中國房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異

中國房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異分析摘要：房地產(chǎn)投資環(huán)境優(yōu)劣對(duì)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大影響。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)微觀決策的角度出發(fā)，抽象出企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策的決策模型，并依據(jù)該模型，建立房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的指標(biāo)體系。在指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)各省相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用地理信息系統(tǒng)(GIS)軟件對(duì)我國房地產(chǎn)投資環(huán)境的地區(qū)差異進(jìn)行顯示和分析，最后提出改善各地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相關(guān)對(duì)策建議以促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資環(huán)境地區(qū)差異地理信息系統(tǒng)1引言房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。其具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)，綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。從1979年的住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20多年的潮漲潮落。經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的論證和實(shí)際事實(shí)都證明，我國目前正經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)投資的第三輪快速增長。在這種形勢下，①方維慰。房地產(chǎn)投資環(huán)境研究初探。人文地理，2001年06期。①方維慰。房地產(chǎn)投資環(huán)境研究初探。人文地理，2001年06期。2理論基礎(chǔ)為科學(xué)地分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資環(huán)境，我們必須首先建立投資環(huán)境分析的理論模型，并從該模型出發(fā)建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，選擇系列合適的指標(biāo)。目前比較成熟的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法有多因素分析法、等級(jí)尺度法、系統(tǒng)計(jì)量法、冷熱國法、道氏公司評(píng)估法、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法、投入產(chǎn)出法、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)方法等多種，這些方法在分析投資環(huán)境時(shí)有一個(gè)共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發(fā)較系統(tǒng)地分析區(qū)域投資環(huán)境的各個(gè)影響因素，并進(jìn)而建立相應(yīng)的指標(biāo)體系。然而由于缺乏微觀分析基礎(chǔ)，這類評(píng)價(jià)方法是否真正體現(xiàn)了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資環(huán)境，而作出產(chǎn)業(yè)投資決策的主體是微觀企業(yè)，這更要求本文要建立基于企業(yè)微觀決策的分析模型。2.1假設(shè)假設(shè)1：企業(yè)追求利潤最大化，并設(shè)企業(yè)利潤為(p-c)y(1+r)，其中p為房地產(chǎn)單位價(jià)格，c為房地產(chǎn)單位成本，y為企業(yè)如果進(jìn)入市場會(huì)提供的房地產(chǎn)數(shù)量，r指房地產(chǎn)的增值能力。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投資數(shù)額和風(fēng)險(xiǎn)大等特征，因而這里我們假設(shè)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)，會(huì)以當(dāng)前市場上的房地產(chǎn)投資收益狀況為基礎(chǔ)，若收益為正，則預(yù)測房地產(chǎn)建成時(shí)的房地產(chǎn)投資收益;如果當(dāng)前市場上房地產(chǎn)投資收益為負(fù)，則不進(jìn)行投資。假設(shè)2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是同質(zhì)的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)需要量，Nc指該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)。作這個(gè)假設(shè)是基于數(shù)據(jù)的可獲得性。假設(shè)3：我們定義A為一個(gè)區(qū)域人們的住房投資傾向因子，即人們?cè)敢鈱⒖芍涫杖氲亩啻蟊壤糜谧》肯M(fèi)。我們可以用pc/p來對(duì)其進(jìn)行描述，其中pc指居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。pc/p越大，A值也越大，表明人們更愿意將錢用于房地產(chǎn)消費(fèi)，而不用于其他消費(fèi)品消費(fèi)。假設(shè)4：在假設(shè)3的基礎(chǔ)上，我們假設(shè)Y=AINp/p，其中A指人們的住房投資傾向因子，I指一個(gè)區(qū)域的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，Np指該區(qū)域需要購置房地產(chǎn)且具有消費(fèi)能力的人口數(shù)。一般地，我們認(rèn)為一個(gè)地區(qū)的城市化水平越高，城鎮(zhèn)人口越多，則Np數(shù)值越大。假設(shè)5：我們假設(shè)影響房地產(chǎn)增值能力的因素只有區(qū)位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長率兩者，即有r=f(L，g)，其中L指區(qū)域的區(qū)位條件，g指區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長率。2.2理論模型陜綜上韻，我勁們得群到企寺業(yè)投補(bǔ)資決謎策的肉簡單紋模型衫，即變Ma換x{乞(p姻-c驢)*嗓[A繁IN壩p耕/(恰pN榴c邁)]啦*[舉1+稱f(齡L，犁g)肆]}肆。摧我們核將上鬼式進(jìn)定行簡殼單的磁變換末，得積到富Ma走x{販(1慣-c痕/p赴)*繭(A饑IN控p霜/N修c束)*怕(1鍋+f示(L丟，g景))孫}，鋤其中并有遮均為孝正值該。邪從該坊模型娃中，戴我們訓(xùn)可以衰看出果，一架個(gè)企維業(yè)在夾進(jìn)行片房地港產(chǎn)投俘資決拌策時(shí)攤主要敢從盈卻利能抬力，券市場離稟賦靈和增弦值潛礙力三燦方面炎進(jìn)行讀考慮承。一如個(gè)區(qū)西域，謎如果親在其塌投資材的狹c/陷p躺(我建們可屯以稱救之為努成本端價(jià)格匆比)殿越低音，表纖明企串業(yè)在盒該區(qū)輛域投難資的匹盈利婚能力跑越強(qiáng)誼。一臟個(gè)區(qū)襪域，等如果州在該蹄區(qū)域己，人鋪們的譜住房憂投資消傾向調(diào)越大害，該園區(qū)域叮的城聲市化犬水平測和人惠均可擦支配芝收入丙越高肚，而德房地醫(yī)產(chǎn)開鳳發(fā)企伸業(yè)數(shù)詢量很豎少(制這里拜我們棵假定屈房地決產(chǎn)企處業(yè)是玩同質(zhì)康的)輛，則貸我們弄可以已認(rèn)為猴對(duì)于征作投馳資決予策的劣企業(yè)捆而言砌，該冤區(qū)域迅具有去很強(qiáng)行的市策場吸闖引力辯。一提個(gè)區(qū)騾域，閘如果餃其區(qū)排位很妄好，比預(yù)期臟國民拐經(jīng)濟(jì)段增長甜勢頭稀良好杏，則蛇該區(qū)懼域具話有良樂好的聾房地眠產(chǎn)增會(huì)值潛訓(xùn)力。況2.傲3廢指標(biāo)遷體系勺依據(jù)頃上述寫理論讀模型鏈，我乖們可福以建補(bǔ)立房景地產(chǎn)嘩投資流環(huán)境釀分析謙和評(píng)孔價(jià)的凍指標(biāo)趴體系煌，如寸下：勇表1裂：房屬地產(chǎn)逝投資鐮環(huán)境采評(píng)價(jià)等指標(biāo)刻體系示領(lǐng)域灰層轎具體浙指標(biāo)慎層犯盈利甜能力門房地穿產(chǎn)單舟位成沈本懶房地妙產(chǎn)價(jià)即格那市場澡稟賦江住房清投資繁傾向洗城鎮(zhèn)殘居民辨人均律可支城配收懷入乒城鎮(zhèn)驕人口送數(shù)量且房地異產(chǎn)開孕發(fā)企呈業(yè)個(gè)坦數(shù)憤增值娃潛力樓區(qū)位蛾優(yōu)劣券度僅區(qū)域傾經(jīng)濟(jì)曾預(yù)期稅增長脖率閱3館實(shí)證詢分析真從上里述理嚷論出秋發(fā)，炸我們?cè)?duì)我旱國房焦地產(chǎn)隊(duì)投資棕環(huán)境堡的地圈區(qū)差濾異進(jìn)蘿行分潑析和捕描述譯。這彩里，鋤根據(jù)桐房地拔產(chǎn)投押資周六期，浴我們孫采用凡20池01承年的泉統(tǒng)計(jì)鈔數(shù)據(jù)腦對(duì)我擁國的凡房地韻產(chǎn)投才資環(huán)籍境地嚇區(qū)差輩異進(jìn)孕行分躲析，劉在分率析中貓我們隊(duì)將借蛋助地序理信哈息系托統(tǒng)(穗GI撓S)勿，采所用軟勤件為抖ar丹cv格ie時(shí)w3劣.2弟a。竭3.統(tǒng)1房演地產(chǎn)絕盈利慚能力洽的地壇區(qū)差遷異翼當(dāng)從辱區(qū)域徑角度利考查頁房地慎產(chǎn)盈尤利能誓力的件差異肝時(shí)，燙基于肅數(shù)據(jù)干的可畢獲得績性和料分析劑的便煩利，葡我們甜用各愛區(qū)域妹的房逮地產(chǎn)登開發(fā)胸經(jīng)營鹿的營贊業(yè)利狂潤近使似代華替族(1智-c浸/p雀)罵來進(jìn)奔行分羊析堆，姑由于強(qiáng)我們敘假設(shè)靈各房瓣地產(chǎn)紡開發(fā)樣企業(yè)挽是同香質(zhì)的脅，因電而這轎種近建似是泥可行口的。汁(見兄圖1盼)。旋圖1撐：彈房地澤產(chǎn)開鵝發(fā)經(jīng)護(hù)營的何營業(yè)陵利潤收地區(qū)拼差異斧圖渾3.沙2葡房地?fù)洚a(chǎn)市紫場稟懇賦的撈地區(qū)架差異炎為了曠分析兩的簡萬便和孝可行泳性，密我們材在此緒假設(shè)查各區(qū)積域人皺們的奶住房因投資幅因子罰和需姜要購陜置房厭地產(chǎn)魚且具岔有消捆費(fèi)能偉力的枕人口盞數(shù)相維等，秀因此紀(jì)各地今區(qū)房技地產(chǎn)描市場遞稟賦小的差裙異只額取決昆于城溉鎮(zhèn)居醫(yī)民人旱均可破支配甜收入酸和房冒地產(chǎn)縣開發(fā)脫企業(yè)橫個(gè)數(shù)弦的比夾值。默根據(jù)晉各地余區(qū)上曠述數(shù)幫值的后大小戰(zhàn)將全侄國各晌省劃右分為吳七等樹，利工用G鴉IS則顯示更。(輛見圖事2)桐。筋圖2欄：抵城鎮(zhèn)煙居民溪人均生可支服配收采入和窄房地鑼產(chǎn)開插發(fā)企染業(yè)個(gè)訂數(shù)的艷比值惠地區(qū)伐差異般圖殼3.午3例房地猛產(chǎn)增艇值潛院力的齒地區(qū)圈差異扒在房孩地產(chǎn)膨投資軌決策君中，拜區(qū)位亡是非鉤常重端要的朗一個(gè)透因素犬。投肌資區(qū)咬位的勻優(yōu)劣甚在很滋大程構(gòu)度上換決定芝了投設(shè)資的漫成敗參。從英區(qū)域杜開發(fā)鏟與發(fā)芳展的酬角度瘋看，慮我們拾認(rèn)為惜我國樣?xùn)|部孝基本搶上處含于網(wǎng)畢絡(luò)開數(shù)發(fā)階王段，杜中部夏地區(qū)填處于筑點(diǎn)軸老開發(fā)冷階段姻，西姿部地鄭區(qū)處時(shí)于增霉長極召發(fā)展他階段上;而湊在全冰國，汪沿海御地帶絲、隴中海坦—偏蘭新唉線和刺長江情沿岸惑，為韻我國桂的一萄級(jí)開愁發(fā)軸災(zāi)線，炊形成蔬一種線”真Л幕”和形的塊開發(fā)吹形態(tài)巷。運(yùn)余用G互IS蔬的緩覽沖分蒸析功歐能，桿得到旅對(duì)我企國區(qū)撇位的半基本駱描述竊圖。疏(見草圖3策a)帶。羅全國縱各地陷區(qū)的尸經(jīng)濟(jì)拐增長勒率的坦差異澡，在更不影齡響分遣析結(jié)旺果的瓜前提憐下，率為了肆數(shù)據(jù)巨處理窄的方朝便，而本文壘采用乏各地庸區(qū)近扮四年蘿的平隊(duì)均G掉DP潤指數(shù)厚來代害替，暗根據(jù)菊數(shù)值撞大小擁，運(yùn)鋒用G危IS迫進(jìn)行經(jīng)分等獎(jiǎng)顯示烘。(秀見圖蟲3b蝴)。笑圖3溫a：屋房地善產(chǎn)投以資良薯好區(qū)被位描瞇述圖姜圖3炕b：塌各碗地區(qū)老近四根年的撇平均英GD茅P指沃?jǐn)?shù)差且異圖變4駝結(jié)論融從上活面的浙分析屋，我勻們可抹以認(rèn)式識(shí)到定我國絞房地休產(chǎn)投延資環(huán)竭境比副較好厲的地族區(qū)主墻要集寄中在離東南學(xué)沿海豆，包爺括廣任東、鍬浙江遙、江個(gè)蘇、介福建緒、山賀東等遲省。隨這與乖我國貴的經(jīng)袋濟(jì)發(fā)震展梯芽度基精本吻丈合。膽東南昌沿海這地區(qū)努，由樣于經(jīng)龜濟(jì)發(fā)忠展水墻平高錢，城銜鎮(zhèn)人氏口數(shù)吼量多秋，區(qū)霉位優(yōu)塔勢顯粥著，式因而事房地奸產(chǎn)企覽業(yè)在浪這種引地區(qū)淚投資慮具有孟比較土大的溫優(yōu)勢亭。另節(jié)一方室面，該由于考其他糟地區(qū)爐向這晚些地沾區(qū)的傭人口果遷移狡和流呼動(dòng)數(shù)京量較祖大，功在短荒期內(nèi)昂可以澡影響阿房地礎(chǔ)產(chǎn)價(jià)簽格，誘抬高但房地侄產(chǎn)開轉(zhuǎn)發(fā)經(jīng)舞營的泡收益走和收綢益預(yù)宮期。宴但是犯，同腦時(shí)從密圖2枯當(dāng)中陪，我爭們可淚以看李到這喊種地襖區(qū)，涉同長飼江沿征岸的移四川誘、湖夜北、擊重慶猶等省傘市一劃樣，嘆房地饑產(chǎn)開耐發(fā)企腸業(yè)數(shù)類量過壩多，頓市場煉競爭志激烈戲。就別像所孔有其流他產(chǎn)癢業(yè)一芽樣，嫁房地雄產(chǎn)業(yè)造在激或烈的躬競爭順中，去會(huì)產(chǎn)炎生對(duì)認(rèn)規(guī)模傳化、布集團(tuán)星化經(jīng)懂營的路需要吸。因造而，殃作者番認(rèn)為陣這些享地區(qū)勢今后恰主要客是要扒扶持義發(fā)展踐一批謹(jǐn)上規(guī)張模、戲有效蚊益、短誠信鴉好的搏房地授產(chǎn)開弦發(fā)經(jīng)客營企難業(yè)，率以提鐮高經(jīng)析營效罵率，承降低下成本答，規(guī)烈范市勞場。憶對(duì)于蹲內(nèi)蒙抓、青遞海、物甘肅憶、西捷藏等諸內(nèi)陸悔省份鞭由于周區(qū)位稠?xiàng)l件清較差鋼、經(jīng)慶濟(jì)發(fā)掙展水豆平和刮城市偉化都迫偏低階，因啞而從奧總體更上講戀，這蜻些地爪區(qū)在棒房地死產(chǎn)投推資環(huán)謙境上每不占純有優(yōu)干勢。池但是鳳，在值每個(gè)壓省的奧局部杯地區(qū)盈，在最經(jīng)濟(jì)枝中心繭和重月要交露通線荒路沿盤線等劃區(qū)位槍條件鄉(xiāng)好的棍地方幣，可敏以適盈當(dāng)?shù)貢r(shí)進(jìn)行今開發(fā)灣。這植些地湯區(qū)今兔后主還要的欄是發(fā)攀展經(jīng)括濟(jì)，型提高稠居民迅人均撫可支攏配收椒入，利同時(shí)先可以陰有重令點(diǎn)地謊集中笛地選酬擇一本些區(qū)定位條司件好貫的地鄉(xiāng)區(qū)進(jìn)桌行房絹地產(chǎn)沒開發(fā)梢，吸設(shè)引投異資，廢進(jìn)行刮城市鬧經(jīng)營股。辜中部達(dá)地區(qū)辰，如刑河南繪、湖庭北、哥湖南雨等地故，經(jīng)繳濟(jì)發(fā)奮展水幻平居睜中，薯人口勞數(shù)量準(zhǔn)龐大召但是桌人均沫可支芽配收種入水宏平還群不足從以形腰成房為地產(chǎn)舞消費(fèi)躁的熱王潮。銳其中壇，湖題北省趙，由銹于區(qū)量位條斧件比器較好勒，經(jīng)體濟(jì)增脖長率紋近年四來也榜比較戴高，診因而昆在湖寺北省今的房密地產(chǎn)遭投資照數(shù)額侵比較功大，景企業(yè)忠數(shù)量挽多。庭國家拒重點(diǎn)短工程街的建呀設(shè)投源資為駕此作佳出了潛較大剖貢獻(xiàn)視。但魯這種女地區(qū)繳存在姨的主贏要問鳥題是眨，房扎地產(chǎn)摸開發(fā)碗和經(jīng)屈營效體益低聾下，暖值得肌警惕數(shù)。今薦后這交些地次方應(yīng)桌采取蒸措施逢提高筑房地圖產(chǎn)開炮發(fā)和繼經(jīng)營昂的效婦益，析規(guī)范漏發(fā)展棉房地沿產(chǎn)業(yè)怒，揚(yáng)東北疤地區(qū)茄，歷旱年經(jīng)硬濟(jì)增韻長在科全國姥處于棍中下靜水平芬。隨殊著國運(yùn)家振障興東膊北計(jì)送劃的頂實(shí)施餅，這