江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例課件

2023/6/81江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（2012）

學(xué)習(xí)與報(bào)告22023/6/8歷經(jīng)三次制定、修正、修訂

第一次，2000年12月24日江蘇省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過，自2001年3月1日起施行。第二次，根據(jù)2003年10月25日江蘇省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改〈江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》修正。第三次，2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議修訂），自2013年5月1日起施行。32023/6/8本次《條例》修訂后，共分八章、九十三條、16009字。在篇章結(jié)構(gòu)、內(nèi)容等方面，較原《條例》基本為“顛覆”性重新起草。42023/6/8一.立法思想源于對(duì)實(shí)踐的判斷（一）物業(yè)管理活動(dòng)與人民群眾生活與工作朝夕相處，密切相關(guān)。

物業(yè)持續(xù)大量供給，為物業(yè)管理活動(dòng)提供廣闊市場(chǎng)。（二）全省存在城鄉(xiāng)差別、地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理、行業(yè)規(guī)范與發(fā)展等不平衡，且處于深刻變革中。

1.現(xiàn)行制度理論設(shè)計(jì)與實(shí)踐存在較大差距。2.物業(yè)管理市場(chǎng)定位與行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型調(diào)整。52023/6/83.物業(yè)管理先決條件不足。4.專項(xiàng)維修資金制度基本建立與管理實(shí)操不足。5.舊住宅區(qū)落實(shí)長(zhǎng)效管理困難。62023/6/8二.立法指導(dǎo)思想共識(shí)（一）江蘇的物業(yè)管理，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。（二）原《條例》已不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)重新修訂。屬民生立法。（三）《條例》修訂面臨新形勢(shì)、新實(shí)踐、新任務(wù)。（四）社會(huì)實(shí)踐永無止境，立法須與時(shí)俱進(jìn)，把握方向，遵循規(guī)律，傳承與創(chuàng)新。（五）堅(jiān)持發(fā)展。以解決當(dāng)前熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題為突破，兼顧全省發(fā)展不平衡。72023/6/8共識(shí)的指導(dǎo)思想概括為：

堅(jiān)持發(fā)展，總結(jié)借鑒民生優(yōu)先，協(xié)調(diào)利益平衡關(guān)系，保護(hù)弱者82023/6/8三.立法程序的價(jià)值取向2010年下半年，省人大常委會(huì)決定將《條例》修訂列入2011年-2012年立法計(jì)劃。民生立法，理應(yīng)回應(yīng)民生關(guān)切。堅(jiān)持是多元利益群體相互博弈和妥協(xié)后做出的安排。讓不同的利益群體都能擁有暢通的利益表達(dá)，實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人利益的最大化為前提和保障。建立省人大常委會(huì)工作機(jī)構(gòu)、省政府法制辦及相關(guān)人員為主導(dǎo)，省住建廳為基礎(chǔ)，協(xié)會(huì)、院校、相關(guān)專家參與起草制度。92023/6/8起草主要工作1行業(yè)基本情況調(diào)研。梳理重點(diǎn)和難點(diǎn)

2收集資料。借鑒研究，確立起草思路和原則

3專題調(diào)研，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，逐條分析吸收4公開征求意見，聽證辯論

，數(shù)十稿修改5人大常委會(huì)分別一審與二審，立法表決

102023/6/8立法程序依從公開、公平，過程監(jiān)督的原則。使社會(huì)公眾參與，暢所欲言，擺明立場(chǎng)，直言改進(jìn)。人民群眾、社會(huì)各界所關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，在審議通過的《條例》中，均一一回應(yīng)?！稐l例》起草至審議通過，歷經(jīng)數(shù)十稿，逐漸成熟。

112023/6/8四.《條例》主要內(nèi)容與評(píng)價(jià)（一）科學(xué)合理規(guī)定民事、行政活動(dòng)相互關(guān)系1.明確對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)涵與外延界定。

2.明晰物業(yè)管理活動(dòng)中一系列相關(guān)民事代理關(guān)系。

3.明確行政主管部門與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是監(jiān)督管理與具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

確立的物業(yè)管理體制，堅(jiān)持與我國(guó)行政體制改革對(duì)接。

122023/6/84.促使“網(wǎng)格化”共管相關(guān)工作“落地”。5.堅(jiān)持信息公開與對(duì)等。

（二）培育市場(chǎng)，促進(jìn)有效地幫助業(yè)主維護(hù)共同的權(quán)益1.努力實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體的培育與“站立”。明確作為物業(yè)管理活動(dòng)的“甲方”，可以多種組織形式管理自身財(cái)產(chǎn)。132023/6/8業(yè)主大會(huì)；業(yè)主代表大會(huì)；物業(yè)管理委員會(huì)；業(yè)主小組（區(qū)分幢、單元）；政府“托底”與“購(gòu)買服務(wù)”；社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（兩站一中心與投訴處理平臺(tái)）。142023/6/82.基于業(yè)主專有權(quán)、享有共有權(quán)，行使共管權(quán)的權(quán)利與義務(wù)。業(yè)主遵守使用與維護(hù)物業(yè)基本準(zhǔn)則，處理相鄰關(guān)系行為規(guī)范。3.業(yè)主大會(huì)設(shè)立的條件與行為規(guī)則。

152023/6/8（1）由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居（村）民委員會(huì)等派員籌備組，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會(huì)（代表大會(huì)、物業(yè)管理管理委員會(huì)）籌備。

（2）業(yè)主代表大會(huì)與業(yè)主大會(huì)同等的法律地位。

（3）采納“無因管理”的民法制度，并加規(guī)范?；猱?dāng)前業(yè)主“站立”緩慢，“契約紐帶”“甲方”缺位。（4）物業(yè)管理委員會(huì)的前提條件，人員結(jié)構(gòu)與和生效。

162023/6/8(5)保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。

(6)物業(yè)管理前期階段，保護(hù)未來業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)。(7)保障業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情與選擇權(quán)。(8)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格定期調(diào)整機(jī)制，及物業(yè)服務(wù)費(fèi)公攤原則。(9)規(guī)定物業(yè)的使用和維護(hù)原則。

172023/6/8（10）維護(hù)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金權(quán)益。細(xì)化住宅專項(xiàng)維修資金保值增值?；馊粘＞S修增多，資金程序“使用難”。（11）對(duì)單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，實(shí)行自行管理?xiàng)l件予以規(guī)定。（12）明確配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅區(qū)，由政府“購(gòu)買服務(wù)”為主，區(qū)分承擔(dān)的原則。（13）法律責(zé)任，以優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益為原則。

182023/6/8

（三）詳盡建設(shè)、專業(yè)單位

履行法定義務(wù)平衡關(guān)系，保護(hù)弱者。1.前期物業(yè)管理階段，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位履行法定義務(wù)予以明確。2.堅(jiān)持國(guó)家、集體、私有財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)原則。專營(yíng)單位參與驗(yàn)收，接受，承擔(dān)收費(fèi)、維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任；由此實(shí)踐的法律關(guān)系調(diào)整。共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格。按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。192023/6/8

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為與

扶持發(fā)展并重

行業(yè)協(xié)會(huì)要有所為。承擔(dān)自律與行為規(guī)范的從業(yè)培訓(xùn)工作；維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。1.明確物業(yè)服務(wù)依合同行使權(quán)利時(shí)，應(yīng)履行合同或法定義務(wù)事項(xiàng)的基本準(zhǔn)則。前期物業(yè)服務(wù)合同期限遵守“但書”意思的規(guī)定。前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購(gòu)買固定資產(chǎn)。歸全體業(yè)主所有，使用并移交。物業(yè)服務(wù)用房的使用與權(quán)力保護(hù)。202023/6/8前期物業(yè)服務(wù)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及

保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將合同報(bào)行政、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）備案。專項(xiàng)服務(wù)可以委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不全部委托他人。涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定（強(qiáng)制）要求的設(shè)施設(shè)備，須委托專業(yè)機(jī)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)

212023/6/8按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的及時(shí)告知業(yè)主并公示。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主意見，要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換并公示按照物業(yè)服務(wù)合同約定，落實(shí)安全防范措施。安全事故等突發(fā)事件時(shí)，采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告，并協(xié)助做好救助。222023/6/8普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，收支建臺(tái)賬，接受業(yè)主委員會(huì)的核查。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)。定期如實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況。依合同預(yù)收但不超過一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

232023/6/8定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和合同約定分?jǐn)偂?duì)分?jǐn)偖愖h的，應(yīng)答復(fù)。合同期限屆滿三個(gè)月前，不續(xù)簽合同，書面告知業(yè)主委員會(huì)、行政部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并公告。解聘的，按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。履行交接至撤出期間內(nèi)，但約除外的正常秩序維持。無因管理與履行終止程序。242023/6/8根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。遵守業(yè)主大會(huì)成立前后，占用業(yè)主共有部分停放汽車、共用設(shè)施廣告等經(jīng)營(yíng)性程序與收益分配。業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知。辦理手續(xù)。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，辦理登記，需設(shè)計(jì)、安全鑒定審定手續(xù)。發(fā)現(xiàn)禁止行為，及時(shí)勸阻、制止；無效及時(shí)報(bào)告。252023/6/8物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，應(yīng)與業(yè)主、物業(yè)使用人及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。發(fā)生危及房屋安全情形，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，與業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后應(yīng)急處置。

262023/6/82.明確物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，梳理、制定與落實(shí)扶持政策。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)發(fā)展意義：以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的發(fā)展，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律。國(guó)家及省產(chǎn)業(yè)政策結(jié)構(gòu)調(diào)整，為物業(yè)服務(wù)延伸服務(wù)，縱橫發(fā)展，提供廣闊空間。

272023/6/8市場(chǎng)需求與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量提供的差距，亟需創(chuàng)新

“革命性”的“生產(chǎn)要素重新組合”，并成為動(dòng)力。

沒有遠(yuǎn)慮，必有近憂。當(dāng)前多種因素制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，迫切需要主動(dòng)融入產(chǎn)業(yè)政策，因勢(shì)利導(dǎo)，謀求出路?！澳芏▌t定”的優(yōu)惠政策：爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。建設(shè)單位提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

282023/6/8增建交付物業(yè)用房比例與標(biāo)準(zhǔn)；為物業(yè)服務(wù)縱向產(chǎn)業(yè)延伸，橫向拓展社區(qū)服務(wù)提供發(fā)展空間。享受國(guó)家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。占用業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)，人防停車收益分配等。292023/6/8

（五）促進(jìn)行政“有所為”與“有所不為”

“不越位”與“不缺位”縣級(jí)以上地方人民政府將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策。物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和協(xié)調(diào)關(guān)系的主要任務(wù)：推進(jìn)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）﹢行政管理“共管”模式。積極培育市場(chǎng)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督建立和完善業(yè)主大會(huì)（代表大會(huì)）、組織住宅物業(yè)管理委員會(huì)制度。

302023/6/8建立和完善社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)（兩站一中心等）。有重點(diǎn)、分步驟地搭建物業(yè)管理和社區(qū)管理結(jié)合平臺(tái)。形成社會(huì)聯(lián)動(dòng)，齊抓共管的物業(yè)管理新格局。住宅物業(yè)管理項(xiàng)目為重點(diǎn)，分類推進(jìn)。區(qū)分市場(chǎng)化、不能完全市場(chǎng)化、政府“托底”“購(gòu)買服務(wù)”等不同住宅物業(yè)類型，推進(jìn)圍繞市場(chǎng)不同需求，市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)與保障、舊住宅區(qū)的社區(qū)公共服務(wù)相結(jié)合。312023/6/8各司其職，協(xié)同配合，建立有效聯(lián)席會(huì)議制度是關(guān)鍵。統(tǒng)籌安排，完善物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)與設(shè)施建設(shè)。建立健全社區(qū)物業(yè)管理組織，明確職責(zé)，配備必要人員，落實(shí)經(jīng)費(fèi)等。322023/6/8明確政府及相關(guān)職能部門各自職責(zé)，積極行政。第六十七條列舉相關(guān)禁止行為，第六十八條例舉行政部門對(duì)相關(guān)禁止行為積極“作為”。防止行政不作為或亂作為。

332023/6/8

（六）現(xiàn)實(shí)與前瞻性結(jié)合

妥善處理穩(wěn)定與變動(dòng)關(guān)系積極培育與規(guī)范市場(chǎng)并重。

立法進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程相適應(yīng)。其中對(duì)富于實(shí)踐性，且經(jīng)驗(yàn)比較成熟的、各方認(rèn)識(shí)比較一致的，予以具體規(guī)定。圍繞“十二五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。從制度上，確立物業(yè)服務(wù)與發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)關(guān)系，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大決策部署一致，推動(dòng)貫徹落實(shí)。

342023/6/8

（七）把握重點(diǎn)，理性務(wù)實(shí)

原則性與靈活性相結(jié)合住宅物業(yè)管理活動(dòng)規(guī)范為重點(diǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)尚不成熟但現(xiàn)實(shí)中又需要規(guī)范的，先原則規(guī)定。維護(hù)物業(yè)服務(wù)的“對(duì)價(jià)”的途徑。352023/6/8（八）未采納一些意見人防設(shè)施、會(huì)所、幼兒園權(quán)利歸屬、規(guī)劃建設(shè)前置性審批、業(yè)主委員會(huì)登記、物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)服務(wù)稅費(fèi)減免、普通住宅界定，房屋質(zhì)量保修金、非住宅交存維修資金、社區(qū)機(jī)構(gòu)與維修資金代管單位編制確定、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)滯納金、小額審裁等。有的理論上尚存在較大爭(zhēng)議，有的是法律規(guī)范范疇不同，有的是地方立法權(quán)限，有的是求同存異、博弈妥協(xié)等。同時(shí)也是為今后深化改革留下空