物業(yè)能耗管理制度

#/14各管線老化情況（是否有過載或跑水、漏水風(fēng)險情況或風(fēng)險等），發(fā)現(xiàn)的問題拍照記錄，排查完畢后形成報告明確整改方案和責(zé)任人，限期整改。正式交接時，應(yīng)該提前確定能耗承擔(dān)主體及時間，在約定時間雙方共同對所有計量表進(jìn)行抄錄，按照要求完成交接或過戶手續(xù)，雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。項目接收后15天內(nèi)，工程維修負(fù)責(zé)人建立計量臺賬（《外單位（個人）用電（水）情況登記表》和《能耗統(tǒng)計表》），對所有計量裝置信息進(jìn)行統(tǒng)計匯總，統(tǒng)計信息包括但不限于：①用戶名；②用戶編號；③表號；④使用起始時間（物業(yè)公司開始承擔(dān)能耗的時間）；⑤底數(shù)（起始時間計量裝置讀數(shù)），計量臺賬報公司運營管理部備案。根據(jù)計量臺賬制定能耗統(tǒng)計匯總方案，自用能耗、公共能耗、業(yè)務(wù)合作能耗、市政公用能耗每月都能夠獨立并精確統(tǒng)計。自用能耗管理自用能耗用戶的管理資料應(yīng)該齊全、有效并且持續(xù)性的；新項目接收建立計量臺賬時必須確保所有自用能耗用戶均有登記，包括住宅室內(nèi)、地下室、商鋪等業(yè)主或使用人固定且長期的能耗使用；每月根據(jù)供電局或自來水公司等單位抄表時間同步抄表，之后對各用戶分表和總表數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，檢查損耗情況是否合理（一般在5%以內(nèi)），對各用戶分表進(jìn)行對比分析，重點關(guān)注用量極高或極低的用戶，關(guān)注能耗用量較大的用戶（如：飯店、洗車行、網(wǎng)吧等），發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報、檢查并處理；對于飯店、洗車行等用水大戶，每月最少兩次對其消防給水設(shè)施進(jìn)行檢查。4.3.1.8公共能耗管理公共能耗的圖紙及管理資料應(yīng)該齊全、有效；項目維修人員熟悉公區(qū)能耗使用情況，使用量較大、容易造成浪費的能耗點必須每天巡查（如：利用球閥進(jìn)行補(bǔ)水的自來水補(bǔ)水裝置、消防補(bǔ)水裝置、中水補(bǔ)水裝置，地下車庫照明、路燈照明等）；每月根據(jù)供電局或自來水公司等單位抄表時間同步抄表，之后對各系統(tǒng)能耗用量進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)用量波動較大時，必須立即檢查原因，發(fā)現(xiàn)問題及時上報處理；4.3.1.8.4配電室、水泵房等區(qū)域在顯眼位置張貼能耗對比圖，可以更直觀地觀察能耗波動情況，提示相關(guān)人員注意節(jié)能降耗。能耗柱狀圖示例：XX項目XX區(qū)域用水/電量對比業(yè)務(wù)合作能耗管理項目業(yè)務(wù)合作需要使用水電的應(yīng)提前查看現(xiàn)場，安裝施工方案需經(jīng)工程維修主管和項目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；施工完成經(jīng)工程維修主管驗收通過后可以正式啟用；業(yè)務(wù)合作能耗每月根據(jù)供電局或自來水公司等單位抄表時間同步抄表，之后進(jìn)行分析對比，發(fā)現(xiàn)問題及時上報處理。市政公用能耗管理項目接管驗收時應(yīng)提前確定哪些地方屬于市政公用類能耗；因市政公用類能耗用量一般較大，需明確各階段承擔(dān)主體；市政管理單位開始運營使用前雙方共同抄錄計量底數(shù)，并簽訂用水（電）協(xié)議，提前約定結(jié)算時間（最好一月結(jié)算一次）；正常使用后每月根據(jù)供電局或自來水公司等單位抄表時間同步抄表，之后分析用量是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時上報處理。項目接收后1個月內(nèi)（特別是老項目），對于無法確定用戶、無法確定用途、無法計量的能耗使用點上報運營管理部，按要求關(guān)閉開關(guān)閥門并粘貼封簽（必要時可將其拆除）；項目接收后2個月內(nèi)（特別是老項目），增加對自用能耗、公共能耗、業(yè)務(wù)合作能耗、市政公用能耗等抄表頻次（20天一次，必要時10天一次），計算分析對比確保其用量正常，發(fā)現(xiàn)異常及時上報、檢查并處理。4.3.1.13項目每月抄表后，填報月度《能耗報告》，每月25日前報運營管理部備案，提報數(shù)據(jù)必須真實、有效，且經(jīng)項目負(fù)責(zé)人審核。4.3.2能耗控制項目根據(jù)本地區(qū)本項目實際情況結(jié)合本管理辦法制定具體的能耗管控措施，加強(qiáng)能耗使用的控制，規(guī)范管理，提高使用效率，減少能耗用量。加強(qiáng)培訓(xùn)，使每個人都養(yǎng)成節(jié)能降耗的良好習(xí)慣，形成節(jié)約意識和風(fēng)氣。能耗控制常用措施序號降耗管理分類節(jié)能降耗管理措施備注1景觀水系能耗控制1、假期、周末等重要日期設(shè)備開關(guān)時間為9:00-11:0016:00-18:00（常規(guī)日可視情況關(guān)閉，開發(fā)單位有特殊要求的依開發(fā)單位要求執(zhí)行）；2、每月抄表結(jié)束后檢查結(jié)合兩期能耗數(shù)據(jù)讀數(shù)進(jìn)行防漏檢查；3、銷售案場半月清洗1次，全委項目每季度清洗1次；4、噴泉噴射高度因設(shè)計情況執(zhí)行，檢測標(biāo)準(zhǔn)為噴射水系不超出水池外。2照明系統(tǒng)能耗控制1、公共車庫、樓梯、大堂、架空層等區(qū)域開關(guān)設(shè)置常閉、常開紅藍(lán)點標(biāo)識管理（紅點常開、藍(lán)點常閉、紅藍(lán)相間白天常閉晚上常開）；2、路燈安裝時控器，根據(jù)當(dāng)?shù)丶竟?jié)、氣候控制開啟，（原則上每日照明時間夏季控制在7小時內(nèi)，冬季控制在10小時內(nèi)）；3、車庫出入口或天井照明燈管可更改回路開關(guān)，白天采

取自然采光替換照明。3電梯設(shè)備能耗控制1、電梯內(nèi)夏季空調(diào)溫度開啟控制26度，冬季關(guān)閉開啟鮮風(fēng)替代（電梯內(nèi)有空調(diào)的情況）；2、全委項目雙梯單棟入住率未達(dá)到40%實行單梯使用管理（建議）；3、電梯內(nèi)風(fēng)口（空調(diào)過濾網(wǎng)）每月清洗一次；4、全委項目雙梯實行夜間凌晨12:00后單梯運行（建議）；5、電梯內(nèi)筒燈、射燈類照明更換為單個LED等照明。4綠化設(shè)備能耗控制1、綠化區(qū)公共水龍頭改裝為鑰匙開啟管理；2、綠化接口管理統(tǒng)一使用插口式裝置設(shè)備；3、綠化澆灌時間規(guī)定為日出之前和日落之后（建議，必須控制在早上和傍晚）；4、按照澆灌標(biāo)準(zhǔn)草坪濕度地下土壤10厘米，樹木濕度地下土壤20厘米。5崗?fù)つ芎墓芾砜刂?、室外溫度超過30度崗?fù)た照{(diào)設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)26度，室外氣溫低于10度崗?fù)た照{(diào)設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)23度，其他時間禁止開啟；2、對講機(jī)、電筒等充電完成關(guān)閉充電插板；3、崗?fù)?nèi)照明燈開關(guān)使用標(biāo)準(zhǔn)與路燈管理標(biāo)準(zhǔn)一致；

4、崗?fù)た照{(diào)過濾網(wǎng)每月清洗一次。6業(yè)務(wù)合作能耗控制1、多種經(jīng)營單獨安裝計量表按月進(jìn)行核算；2、電信基站、寬帶合作單位等付費周期較長的單位在合作初期根據(jù)使用情況預(yù)估用水（電）量，預(yù)付一部分水電費；3、業(yè)務(wù)合作能耗核算單價應(yīng)按照商業(yè)用水、電單價進(jìn)行核算，報公司審批后執(zhí)行。7外部管理能耗控制1、定期抄表檢查偷電、偷水行為；2、巡查電動車未計費私自充電；3、檢查未計量施工單位私接電線、水管；4、檢查裝修期間業(yè)主使用公共電源；5、外單位使用能耗費用支付渠道清查。8辦公后勤能耗控制1、辦公設(shè)施設(shè)備空調(diào)、水龍頭、沖水器、照明控制開關(guān)安裝節(jié)能節(jié)能標(biāo)識；2、外出辦事、休息日等長時間不使用辦公設(shè)備，應(yīng)關(guān)閉辦公設(shè)備的電源開關(guān)，拔下電源插座；3、辦公區(qū)域和宿舍區(qū)域設(shè)置照明開關(guān)常開、常閉標(biāo)識；4、其他參照《工程管理制度》-“安全、節(jié)約用電管理”要求執(zhí)行。機(jī)房能耗管理措施1、機(jī)房溫度降溫每日早晚采取開關(guān)窗戶，利用外界條件和風(fēng)扇結(jié)合降溫；

92、機(jī)房每日巡查時開啟機(jī)房照明，離開時關(guān)閉（必要時預(yù)留少量燈管照明）；3、排風(fēng)系統(tǒng)根據(jù)季節(jié)情況合理使用，非夏季時間盡量不開啟使用；10能耗管理制度措施1、消防水表每日計量檢查對比數(shù)據(jù)；2、每周六夜間20:00進(jìn)行各樓棟照明開啟情況檢查；3、每月各計量數(shù)據(jù)檢查對比；4、每月10日利用電筆檢查設(shè)備通電情況；5、每月25日項目全員能耗分析會；6、每季度評項目節(jié)能標(biāo)兵和耗能黑名單（建議，并有相應(yīng)獎懲）；7、每季度對項目社區(qū)節(jié)能減排進(jìn)行推廣宣傳。4.4能耗費用管理4.4.1自用能耗費用4.4.2.1抄表計費4.4.2.1.1項目自用能耗由物業(yè)公司代收的，維修工每月與抄表員溝通，同步抄表；維修負(fù)責(zé)人核實抄表信息無誤后，交項目負(fù)責(zé)人和收費員；收費員根據(jù)能耗用量和單價計算費用，交客服部負(fù)責(zé)人；客服部負(fù)責(zé)人安排各區(qū)域客服管家通知、收費；4.4.2.1.5自用能耗的收費周期為15天，自抄表后5日內(nèi)需將收費信息通知到業(yè)主或使用人，抄表10日后仍然沒有交費的下書面通知（通知內(nèi)提5醒日內(nèi)仍然沒有交費將限制其使用），抄表15日后仍然沒有交費的，由客服部負(fù)責(zé)人將欠費明細(xì)（特殊情況列明欠費理由）交項目負(fù)責(zé)人，項目負(fù)責(zé)人安排維修負(fù)責(zé)人停水、停電（開關(guān)或閥門處粘貼封簽）；4.4.2.1.6自用能耗欠費超過1個月的，項目需將欠費明細(xì)報至公司財務(wù)（特殊情況列明欠費理由）；4.4.2.1.7項目收費員負(fù)責(zé)自用能耗費用代收執(zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.2.2預(yù)付費4.4.2.2.1項目自用能耗由物業(yè)公司代收，且采用預(yù)付費系統(tǒng)的，由收費員負(fù)責(zé)費用的收取和充值，項目需另外指定1人臨時負(fù)責(zé)費用的收取和充值（收費員不在時）；4.4.2.2.2預(yù)付費系統(tǒng)的管理員賬號由公司財務(wù)部控制，收費員等使用操作員賬號進(jìn)行充值，操作員賬號專人專用，人員調(diào)崗或離職時需辦理移交手續(xù)，密碼每3個月更改一次，不得使用“0…0”、“1…1”、“1…6”等重號、連號或有規(guī)律易于破解的數(shù)字作為密碼；每次收費充值都要進(jìn)行登記，登記內(nèi)容包括但不限于以下信息：充值人員姓名、房號、聯(lián)系電話、充值金額、日期及操作人員姓名等；項目收費員每月20日從系統(tǒng)中打印前1月充值明細(xì)和匯總與收費明細(xì)進(jìn)行核對，核對無誤后交公司財務(wù)部和項目負(fù)責(zé)人備案。為彌補(bǔ)設(shè)備及管線運行損耗，代收自用能耗的核算單價需在代繳單價基礎(chǔ)上進(jìn)行上浮，居民類上浮不低于5%，商業(yè)或其他類上浮不低于20%，代收核算單價需經(jīng)總經(jīng)理審批方可執(zhí)行；財務(wù)部對物業(yè)服務(wù)中心的自用能耗費用的收取情況進(jìn)行財務(wù)核對，對物業(yè)服務(wù)中心自用能耗費用收取情況進(jìn)行監(jiān)督管理。4.4.2公共能耗費用分?jǐn)傎M用前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等公共能耗設(shè)施設(shè)備運行消耗的費用需要向業(yè)主分?jǐn)偟?，必須在物業(yè)服務(wù)合同或者其他合同或業(yè)主協(xié)議中進(jìn)行明確。如在合同或協(xié)議中另有約定的，則按照約定執(zhí)行；項目向業(yè)主分?jǐn)偟哪芎馁M用須明確責(zé)任人及責(zé)任區(qū)域，與物業(yè)管理服務(wù)費一起收??；4.4.2.1.3物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)將按實分?jǐn)偟墓材芎馁M用向業(yè)主公示，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定的公示周期向業(yè)主公示；4.4.2.1.4財務(wù)部對物業(yè)服務(wù)中心的能耗分?jǐn)偧笆罩闆r進(jìn)行財務(wù)核對，對物業(yè)服務(wù)中心公共能耗費用收支情況進(jìn)行監(jiān)督管理；4.4.2.1.5能耗管理測算指導(dǎo)公式①樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)電費:計算公式=照明燈總數(shù)（樓道燈）*功率*每日預(yù)計開啟時間*30天*電價②樓外公共照明系統(tǒng)電費:計算公式=公共區(qū)域照明燈總數(shù)*功率*每日預(yù)計開啟時間*30天*電價③噴泉水系電費：計算公式=每臺功率*每次啟用臺數(shù)*每天平均開啟時間*30*電價/12④弱電系統(tǒng)電費：（弱電系統(tǒng)是指安防、可視對講、溫感報警等弱電設(shè)施設(shè)備），計算公式=戶數(shù)*每戶每日平均用電量*30*電價⑤消防泵的電費:計算公式=總功率*每月開啟時間*電價⑥排污泵的電費:計算公式=總功率*每月開啟時間*電價⑦通風(fēng)機(jī)計算公式=功率*運行時間*30*臺數(shù)*電價⑧排風(fēng)機(jī)計算公式=功率*運行時間*30*臺數(shù)*電價⑨綠化用水計算公式=1噸水約澆100平方米綠地/每次（或0.3噸/平方米?每年）⑩保潔用水計算公式=6層樓一次用水0.03噸計算4.4.3業(yè)務(wù)合作能耗費用4.4.3.1業(yè)務(wù)合作能耗的核算單價在合同中需進(jìn)行明確，在代繳單價基礎(chǔ)上上浮不低于30%；4.4.3.2業(yè)務(wù)合作能耗費用每月結(jié)算一次，結(jié)算周期超過1個月的需要預(yù)付部分費用，預(yù)付款項根據(jù)結(jié)算周期和設(shè)施設(shè)備設(shè)計用量進(jìn)行預(yù)估；4.4.3.3業(yè)務(wù)合作能耗欠費超過15天的，關(guān)閉開關(guān)閥門停止使用，欠費超過1個月的，項目需將欠費明細(xì)報至公司財務(wù)（特殊情況列明欠費理由）；4.4.3.4項目收費員負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)合作能耗費用收取執(zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.4市政公用能耗費用4.4.4.1市政公用能耗施工調(diào)試階段的費用由開發(fā)單位協(xié)調(diào)支付，接管驗收時需要確定支付周期，項目按時抄表，到期后向開發(fā)單位發(fā)函催收，超1個月未支付需將欠費情況報公司財務(wù)；4.4.4.2正式運營后由管理單位負(fù)責(zé)能耗費用的支付，項目按時組織三方抄表（物業(yè)公司、開發(fā)公司、市政管理單位），正式運營15天內(nèi)須與市政管理單位簽訂用水（電）協(xié)議；4.4.4.3市政公用能耗費用原則上每月收取，簽訂協(xié)議時需要明確，收費周期超過1個月需上報公司。4.4.4.4項目收費員負(fù)責(zé)市政公用能耗費用收取執(zhí)行情況的監(jiān)管。4.4.5各能耗數(shù)據(jù)的抄錄、統(tǒng)計、分析由項目工程維修部負(fù)責(zé)，工程維修部將抄錄底數(shù)報收費員，由收費員根據(jù)收費要求核算費用，項目客服部及收費員負(fù)責(zé)各費用的催收。4.5節(jié)能改造項目接收后3個月內(nèi)，項目根據(jù)對公共能耗的分析對比情況，制定節(jié)能改造計劃，報公司審批；公司每季度組織一次節(jié)能專題會，各項目參與討論制定本項目節(jié)能改造方案；節(jié)能改造方案制定完成經(jīng)公司審批后執(zhí)行；4.5.4改造方法業(yè)內(nèi)常用節(jié)能改造措施（參考）序號改造名稱改造內(nèi)容改造周期改造參考價格費用備注1電梯技術(shù)節(jié)能改造1、電梯控制板改造并聯(lián)群控技術(shù)1周單梯改造費用約500元

2、電梯控制柜熱能轉(zhuǎn)