某酒店可行性研究報(bào)告(絕對(duì)完整)

PAGEPAGE70某酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編撰單位：*****有限公司編撰時(shí)間：****年*月*日目錄總論1、1項(xiàng)目概況1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性1、3可行性研究的依據(jù)和范圍1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、5施工進(jìn)度計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1度假公寓的概念2、2三亞引入度假公寓的情況介紹2、3目前三亞已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析2、4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2、5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位3、1主題定位3、2功能定位3、3市場(chǎng)定位3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、5價(jià)格定位3、6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3、7銷(xiāo)售方式定位3、8物業(yè)管理定位營(yíng)銷(xiāo)策略4、1宣傳主題概念4、2賣(mài)點(diǎn)整合4、3優(yōu)惠措施4、4銷(xiāo)售目標(biāo)體系——整體推廣思路4、5分階段控制的公關(guān)效果4、6外發(fā)式宣傳策略4、7銷(xiāo)售進(jìn)度目標(biāo)4、8資金回籠計(jì)劃投資估算和資金籌措5、1投資估算5、2資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析6、1盈虧平衡分析6、2贏利預(yù)測(cè)6、3敏感性分析6、4社會(huì)效益分析第七章結(jié)論第一章總論1、1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為*****酒店***，以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無(wú)冬，有最明媚的陽(yáng)光、最純凈的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。

本項(xiàng)目建設(shè)用地東接天域度假酒店一期；南臨南中國(guó)海；西接紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。1、2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。近幾年，三亞房地產(chǎn)慢慢脫離海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的陰影，開(kāi)始復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國(guó)唯一的熱帶旅游度假目的地越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，三亞也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是東北、華北地區(qū)的人們對(duì)到三亞過(guò)冬、度假充滿熱情，客觀上造成了三亞近期推出的房產(chǎn)特別是海景房大多數(shù)被內(nèi)地人所購(gòu)買(mǎi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場(chǎng)需求。在美麗的亞龍灣區(qū)域內(nèi)可以供給的濱海一線房地產(chǎn)目前尚無(wú)一家，亞龍灣二線房地產(chǎn)產(chǎn)品也屈指可數(shù)，在未來(lái)幾年內(nèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿足市場(chǎng)對(duì)亞龍灣濱海房地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)大需求。在此背景下，我們準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)建設(shè)的天域度假酒店二期無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1、3可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究。1、4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：58070平方米總建筑面積：67981平方米可銷(xiāo)售面積：34000平方米，建筑密度：24。46%容積率：0。72綠化率：65。6%1、5施工進(jìn)度計(jì)劃1、5、12003年11月29日破土動(dòng)工1、5、22004年1月26日結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零1、5、32004年5月18日結(jié)構(gòu)封頂1、5、42005年6月30日交付使用第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)2、1產(chǎn)權(quán)式酒店的概念

產(chǎn)權(quán)式酒店由"時(shí)權(quán)酒店"（TIMESHARE）演變而來(lái)。它是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷酒店客房在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大.奈特。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即將酒店的客房分割，每間客房作不住時(shí)為一個(gè)帶有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶(hù)。投資者既可長(zhǎng)期居住，也可在不住時(shí)將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結(jié)合的投資品種。產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì)由于產(chǎn)權(quán)式酒店是將建設(shè)酒店所需的投資和宏大的管理體系分解為單體的組合，為擁有一定閑置資金的投資人獲得較高回報(bào)，且不想承受投資風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人或法人提供了機(jī)會(huì)，因此正在全球范圍內(nèi)快速增長(zhǎng)。據(jù)國(guó)際旅游組織2002年報(bào)告，其增長(zhǎng)率達(dá)到19.3%。到2003年，已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)的"產(chǎn)權(quán)酒店"已超過(guò)了1000個(gè)。在中國(guó)內(nèi)地，從1995年開(kāi)始流行。目前北京、青島、北海、珠海、長(zhǎng)春、蘭州、昆明、長(zhǎng)沙、深圳、海南等地均開(kāi)始出現(xiàn)各種規(guī)模的產(chǎn)權(quán)酒店。2、2天域度假酒店二期引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式情況分析一．市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析天域二期的定位是：中國(guó)亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的一家有五年成功經(jīng)營(yíng)歷史的五星級(jí)度假酒店的二期工程。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，而度假酒店是酒店類(lèi)型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類(lèi)型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。1．從三亞市來(lái)看，是我國(guó)近年來(lái)旅游業(yè)發(fā)展最迅速的城市之一。在過(guò)去的20年，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。2001年，坐落在大東海的“瑞海豪庭”推出高檔海景房，在極短的時(shí)間內(nèi)，三幢高層樓盤(pán)就發(fā)售一空，點(diǎn)燃了三亞房地產(chǎn)春天來(lái)臨的信號(hào)。緊接著，“碧海藍(lán)天”、“藍(lán)?；▓@”、“昌達(dá)海景花園”等隨之跟進(jìn)。2002年底，“陽(yáng)光海岸”投資資愈三億，在三亞灣開(kāi)發(fā)高檔海景小區(qū)，打造高品質(zhì)的海景居所?，F(xiàn)在，一批依山傍海，環(huán)境優(yōu)美的海景房成為頗受消費(fèi)者歡迎的“皇帝女”，銷(xiāo)售勢(shì)頭有增無(wú)減。2003年1月-7月，三亞市共銷(xiāo)售住宅面積達(dá)31.17萬(wàn)平方米，商鋪面積1.67平方米，在非典疫情剛過(guò)去的7月份中，銷(xiāo)售面積達(dá)3.11萬(wàn)平方米（其中認(rèn)購(gòu)面積為1.35萬(wàn)平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。2．三亞有著天生麗質(zhì)的自然美。陽(yáng)光、海水、沙灘、椰樹(shù)是這個(gè)城市美為驕人的資源。而天域二期，則是位于綜合自然條件最好的亞龍灣。國(guó)家環(huán)保總局對(duì)全國(guó)17個(gè)沿海城市的28個(gè)海水浴場(chǎng)進(jìn)行的水質(zhì)監(jiān)測(cè)結(jié)果表明：三亞大東海浴場(chǎng)、亞龍灣浴場(chǎng)是全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這一稀缺資源對(duì)世人的吸引力越來(lái)越大。每年有300多萬(wàn)的海內(nèi)外游客赴三亞休閑度假，居住養(yǎng)生。亞龍灣更是成為人們來(lái)三亞旅游的必到之處。3．的生態(tài)市貌和與時(shí)俱進(jìn)的青春活力，讓世界矚目。近年來(lái)三亞城市發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。市委、市政府圍繞建設(shè)“國(guó)際性熱帶濱海風(fēng)景旅游城市”這個(gè)目標(biāo)，以“旅游度假、生態(tài)示范”為個(gè)性特色，對(duì)城市總體規(guī)劃進(jìn)行了布局修編，創(chuàng)造了“山、海、河、城”融為一體的城市生態(tài)環(huán)境，大力營(yíng)造城在綠中、城在花中、城在水中的大生態(tài)環(huán)境。為了增加城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及在世界范圍內(nèi)的知名度，三亞市政府進(jìn)行了系列的形象工程建設(shè)，組織了大量的重大文化活動(dòng)，……這一切都成功地將三亞推向全國(guó)、甚至世界優(yōu)秀旅游城市的前列。4．房產(chǎn)投資從腹地轉(zhuǎn)移到旅游度假勝地，旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。據(jù)新華社經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)道，2001年到2003年之中，三亞房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者當(dāng)?shù)鼐用裰徽?0%，海南島的客戶(hù)占了20%，而全國(guó)其他城市的購(gòu)買(mǎi)者占了70%。這就證明中國(guó)的旅游地產(chǎn)正在形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)投資從腹地走向旅游度假勝地，是房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來(lái)了百年一遇的良機(jī)。2001年，以瑞海豪庭的被搶購(gòu)為代表的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇只是一個(gè)信號(hào)。我們可以看到，三亞全方位的旅游開(kāi)發(fā)和各類(lèi)樓盤(pán)的上市，吸引了來(lái)自全國(guó)各大城市的買(mǎi)家，包括港澳臺(tái)和東南亞各國(guó)的買(mǎi)家。在中國(guó)最好的度假地區(qū)投資房產(chǎn)，似乎成了人們相互之間發(fā)自?xún)?nèi)心的默契。一線海景和近海的公寓、酒店式公寓、別墅等成了房產(chǎn)投資的首選。尤其是亞龍灣的一線海景，這種最為稀缺的資源尤為搶手。三亞現(xiàn)在的海景房地產(chǎn)，價(jià)格一升再升，很多房產(chǎn)一開(kāi)盤(pán)就差不多全部售罄。所有在三亞的房地產(chǎn)商都明白了一個(gè)道理：時(shí)機(jī)來(lái)了。綜上所述，天域二期的開(kāi)發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。（二）市場(chǎng)供求分析天域酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)，亞龍灣僅為凱萊一家五星級(jí)酒店，客房接待能力達(dá)不到30萬(wàn)人次/年，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已經(jīng)出來(lái)了喜來(lái)登、環(huán)球城等十幾家星級(jí)酒店，客房接待能力越過(guò)300萬(wàn)人次/年。三亞旅游市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展給酒店業(yè)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。從目前來(lái)看，亞龍灣酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住亞龍灣五星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)亞龍灣公司提供的資料，近五年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力與增長(zhǎng)速度之比如下：酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量圖例：（表3）酒店接待能力實(shí)際到訪游客數(shù)量88151426321705022080330單位：萬(wàn)/人次1999年 2000年 2001年 2002年 2003年從上表可見(jiàn)亞龍灣的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)。天域二期的開(kāi)發(fā)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。天域二期與天域一期聯(lián)為一體，以其完全開(kāi)敞式的熱帶濱海酒店風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于凱萊、喜來(lái)登等酒店，這將牢固的鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。（三）項(xiàng)目比較分析1．項(xiàng)目地塊情況項(xiàng)目的地塊A5-2，約58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國(guó)海，北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，緊挨著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專(zhuān)屬沙灘的一線海景地。用開(kāi)發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。因?yàn)檎畬?duì)一線海景地開(kāi)發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開(kāi)發(fā)為何種物業(yè)，它都是稀缺的，不可多得的。2．市場(chǎng)定位天域二期是設(shè)計(jì)為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店，與一期一樣，目標(biāo)是來(lái)三亞度假的具有高消費(fèi)能力的頂級(jí)富豪、高端游客，包括世界500強(qiáng)企業(yè)、新崛起的經(jīng)濟(jì)大鱷以及其它社會(huì)高層機(jī)構(gòu)和知名人士。從產(chǎn)權(quán)發(fā)售的角度考慮，同樣是為這樣一群高端客戶(hù)提供亞龍灣的自有星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)客房，對(duì)象中包括以高端旅游房產(chǎn)為目標(biāo)的自有資金在千萬(wàn)以上的投資群體。3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，亞龍灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類(lèi)比的項(xiàng)目，擁有一線海景的凱萊、喜來(lái)登等酒店，沒(méi)有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售的信息。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)三亞引入產(chǎn)權(quán)酒店概念的房地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見(jiàn)。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個(gè)空白。目前唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于亞龍灣天域一期北面的“華宇皇冠假日酒店”。因位于二線海景，所以與本項(xiàng)目存在不可比性?！叭A宇皇冠假日酒店”現(xiàn)在價(jià)格定位是：13000元/平方米（均價(jià)）。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)或預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)日期總占地面積總建筑面積容積率建筑密度綠化率總套數(shù)層數(shù)8層戶(hù)型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、地處目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最佳地濱海大道，分享椰夢(mèng)長(zhǎng)廊之美景；處市中心，生活配套設(shè)施完善；全海景的戶(hù)型滿足了內(nèi)地人對(duì)大海的需要；2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高；八層帶電梯，提升了項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、項(xiàng)目規(guī)模稍小，無(wú)法構(gòu)筑更完美的社區(qū)環(huán)境；2、戶(hù)型設(shè)計(jì)面積較大，不能非常適用內(nèi)地人購(gòu)房對(duì)面積的要求；3、本項(xiàng)目地處椰夢(mèng)長(zhǎng)廊的盡頭和老城區(qū)，周邊環(huán)境稍顯美中不足。宣傳與銷(xiāo)售方式采用傳單與條幅宣傳和傳統(tǒng)的店鋪方式銷(xiāo)售銷(xiāo)售價(jià)格2780元起，高一層加50到100不等，均價(jià)3100客戶(hù)主要來(lái)源80%以上為內(nèi)地游客目前銷(xiāo)售情況住宅部分銷(xiāo)售率已達(dá)到95%其他裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房2、4本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同華宇皇冠項(xiàng)目相比較，具有共同的特點(diǎn)：都位于亞龍灣。均為新建項(xiàng)目●本項(xiàng)目與華宇皇冠項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：位置更好，我們?yōu)榕R海一線，產(chǎn)品概念、戶(hù)型設(shè)計(jì)更符合市場(chǎng)的需求（突出旅游房地產(chǎn)概念，迎合客戶(hù)對(duì)旅游度假房產(chǎn)的需要，套房戶(hù)型可自由組合）總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致，酒店式外觀，花園式環(huán)境，設(shè)專(zhuān)用循環(huán)水游泳池，精心打造度假空間，充分營(yíng)造度假氛圍。本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：采用酒店式設(shè)計(jì)及配套，公共建筑面積較多2、5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和海南旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。三亞作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于世界級(jí)旅游目的地的天域度假酒店二期，更會(huì)為三亞旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位天域度假酒店二期——絕版海景視野，一生的度假計(jì)劃——國(guó)寶級(jí)的海景，您將不再是過(guò)客3、2功能定位結(jié)合天域度假酒店一期成功之處，規(guī)劃設(shè)計(jì)的天域度假酒店二期，完善第一期的設(shè)施，滿足不斷增長(zhǎng)的客流量的需求，提高接待能力，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3．3開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目目的定位：1．投資收益的最大化2．提升現(xiàn)有天域酒店的品牌形象；3．為亞龍灣成為世界級(jí)的旅游目的地做出貢獻(xiàn)；4．增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；5．增強(qiáng)客戶(hù)滿意度，提升客戶(hù)重復(fù)入住率；6．完善一期的設(shè)施，使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。3．4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求定位天域度假酒店一期已經(jīng)運(yùn)行五年。過(guò)去的五年里天域積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)，這些都將成為天域二期建成后，成功運(yùn)作的保障。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開(kāi)發(fā)天域二期的重要源動(dòng)力。這些意見(jiàn)包括：1．對(duì)總體接待能力的需求，尤其是節(jié)假日的客房需求，對(duì)海景客房，尤其是對(duì)正海景客房的需求；2．對(duì)多功能廳和現(xiàn)代化會(huì)議設(shè)施的需求；3．對(duì)現(xiàn)有園林和開(kāi)敞的空間的滿足和稱(chēng)贊，需求更多的自然園景和多變的熱帶植物；4．需求更多的娛樂(lè)設(shè)施，包括海灘和水上運(yùn)行；5．需求更多的康體設(shè)施和水療（SPA）設(shè)施；6．需求更多的獨(dú)家休閑和VIP空間；7．需求更多的文化活動(dòng)和短程旅行活動(dòng)。3．5．行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響天域度假酒店建成以后，亞龍灣出現(xiàn)了許國(guó)國(guó)際知名品牌酒店，多種不同風(fēng)格的建筑與優(yōu)美的環(huán)境，國(guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)天域形成了壓力。為了保持天域在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，天域應(yīng)該在以下方面跟上行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)二期的規(guī)劃與建設(shè)，創(chuàng)造更完美、更能迎合市場(chǎng)需求的中國(guó)式熱帶濱海度假酒店：1．規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；2．更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3．體現(xiàn)與其它國(guó)際品牌和酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，提高對(duì)國(guó)際客源的吸引力，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4．招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；5．增加康體和健康水療設(shè)施；6．與一期合并，建成具有明顯獨(dú)特?zé)釒эL(fēng)格的超大的園林，強(qiáng)化其不可比性。3．6公共的配套條件1．亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)1992年建立，有完整的包括邊防、消防支隊(duì)、派出所在內(nèi)的行政管理架構(gòu)；2．中國(guó)銀行已經(jīng)設(shè)立儲(chǔ)蓄所；各大酒店設(shè)立自動(dòng)取款柜員機(jī)以及在柜臺(tái)POS機(jī)的直接交付款操作和外幣兌換；3．郵電代辦設(shè)置在各大酒店；4．文化體育設(shè)施包括：亞龍灣高爾夫球場(chǎng)、各大酒店的網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、海底世界、劇院、潛水、多項(xiàng)水上運(yùn)動(dòng)和和沙灘運(yùn)動(dòng)等；5．各大酒店自設(shè)醫(yī)務(wù)室；6．給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡(luò)健全；7．排污系統(tǒng)、垃圾站健全；8．通往市區(qū)和機(jī)場(chǎng)、車(chē)站的交通便利。3、3市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買(mǎi)家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者和目標(biāo)使用者是哪一類(lèi)人。下面將根據(jù)“家庭生活的階段”及“區(qū)域”兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體。3.3.1、以“家庭生活的階段性”為劃分標(biāo)準(zhǔn)的客戶(hù)分析家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購(gòu)買(mǎi)與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒(méi)有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒(méi)有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的主要租買(mǎi)者。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購(gòu)物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無(wú)子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來(lái)要好。購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購(gòu)買(mǎi)需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，開(kāi)始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒(méi)有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購(gòu)買(mǎi)住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購(gòu)買(mǎi)力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購(gòu)買(mǎi)的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)較多兒童用品，購(gòu)買(mǎi)住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購(gòu)房款的壓力。開(kāi)始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開(kāi)支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購(gòu)買(mǎi)趨向理智，受廣告及其他營(yíng)銷(xiāo)刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開(kāi)始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。5、滿巢階段（三）：年長(zhǎng)夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購(gòu)買(mǎi)冷靜、理智，住房?jī)?chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來(lái)越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長(zhǎng)夫婦，子女離家自立前期收入較高。購(gòu)買(mǎi)力達(dá)到高峰期，住房購(gòu)買(mǎi)力釋放大部分，較多購(gòu)買(mǎi)老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴(lài)性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開(kāi)始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：?jiǎn)紊砝先霜?dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。消費(fèi)力和消費(fèi)興趣明顯下降。從上表分析可知，以“家庭生活的階段性”為標(biāo)準(zhǔn)劃分的不同客戶(hù)群中，項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：3．3.1.1、經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層包括上表中階段1、2的人群：年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。行為及性格特征對(duì)新生事物擁有最快的接受速度和最濃厚的興趣，因而，是旅游度假物業(yè)推廣的突破點(diǎn)。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，因而長(zhǎng)時(shí)間地?fù)碛锌擅赓M(fèi)使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)有極大的吸引力。容量大，快節(jié)奏的旅游活動(dòng)比較適合他們的口味。因而，周邊旅游景點(diǎn)廣泛分布的三亞將對(duì)其有強(qiáng)大的吸引力。價(jià)格適中偏低，使用時(shí)間靈活，旅游配套服務(wù)齊備的度假物業(yè)產(chǎn)品較能迎合該群體的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶(hù)群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，還貸能力較強(qiáng)，而且對(duì)貸款購(gòu)物的方式比較容易接受。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，高薪年輕一族的比例正呈不斷上升的趨勢(shì)。由于暫時(shí)沒(méi)有很重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以消費(fèi)欲望相對(duì)較強(qiáng)，而且容易受到媒體及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響。同時(shí)，彼此間的相互影響力也不容忽視。3.3.1.2、注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段4、5的人群。行為及性格特征該類(lèi)人群的家庭結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)收入已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)固并不斷上升的階段。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高使他們對(duì)生活質(zhì)素的要求提升到一個(gè)更高的層次，享受型而非純粹觀光型的度假生活更迎合該群體的口味。家庭擁有一定的積蓄，并進(jìn)入有計(jì)劃的收支模式中，對(duì)投資有著最濃厚的興趣及較強(qiáng)的實(shí)力。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)的同時(shí)，消費(fèi)態(tài)度也日趨理智，在整個(gè)家庭有條理的理財(cái)模式形成并穩(wěn)定后，媒體或市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的影響而激發(fā)的沖動(dòng)型消費(fèi)行為已基本不存在。但由于處于基本穩(wěn)定期，具有一定的社會(huì)地位，容易為體現(xiàn)和自身的社會(huì)地位相對(duì)稱(chēng)的虛榮心而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行為。3.3.1.3、財(cái)力雄厚人包括上表中階段6的人群行為及性格特征擁有最充足的時(shí)間和精力計(jì)劃退休后的度假生活?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛(ài)與同齡人結(jié)伴而行。節(jié)奏緩慢．配套服務(wù)細(xì)意周到、環(huán)境良好的鄉(xiāng)居式度假生活較為迎合該類(lèi)人群的口味。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣雖然逐步進(jìn)入“無(wú)收入”的階段，但由于多年的積蓄及子女在經(jīng)濟(jì)上的支持，擁有充裕的時(shí)間和金錢(qián)計(jì)劃去享受退休后的悠閑日子。期望可供支配的入住時(shí)間和其它優(yōu)惠遠(yuǎn)比年輕一族要多，擁有長(zhǎng)時(shí)間自住機(jī)會(huì)的度假物業(yè)更迎合該類(lèi)客戶(hù)的需要。另外，隨著三亞作為旅游度假目的地地位的日趨形成，三亞越來(lái)越成為北方銀發(fā)一族養(yǎng)老度假所鐘情的地方。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假物業(yè)將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。3.3.2、以“區(qū)域”作為劃分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)目標(biāo)客戶(hù)層的分析3.3.2.1、以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)主觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。對(duì)新生事物的接受速度較慢，接受程度偏低。但由于該地區(qū)客戶(hù)經(jīng)濟(jì)上較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健投資，會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。客觀影響因素長(zhǎng)三角地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異一般，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力不如北京地區(qū)及北方其他地區(qū)的客人大。但同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使三亞成為他們樂(lè)于選擇的度假地點(diǎn)。3.3.2.2、以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)行為的。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞?？陀^影響因素以北京為核心的北方地區(qū)與三亞地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)無(wú)疑是最大的。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格居高不下的情況下（高檔住宅商品價(jià)格普遍高于7000元/平方米），到三亞購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在三亞較低房?jī)r(jià)的情況下會(huì)顯得輕松而從容。因此，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)確定為：●區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為“三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)●目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭●三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè)具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：第一類(lèi)市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng)第二類(lèi)市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)第三類(lèi)市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng)第四類(lèi)市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資型市場(chǎng)第五類(lèi)市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶(hù)3、4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3、4、1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套?！癋”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶(hù)外巴厘島式的spa,精巧別致的燈飾，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合成出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。3．4．2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位1．標(biāo)高大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（elo+12.0）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲；2．景觀與朝向?qū)⒖头颗c高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。3．地形利用充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。4．規(guī)模與設(shè)計(jì)（參見(jiàn)《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》）設(shè)計(jì)約400套客房，安排不同布局方式的單元，1000平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶(hù)內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶(hù)外溫泉SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶(hù)外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。5．建設(shè)與裝修高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)天域二期項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全海南、也是全中國(guó)最大的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類(lèi)度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶(hù)的需求。戶(hù)型面積從51m2到256m2不等。裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。在銷(xiāo)售期間提供不同戶(hù)型的樣板房1-3間(套)。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：a.充分利用陽(yáng)光，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b．創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場(chǎng)景觀；結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。3、4、3功能分類(lèi)及戶(hù)型設(shè)置定位3、4、3、1功能分類(lèi)本項(xiàng)目總建筑面積約67981平方米，其中：客房部分34000平方米，占總建筑面積的50%，公用設(shè)施部分包括為18116平方米，占總建筑面積的26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分：15865平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。3、4、3、2戶(hù)型設(shè)置建議設(shè)置三種銷(xiāo)售戶(hù)型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在51--80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。3、5價(jià)格定位該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶(hù)。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶(hù)所接受，以快速回收資金。景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì)十分吸引潛在客戶(hù)，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買(mǎi)家。具體定價(jià)建議如下：3、5、1相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （1）、本項(xiàng)目公寓部分銷(xiāo)售面積約18900平方米；商業(yè)用房部分約1100平方米?？備N(xiāo)售面積約20000平方米；（2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約21166平方米； （3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約6578萬(wàn)元（見(jiàn)附件1）；（5）、可銷(xiāo)售面積部分單位成本：3289元/平方米。 3．5．2平均售價(jià)制定建議（公寓部分）：①70%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+70%）=5591元/M2；②80%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+80%）=5920元/M2；③90%毛利潤(rùn)：公寓實(shí)收售價(jià)=公寓單位成本×（1+90%）=6249元/M2。具體的銷(xiāo)售價(jià)格，要充分考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類(lèi)可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（70%+80%）/2，即75%：銷(xiāo)售平均價(jià)格為：5760元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（70%+80%+90%）/3，即80%：銷(xiāo)售平均價(jià)格約為：5920元/M2；第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷(xiāo)趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%：銷(xiāo)售平均實(shí)收價(jià)格約為：6250元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)5850元/M2的銷(xiāo)售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)銷(xiāo)售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗?，則加大折讓?zhuān)S持最高平均5%的折讓率。3、5、3價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以?xún)r(jià)格上的調(diào)整。我們將不同朝向客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示：A2A2A1A1A1A1A2A2C2C1B2B1A2A2A1C2C1B2B1A2A1海景（部分標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型可能會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售的需要作適當(dāng)調(diào)整）將不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為：A1、A2、B1、B2、C1、C2六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同公寓的價(jià)格分布。價(jià)格區(qū)域分布表（底紋部分為價(jià)格調(diào)整系數(shù)）樓層A1區(qū)A2區(qū)B1區(qū)B2區(qū)C1區(qū)C2區(qū)1.401.251.001/F1.0000套1套1套1套1套1套2/F1.0102套3套2套2套2套2套3/F1.0206套7套2套2套2套2套4/F1.0356套7套2套2套2套2套5/F1.0503套4套2套2套2套2套6/F1.0653套4套2套2套2套2套7/F1.0805套5套2套2套2套2套8/F1.0955套5套2套2套2套2套9/F1.1106套7套2套2套2套2套10/F1.1256套5套2套2套2套2套11/F1.1406套4套1套2套2套2套12/F1.1556套4套1套2套2套2套套數(shù)（共200套）54套56套21套23套23套23套說(shuō)明：以上價(jià)格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以上分布規(guī)律，以C2區(qū)、1/F為基準(zhǔn)價(jià)格（起價(jià)），然后按照陰影部分的價(jià)格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分調(diào)整。3、6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：●主體工程已基本完成●配套設(shè)施已全部到位●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果●物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●有關(guān)的手續(xù)及銷(xiāo)售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)：●自籌資金無(wú)法完成項(xiàng)目建設(shè)，部分后續(xù)資金依賴(lài)銷(xiāo)售回款或銀行貸款；●施工周期短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷(xiāo)售：硬件上必須給客戶(hù)營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷(xiāo)售信心的有力支持；●項(xiàng)目規(guī)模有限、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2003年春節(jié)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零●物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定3、7銷(xiāo)售方式定位銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是：●進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理●以零散發(fā)售為主●采用自銷(xiāo)為主、松散型委托代理銷(xiāo)售為輔的銷(xiāo)售方式●采用組合式付款方式3、8物業(yè)管理定位3、8、1本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有限公司），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2酒店管理公司酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、8、3運(yùn)作機(jī)制酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、8、4業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式專(zhuān)有名詞定義天域度假酒二期：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。酒店客房以產(chǎn)權(quán)方式銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)管理。營(yíng)業(yè)收入：天域度假酒店二期通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租酒店客房所產(chǎn)生的收入（僅指房租）,不包括酒店商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂(lè)、洗衣、電話、電報(bào)和電傳等其它酒店項(xiàng)目的收入，不包括服務(wù)費(fèi)收入以及酒店設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金?？煞峙涫找妫壕频昕头繝I(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)行分配的收益部分。會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年酒店客房經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)（管理）期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章管理范圍管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。第四章管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限客房委托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，（第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度）雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類(lèi)型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)。收益分配期限以酒店正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1．乙方選擇第種方式型。（詳見(jiàn)《合同附件》）業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓?zhuān)緟f(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)管理天域度假酒店二期，遵守甲方制定的各項(xiàng)安全文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到發(fā)展商交付的房間后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋結(jié)構(gòu)和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為天域度假酒店二期唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。聘用經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店管理人員，組織務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證酒店經(jīng)營(yíng)的最高效益。義務(wù)：甲方應(yīng)以五星級(jí)度假酒店標(biāo)準(zhǔn)把天域度假酒店二期管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的酒店。甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；（僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主）向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第五章酒店客房經(jīng)營(yíng)收入、管理成本與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)房率=酒店客房年實(shí)際出租總房間數(shù)÷（自然營(yíng)業(yè)天數(shù)×可出租房間數(shù)）×100%；年平均房?jī)r(jià)=酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入÷年實(shí)際出租總房間數(shù)；酒店年客房經(jīng)營(yíng)收入=年開(kāi)房率×年平均房?jī)r(jià)×可出租房間數(shù)×年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理成本（參考）經(jīng)營(yíng)管理成本包括“1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用%2、營(yíng)業(yè)稅金及附加6%3、管理費(fèi)用%4、管理傭金5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金6%6．保險(xiǎn)費(fèi)用%7．房產(chǎn)稅%總成本60%三、收益分配詳見(jiàn)《業(yè)主須知》。四、收益支付辦法在每一會(huì)計(jì)年度終了的天內(nèi)進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后于天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶(hù)。第六章合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商并簽署書(shū)面協(xié)議方能生效。本合同及《合同附件》具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情以及其它不能預(yù)見(jiàn)并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同無(wú)法履行，經(jīng)雙方同意可提前終止合同或暫停經(jīng)營(yíng)管理。本合同發(fā)生下列情況之一時(shí)，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無(wú)法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無(wú)法達(dá)到本合同的目的時(shí)；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣(mài)等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶(hù)造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（天域酒店二期客房委托經(jīng)營(yíng)管理附件）目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式基本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營(yíng)管理公司a.天域度假酒店二期由天域度假酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。b.根據(jù)市場(chǎng)的需要，在特定情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。

2.運(yùn)作機(jī)制

a.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將遵循中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)營(yíng)管理。b.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況。c.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司可接受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入的要求，但必須書(shū)面提出并預(yù)約（僅限每年的3月份）。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個(gè)會(huì)計(jì)年度酒店管理公司委托國(guó)內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)的規(guī)定享受投資回報(bào)。e.酒店經(jīng)營(yíng)管理公司隨時(shí)接受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督和合理的批評(píng)建議。

3.日常酒店管理

a.酒店的客房、餐飲、康樂(lè)、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；b.酒店各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c.酒店的宣傳廣告及公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)；d.酒店人力資源管理；e.酒店的安全防護(hù)；

f.培訓(xùn)、服務(wù)水準(zhǔn)提升。

4.業(yè)主卡

a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有天域酒店編號(hào)的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。c.持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知酒店經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。e.該卡具有明顯天域二期的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f.該卡自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。二、基本運(yùn)行管理1、客房物品配置

當(dāng)酒店竣工開(kāi)業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房?jī)H作一次性配備）2、基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整）：a、客房基本運(yùn)行費(fèi)

按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/㎡*月。b、費(fèi)用繳納

客房基本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶(hù)委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交基本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季基本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號(hào)。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬(wàn)分之五的滯納金。c、基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用

基本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開(kāi)支：管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；沙灘、泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場(chǎng)所的用水、用電；公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開(kāi)支。三、業(yè)主入住管理 （1）客房經(jīng)營(yíng)與核算

由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。分配客源時(shí)要遵照市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營(yíng)情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。（2）業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季4—10月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季11—3月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開(kāi)房間：委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，帶親朋好友加開(kāi)房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期部分按當(dāng)日客房?jī)r(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的傳真或E-mail中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過(guò)1日，需支付應(yīng)付款萬(wàn)分之五的滯納金；超過(guò)30天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過(guò)其它方式予以追索。E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見(jiàn)入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及三亞市關(guān)于治安、社會(huì)秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù)

酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價(jià)格優(yōu)惠：

＊溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專(zhuān)用海濱沙灘；

＊酒店專(zhuān)車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療；

＊優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。

四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式

業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理,有以下三種基本模式：完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為30年，每一簽約期限為5年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（50元/㎡*月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤(rùn)分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi)容附表）

如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單）B.部分自用型業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。非出租期間（自住和空置時(shí)間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用，按季度結(jié)算。（50元/㎡*月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。年終本類(lèi)客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的40%加權(quán)分配。

在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（50元/㎡*月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。C.完全投資型業(yè)主所購(gòu)客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司管理。這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為30年，每一簽約時(shí)間為3年。酒店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損；分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的40%。業(yè)主每年可獲贈(zèng)21間*夜（按酒店平季4月至9月平日的21分計(jì)）的客房自用。完全投資型客戶(hù)所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期按周計(jì)算（7間*夜/次）自用超出21分者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。一年內(nèi)自用不足21分者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營(yíng)年度。變更委托方式業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi)用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。從天域度假酒店二期開(kāi)業(yè)之日起，每一會(huì)計(jì)年度為一分配年度。年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類(lèi)房的分類(lèi)開(kāi)房率系數(shù)。1、收入分配關(guān)系因素：

a、總收入：本年度天域二期酒店客房總收入b、可分配收入：本年度客房總收入x40%

c、業(yè)主入住酒店費(fèi)用：將按照“業(yè)主入住計(jì)分制”（詳見(jiàn)業(yè)主入住計(jì)分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。d分類(lèi)開(kāi)房率系數(shù)：在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中某類(lèi)客房實(shí)際開(kāi)房率與總開(kāi)房率的比值；2、業(yè)主分配公式：

B方案：部分自用型

本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入×[B方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（B方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（B方案）業(yè)主可分配收入×（B方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值÷所有B方案物業(yè)總價(jià)值）X該客房的有效委托時(shí)間系數(shù)XB方案客房開(kāi)房率系數(shù)-業(yè)主入住酒店費(fèi)用C方案：完全投資型所有（C方案）業(yè)主可分配收入=酒店客房本年度總收入X[C方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值÷酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值]X40%

本年度（C方案）業(yè)主收益額＝所有C方案業(yè)主可分得收入×（C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值÷所有C方案物業(yè)總價(jià)值）XC方案客房開(kāi)房率系數(shù)。六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下：業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書(shū)面申請(qǐng)；業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料：a.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人身份證正本、復(fù)印件，b.轉(zhuǎn)讓雙方個(gè)人戶(hù)口本正本、復(fù)印件，c.原始購(gòu)房合同書(shū)；d.原始發(fā)票；e.原始房產(chǎn)證，f.原始委托經(jīng)營(yíng)管理合同。新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。在酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同交酒店管理公司一份備案。有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書(shū)或者律師證明書(shū)。同等條件下酒店經(jīng)營(yíng)管理公司具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。10、未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓?zhuān)揪频杲?jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第四章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略4、1宣傳主題概念●天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家●三亞首家“Beachcondo”主題的濱海度假公寓●開(kāi)創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶(hù)型先河●時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的●經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤(pán)，經(jīng)典的樓盤(pán)吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生——天澤海韻，演繹經(jīng)典4、2賣(mài)點(diǎn)整合●海之南，天之涯，中國(guó)著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人●濱臨三亞灣，十七公里“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”擁抱，海景如畫(huà)，椰韻如詩(shī)●三亞唯一的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益●三亞市海景小戶(hù)型先鋒●三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì)超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性●具有中心游泳池的熱帶花園式景觀●三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì)●雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利●配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù)4、3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠2%●試銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購(gòu)買(mǎi)兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購(gòu)買(mǎi)五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。4、4銷(xiāo)售目標(biāo)體系——整體推廣思路銷(xiāo)售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。4、4、1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷(xiāo)售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶(hù)有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（Beachcondo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目“時(shí)尚Condo，共享型的，開(kāi)放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣(mài)場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣(mài)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。4、4、2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱(chēng)、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。4、4、3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷(xiāo)售氣氛。4、4、4賣(mài)場(chǎng)的制作賣(mài)場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約165平方米（其中樣板房80平方米；展廳60平方米；辦公室20平方米；洗手間5平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣(mài)場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。賣(mài)場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤(pán)印象；周?chē)G樹(shù)與花草相輝映，通往賣(mài)場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷(xiāo)售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。4、4、5廣告語(yǔ)廣告牌主題廣告語(yǔ)：“天澤海韻度假公寓——您的酒店，您的家”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍?，表明本項(xiàng)目的基本功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。背景廣告語(yǔ)：“時(shí)尚Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”。本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象：Condo是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。文字廣告語(yǔ)：我的海，我的夢(mèng)還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢(mèng)想。而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時(shí)稱(chēng)：下海弄潮。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑適，身心置于其中，感受海潮的撫慰，消退內(nèi)心的浮躁，抵達(dá)寧?kù)o。更是天域之海映襯夢(mèng)中的海市蜃樓，賜心智于靈感，賦生命于充沛。我的海，我的夢(mèng)。三亞·亞龍灣像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18°，與夏威夷一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)北緯18°，一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線：孟加拉灣、阿拉伯海、紅海、加勒比海、墨西哥灣、夏威夷群島和南中國(guó)海的三亞·亞龍灣就像一條璀璨的珍珠串起的項(xiàng)鏈佩戴在蔚藍(lán)色的地球上。[相關(guān)鏈接：，三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)已與新加坡、澳門(mén)、香港、馬來(lái)西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京、俄羅斯、哈薩克斯坦等連成十多條國(guó)際空間走廊。國(guó)內(nèi)已開(kāi)通北京、上海、廣州、深圳、哈爾濱、沈陽(yáng)、昆明航線。隨著三亞旅游的升溫，即將增開(kāi)多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。]穿越時(shí)光隧道，仿佛域外桃源從三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)下機(jī)，海風(fēng)迎面輕拂，讓你感受到三亞獨(dú)特的禮迎方式。約30分鐘光景，沿高級(jí)公路，您便進(jìn)入了中國(guó)唯一國(guó)家級(jí)熱帶風(fēng)情度假區(qū)三亞·亞龍灣。三亞209公里的海岸線分布著十余處海灣。亞龍灣屬純生態(tài)處女灣，海水清澈見(jiàn)底，沙粒銀白細(xì)膩，是中國(guó)僅存不多的有珊瑚群和熱帶觀賞魚(yú)群的海域。亞龍灣海景一線，8公里綿延沙灘，3倍于美國(guó)夏威夷海灘，可開(kāi)發(fā)地段已規(guī)劃為國(guó)際知名酒店用地：喜來(lái)登、天域、凱萊、假日、萬(wàn)豪、希爾頓、凱悅、香格里拉。。。。。。天域二期成為亞龍灣一線海景的心腹絕版。天域天賜之圣域天域，天賜之圣域。應(yīng)是人間仙境，濤聲、椰影、海岸、沙灘、俊男、美女交織成一幅幅怡然自樂(lè)的風(fēng)情圖畫(huà)，仿佛讓時(shí)間停留的世外桃源，海邊的香格里拉。演繹傳說(shuō)，美麗依然醉人人與自然和諧相融，沒(méi)有城市的喧囂，只有生活的戲嬉，捕蝶的野趣，隨手采擷繽紛菁英，獻(xiàn)給靈魂深處的生命摯愛(ài)。銀白的沙灘，澄澈的海水，清純的富氧空氣，七彩的太陽(yáng)雨傳說(shuō)中美麗的故事，撩拔著心弦，享受一份純凈脫俗的人間情愛(ài)天域，美麗依然醉人。。。。。。為健康加油，讓生命增值繁重的工作、緊張的會(huì)議、忙碌的生活和日益嚴(yán)重的城市污染讓你無(wú)處藏身，亞健康狀態(tài)已悄然出現(xiàn)在你的身上。事業(yè)成功了，身體拖跨啦。。。。。。。何不放下如山的工作、挽起告別廚房的太太、帶上趕完功課的孩子，融入天域的懷抱？(相關(guān)鏈接：“長(zhǎng)壽島”“健康島”：2000年第五次人口普查資料表明，海南人口的平均壽命近80歲，百歲老人有案可查286名，比第四次人口普查的平均壽命提高了5.3歲，海南已跨進(jìn)了世界長(zhǎng)壽地區(qū)的行列。)異域風(fēng)情，天域之樂(lè)（大圖）（天域的住、海邊、海上項(xiàng)目、高爾夫描述）激情余波，天域隨緣從海邊沖浪歸來(lái)，從亞龍灣高爾夫球場(chǎng)激情揮桿回來(lái)，天域椰林花園中的泳池承載你激情的余波！盡情享受循環(huán)水池、水球場(chǎng)、沖激按摩池與你肌膚相親的快感，更有俊男美女與您同池綻放，你可以沉默，但快樂(lè)伴隨著你！豐盛美食暮色悄然降臨，星星開(kāi)始閃爍，海灘邊、椰林中、綠茵地，賞亞龍灣美景，聽(tīng)海濤朗誦，和黎族姑娘竹竿舞節(jié)拍，品“椰林燒烤”、“漁家火鍋”豐盛美食，盡享天倫之樂(lè)。星月相隨，一往情深攜手在國(guó)寶級(jí)的海岸線訴說(shuō)情愛(ài)，踩著銀白細(xì)膩的沙粒，星月相隨，一往情深，良辰美景、人生幾何？海濱生活的騎士，愿意把一生當(dāng)作一次長(zhǎng)假歲月蹉跎，總是纏繞于煩雜的事務(wù)，海濱樹(shù)蔭下的吊床故事，已成為遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。。。。。。在天域，海天間，仰望椰樹(shù)之冠累累碩果，頓悟：為什么不在天域擁有自己的家呢？國(guó)際大師藝術(shù)和匠心的魅力凝聚天域五星級(jí)度假酒店由曾經(jīng)擔(dān)綱夏威夷Hara-Maoi酒店、夏威夷萬(wàn)豪酒店、拉斯維加斯喜來(lái)登酒店、港島香格里拉、雅加達(dá)香格里拉、新加坡君悅、巴厘君悅、印尼Kota.Kinabalu君悅的美國(guó)著名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)領(lǐng)衍設(shè)計(jì)。國(guó)際頂級(jí)大師的手筆，源于建筑藝術(shù)的靈感和獨(dú)具匠心的精巧設(shè)計(jì)，天然之木、藤、石、竹，賦于天域二期總統(tǒng)套房、豪華海景房、園景房處處流溢國(guó)際五星級(jí)酒店的尊貴和舒適。建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)夏威夷SepiaDesign設(shè)計(jì)公司中元國(guó)際工程設(shè)計(jì)研究院海南分院園林設(shè)計(jì)：美國(guó)St.LegereDesignInternational裝修設(shè)計(jì)：Buz室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司燈光設(shè)計(jì)：Lighting.DirectionsLimited標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)：VictorArzateDesignInternational康體設(shè)計(jì)公司：國(guó)際游藝顧問(wèn)有限公司ILC創(chuàng)世紀(jì)杰作的美麗所在天域2期園林出自美國(guó)知名設(shè)計(jì)師之手，承襲了夏威夷風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的人性化設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土特色，規(guī)?；趾氪髿?，制作精致完美，彎曲的石路、玲瓏的雕塑、精巧別致的燈飾、富于變化的泳池、疊錯(cuò)式的噴泉、戶(hù)外巴厘島式的SPA，加上80多種罕見(jiàn)的熱帶植物：果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。產(chǎn)權(quán)式V-VIP的休閑度假1976年世界首家真正意義的產(chǎn)權(quán)酒店在法國(guó)阿爾卑斯山旅游酒店誕生，據(jù)聯(lián)合國(guó)旅游組織2002年報(bào)告：全球已有6.5萬(wàn)個(gè)家庭在81個(gè)國(guó)家的6000多個(gè)旅游目的地購(gòu)買(mǎi)了時(shí)權(quán)和產(chǎn)權(quán)酒店。美國(guó)“產(chǎn)權(quán)酒店”已超過(guò)1000個(gè)。近年來(lái)中國(guó)前衛(wèi)旅游城市：北京、青島、珠海、昆明、深圳等地也出現(xiàn)各種規(guī)模產(chǎn)權(quán)式酒店。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店：發(fā)展商將酒店的客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單位出售給投資者，投資者可自住亦可將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)，完全委托酒店經(jīng)營(yíng)的，既可獲取投資回報(bào)，同時(shí)又可以獲贈(zèng)一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。《新財(cái)富》勞斯萊斯500富人榜揭曉：京滬浙粵富人居多，內(nèi)地民營(yíng)企業(yè)家占富人榜前五位。500富人財(cái)富總量超5000億元，相當(dāng)于上海市2002年的GDP（引自2004年4月29日《新財(cái)富》）中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將涌現(xiàn)更多的豪富階層，他們需要最好的。。。。。。中國(guó)32600公里的海岸線上，僅有的、最美的熱帶海岸線只有三亞亞龍灣，位于亞龍灣臨海一線中點(diǎn)的天域二期，將可能成為彌足珍貴的極品！對(duì)你而言，這也許是最后的機(jī)會(huì)！天域承接世界500強(qiáng)眾多知名公司會(huì)議，也是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人和多國(guó)政要度假的首選之地。隨著國(guó)際旅游文化熱移三亞，世界級(jí)選美盛會(huì)、新絲路模特大賽相繼海岸綻放。天域，不只是亞龍灣的中點(diǎn)，更成為舉世矚目的焦點(diǎn)。把你的貴客請(qǐng)到天邊來(lái)，遠(yuǎn)離城市的鋼筋水泥，在海風(fēng)拂面，椰影婆娑的天域：商務(wù)、談判、溝通、交流談笑間輕松完成，您的盛情體現(xiàn)了對(duì)朋友的深切關(guān)懷！投資天域加入快樂(lè)大本營(yíng)在中國(guó)最美麗的海岸線，投資一份屬于自己的領(lǐng)海，奉獻(xiàn)給家人和朋友一份健康和幸福；投資天域如同加入一個(gè)快樂(lè)大本營(yíng)：一生的快樂(lè)，一身的健康以及貨幣單位無(wú)法計(jì)算的幸福回報(bào)！當(dāng)你不在時(shí)，如果你愿意將這份享受快樂(lè)和健康的機(jī)會(huì)與他人分享，天域的管理團(tuán)隊(duì)將為你適時(shí)出租，精心打理。鮮花予人，手流余香；快樂(lè)予人，安康一生！這是任何理財(cái)大師都無(wú)法測(cè)算的投資曲線，這是一份愛(ài)心至上的心靈回報(bào)，又豈在幾張凡鈔俗紙！完善的酒店設(shè)施與服務(wù)先進(jìn)完備的會(huì)議設(shè)施、多樣化的海上運(yùn)動(dòng)和康體設(shè)施、ID電話、房?jī)?nèi)寬帶上網(wǎng)沖浪、中外衛(wèi)星電視、錄象節(jié)目、智能化管理系統(tǒng)、24小時(shí)保安服務(wù)、24小時(shí)送餐服務(wù)、VIP貼身管家服務(wù)、導(dǎo)游服務(wù)、美容美發(fā)中心、按摩桑拿中心、醫(yī)務(wù)室、洗衣服務(wù)、郵政收發(fā)和快遞服務(wù)、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場(chǎng)接送、車(chē)輛租用、停車(chē)場(chǎng)、行李寄存、商務(wù)中心秘書(shū)服務(wù)、嬰兒看護(hù)/嬰兒床、免費(fèi)擦鞋服務(wù)、外幣兌換、專(zhuān)業(yè)攝影攝像、高爾夫球場(chǎng)預(yù)定、殘疾人衛(wèi)生間/輪椅、插花、叫醒服務(wù)、留言服務(wù)五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)家私配備客廳：名牌空調(diào)，名牌電視機(jī)，沙發(fā)床，茶幾，電視桌，燈具，電話機(jī)，鞋架，水杯，垃圾筒，煙灰缸；臥室：名牌空調(diào)(同客廳)，高級(jí)席夢(mèng)思床，床頭柜，寫(xiě)字桌椅，衣架，燈具，電話機(jī)，水杯，垃圾筒，煙灰缸；洗手間：全套布草，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)日耗品，口杯，垃圾筒，煙灰缸；餐廳：餐桌椅，餐布，燈具；廚房：灶具，炊具，餐具，品牌電冰箱，微波爐，電磁爐，組合式廚房設(shè)備，廚用布草，電熱水壺，燈具，垃圾筒；窗簾：高級(jí)遮光窗簾；床上用品：全套高級(jí)優(yōu)質(zhì)床上用品。裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：進(jìn)口防水、防霉、防鹽堿的環(huán)保高級(jí)涂料；內(nèi)墻：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；天花：環(huán)保高級(jí)防霉高級(jí)涂料；地面：實(shí)木地板，用熱帶風(fēng)情的石材；門(mén)窗：高級(jí)鋁合金；廚房：高級(jí)防滑瓷磚；衛(wèi)生間：墻體高級(jí)面磚，地面高級(jí)仿古防滑地磚或石材，大理石臺(tái)面；陽(yáng)臺(tái)：高級(jí)仿古防滑瓷磚；電梯：上海三菱電梯GPS3或同級(jí)；通信接口：二個(gè)/間潔具：科勒、美標(biāo)、TOTO高級(jí)潔具或同級(jí)；信息管理：安保系統(tǒng)，自動(dòng)消防系統(tǒng)（煙感或自動(dòng)噴淋到戶(hù)），熱水系統(tǒng)，內(nèi)部電話交換系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)接入?；緫?hù)型：一共八層。（帶地下停車(chē)場(chǎng)）戶(hù)型分為：?jiǎn)伍g\雙套間\三套間等。房類(lèi)分為：端頭海景房、豪華海景房、高級(jí)海景房、豪華花園房和私家花園房。專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)貼心管家天域管家至上而下，為您貼心呵護(hù)，總在您最適當(dāng)、最需要的時(shí)候出現(xiàn)。訓(xùn)練有素，彬彬有禮，離您十米開(kāi)外微笑悄然為您綻放。他們是業(yè)主私人生活的助理，歷經(jīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成業(yè)主的要求。全天候24小時(shí)周到護(hù)衛(wèi)，