收并購業(yè)務(wù)專篇-收并購模式-課件

房地產(chǎn)項目收并購模式簡介ppt課件一、房地產(chǎn)并購的類型二、房地產(chǎn)并購的幾種方式三、不同并購方式的區(qū)別、聯(lián)系與優(yōu)劣四、房地產(chǎn)并購的基本流程五、并購的退出機(jī)制六、并購中應(yīng)特別注意的幾個問題目錄2ppt課件一、房地產(chǎn)并購的類型由于并購目的、主體、時點等不同，房地產(chǎn)并購主要分為兩大類型：☆在建工程并購（含待開發(fā)土地）

☆持有型物業(yè)并購本次培訓(xùn)主要講前一種：在建工程并購。

3ppt課件一、房地產(chǎn)并購的類型1、目的不同：在建工程并購多數(shù)是為了繼續(xù)完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)，以獲得項目的二級開發(fā)經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)為目的；持有型物業(yè)并購主要以獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營收益或資產(chǎn)價值增值收益為目的，并不一定需要取得其二級開發(fā)權(quán)。2、主體不同：前者基本是房地產(chǎn)企業(yè)；后者多數(shù)是投資企業(yè)，無需房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊。3、時點不同：前者基本是在項目開發(fā)過程中、甚至是剛?cè)〉瞄_發(fā)用地不久；后者基本是在項目開發(fā)接近完畢、甚至是二級開發(fā)已基本完成、形成了竣工持有物業(yè)。4ppt課件二、房地產(chǎn)并購的幾種方式股權(quán)并購資產(chǎn)并購司法程序收購

司法程序收購其實可以包含在前述的兩種并購方式中，既適用于股權(quán)并購、也適用于項目收購。單獨(dú)開列出來，是因為在并購程序中，增加了司法程序。5ppt課件二、房地產(chǎn)并購的幾種方式股權(quán)并購

股權(quán)并購系指并購方通過協(xié)議購買目標(biāo)公司的股權(quán)或以向目標(biāo)公司增資方式，成為目標(biāo)公司股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的，使該公司變更為并購方的全資或控股企業(yè)。6ppt課件注1：股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股之區(qū)別第一、資金受讓方不一樣。增資的受讓方是公司，轉(zhuǎn)讓的受讓方是原股東。即增資后，增資的款項歸公司所有，股轉(zhuǎn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款歸股東方所有，由股東支配。第二，增資就是增加注冊資本，而轉(zhuǎn)讓不會增加注冊資本。第三，增資后，新股東和原股東的權(quán)利和義務(wù)是否一樣，需要做另外的約定。而轉(zhuǎn)讓的新股東與原股東一致，不但繼承了原股東在公司的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原股東相應(yīng)的義務(wù)，除非公司章程或其他文件另有約定。第四，增資需要開股東大會，需要三分之二以上的股東同意。轉(zhuǎn)讓則是半數(shù)的股東同意即可，只需書面通知，不用開股東會。第五，增資進(jìn)來的錢不用交企業(yè)所得稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓原股東需要交稅。7ppt課件答：否，以下情形可不進(jìn)場《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第三十四條國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核國家出資企業(yè)的增資行為。其中，因增資致使國家不再擁有所出資企業(yè)控股權(quán)的，須由國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)報本級人民政府批準(zhǔn)。第四十五條以下情形經(jīng)同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）因國有資本布局結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，由特定的國有及國有控股企業(yè)或國有實際控制企業(yè)參與增資；（二）因國家出資企業(yè)與特定投資方建立戰(zhàn)略合作伙伴或利益共同體需要，由該投資方參與國家出資企業(yè)或其子企業(yè)增資。第四十六條以下情形經(jīng)國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）國家出資企業(yè)直接或指定其控股、實際控制的其他子企業(yè)參與增資；（二）企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；（三）企業(yè)原股東增資。注2：國有企業(yè)增資擴(kuò)股是否必須進(jìn)場交易8ppt課件方案一：收購債權(quán)+債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司收購方債權(quán)人收購方Step

1債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓Step

2債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司持股規(guī)避進(jìn)場交易的兩種方案9ppt課件方案二：通過國企中的非國有成分間接控股交易前股東A（100%持股）目標(biāo)公司目標(biāo)公司股東（非國有成分）收購方目標(biāo)公司股東（國有成分）交易后目標(biāo)公司股東（非國有成分）目標(biāo)公司股東（國有成分）目標(biāo)公司10ppt課件股權(quán)并購過程中的幾點問題（非國有）一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（1）、公司股權(quán)是否存在限制轉(zhuǎn)讓的情形：1）法定限制條件：對于股份有限公司，發(fā)起人持有本公司股份自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司公開發(fā)行股份前已發(fā)行的股份，自公司股票在證券交易所上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司董事、監(jiān)事、高級管理人員應(yīng)當(dāng)向公司申報所持有的本公司的股份及其變動情況，在任職期間每年轉(zhuǎn)讓的股份不得超過其所持有本公司股份總數(shù)的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。2）約定限制條件：公司章程、股東會決議等文件中限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)全體股東一致通過等公司章程屬于公司自治的范圍3）股權(quán)被質(zhì)押或查封11ppt課件（2）股權(quán)估值原則：意思自治+公平交易——雙方自由定價風(fēng)險：稅務(wù)穿刺相關(guān)法律規(guī)定：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》第十一條

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入:

（一）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當(dāng)理由的；

（二）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（三）轉(zhuǎn)讓方無法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；

（四）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。

12ppt課件第十二條

符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低:

（一）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值份額的；

（二）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費(fèi)的；

（三）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（四）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；

（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。13ppt課件股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。

1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。？備注：1、被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、6個月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。凈資產(chǎn)核定法類比法其他合理方法法律依據(jù)；《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》14ppt課件第十三條

符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情。15ppt課件（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的稅種及計稅依據(jù)（個稅，不含土增、契稅）../../../../../Users/longhaijiang/Desktop/股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅種及其他問題.docx備注：在現(xiàn)行稅法之下，稅務(wù)籌劃=偷稅、漏稅16ppt課件4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款之支付——意思自治（1）、方式——現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬、承兌匯票等、換股（2）、節(jié)奏——a、紡錘體支付方式即兩頭小，中間大。

b、根據(jù)項目實際情況預(yù)留風(fēng)險保證金（3）、擔(dān)保——擔(dān)保范圍：賣方之一切義務(wù)。（4）、稅收代扣代繳金額一般為盡調(diào)基準(zhǔn)日目標(biāo)公司負(fù)債的30%付款節(jié)點為股轉(zhuǎn)變更完成后2年17ppt課件（5）股權(quán)交割股權(quán)比例100%部分印鑒銷毀、重刻、變更各類證照變更（營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書等）印鑒、證照共管管理、決策機(jī)制用印記錄承諾18ppt課件股權(quán)收購過程中涉及的刑事犯罪一、法律規(guī)定《刑法》第二百二十八條

以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)價額百分之五以上百分之二十以下罰金。

19ppt課件最高人民法院《關(guān)于審理破壞上地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)嚴(yán)重”，依照刑法第二百二十八條的規(guī)定，以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪定罪處罰：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田五畝以上的；（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地十畝以上的；（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地二十畝以上的；（四）非法獲利五十萬元以上的；（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)的，如曾因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)受過行政處罰或者造成嚴(yán)重后果等。20ppt課件第二條實施第一條規(guī)定的行為，具有下列情形之一的，屬于非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)“情節(jié)特別嚴(yán)重”：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田十畝以上的；（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田以外的耕地二十畝以上的；（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地四十畝以上的；（四）非法獲利一百萬元以上的；（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)并具有其他惡劣情節(jié)，如造成嚴(yán)重后果等。21ppt課件案例安徽省淮北市相山區(qū)人民法院審理的鄧某甲非法倒賣土地使用權(quán)罪一案[（2014）相刑初字第00002號]基本案情：

2007年6月，淮北市人民政府同意對位于南湖路西、南黎路北地塊的國有土地使用權(quán)進(jìn)行招拍掛出讓。被告人鄧某甲與謝某甲（已判刑）得知這一信息之后，為取得該地塊土地使用權(quán)，由被告人鄧某甲出資，謝某甲于2007年10月25日注冊成立青山公司。該公司于2007年11月7日被批準(zhǔn)有資格從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，股東為謝某甲、謝某乙，法定代表人謝某甲，注冊資本800萬元。

2007年11月20日，青山公司向淮北市國土資源局遞交競買申請書，并支付競買保證金3500萬元，其中鄧某甲出資800萬元。同年12月，青山公司通過招拍掛出讓的方式競得到淮國土掛（2007）05號地塊的國有土地使用權(quán)（位于南黎路北，南湖路西，總面積88496.55平方米，132.74畝），成交價為6020萬元。此后謝某甲和鄧某甲兩人便不再支付剩余土地出讓金，亦未按照出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而預(yù)謀對該地塊以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行非法轉(zhuǎn)讓牟利。謝、鄧二人談妥對此地塊的收益按二八比例分成。

2009年下半年，謝某甲、鄧某甲與國正公司法定代表人李某甲商談了以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式對該宗地塊使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事宜。2009年11月21日，謝某甲、謝某乙二人與國正公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定將謝某甲、謝某乙所持有的青山公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國正公司，轉(zhuǎn)讓總價款為7500萬元（該價款不包括青山公司未繳納的土地出讓金2520萬元）。2010年3月19日，謝某甲、謝某乙又聯(lián)合簽署了《股東會議記錄》和《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，重申了股權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。2010年5月6日青山公司遞交《土地登記申請書》，2010年5月10日，青山公司獲得土地使用權(quán)登記。

2010年5月12日，由國正公司申請，青山公司的股東由謝某甲、謝某乙變更為國正公司，法定代表人由謝某甲變更為李某甲。至2011年4月，國正公司支付給謝某甲及鄧某甲轉(zhuǎn)讓款7540余萬元（含契稅款240余萬元）。

22ppt課件法院認(rèn)為：“被告人鄧某甲伙同他人以牟利為目的，違反國家土地管理法規(guī)，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的名義非法倒賣國有土地土地使用權(quán)，涉案土地面積132.74畝，情節(jié)特別嚴(yán)重，其行為已構(gòu)成非法倒賣土地使用權(quán)罪，應(yīng)依法懲處。”判決結(jié)果：被告人鄧西軍犯非法倒賣土地使用權(quán)罪，判處有期徒刑三年，緩刑四年，并處罰金五百萬元。（緩刑考驗期限，從判決確定之日起計算；罰金于判決生效之日起一次性繳納。）

二、被告人鄧西軍的違法所得予以追繳。類似案例：

1）安徽省蕪湖縣人民法院（2009）蕪刑初字第89號、（2009）蕪中刑終字第178號；

2）江蘇省溧陽市人民法院（2010）刑二初字第128號、江蘇省常州市陸阿生因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)被依“非法倒賣土地使用權(quán)罪”審查起訴。23ppt課件二、房地產(chǎn)并購的幾種方式資產(chǎn)并購

資產(chǎn)并購是指并購方為了取得目標(biāo)公司的經(jīng)營控制權(quán)而收購其主要資產(chǎn)、重大資產(chǎn)、全部資產(chǎn)或?qū)嵸|(zhì)性的全部資產(chǎn)的投資行為。按支付手段不同，具體分為以現(xiàn)金為對價受讓目標(biāo)公司的資產(chǎn)和以股份為對價受讓目標(biāo)公司資產(chǎn)兩種資產(chǎn)并購形式。24ppt課件資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的優(yōu)勢：

（一）項目權(quán)屬清晰，可操作性較強(qiáng)，法律規(guī)定明確，只要符合法定條件，即可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（二）受讓方無需考慮目標(biāo)公司的或有負(fù)債風(fēng)險。因受讓的僅為目標(biāo)項目，不涉及公司債權(quán)債務(wù)，對受讓方而言交易較為簡便、透明。

（三）需要繳納的稅費(fèi)種類清晰，稅務(wù)風(fēng)險較小。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式的不利因素：（一）根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的規(guī)定，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時必須完成開發(fā)投資總額的25%。若采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式，項目權(quán)屬變更登記手續(xù)必須在目標(biāo)項目投資總額達(dá)到25%后方可辦理。（二）在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下，如有專屬于轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的稅收優(yōu)惠，受讓方在受讓目標(biāo)項目后無法繼續(xù)享有。但是如果采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由于變動的只是轉(zhuǎn)讓方（目標(biāo)公司）的股東，則稅收優(yōu)惠將會得到保留。（三）稅費(fèi)較高。通常情況下，采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式需繳納的稅費(fèi)包括：契稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等，相對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式而言稅費(fèi)較高。

25ppt課件二、房地產(chǎn)并購的幾種方式司法程序收購

此方式與前兩者的主要差別是：前兩者基本是交易雙方作為平等主體，通過商業(yè)談判達(dá)成買賣關(guān)系；后者則是在司法程序中，作為案外人，參與司法強(qiáng)制拍賣、變賣資產(chǎn)的處置。在此特別單獨(dú)進(jìn)行分析，是因為通過此種方式參與的并購，在后續(xù)流程中，與前兩者會產(chǎn)生一系列差異。26ppt課件注意要點：1、必須實地踏勘；2、必須與執(zhí)行案件承辦人聯(lián)系，全面了解拍賣標(biāo)的前世今生及競拍成功后權(quán)屬變更流程；3、認(rèn)真閱讀競拍須知（包括稅費(fèi)承擔(dān)，是否可以貸款）27ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系1、并購標(biāo)的股權(quán)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的股權(quán)，是目標(biāo)公司股東層面的變動，并不影響目標(biāo)公司資產(chǎn)的運(yùn)營。資產(chǎn)并購的標(biāo)的是目標(biāo)公司的資產(chǎn)，并不影響目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化。28ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系2、交易主體股權(quán)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司的股東，權(quán)利和義務(wù)只在并購方和目標(biāo)公司的股東之間發(fā)生。資產(chǎn)并購的交易主體是并購方和目標(biāo)公司，權(quán)利和義務(wù)通常不會影響目標(biāo)公司的股東。29ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(一)股權(quán)并購與資產(chǎn)并購的區(qū)別與聯(lián)系3、交易性質(zhì)股權(quán)并購的交易性質(zhì)實質(zhì)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資，并購方通過并購行為成為目標(biāo)公司的股東，并獲得了在目標(biāo)公司及其項下的資產(chǎn)權(quán)益，但目標(biāo)公司的資產(chǎn)權(quán)屬并沒有變化。資產(chǎn)并購的性質(zhì)為一般資產(chǎn)買賣，僅涉及買賣雙方的合同權(quán)利和義務(wù)。30ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(二)股權(quán)并購的優(yōu)點與缺點優(yōu)點：可保持項目開發(fā)主體的前后統(tǒng)一，如對目標(biāo)公司項下項目的規(guī)劃、土地用途等無需做特別調(diào)整，則可直接繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；按照相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等都需經(jīng)過招投標(biāo)，在開發(fā)主體不變的情況下，如果前述乙方無需變更，則可繼續(xù)履行原合同、協(xié)議，或至多對原合同、協(xié)議進(jìn)行協(xié)商，無需重新辦理招投標(biāo)及備案等。31ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(二)股權(quán)并購的優(yōu)點與缺點缺點：需承擔(dān)原股東經(jīng)營項目公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險；股權(quán)交易中的交易溢價部分，直接計入項目開發(fā)成本存在稅務(wù)認(rèn)定風(fēng)險，導(dǎo)致項目后期稅費(fèi)成本增加；如股權(quán)交易中，涉及國有股權(quán)、外資股權(quán)等交易，則交易審批流程繁瑣、交易周期較長。32ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點優(yōu)點：可有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險；對于目標(biāo)公司項下存在多個開發(fā)項目、而收購方僅計劃收購其中某個項目的情況而言，此方式的操作性更強(qiáng)。33ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點缺點：目標(biāo)公司項下的項目需達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的法定轉(zhuǎn)讓條件，并須經(jīng)行政主管部門審批；項目此前已經(jīng)獲得的土地、規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)和文件，均需辦理變更手續(xù)。34ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(三)資產(chǎn)并購(項目收購)的優(yōu)點與缺點附：

《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

35ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(四)司法程序收購的優(yōu)點與缺點優(yōu)點：可通過司法機(jī)關(guān)認(rèn)定的股權(quán)或項目價值，有效規(guī)避原股東經(jīng)營目標(biāo)公司期間形成的債權(quán)債務(wù)以及或有債務(wù)風(fēng)險；憑司法機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行書等司法文書，在辦理各項行政審批文件的變更時，會比較便利。36ppt課件三、不同并購方式的差別與優(yōu)劣(四)司法程序收購的優(yōu)點與缺點缺點：司法機(jī)關(guān)處置的股權(quán)或資產(chǎn)(特別是固定資產(chǎn))基本都是現(xiàn)狀拍賣、變賣，如果其存在瑕疵，在平等主體的商務(wù)交易中，是可以要求原權(quán)利人協(xié)助處理或在價格上讓步，但對司法機(jī)關(guān)無效；交易資金占用量較大，前述兩種方式的交易，均可能與交易方協(xié)商交易價款的支付方式和周期等，而司法機(jī)關(guān)一般會要求在短期內(nèi)一次性交齊交易價款。需要處理與司法機(jī)關(guān)之間的各種關(guān)系。37ppt課件1、破產(chǎn)收購：1.0版本：通過破產(chǎn)程序中的重整程序參與目標(biāo)公司經(jīng)營（重點：債權(quán)人大會）；重整失敗后轉(zhuǎn)清算程序（操作要點同司法拍賣程序）2.0版本：債權(quán)轉(zhuǎn)讓+破產(chǎn)收購（1）、設(shè)立非關(guān)聯(lián)殼公司作為目標(biāo)公司債權(quán)收購主體；（2）、通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式使殼公司成為目標(biāo)公司債權(quán)人（最好是第一債權(quán)人）；（3）、殼公司在債權(quán)人大會中取得優(yōu)勢表決權(quán)；（4）、在重整程序中通過債權(quán)人大會及破產(chǎn)管理人選定收購方參與目標(biāo)公司經(jīng)營開發(fā)幾種特殊的并購方式38ppt課件幾種特殊的并購方式2、債股輪轉(zhuǎn)：（1）、債先股后，抵押先行；（2）、債股相抵、司法拍賣、債轉(zhuǎn)股備注1：債的相對方可根據(jù)情況選擇股東或目標(biāo)公司，如選擇股東，必須：1、在借款合同中約定該款項必須通過股東借款或其他方式投到項目公司；2、項目公司必須提供連帶保證責(zé)任，目標(biāo)地塊必須辦理抵押。備注2：債的利息應(yīng)當(dāng)在年息24