最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋

最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋背景介紹隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和商品房買(mǎi)賣(mài)合同數(shù)量的不斷增加，涉及該合同的爭(zhēng)議案件也隨之增多。為了加強(qiáng)對(duì)該領(lǐng)域法律規(guī)范的解釋和統(tǒng)一適用，最高人民法院于2011年發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱(chēng)《規(guī)定》），其中涉及商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)規(guī)定。然而，《規(guī)定》中并未對(duì)所有可能涉及到的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，于是最高人民法院于2017年4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)《解釋》），對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同有關(guān)的爭(zhēng)議案件作出明確規(guī)定。主要內(nèi)容合同成立首先，《解釋》對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立作出了明確規(guī)定，指出成交價(jià)款、簽訂合同時(shí)的定金繳納以及不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)負(fù)責(zé)登記的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)等三個(gè)條件必須同時(shí)滿足。其中，對(duì)定金繳納金額的規(guī)定也有了新變化，規(guī)定應(yīng)不超過(guò)房?jī)r(jià)的百分之十五。此外，《解釋》還對(duì)于“認(rèn)購(gòu)合同”進(jìn)行了更詳細(xì)的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)合同在法律意義上并非商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因?yàn)樵摵贤荒芤罅⒓催^(guò)戶并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。認(rèn)購(gòu)合同與買(mǎi)賣(mài)合同之間的關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照雙方達(dá)成的約定予以處理。合同內(nèi)容在合同內(nèi)容方面，《解釋》進(jìn)一步明確了開(kāi)發(fā)商參照施工圖紙?zhí)峁┑难b飾、設(shè)備、材料等的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)受人可以要求查驗(yàn)該等標(biāo)準(zhǔn)及證明文件。若開(kāi)發(fā)商未明確說(shuō)明該等標(biāo)準(zhǔn)，通常視為應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)氐淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)。此外，《解釋》還對(duì)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定進(jìn)行了更加細(xì)化，當(dāng)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商未按要求交付或者提前交付的情況，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的違約金進(jìn)行賠償。要注意的是，《解釋》明確了過(guò)渡期和寬限期的概念，再次強(qiáng)調(diào)了開(kāi)發(fā)商的合理期限要求，保護(hù)了買(mǎi)受人的利益。合同變更和解除在購(gòu)房過(guò)程中，合同變更和解除是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的事情?！督忉尅愤M(jìn)一步明確，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的變更應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)《合同法》的規(guī)定，雙方要按照約定的程序進(jìn)行變更，并應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面變更協(xié)議。此外，《解釋》還對(duì)合同提前解除、合同無(wú)效、撤銷(xiāo)等情況作出詳細(xì)規(guī)定，有效保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益。爭(zhēng)議處理最后，《解釋》對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同爭(zhēng)議的解決方式進(jìn)行了規(guī)定。當(dāng)買(mǎi)受人、賣(mài)出人發(fā)生合同糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法行使和保護(hù)自己的權(quán)利。雙方也可以采用調(diào)解、仲裁等方式解決糾紛。當(dāng)然，如果雙方不能達(dá)成一致，也可以通過(guò)法院進(jìn)行訴訟。結(jié)論總體來(lái)說(shuō)，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供了良好的司法保障。從合同成立、內(nèi)容、變更和解除，到爭(zhēng)議處理，這些詳細(xì)規(guī)定有效保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)