別墅開發(fā)模式論述

別墅開發(fā)模式別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。在中國現(xiàn)階段開發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項目開發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有“修營別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標準從100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟，因而售價高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來的別墅發(fā)展，有幾個值得關(guān)注的方向：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個人風(fēng)格，營造出獨特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。（4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅項目開發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項目主要存在以下問題：完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時設(shè)計造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來相當(dāng)不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。分析C：別墅開發(fā)市場背景分析以深圳為例，隨中國經(jīng)濟的高度發(fā)展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構(gòu)及大型國有機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，世界500強經(jīng)濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機構(gòu)，加之國有大型機構(gòu)及香港、臺灣、內(nèi)地三資及私營企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業(yè)也帶來無限商機。目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表已建項目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心由于別墅物業(yè)所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。分析D：別墅項目總體銷售狀況目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時封市。經(jīng)過市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結(jié)果。第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開發(fā)核心要素核心要素A：價格因素別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價位不菲，但深圳整體別墅市場相對價格并不高。目前深圳市的別墅市場差價很大，高價可達2萬／平方米，低價不足1萬元／平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的。總的來說，從價格上看，有以下幾個特點：（1）別墅所處區(qū)域?qū)r格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價格相對較高，如銀湖；而距離市中心較遠的則價格相對偏低。（2）深圳別墅市場總體價格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。（3）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂及健身設(shè)施。隨著香港樓市逐步回溫，中國即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空間更大..深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個地產(chǎn)市場滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價格逐漸回升。核心要素B：別墅項目選址策略穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個北美式純別墅樓盤，是經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟發(fā)達程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少廣州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。核心要素C：別墅項目定位策略廣州市郊別墅在過去未能形成氣候，定價太高、銷售緩慢是一大主因。除了因為前幾年政策上的因素、地產(chǎn)過熱因素使得開發(fā)成本高企之外，發(fā)展商對別墅市場的過高估計也是原因。在南湖附近的幾個別墅盤，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價格稍低外，其他接盤均價都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花園售價達至一萬三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤均價在四五千左左右，無疑在市場中更有競爭力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤較成功的例子就是因為規(guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價也不低，均價超過五千元每平方米。核心力素D：別墅項目規(guī)劃策略不少大型樓盤的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請香港石安空間創(chuàng)建和順德設(shè)計院的名師精心布局，依山形水勢將山莊劃分為18個各具風(fēng)格的小區(qū)，每個小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯落有致，宛如凝固的田園交響樂。散點布置，不同于中心圍合的景觀控制論。核心要素E：別墅項目建筑風(fēng)格策略別墅的建筑標準在設(shè)計上要有獨特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能須有必要有配置和多方位功能服務(wù)應(yīng)采用先進的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時的一些著名別墅樓盤，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進了北美最受歡迎的別墅戶型，簡潔明快，樸實無華，獨立車庫、中空大廳、落地門窗等等，每一個細部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。核心要素F：別墅項目室內(nèi)設(shè)計策略別墅項目室內(nèi)設(shè)計要點別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個方面考慮：（1）功能分區(qū)合理（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性（3）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強調(diào)“環(huán)保、舒適、寧靜、安全”（4）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住核心要素G：別墅項目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略在普通人眼中，別墅一直是時尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費者大失所望。近年，不少外國建材公司在深入中國房地產(chǎn)市場的同時，也帶來了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。1、木結(jié)構(gòu)別墅木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀一而目前美國已建的113萬棟別墅中、就有98%屬于木紀構(gòu)由此可見，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過程中，經(jīng)過不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲、耐高溫等特點一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點更是顯而易見的。不過，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點，還是其上下層墻面不用全部對齊、為樓面設(shè)計提供了無限的想象空間?？梢?、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。2、輕鋼結(jié)構(gòu)別墅輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國外引進的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，具有極強的堅實性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強的綠色環(huán)保概念。輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時尚人士的青睞。近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別墅輕鋼結(jié)構(gòu)幸深圳件仙湖憲山莊召別墅三木結(jié)寬構(gòu)貿(mào)廣東時紫云撫山莊渡高爾按夫社階區(qū)別更墅鏟輕鋼訪結(jié)構(gòu)饑深圳曲蛇口閱鯨山固美式助別軋墅輸輕鋼罩結(jié)構(gòu)聽汕頭跌海外銹商品影公司傭會所營及豪類華別美墅命木結(jié)嚼構(gòu)耀核心真要圾素飼H瓶：別舉墅項班目戶貿(mào)型策身略賤沫新式咐別墅購結(jié)構(gòu)宮先進波，款譜式多遼樣，眼結(jié)構(gòu)山簡易絨，裝婆修現(xiàn)巖代齊沃全，產(chǎn)面積瞧在蜻25淚0泡平方揮左右碑。一膛樓為止公共航活動泊空間絹，二形樓為率私人納生活發(fā)空間鏡的兩吩層式縣別墅詠是符注合中揉國人曉生活暗方式肌的主害流類尺型。襖在造辯價方酒面，楚包括呈整體陷裝修雄在內(nèi)想，造堂從顯頸吸獎40箏0敢0艦元韻/交平方靠米左堅右的鏟新式可別墅露亦是燙較合掠理的害選擇肅。糟核心內(nèi)要占素僅I勒：別掉墅項蠅目物把業(yè)管纖理策怎略蓄找隨著核房地?zé)a(chǎn)市魚場逐庫步成望熟完摩善，蛛購房高者的劇理念杏逐漸底由感骨性化焦轉(zhuǎn)變懷為理怠性化用，不愁但對低硬件水要求竄高，酬而且挪對物腥業(yè)管末理甘“暈軟諒件繞”則要求鋼更加贏挑剔井。射皺深圳晌早項期禍開發(fā)旋的別衫墅大創(chuàng)多自帶己開傷發(fā)自俊己管帆理想，相細對管哀理質(zhì)蹦數(shù)普盆遍偏紹低，逢專業(yè)趣水平角較差腳，很旋難體錫現(xiàn)宿“悟以人暢為遷本育”腎的理鞏念。很明智酸發(fā)展豬商也劑認識化到高初素質(zhì)遵的物釀業(yè)，構(gòu)尤其臺要由傍高素瘋質(zhì)的胸物易業(yè)管席理公砍司管斑理。償近幾恭年開垂發(fā)的真別墅留，發(fā)誠展商津慎之馬又慎娘，選煎擇深淚圳頂陪級物東業(yè)管洽理公贏司，慰力求雅把別蒙墅這棕種高招檔物異業(yè)的豆相關(guān)捎配套暗服務(wù)子做到近最好幟。剩核心淡要怖素葛J任：別范墅項終目配萌套設(shè)周施策抵略聚圖別墅瞇物業(yè)認一般烈比較狀注重碰外界裙自然旗環(huán)境哭、遠螞離城脆市的役喧囂仍，所夸以難喇以追喇求與陽物質(zhì)注環(huán)境潛的豐萌富統(tǒng)段一，魔物業(yè)托生活顧娛樂秧配套飄設(shè)施綠就顯嗚得猶氧為重繼要，尸具體傾項目兩如所濕列。修項目鋒名稱柱配套芝設(shè)施齊青青尸山莊虧高爾揭夫球碎練習(xí)膛場、美圖書際館、要棋牌炭室眼、傘商務(wù)襖中心輝、健騰身房趴、游鍵泳池鎖、住淚戶統(tǒng)專車竟金海蘆灘度濱假別箱墅余商務(wù)戶部、扎餐飲震部、策室內(nèi)秒運動贈（桌律球、揮健身面中心頭）、漢網(wǎng)球冷場、奉游泳粱池、倘超市悟棕櫚鄰泉別不墅逼保齡孫球室捕、壁慎球場硬、桌饞球室蕉、健奴身室倆、圖共書館象、全賽天候漲游泳議場、譯室內(nèi)雕高爾腸夫練切習(xí)場困、鋼艙琴吧甲東方掘花苑糊會所脈（尚她在建得設(shè)）捎田園缸居澡游泳林池、狼網(wǎng)球核場、卸商務(wù)啊中心里、圖萍書館蹄、超追市、剩美容賽美發(fā)雞話深圳仗別墅蠻生活本配套賓設(shè)施補逐步痛提高當(dāng)標準務(wù)、全爪面完披善。戶別墅掛居民畫的高意指數(shù)港生活京標準軌下，絨健康豐無疑尚為最脅重要嘆，所脖以健餃身運顛動場方所是當(dāng)物業(yè)用配套撫中的睜重要艇環(huán)節(jié)執(zhí)，從猛近年符別墅釣項目被可見靈一斑疏，比諒如，糧田園堤居、姐齊明呀別墅龍，在婦會所婚設(shè)施鵲確良牢更加余設(shè)豐效富城的豐健瀉身運毛動項夸目，枯如高秋爾夫稈球練勝習(xí)場德、船壁球境場等首。憂第卷3秀操作收環(huán)節(jié)防：別湯墅項鳥目致少勝的恭五大蓮支柱艱支狗柱養(yǎng)A穿：套抗造別辭墅物咽業(yè)的女建筑碰藝術(shù)千風(fēng)格旋蹲別墅志物業(yè)彼對建魄筑藝暮術(shù)娃風(fēng)格搭的追直求超陜過其員它一攔般住任宅對飄建筑雁藝術(shù)補風(fēng)格只的追步求，跳這是伐由別迎墅物欣業(yè)本貫身特縣征和殖對環(huán)摩境的勻要求勺造成作的。雀建筑瘦藝術(shù)扯風(fēng)格勿，就布是建雖筑的且本體桶特征臥，通型過建滅筑造妻型、偵材料澤、顏之色、臘柿物均等因典素綜逝合表險現(xiàn)出咽來。樣建筑學(xué)藝術(shù)杜風(fēng)格榜對于叮物業(yè)搶的價石值影愿響程您度在圖別墅燥物業(yè)滔上的畢表現(xiàn)漁，超挎過其厲它各扁種物瘋業(yè)。首因為刺別墅欺物業(yè)剝充分流體現(xiàn)訓(xùn)和滿卡足了國人們柴心理胞存在偽的各脈種嗜范好及仆人們墻生來閘就存揮在的側(cè)獨異沙性和轎尊重逐感。千詳例如眨：龍及湖山斥莊的闖日式屆、歐貓式、川美式閥別墅蹈，正夠是因蘿其獨筍特的厚建筑鑼藝日術(shù)風(fēng)殖格，度使其狡單價娛高于劫關(guān)外秋風(fēng)格飽一般館的別柳墅一旨倍左拘右。齡建筑謀藝術(shù)僵風(fēng)格隊越具卵獨異撫性，當(dāng)其審鋪美價涌值越瞇恒久拾，其般保值哥性也牙越強禽，如土碧濤勇苑。堅反之雅，建址筑風(fēng)楊格，龜越缺羽少獨槍異性歐，審雷美價賠值隨則著時卻間而再落伍籠，其濃保值短性也及越弱續(xù)，我焰?zhèn)冎阉怨诜Q關(guān)額外某咱些別尊墅為副農(nóng)民年房，兩也正芒因其榆建筑徑風(fēng)格蝦與農(nóng)欣民自偷建房閣毫無挖分別壤。支柱B：維護別墅物業(yè)的私密性私密性是居住物業(yè)追求的一個基本要素，具體指居住人員擁有的高度私有的環(huán)境空間。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性的要求也較高。私密性好的別墅物業(yè)價值，高于度假別墅市場潛力巨大，關(guān)鍵問題在于發(fā)展商如何做。首先回答兩個問題：問題一：消費者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？問題二：消費者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？回答好這兩個問題再來做別墅私密性差的別墅物業(yè)。目前在深圳市別墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨立式（2）連體獨立式（3）連體復(fù)式。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價值由高到低依次為：獨立式＞連體獨立式＞連體復(fù)式。一百多年前，英國人獲得廬山別墅的開發(fā)權(quán)后，首先是對別墅區(qū)域進行周密的規(guī)劃。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設(shè)計，但設(shè)計方案必須經(jīng)過開發(fā)公司嚴格審查，必須具有本國建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開發(fā)公司云集了當(dāng)時世界上最優(yōu)秀的設(shè)計師。因此，廬山的黃金地段—一東谷長沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風(fēng)格。設(shè)計精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。一百多年過去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認是中國乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。支柱C：完善別墅物業(yè)的配套會所配套會所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂的場所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂需求。配套會所的設(shè)施種類有多種。居家型別墅，其配套會所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨一性。如：網(wǎng)球場、壁球場、泳池為居家型常備。而中、西餐廳，俱樂部，則多為消閑度假型常備。別墅物業(yè)配套會所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價值大小。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會所、高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等一系列滿足消閑度假之用。支柱D；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨一無二和價值永久性。例如：東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨有的全視角無遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯看海景，這一得天獨厚的自然資源為東部海岸所獨有，其不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨立式別墅價值相差無幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨一無二的。真正使其價值具有恒久性的是蛇口這一“國際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。支柱F：注重別墅物業(yè)自身的市場性別墅物業(yè)的市場因其特殊性而具有一定的獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產(chǎn)市場之外的。主要體現(xiàn)在：（1）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。對于一般居家住宅物業(yè)來講顯得很重要的影響價值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點、交通等，對別墅物業(yè)的價值影響并不顯得重要。這是因為別墅物業(yè)的業(yè)主對于居住環(huán)境的獨立性、私有性和自然舒適性上的追來超過生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠只是某一部分人才能享有的繁華。（2）別墅物業(yè)需求群體的個別色彩和飽含特殊性。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧的對象。同時別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達了人類、審美情趣的個性化和作為財富的象征性，充滿著購買者的個人色彩，購買者的喜歡對別墅物業(yè)價值的影響，某種程度超過市場因素?！扒吆凸选?，越特殊的東西，其個別性越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場是一個充滿個性化的特殊市場。第4操作環(huán)節(jié)：別墅項目成功動作實戰(zhàn)示范步驟A：項目主題定位穆天子山莊案名簡析穆天子是一個具有鮮明中國特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍本，乍看立了似乎矛盾，實則蘊含著深厚的文化底蘊。穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會，并將西方極樂的妙品帶回中原。穆天子山莊的發(fā)展商—一南海市佰駿物業(yè)發(fā)展正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術(shù)的精華—一北美式別墅引進了美麗富饒的珠三角，建造起一萬里程碑式的純美園地。實際上，穆天子山莊這個案名正因其中西文化強烈碰撞的特性，更易被人們牢記?！凹兠缊@地”的含義整體上突出伊甸園式的純美感覺，給人清新脫俗的感覺，具體還有另一種含義：純：指穆天子山莊規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項目的檔次超美：指穆天子山莊以北美式湖泊別墅為藍本，突出美加風(fēng)情。穆天子山莊之出現(xiàn)，似是一個樓盤的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個必然方向。它意味著一個純專業(yè)化的、高標準的新物業(yè)時代之出現(xiàn)--純美年代。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念。步驟B：提純雕塑家羅丹說過：“雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了。”經(jīng)過對市場的判斷以及對“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。由于提純，帶來了許多措施，最大的莫過于低容積率。喜愛玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在3．0以上可以作為豪華車的一個基本指標。而愛玩別墅的朋友也有一個喜愛的指標，容積率0．3以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想。而穆天子山在更進一步，容積率為0．15，1000多畝土地，僅建了300余幢別墅。僅有指標是不夠的。風(fēng)格的確立至關(guān)重要，選擇純美風(fēng)格，在珠三角營造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)新，是一種挑戰(zhàn)。來到穆天子山莊不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動著越野吉普車的身影。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛在山水景區(qū)。四輪驅(qū)動能帶來特有的駕駛樂趣。大家又都記住一條：輪子有四個，而目標只有一個?！耙恍囊灰獍l(fā)展優(yōu)秀別墅”這就是唯一的目標。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語詞典之解釋，同時參照北美及其它發(fā)達地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營造的獨立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開發(fā)的再漂亮再來華，無非有一個較為古老的名字—一花園洋房，或者一個比較肘尚的稱呼—一都市來宅。步驟C：融合把不是臉的地方去掉只完成了第一步，接下來重點是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容積率是指標，是手段而不是目的，目的是追求純美的風(fēng)格、完善的品質(zhì)。超量配置，雙會所、雙車庫的設(shè)計，大面積散點式的運動娛樂，休閑設(shè)施的安排。運動場所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不達標、不到位，一切只是空談。1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入，50人擁有的會所游泳池叫享受。開發(fā)的理念、規(guī)律、系統(tǒng)、策劃輸、推趟進等博等似結(jié)乎離瘡開了拾核心裝標準粗，一慣切都進是紙愛糊的樸。習(xí)奪別墅由的建秧筑標身準：才1優(yōu)）在幼設(shè)計惰上要明有獨招特的恢建筑枯風(fēng)格餃和非滔常合載理的途別墅等使用要功能昌2西）要安有必派要的從配置況和多溝方位冷的功汗能服勸務(wù)。撇3扔）應(yīng)評采用也先進達的建皆筑工州藝、石技術(shù)圾和材聚料；無畫具體距可示持范單爐位及蹦輕鋼公結(jié)構(gòu)絮別墅跑的裝胳修、像設(shè)計澇標準懲及環(huán)俊保、羞健康近方面鈔之特拍點列傳舉部商分融亦合，支將先儉進的猴技術(shù)凍融入繩精致坦的建核筑風(fēng)陳格，玩將建潔筑融柏入環(huán)畝境中皺，再躺將風(fēng)士景引底入住桑宅。搬休閑羽會所己在參殘照國妨外后掏將其舅定忙位為普優(yōu)雅稱舒適喚的鄉(xiāng)城村俱棋樂部符，散灑發(fā)著券親切誤迷人瞧的氣棗息氛頭圍，臺讓人作留連那忘返玉，一環(huán)位移穴民美責(zé)國又斯回故慨土發(fā)遞展的糾佛山吵人在野穆天鄰子山牛莊溫掘暖的軌別墅欲客廳廣里，窩望著膀高大飼的雙夫?qū)又叙埧詹T璃落傾地窗誕靜靜疏地體極會。糾他說間這長甲窗和吩花格蘭讓他趟想起醬美麗腰的緬丟因州許。坦步迷驟牌D晉：創(chuàng)攝新芝財風(fēng)格孔和個戲性是絞別墅款的靈庭魂。糞美國扒的《原國家弄地理幻雜志先》曾叼編輯抓過一敘本《承美國遍大宅破》的該圖書侵，介曠紹了泉美國替現(xiàn)有省的晃15榮0涌個最怒有價葉值的駐大宅達，而枯其中色風(fēng)格曬各異碰，總擴體和謙細部基均很猴有個濃性特惠點，攔而這慣也成碗為穆房天子科山莊奔設(shè)計稀者們婆的重刻要參靠照。霉那種午千人區(qū)一面腳兵營寺式農(nóng)闖民樓今的日別子已夏經(jīng)一戶去不筍復(fù)返飽了。廁平千禧螞年里烤，穆駕天子友山莊帳還將魯推出喉幾個祖新款查型，潔從適薪合商臭務(wù)、撞公務(wù)亭與居摸住的反豪華甜大宅雜到適顯于休惹閑度技假的精精致脾小屋區(qū)，真塑正做的到量冤身訂怎造、佳迅速瓣反應(yīng)規(guī)，在詞采用偵的新箏技術(shù)瘦、設(shè)轟計和服材料叛上也酸會不愚斷進商步。向醒一邊攝提純禍、一也邊融結(jié)合，移再不添斷地箱有新烏品面遮市，蘿以專做門品遙牌的怕經(jīng)營顫服務(wù)焦來發(fā)姻展專危業(yè)化副的高惱檔別崖墅，練似乎受有點脖難度效，困膽難在杜于巨斃大的口反差替和平穴和的血表面復(fù)。但立穆天非子山儲莊的粥人們繭似乎既樂此制不疲巨、就號象他降們既襲喜歡扎重型門車，抵又愛后小轎翠車，店既愛完聽鄉(xiāng)藝村音手樂，村又看希棒球抵壘球懇。暈點道理記很簡電單，攪因為反在純界美的皺年代籠里，館不斷批有著蓮新的漂發(fā)現(xiàn)批和收屢獲，陽是生鹿活的援享受膨，也謀是創(chuàng)為造的擇享受議，又借是純玩美的和享受勻。吳望這個罩市場花里干責(zé)什么膀的都彈有，隊做診蛋糕深的和蘭做火幅鍋的以（套產(chǎn)用業(yè)謀界同賢仁的老一句寨話）雖，而紐穆天擠子山測莊的綠人們酷似乎柿跟這框些有帳點不姐同，宴他們塔更像搞一群米釀酒熱師。寧悄就象股同行甘們塌做的丟蛋糕隊和火嗚鍋，害穆天往子山黎莊如浴同佳杠釀，驕有一山個純響美麗糟香的照好的顯年份保，讓趟愛她喬的人溪好好共享受鞋吧。申步臨驟贏E千：生偶產(chǎn)出難的優(yōu)躍質(zhì)的屠別墅日產(chǎn)品倍興穆天麗子山賣莊基嚷于山怕地地膨貌的但前提哨，整經(jīng)個社遙區(qū)依碗自然舉山勢鳳而建時成，幫減少所推土擋成本耗。規(guī)蜜劃依乘山形彩水勢疏，變艦化錯潑落，肆參差匪成景手。在獅總體你布置筑上，緣以大帝型水煮景廣租場與聽會所酷結(jié)合季天然揀水庫牛及遠挎景的怠獅山錘公園梁構(gòu)成驚整個詠社區(qū)膏的中牛心景太觀，庭兩惻澡山坡缸保留壘，培庫植樹鎖林，極并用掛不同遷等級鏟的的現(xiàn)道路繭將分視散于堡各個炭組團閉的多資處山嚴景、哄綠地付、肝水景題及娛帖樂設(shè)豪施連執(zhí)接起墳來，襯形成墨一個灶層次落豐富地、空殺間滲馬透、棟格調(diào)披自然淡爽朗爆的高選尚居惕住環(huán)曠境。輛疫山莊愚內(nèi)預(yù)毫留大吹量空任間作家花園贈綠