房地產(chǎn)市場營銷

第1章房地產(chǎn)市場營銷概述市場營銷是一種通過商品交換實現(xiàn)其所創(chuàng)造的產(chǎn)品的價值以滿足個人和團體需要的社會和管理過程。二、市場營銷的核心概念1、需要人的需要從消費角度看破有三個基本層次：生存需要、享受需要和發(fā)展需要。需要與欲望、需要的區(qū)別：需要是指人類沒有得到某些基本滿足的狀況。欲望是指對需要的某種具體滿足物的愿望。需求是一種具有購買能力的欲望。2、產(chǎn)品一個產(chǎn)品至少應(yīng)該包括三個要素：實體產(chǎn)品、服務(wù)和創(chuàng)意。3、價值價值是指消費者對產(chǎn)品滿足各種需要的能力的評價。4、交換交換是以某些東西從其他人手中換取所需要產(chǎn)品的行為。5、關(guān)系交換不僅僅是一種交易，也是建立關(guān)系的過程。6、市場交換是在市場內(nèi)完成的。7、營銷者與預(yù)期顧可以將交換雙方區(qū)分為營銷者和預(yù)期顧客。如果一方比另一方更加主動，更積極地尋求交換，前者被稱為營銷者，后者被稱為預(yù)期顧客。三、市場營銷觀念的演變冒1、與生產(chǎn)顏觀念叛生畢產(chǎn)觀販念認(rèn)稀為，裁消費喜者喜組歡那辛些可吼以隨阿處買耐得到編而且求價格辮低廉秘的產(chǎn)霧品，疲企業(yè)悄應(yīng)該怠注重計提高伙生產(chǎn)懼效率巧、擴渾大生米產(chǎn)、庸降低級成本蓬以擴哪展市寨場。膛2、閃產(chǎn)品撲觀念職產(chǎn)品創(chuàng)觀念舉認(rèn)為矛，消禍費者嶄喜歡騰那些榨質(zhì)量告好、傅價格競合理萍的產(chǎn)炕品，盞企業(yè)鼓應(yīng)該獎注重院生產(chǎn)右質(zhì)量鋒好、且價格璃合理眼的產(chǎn)竊品。箭3經(jīng)、推始銷觀觀念爛推銷國觀念蝶認(rèn)為拐，消虛費者風(fēng)不會率因自忍身的賣需要貌與愿奇望來產(chǎn)主動尼地購侄買商煙品，距而是子經(jīng)由例銷售孟的刺鞠激才紙誘使筒其采串取購揮買行勇為。影因此亞，企望業(yè)必遣須積授極推甚銷，增致力識于產(chǎn)價品的決推廣染和廣墨告，瘦以刺發(fā)激消原費者霉大量句購買聲本企穩(wěn)業(yè)的朵產(chǎn)品例。下4偏、市破場營懲銷觀烈念插市場帝營銷膏觀念吼認(rèn)為倍，實販現(xiàn)企頭業(yè)營正銷目鎮(zhèn)標(biāo)的采關(guān)鍵么，在浙于正濕確地血確定袋目標(biāo)判市場解的需看要和醫(yī)欲望釘，并占且比霸競爭起對手棗更有姿效地啊傳送對目標(biāo)勻市場銹所期簽望的吼產(chǎn)品歌或服獸務(wù)，舟從而潛比競棚爭對泳手更預(yù)有效船地滿筋足目小標(biāo)市勁場的萌需求垃。啦5、炒社會鎮(zhèn)營銷鋸觀念隸社會棵營銷渴觀念啟的基訪本要嚴(yán)求是月：企注業(yè)生含產(chǎn)或懶提供惕產(chǎn)品撐成本斷服務(wù)穩(wěn)時，雷不僅福要滿們足消茄費者賠的需撲要和耳欲望棵，符極合本恥企業(yè)寇的利克益，蘿還要密符合窄消費好者和螺社會睜發(fā)展憲的長銜期利豎益。叔五種巷市場強營銷樹觀念色的對給比拆市場拿營銷品觀念繳重點蓮方法慕目的您策略掃生產(chǎn)昨觀念星生產(chǎn)灘與新統(tǒng)產(chǎn)品稍提高漏作業(yè)蜂效率貌通過即銷售燦獲得銅利潤志等客到上門微產(chǎn)品然觀念詢產(chǎn)品護產(chǎn)品寺質(zhì)量獄控制你通過蜘銷售治獲得雅利潤趟等客屢上門子推銷輛觀念描產(chǎn)品催推銷狹及促叼銷踐通過拘銷售話獲得摟利潤襯加強訂人員斜推銷池與廣液告宣應(yīng)傳岸市場紐營銷緩觀念碧客戶耍需求浴整體查營銷膜通過菊滿足柿客戶是需要濱獲得商利潤愛加強過營銷蠅，利冰用廣煉告策尺略來遲實現(xiàn)她營銷玉目標(biāo)遷社會潑營銷斯觀念太客戶源與社疑會陶整體氧營銷里通過午滿足徑客戶滔需要犧、增統(tǒng)進社版會福全利而底獲得垃利潤慮樹立伯企業(yè)拜形象申，把姓廣告手等作問為騰熊飛的岸翅膀懸房地帳產(chǎn)市敲場營與銷是霉通過頓房地燃產(chǎn)交語換，慌滿足順現(xiàn)實零的或屋潛在摩的房藥地產(chǎn)鋤需求皆的綜朋合性逼的經(jīng)虎營銷游售活妥動過脆程。革它包渠括以查下幾水層含研義：烈（１哭）房喝地產(chǎn)較市場躺營銷轎的目福的是燙滿足連消費姻者對離房地鐘產(chǎn)商碼品和腹勞務(wù)艷的需呢求。廉（２蛙）作鎖為市蠅場營冊銷目庭的的竄需求逃，既莫包括蓮現(xiàn)實遣需求趣，也板包括孤潛在旅需求你。瀉（３糠）房于地產(chǎn)北市場鼠營銷監(jiān)的中翠心是嚴(yán)實現(xiàn)書商品躬的交耕換，呈完成討銷售漂活動仍。鞠（４咳）房盾地產(chǎn)淚市場比營銷備的手婦段是遼整體遞營銷再。表二、相房地扣產(chǎn)市料場營溉銷的紛特性疼1、友房地鳴產(chǎn)市梢場營燙銷是弊市場盛營銷寧的分瑞支燥2、轉(zhuǎn)需要變企業(yè)陣間的晉協(xié)調(diào)練3、獎大營蓮銷觀追念臭4、經(jīng)房地衰產(chǎn)市楚場營淚銷與賊法律稀制度挖緊密肥相連內(nèi)5、棄房地罰產(chǎn)營禮銷獨宗特的惑經(jīng)濟帳運作私方式程6、繪房地號產(chǎn)市懷場上春政府寄的政甘策作尿用明薯顯館7、咱房地香產(chǎn)商遷品的亡獨特灣性副三、園房地很產(chǎn)市久場營麻銷的壩全過拐程分析市場機會分析市場機會研究和選擇目標(biāo)市場制定營銷戰(zhàn)略制定營銷策略組織執(zhí)行和控制市場營銷聯(lián)四、匯房地厲產(chǎn)市殼場營汪銷的惰作用乓1、醋有利驗于房按地產(chǎn)療開發(fā)灑企業(yè)題營銷正素質(zhì)纏和競付爭力向的提摸高揉2、機有利庫于房健地產(chǎn)不市場致的發(fā)父育和猜完善輩3、散有利映于消側(cè)費者好需求牽的滿音足妖第2州章羅房地炮產(chǎn)市椅場營歪銷環(huán)條境凳所謂請房地程產(chǎn)市市場營如銷環(huán)期境，填是指朝影響渾企業(yè)鄙營銷茶活動橫的不恢可控丘制的漢參與淘者和拳影響略力。駝二、移房地德產(chǎn)市腫場營我銷環(huán)抬境的熊特點世1、腔關(guān)聯(lián)唇性字亭序2、蔬層次板性屆薪3配、差嗎別性朗堡兵4、仿動態(tài)懷性危三、礎(chǔ)房地虧產(chǎn)市健場營殊銷環(huán)請境的套分類勻微觀搞環(huán)境誕校動宏觀濤環(huán)境漿一、萍房地僑產(chǎn)市遺場營懇銷微牙觀環(huán)掩境構(gòu)者成語1、行企業(yè)叫捎2沒、供稅應(yīng)商吉遲3晴、營州銷中很介腎密4、團顧客爛剛5想、競虜爭者錫軍6股、公遠眾粥二、吩房地含產(chǎn)市弓場營供銷宏孕觀環(huán)眾境構(gòu)絞成紹（一西）人抄口環(huán)兔境些1、撲人口焰狀況融寺2王、人夠口流煩動粗炒3、飲家庭乳結(jié)構(gòu)璃（二所）經(jīng)首濟環(huán)酬境諸1、戰(zhàn)消費鉗者個賭人可獨支配墓收入絮2、辯消費堪者支井出?；匠桑ㄈ_）政尿治法冷律環(huán)鍵境從1、末國際褲國內(nèi)效的政可治風(fēng)袋云影藝響消泥費與慘營銷侄行為蹈2、或政府傻的政鐘策引食導(dǎo)和綠調(diào)節(jié)蘭影響?zhàn)W銷售捎行為戰(zhàn)3、弱良好富的法夾律環(huán)錯境是誰市場器營銷金活動帶得以偶正常膛進行差的基波本保置證糾（四皮）自膨然環(huán)膜境鑒（五廈）技論術(shù)環(huán)昆境斥（六居）文穿化環(huán)黎境緩一、領(lǐng)房地咳產(chǎn)企紐業(yè)外慢部環(huán)顫境分呼析（顯機會工／威酷脅分叢析）句（一板）市都場機菌會分棕析咐所謂滔市場劣機會疤，是迅指某顛種特磚定的暢營銷途環(huán)境穿條件糕，在帶該營千銷環(huán)奸境條因件下澆，房季地產(chǎn)飾企業(yè)棚可以負(fù)通過你一定滿的營紀(jì)銷活算動創(chuàng)箭造利薯益。孤市場擇機會樸≠觀企業(yè)擦機會籍2、濫市場菌機會攜的特棒點圾（盟1抓）針未對性時雷（飲2畏）利召益性紫磚（糟3申）針赤對性混曾（尋4抓）利債益性狀3、恰市場附機會森的價赴值分散析膽（災(zāi)1惕）市慧場機示會的浸吸引燕力詠市場另機會作對房管地產(chǎn)胖企業(yè)呀的吸必引力描，是剃指企召業(yè)利謎用該做市場姜機會駛可能攔創(chuàng)造凱的最荒大利禮益圓反映侮市場崇機會介吸引衛(wèi)力的繞指標(biāo)攪主要姥有市流場需境求規(guī)溫模、賀利用圾率以匪及發(fā)糕展?jié)摵牧Αィㄌ?留）市榜場機待會的禽可行物性治市場剃機會數(shù)的可繳行性慢是指紋房地江產(chǎn)企桐業(yè)把膨握市府場機斤會并提將其窮轉(zhuǎn)化孫為具立體利嘉益的宰可能牧性。要市場如機會魯?shù)目删π行悦撚善笳讟I(yè)所敢面臨頭的內(nèi)至部環(huán)唐境條缺件、懂外部賤環(huán)境匆條件導(dǎo)兩方凳面所薯決定散。偽（貓3棕）市帖場機符會價湊值的羞評估根區(qū)域在Ⅰ孤為吸素引力危大，拒可行售性弱搖的市律場機餐會?；j該類貪市場扇機會池的價美值不咸會很氣大。批區(qū)域汗Ⅱ憐為吸梳引力踐、可吧行性閥俱強粘的市鐘場機武會。搖該類智市場離機會漏的價愛值最酒大。均區(qū)域新Ⅲ太為吸秤引力剛、可睡行性諸皆差植的市莊場機敢會。器該類隸市場拾機會扎的價丑值最屯低。至區(qū)域蠢Ⅳ洽為吸政引力鋒小，爭可行通性強蒙的市舞場機聾會。扶該類峰市場蘆機會差的風(fēng)暫險低休，獲唯利能權(quán)力也曬小。桑（二自）環(huán)職境威鄭脅分膽析盯對于饞區(qū)域?、裾T的威院脅，沈企業(yè)吹必須伯高度贈的重爹視并赴制定胡相應(yīng)澡的措繼施，餓避免換受到食損失族或?qū)⒑祿p失鏡降到旅最小村；對擾于區(qū)腔域兇Ⅱ倦和區(qū)央域袖Ⅲ區(qū)的威汽脅，瓦企業(yè)艘也要墻給予焦足夠腫的重毀視，積制定筍適當(dāng)線的應(yīng)搞變方錢案，泉避免糧受到欠損失銜或?qū)顡p失話降到善最小盆；對居于區(qū)犬域晨Ⅳ蠶的威奸脅，比企業(yè)翁可以鏟暫時照不采伙取措避施，吐但應(yīng)蒜關(guān)注維其變齡化。滿二、湯房地喊產(chǎn)企漸業(yè)內(nèi)竄部環(huán)享境分粒析（剝優(yōu)勢蚊／劣沈勢分批析）萍三、筆項目膠SW勤OT宰分析憤方法酒SW摟OT要是優(yōu)搬勢（礦St航re默ng熊th姐）、屑劣勢草（W松ea職kn猜es聰s）孟、機爹會（參Op佛po歸rt湖un迫it活y）捐和威卻脅（掛Th蓄re陶at倡s）單的總紡稱。雄S穿WO余T分關(guān)析是辣對房輝地產(chǎn)充項目搭內(nèi)外撲部條疲件的探各方艱面內(nèi)臂容進肢行綜給合和侮概括去，進噴而分宗析項趨目的紙優(yōu)勢泄和劣閥勢、枯機會滋和威距脅的帳一種見方法訊。老構(gòu)造晶項目購SW蠢OT笑分析辯矩陣守：承將調(diào)扛查得狐出的固各種凍因素握根據(jù)造輕重孫緩急硬或影瓜響程遲度等口用排脾序方學(xué)式，丘構(gòu)造僑SW壩OT疾分析虧矩陣愛，將親那些饞對項脂目發(fā)低展有線直接煩的、處重要旁的、欲大量績的、加迫切季的、用久遠楊的影救響因難素優(yōu)嘴先排效列出述來，馳而將恥那些藥間接藏的、知將要姨的、析少許喉的、繪不急擺的、文短暫棟的影筐響排柜列在予后面形。聾制定膝行動熟對策餐：主ＷＴ誼對策醋（最遣小與倉最小瘡對策滴）：水當(dāng)企賓業(yè)處誘于最券不利脈方面督，只丙能采侍取勢“切避短煉”薄戰(zhàn)略馬，尋世找環(huán)禾境中泥的其忘他機索會，黨即考弦慮劣盛勢因級素和槽威脅辣因素優(yōu)，目旋的是窮使這殿些因朱素影磚響都壇趨于坡最小梳。余ＷＯ像對策篩（最聾小與聽最大最對策何）：畢當(dāng)企椒業(yè)本戴身缺何少內(nèi)贊部實帥力來列利用最這種謀機會例時，返企業(yè)礦將面朗臨予“蹈避短粘”取和唱“費補短?！崩m(xù)兩種合戰(zhàn)略懷選擇腫，即彈著重芳考慮錄優(yōu)勢溫因素棒和機夾會因亦素，踐目的斜是努捧力使糧劣勢遣影響絞趨于塵最小濁，機紫會趨竭于最熱大，載使劣害勢不你成為脂機會味的障乞礙。滾ＳＴ艱對策廉（最做大與憐最小助對策妖）：醬當(dāng)企價業(yè)處擠于雖丟有長溉處，禮但外凝部環(huán)虜境不土利時兔，企削業(yè)應(yīng)津避開映這種售威脅魂，尋將找外久部環(huán)遲境中永的有侵利機犬會，敘即著單重考保慮優(yōu)吼勢因碼素和桶威脅瞧因素貪，目鋪的是灑努力舍使優(yōu)己勢因滑素影腰響趨釋于最筐大，釋使威盯脅因友素影筋響趨券于最季小，照用優(yōu)睛勢抵共消威樣脅。刺ＳＯ糧對策興（最袍大與磨最大死對策歌）：犯當(dāng)外宰部環(huán)杜境機豈會與蕉企業(yè)另長處對正好桂相一檢致時何，可得以制秤定最堅有利鳳的戰(zhàn)犯略，食發(fā)揮翅企業(yè)巾長處屯，取幅得優(yōu)至勢，碧即著虹重呼考慮爺優(yōu)勢燕因素訴和機筐會因賽素，酸目的驢是努侄力使賴這兩哄種因侄素都歇趨于吳最大振。凈第3白章熱房地很產(chǎn)市款場細(xì)撒分與船目標(biāo)講市場嶼選擇教房地聯(lián)產(chǎn)市簽場細(xì)便分，肌是指憶針對探房地云產(chǎn)項上目類軍型，秋在房聯(lián)地產(chǎn)躲市場風(fēng)分析濱和購敢買行乘為分券析的畫基礎(chǔ)文上，扇根據(jù)志市場稀細(xì)分筋的依朽據(jù)，習(xí)把房井地產(chǎn)壇市場梯總體易細(xì)分扭為若火干具澇有相帳似需村求和者欲望惹的細(xì)鹿分市辨場過韻程。尚（１萍）房蕉地產(chǎn)堡市場睜細(xì)分企與目漂標(biāo)市羞場營津銷觀德念是積一脈坡相承稠的。辜（２恒）房貝地產(chǎn)膊市場狼細(xì)分絮的依摩據(jù)是閣反映屑房地虎產(chǎn)市切場中結(jié)消費暗者或凱購買問者現(xiàn)話實需王求、掃欲望恥一系姨列細(xì)態(tài)分變降數(shù)。汗（3敲）通方過房茶地產(chǎn)疤市場侵細(xì)分暢，最賴終是侍要把套房地俘產(chǎn)市棗場中監(jiān)折買涉方總修體劃冠分為囑一個關(guān)需求錯欲望德相似民的消石費者?；蛸彶辟I者欲群。豐二、州房地搞產(chǎn)市歡場細(xì)憐分的顛作用派1、弓有利榴于房次地產(chǎn)改企業(yè)南發(fā)現(xiàn)碧和利烏用市此場營蠻銷機候會，瓶開拓筋新市燙場刪2、作有利貝于房繼地產(chǎn)末企業(yè)作集中我利用牽資源妄，提龍高競聾爭力偏3、醋有利溉于房富地產(chǎn)差企業(yè)摟制定撥和調(diào)絹整營屋銷策軌略，鼠增強很針對陶性骨4、郊有利手于房濟地產(chǎn)臥企業(yè)好滿足滾不斷瞎變化拐的消草費需陵要影三、舞房地晌產(chǎn)市商場細(xì)村分的煌原則貧1、蔥可衡雕量性準(zhǔn)2、先可進妻入性福3、揪可盈偽利性尖4、肆穩(wěn)定徐性輝四、樹房地考產(chǎn)市楚場細(xì)營分的牲依據(jù)磁（一滑）住散宅市訊場的漏細(xì)分賭依據(jù)讓1、衰地理商因素抹２、步人口閘因素絮3、腳心理寨因素尺4、禁行為匪因素挽（二躁）生米產(chǎn)經(jīng)偉營用答房市瘋場的側(cè)細(xì)分盞標(biāo)準(zhǔn)祝１、飾最終卸用戶散２、徒用戶匙規(guī)模羽五、隔房地藏產(chǎn)市喊場細(xì)縮分的援程序潔1、綠根據(jù)炸需要跡選定缺產(chǎn)品耍市場縮范圍鋪2、焰列舉蠅潛在評顧客地的基推本要哥求鍬3、椒分析辮潛在刪顧的叫不同姨需求散4、炕舍去丘潛在奇顧客練的不體同需蔥求膜５、爆為市扁場暫砌取名虧６、款進一閃步認(rèn)奴識各害分市停場的楚特點犯７、嶺測量解各分注市場涂的規(guī)飾模大弟小蹤房地灑產(chǎn)目耍標(biāo)市足場是扒指房購地產(chǎn)季企業(yè)腸在市兔場細(xì)常分的免基礎(chǔ)拐上，茶經(jīng)過萄評價雜和篩觀選后織決定異要進據(jù)入的幣那個撲市場蹈部分場，也駕就是佛房地日產(chǎn)企培業(yè)準(zhǔn)隸備用嗽其產(chǎn)羽品或短服務(wù)展來滿接足后抖組特儲定消睛費者躬。醫(yī)二、跌房地寬產(chǎn)目寺標(biāo)市抱場選藍擇的盯條件法1、延有一捏定的俘需求功和規(guī)降模扇2、殺有現(xiàn)約實的制支付根能力育3、圖細(xì)分揭市場芒的結(jié)聾構(gòu)吸詳引力拐4、勾企業(yè)澇的目程標(biāo)與穴實力并5、猴雄厚友、有殊一定躺的競飛爭優(yōu)毅勢炕6、援具有東盈利幟性竊三、聾房地懲產(chǎn)目念標(biāo)市徹場的竭范圍源1、任單一下市場推集中鞠模式續(xù)單一貨市場班集中鐵模式響，是饑指房討地產(chǎn)燈企業(yè)同只生緞產(chǎn)一尸種房鍬地產(chǎn)秒產(chǎn)品嘗，只尊供應(yīng)焰一個介顧客惡群。持單一菌市場旺集中防模式騎一般釀適用幫于規(guī)扔模較伐小，倉實力遵有限饞的房絡(luò)地產(chǎn)盛企業(yè)祖或初膚次進蒸入新斑市場也的大解型房他地產(chǎn)窩企業(yè)問。伐２、慚產(chǎn)品秀專業(yè)蠅化模允式齊產(chǎn)品天專業(yè)蕩化模聲式，撐是指另房地懂產(chǎn)企功業(yè)只犬生產(chǎn)基一種鍋房地押產(chǎn)，艇并向蜻各類鉛顧客衡銷售白這種構(gòu)房地悶產(chǎn)。寒單一花市場父集中抓模式株一般鈴適用進于規(guī)立模較虛小，弓實力績有限懂的房屯地產(chǎn)單企業(yè)牲或初沾次進莊入新賠市場著的大今型房切地產(chǎn)趟企業(yè)列。蘆３、械市場腹專業(yè)婆化模伶式戴市場坐專業(yè)勾化模希式，偶是指期專門榜為滿苦足某彎個顧細(xì)客群負(fù)體的卷各種宏需要吧而提拒供各租種房業(yè)地產(chǎn)溪產(chǎn)品鉗及其走相關(guān)漸服務(wù)妥。騙選擇卸這種單模式掉的企去業(yè)一弦般具湯有較淡強的軌營銷撞配套記能力踐，并君對某搜一顧討客群墻的利存益追鋪求有霧透徹笑的了望解。炮4、惠選擇泳性專壽業(yè)化榴模式樂選擇旋性專曬業(yè)化上模式悶，是稼指有站選擇徒地進區(qū)入若賤干細(xì)蠟分市塑場。豬追求檔市場的機會咳不斷示增長啊的企翻業(yè)往螞往選寫擇這雀一模凳式。葡５、煙完全株市場浙覆蓋肯模式薄完全培市場逗覆蓋粒模式擺，是霜指房皆地產(chǎn)各企業(yè)肚的各汪種房闖地產(chǎn)門產(chǎn)品啊滿足習(xí)各類柱顧客注群體番的需而求。奉謀求年市場張領(lǐng)導(dǎo)歐者地哨位的蠟企業(yè)季才采斧用這襲種模著式。闖四、覆房地仁產(chǎn)目的標(biāo)市頁場策訪略喪1、占無差療異性字市場羊營銷帆策略沾無差盲異性怠市場眼營銷帽策略昨，指而企業(yè)醬推出剛滿足糟各細(xì)襲分市草場共符性的奴單一鋤產(chǎn)品漠，并綠運用府單一蕉的市屬場營繼銷組諸合，至力求遍在一帝定程順度上致適合艱盡可盤能多尋的顧蠅客要基求。幣優(yōu)點瘦：有贏利于像標(biāo)準(zhǔn)呼化和行規(guī)模采建設(shè)灶，有肢利于惑企業(yè)仇提高盡工效副，降覽低開六發(fā)成削本和腦銷售鑄費用悼，可危用低婦價爭沖取更柱廣泛及的消刻費者韻?？萌秉c兵：顧剪客群灶的需傅要得械不到寺充分社滿足普。槳2、爽差異根性市漆場營滴銷策指略司差異脂性市跳場營季銷策存略，姜指企夫業(yè)針狡對不派同的堅細(xì)分已市場刪，設(shè)坦計不衛(wèi)同的駝營銷滴組合盡分別域滿足熄不同芳消費懲者的截需要羅。探優(yōu)點疫：能殺更好若地滿守足顧序客的點不同般需要仇，提萬高產(chǎn)喂品競痕爭力蛋，有擇利于蕩擴大澤房地榜產(chǎn)企瘦業(yè)的員銷售也額；彩如果夕房地順產(chǎn)企絹業(yè)在控幾個暢不同槳的細(xì)呢分市嚼場都績?nèi)〉萌ポ^好挪的經(jīng)帽營成滲果，校能樹跑立企登業(yè)的半形象悼；有聚利于擾分散紛經(jīng)營江風(fēng)險筒。盡缺點格：會多大幅規(guī)度增終加房譜地產(chǎn)瘋企業(yè)鹿的生裁產(chǎn)成逆本、傭銷售挺費用叨和管毒理費坐用。私3、態(tài)集中幫性市污場營傲銷策讀略罩集中偉性市突場營徑銷策項略，牧指企狀業(yè)將線整體名市場館細(xì)分早后，例選擇筍一個卵或少什數(shù)幾碎個細(xì)基分市乖場為悲目標(biāo)還市場套，而描是集稠中力潤量進怎入一仰個細(xì)蓮分市柏場，勢制訂邀一套脈營銷國方案殺，集賢中力腿量在侍目標(biāo)悠市場幻上開料展?fàn)I世銷活糠動。脫優(yōu)點奴：可尼以準(zhǔn)盤確地壞了解決顧客痰的需帽求，葬有針壞對性最地采商取營傾銷策蘋略；魂有利侄于房況地產(chǎn)狀集中慘使用朗有限讀的資孩金，剃充分拉發(fā)揮侵企業(yè)筆的資芒源優(yōu)緣勢；枕節(jié)省蜘各種校費用齒開支斧。挑缺點馳：經(jīng)鼠營風(fēng)扶險大蜓。脾市場襯定位走是指敬企業(yè)炕根據(jù)趣目標(biāo)踩顧客洋群關(guān)曲心的偵主要賀因素羞，并低比較猾競爭蘿者的口現(xiàn)有傷產(chǎn)品仙在市送場的搭位置脈來確次定本秩企業(yè)乏的產(chǎn)召品在悔市場摘上的已位置到。渣二、可市場樓定位故的方概法息1、鎮(zhèn)產(chǎn)品衫特色渡類型云定位良2、監(jiān)利益緊類型婆定位頭3、絡(luò)競爭扣者類浮型定亞位靈第4焰章茂消費珠者購恢買行灘為分肅析湖三、林影響我消費毅者需巴求的策因素習(xí)1、窄消費紡者收羞入水昆平的異變化井2、忌相關(guān)沾商品搬價格激的變撥化折3、冶消費宋者對普商品時偏好誦程度欺的變短化派4、來社會洞人口像數(shù)量攔及其弊構(gòu)成壤的變尼化慕5、沉消費睜者對帶未來散的預(yù)扶期鐮6、筋其他煩因素呈的變單化便二、班購買考動機李的特閃征惕1、戶購買施動機冠的驅(qū)兩動性得2、母購買融動機能的多嚴(yán)樣復(fù)鹽雜性機3、刷購買坦動機貫的內(nèi)如隱性影4、且購買煮動機賞的沖蔥突性妨5、侄購買痰動機湊的指監(jiān)向性壁三、衣購房譯動機之的種殊類奔（一仗）理承性的線購房贏動機舉理性鈔的購到房動城機是擁指消榆費者忽在購其房時鍋關(guān)注觀的內(nèi)諷容主肌要是館價格揉、質(zhì)誘量、疲售后棵服務(wù)闖等特久征。而常見敞的理欣性購走房動籃機有拾投資掉動機翁與自稅住動疾機。致（二式）帶且感情勞色彩久的購堤房動毫機輔影響繪房地碑產(chǎn)購決買行灑為的在因素個分析射1佛、心侮理因創(chuàng)素效2突、個攤?cè)颂亟B性濁3草、社稠會因凳素窄4喪、文俘化因命素見5滴、經(jīng)底濟因直素領(lǐng)第5混章驢房地鳥產(chǎn)營遇銷產(chǎn)駝品策欄略吧一、煮房地忠產(chǎn)整暴體產(chǎn)赤品的練概念鼻核心棵產(chǎn)品陰是房省地產(chǎn)談產(chǎn)品樂整體竟概念祝中的葡最基耳本層猴次，瓜用來破為消旗費者凳提供破最基銅本的撕效用狠和利僚益。釣有形指產(chǎn)品才是產(chǎn)蕩品的斷物質(zhì)鞋表現(xiàn)京形式穗，是胡房地辛產(chǎn)核球心產(chǎn)美品的繁載體居。它出是消協(xié)費者著可直駁接觀向察和虛感覺商到的旱內(nèi)容差。誤附加助產(chǎn)品揉是消培費者脖購買謠房地逝產(chǎn)產(chǎn)屠品時液所能續(xù)得到胳的附乞加服堪務(wù)和拐利益懇的總鐵和。防三個欄層次單的關(guān)豈系：批核心超產(chǎn)品姥是最滑基本鞋的層杜次，預(yù)但它叔必須皇通過描有形語產(chǎn)品謙表現(xiàn)牙出來機，在暗提供且有形鍬產(chǎn)品若的同相時，親還要飲提供訓(xùn)更為忘廣泛徹的附務(wù)加報