2022年上海房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬卷二

2022年上海房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬卷(2)

本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,

60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，只有一

個(gè)最符合題意)

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)，不正確的是

O

A.由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理

B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D.投資流動(dòng)性好

2.投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)

投資—的重視。

A.各異性

B.適應(yīng)性

C.相互影響性

D.專業(yè)管理依賴性

第1頁(yè)共19頁(yè)

3.下列不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是_。

A.保險(xiǎn)費(fèi)

B.房產(chǎn)稅

C.法律費(fèi)

D.貸款利息

4.銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于—風(fēng)險(xiǎn)。

A.信用

B.管理

C.法律

D.操作

5.某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)

物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有

A.位置固定性

B.各異性

C.適應(yīng)性

D.相互影響性

6.某家庭欲購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為25萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為6000

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元，準(zhǔn)備用月收入的30%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期

限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%o則該家庭的首付

款額是—元。

A.34000.00

B.83265.38

C.87867.78

D.91022.12

7.對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是

A.服務(wù)市場(chǎng)

B.合格有效市場(chǎng)

C.有效市場(chǎng)

D.潛在市場(chǎng)

8.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈—波動(dòng)的趨勢(shì)。

A.向下

B.平穩(wěn)

C.不穩(wěn)定

D.向上

9.現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的—分析。

第3頁(yè)共19頁(yè)

A.財(cái)務(wù)盈利能力

B.清償能力

C.資金平衡情況

D.營(yíng)運(yùn)能力

10.銀行為某家庭提供年利率為6%、按月等額償還的10年期個(gè)人

住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最

后一個(gè)月的還款額中的本金額是—元。

A.1428.74

B.1475.37

C.1482.74

D.2000.00

11.新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道，不包括—資金。

A.政府政策性

B.資產(chǎn)變現(xiàn)

C.企業(yè)入股

D.個(gè)人入股范圍

12.在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的階

段為一階段。

第4頁(yè)共19頁(yè)

A.租金增長(zhǎng)率上升

B.新增供給小于新增需求

C.新開(kāi)工項(xiàng)目增加

D.租金增長(zhǎng)率下降

13.企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)

市場(chǎng)選擇模式是—模式。

A.單一市場(chǎng)集中化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.市場(chǎng)專業(yè)化

D.全面覆蓋

14.已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬(wàn)元；折現(xiàn)

率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬(wàn)元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是

O

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%

15.在房地產(chǎn)銷(xiāo)售量預(yù)測(cè)中引用愈來(lái)愈近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改

第5頁(yè)共19頁(yè)

平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是

O

A.簡(jiǎn)單平均法

B.移動(dòng)平均法

C.加權(quán)移動(dòng)平均法

D.指數(shù)平滑法

16.銀行為某家庭提供了年利率為6%、按月等比遞增償還、期限

為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2%,首期償

還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是一元。

A.1843.86

B.1847.55

C.2279.87

D.2291.27

17.某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為607元，其中4073元為借貸資金，

余款由購(gòu)買(mǎi)者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的

稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)

價(jià)值增長(zhǎng)率為2%,則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為

A.7.1%

B.12.0%

第6頁(yè)共19頁(yè)

C.13.1%

D.19.1%

18.下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表述，正確的是

A.企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次

B.經(jīng)營(yíng)收入:銷(xiāo)售收入+出租收入

C.銷(xiāo)售收入;土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入

D.可分配利潤(rùn);稅后利潤(rùn)-未分配利潤(rùn)

19.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括

A.建筑安裝工程費(fèi)

B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

C.土地費(fèi)用

D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

20.某開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如

果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是

A.隨行就市定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法

D.挑戰(zhàn)定價(jià)法

第7頁(yè)共19頁(yè)

21.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般

將空置率歸為_(kāi)。

A.時(shí)間類參數(shù)

B.融資類參數(shù)

C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

D.收益類指標(biāo)

22.反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為

A.房地產(chǎn)平均價(jià)格

B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

23.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是

A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B.獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益

C.直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

D.間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

24.房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括—分析。

第8頁(yè)共19頁(yè)

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤(rùn)水平

D.最高土地取得價(jià)格

25.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述，正確的是_。

A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣

B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來(lái)確定

C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣

D.是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有多個(gè)

符合題意）

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括的類型有。。

A.產(chǎn)品調(diào)查

B.價(jià)格調(diào)查

C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查

D.促銷(xiāo)策略調(diào)查

E.分銷(xiāo)渠道調(diào)查

第9頁(yè)共19頁(yè)

2.房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括。。

A.投資機(jī)會(huì)尋找

B.市場(chǎng)分析

C.投資機(jī)會(huì)篩選

D.規(guī)劃設(shè)計(jì)

E.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

3.寫(xiě)字樓分類在我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照寫(xiě)字樓

。進(jìn)行分類。

A.所處的位置

B.自然或質(zhì)量狀況

C.樓層結(jié)構(gòu)

D.收益能力

E.面積規(guī)模

4.

在下面所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i和P,求F,采用復(fù)利系

數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法表示，正確的是0。

A.F=5A-P

第10頁(yè)共19頁(yè)

B.F=A(F/A,i,5)-P

C.F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)

D.F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6)

E.F=[A(P/A,i,5)-P](F/P,i,6)

5.市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目可分為0。

A.試探性調(diào)查

B.基礎(chǔ)性調(diào)查

C.背景性調(diào)查

D.因果性調(diào)查

E.描述性調(diào)查

6.產(chǎn)品屬性是影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的重要因素，根據(jù)消費(fèi)者對(duì)不

同屬性的重視程度，可以分為。市場(chǎng)，相應(yīng)的就會(huì)形成不同偏

好的細(xì)分市場(chǎng)。

A.同質(zhì)偏好

B.個(gè)別偏好

C.分散偏好

D.集群偏好

E.同量偏好

7.企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括0。

第11頁(yè)共19頁(yè)

A.銷(xiāo)售百分比法

B.目標(biāo)任務(wù)法

C.談判法

D.量力而行法

E.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法

8.在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用

Oo

A.單元估算法

B.多元估算法

C.單位指標(biāo)估算法

D.概算指標(biāo)法

E.工程近似匡算法

9.下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有0。

A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

B.價(jià)值定價(jià)法

C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

D.隨行就市定價(jià)法

E.挑戰(zhàn)定價(jià)法

第12頁(yè)共19頁(yè)

10.凈租的形式一般有0。

A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

C.所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，都由租戶直接支付

D.租戶的租金可按不同時(shí)間支付給業(yè)主

E.租戶應(yīng)與業(yè)主制定出一個(gè)有準(zhǔn)確數(shù)量的上限

11.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有0。

A.空置損失

B.租金損失

C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

D.潛在毛租金收入

E.其他收入

12.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售其商品房

的說(shuō)法，正確的有

A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式

B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

第13頁(yè)共19頁(yè)

13.的制度安排來(lái)降低信息成本

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊

B.大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)

租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首

席代理和分代理

D.無(wú)論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

及早介入

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),

提供服務(wù)并獲取收益

14.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有

A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

B.獲取項(xiàng)目所需土地

C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)

D.提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)

E.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)

15.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有

第14頁(yè)共19頁(yè)

o

A.土地

B.勞動(dòng)力

C.資本

D.環(huán)境

E.經(jīng)驗(yàn)

16.采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有_。

A.開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位

B.開(kāi)發(fā)商難以估算成本

C.開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

D.開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力

E.開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處

17.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔

案應(yīng)包括

A.工程質(zhì)量保修書(shū)

B.可行性研究報(bào)告

C.竣工圖

D.竣工驗(yàn)收備案表

E.住宅使用說(shuō)明書(shū)

第15頁(yè)共19頁(yè)

18.開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括—等。

A.保險(xiǎn)合同

B.分包合同

C.銷(xiāo)售合同

D.加工合同

E.勘察設(shè)計(jì)合同

19.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有

O

A.土地

B.勞動(dòng)力

C.資本

D.經(jīng)驗(yàn)

E.環(huán)境

20.工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容包括控制和管理兩個(gè)方面，其中管理

是指O

A.進(jìn)度管理

B.投資管理

C.合同管理

第16頁(yè)共19頁(yè)

D.安全管理

E.質(zhì)量管理

21.投資機(jī)會(huì)選擇主要包括o

A.投資設(shè)想

B.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

C.了解市場(chǎng)供求關(guān)系

D.細(xì)化投資設(shè)想

E.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

22.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔

案應(yīng)包括o

A.工程質(zhì)量保修書(shū)

B.可行性研究報(bào)告

C.竣工圖

D.住宅使用說(shuō)明書(shū)

E.竣工驗(yàn)收備案表

23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件包