第一章電子教案

第一章緒論(電子教案)第一節(jié)物業(yè)管理的基本概念物業(yè)（一）物業(yè)的含義:物業(yè)是指人工形成、有使用價(jià)值和價(jià)值、有業(yè)主的建筑物與場(chǎng)地，包括為發(fā)揮其功能而配置的設(shè)施設(shè)備等。（二）物業(yè)的特征：◆物業(yè)的構(gòu)成主體是建筑物與相關(guān)場(chǎng)地；◆因?yàn)榻ㄖ锸侨斯ば纬?，所以，?yīng)具有使用價(jià)值和價(jià)值。◆物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)所有人。（三）物業(yè)的分類物業(yè)的分類可以從幾種角度劃分：1.按物業(yè)功能劃分,一般可以劃分為十大類物業(yè);2.按主輔劃分,可以劃分為主體物業(yè)和輔助物業(yè);3.按空間高度劃分,可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。4、按所有權(quán)性質(zhì)劃分，可劃分為如下幾種：1）、國(guó)有產(chǎn)權(quán);2）、集體產(chǎn)權(quán)；應(yīng)3）渠、私敘有產(chǎn)乏權(quán)。棗二、抹物業(yè)爆管理團(tuán)（一疑）管卵理的深概念領(lǐng)“式管理求”治的含診義是訊“駕管之惰理止”貌，即啊管束找的道憲理。仔（二辦）物惰業(yè)管怖理的紋定義鉤物業(yè)濱管理頑是指抹業(yè)主雅通過指選聘私物業(yè)杯管理鐵企業(yè)流，由棄業(yè)主思和物桂業(yè)管遵理企女業(yè)按腫照物筐業(yè)服謠務(wù)合沉同約萬定，乓對(duì)房饅屋及戀配套干的設(shè)欄施設(shè)蘭備和業(yè)相關(guān)舉場(chǎng)地贊進(jìn)行齒維護(hù)棗、養(yǎng)括護(hù)、蟻管理框，維軟護(hù)相協(xié)關(guān)區(qū)呢域內(nèi)汽的環(huán)隸境衛(wèi)匆生和愈秩序頓的活襪動(dòng)。塵（三鋸）物本業(yè)管塌理權(quán)胳的由隔來器首先冒，物挨業(yè)管鋒理企辭業(yè)的型管理康權(quán)來柏源于巴“欣業(yè)主駁承諾楊”污。館其次駝，物尖業(yè)管紋理企逢業(yè)的閑物業(yè)資管理添權(quán)來控源于價(jià)“露政府霸授予金”召。摟（四奏）物佩業(yè)管縱理的擋內(nèi)容乳物業(yè)萄管理胳服務(wù)隙的內(nèi)禮容一雁般包原括物褲的管拒理和脊人的版管理慈兩個(gè)愚方面陽，用殼圖表主示如角下(痕見圖曾1－呆1)膜：建筑物建筑物附屬設(shè)施設(shè)備附屬設(shè)施設(shè)備相關(guān)場(chǎng)地相關(guān)場(chǎng)地對(duì)建筑物不當(dāng)損毀行為對(duì)建筑物不當(dāng)損毀行為對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為妨礙公共秩序行為妨礙公共秩序行為束圖1籍-1暈物業(yè)灘管理皇內(nèi)容畢圖示使三、胞物業(yè)亞管理究服務(wù)領(lǐng)的特艙征貓（一扁）專鑄業(yè)性腳（二兼）持冶續(xù)性拜（三漫）可漠靠性翠第二窗節(jié)層物鳥業(yè)管瓣理的璃產(chǎn)生淹與發(fā)霧展雁一、周現(xiàn)添代物漁業(yè)管厘理的杯產(chǎn)生譯一般油認(rèn)為佛，現(xiàn)概代物喜業(yè)管晉理起省源于監(jiān)19酬世紀(jì)島60厭年代魄的英添國(guó)。踏但是椅，也椅有人精認(rèn)為漠，真賊正意鐮義上隨現(xiàn)代腸物業(yè)廉管理窯的產(chǎn)餡生，吉應(yīng)該欄形成食于美獻(xiàn)國(guó)。餅二、尚我蹈國(guó)物逮業(yè)管學(xué)理的脂產(chǎn)生綿與發(fā)朗展救我國(guó)調(diào)物業(yè)慧管理年是在歇住房宮制度鐮改革衰帶來立的房它屋產(chǎn)徐權(quán)格探局變答化、膊房地僑產(chǎn)綜送合開旗發(fā)帶藏來的跡大規(guī)竿模住贏宅小之區(qū)建雨設(shè)，照從而幫推動(dòng)辨房屋虧管理菌體制貓變革父的背醒景下沒產(chǎn)生習(xí)和發(fā)畫展起止來的荒。辣(一麥)跨公播有住棵宅及激其管暗理模怖式勵(lì)(磁二)離新情型物頂業(yè)管叮理模轟式的帽產(chǎn)生穗19媽81濟(jì)年3候月1換0日抹，深陶圳市疑第一閑家涉穴外商柿品房戚產(chǎn)管甩理的凳專業(yè)碰公司請(qǐng)——蘋深圳叛市物頭業(yè)管占理公贏司掛衫牌成士立。突（三畫）我夕國(guó)物顫業(yè)管殺理的遞發(fā)展示19組94烘年，豈建設(shè)末部頒副布了映第3胖3號(hào)朝部長(zhǎng)下令，榴即《擔(dān)城市客新建催住宅逐小區(qū)礎(chǔ)管理影辦法康》，睬確立陳了物右業(yè)管瓣理新腎體制棵;遷19般95包年，唇建設(shè)史部在吉青島翼召開蝕了全記國(guó)第靜一次述物業(yè)艱管理蛛工作雀會(huì)議即;飲19玩97疫年，悔建設(shè)雹部在戴大連燦召開赤了第北二次職全國(guó)斜物業(yè)號(hào)管理器工作說會(huì)議村;渣19收99險(xiǎn)年，侄建設(shè)咳部在排深圳借召開附了全厲國(guó)第蚊三次攪物業(yè)裹管理顆工作夸會(huì)議狗;撞從1猜99笨5年婦開始配，建吩設(shè)部戰(zhàn)還在掙全國(guó)餅開展罰城市殼物業(yè)僑管理距優(yōu)秀素示范壯小區(qū)獎(jiǎng)和優(yōu)耐秀市押長(zhǎng)的鋸表彰堵活動(dòng)怖;步20刻00易年，助中國(guó)件物業(yè)娃管理肆協(xié)會(huì)合成立冤。戰(zhàn)經(jīng)過憤二十旨年的新努力織和發(fā)吸展，藍(lán)物業(yè)勇管理臺(tái)在我費(fèi)國(guó)逐架漸得址到廣振大居貢民的婚認(rèn)同緞，并好已成欺為人宅們購(gòu)捎房時(shí)茶考慮叉的重閣要因青素。輕三、行我國(guó)焦物業(yè)刪管理附在社堪會(huì)經(jīng)屯濟(jì)中獄的地淹位與籌作用征(怨一)影良齒好的服物業(yè)冒管理療服務(wù)盟，可玉以提牽升物爽業(yè)的以價(jià)值費(fèi)(培二)貞良態(tài)好的毅物業(yè)違管理貪服務(wù)哭，有玻利于遲促進(jìn)租經(jīng)濟(jì)南增長(zhǎng)擦（三科）良遞好的魂物業(yè)竿管理深服務(wù)炒，有郊利于貼提高冠人民經(jīng)群眾渠的居絹?zhàn)∩突钯|(zhì)蠶量。虛（四抬）物貓業(yè)管源理的沉發(fā)展食擴(kuò)大瞎了城鑼市勞番動(dòng)力敘就業(yè)蝶的范霧圍暈（五分）良便好的暮物業(yè)廣管理釀?dòng)欣塾诰S奸護(hù)社鉛區(qū)穩(wěn)微定圣第三覽節(jié)鍋物業(yè)瞞管理獵市場(chǎng)議一、惑物業(yè)甚管理矛市場(chǎng)躍的含贈(zèng)義頓（一鑄）坦“寒市場(chǎng)億”畫的含刻義潑所謂弓“眉市場(chǎng)蒼”坐，是漆指嚷“庸商品愧交易熱的場(chǎng)般所買”雁或柴“遍商品它行銷門的區(qū)董域恢”辦。憲（二序）物植業(yè)管晉理市洪場(chǎng)的寒定義犧所謂舉物業(yè)號(hào)管理援市場(chǎng)幸，是鄙指艘“嫂物業(yè)符管理禽服務(wù)胞”珍作為抽一種進(jìn)“眠商品辛”安進(jìn)行妥交換缸的市烈場(chǎng)。陳(沒三)辜物厲業(yè)管歪理市民場(chǎng)的烏架構(gòu)切在房屋地產(chǎn)席市場(chǎng)辯交易絞中，旋主要婚存在銷兩種堪交易笛形式灶：出繳售或蠻出租陡。因嫁此，艷物業(yè)答管理初市場(chǎng)鐮的架注構(gòu)依異據(jù)出犬售和咱出租矩的物誼業(yè)不時(shí)同而促有所婚差異急，見恢圖1風(fēng)-2常.出獄租房拾屋的駕物業(yè)給管理寶市場(chǎng)臟架構(gòu)籃圖1廁－2廣和圖疤1－讓3出串售房耕屋的減物業(yè)壤管理蹤市場(chǎng)煉架構(gòu)禍圖示飽。業(yè)主業(yè)主緣聘用箏掩齒恩抱旦塔右雙密柳揭呈擺針桃鄰頌改聘交接球圖1緒-2露.啄出租擱房屋茅的物視業(yè)管首理市值場(chǎng)架蛾構(gòu)圖海示擁圖1稻-3仇出泊售房畢屋的匪物業(yè)瓣管理豪市場(chǎng)擺架構(gòu)黃圖示喬二、嘩物業(yè)培管理蕉“技委托顆－代石理他”成關(guān)系叮(一酸)后物業(yè)斷管理凡“丟委托數(shù)－代棚理血”錫的含脹義水所謂世“叛委托景”侄，是謠指受卻托人嘆以委念托人麥的名賊義和客費(fèi)用棕為委將托人逆辦理攜委托效事務(wù)翠，委厘托人屠支付央約定溫報(bào)酬搶（或供不付平報(bào)酬副）的揭活動(dòng)派。屋所謂魔“享代理牧”硬，是蜂代表老他人呈從盲事某盈項(xiàng)活竄動(dòng)。鏡在物亭業(yè)管輔理實(shí)末踐中如，助“景權(quán)在嗎業(yè)主粥”言的原勢(shì)則是穩(wěn)不能純動(dòng)搖顫的，洽所以囑在物夸業(yè)管輕理的物委托所—私代理納關(guān)系盯中，拴是通菊過合鴿約關(guān)蚊系來圣體現(xiàn)翻的。剛（二皇）物炭業(yè)管含理址“戶委托扁－代狐理吃”蓋鏈拔以現(xiàn)謠代物匙業(yè)管得理體本制中趙最具螞代表矮性的哥住宅閑小區(qū)位為例代，可眨以勾浪畫出稅以下貢代理賀鏈圖膊示。物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層員工眾多小業(yè)主物業(yè)公司/專業(yè)公司操作層員工眾多小業(yè)主美服務(wù)固提供↓↑業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)↓↑物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)物業(yè)公司/專業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)銹獅返漸且顆籃村亮直盒清聘頌請(qǐng)腎禽拐懸作他膊衫喝永喜圖貞1－板4胳委托您－代京理鏈握?qǐng)D示鍵(焰三)江左閥右物鏡業(yè)服場(chǎng)務(wù)效橫果的和因素裝在物學(xué)業(yè)管逗理壯“盆委托石－代士理能”課鏈中屑，左版右其者服務(wù)恒效果關(guān)的至合少有竿四個(gè)屆關(guān)鍵評(píng)點(diǎn):私1、步產(chǎn)權(quán)最利益抱;領(lǐng)2、處監(jiān)督漲距離迷;道3、貧激勵(lì)責(zé)手段憑;婆4、像行為形能力嗚。手三、速物業(yè)偶管理鐵市場(chǎng)罪“借需求蜜－供迎給袋”仇關(guān)系渾(一握)楚需求應(yīng)表與艇需求閱曲線P剖圖示見楚需梳求曲給線伙(二查)古供給愉表與煎供給手曲線拌加背宜竄繁上P哄圖示玩查供給耍曲線卸（三冤）親供給江與需拾求的運(yùn)均衡猛在市蚊場(chǎng)上笛發(fā)生伐作用睡的力春量彼舒此相下等時(shí)寧候的魂那個(gè)奮價(jià)格姨和數(shù)肝量水絮平，宣就是狠市場(chǎng)拼價(jià)格狀均衡丸。骨圖示失志均衡表價(jià)格底處于震供給略和需壯求相倍等的深交點(diǎn)傭在競(jìng)鞏爭(zhēng)的禁市場(chǎng)起上，畢這個(gè)耐均衡澇價(jià)格及必然輝位于裝供給油曲線乖和需扣求曲騙線的襯交點(diǎn)孕上。香當(dāng)供栽給曲游線或碗需求顆曲線雄移動(dòng)橋時(shí)，脫均衡風(fēng)價(jià)格晌也會(huì)遣變動(dòng)席，見威下圖抗:堵（端a減）供拼給的六移動(dòng)隱壯唇列未吸旦鉛怕衰避虧管（扔b閉）需艦求的聲移動(dòng)步圖示洋當(dāng)度供給扭曲線臂或需舉求曲挖線移茂動(dòng)時(shí)徹，均勒衡價(jià)幫格也骨會(huì)變奮動(dòng)饞(四辰)伸物業(yè)異管理晴的供服需狀將況。傾1、暖物業(yè)忙管理涉需求盜的數(shù)醫(yī)量擴(kuò)貍張與梅質(zhì)量療提高冠，應(yīng)次該與績(jī)房屋托商品森化程議度、漁國(guó)民如收入挖增長(zhǎng)案水平滾呈正帝相關(guān)含關(guān)系抖；病2、桃從趨差勢(shì)看囑，這仰種擴(kuò)菠張與兩提高檢具有國(guó)不可隨逆轉(zhuǎn)立性，形即房組屋商輛品化西程度焦越高廳、人活民的艘生活卡水平柏越高訊，對(duì)復(fù)物業(yè)江管理攤的需艘求越廈多，平服務(wù)塑質(zhì)量煉要求臟越高搬；親3、遭因低撫價(jià)位冊(cè)需求貓引致歡的低叨檔次術(shù)供給近，往端往會(huì)穩(wěn)形成當(dāng)一種蝶幻覺地，認(rèn)晝?yōu)槲锒鴺I(yè)管免理是袖可有濤可無斬的；淹4、小因低谷檔次腿供給住能容靈納低孤素質(zhì)永員工省，往墻往會(huì)宰形成煌一種喉誤解叢，認(rèn)惰為物媽業(yè)管危理無鄙需多密少知泥識(shí)和擋技能骨；狂5、犬發(fā)展刺中國(guó)樓家的沃低素軟質(zhì)勞箱動(dòng)力盲過剩截，規(guī)連定了殿低檔則次供刊給過賊剩，滲卻使擊高檔篇次物瓦業(yè)管氧理變燦成了適一種舟稀缺棄物品泛。揀四、渴物業(yè)細(xì)管理葬服務(wù)贊的價(jià)鴨格決具定歲(竟一)協(xié)市鑄場(chǎng)競(jìng)