，瓦再加靜上周脊遍環(huán)銜境治撈理情騙況不湖佳對亞住宅凝環(huán)境得的直齡接影至響，井如明船和居劣、福啊林花革園等跨項(xiàng)目聞的銷孔售進(jìn)滅度都葛因此老變得盟相當(dāng)虧緩慢造。所閥以，貴本項(xiàng)坦目的翠區(qū)域委劃歸屋應(yīng)與漢區(qū)中乳心整傭體規(guī)吹劃設(shè)艦計(jì)緊遍密掛盛鉤，螞淡化慧王家健村區(qū)臂域概妻念才縫是本顆項(xiàng)目寧獲勝駕的前匹提。別細(xì)分府析項(xiàng)需目相昨鄰的場樓盤淋，其芽中主輛要有光福林昆山莊泊、新滿城花案園等帽都是血單體婚住宅達(dá)樓，渴缺少辱園林首綠化衛(wèi)，且匙臨近夾正陽惜路交搶通干曉線，莊噪音菠污染網(wǎng)無法故回避壇。而瘡本項(xiàng)劍目和放他們張相似本，故啄此，握項(xiàng)目弟能不跪能夠假在區(qū)慮域中高獨(dú)樹刺一幟買，決譯定其鈔能否升在市耽場競東爭中桐脫穎捷而出帆。盼唯此奧，結(jié)笑合區(qū)瘋域市毅場情攀況和宿自身怎特點(diǎn)顛，本愧部建娛議將棟本案互定位寺為技--網(wǎng)-“霉未來儲區(qū)中欺心外察來工療薪定游居樓巾盤典幟范”鎮(zhèn)以此醉定位汽入市草，充剪分迎童合市添場，啞進(jìn)而紹突破殃市場帶，形駁成本攜區(qū)域尼的最鉗大熱鹿點(diǎn)，侮當(dāng)然群，要撞達(dá)到脊這樣草的目汽標(biāo)，那必須獲需要豪合適買的規(guī)胡劃及目硬件鼠配合禁。在簽下述蠅項(xiàng)目過建議削中會臟逐一哲闡述獵。歪

2航．2板．項(xiàng)怖目形姑象定視位秧項(xiàng)目巷所處繳區(qū)域師，本您地居摘民文帖化質(zhì)劉素較日低，盡外來概高科蒙園工進(jìn)薪階根層及過市中雅心區(qū)裝居民貓文化萌素質(zhì)撥則較咱高，羅但項(xiàng)急目的蓄外圍幟環(huán)境忙較差梁，周挎邊商藏品房窮小區(qū)票與鎮(zhèn)嗚居民搖房缺塞少和遺諧美籃感，經(jīng)這些若因素冬嚴(yán)重堂阻礙乒了區(qū)確域市鎮(zhèn)場的怠發(fā)展途，甚遼至造胳成了生區(qū)域招客源旱的不證斷流咽失。病故此虎，在溜項(xiàng)目洗形象睬定位型上應(yīng)豈揚(yáng)長冬避短奶，抓搭住市郵民向助住環(huán)染境好猴的綠撞化小螞區(qū)的柔心態(tài)欠，帶慚給客幻戶一跪種“坊既享鴉有成渴熟小業(yè)區(qū)環(huán)鋤境，估又座追擁未肢來新瓣區(qū)中梳心”拒的雙隔重“旅抵買盾”價(jià)物值。丸項(xiàng)目善形象妨定位柴可從反小區(qū)堪住宅滲、園趙林綠或化、毀生活亂質(zhì)素干高等森方面壇重點(diǎn)喜訴求織。添初步應(yīng)提供魯以下斯項(xiàng)目章形象鬧定位喚供參畫考：澆“未腸來城秀陽中隔心區(qū)燃·外微來工迷薪階蹄層的須定居智典范某”刮通過住上述笑的形夏象定企位，運(yùn)給本格案賦輩予新剪的內(nèi)紹涵，嘆緊盯田市場誰消費(fèi)浮者的椅需求奉，提輪高可柿賣點(diǎn)洲，使檔項(xiàng)目圣從低遮沉的客環(huán)境辣氣氛御中擺虎脫出沃來，鍵從而膀體現(xiàn)膝項(xiàng)目喚內(nèi)外必環(huán)境驗(yàn)的優(yōu)詳越。奏2．露3．杜目標(biāo)靠客戶裹定位輛作為胸城陽令區(qū)之體一的萬王家丙村，逃其購瓶房客達(dá)戶群濟(jì)有較墳為特浪殊的巡一面火。由三于屬甚于新春規(guī)劃丸區(qū)，頸居住柴人口春多以橋外地書或外倉區(qū)移拐民為娘主，乞尤其繳是王導(dǎo)家村萍，外漸來人樹口集顧居地課，而壞且當(dāng)普地工扶廠及凱小型齊商鋪適群較揉多，弱營造斥了一益大批攤工薪站階層豪及個(gè)眾體商企戶。捉這些延人在粗青島糾工作腥生活食多年摔，想欄成為阻城陽躬居民關(guān)，從耕而長辛久居揀住的蘆愿望闖強(qiáng)烈業(yè)，都詞想在夾此選扭擇一眾套價(jià)開錢合斃理而寇又升路值潛鋼力的翠住宅修。根帝據(jù)實(shí)腎際情凳況，墓我們埋又可近將這蝕部分蜻客戶僚群定濃向細(xì)腿分如鎖下：爆1、燙區(qū)內(nèi)訴的買愉家觸分析答：城左陽區(qū)潮老中子心內(nèi)蘭人口尿密集桌，路鍵窄人織稠，震整體勸環(huán)境談缺乏熄大型貴園林屋綠化賀，綠遠(yuǎn)化率來低。漂對于歪欲改伍善環(huán)普境的緒買家貌及家舟中有減安度慶晚年麗的老勝人家桃的客短戶，拍本案每住宅傷是他州們置的業(yè)首殃選。翁2、槽區(qū)域波居民枝的子增輩軋分析詠：這課批人讓在當(dāng)園地生巴活較蘆長時(shí)教間，察生活投圈子喪幾乎留固定倡在此館，對道該區(qū)桌感情吸深厚此，而鼻現(xiàn)有估條件痛已難恩以滿急足其徹生活尸需要基，想鎮(zhèn)買大回屋改胸善環(huán)遣境，效同時(shí)般出于肉孝敬搬老人但的前哥提下聲，在躍同區(qū)蠻就近墻購房逼，既誠能更典好照迫顧老竊人，蛙又能茄享受苦獨(dú)立愧居住喪的自抬由便泡利。唱3、帶區(qū)域堤居民才的親跌屬、架朋友贈分析鳴：此劣類客催戶受救該區(qū)使域的鍛親屬柿、朋狂友的首口碑肉宣傳慮，對疊小區(qū)拴向往溪，同弊時(shí)在縮此地歉置業(yè)詢，方沙便于瘋同自束己親逆屬、敢朋友爹進(jìn)行結(jié)充分培的溝懶通，總接觸配和聯(lián)禍絡(luò)，樓還享況受其棉優(yōu)越閱住宅委環(huán)境掘。輔4、甩外來污人口國在該勸地置絮業(yè)劈分析斯：此腥類在貨該區(qū)老域中問占主元流，形他們衣注重櫻本案辯的綜誘合素盈質(zhì)，鳴周圍籌的自猾然環(huán)投境以緩及周懼圍的示配套把設(shè)施展，對伸新環(huán)全境適秧應(yīng)性蓋較強(qiáng)禁，反奉而對引區(qū)域甘感情攏不太芬考慮崇。此堵外，路對于好外來覽人士越而言替，群餃居意輪識是第影響療他們拐選擇誘居住唉地點(diǎn)片的重誘要因綁素之東一。掏5曠、在飛市中狼心工葛作的囑工薪畜一族舍人士噸分析善：市壽中心衫繁榮率的金籠融中埋心，腥商業(yè)曉網(wǎng)點(diǎn)賀，以禿及工娘廠的效聚集鋤，造速就了丙一批悲在該詢區(qū)工謝作的輔工薪炭一族言，此辰類階值層人球士對快置業(yè)編概念躲注重圖經(jīng)濟(jì)郵實(shí)惠偽，環(huán)鞏境優(yōu)哀雅，青交通閱方便誤，同蔑時(shí)享斑受現(xiàn)灶代生適活居鉆所，允改善徑生活臂素質(zhì)遲。合6、添在惜潑福鎮(zhèn)嶄王家雖村經(jīng)兵商的故小商樹戶冤分析教：他疾們擁屢有一害定的甲經(jīng)濟(jì)漏實(shí)力校，樂足意在扎經(jīng)營車范圍泊的附泥近置伯物業(yè)眉，既存方便表居住星，亦兼能隨鉆時(shí)照碰顧生窩意，娘一舉慌兩得囑。優(yōu)謠質(zhì)的融生活賴環(huán)境煩有助障于改換變他匯們不窯定向堆的居上住習(xí)暴慣。帖7、墊因拆暖遷而扒不得襪不遷青移的段本鎮(zhèn)帽居民捉召分析關(guān)：由腿于不舞滿現(xiàn)幻時(shí)的害拆遷陡安置布區(qū)域奮，想角通過混拆遷炕重新日別尋降居所熄地方刊，新睬規(guī)劃兔區(qū)域租為此棉類人沿之首輸選。濤8、件經(jīng)濟(jì)則充裕鑄，已啟購樓雜宇的燥投資奸者聯(lián)分析截：這扔部分樂人也城許在暑城陽遠(yuǎn)區(qū)購?fù)肋^樓亦，隨院著近增年來大購樓上經(jīng)驗(yàn)綠的豐錄富，查他們尿也可賺能看辛中項(xiàng)啊目前視景好盤，具衛(wèi)有較撲大的盡升值戀潛力連，買倦來自津住或倉投資筋以求絹大回?fù)鋱?bào)。立農(nóng)叼當(dāng)然秧，一雙個(gè)項(xiàng)敏目的繡目標(biāo)仙客戶達(dá)可能糖永遠(yuǎn)茶不只額以上煙幾項(xiàng)軋分析攀的客嬌戶，席然而競針對趟該項(xiàng)寧目的蠢特點(diǎn)冬來說訪，本墊部認(rèn)治為上葵述分雹析基低本已猜囊括書了近閱八成府目標(biāo)豬買家妻，只蹲要能困抓住累這批頓客戶梢的購咸買心照理，鵲再輔碗以必木要的紙銷售荒策略銹，就聲必能膀取得彩銷售糊的成欺功。福2．西4．彼目標(biāo)閉市場停細(xì)分蝕針對插目標(biāo)墓客戶提的情焰況，礙本部長將目支標(biāo)市果場細(xì)誰分如躁下：釘1、先

購墨買階勾層蜻1)畝自用嚼：大干眾工呼薪階跑層（償含拆網(wǎng)遷戶株），疾有能舞力而請又確縮實(shí)希頸望置梯業(yè)的酸。播2)絮安居惡保值揪：較尊高薪敘收入堅(jiān)階層勁（含觀個(gè)體央戶及昂現(xiàn)時(shí)辨租屋鴉人士奏）。隸因?yàn)樵茦怯顔柕膬r(jià)漫值會裹隨通浴漲而個(gè)上升歡，而嫁租屋桿的租物金則嗎如流核水般膀而去徒，住您宅置拌業(yè)既壘能保猛值又獨(dú)可安頑居?；?)姓換屋吐計(jì)劃累：不蕉滿現(xiàn)難時(shí)居油住條勇件且餅有能昂力供普屋的右人士防，房鼻改房頓的原蒼居者宣。避4)久投資析客：陜投資戰(zhàn)者是亂每個(gè)辦有潛燭力樓桌盤的拔目標(biāo)甲買家著群，表針對度本項(xiàng)呈目，婦被吸驚引的斤多是西中小俘型投財(cái)資者答。飄2、業(yè)

年原齡層槽次：業(yè)中青樂年人監(jiān)為主帳（3油0~橫50居歲）轟3、撥

家踢庭結(jié)超構(gòu)：靠陣畝

三畢——屠五口描之家培為主店，老貴人在順外地傲。堅(jiān)4、械

收債入?yún)^(qū)蛋分他低中悠等級疊5、忌經(jīng)濟(jì)道結(jié)構(gòu)勾：溫現(xiàn)有員存款擇5萬儀元以火上烈6、悠消費(fèi)近等級者10資-3屋0萬才元燕7、持消費(fèi)銅水準(zhǔn)忌抱工賽薪消聰費(fèi)蛙8、茶購屋那心態(tài)泄1）繩環(huán)境項(xiàng)偏好木——地治安籠良好擦，相迫對恬暢靜，壘且有雅安全諷保障磚之住禍家。脫2）剛休閑揭享受岔——亂各項(xiàng)塞休閑珍娛樂擔(dān)設(shè)施料近在島80誤0米手半徑宗以內(nèi)肆之理曲想住吸家。刃3）攻商品呢偏好晚——僅喜歡認(rèn)家居感戶數(shù)柜少，釘出入枯人員訓(xùn)較單煉純。偉4）舅地段盼偏好暑——蛛交通泰網(wǎng)絡(luò)預(yù)四通角八達(dá)社，方獎(jiǎng)便快渴捷。生5）陸舊屋舅換新逮屋。當(dāng)（含必房改叛房客謹(jǐn)戶）致9、穗購屋渣動(dòng)機(jī)鉗：短仗

自忘住為節(jié)主，勝投資避為輔歌。禿2．若5．預(yù)目標(biāo)累客戶塘市場澤仿如膛金字皮塔，略不但薯要瞄腹準(zhǔn)金繼字塔溪的頂教部，所而更裹重要柿的是籃應(yīng)瞄盼準(zhǔn)金砍字塔原的中澇部以茶下（運(yùn)即對瀉準(zhǔn)大棗多數(shù)維的消鍵費(fèi)群熟體）術(shù)根據(jù)假對青炒島郊妖區(qū)樓涉市的殖調(diào)查繪分析裕，城蔥陽區(qū)織大部熟份的瞞消費(fèi)減者，趴最可癥接受爸的房鴿價(jià)是亂10筆萬到事18社萬元鄰之間損，而螞另一慶部份案人可眼接受亮的房重價(jià)為合18懷萬到欣25愿萬，粥能夠燈接受鉛30卵萬元炕以上傳的消尾費(fèi)者假就是芹金字夠塔的陡頂部橡了，站本案利的目暢標(biāo)客額戶為瞇10恥~1腦5萬至元這幅一階筐段。蔑3．踏銷售酒策略脅建議階3．?dāng)z1．北市場睡氣氛及培養(yǎng)夜

茲原建議晉在現(xiàn)鹿階段竿利用怠項(xiàng)目王一切峽的條非件，榜營造攝濃烈帖的市懼場氣狡氛，拿吸引驚買家漢的關(guān)衣注，撇為項(xiàng)拐目推藥出時(shí)種的銷看售打邁下良猾好的州市場旬基礎(chǔ)武，具摘體操填作內(nèi)柳容包取括：嗽

1蚊.硬伶件塑掃造悠⑴告凱知性穗工地曾展示茂應(yīng)利外用樓煤盤入綁口圍付墻包黃裝，透樹立良項(xiàng)目姐形象俊，營室造市貴場氣渡氛。立并可泰通過曠橫幅伸，彩程旗等聯(lián)工具斷將項(xiàng)甘目信券息傳釀達(dá)給昨市場餐，吸矮引買棕家。角⑵戶估外廣紗告設(shè)隊(duì)置跡織億戶外本廣告御設(shè)置壺能增怪強(qiáng)項(xiàng)晴目的印認(rèn)知匯能力本，可結(jié)以有撥效提所升項(xiàng)掃目的孟知名天度。糞在廣妻告牌拍設(shè)置鍬上可償以考傅慮，飄公交史車站組燈箱政、車蛾身廣思告等艘其它敞戶外你媒體綢。曬⑶設(shè)國置精列美的援示范懶單位倆和樣恒板房亡犧樓通過厚對示教范單零位和著樣板論房的買包裝縮設(shè)計(jì)跟，可關(guān)有效戀掩飾驅(qū)平面谷中的陡弱點(diǎn)勵(lì)，引血起客燕戶購踐買沖刺動(dòng)，奔促進(jìn)左成交包。她2.貪軟性翠宣傳引

⑴嶺為區(qū)腔域造肢勢葡通過揭報(bào)紙憐軟性凈文章蘋，詳威述為兩城區(qū)夸規(guī)劃展帶來谷的種由種優(yōu)雅越之良處，殊以完唐善的困社區(qū)僑配套維、熟險(xiǎn)悉的廳生活冰環(huán)境胸打動(dòng)地買家妙的心猜，挽壩回不禿斷外這流的叛區(qū)域世客源簽。居⑵為運(yùn)本案池住宅性造勢辭目的最：把爪市場魚的注郊意力值拉至器本案捆住宅潔，突紫出項(xiàng)驕目形奪象，盞以本吹案住引宅環(huán)憤境好汽，交訂通便渠利的乳優(yōu)點(diǎn)厘吸引穗買家職。桌⑶為悄樓盤泰造勢求形式稱一：錦軟性霞廣告違宣傳況；如道城區(qū)甲未來炕規(guī)劃盲的、登市政笑配套閣的完爽善、撥青島妖市對群外來僅人口翅戶口剩政策或等所礦帶來慨的利綠好因瑞素向果市場腹傳達(dá)若。瓶形式室二：棋置業(yè)乎調(diào)查飲問卷曠，以報(bào)抽獎(jiǎng)舅的形亭式向神中獎(jiǎng)彈買家撇提供犁額外籍折扣閥或現(xiàn)級金獎(jiǎng)周勵(lì)。秒同時(shí)在，留匯住部醬分準(zhǔn)險(xiǎn)備置谷業(yè)的全買家鋪。蟲3．秧2．儉促銷帽手段狐建議必1、報(bào)增加錫銷售概點(diǎn)剖或縣本置部建留議本遲項(xiàng)目侵銷售嫁點(diǎn)除腳現(xiàn)場貧售樓嶄部外墨，可乖考慮燙節(jié)假鳥日在菊中心湊公園龍、設(shè)爺促銷基點(diǎn)，鬧并設(shè)攔專車波接送而，以壽加強(qiáng)導(dǎo)樓盤戲銷售丸網(wǎng)點(diǎn)看的聯(lián)者合促旁銷力派。召2、貨大型賄展銷裁會錫選擇孟適當(dāng)皺的時(shí)雀間和呆地點(diǎn)貢，通委過適鎮(zhèn)量的世廣告欠投放專，營暗造銷廳售高聲潮。搞3、扭潛在款客戶茫開發(fā)倡債澆利用即本部去原有獸廣闊鐘的一執(zhí)手及圖二手拴客戶胸資料攜，通除過主相動(dòng)聯(lián)模絡(luò)推衫銷方哲式，雅增加籍項(xiàng)目麥的客課戶來蛛源。宰同時(shí)獨(dú)，應(yīng)之發(fā)感慣謝信愈給首坦期業(yè)皺主，塊并采襪取措盆施對稻舊業(yè)掌主成田功介頌紹買推家（可以簽腥契約招為準(zhǔn)絕）給滔予獎(jiǎng)脈勵(lì)，桂從而較開發(fā)估舊客臘資源嶼。逼4、偵入戶耐單張慨宣傳焰獅鵲向區(qū)抖域內(nèi)跟尤其寧是即旱將拆艙遷的崇居民近派發(fā)倆入戶務(wù)單張?zhí)?，使果其對杏本?xiàng)累目有磁較理只性認(rèn)里識，丙并吸但引其濃到場唇購買宣。移5、堆單張吊夾報(bào)奶懸目針對掉項(xiàng)目泰的潛便在客咐戶以監(jiān)區(qū)域蹲性為謹(jǐn)主，余可重幅點(diǎn)加潮強(qiáng)區(qū)性域性在宣傳遙以節(jié)浸省廣養(yǎng)告投襖入。乘單張咽夾報(bào)收形式往可以痛是通止過郵下政訂徒報(bào)系清統(tǒng)或童報(bào)紙產(chǎn)攤檔兇派發(fā)雕。厘6、樂提供瞇住宅秤質(zhì)量爐保證煉書和鄙住宅穴使用炸說明服書疤在客罰戶購亞買前浙提供挎住宅電質(zhì)量他保證叫書和陶使用梁說明叔書。持一則芝可以采體現(xiàn)克發(fā)展汗商實(shí)師力，崇二則截可以犁使買痕家體聾會發(fā)俯展商羽以客副為尊英的誠秋意及績細(xì)致姑優(yōu)良直的服毒務(wù)。蠶3．捎3．羨付款喪方式睬建議略飾俱趕針對錦區(qū)域埋內(nèi)樓遍盤的木付款齊方式匠過于平單一分，應(yīng)腿向買潑家提課供較雨輕松害的付勒款方奶式以燙擴(kuò)展熱買家蘆層面各，增賣加其餡超前變?nèi)胧薪璧目上菽苄孕馈Ｌ厣辖ㄗh柿項(xiàng)目咽的付碎款方自式建感議如慌下：耐付款衫方式啄手續(xù)祥：沒一次雹付款捏優(yōu)躺惠按亭揭劃折扣芹：抄88西折宋9折紛9棍1折愿9今3折懲簽認(rèn)狂購書榮時(shí)付眾定金聲5截00圈簽認(rèn)棒購書船七天任內(nèi)（狡扣除反定金焰）虜30蠻%抱10泄%強(qiáng)即辦撐理最聽高七漿成三覆十年鄭銀行吳按揭叫1秧0%享即辦悄理最清高七奮成三拿十年痰銀行傻按揭脾3憂0%共菌4．玉宣傳殼策略啟建議嚴(yán)在本知項(xiàng)目紛推出類前投案放一冷定量則的軟毒性廣葡告，茄向市嗽場營煩造一綁種工擇薪消侵費(fèi)既堤經(jīng)濟(jì)聾又實(shí)紀(jì)惠的柳概念滴，待俘項(xiàng)目臺推出菠市場降后更食以這愿一概配念，磁通過望強(qiáng)有戴力的過立體跡廣告耽效應(yīng)炮，創(chuàng)予造濃婚烈的洽市場該氣氛核，以果達(dá)到富理想僻的銷砌售業(yè)慣績。大4．鳴1.貸媒體佩選擇納建議佛賀際⑴半鏈島都望市報(bào)述略田山東胸大眾馳報(bào)業(yè)鼠主辦拌，發(fā)圣行量辯20秀萬份納/日超以上遲，紀(jì)銷售晶網(wǎng)點(diǎn)斃密布膀，擁燕有固減定的私讀者堪群，停是青舍島首數(shù)選的溜地產(chǎn)厚廣告轟媒體丑。閥

⑵綠青島替導(dǎo)報(bào)筑青島狂日報(bào)兵業(yè)主樹辦報(bào)湊紙之嶼一，挽發(fā)行今量1便0萬劈份/常日以竹上，雪讀者落穩(wěn)定爬，以拘家庭倆讀者司為主扁，和鏈半島忘都市貪報(bào)配吩合可餐以形細(xì)成極飯佳的燙廣告他效果利。親

⑶滴城陽慌電視移臺一遠(yuǎn)、二香臺、干青島斧交通弱臺。羊價(jià)格山低，際聽眾吩廣，錦能以兔高頻貢率的趕傳播名來提餐高受舞眾對度項(xiàng)目坡的認(rèn)攪識度將⑷戶違外廣不告和賞指示雙路牌起①在衡樓盤笛附近薪做指穿示路勝牌借②巴冠士車屆身廣特告舍③樓次盤工窩地周室邊圍鉛墻廣泛告陰利用讀戶外狹廣告開的長僑期效世應(yīng)為將項(xiàng)目恭營造券市場厲效應(yīng)起和區(qū)荒域氛佩圍。恨⑸D乘M（喉Di衡re練ct者

M須ai閉l）襲入戶滴單張枯價(jià)格臥低，培目標(biāo)喉市場痛細(xì)分歪明確蛇，宣條傳有汁側(cè)重曬點(diǎn)，五適合驚區(qū)域幟性宣具傳。濱

4太．2貌.宣邊傳主列題姓連姐本次顆廣告塊提案般旨在烏準(zhǔn)確鉤體現(xiàn)爺本項(xiàng)籍目的捷整體詳優(yōu)勢類及項(xiàng)衫目特證色，桐使之肚能在濫短時(shí)橫間內(nèi)鬼建立麥起本牧項(xiàng)目彩的品固牌形帳象，廟擴(kuò)大憤其知月名度紐。并立通過膛一系榜列新院穎而遞有創(chuàng)蛇意的攻廣告誓策劃斑，激恥起消羽費(fèi)者泥對本投項(xiàng)目汁的強(qiáng)寧烈關(guān)榜注，峰促使聲消費(fèi)撕者產(chǎn)以生購踢買行臥動(dòng)。司競爭佩對手砌分析倘擴(kuò)扔高質(zhì)票素的駁物業(yè)棄在現(xiàn)賽今的屯青島僵房地寒產(chǎn)市耳場當(dāng)淋中，漏競爭貼日趨饅激烈茂：從雜風(fēng)格技獨(dú)特躁的設(shè)魯計(jì)、敲配套毅設(shè)施求到價(jià)厭格戰(zhàn)圾、公快關(guān)戰(zhàn)嗽、廣抬告戰(zhàn)秋等各驗(yàn)種營吧銷手纏段的廣運(yùn)用鹿，均爬挖空怠心思虜，務(wù)童求令訓(xùn)到場丸消費(fèi)部者解殲?zāi)艺J(rèn)熄購。德本案鍵所在炊的正喂陽路兆交通曾主干灘道中拿，其憤市場塌競爭斬早已順于早斬年開司始。示主要孤競爭辨對手唐有新股城花磚園、