房地產(chǎn)估價師考試

第一章房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)中介分為：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)的特點：投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)等特點。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于三項重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。（78年鄧小平首次提出關(guān)于房改的問題，84年明確提出改革總體構(gòu)想）現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策：商品住房、政策性住房（安置住房、限價商品房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房）、保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房）。其中廉租房套均40平米，人均建面13平米；經(jīng)濟(jì)適用房是套建60平以內(nèi)。土地所有制：社會主義公有制（全民所有制）和勞動群體集體所有制。對于鎮(zhèn)土地的歸屬可以根據(jù)實際情況分別處理。取得國有建設(shè)用地的途徑：協(xié)議、出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃農(nóng)場集體三種形式：村民集體、村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體宅基地、自留山、自留地屬集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等屬國家所有。土地管理的基本制度：土地登記制度、有償有期限使用制度、用途管制制度、耕地保護(hù)制度。十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。耕地：主要指種植農(nóng)作物的土地。包括新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地以種植農(nóng)作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地，耕種3年以上的灘地和灘涂。我國法律體系：法律（全國人大編制頒布）、行政法規(guī)（國務(wù)院制定頒布）、部門規(guī)章（國務(wù)院下屬相關(guān)行政主管部門制定頒布）。另外還有地方性法規(guī)和地方性部門規(guī)章等。第二章建設(shè)用地制度與政策征收集體土地的特點：強(qiáng)制性、補償性、土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移征收集體土地應(yīng)遵守的原則：珍惜耕地，合理理由土地的原則（能少占就部多占）；保證國家建設(shè)用地原則（既要貫徹落實節(jié)約用地的原則，又要保證國家建設(shè)項目所必須的土地）；妥善安置原則；有償使用土地原則；依法征地原則征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定：征收土地實行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地的應(yīng)辦理農(nóng)用地審批手續(xù)；征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外耕地35公頃、其他土地70公頃的由國務(wù)院審批；其他用地由省級人民政府審批并報國務(wù)院備案臨時使用土地期限最高部超過2年，到期可再提出申請聯(lián)營使用集體土地的由縣級以上人民政府審批，可以實行征收，也可部改變土地權(quán)屬性質(zhì)市縣人民政府收到征收方案后10日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式公告。征收集體土地補償標(biāo)準(zhǔn)：土地補償費（耕地為前3年均產(chǎn)值的6-10倍，其他土地參其省級標(biāo)準(zhǔn)）、安置補助費（耕地為前3年均產(chǎn)值的4-6倍，但最高沒公頃部超過15倍，其土地補償費和安置補助費最高部超過30倍，其他土地參其省級標(biāo)準(zhǔn)）、地上附著物和青苗補償。臨時用地按前3年均產(chǎn)值逐年補償，但最高不得超過征地補償標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。出讓每幅地塊、面積、年限和其他條件，由市縣人民政府土管部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房管部門共同擬定，土管部門實施。其土地出讓合同也市縣人民政府簽訂。土地使用權(quán)出讓招標(biāo)中，投標(biāo)人少于3人的，出讓人應(yīng)終止招標(biāo)活動。招標(biāo)中評標(biāo)小組由出讓人和有關(guān)專家代表組成，成員為5人以上的單數(shù)土地使用權(quán)出讓拍賣中，競買人少于3人或者最高競價未達(dá)到底價時應(yīng)當(dāng)中止。土地使用權(quán)出讓掛牌中，掛怕時間不得少于10個工作日。掛牌期限屆滿，掛牌人應(yīng)詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價，愿意競價的轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價。國有建設(shè)用地最高出讓年限：商、旅、娛樂40年；工業(yè)、科教文化、體育、綜合50年；居住70年住宅用地使用期限屆滿的自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地應(yīng)于使用期限屆滿前1年申請續(xù)期土地使用者應(yīng)于簽訂土地出讓合同后60日內(nèi)支付全部出讓金，土地管理部門應(yīng)該延期超過60日交付土地的，雙方各自有權(quán)解除合同并要求違約賠償。土地閑置一年的征收出讓金20%以下閑置費，超過兩年的無常收回土地。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：1、可辦理出讓手續(xù)并繳納出讓金；2、不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方獲取的土地收益部分上繳國家。劃撥土地出租超過6個月的應(yīng)簽訂租賃合同。國有企業(yè)改制中劃撥土地的處置：出讓、租賃、作價出資（入股）、保留劃撥方式（除作為基礎(chǔ)設(shè)施外，其他用途保留劃撥方式的不得超過5年）。劃撥土地未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意閑置2年、不按批準(zhǔn)用途使用的應(yīng)收回劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)無償收回，應(yīng)對地上物依法給予補償。閑置土地認(rèn)定辦法：1年未動工、已動工但面積不足1/3或者投資額不足25%停工連續(xù)滿1年第三章國有土地上房屋征收房屋征收主體：市縣人民政府。房屋征收部門：市縣人民政府確定的房屋征收部門。房屋征收實施單位：相當(dāng)于拆遷公司。拆遷方案征求公眾意見期限不得少于30日。拆遷暫停辦理相關(guān)手續(xù)期限最長不超過一年。房屋征收估價時點為房屋征收決定公告之日。房屋征收部門、被征收人、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該在實地查勘記錄上簽字或蓋章。房屋征收報告專家鑒定的內(nèi)容：評估依據(jù)、估價假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用參數(shù)選取、評估結(jié)果確認(rèn)方法等技術(shù)問題。對專家鑒定意見不服的可以依法申請行政復(fù)議，也可行政訴訟。第四章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)立注冊資本最少100萬，有4名以上房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員，2名以上專職會計人員（其專職人員均指有證的）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級資質(zhì)等級注冊資本經(jīng)營時間近3年竣工面積累計連續(xù)N年質(zhì)量合格率100%上一年度竣工面積專業(yè)管理人員專業(yè)管理人員中級上管理人員持證專職會計人員-一一5000+5+30+515+40+20+4+ 二2000+3+15+310+20+10+3+三800+2+5+210+5+2+四100+1+已竣工工程4+2+新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)指領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)開發(fā)管理主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)管理主管部門應(yīng)該備案申請30日內(nèi)向符合條件的核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期1年，視情況可延期最長不超過2年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分級審批：一級資質(zhì)由省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門初審，報國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審批；二級一下資質(zhì)審批辦法由省級住房城鄉(xiāng)主管部門制定。房地產(chǎn)開發(fā)資本金要求：保障性住房和普通商品房20%；其他30%。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更等級手續(xù)完畢之日30日內(nèi)，持裝讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。未按期限備案的轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將產(chǎn)權(quán)等級資料報主管部門備案。房地產(chǎn)廣告不得含分水占卜等封建迷信類容，交通干道的實際距離不得以所需的時間來表示，示意圖比例要適當(dāng)，涉及面積的要注明建面或使用面積，不得有融資或變相融資類容，不得含升值或投資回報等承諾，不得含入住辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項，涉及評估事項的要注明估價機(jī)構(gòu)和估價師。第五章規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)管理制度與政策城市規(guī)劃分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃分控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。城市總體規(guī)劃內(nèi)容包括：城市發(fā)展布局，功能分區(qū)、用地布局、綜合交通體系、禁止限制和事宜建設(shè)的地域范圍、各類專項規(guī)劃。3.城市總體規(guī)劃期限一般20年城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。直轄市城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批；省、自治區(qū)人民政府所在地城市及國務(wù)院確定的城市宗地規(guī)劃由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批；其他城市、縣、鎮(zhèn)總體規(guī)劃報上級人民政府批準(zhǔn)。城市、縣人民政府組織編制總體規(guī)劃報審批前征求專家公眾意見公告時間不得少于30日。報審批前還應(yīng)經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機(jī)關(guān)委托相應(yīng)資質(zhì)的黨委承擔(dān)編制。城市紫線-歷史文化保護(hù)區(qū)、城市綠線-綠地、城市藍(lán)線-水域、城市黃線-基礎(chǔ)設(shè)施用地一級建筑師由全國注冊建筑師管理委員會負(fù)責(zé)注冊和管理，二級由省級注冊和管理。工程招標(biāo)機(jī)構(gòu)分甲、乙、暫定三級。甲級能接受所有業(yè)務(wù)，乙級能接受1億元一下的業(yè)務(wù)，暫定級只能接受6000萬以下的業(yè)務(wù)。不受行政區(qū)域限制。成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)必須實行監(jiān)理。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字建筑材料、構(gòu)建和設(shè)備不得使用安裝；未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字建設(shè)單位不撥付工程款，不經(jīng)行竣工驗收。工程投資額在30萬以下，建面在300平米以下的可以不申請辦理施工許可。建設(shè)工程應(yīng)該領(lǐng)取施工許可證之日起3個月內(nèi)開工。因故不能開工的可以申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月施工設(shè)計文件未經(jīng)審核不得使用。建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)分為施工總承包、專業(yè)承包、勞務(wù)分包。第六章房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)交易基本制度：價格申報制度、價格評估制度、評估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序：簽訂合同、申報、審核、繳納稅費、核發(fā)權(quán)證（土地證憑房屋所以權(quán)證領(lǐng)?。┙?jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓：以5年為界限。5年內(nèi)的需交易的由政府按原價考慮折舊和物價水平回購；超過五年交易的應(yīng)繳納土地收益價款；購房人也可以繳納土地收益等相關(guān)價款后取得完全產(chǎn)權(quán)。預(yù)售條件：土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、投資總額達(dá)到25%并確定施工進(jìn)度和竣工日期、商品房預(yù)售許可證。（預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可）暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)算許可時，應(yīng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)展后商品房質(zhì)量承擔(dān)的主體及擔(dān)保函?，F(xiàn)房出售需拆遷安置已落實、配套設(shè)施已確定交付日期、物業(yè)管理方案已落實。預(yù)購人取得房屋所有權(quán)之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。商品房購買合同面積誤差（以合同面積為基數(shù)）的出來：征服3%以內(nèi)的多退少補；超過3%的購買人有權(quán)退房，或大于3%以外的部分由開發(fā)商負(fù)擔(dān)，小于3%以外的部分開發(fā)商雙倍返還。中途變更規(guī)劃設(shè)計的，開發(fā)商應(yīng)以確定變更之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人與收到通知15日內(nèi)作出書面答復(fù)。開發(fā)商未書面通知的買受人有權(quán)退房。房屋出租要求人均建筑面積不得小于當(dāng)?shù)卣淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)。租賃期限不得超過20年。超過20年的超過部分無效。房屋租賃合同簽訂后30日內(nèi)備案。房地產(chǎn)抵押期限不得超過有經(jīng)營期限的企業(yè)的經(jīng)營權(quán)，也不得超過土地使用權(quán)剩余期限抵押人將已抵押的房屋出租的，如果抵押人未書面告知承租人的，由于抵押造成承租人損失的由抵押人承擔(dān)責(zé)任；如果書面告知承租人的，承租人承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)抵押需辦理抵押登記，未辦理抵押等級的抵押權(quán)不生效，不具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押人到期無法償還，是低保人員且無法自行決解居住問題的，人民法院不得強(qiáng)遷。第七章房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策房地產(chǎn)登記是一種物權(quán)公示方法。房地產(chǎn)登記的原則：權(quán)利主體一致原則、權(quán)屬管理原則（行政區(qū)域管理原則）當(dāng)事人間訂立合同，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效率。但是，處分物權(quán)時，以登記為準(zhǔn)，未登記的不發(fā)生物權(quán)效力。土地等級：土地總登記、土地初始登記、土地變更登記、土地注銷登記、土地其他登記房屋登記：房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、地域權(quán)登記、房屋其他登記房屋登記的時限：國有土地房屋所有權(quán)30天，集體土地房屋所有權(quán)60天，抵押權(quán)、地域權(quán)10天，預(yù)告登記、更正登記10天，異議登記1天。經(jīng)批準(zhǔn)可以延長，最長不超過1倍。房屋登記收費：住宅80元/間，宅基地10元/件工本費，非住宅500元/件。共有房工本費10元/件房屋信息查詢：公開查詢（現(xiàn)狀權(quán)屬）和限制查詢（原始信息查詢）。查詢收費房地產(chǎn)平面圖：分幅、分丘、分層、分戶房地產(chǎn)檔案的特點：專業(yè)性、動態(tài)性、真實性、完整性、價值性、法律性房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的作用：登記發(fā)證、交易查詢、住房政策、司法仲裁、規(guī)劃建設(shè)、舊城改造、史記考證、編史修志、征收相關(guān)稅費房地產(chǎn)測繪成果：房地產(chǎn)簿冊、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)圖集房地產(chǎn)面積測算方法：解析法測算面積和圖解法測算面積房地產(chǎn)測繪相關(guān)規(guī)則詳見書。第八章房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策1.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員實行行政許可2.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)登記等級公司形式時限注冊資金股東合伙人要求注冊人數(shù)業(yè)績要求前3年平均業(yè)務(wù)范圍一級合伙制總6年二級3年120+3+15+建筑50+土地25+所有業(yè)務(wù)有限責(zé)任制200+2+一級合伙制取得三級后4年60+3+8+建筑30+土地15+除公司上市、企業(yè)清算以外的業(yè)務(wù)有限責(zé)任制100+2+三級合伙制無30+2+3+建筑8土地32級限制+司法鑒定以外的業(yè)務(wù)有限責(zé)任制50+2+三級暫定3級+拆遷、在建工程以外的業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)：一級資質(zhì)由省級主管部門初審（20日），后報國務(wù)院主管部門（20日）；二三級資質(zhì)設(shè)區(qū)主管部門初審，后由省級主管部門決定，決定10日內(nèi)報國務(wù)院主管部門備案。（資質(zhì)有效期3年，暫定資質(zhì)有效期1年，到期前30日前申請延續(xù)）一級資質(zhì)可設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上專職估價師。30日內(nèi)備案，備案后10日內(nèi)報國務(wù)院主管部門留案。房地產(chǎn)估價師