房地產(chǎn)泡沫：評(píng)價(jià)與測(cè)度

?房地產(chǎn)泡沫：評(píng)價(jià)與測(cè)度——基于重慶市的實(shí)證研究摘要：本文根據(jù)可比、實(shí)用與易得性，建立了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的一整套綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，包括指標(biāo)的選取、標(biāo)準(zhǔn)的建立、綜合泡沫度的合成與測(cè)算，并對(duì)重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫進(jìn)行了實(shí)證分析，這為我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防與控制提供了理論基礎(chǔ)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；指標(biāo)體系；測(cè)度；重慶；實(shí)證隨著重慶市整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其是在重慶“直轄”的背景下，1997年以來，重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)。2007年6月，重慶被批準(zhǔn)成為“全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”后，房地產(chǎn)價(jià)格更是極具飆升。有人據(jù)此認(rèn)為，重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫。那么，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在著泡沫？應(yīng)選取什么樣的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系來度量泡沫的大小？國(guó)內(nèi)外學(xué)者提出了許多房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)，部分指標(biāo)在理論上很有說服力，但指標(biāo)的數(shù)據(jù)采集有困難，或者指標(biāo)在地區(qū)間的可比性差，從而降低了這些指標(biāo)的實(shí)用性，本文從可比、實(shí)用與易得性的角度，建立了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的一整套綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，包括指標(biāo)的選取、標(biāo)準(zhǔn)的建立、臨界值的確定、區(qū)間的劃分、綜合泡沫度的合成與測(cè)算，并對(duì)重慶市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫進(jìn)行了實(shí)證分析。1我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的指標(biāo)選擇根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素最終都要?dú)w結(jié)為供給、需求及價(jià)格三大核心因素。所以，本文從供給、需求、價(jià)格三個(gè)方面考慮，選擇以下指標(biāo)來測(cè)度我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。(1)供給類指標(biāo)供給類指標(biāo)主要監(jiān)測(cè)供給是否過度，是否出現(xiàn)投資過熱。監(jiān)測(cè)的依據(jù)可與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行比較，主要指標(biāo)有：房地產(chǎn)投資額占GDP的比重、房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重、施工面積與竣工面積之比。第一個(gè)指標(biāo)：房地產(chǎn)投資額占GDP的比重此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)投資結(jié)構(gòu)是否合理，房地產(chǎn)投資擴(kuò)張是否過度的基礎(chǔ)性指標(biāo)?，F(xiàn)階段，適度的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，一方面會(huì)使其他行業(yè)投資減少，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，不利于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展；另一方面，還會(huì)使房屋供給過量而閑置積壓，造成資源浪費(fèi)。從表1可以看出，重慶房地產(chǎn)投資在1997-2007年十一年間，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為28.8%，而同期的GDP年均復(fù)合增長(zhǎng)率為11.7%，表明重慶市的房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)十分活躍的狀態(tài)。此外，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重保持逐年上升，2007年度，甚至達(dá)到重慶市GDP的20.7%，表明房地產(chǎn)行業(yè)在重慶整個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，其經(jīng)濟(jì)支柱地位愈來愈明顯，且2003年以來，房地產(chǎn)投資占總GDP比例明顯高于平均水平，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資趨熱的態(tài)勢(shì)。表1重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重炸年份羽GD考P剝（億山元）旋GD扛P霞增長(zhǎng)勒率（肉1嘉）辛房地窮產(chǎn)投落資鳥(也億元寒)毅房地的產(chǎn)投乓資增壤長(zhǎng)率踐（本2不）默房地枝產(chǎn)投牙資占慨總G泄DP鬼比重扔(%躁)貍19童97撈13申60究11篩.0退%饑67噴.5芽31歇.0義%失5.蕩0逼19巷98紗14冷41田8.童4%池97羞.3侍44脊%匙6.臟8而19地99液14注92暴7.騙6%夕11維2.棚5壞15刃.6肺%輕7.淋5島20康00澡16救03回8.閑5%值13纏9.饒7剃24場(chǎng).2移%別8.歡7資20若01累17攀66強(qiáng)9.漆0%肢19伍6.著7酸40伙.8具%蘿11撓.1未20北02去19提90轉(zhuǎn)10詠.3班%潤(rùn)24缸5.季9宅25雖.0丘%哀12攻.4候20械03寇22抽73季11駛.5洞%卵32紗7.忽9熱33葛.3煤%礦14傻.4嶺20傍04禽26累93趟12除.2港%窗40艘5.心1則23靠.5塞%俯15述.0浪20相05涼30哄70裙11痕.5萄%何51縫7.舟7柿27陵.8野%課16晴.9揪20桂06團(tuán)34咱92揪12鴿.2憤%僻62乳9.制6味21統(tǒng).6梁%脆18墻.0孝20是07職41六12附15呈.6傅%鉛84異9.旗9喝35陽.0器%共20耗.7訴年均住復(fù)合鈔增長(zhǎng)置率界11百.7體%數(shù)28皇.8與%懷期望接值騾12桑.4付5創(chuàng)方差療25禿.9鑰6鈔標(biāo)準(zhǔn)逼差揪5.倡09注：GDP增長(zhǎng)率按不變價(jià)格計(jì)算資料來源：重慶統(tǒng)計(jì)各年年鑒及2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)終第二慢個(gè)指客標(biāo)：插房地捉產(chǎn)開撥發(fā)投盲資額悔占全錘社會(huì)與固定植資產(chǎn)配投資柔額的友比重紀(jì)這一墻指標(biāo)隱反映漸社會(huì)貼總投往資在芹房地落產(chǎn)業(yè)父的聚蛋集程水度，反此項(xiàng)紡指標(biāo)竭直接弊反映利了全頌社會(huì)擋固定添資產(chǎn)駱投資呢結(jié)構(gòu)肥是否霞合理幼，也早是房烏地產(chǎn)錢投資脈擴(kuò)張亮是否早過度燕的基構(gòu)礎(chǔ)性魚指標(biāo)嬌。全銷社會(huì)架固定擠資產(chǎn)腔投資違包括妥基本半建設(shè)渣、更左新改負(fù)造和滑房地竿產(chǎn)投虛資等習(xí)。近胸年來該，我質(zhì)國(guó)房紙地產(chǎn)扭業(yè)投勺資所蹄占比及重逐殘年提紀(jì)高，捕這樣梅，會(huì)益擠占苦基本秧建設(shè)母、更裹新改鑒造資恨金，義從而震使經(jīng)晝濟(jì)發(fā)難展后萬勁不謀足。摩從表捏2可析以看刻出，茫房地抵產(chǎn)開銀發(fā)投深資額釘／固慨定資再產(chǎn)額低幾乎粱是逐遠(yuǎn)年增膀加的振，從婚19寫99老年起羨均在躺20求％以娘上，企尤其嘗是在途20伍07戒年，某該比角例達(dá)點(diǎn)到2陡6.疲9％址。是表2掀重湯慶房第地產(chǎn)肯開發(fā)遞投資潑額占寺全社粱會(huì)固杏定資畫產(chǎn)投簡(jiǎn)資額俱的比誕重衡年份濃固定沙資產(chǎn)渡投資況（億陜?cè)┟糠康睾懋a(chǎn)投慰資（首億元楚）攀房地竿產(chǎn)與澇固定丑資產(chǎn)尾比例伯（%兄）眉19批97臣37輝1估67壩.醋50掛18吼.2賽19骨98惹49音8籠97但.疲30齡19燦.5詞19糖99皆56許3鈔11符2乖.疼50套20焰.0督20推00唉65艱6去13刪9敞.棵70隙21雕.3書20哄01日8壺02挪19樣6佩.鳥70倚24木.5扁20猾02池99弓6淘24喉5收.懇9屈24誓.7耍20性03扇12乳69析32認(rèn)7盞.撈9繳25族.8軍20釣04毒16商22乓40您5酷.廢1伴25乖.0妥20棋05址20威06吳51攜7夾.趁7核25腐.8首20臂06姻24喬52截62繼9山.紹6灑25牽.7吹20坦07化31崖62銹67戀.吼50殖26挨.9燒年均的復(fù)合羞增長(zhǎng)界率（寄%）嚇23站.9眾28大.8煌--銅期望參值剛23單.4策0翻方差貝9.愧27寸標(biāo)準(zhǔn)閉差來3.魚05冬資料找來源局：重歐慶統(tǒng)吳計(jì)各鑒年年衰鑒及安20孫07塔年統(tǒng)叛計(jì)公宣報(bào)攤第三嫩個(gè)指譜標(biāo)：闖商品卡房施固工面刻積／泰商品芬房竣冶工面族積魂該指屢標(biāo)是側(cè)反映頓商品參房未族來供競(jìng)求的澡指標(biāo)消，反荷映將輪來1滑—憤2年喘現(xiàn)房朗供應(yīng)誰量，緊該比炮值越信大，民則說昂明泡櫻沫越叼大。關(guān)從表愧3統(tǒng)向計(jì)資存料可芒以看橋出這條一指沖標(biāo)在莖20迎06栽、2說00偷7這搏兩年接確實(shí)驅(qū)較高呢，超起出平押均水菠平，窄分別聞為4蛛.0賢及4享.7蘭。興表3伯商贈(zèng)品房猶施工冤面積款／商緩品房喝竣工雄面積騾商品憤房施菌工面銳積篇商品詢房竣怠工面灑積回商品歐房施議工面決積／榮商品狀房竣茂工面百積境19逃97胖16寸52沈.3奧45內(nèi)9.義9絮3.須6月19絨98般20黨58怖.4怨60放0.都0震3.冤4瞇19恨99株21哥03司.8冬61替9.弄6呼3.貫4仍20坊00炸28據(jù)33益.4腫84犁9.鄰4暑3.猛3飛20流01籍36推53持.7眼1洽02既0.侍6為3.堂6項(xiàng)20誰02喂44造15備.0話13輔90幅.7員3.張2貪20熔03獎(jiǎng)52途87嚇.8世16悉77鄭.0蓬3.國(guó)2植20么04帝62譯47歇.9配15降86役.0燙3.拒9飼20克05院74妖87湊.4占22告09喚.8殃3.臉4毅20亡06袋88襖64姓.4尺22良24餓.8劈4.嘩0耍20魯07簡(jiǎn)10化57褲8.軟84染22丘53叢.艷07遼4.貨7羞期望壽值酒3.竊6習(xí)0慨方差境0.右20烤標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)差愈0.棗45蒙資料柿來源稼：重剪慶統(tǒng)熱計(jì)各杰年年箱鑒液(計(jì)2)燈需求禾類指董標(biāo)樓需求矩類指談標(biāo)主倉(cāng)要是企監(jiān)測(cè)概真實(shí)呢需求巴情況穴，可裂以從守需求盆與價(jià)浙格的路關(guān)系闖來衡豐量，撇主要下指標(biāo)久有：鄙住宅煩銷售宣額增職長(zhǎng)與廟社會(huì)膜商品斑零售澇額增綱長(zhǎng)的匪同步務(wù)率、連房地鵝產(chǎn)價(jià)吳格增庸長(zhǎng)率府與G炭DP哭增長(zhǎng)俯率之?dāng)辣冗@擦兩個(gè)垮指標(biāo)館。田第四約個(gè)指知標(biāo)：殖住宅優(yōu)銷售義額增遠(yuǎn)長(zhǎng)率嶼與社飼會(huì)商剖品零松售額總增長(zhǎng)償率之茫比拳住宅知銷售俗額是援房地?fù)醍a(chǎn)需得求的揉直接愁體現(xiàn)抹，在蒼我國(guó)賄工業(yè)經(jīng)化和批城市御化進(jìn)曲程加釀速推吳進(jìn)、巴居民導(dǎo)住宅任升級(jí)承速度盜加快育的大姜環(huán)境兇下，虎住宅院銷售藍(lán)額增控長(zhǎng)率柴適當(dāng)裳高于秒社會(huì)顆零售壓額增煎長(zhǎng)率浙是合劑理的命。但代是，供如果財(cái)住宅析銷售古額增孝長(zhǎng)率圍脫離渣社會(huì)獸商品倍零售落總額損增長(zhǎng)爺率而就長(zhǎng)期范快速川增長(zhǎng)疾，說突明住刃宅銷塑售額丟增長(zhǎng)濁嚴(yán)重令偏離犬了經(jīng)抗?jié)雒涢L(zhǎng)和挖居民肆消費(fèi)坐增長(zhǎng)瞎的實(shí)政際，穩(wěn)而出秒現(xiàn)房治地產(chǎn)毀泡沫逆。一企般認(rèn)玉為李木祥，《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究》，中國(guó)金融出版社，2007年床，住視宅銷隸售額好增長(zhǎng)愁率與兼社會(huì)舅商品疊零售繳總額物增長(zhǎng)奔率的守比值生小于杰2，熱就沒愈有房暑地產(chǎn)鏡泡沫濫；大隸于2刻小于斬3就脊存在課著輕少重泡拿沫；妥大于袍3就嘩存在先著嚴(yán)異重泡桑沫。階從表彩4可錯(cuò)以看較出，逼20增05胖年以蹲來，巷該比俯值平庸均約央為4瘋.5局，重框慶的患房地原產(chǎn)比蹄較嚴(yán)蠶重。李木祥，《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究》，中國(guó)金融出版社，2007年傍表4您：住惑宅銷昏售額功增長(zhǎng)弊率/舅社會(huì)捐商品殿零售寒總額嘆增長(zhǎng)逃率顛住宅傻銷售莫額其(尚百萬父元疏)替住宅湖銷售時(shí)增長(zhǎng)禮率（刮%）任社會(huì)氣零售祥品總身額(微億元反)仙社會(huì)論零售穗品椒增長(zhǎng)緒率（溜%）欄住宅鞏銷售沖額增脾長(zhǎng)率栽/社擦?xí)愎适燮吩杩傤~名增長(zhǎng)類率耀19耀97更2.澆2蝕NA巾56絞8.她2大NA德NA釘19筐98綿4.侮2淺87撿.8害61霜9.盟4跑9.帆0判9.慧7帽19趕99辟3.淺9念-5跡.8浪66衫7.恢0橋7.涼7希-0解.7賠20夸00廚5.粉3史34脂.3燕72喇0.慈0通7.狂9蜂4.均3夢(mèng)20恭01哀7.惰2家36醒.0稼78銅2.烏3議8.細(xì)7介4.啟2耍20射02偉11祖.1蔽54積.6肝85驅(qū)3.輸6喪9.本1姿6.睬0公20籠03曬15鋼.0豬34洪.9鋪93效4.探7荷9.謠5課3.邪7窗20蜘04負(fù)18姻.2濃21供.2要10株68秒.3吹14細(xì).3悔1.答5輪20續(xù)05納34趕.1保87徐.5慧12茫15畜.8聲13寸.8滔6.帖3鉗20往06集41淺.9膝22倦.9燥14撕03也.6窯15歷.4票1.樂5彼20喉07我85歉.7棍10醫(yī)4.笑6杰16潛61睡.2竿18世.4號(hào)5.拋7抄期望重值惰4.磨21苦方差嘗8.程92簽標(biāo)準(zhǔn)伍差部2.齊99簡(jiǎn)資料鈔來源酷：重東慶統(tǒng)須計(jì)各虹年年邪鑒及牙20沖07他年統(tǒng)摧計(jì)公莖報(bào)布第五遭個(gè)指代標(biāo)：切房地藝產(chǎn)價(jià)卵格增靜長(zhǎng)率尊與G央DP喉增長(zhǎng)療率之菠比個(gè)房地保產(chǎn)價(jià)身格是咐房地耗產(chǎn)市醉場(chǎng)的菜核心質(zhì)問題久，該挖指標(biāo)銀是根溉據(jù)房角地產(chǎn)栗泡沫妹的含胃義來德設(shè)計(jì)驕的，望是測(cè)緞量虛盈擬經(jīng)悅濟(jì)相智對(duì)實(shí)匙體經(jīng)寇濟(jì)偏鋤離程腿度的侮動(dòng)態(tài)令指標(biāo)漫。用詢GD語P增案長(zhǎng)率斜代表透實(shí)體萄經(jīng)濟(jì)睛的發(fā)壁展，橡用房貫地產(chǎn)亂價(jià)格嚷代表膊虛擬瞞經(jīng)濟(jì)績(jī)的發(fā)種展，郵該指惡標(biāo)測(cè)撿量房伙地產(chǎn)測(cè)價(jià)格鴿增長(zhǎng)案率相辨對(duì)實(shí)著體經(jīng)徐濟(jì)的講增長(zhǎng)夸率，賣用來將監(jiān)測(cè)肥房地播產(chǎn)泡僑沫化慢程度鄭。通啞常情苦況下疫，房創(chuàng)價(jià)的才漲幅唐應(yīng)與順GD燦P的卷增幅善相接社近。間該指露標(biāo)值慨越大用，表擁明房冷地產(chǎn)擠的價(jià)覽格偏蛾離實(shí)循體經(jīng)習(xí)濟(jì)的翻程度里就越棕大，梅相應(yīng)狠的房咽地產(chǎn)醫(yī)泡沫溉形成兄的可證能性拒就越霉大。眠因此速可以趕用房禁地產(chǎn)開價(jià)格皺增長(zhǎng)潑率與祖GD捷P增融長(zhǎng)率避進(jìn)行瀉比較簡(jiǎn)，反烤映虛臘擬經(jīng)寄濟(jì)對(duì)把實(shí)體比經(jīng)濟(jì)諒的偏年離程味度。餡從房倒地產(chǎn)共價(jià)格聚的變瞧化看燭，從匠19占97暖年到濾20俯04渴年，值重慶輪商品陽房的惕價(jià)格鄰上漲虜率在祥-2苗2.溝4%看—耗79避.5極％之霧間，事低于旬同期秀左右燦的G歉DP粘增長(zhǎng)張率，浸表明甩商品港房?jī)r(jià)漠格的肯變化油從總刮體上利看沒俱有脫濁離實(shí)室體經(jīng)燭濟(jì)的縱支撐項(xiàng)，反備而被吳低估滴了。鍋但從符20鼻05顛年起道房?jī)r(jià)裝開始草急劇五攀升近，商享品房習(xí)銷售狐價(jià)格梳增長(zhǎng)河率高撓于同肚期G嚇DP心增長(zhǎng)斷率，挎表明勒重慶北市房世地產(chǎn)較市場(chǎng)阻已經(jīng)式出現(xiàn)規(guī)泡沫弓。業(yè)表5趕商烏品房節(jié)銷售捷價(jià)格帝增長(zhǎng)落率／湯GD剝P增名長(zhǎng)率牌商品拐房銷插售價(jià)甜格增喊長(zhǎng)率燦(%剩)獎(jiǎng)GD佛P增梳長(zhǎng)率穩(wěn)(%批)券商品頂房銷柜售價(jià)鄰格增泥長(zhǎng)率區(qū)／G挨DP螺增長(zhǎng)朋率（勒%）施19鋸97獵NA安11及.0屆NA花19燦98秋0.旅0秤8.彈4橡0.鏈0伏19瞧99女1.收9冶7.別6肺25良.0戚20勞00帶-1沉.9杏8.賣5筍-2梁2.挺4拍20裙01券6.沿8避9.飯0臣75婚.6魄20變02文7.爽8隱10插.3惡75舊.7礎(chǔ)20貝03拒2.雹6只11吼.5必22長(zhǎng).6究20順04假9.屯7葉12蓋.2椒79勾.5跟20糧05完21聚.9晝11底.5掛19多0.崇4鵲20鼠06轎6.旺3柱12茄.2技51漏.6勁20零07捐20涼.0敗15洽.6尾12辛8.嬸2懶期望塞值兔61牛.飄00奉方差解33傳82暮.2跨6逼標(biāo)準(zhǔn)屬差置58罰.1燈6塘注：坦商品錦房銷菌售價(jià)牛格按次商品波房銷見售收動(dòng)入除皆以商氣品房淡銷售衰面積吸計(jì)算叮，G憶DP虛增長(zhǎng)賺率按苗不變仇價(jià)格籃計(jì)算袖。屠資料乏來源診：重亞慶統(tǒng)去計(jì)各深年年埋鑒及螞20宴07加年統(tǒng)婚計(jì)公撕報(bào)混(3焰)價(jià)蜻格類瞞指標(biāo)孝從房閑地產(chǎn)比價(jià)格毯來看隆，衡據(jù)量房呼地產(chǎn)互泡沫鬼的主尼要指淋標(biāo)有扔：房歡價(jià)收奪入比戴、房避價(jià)增膨長(zhǎng)率湖/C敲PI撞增長(zhǎng)壇率膽第六目個(gè)指茅標(biāo)：響房?jī)r(jià)抖收入住比烈該指蕩標(biāo)是局根據(jù)惰房地泡產(chǎn)泡谷沫形橋成過槽度的悶投機(jī)束需求緊來設(shè)撥計(jì)的伍。房信價(jià)收淺入比錦是一蔥套居怨民住夫宅的玉平均貧價(jià)格蛛與居量民家暮庭年當(dāng)收入灶的比片例，懲反映扯了居腳民家射庭對(duì)拐住宅微的支侮付能寧力，婦比值胖越高摩，支湖付能步力就賤越弱辯。許穗多學(xué)泉者用飛這個(gè)遣標(biāo)準(zhǔn)纏來衡巨量國(guó)扭內(nèi)商豐品房銅價(jià)是貍否合貿(mào)理，治甚至急用其票來判海斷房剩地產(chǎn)黑價(jià)格盯是否勝“節(jié)虛高饅”免，房竟地產(chǎn)筍泡沫馳是否扒出現(xiàn)洪（謝脆經(jīng)榮粱、曲選波2早00派2）畏，一煌般認(rèn)保為，甚房?jī)r(jià)欲收入增比保送持在墾6.腰0以吐內(nèi)，魔就不咐會(huì)出熄現(xiàn)房甩地產(chǎn)素泡沫席。2善00潑5年柏以來籃，重斯慶的稼房?jī)r(jià)蛾收入骨比大橫于6淹，說饞明重貫慶市蓮房地邊產(chǎn)存向在著崖輕微翼泡沫革。霜表6川：重論慶房閣價(jià)收之入比獅城鎮(zhèn)仔居民渣家庭偽人均急可支掠配收?qǐng)?bào)入凱(揉元夢(mèng))個(gè)住宅舌價(jià)格怨(詠元運(yùn)/泥平方擱米齡)理房?jī)r(jià)虹收入扁比倆(鬧10殼0猜平方拳米句)班19冰97掀5,承30用2繩10番33績(jī)6.嗓49活19于98粗5,逼44斃3蓄11嶼61疫7.迷11耍19舉99徑5,量82眼8葬10黃55慨6.禾03是20回00堵6,碰17侄6瞧1溫07形7躁5.希81江20另01茂6,煩57槽2狠11鴨33怕5.俯75福20納02暖7,帖23莫8丈12籃77嘴5.么88汗20金03頓8,兼09爐4敵13懶24脹5.淚45塌20百04窯9,醉22肥1槐15錘69直5.撓67傅20配05碌10迅,2偵44幟19古01辣6.敬19訊20趕06通11遙,5儉70幕20盡81叮6.峰00封20套07午13遵,7礎(chǔ)15批25蜘80塔6.征27昌期望五值副6.剛06儉方差畜0.終21導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)寶差污0.曉45忙注：野城鎮(zhèn)半居民痕家庭徐每戶糟按3炊人計(jì)鎖算朋資料得來源繪：重事慶統(tǒng)啊計(jì)各最年年途鑒及池20押07扮年統(tǒng)隸計(jì)公較報(bào)冊(cè)另外嫌，值它得注孕意的臥是，槳目前醒我國(guó)啊房?jī)r(jià)齒收入哪比的棟定義狗與計(jì)釋算并蛛不統(tǒng)粗一。意中國(guó)憶官方式將房幼價(jià)收真入比曾定義者為：集本地答區(qū)一府套建貿(mào)筑面予積為最60欺平方村米萍的經(jīng)墳濟(jì)適喝用房夫的平跑均價(jià)囑格與刃雙職塵工家遮庭年太平均妙工資前之比綢。復(fù)描旦大既學(xué)的攪陳杰箭、郝秋前進(jìn)乎采用座80導(dǎo)平方綢米吳標(biāo)準(zhǔn)瓣。田感中金數(shù)公司感的哈掃繼銘兵在研條究報(bào)窄告中庫(kù)按每協(xié)套住發(fā)房建向筑面口積似90棉平方證米渴來計(jì)澆算。嗚由于錦重慶鳴市居恐民購(gòu)救房的抓主要堆戶型演為浴10惑0平盤方米布，因嫌此，轟本文勤認(rèn)為花，每顏套住鍋房建斥筑面敞積晝10飼0平箏方米股是比鍵較合聲理的糕水平凱。顯卸然，姐采用情不同赤的面會(huì)積計(jì)客算出突來的倦住房臨價(jià)格箭是不陵同的贏，進(jìn)悄而據(jù)娛此計(jì)浙算出付的房欠價(jià)收份入比昆自然印受到炸質(zhì)疑竿。由殊于在洗住房獨(dú)面積士選擇東上存掌在較待大的普隨意恨性，委使得弄房?jī)r(jià)棗收入稱比的妖計(jì)算照方法擱缺乏豆統(tǒng)一住的標(biāo)挺準(zhǔn)。革第七終個(gè)指靈標(biāo)：蒙房?jī)r(jià)僵增長(zhǎng)本率／夫CP尋I增裙長(zhǎng)率辟住宅承作為司人們刪生活赤的必魚需品牌，其鴉價(jià)格境變化廉應(yīng)該切基本續(xù)與C嘉PI蔽的變她化同菌步。誰當(dāng)房梅地產(chǎn)釀價(jià)格甩急速詠上升德，并態(tài)且大久大超池過C溉PI恩的上奔漲幅揚(yáng)度，坊就說彩明房財(cái)?shù)禺a(chǎn)拳價(jià)格輛偏離捎了其身基本薪價(jià)值速，出仇現(xiàn)了京泡沫蠻。該腦指標(biāo)聯(lián)值越丘大，瓣表明款房地篩產(chǎn)增杯長(zhǎng)率啄超過扮了價(jià)醋格增支長(zhǎng)率樂，房畝地產(chǎn)小泡沫界形成基的可電能性蒸就越體大。棉在我旅國(guó)，冬一般基認(rèn)為壁，房犬地產(chǎn)類價(jià)格悉增長(zhǎng)吩率大縫于1碧0%倍，同假時(shí)房尸地產(chǎn)例價(jià)格垂增長(zhǎng)赴率與日CP仔I的月比率印越過股4，穗就可塊以認(rèn)墻為房蛇地產(chǎn)辛出現(xiàn)雜泡沫降。從艇這一雜標(biāo)準(zhǔn)錫出發(fā)遠(yuǎn)可以綠發(fā)現(xiàn)注，2如00魔5年扮及2執(zhí)00生7年篩間，碧重慶船存在梅著明赴顯的槐房地康產(chǎn)泡迫沫。挨表7籃：重減慶住羅宅房他價(jià)增餡長(zhǎng)率尾與C裕PI狼的比附率仆平均月房?jī)r(jià)傅（元悶/平林方米攏）劉房?jī)r(jià)助增長(zhǎng)鼠率(譯%)吸CP瓜I(諷%)蔥房?jī)r(jià)倍與斷CP土I肚的比蛛率燃19巷97陸10缸33居3.構(gòu)3睡19森98撲11氧61伸12圍.4但-0霸.6估-2琴0.視7斯19舌99壤10磁55幸-9航.1哥-0夸.7位13湖.0煤20才00艱10嚴(yán)77晴2.粱1帆-3定.3童-0約.6撒20屯01徹11飼33掘5.兆2嚼1.御7訪3.酷1豬20濕02么12水77摩12絮.7椒-0輛.4旺-3流1.魯8須20笨03蔥13伐24舍3.蹄7礦0.準(zhǔn)6檔6.耍1扯20永04芽15精69金18遠(yuǎn).5蠻3.涂7敘5.漂0諒20成05參19疼01蒸21條.2框0.赤8斥26歉.4拉20逢06啞20屋81城9.表5賤2.楊4忍3.尋9浴20關(guān)07犧25蕩88彎24斜.4棕4.饑7桃5.疼2踏期望乏值嶼0.毀97攻方差獵26礙8.今14加標(biāo)準(zhǔn)劍差河16火.3自8暫資料漲來源幻：重冷慶統(tǒng)磁計(jì)各壟年年昨鑒及館20肝07稀年統(tǒng)添計(jì)公鞠報(bào)宮綜上短所述壘，本古文選繞取房懼地產(chǎn)譯投資擋/G要DP麥比重堵、房旨地產(chǎn)輛投資搖額占映總固把定資域產(chǎn)的激比重櫻、施放工面妥積／扯竣工窯面積釋、住叼宅銷朗售額昌增長(zhǎng)疫率/灣商品貫零售隸額增點(diǎn)長(zhǎng)率健、商婆品房餃銷售員價(jià)格岸增長(zhǎng)糞率／尚GD輸P增蔽長(zhǎng)率叼、房陽價(jià)收市入比剛、住乏宅房闖價(jià)增辣長(zhǎng)率妄與C慌PI曬的比熔率這店七個(gè)卡指標(biāo)厚來檢戶測(cè)當(dāng)丑前我需國(guó)的濾房地摔產(chǎn)行候業(yè)是拒否存首在泡涌沫，純以及曾泡沫抗程度稠。土2偽重慶餃房地穩(wěn)產(chǎn)泡胡沫的笛測(cè)度銹所謂俊房地石產(chǎn)市盆場(chǎng)的沈正常灶狀態(tài)漫就是擾一個(gè)詠城市似、一枯個(gè)國(guó)汽家的佛長(zhǎng)期提平均努狀態(tài)使。租無論坡房?jī)r(jià)殺高低傻，一漫個(gè)城鑼市、雁一個(gè)碧國(guó)家遍的長(zhǎng)用期平蔑均房揉價(jià)一封定具越有其順內(nèi)在昆的合玻理性醫(yī)。泡想沫經(jīng)徑濟(jì)必稼然表蔽現(xiàn)為狼短期譽(yù)內(nèi)房醬價(jià)及趕其他佛相關(guān)紙指標(biāo)炊突然未偏離趟其長(zhǎng)怪期平薪均趨城勢(shì)。特因此宅，可即以拿死房?jī)r(jià)小及其誼相關(guān)鋸指標(biāo)中的長(zhǎng)肅期平需均值興(期曾望值森)作航為房胃地產(chǎn)幕基礎(chǔ)些價(jià)值壇的指闖標(biāo)評(píng)況判體等系，護(hù)只有亭當(dāng)各鴉項(xiàng)指木標(biāo)嚴(yán)慧重背孩離其屑長(zhǎng)期縮平均身值，己才被頭稱之賊為房坊地產(chǎn)飾泡沫蹄，而抄圍繞確長(zhǎng)期挪平均從值的悄小幅握波動(dòng)達(dá)被視嗎為屬侍于供酷求變彎化而牌引起避的價(jià)頃格圍抬繞價(jià)箱值的庭正常壺波動(dòng)窄。士（1褲）房萄地產(chǎn)凳泡沫盛測(cè)度博標(biāo)準(zhǔn)耐本文擁根據(jù)喚上述布各指爭(zhēng)標(biāo)的夸統(tǒng)計(jì)盼數(shù)據(jù)周近年四來的柄運(yùn)行勝變化父軌跡惠和比前例關(guān)隱系，忘考慮貍到近璃年來設(shè)房地居產(chǎn)市抄場(chǎng)的徒實(shí)際婦情況享，本茂文建劉立了仗反映撞泡沫金程度阻的三隨級(jí)量扭化的棚房地柳產(chǎn)泡過沫綜個(gè)合評(píng)展判體寫系。厘三級(jí)醫(yī)量化像的確殘定標(biāo)近準(zhǔn)是陵：數(shù)環(huán)據(jù)分午布偏臺(tái)離平絲均值冤(期泄望值妙)不沖超過制1倍卷標(biāo)準(zhǔn)情差的較范圍英，視迎為產(chǎn)“病正常使運(yùn)行詠”搬計(jì)算虜公式過為：番X田≤粱EX拳+1姑個(gè)標(biāo)基準(zhǔn)差熔，即叨暫不結(jié)考慮魯房地躺產(chǎn)投孝資過濁冷的談情況狡；超牌過1研倍標(biāo)紗準(zhǔn)差醫(yī)而小燙于2催倍標(biāo)今準(zhǔn)差碗的范詠圍視期為毒“呼輕度爪泡沫既”喇：銀計(jì)算參公式哪為：紀(jì)EX繳+1墾個(gè)標(biāo)腐準(zhǔn)差荷<X衡<E部X+箭2個(gè)示標(biāo)準(zhǔn)治差；岔超過記2倍季標(biāo)準(zhǔn)博差的漿范圍聲視為忙“企嚴(yán)重龍泡沫弟”滋，計(jì)枝算公銷式為腦：X游≥芽EX法+2苗個(gè)標(biāo)濾準(zhǔn)差回。表顛8中令的數(shù)石據(jù)就配是根改據(jù)這附一思盜想，與利用貍重慶采市近施年來種統(tǒng)計(jì)護(hù)數(shù)據(jù)肆計(jì)算促得到陽的。野表8漆：房歷地產(chǎn)停泡沫藝測(cè)度于指標(biāo)視的期尖望值借、標(biāo)憂準(zhǔn)差使比率橫均值請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)棍差合房地吊產(chǎn)投超資/墻GD歪P者12膠.4留5貢5.咬96些房地熊產(chǎn)投練資/緒總固蛋定資懸產(chǎn)投歷資能23從.4閘3.封05申商品辨房施待工面都積／肝竣工兵面積臣3.尖60甲0.困45利住宅拘銷售嗓額增型長(zhǎng)率督/社照會(huì)商疾品零魂售總演額增害長(zhǎng)率麻4.痛21慌2.普99態(tài)商品迎房銷幸售價(jià)憶格增司長(zhǎng)率癢／G虎DP梁增長(zhǎng)云率離61纖.0伴0興58部.1訪6許房?jī)r(jià)鋼收入孩比夸6.更06搭0.乖45摔房?jī)r(jià)右增長(zhǎng)嬌率/老CP辟I虜0.舟97養(yǎng)16捉.3問8謠由于雙各指警標(biāo)的害參考拉值處響于一頓個(gè)區(qū)芝間范挪圍，瘦它服龍從正圍態(tài)分瓦布。椅用這母種方妹法劃路分的值區(qū)間想，是左以歷走史數(shù)緊據(jù)為健基礎(chǔ)白，從巾自身軌發(fā)展掙的軌繳跡中栗總結(jié)喪出來登的評(píng)促判標(biāo)牛準(zhǔn)。兵因此膠，這怎種根風(fēng)據(jù)其銷偏離舞長(zhǎng)期伏平均跟值(輩期望每值)寸標(biāo)準(zhǔn)瞞差的星倍數(shù)鞭來反抓映房遲地產(chǎn)籠價(jià)格蓋是否屑合理哨，這嗚比單服純地星拿國(guó)院際經(jīng)爪驗(yàn)來耍做比嗚較前涼進(jìn)了眨一大酸步。填（2搜）房抹地產(chǎn)芒泡沫閘測(cè)度脾指標(biāo)汁及計(jì)找算步再驟量房地惹產(chǎn)泡監(jiān)沫綜璃合評(píng)市價(jià)體巖系中拒指標(biāo)之的判介讀方游式，捉是將拆各年茶各項(xiàng)蝕指標(biāo)渾的實(shí)趟際數(shù)秒據(jù)填福入指舒標(biāo)體斑系表吉格，仁將各鋒個(gè)指膜標(biāo)的襪實(shí)際勉值與靜其臨繼界值建比較殿，確耀定其職所屬委區(qū)間猛。根女據(jù)各污項(xiàng)指暫標(biāo)實(shí)費(fèi)際數(shù)殖據(jù)在除指標(biāo)壞體系惹中的次分布夕區(qū)間蛛，首尾先計(jì)胃算出掌單項(xiàng)婚指標(biāo)藍(lán)的泡只沫度密指數(shù)結(jié)，在犯此基頃礎(chǔ)上筑計(jì)算躺出各肥年的咸綜合腥泡沫蔽度指承數(shù)，悲以反把映市絮場(chǎng)運(yùn)版行的射基本貌狀況雞以及社存在鋪的問熱題，悅具體命數(shù)據(jù)楚見表背9。鑒表9漿：三毅級(jí)量稠化的葉房地毒產(chǎn)泡亦沫綜隨合評(píng)鑒價(jià)指脖標(biāo)體債系挎狀態(tài)竟正常杜輕度雖泡沫注嚴(yán)重夠泡沫設(shè)20馬06貧20密07速賦值殊區(qū)間更1以紹下萌（1最，2預(yù)）趨2以搜上估臨界戰(zhàn)值（夢(mèng)上，修下限席）此X?！芤郋x勞+窩σ仿EX柄+婦σ理＜X萌＜E仰x+嗽2延σ仇X雜≥歸Ex臘+2踢σ掘房地拔產(chǎn)投危資/避GD金P晉X趴≤式18廟.4拐1兔18抖.4妥1＜淘X＜廳24歉.3學(xué)7顧X鳳≥澡24桿.3促7練18厘.0謊20煤.7砍房地基產(chǎn)投撞資/痕總固狼定資投產(chǎn)投岡資閥X叫≤峽26紐.4標(biāo)5事26堆.4夫5＜涼X＜蒜29宮.5胡X消≥密29梁.5賽25興.7抱26班.9剪商品姿房施逼工面糠積／字竣工絮面積壯X弟≤腐4.該05盼4.彩05皺＜X獸＜4鈔.5灰X椅≥織4.起5踩4.碰0畫4.版7合住宅蘿銷售比額增獲長(zhǎng)率立/社光會(huì)商掉品零托售總嘉額增匹長(zhǎng)率牽X島≤窩7.躬20埋7.鐵20半＜X廁＜1德0.類19夫X距≥察10洽.1耍9電15棄.4淺18開.4巴商品盲房銷跨售價(jià)稻格增緩長(zhǎng)率冒／G垂DP戚增長(zhǎng)鑄率晶X當(dāng)≤瞇11曾9.言16輝11傍9.殿16寧＜X收＜1稠77久.3捐2重X暗≥喝17輪7.琴32憐51額.6馬12禁8.宵2簡(jiǎn)房?jī)r(jià)途收入綁比承X知≤利6.臨51散6.饞51燦＜X班＜6遞.9須6垂X望≥拍6.碗93死6.救00籃6.只27刃房?jī)r(jià)辣增長(zhǎng)丸率/樣CP圣I戴X殿≤耍17蹄.3陶5匯17璃.3度5＜蟲X＜稅33怪.7廢3亂X眠≥裁24亮.3謀7盆3.帳9埋5.漂2月現(xiàn)結(jié)床合表俊9，燭具體謝介紹丑泡沫稠度指猛數(shù)的挖綜合浸計(jì)算邁步驟紅：誤①牽單項(xiàng)沾指標(biāo)蒙的泡任沫度圣指數(shù)舉首先嗓，根綁據(jù)各槍指標(biāo)秘的實(shí)巨際值攏偏離桌其長(zhǎng)謎期平驗(yàn)均值杰的程究度把芝指數(shù)密分為肆3個(gè)赤區(qū)域貍，即堪正常昂區(qū)、福輕度狼泡沫輛區(qū)、據(jù)嚴(yán)重峽泡沫胳區(qū)，柄并對(duì)胖這3環(huán)個(gè)區(qū)吊域分橫別進(jìn)牛行賦待值，呆確定巨各區(qū)蘋域標(biāo)謎準(zhǔn)值泊。霜其次凳，根肚據(jù)各篇指標(biāo)贈(zèng)實(shí)際垂值與錄各區(qū)蔽域臨激界值岸數(shù)值甘區(qū)間刺的比拔較，冠判斷視各指竭標(biāo)實(shí)話際處訓(xùn)于哪螞個(gè)區(qū)魂域，昌具體巡屬于個(gè)正常柱區(qū)間價(jià)、輕銳度泡算沫區(qū)窮、嚴(yán)窗重泡虹沫區(qū)躁中的晝哪一迅?jìng)€(gè)區(qū)忠間。后單項(xiàng)飄指標(biāo)粱的泡恐沫度慎指數(shù)許：所暮屬區(qū)襲域賦月值標(biāo)影準(zhǔn)值總+(憐指標(biāo)鳴實(shí)際掌值一愚低限設(shè)臨界枝值)淹／(商高限落臨界注值一肉低限糧臨界旨值)償最后紗，計(jì)患算單刷項(xiàng)指鳴標(biāo)的出泡沫眼度指館數(shù)。川對(duì)于敗正常泳區(qū)，忌單項(xiàng)黑指標(biāo)次的泡潤(rùn)沫度易直接鹽賦值劃為0寶；對(duì)霸于輕禾度泡堪沫區(qū)預(yù)，單慌項(xiàng)指桐標(biāo)的駱泡沫詠度指窮數(shù)為返：所努屬區(qū)投域賦巧值標(biāo)宇準(zhǔn)值陰（賦渣值為壘1）督+(僚指標(biāo)段實(shí)際衰值一嘩低限搏臨界化值)倦／(測(cè)高限遵臨界伍值一噴低限圈臨界示值)碼；對(duì)裕于嚴(yán)趟重泡世沫區(qū)帳，單孩項(xiàng)指碗標(biāo)的獲泡沫齒度指塘數(shù)為深：直江接賦格值為風(fēng)2。景②見各年射的綜罩合泡罩沫度為指數(shù)替各年飲的綜縮合泡梅沫度貪指數(shù)斃計(jì)算經(jīng)公式話為：聽各年哥的綜派合泡譯沫度搬指數(shù)潤(rùn)：?jiǎn)螝ы?xiàng)指變標(biāo)的浩泡沫灘度指怨數(shù)相國(guó)加之國(guó)和／投指標(biāo)咱個(gè)數(shù)春在賦賽予權(quán)潛重方州面，嫁本文被在沒醋有客番觀統(tǒng)愉計(jì)數(shù)掏據(jù)支羅持的猛條件蘆下，熱暫不匪考慮塊各個(gè)京指標(biāo)米在全曾部指位標(biāo)體率系中越地位把的差攀異，寬而是巧根據(jù)法平均陽權(quán)重扒進(jìn)行丈處理騰，即志5項(xiàng)摩指標(biāo)毫的權(quán)詢重都犁設(shè)為遭1／戒7，漁采取兩算術(shù)繞平均活法計(jì)亭算。洽以減刑少人日為主兇觀隨牧意性芝造成延的誤戲差。易3凱實(shí)證撈及結(jié)泰論呆根據(jù)曠上述似房地壽產(chǎn)泡蓄沫測(cè)豆度標(biāo)俊準(zhǔn)和褲評(píng)價(jià)同體系營(yíng)，我篩們以驕重慶沫市2診00最6、懼20綱07地年的側(cè)實(shí)際辯數(shù)據(jù)箭為例鮮進(jìn)行斥計(jì)算陣。裝對(duì)2輕00夢(mèng)6年負(fù)重慶蘋的房悶地產(chǎn)五泡沫映進(jìn)行伍評(píng)價(jià)率：哪第一居步，裝計(jì)算憤單項(xiàng)柔指標(biāo)況的泡帶沫度丑指數(shù)蹄：對(duì)連于第脈一個(gè)捧指標(biāo)洲：房斬地產(chǎn)晶開發(fā)久投資淡額／匆GD胸P，題首先抽，看鑼看房茫地產(chǎn)鋒開發(fā)凱投資灶額／銅GD謀P這積一指抱標(biāo)，六根據(jù)法該指誼標(biāo)實(shí)輪際值夾與各柄區(qū)域妹臨界狐值數(shù)櫻值區(qū)判間的后比較通，判僵斷該帖指標(biāo)遼處正率常區(qū)缸域，驚判斷汁依據(jù)程是輕胃度泡栗沫區(qū)扮臨界北值的曾數(shù)值射區(qū)間置是X釘≤芳18脈.4駱1，借20癢06漆年實(shí)哨際數(shù)倍據(jù)是視18支.0鳥，基濾本屬舒于該志區(qū)域培。其隙次，屯計(jì)算剛單項(xiàng)待指標(biāo)英的泡雙沫度套指數(shù)晴。對(duì)島于正佳常區(qū)妻：?jiǎn)蔚晚?xiàng)指潤(rùn)標(biāo)的不泡沫丘度指僑數(shù)=勵(lì)所屬國(guó)區(qū)域員賦值秘區(qū)間脊標(biāo)準(zhǔn)西值=陽0宜同理閱，可鼓以依浮次計(jì)壇算出味其他叮六個(gè)璃指標(biāo)陳的泡側(cè)沫度級(jí)指數(shù)毛，計(jì)輪算過階程及肉結(jié)果濟(jì)如表稅10河所示響。經(jīng)表1陸0：姻20非06筑年重煎慶市燥房地稅產(chǎn)泡裂沫度家指數(shù)遮狀態(tài)哨20逮06娃年閥所屬第區(qū)域盟泡沫仁度指挺數(shù)計(jì)仍算過葛程巷泡沫菠度指醫(yī)數(shù)結(jié)染果潑房地鼠產(chǎn)投惡資/漸GD仁P假18艘.0闊正常賭區(qū)候直接翠賦值伴0紛0粘房地?cái)D產(chǎn)投耀資/很總固莖定資蓬產(chǎn)投迫資累25建.7希正常阿區(qū)堤直接準(zhǔn)賦值暗0雀0拆商品脾房施亮工面栽積／內(nèi)竣工界面積獨(dú)4.結(jié)0候正常展區(qū)壇直接鉆賦值類0悼0恰住宅刮銷售野額增檔長(zhǎng)率襪/社輕會(huì)商粱品零握售總述額增僚長(zhǎng)率醉15雅.4城嚴(yán)重茂泡沫友區(qū)斯直接么賦值環(huán)2導(dǎo)2輪商品堡房銷辮售價(jià)晶格增孟長(zhǎng)率梢／G輝DP拌增長(zhǎng)叉率稠51容.6愉正常豎區(qū)棒直接懇賦值炸0膝0眾房?jī)r(jià)薄收入香比刑6.汁00袍正常搜區(qū)督直接領(lǐng)賦值匹0災(zāi)0驚房?jī)r(jià)鐵增長(zhǎng)暢率/本CP嚴(yán)I許3.潑9匠正常屈區(qū)寫直接輪賦值旅0斤綜合楊泡沫嫂度指虹數(shù)退=各昂指數(shù)屈平均飄比重甘加權(quán)炭平均逗=（檢0+舞0+戚0+讀2+場(chǎng)0+姨0+濫0）他/7圓=0仁.2循85星7宗第二誼步，夢(mèng)計(jì)算維綜合泳泡沫諷度指晨數(shù)，躬其為連各泡常沫度解指數(shù)苦平均約比重妙加權(quán)苗平均駁。2挖00