上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1-1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3-7-9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊

1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信咨報(bào)字［2023］第02014號(hào)銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司2023年5月25日TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"\h評(píng)估師聲明 1\o"CurrentDocument"\h摘要 2\o"CurrentDocument"\h正文 5一、 委托人與產(chǎn)權(quán)持有人概況 5二、 評(píng)估目的 6三、 評(píng)估對(duì)象和范圍 6四、 價(jià)值類型及其定義 7五、 評(píng)估基準(zhǔn)日 7六、 評(píng)估依據(jù) 8七、 評(píng)估方法 9八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況 9九、 評(píng)估假設(shè) 11十、評(píng)估結(jié)論 12十一、特別事項(xiàng)說明 13十二、評(píng)估報(bào)告使用限制 14十三、評(píng)估報(bào)告日期 15十四、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章 15附件 16銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估書評(píng)估師聲明一、 本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、 委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。三、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。四、 評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、 資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；己經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。七、 本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信咨報(bào)字［2023］第02014號(hào)摘要一、 項(xiàng)目名稱：上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目二、 委托人：上海市天宸股份有限公司三、 其他評(píng)估報(bào)告使用者：（1）被評(píng)估單位的股東會(huì)、董事會(huì)；（2）工商行政管理部門；（3）國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他使用者四、 產(chǎn)權(quán)持有人：上海天宸健康管理有限公司五、 評(píng)估目的：上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值，并為此提供參考意見六、 經(jīng)濟(jì)行為：了解公允價(jià)值七、 評(píng)估對(duì)象和范圍：本次評(píng)估對(duì)象為位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值。委估資產(chǎn)截止2022年12月31日，本次評(píng)估范圍內(nèi)的委估資產(chǎn)具體明細(xì)如下：^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估書銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：2000021）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）所在土地詳細(xì)如下：序號(hào)東地塊（1-B）業(yè)態(tài)委估業(yè)態(tài)地上建筑面積（E‘）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1髙層辦公?3號(hào)樓11,106.60滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)2商務(wù)綜合樓-7/9號(hào)樓15,111.30滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)合計(jì)26,217.902）委估IB土地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀驹敿?xì)如下：?jiǎn)挝唬喝嗣駧旁Q及規(guī)格型號(hào)東區(qū)-1B己發(fā)生成本（含稅）分?jǐn)偙壤?B±地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi)31,512,342.0528.50%8,982,153.19天宸藝術(shù)酒店3,900,950.00不參與成本分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)15,598,382.0728.50%4,446,101.06合計(jì)51,011,674.1213,428,254.25上表中東區(qū)-1B已發(fā)生的開發(fā)成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)審計(jì)審定。八、 價(jià)值類型：公允價(jià)值九、 評(píng)估基準(zhǔn)H：2022年12月31日十、評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法H—、評(píng)估結(jié)論：我們?cè)诒緢?bào)告所述之評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)與限制條件下，得到納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)，于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估結(jié)論，具體如下：在評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31日委估資產(chǎn)評(píng)估值如下：1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）所在土地估值如下：序號(hào)東地塊（1-B）業(yè)態(tài)序號(hào)東地塊（1-B）業(yè)態(tài)地上建筑面積（nf）評(píng)估值（元）評(píng)估單價(jià)（元/nf）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1高層辦公-3號(hào)樓11,106.6091,140,870.678,206.01滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)2商務(wù)綜合樓-7/9號(hào)樓15,111.30151,599,583.8610,032.20滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)合計(jì)26,217.90242,740,454.532）委估1B土地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀镜脑u(píng)估值（含稅）為:13,428,254.25元（含稅）,詳細(xì)如下:分?jǐn)偙壤?jì)算標(biāo)的物地上計(jì)容面積（m2）（3/7/9號(hào)樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀荆ㄔ﹩畏焦乐担ㄔ印菞漈311,106.605,688,565.77512.18T75,493.002,813,398.50512.18T99,618.304,926,289.97512.18合計(jì)26,217.9013,428,254.25綜上合計(jì)評(píng)估值為256,168,708.78元（大寫：貳億伍仟陸佰壹拾陸萬捌仟柴佰零捌元槊角捌分）。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估書十二、評(píng)估結(jié)論及使用有效期：本評(píng)估結(jié)論僅對(duì)了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值之經(jīng)濟(jì)行為有效。并僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日成立。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論使用有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)（即2022年12月31日至2023年12月30日）有效，超過一年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。十三、特別事項(xiàng)說明：1、 押事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號(hào)：滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請(qǐng)最高額借款5.3億元，借款合同編號(hào)為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)數(shù)得出。2、 本次評(píng)估中的地上房屋建筑面積數(shù)據(jù)來源于上海天宸健康管理有限公司提供的《施工總圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中的建筑面積》，今后應(yīng)以權(quán)證上記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。3、 本次評(píng)估中評(píng)估值未考慮所得稅、增值稅及土地增值稅等，估值均為含稅價(jià)。4、 本次評(píng)估基于1B地塊的現(xiàn)狀，假設(shè)上海天宸健康管理有限公司未來將在1B地塊區(qū)域擬建房產(chǎn)3/7/9號(hào)樓,地上計(jì)容面積分別為11,106.60rtf、5,493.00m2以及9,618.30nf合計(jì)26,217.90irf,IB地塊的總地上計(jì)容面積為91,981.00m2,以3/7/9號(hào)樓的地上計(jì)容面積為基礎(chǔ)計(jì)算所占土地價(jià)值，同時(shí)以3/7/9號(hào)樓地上計(jì)容面積占總地上計(jì)容面積計(jì)算分?jǐn)偙壤?，分?jǐn)偨刂乖u(píng)估基準(zhǔn)日賬面上己發(fā)生的1B成本來確認(rèn)擬建房產(chǎn)3/7/9號(hào)樓的公允價(jià)值，最終今后應(yīng)以3/7/9號(hào)樓實(shí)際面積為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。本次評(píng)估結(jié)論僅供參考。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，同時(shí)提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項(xiàng)說明。上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊

1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八?/p>

在土地的公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銀信咨報(bào)字［2023］第02014號(hào)正文上海市天宸股份有限公司：銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，釆用市場(chǎng)比較法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋卦?022年12月31日的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人與產(chǎn)權(quán)持有人概況（-）委托人和其他評(píng)估報(bào)告使用者：1、委托人：上海市天宸股份有限公司（簡(jiǎn)稱：天宸股份）注冊(cè)號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91310000132210173W名稱上海市天宸股份有限公司類型其他股份有限公司（上市）法定代表人葉茂菁注冊(cè)資本68667.7113萬人民幣成立日期1989-07-13住所上海市長(zhǎng)寧區(qū)延安西路2067號(hào)29樓營(yíng)業(yè)期限自1989-07-13營(yíng)業(yè)期限至無固定期限經(jīng)營(yíng)范圍實(shí)業(yè)投資、信息網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)品開發(fā)、國(guó)內(nèi)貿(mào)易（除專項(xiàng)規(guī)定）、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】注：摘自全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)2、 委托人以外的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人：（1）被評(píng)估單位的股東會(huì)、董事會(huì)；（2）工商行政管理部門；（3）國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的其他使用者。3、 產(chǎn)權(quán)持有人名稱：上海天宸健康管理有限公司（簡(jiǎn)稱：天宸健康）注冊(cè)號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91310112631457322T名稱上海天宸健康管理有限公司類型其他有限責(zé)任公司法定代表人VINCENTMAOGINGYE（葉茂菁）注冊(cè)資本130500萬人民幣成立日期1999年05月04日住所上海市閔行區(qū)銀都路2889號(hào)營(yíng)業(yè)期限自1999年05月04日營(yíng)業(yè)期限至2029年05月03日經(jīng)營(yíng)范圍健康管理，醫(yī)院管理，企業(yè)管理,出版物印刷、出版物經(jīng)營(yíng)，軟件開發(fā)，停車場(chǎng)（庫）經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，房屋租賃、室內(nèi)外裝潢，物業(yè)服務(wù)，實(shí)業(yè)投資，人才中介，企業(yè)形象策劃,文化藝術(shù)交流與策劃，醫(yī)療器械、計(jì)算機(jī)軟件的銷售,從事健康科技、計(jì)算機(jī)科技領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓?！疽婪毥?jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)】注：摘自全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)4、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)持有人系委托人的控股子公司。二、 評(píng)估目的上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值，并為此提供參考意見。三、 評(píng)估對(duì)象和范圍本次評(píng)估對(duì)象為位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值。委估資產(chǎn)截止2022年12月31日，本次評(píng)估范圍內(nèi)的委估資產(chǎn)具體明細(xì)如下:1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）所在土地詳細(xì)如下:序號(hào)東地塊（1-B）業(yè)態(tài)委估業(yè)態(tài)地上建筑面積（nV）委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1高層辦公-3號(hào)樓11,106.60滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)2商務(wù)綜合樓-7/9號(hào)樓15,111.30滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)合計(jì)26,217.902）委估1B土地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀驹敿?xì)如下:單位：人民幣元名稱及規(guī)格型號(hào)東區(qū)?1B己發(fā)生成本（含稅）分?jǐn)偙壤?B±地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi)31,512,342.0528.50%8,982,153.19天宸藝術(shù)酒店3,900,950.00不參與成本分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)15,598,382.0728.50%4,446,101.06合計(jì)51,011,674.1213,428,254.25上表中東區(qū)-1B已發(fā)生的開發(fā)成本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)審計(jì)審定。抵押事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號(hào)：滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請(qǐng)最高額借款5.3億元，借款合同編號(hào)為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)數(shù)得出。除扌氐押事項(xiàng)外，委估實(shí)物資產(chǎn)均處于受控狀態(tài)。上述列入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的范圍一致。四、價(jià)值類型及其定義本報(bào)告評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為公允價(jià)值。公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。五、評(píng)估基準(zhǔn)日根據(jù)上海天宸股份有限公司評(píng)估目的的要求，需確定位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八阢y信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：200002土地在2022年12月31日的公允價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2022年12月31日。六、評(píng)估依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)1、 《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（2016年7月2日中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào)）；2、 《中華人民共和國(guó)公司法》（2018年10月26日中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)）；3、 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（2018年12月29日中華人民共和國(guó)主席令第23號(hào)）；4、 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例H2017年11月29日國(guó)務(wù)院令第691號(hào)）;5、 《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào)）；6、 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年中華人民共和國(guó)主席令第32號(hào)）；7、 《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（2021年國(guó)務(wù)院第743號(hào)令）；8、 《中華人民共和國(guó)契稅法》（2020年中華人民共和國(guó)主席令第52號(hào)）；9、 其他有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度。（~）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》（中評(píng)協(xié)[2019]35號(hào)）；2、 《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)（2017）53號(hào)）；3、 《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》（財(cái)字[2017]43號(hào)）；4、 《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》（中評(píng)協(xié)[2017]30號(hào)）；5、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》（中評(píng)協(xié)[2018]36號(hào)）；6、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》（中評(píng)協(xié)[2018]35號(hào)）；7、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》（中評(píng)協(xié)[2017]37號(hào)）；8、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》（中評(píng)協(xié)[2018]38號(hào)）；9、 《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》（中評(píng)協(xié)[2017]38號(hào)）；10、 《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評(píng)協(xié)[2017]46號(hào)）；銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：200002^2- ^2- 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘的東地塊1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀疽约八谕恋氐墓蕛r(jià)值資產(chǎn)評(píng)估書11、 《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2017]47號(hào)）;12、 《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2017]48號(hào)）；13、 《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》（中評(píng)協(xié)[2017]45號(hào)）；（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、 產(chǎn)權(quán)持有人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、 產(chǎn)權(quán)持有人填報(bào)的部分資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表3、 房地產(chǎn)權(quán)證：（滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)）。4、 其他有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明。（四）取價(jià)依據(jù)1、 產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)清單及其他資料；2、 評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；3、 當(dāng)?shù)亟ㄖ?、安裝、裝修預(yù)算定額及相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)信息;4、 評(píng)估人員收集的（市場(chǎng)詢價(jià)案例及其他）各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料。七、 評(píng)估方法結(jié)合本次評(píng)估評(píng)估目的，對(duì)于委估資產(chǎn)土地使用權(quán)按市場(chǎng)法比較法評(píng)估，對(duì)于已發(fā)生的建設(shè)成本，按清查無誤的賬面值確認(rèn)其評(píng)估值。評(píng)估方法介紹：市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指在一定市場(chǎng)條件下，選擇條件和使用價(jià)值或相似的若干土地交易，對(duì)其實(shí)際交易價(jià)格從實(shí)際交易價(jià)格、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等各方面與估價(jià)對(duì)象具體條件比較進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法公式；待評(píng)土地單價(jià)=比較案例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X年期修正系數(shù)X容積率修正系數(shù)X區(qū)域因素修正X個(gè)別因素修正八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司選派資產(chǎn)評(píng)估人員，組成評(píng)估項(xiàng)目小組，歷經(jīng)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作、正式進(jìn)駐企業(yè)，開始評(píng)估工作、完成現(xiàn)場(chǎng)工作、出具評(píng)估報(bào)告書，具體過程如下：（一） 明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)承接評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等方式，明確委托人、產(chǎn)權(quán)持有單位、其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估假設(shè)和限制條件等評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。（二） 簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性，評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確定承接評(píng)估業(yè)務(wù)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同。（三） 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的具體情況及時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。（四） 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查根據(jù)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行必要的勘查，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評(píng)估資料，核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料，包括將資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表與產(chǎn)權(quán)持有單位有關(guān)財(cái)務(wù)扌艮表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證，采取必要措施確信資料來源的可靠性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和其他實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能。（五） 確定評(píng)估方法并收集資產(chǎn)評(píng)估資料通過對(duì)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，同時(shí)收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的市場(chǎng)資料及信息，根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)補(bǔ)充收集所需要的評(píng)估資料。（六） 評(píng)定估算及內(nèi)部復(fù)核整理產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料、收集到的市場(chǎng)資料及信息，在對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估形成初步評(píng)估結(jié)論，對(duì)信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，按評(píng)估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。（七） 出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與委托人及資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行必要的溝通，聽取各方對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的反饋意見并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人合理理解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論，出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告并以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤唤o委托人。九、評(píng)估假設(shè)（-）基礎(chǔ)性假設(shè)1、 交易假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)。2、 公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場(chǎng)上進(jìn)行交易的，在該市場(chǎng)上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制條件下進(jìn)行的。3、 資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：假設(shè)在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)"務(wù)按其評(píng)估基準(zhǔn)日的用途與使用方式在原址持續(xù)使用。（二） 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境假設(shè)1、 國(guó)家現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)政策方針無重大變化；2、 在預(yù)測(cè)年份內(nèi)銀行信貸利率、匯率、稅率無重大變化；3、 產(chǎn)權(quán)持有人所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變化；4、 產(chǎn)權(quán)持有人所屬行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)穩(wěn)定，與產(chǎn)權(quán)持有人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的現(xiàn)行法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)政策保持穩(wěn)定；（三） 評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)1、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的購(gòu)置、取得或開發(fā)過程均符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。2、 除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價(jià)值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)之價(jià)款、稅費(fèi)、各種應(yīng)付款項(xiàng)均已付清。3、 除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象及其所涉及房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險(xiǎn)物及其他有害環(huán)境條件對(duì)該等資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。4、本次評(píng)估基于1B地塊的現(xiàn)狀，假設(shè)上海天宸健康管理有限公司未來將在1B地塊區(qū)域擬建房產(chǎn)3/7/9號(hào)樓，地上計(jì)容面積分別^jll,106.60m\5,493.00m2以及9,618.30m2合計(jì)26,217.90m2,IB地塊的總地上計(jì)容面積為91,981.00m二以3/7/9號(hào)樓的地上計(jì)容面積為基礎(chǔ)計(jì)算所占土地價(jià)值，同時(shí)以3/7/9號(hào)樓地上計(jì)容面積占總地上計(jì)容面積計(jì)算分?jǐn)偙壤?，分?jǐn)偨刂乖u(píng)估基準(zhǔn)日賬面上已發(fā)生的1B成本來確認(rèn)擬建房產(chǎn)3/7/9號(hào)樓的公允價(jià)值，最終今后應(yīng)以3/7/9號(hào)樓實(shí)際面積為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。（四）限制性假設(shè)1、 本評(píng)估報(bào)告假設(shè)由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營(yíng)資料等評(píng)估相關(guān)資料均真實(shí)可信。我們亦不承擔(dān)與評(píng)估對(duì)象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2、 除非另有說明，本評(píng)估報(bào)告假設(shè)通過可見實(shí)體外表對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)有形資產(chǎn)視察的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)査結(jié)果，與其實(shí)際經(jīng)濟(jì)使用壽命基本相符。本次評(píng)估未對(duì)該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進(jìn)行專項(xiàng)技術(shù)檢測(cè)。十、評(píng)估結(jié)論（-）評(píng)估結(jié)論：在評(píng)估基準(zhǔn)日2022年12月31日委估資產(chǎn)的評(píng)估值如下：1）委估1B區(qū)域擬建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）所在土地估值如下:序號(hào)東地塊（1-B）業(yè)態(tài)地上建筑而積（m*）評(píng)估值（元）評(píng)估單價(jià)（元/nO委估業(yè)態(tài)所在產(chǎn)證1髙層辦公-3號(hào)樓11,106.6091,140,870.678,206.01滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)2商務(wù)綜合樓-7/9號(hào)樓15,111.30151,599,583.86)0,032.20滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)合計(jì)26,217.90242,740,454.532）委估1B土地?cái)M建房產(chǎn)（3/7/9號(hào)樓）地上建筑分?jǐn)偝杀镜脑u(píng)估值（含稅）為:13,428,254.25元（含稅）,詳細(xì)如下：分抑託匕例計(jì)算標(biāo)的物地上計(jì)容而積（m2）（3/7/9號(hào)樓）地上建筑應(yīng)分?jǐn)偝杀荆ㄔ﹩畏焦乐担ㄔ印菞漈311,106.605,688,565.77512.18T75,493.002,813,398.50512.18T99,618.304,926,289.97512.18合計(jì)26,217.9013,428,254.25綜上合計(jì)評(píng)估值為256,168,708.78元（大寫：貳億伍仟陸佰壹拾陸萬捌仟梁佰零捌元柴角捌分）評(píng)估結(jié)論的詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。 — —一—（二）評(píng)估結(jié)論成立的條件1、 本評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、假設(shè)存在的條件下成立；2、 本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù)；3、 本評(píng)估結(jié)論未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響；4、 本報(bào)告評(píng)估結(jié)論是由本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的職業(yè)水平和能力的影響。十一、特別事項(xiàng)說明1、 抵押事項(xiàng)：產(chǎn)權(quán)持有人以位于顓橋鎮(zhèn)880街坊1/1丘（權(quán)證號(hào)：滬（2020）閔字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第060167號(hào)）土地使用權(quán)為抵押物，及股東上海天宸股份有限公司的信用保證向交通銀行股份有限公司上海楊浦支行申請(qǐng)最高額借款5.3億元，借款合同編號(hào)為TCJK2021001,貸款期限為2021年10月19日至2027年9月2日止，貸款利率為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)數(shù)得出。2、 本評(píng)估報(bào)告僅為本項(xiàng)目評(píng)估目的提供參考價(jià)值。一般來說，由于評(píng)估目的不同、價(jià)值類型不同、評(píng)估基準(zhǔn)日不同，同樣的資產(chǎn)會(huì)表現(xiàn)出不同的價(jià)值，我們對(duì)因評(píng)估報(bào)告使用不當(dāng)而造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。3、 企業(yè)存在的可能影響部分資產(chǎn)評(píng)估的瑕疵事項(xiàng)，在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人未作特殊說明而評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。4、 根據(jù)本次評(píng)估目的，僅對(duì)委估資產(chǎn)的公允價(jià)值提供參考，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)資產(chǎn)是否可交易及其交易價(jià)格的保證，評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估師也不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人對(duì)于資產(chǎn)交易決策的責(zé)任，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。5、 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)査；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了査驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托人及相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司銀信資產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：上海市漢口路99號(hào)9樓電話真編：200002^7 ^7 上海市天宸股份有限公司擬了解位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)8