房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)類、房地產(chǎn)的含義是什么？房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：（a） 土地（b） 建筑物及地上附著物（c） 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是什么？房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；、房地產(chǎn)的類別有些什么？按用途劃分：（a） 居住房地產(chǎn)（b） 商業(yè)房地產(chǎn)（c） 旅游房地產(chǎn)（d） 工業(yè)房地產(chǎn)、期房是指什么？期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這期間的商品房稱＋為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目、準(zhǔn)現(xiàn)房是指什么？準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。、現(xiàn)房是指什么？所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。、尾房是指什么？尾房：又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空臵房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。?房屋術(shù)語的解釋開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度（東西向）是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度（南北向）。層高：指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布臵相同的住宅樓層。陽臺：是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位臵，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷：隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。過道：過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。二、土地類、中國現(xiàn)行土地制度有些什么？1、土地所有制(1)全民所有制(2)集體所有制2、國有土地的范圍城市市區(qū)的土地農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；國家依法征用的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。

3、國家實行土地登記制度a） 屬國有土地的核發(fā)《國有土地使用證》b） 屬集體土地的核發(fā)《集體土地所有證》c） 使用集體土地的核發(fā)《集體土地使用證》4、國家實行土地有償有限期使用制度5、國家實行土地用途管理制度（1）農(nóng)用地（2）建設(shè)用地（3）未列用地6、取得國家土地使用權(quán)的途徑（1）行政劃撥（2）通過國家出讓方式（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（4）通過土地或房地產(chǎn)租賃方式7、國有土地使用權(quán)的出讓（1）土地使用權(quán)出讓的概念（2）出讓方式：拍賣、招標(biāo)、雙方協(xié)議（3）出讓年限：A、居住用地70年；B、工業(yè)用地50年；C、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年D、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；E、綜合或其他用地50年；（4）土地使用權(quán)的收回A、土地使用權(quán)屆滿的收回B、國家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)C、因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)D、司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)（5）、土地使用權(quán)的終止A、土地的滅失B、土地使用者的拋棄、什么是地產(chǎn)？地產(chǎn)：地產(chǎn)指土地財產(chǎn)，是土地的經(jīng)濟形態(tài)，即在一定土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。、什么是土地使用權(quán)？土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處臵權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用；土地使用權(quán)需要續(xù)期怎么辦？土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。、什么是總用地面積？總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；、什么是建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；、什么是紅線圖？紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位臵、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房、什么是三通一平？三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；、什么是七通一平？七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；Q、毛地是什么？毛地：毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。Q、生地是什么？生地：生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀?，但尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語及解釋、什么是總建筑面積？總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；、什么是容積率？容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值，容積率=總建筑面積十建筑用地面積。如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）、什么事建筑密度？建筑密度（建筑覆蓋率）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率，建筑密度=建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和十建設(shè)用地面積；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）、什么是綠化率？綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率，綠化率=建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和十建設(shè)用地面積；、什么是綠地率？綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化，綠地率=建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積十建設(shè)用地面積；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）、什么是公攤面積？公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道、地下室、警衛(wèi)室等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。、公攤系數(shù)是什么怎么計算？公攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為公攤系數(shù)，公攤系數(shù)=整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和F整幢建筑物的共有建筑面積。?、哪些公用面積不能算進公攤面積？不能算進公攤面積的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。?、土木結(jié)構(gòu)是什么？土木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用土、木材建造的。如以前的農(nóng)村常見的土坯房就是典型的土木結(jié)構(gòu)。Q、磚混結(jié)構(gòu)是什么？磚混結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻。Q、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是什么？鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。12、 鋼結(jié)構(gòu)是指什么？鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。13、 建筑類別可分為幾類，它們的特點是什么？低層住宅；底層住宅的特點是：建筑高度小于等于10米，1—3層。(現(xiàn)有底層住宅中很少還能見到土木結(jié)構(gòu)的房屋了，更多的是被木結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)所取代！)多層住宅；多層住宅的特點是：介于建筑高度在10米一24米之間，4—7層(磚混結(jié)構(gòu)多數(shù)出現(xiàn)在老小區(qū)的住宅，這樣的住宅一般的使用年限都在10年以上)。小高層高層住宅；小高層住宅的特點是:介于建筑高度在25米一30米之間8一12層。高層住宅的特點是：介于建筑高度在35米一100米以下13—34層。(具有堅固、耐久、防火性能好、比鋼結(jié)構(gòu)節(jié)省鋼材和成本低等優(yōu)點。)超高層住宅；超高層住宅的特點是：介于建筑高度在100米以上，34層以上（超高層一般出現(xiàn)在高端寫字樓或真正意義上的中央商務(wù)區(qū)，超高層的建筑成本較高）。Q配建設(shè)施是什么？配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。15公共活動中心是什么？公共活動中心：公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。16建筑小品是什么？建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。1建筑面積是什么？建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。18四、貸款?房地產(chǎn)住房貸款有幾種它們的共相同點和不同點又有什么？房地產(chǎn)行中貸款分為住房公積金貸款和商業(yè)貸款2種，公積金貸款與商貸雖然都是銀行貸款購房,也都屬于抵押貸款（房產(chǎn)證作抵押）,兩者在手續(xù)費上也相差無幾,但區(qū)別十分明顯.住房公積金貸款的優(yōu)越性主要體現(xiàn)在為你提供低成本的資金融通。相對于銀行商業(yè)性住房貸款，住房公積金貸款的利率比較低。④什么是住房公積金，住房公積金貸款它的優(yōu)缺點又有哪些？住房公積金：是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個方面：（1）按照“個人存儲，單位資助”的原則進行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金，即凡實行公積金制度的城市職工個人按月交納占其工資一定比例的公積金，單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金，兩者均歸職工個人所有，存入職工個人公積金賬戶。長期儲蓄，專項用于住房支出，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機構(gòu)根據(jù)責(zé)、權(quán)、利一致的原則進行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。（3）按“專項使用”的原則運用住房公積金，只能用于職工購、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購、建、大修住房費用的，可申請公積金貸款。實行住房公積金制度，可逐步形成國家、集體、個人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。住房公積金的好處具體表現(xiàn)就在于在貸款時它的利率遠遠低于同一時期的商業(yè)貸款，同樣它的缺點也是明顯的（1）區(qū)域性限制比較強，客戶在跨區(qū)域購房時是不能使用住房公積金的（。2）到款時間比較慢在正常情況下是需要3個月左右的工作日才能下達致開發(fā)商的指定賬戶。一般資金鏈比較緊張的房地產(chǎn)開發(fā)來說在急需資金匯隆的情況下是很少會去選擇與銀行辦理住房公積金業(yè)務(wù)。Q什么是商業(yè)貸款，商業(yè)貸款它的優(yōu)缺點又有哪些？商業(yè)貸款：商業(yè)性個人住房貸款是指購房者在購買個人自有產(chǎn)權(quán)住房時，由于資金不足，由發(fā)展商或第三方機構(gòu)提供階段性保證，并以所購產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給發(fā)展商或第三方機構(gòu)。商業(yè)貸款的優(yōu)點是（1）不受區(qū)域限制，客戶在跨區(qū)域購房